Опубліковано: 11-09-2026 10:02
Ринок нерухомості Миколаєва у період від грудня 2025 року до серпня 2026 року демонстрував не єдиний для всіх сегментів напрямок, а помітне розшарування між продажем та орендою, житловими й комерційними об’єктами, а також між окремими районами міста. Найвиразніший рух зафіксовано на ринку оренди квартир: середньозважена ставка істотно підвищилася, тоді як ціна продажу вторинного житла фактично залишилася поблизу рівня кінця 2025 року. В офісному сегменті продаж скоригувався вниз, а оренда, навпаки, подорожчала. Для торгової нерухомості ситуація виявилася протилежною: ціна продажу зросла, але орендні ставки знизилися. Промислово-складський сегмент послабився за обома видами операцій, а в домоволодіннях і на землі під індивідуальну житлову забудову відбулася помірна цінова корекція. Аналіз базується виключно на даних GISPro | Інтерактивний звіт для Миколаєва, а всі підсумкові значення розраховані як середньозважені з урахуванням кількості спостережень у кожній вихідній групі.
Вторинний ринок квартир Миколаєва у сегменті продажу протягом аналізованого періоду був одним із найбільш стабільних. У грудні 2025 року середньозважена ціна становила 657 $/м², а в серпні 2026 року — 663 $/м². Таким чином, приріст склав лише 0,9%. Це невелика зміна, яка радше свідчить про стабілізацію загального рівня цін, ніж про виражений висхідний тренд. Водночас за майже незмінним загальноміським показником приховані досить різні процеси в окремих районах, за розмірністю квартир і класами забудови.
Найдорожчим районом Миколаєва за середньозваженою ціною вторинних квартир у серпні залишався Центральний — близько 736 $/м². У грудні 2025 року тут було 716 $/м², тобто за період район додав 2,8%. Другу позицію займав Заводський район із 689 $/м² проти 663 $/м² на початку періоду, що відповідає приросту на 3,9%. В Інгульському районі, де зосереджена найбільша частина вибірки, ціна практично не змінилася: 653 $/м² у грудні та 650 $/м² у серпні, або –0,4%. Найдоступнішим із чотирьох районів залишався Корабельний: 545 $/м² у серпні проти 523 $/м² у грудні. Водночас саме тут зафіксовано один із найбільших відносних приростів — 4,2%.
Така географічна структура показує, що загальна стабільність міського індикатора не означає однакової поведінки локальних ринків. Центральний та Заводський райони зберігають вищу ціну квадратного метра, тоді як Корабельний формує нижній ціновий діапазон. Інгульський район, з огляду на значну частку вибірки, фактично виступає стабілізуючим фактором для загальноміського показника.
За кількістю кімнат у серпні 2026 року найвищу середню ціну мали двокімнатні квартири — 671 $/м². Трикімнатні оцінювалися в середньому у 660 $/м², однокімнатні — у 657 $/м², а квартири з чотирма і більше кімнатами — у 644 $/м². Проте саме однокімнатний сегмент продемонстрував найкращу динаміку: з 627 до 657 $/м², або +4,7%. Двокімнатні подорожчали лише на 0,8%, тоді як трикімнатні втратили 1,0%, а великі квартири з чотирма і більше кімнатами — 2,0%.
Отже, всередині практично стабільного ринку відбувся певний перерозподіл на користь компактніших квартир. Однокімнатний формат поступово скорочував розрив із дво- та трикімнатними квартирами за ціною квадратного метра. Натомість великі квартири дещо послабили позиції. Для ринку це може означати вищу відносну ліквідність житла з меншою загальною площею, тоді як великий формат сильніше залежить від готовності покупця прийняти більший сукупний бюджет придбання.
Клас забудови формує ще більш помітну цінову диференціацію. У серпні житло підвищеної комфортності мало середньозважену ціну 785 $/м², а масова сучасна забудова економ-класу — 782 $/м². Тобто між цими двома категоріями фактично сформувався дуже вузький розрив. Масова забудова радянських часів оцінювалася суттєво дешевше — 629 $/м². Стара дореволюційна забудова мала показник 440 $/м².
Динаміка за класами була різноспрямованою. Масова радянська забудова додала 1,3%, із 621 до 629 $/м². Натомість сучасна масова забудова практично не змінилася — 786 $/м² у грудні та 782 $/м² у серпні, або –0,5%. Житло підвищеної комфортності скоригувалося з 823 до 785 $/м², тобто на –4,5%. Найбільше зниження показала стара забудова — з 573 до 440 $/м², або –23,3%. Вибірка цієї категорії значно менша за масову радянську забудову, тому її динаміку варто трактувати обережніше, хоча вона перевищує мінімальний поріг у п’ять спостережень.
Поверховість зберігає традиційну для квартир цінову ієрархію. Найвища середня ціна у серпні припадала на квартири, розташовані не на першому і не на останньому поверсі, — 705 $/м². Останні поверхи оцінювалися в середньому у 608 $/м², перші — у 605 $/м². Таким чином, комфортні середні поверхи зберігають відчутну премію. Порівняно з груднем вони подорожчали на 1,3%, останні поверхи — на 3,4%, тоді як перші знизилися на 0,8%. Категорія з невідомою поверховістю дала 324 $/м², однак тут лише два спостереження — обережно: мала вибірка, тому використовувати цей показник як характеристику ринку недоцільно.
Якщо продаж вторинних квартир у Миколаєві був майже стабільним, орендний сегмент став найбільш динамічною частиною житлового ринку. Середньозважена ставка зросла з 4,3 $/м²/міс у грудні 2025 року до 6,1 $/м²/міс у серпні 2026 року. Приріст становив 42,0%. Це принципово інша динаміка, ніж у продажу, і саме вона є одним із головних результатів аналізованого періоду.
За районами найвищий надійно представлений показник у серпні зафіксований в Інгульському районі — 6,2 $/м²/міс проти 4,3 $/м²/міс у грудні, або +44,9%. Центральний район мав ставку 6,0 $/м²/міс, що на 26,2% більше за грудневі 4,8. У Заводському районі оренда підвищилася з 4,0 до 5,7 $/м²/міс, або на 41,6%. Для Корабельного району отримано 3,0 $/м²/міс і в грудні, і в серпні, але серпнева вибірка складається лише з трьох спостережень — обережно: мала вибірка. Тому робити висновок про реальну відсутність динаміки в цьому районі не варто.
За розмірністю найвища ставка в серпні припадала на однокімнатні квартири — 6,3 $/м²/міс. Для двокімнатних вона становила 6,2, трикімнатних — 5,7, чотирикімнатних і більших — 5,5 $/м²/міс. Особливо показовою є динаміка: однокімнатний сегмент зріс на 50,7%, двокімнатний — на 44,1%, трикімнатний — на 35,4%, тоді як великі квартири додали лише 1,9%.
Це робить структуру орендного ринку значно виразнішою, ніж структуру продажу. Саме компактні квартири не лише мають найвищу ставку в перерахунку на квадратний метр, а й демонструють найбільший приріст. Чим більший формат житла, тим слабшою була динаміка. Така картина свідчить про концентрацію найбільшої цінової напруги в сегменті невеликих орендних квартир.
За класом забудови у серпні найвищу надійну ставку демонструвала масова сучасна забудова — 7,4 $/м²/міс. Для масової радянської забудови показник становив 5,9, а для житла підвищеної комфортності — 5,8 $/м²/міс. Стара забудова показала 7,0 $/м²/міс, але тут лише два спостереження — обережно: мала вибірка. Найбільший приріст у масовому сегменті зафіксовано саме в радянській забудові: з 4,0 до 5,9 $/м²/міс, або +45,8%. Сучасна масова забудова додала 17,9%, а житло підвищеної комфортності — 11,0%.
Поверховість в оренді дала дещо нетипову для продажу картину. Перший поверх у серпні мав середню ставку 7,8 $/м²/міс, тоді як не перший і не останній — 5,9, а останній — 5,8 $/м²/міс. Перші поверхи подорожчали на 77,0%, тоді як дві інші категорії — приблизно на 38%. Тобто в межах наданої вибірки саме перший поверх став найдорожчою категорією оренди. Це не варто автоматично переносити на кожен конкретний об’єкт, однак серпневі дані чітко показують таку структуру.
Офісний ринок Миколаєва у сегменті продажу рухався вниз. Середньозважена ціна знизилася з 650 $/м² у грудні 2025 року до 617 $/м² у серпні 2026-го, або на 5,0%. Водночас падіння не було однаковим для всіх форматів: окремі типи офісної нерухомості та поверхи навіть продемонстрували зростання.
За районами найвищою ціна залишалася в Центральному — 676 $/м², хоча порівняно з грудневими 722 $/м² вона зменшилася на 6,4%. В Інгульському районі середня ціна становила 601 $/м² проти 639 $/м² у грудні, або –5,8%. Заводський район знизився з 640 до 590 $/м², або на 7,9%. Для Корабельного отримано лише одне серпневе спостереження із ціною 362 $/м² — обережно: мала вибірка.
Розмірність показує, що найбільш стійкими серед надійно представлених категорій були офіси до 100 м² та від 100 до 300 м². Перші у серпні коштували в середньому 632 $/м² проти 668 $/м² у грудні, або –5,4%. У категорії 100–300 м² — 606 $/м² проти 660 $/м², або –8,2%. Для площ 300–500 м² зафіксовано 457 $/м², але лише чотири спостереження — обережно: мала вибірка. У категорії 500–1000 м² показник становить 732 $/м², але також лише за чотирма спостереженнями — обережно: мала вибірка. Офіси понад 1000 м² у серпневій вибірці відсутні.
За типом об’єкта окремі будівлі, навпаки, подорожчали: з 552 до 584 $/м², або +5,8%. Офісні приміщення знизилися з 686 до 634 $/м², або на 7,6%. Саме більша вага цієї другої категорії значною мірою пояснює негативний рух загального індикатора. Бізнес-центр у грудні був представлений лише одним спостереженням, а в серпні таких даних немає, тому окремого ринкового висновку для цього класу зробити не можна.
Поверховість також показує неоднорідність. Офіси на середніх поверхах, тобто не на першому й не на останньому, у серпні коштували 759 $/м² і подорожчали на 6,0%. Перші поверхи — 584 $/м², також +5,8%. Натомість останні поверхи знизилися до 434 $/м², або на 24,6%. Отже, загальна корекція офісного продажу поєднується з достатньо стійким попитом на окремі будівлі та частину приміщень із більш функціональним розташуванням.
На орендному ринку офісів спостерігався протилежний рух. Середньозважена ставка зросла з 4,8 до 5,4 $/м²/міс, або на 12,1%. Це означає, що орендна модель протягом періоду виглядала сильнішою за ринок купівлі офісних площ.
У Центральному районі ставка зросла з 5,2 до 7,0 $/м²/міс, або на 34,2%, і стала найвищою серед районів із достатньою вибіркою. Інгульський район підвищився з 4,8 до 5,2 $/м²/міс, Заводський — з 4,3 до 4,6. Значення 7,0 $/м²/міс для Корабельного району сформовано лише одним спостереженням — обережно: мала вибірка.
Найстабільніше представлені офіси до 100 м² та 100–300 м². У серпні вони здавалися відповідно по 5,5 і 5,6 $/м²/міс. Перша категорія подорожчала на 16,7%, друга — на 13,6%. Для площ 300–500 м² ставка знизилася до 3,9 $/м²/міс, або на 38,4%. Площі 500–1000 м² мали 4,9 $/м²/міс. Показник 8,0 $/м²/міс для об’єктів понад 1000 м² базується лише на двох спостереженнях — обережно: мала вибірка.
За класом основний масив пропозиції формують офісні приміщення: 5,3 $/м²/міс у серпні проти 4,8 у грудні, або +11,3%. Окремі будівлі мали 5,8 $/м²/міс і зросли на 10,2%. Бізнес-центр показав 13,0 $/м²/міс, але це лише одне спостереження — обережно: мала вибірка.
За поверхами найвища середньозважена ставка серед надійно представлених категорій була у приміщень не на першому і не на останньому поверсі — 6,0 $/м²/міс. Перший поверх та категорія з невідомою поверховістю мали по 5,8, останній — 5,0 $/м²/міс. Загалом всі ці категорії, на відміну від офісного продажу, показали зростання.
Торгова нерухомість стала одним із небагатьох сегментів, де продаж продемонстрував помітно позитивну динаміку. Середньозважена ціна зросла з 713 $/м² у грудні 2025 року до 755 $/м² у серпні 2026-го, або на 5,9%.
Географія при цьому була неоднорідною. Найдорожчим у серпні став Заводський район — 785 $/м², де приріст склав 3,7%. Інгульський район майже наздогнав його із 767 $/м² та показав сильніший приріст — 8,3%. У Центральному районі, навпаки, ціна знизилася з 748 до 713 $/м², або на 4,8%. Корабельний район також скоригувався вниз — із 607 до 539 $/м², або на 11,1%.
Найвища ціна квадратного метра припадає на невеликі торгові об’єкти до 100 м²: у серпні — 878 $/м² проти 816 $/м² у грудні, або +7,6%. Для площ 100–300 м² показник становив 607 $/м², а для 300–500 м² — 717 $/м². Саме остання категорія зросла досить відчутно — на 14,8%. Об’єкти 500–1000 м² коштували приблизно 390 $/м², а понад 1000 м² — 246 $/м². Для найбільшої категорії вибірка на межі мінімально допустимої — п’ять спостережень, тому її показник слід інтерпретувати значно обережніше, ніж сегмент до 100 м².
За класом різниця дуже виразна. Окремі будівлі у серпні оцінювалися в середньому у 786 $/м², тоді як вбудовані торговельні приміщення — у 557 $/м². При цьому окремі будівлі подорожчали на 7,2%, а вбудовані приміщення практично не змінилися — +0,5%. Отже, саме окремо розташовані торгові об’єкти були одним із драйверів загального підвищення ціни сегмента.
Поверховість підтверджує премію першого поверху. Середньозважена ціна таких об’єктів становила 786 $/м² і зросла на 7,2%. Для приміщень не на першому й не на останньому поверсі отримано лише 421 $/м². Останній поверх показав 722 $/м², однак вибірка тут значно менша, ніж для першого, тому цей показник не варто трактувати як зміну загальної ринкової ієрархії. Основний масив торгової пропозиції фактично підтверджує збереження цінової переваги першого поверху.
Оренда торгової нерухомості рухалася в протилежному напрямку до продажу. Середня ставка знизилася з 8,6 до 8,0 $/м²/міс, або на 7,8%. Таким чином, торговий сегмент демонструє своєрідну дивергенцію: актив дорожчає в продажу, але поточна орендна ціна коригується вниз.
У Центральному районі ставка становила 8,8 $/м²/міс проти 10,1 у грудні, або –12,5%. В Інгульському — 8,0 проти 8,6, або –7,4%. У Заводському — 6,5 проти 6,8, або –5,1%. Корабельний район показав 5,0 $/м²/міс, але це лише одне спостереження — обережно: мала вибірка.
Сегмент до 100 м² залишився найдорожчим за орендною ставкою серед масових категорій — 8,9 $/м²/міс, однак саме він суттєво знизився з грудневих 10,9, або на 17,7%. Водночас площі 100–300 м² подорожчали з 5,0 до 6,2 $/м²/міс, або на 22,1%. Для 300–500 м² ставка знизилася до 4,0, а для 500–1000 м² зросла до 4,9 $/м²/міс. Значення 2,0 $/м²/міс для площ понад 1000 м² базується лише на одному спостереженні — обережно: мала вибірка.
Окремі будівлі мали ставку 8,0 $/м²/міс і подешевшали на 8,3%. Вбудовані торговельні приміщення, навпаки, зросли з 5,6 до 6,7 $/м²/міс, або на 18,3%. На першому поверсі, де зосереджена переважна більшість вибірки, середня ставка також становила 8,0 $/м²/міс. Отже, загальна корекція орендного сегмента насамперед пов’язана з найбільш масовим форматом торгової нерухомості, тоді як окремі підкатегорії рухалися вгору.
Промислово-складський сегмент у Миколаєві за аналізований період послабився. Середньозважена ціна продажу знизилася з 164 до 154 $/м², або на 5,9%. Загальна вибірка цього сегмента значно менша, ніж у житловій нерухомості, тому особливо обережно слід трактувати районні показники.
В Інгульському районі, де серпнева вибірка достатня для аналізу, ціна становила 135 $/м² проти 157 $/м² у грудні, або –14,3%. Для Центрального району отримано 244 $/м², але лише за трьома спостереженнями — обережно: мала вибірка. У Корабельному — 169 $/м² за двома спостереженнями, у Заводському — 130 $/м² також за двома; обидва значення слід вважати малими вибірками.
За площею найбільш ліквідно представлені об’єкти до 500 м²: 183 $/м² у серпні проти 234 $/м² у грудні, або –21,9%. Об’єкти понад 1000 м² коштували 88 $/м² при п’яти спостереженнях, а 500–1000 м² — 149 $/м² лише за трьома спостереженнями, тому для останньої категорії діє застереження щодо малої вибірки.
За класом промислові об’єкти в серпні коштували в середньому 177 $/м² і знизилися лише на 3,6%. Складські приміщення — 101 $/м², що на 15,1% нижче грудневого рівня. Тобто слабкість сегмента більш виражена саме у складській частині вибірки.
Середньозважена ставка оренди промислово-складських площ знизилася з 2,2 до 1,9 $/м²/міс, або на 10,8%. Це означає, що на відміну від офісів тут слабшає не тільки продаж, але й орендна складова.
Основний масив серпневої вибірки припадає на Інгульський район, де ставка становила 2,0 $/м²/міс проти 2,2 у грудні. Дані Центрального району — 3,0 $/м²/міс за двома спостереженнями, Заводського — 0,7 за трьома — обережно: малі вибірки.
Для об’єктів до 500 м² ставка становила 2,0 $/м²/міс і знизилася на 10,1%. Значення для 500–1000 м² також становить 2,0, але тут лише два спостереження. Для площ понад 1000 м² у таблиці присутнє одне спостереження з нульовим значенням — обережно: мала вибірка, тому воно не характеризує ринок великих об’єктів загалом.
Промислові приміщення в серпні орендувалися в середньому по 1,9 $/м²/міс, складські — по 2,0, однак для складського класу є лише два спостереження. Отже, найбільш обґрунтований висновок для сегмента полягає саме у загальному зниженні середньозваженої ставки, а не в порівнянні окремих малих категорій.
Ринок приватних домоволодінь Миколаєва продемонстрував помірну корекцію. Середньозважена ціна знизилася з 507 $/м² у грудні до 491 $/м² у серпні, або на 3,2%. Це слабше падіння, ніж у продажу офісної чи промислово-складської нерухомості, але напрямок відрізняється від майже стабільних квартир.
Найдорожчим районом у серпні був Заводський — 523 $/м², практично на рівні грудневих 528 $/м². Центральний район мав 514 $/м² проти 517, тобто також майже без зміни. Інгульський та Корабельний райони опинилися приблизно на одному рівні — по 481 $/м². Для Інгульського це означало зниження на 4,4%, для Корабельного — на 3,0%.
Таким чином, загальна корекція ринку домоволодінь найбільш помітна в Інгульському районі, тоді як Центральний і Заводський фактично демонструють стабілізацію. Різниця між найдорожчим і найдоступнішими районами при цьому залишається відчутною, але не настільки великою, як у деяких комерційних сегментах.
За площею найвищу середньозважену ціну в серпні мали будинки від 100 до 300 м² — 568 $/м². Вони, однак, подешевшали на 5,4%. Будинки до 100 м² коштували 449 $/м² і, навпаки, зросли на 1,6%. Сегмент 300–600 м² знизився з 581 до 480 $/м², або на 17,4%. Для об’єктів понад 600 м² отримано 430 $/м², але лише чотири спостереження — обережно: мала вибірка.
Саме ця структура добре пояснює загальну корекцію: компактні будинки до 100 м² зберегли позиції й навіть трохи подорожчали, тоді як середні та великі формати рухалися вниз. Це може свідчити про кращу цінову стійкість об’єктів із меншим загальним бюджетом придбання.
Клас об’єкта формує широкий діапазон. Найдорожчими залишаються котеджі — 702 $/м², хоча вони знизилися на 11,4%. Таунхауси мали 516 $/м², звичайні будинки — 509, частини будинку — 468, недобудови — 383, дачі — 227 $/м². При цьому дачі подорожчали на 11,7%, недобудови — на 9,4%, частини будинків — на 5,5%, таунхауси — на 1,0%, а звичайні будинки подешевшали на 2,5%.
Тобто рух ринку не можна описати простим правилом «усі приватні будинки дешевшають». Верхній ціновий клас котеджів справді скоригувався, проте низка доступніших форматів, навпаки, підвищила середню ціну. Це ще один прояв загальної тенденції до кращої стійкості відносно доступних форматів.
Ринок землі під ІЖБ у Миколаєві за період показав лише помірне загальне зниження. Середньозважена ціна становила 2 310 $/ар у грудні 2025 року та 2 264 $/ар у серпні 2026-го, тобто зменшилася на 2,0%. Проте районна структура була значно контрастнішою, ніж загальноміська динаміка.
Найдорожчим у серпні був Інгульський район — 2 490 $/ар. Більше того, тут ціна зросла на 4,3% порівняно з грудневими 2 388 $/ар. Центральний район також показав невелике зростання — з 2 074 до 2 138 $/ар, або +3,1%.
Натомість у Заводському районі середня ціна знизилася з 1 990 до 1 414 $/ар, або на 28,9%. У Корабельному — з 2 047 до 1 405 $/ар, або на 31,4%. Саме ці два райони сформували нижню частину серпневого цінового діапазону. Оскільки їхні серпневі вибірки перевищують мінімальний поріг у п’ять спостережень, зміни можна враховувати в аналізі, однак вони все одно мають меншу статистичну базу, ніж Інгульський район.
За розмірністю основний масив даних припадає на ділянки до 15 соток. Їхня середньозважена ціна становила 2 289 $/ар у серпні проти 2 344 $/ар у грудні, або –2,4%. Ділянки від 15 до 30 соток мали 1 575 $/ар. Серпнева вибірка тут складається рівно з п’яти спостережень, тому цей показник слід трактувати обережніше. Загалом саме невеликі ділянки до 15 соток визначають основну ринкову картину.
Головною особливістю ринку Миколаєва станом на серпень 2026 року є суттєва різниця між поведінкою продажу та оренди. Найяскравіше це проявляється у квартирах: ціна продажу вторинного житла за весь період зросла лише на 0,9%, тоді як оренда — на 42,0%. Таким чином, житло як актив у продажу перебуває в зоні цінової стабілізації, але користування цим самим житлом через оренду стало значно дорожчим.
У квартирному сегменті особливо сильними виглядають компактні формати. Однокімнатні квартири випередили інші розмірності як за динамікою продажу, так і за темпом підвищення орендних ставок. Це робить їх одним із найбільш стійких підсегментів у межах наданої вибірки. Водночас великі квартири у продажу скоригувалися, а їхня оренда зростала набагато повільніше.
Офісний ринок демонструє іншу модель: продаж знизився на 5,0%, а оренда зросла на 12,1%. Така комбінація може свідчити про більшу привабливість гнучкого користування площею порівняно з придбанням об’єкта у власність. Особливо сильним в оренді виглядає Центральний район.
Торгова нерухомість, навпаки, подорожчала у продажу на 5,9%, але подешевшала в оренді на 7,8%. Найбільшу стійкість у продажу демонструють невеликі торгові площі та окремі будівлі. Орендна корекція найбільш помітна саме у масовому сегменті невеликих приміщень, хоча вони все одно залишаються найдорожчими за квадратний метр серед основних розмірностей.
Найслабшим із проаналізованих комерційних напрямів виглядає промислово-складська нерухомість: продаж знизився на 5,9%, оренда — на 10,8%. Через меншу кількість спостережень локальні підрозрізи цього ринку слід оцінювати обережно, але загальний напрямок обох середньозважених індикаторів однаковий.
Домоволодіння знизилися на 3,2%, причому компактні будинки до 100 м² виявилися стійкішими за великі. Земля під ІЖБ скоригувалася лише на 2,0% у середньому по місту, проте районна диференціація дуже велика: Інгульський і Центральний райони показали зростання, тоді як Заводський і Корабельний — значне зниження.
Таким чином, говорити про єдиний «ринок Миколаєва, що росте» або «ринок, що падає» некоректно. Серпень 2026 року показує складну мозаїку: сильну оренду житла й офісів, стабільний продаж квартир, позитивний продаж торгової нерухомості, корекцію приватних будинків і землі та слабший промислово-складський сегмент.
Покупцям квартир варто звертати увагу не лише на середню ціну по місту, а й на район, кількість кімнат, клас будинку та поверх. Практично незмінний загальний індикатор продажу приховує зростання у Центральному, Заводському та Корабельному районах і невелику корекцію в Інгульському. Однокімнатні квартири подорожчали швидше за інші розмірності, тоді як трикімнатні та великі квартири дещо знизилися. Для покупця, який не обмежений компактним форматом, це створює ширше поле для вибору.
У домоволодіннях найбільш стійкими виявилися будинки до 100 м², тоді як сегменти 100–300 і 300–600 м² скоригувалися. Земля потребує особливо локального підходу: загальноміське зниження невелике, але різниця в районній динаміці дуже значна.
Ринок квартир став помітно дорожчим, особливо в сегменті одно- та двокімнатного житла. Тому орендареві доцільно порівнювати не тільки загальну місячну плату, а й ставку за квадратний метр у різних розмірностях і районах. Ситуація з офісами також характеризується підвищенням ставок, особливо в Центральному районі.
У торговому сегменті ситуація для орендаря сприятливіша: загальна ставка знизилася, хоча окремі категорії, зокрема площі 100–300 м² та вбудовані приміщення, подорожчали. Тому усереднений індикатор тут особливо важливо доповнювати аналізом конкретного формату.
Власникам квартир не варто орієнтуватися лише на загальне підвищення з 657 до 663 $/м². Ринок майже стабільний, а цінова динаміка суттєво залежить від характеристик об’єкта. Найкращу динаміку мали однокімнатні квартири та Центральний, Заводський і Корабельний райони. Великі квартири й окремі класи забудови, навпаки, показали корекцію.
У комерційній нерухомості продавцям особливо важливо враховувати сегмент. Торгові об’єкти загалом подорожчали, тоді як офісні й промислово-складські — знизилися. Тому застосовувати до всіх комерційних приміщень одну й ту саму логіку ціноутворення недоцільно.
У житловому сегменті дані свідчать про значне підвищення середньозважених ставок, особливо для компактних квартир. Водночас конкретну ставку варто співвідносити з районом, класом будинку та поверхом, оскільки розкид між категоріями залишається суттєвим.
В офісній нерухомості ринок також підтримує вищі ставки, тоді як у торговій та промислово-складській оренді загальні індикатори знизилися. Для власників таких об’єктів більш гнучке позиціонування може бути важливішим, ніж механічне підвищення ціни.
З погляду інвестора найбільший інтерес становить не абсолютний напрямок одного показника, а співвідношення продажу й оренди. Квартири демонструють майже стабільну ціну придбання при дуже сильній динаміці орендної ставки. Офіси подешевшали у продажу, але подорожчали в оренді. У торговій нерухомості, навпаки, актив подорожчав, тоді як ставка оренди знизилася.
Саме ці розбіжності між ціною активу та орендним ринком варто розглядати як ключовий сигнал для подальшого поглибленого аналізу. При цьому інвестиційне рішення має базуватися на конкретному районі, площі, класі й функціональності об’єкта, а не лише на середньому показнику по Миколаєву.
Джерела даних: аналітичний модуль GISPro | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2025 … серпень 2026 (включно)) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки релевантних оголошень з бази даних GISPro.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.