Опубліковано: 04-06-2025 11:09
У сучасних умовах нестабільності, викликаної війною та економічними змінами, ринок нерухомості України потребує точних, прозорих і швидких інструментів для оцінки. ГІС "Увекон" виступає саме таким рішенням, поєднуючи передові технології обробки великих даних, геоінформаційне моделювання та реальну практику ринку. Система створена для оцінювачів, судових експертів, ріелторів, девелоперів, банкірів та інших професіоналів, які приймають рішення, що ґрунтуються на об'єктивних даних.
Одним із ключових аспектів порівняльного підходу в оцінці нерухомості є визначення критеріїв подібності об’єктів. Це сукупність характеристик, за якими об’єкт-аналоги мають максимально наближатися до об’єкта оцінки. До таких критеріїв традиційно відносять: тип і призначення нерухомості (житлова квартира, комерційне приміщення, земельна ділянка тощо), клас об’єкта (економ-, бізнес-, еліт-клас для житла), його площу та планування, фізичний стан і вік (рік побудови, стан ремонту), а також місцезнаходження. Останній фактор включає не лише адміністративну прив’язку (місто, район, населений пункт), але й більш локальне зонування – мікрорайон, квартал, близькість до центру чи важливих об’єктів інфраструктури. Важливо, щоб умови ринку для об’єктів- аналогів були співставними у часі здійснення угод (однаковий період ринкової кон’юнктури).
ГІС «Увекон» у своїх моделях приділяє значну увагу дотриманню критеріїв подібності. Алгоритм автоматичного пошуку та відбору аналогів реалізовано як циклічний багаторівневий процес порівняння: спочатку система підбирає об’єкти з максимально схожими параметрами в безпосередній близькості від об’єкта оцінки.
Якщо недостатньо даних у межах найближчої зони, радіус пошуку поступово розширюється – до району, міста, регіону. На кожному рівні географічної віддаленості відбувається порівняння характеристик потенційних аналогів із об’єктом оцінки за встановленими критеріями подібності. Такий підхід гарантує, що в підсумкову вибірку потраплять просторово релевантні дані – спочатку з найближчого оточення, а за необхідності з ширшої географії, але обов’язково зі співставних ринків.
Звичайно, навіть найбільш подібні об’єкти не є абсолютно ідентичними, тому наступним кроком є коригування різниці в характеристиках. Інструменти ГІС «Увекон» автоматично застосовують систему поправочних коефіцієнтів для приведення цін аналогів до умов об’єкта, що оцінюється. Коефіцієнти відображають вплив відмінностей у площі, стані, розташуванні, технічних параметрах тощо на вартість нерухомості. Розрахунок величин цих коригувань здійснюється на основі великого масиву даних: статистичні моделі аналізують не менш ніж по 20 тис. схожих об’єктів для кожного фактору, щоб забезпечити репрезентативність та достовірність коригування.
«Калькулятор оцінювача». Зразок матриць коефіцієнтів коригувань на ціноутворюючі критерії застосованих у алгоритмі роботи інструменту
Таким чином, якщо порівнюються, приміром, квартира площею 50 м² з аналогами 60 м², або об’єкт у новобудові зі старішим житловим фондом – різниця у ціні буде врахована через відповідний коефіцієнт. В системі передбачено можливість як автоматичного застосування розрахованих коефіцієнтів ГІС «Увекон», так і ручного їх корегування самим користувачем, якщо він має додаткову експертну інформацію.
Дотримання критеріїв подібності та якісні поправки на відмінності є критично важливими, щоб автоматизована оцінка була максимально наближена до результатів традиційної експертної оцінки. Міжнародні стандарти оціночної діяльності (зокрема EVS 6, ухвалений ТеGoVA) підкреслюють, що автоматизовані моделі оцінки (AVM) мають використовуватися як допоміжний інструмент і базуватися на коректних вхідних даних про ринок. Саме тому розробники зосередилися на тому, щоб ГІС «Увекон» оперувала великим масивом інформації і чіткими алгоритмами відбору схожих об’єктів. Ба більше, для територій зі слабкою ринковою активністю (де кількість угод мінімальна) застосовано сучасні методи геостатистичного моделювання – такі як емпіричний байєсівський крігінг (Empirical Bayesian Kriging). Це дозволяє на основі даних інших, більш активних регіонів побудувати безперервні «цінові поверхні» і прогнозувати показники вартості там, де прямих даних мало або немає.
Візуалізація побудови безперервних «вартісних» поверхонь для цінових показників нерухомості із застосуванням методів геостатистичного моделювання
У результаті навіть у невеликих містечках і селах, що не мали достатньої кількості власних аналогів, можна врахувати інформацію про схожі об’єкти з інших регіонів. Такий науково обґрунтований підхід до визначення подібності і коригування забезпечує високу точність автоматизованої оцінки, мінімізуючи похибку в порівнянні з традиційними методами.
✅ Переваги для оцінювачів:
Ринок угод купівлі-продажу нерухомості – це сегмент ринку, який відображає фактичні ціни, за якими відбулися реальні продажі об’єктів. Дані про такі угоди є вельми цінними для аналізу, оскільки вони фіксують реальну ринкову вартість, підтверджену зустрічною волею продавця і покупця. На відміну від цін в оголошеннях, що є лише очікуваннями продавців, ціни укладених угод враховують усі торги та знижки, яких вдалося досягти в процесі переговорів. Таким чином, інформація з ринку угод дозволяє оцінити дійсний рівень попиту і пропозиції: скільки об’єктів реально продається, за якими цінами та на яких умовах. Крім того, статистика укладених договорів дає змогу обчислювати важливі індикатори ринку, такі як середній коефіцієнт торгу (розмір знижки від початкової ціни до ціни продажу), терміни експозиції (час від початку реклами до моменту продажу), а також динаміку кількості транзакцій у певному сегменті чи регіоні.
Попри очевидну корисність, доступ до повної і достовірної інформації про ринок угод довгий час залишався складним в Україні. Причини цього криються як в історичній відсутності відкритих даних, так і в особливостях ведення бізнесу. Єдина державна база даних цін продажів (наприклад, реєстр оцінок для оподаткування) почала формуватися відносно нещодавно і має обмежене призначення. На практиці ж ріелтори та оцінювачі довгий час покладалися на неформальні джерела: власні бази даних, обмін інформацією в професійних співтовариствах, дані нотаріусів чи податкових органів. Повноцінного загальнонаціонального MLS (Multiple Listing Service), як на розвинених ринках США чи Європи, в Україні не існувало. Це означало, що ринок угод був фрагментований: кожне агентство мало лише свою частину інформації, а загальна картина складалася не повністю.
За таких умов в традиційній оціночній практиці широко застосовувався підхід, коли для розрахунку ринкової вартості об’єкта використовувалися ціни пропозицій з коригуванням на торг. Тобто оцінювач брав за аналог оголошення про продаж подібної нерухомості і потім знижував заявлену ціну на певний відсоток, який вважав типовим для знижки при реальному продажі. Однак визначення цього відсотка часто було суб’єктивним і базувалося на досвіді фахівця або локальній статистиці, що могла бути обмеженою. Тут проявляється одна з головних недоліків відсутності прозорого ринку угод – складність уніфікації та обґрунтування таких поправок.
З іншого боку, поява технологічних рішень на кшталт ГІС «Увекон» почала змінювати ситуацію. Компанія «Увекон» у співпраці з фахівцями з нерухомості України сформувала власну базу, яка акумулює дані про реальні купівлі-продажі. Об’єднання зусиль провідних гравців ринку дало змогу зібрати значний масив достовірних даних про характеристики об’єктів та ціни фактичних угод. На основі цієї інформації та шляхом застосування геостатистичного аналізу було розраховано регіональні коефіцієнти для приведення цін пропозицій до рівня ринкових (так звані коефіцієнти «поправки на торг. Іншими словами, стало можливим об’єктивно визначити середній розмір знижки, на яку варто скоригувати ціну з оголошення, щоб отримати прогнозовану ціну продажу в кожному регіоні і по кожному типу нерухомості. Це величезний крок вперед у підвищенні точності оцінки: якщо раніше торг враховувався експертно, то тепер – на основі великої вибірки реальних даних.
Підсумовуючи, можна виділити основні переваги використання даних ринку угод і ті недоліки, що їх супроводжують:
Для повного використання переваг і мінімізації недоліків сучасні системи об’єднують дані реальних угод з іншими джерелами. Зокрема, ГІС «Увекон» поєднує в собі інформацію про укладені угоди та великий масив оголошень про продаж. Такий симбіоз дозволяє отримати найкраще з обох світів: і широкий охоплення ринку, і коригування на основі реальних цін. В результаті формується єдина база знань про ринок нерухомості, що дає більш об’єктивну і оперативну оцінку ринкових показників.
✅ Переваги для банків і аналітиків:
Сучасний ринок нерухомості неможливо уявити без інтернет-мережі оголошень про продаж. Інакше кажучи, це всі ті численні онлайн-платформи, сайти агентств та дошки оголошень, де продавці рекламують квартири, будинки, комерційні об’єкти та землю. За останні десятиліття інтернет став головним каналом комунікації між продавцем і потенційним покупцем. В Україні діє десятки спеціалізованих порталів нерухомості та універсальних сайтів оголошень, які щодня наповнюються новими пропозиціями. Сукупно вони створюють величезний масив даних про пропозицію на ринку – ціну, характеристики та локацію об’єктів, які власники готові продати або здати в оренду.
На відміну від даних про фактичні угоди, інформація з оголошень доступна в режимі реального часу і охоплює практично всі сегменти ринку. Її основна перевага – оперативність і повнота. Коли ринок переживає підйом або спад, це одразу відображається у стрічках оголошень: змінюється кількість нових пропозицій, коригуються ціни, з’являються акційні пропозиції чи, навпаки, ознаки перегріву. Крім того, обсяг цих даних колосальний. За оцінками фахівців, щомісяця на території України публікуються сотні тисяч нових оголошень про продаж та оренду нерухомості. Зокрема, система ГІС «Увекон» автоматично збирає та оновлює близько 800 тисяч оголошень щомісяця gisuvecon.com. Від початку 2018 року і дотепер накопичено базу понад 46 мільйонів записів про об’єкти – найбільший масив даних такого типу в Україніgisuvecon.com. Ця інформація охоплює всі регіони країни та всі основні види нерухомості, що дає змогу аналізувати ринок як на національному рівні, так і на рівні окремого міста чи навіть району.
Однак робота з інтернет-мережею пропозицій має і свої труднощі. Перш за все – якість даних. Оскільки оголошення розміщують тисячі різних користувачів, інформація подається у вільній формі і часто містить помилки або неточності. Трапляються дублікати (той самий об’єкт може бути розміщений на різних сайтах або кількома агентами одночасно), присутній так званий «статистичний шум» – завідомо нереалістичні ціни чи фейкові пропозиції, які спотворюють картину. Буває, що оголошення не оновлюють після зміни ціни або взагалі не знімають після продажу – такі записи теж засмічують базу. Для коректного аналізу необхідно проводити масштабне очищення даних: видаляти дубльовані записи, відсівати аномальні значення, перевіряти актуальність пропозицій.
Наступний аспект – неповнота та різнорідність інформації. Один продавець детально вказує всі характеристики квартири (площа кімнат, поверх, матеріал стін, стан ремонту), інший може обмежитися лише загальною фразою. Формати подачі теж різняться від сайту до сайту. Щоб уніфікувати ці дані, потрібна стандартизація та класифікація: наприклад, віднести кожне оголошення до певного сегменту (житло, комерційна нерухомість, земля), типу (квартира в новобудові чи “вторинка”, будинок міський чи сільський тощо), класу (за якістю і престижністю) та діапазону площі. Тільки після такого структурування масив оголошень стає придатним для статистичного аналізу і порівняння.
ГІС «Увекон» вирішує ці завдання за допомогою технологій Big Data та спеціальних алгоритмів обробки. Система автоматично виконує збір інформації з численних відкритих джерел, після чого дані проходять кілька етапів очищення та впорядкуванняgisuvecon.com.
Зразок інтерфейсу для роботи з базою даних
З бази видаляються записи, що повторюються, відсікаються екстремальні значення (аномально низькі або високі ціни, які можуть свідчити про помилку чи нетиповість), фільтруються очевидні фейки. Далі кожному об’єкту нерухомості присвоюються географічні координати (процес геокодування), завдяки чому точно визначається його розташування на карті gisuvecon.com. Це дозволяє приєднати об’єкт до відповідної зони ціноутворення – наприклад, конкретного міського мікрорайону чи селища gisuvecon.com. Паралельно відбувається групування за параметрами: програма визначає, до якого сегменту і типу віднести об’єкт, який у нього приблизний клас (на основі зазначених характеристик та навіть аналізу тексту оголошення), а також до якої площевої категорії він належить. У результаті ізнеструктурованого потоку оголошень формується впорядкована база даних, придатна для глибокої аналітики.
Важливо підкреслити, що така база даних оголошень дає змогу аналізувати тенденції ринку в динаміці. Зберігаючи історичні дані (за декілька років), система дозволяє простежити, як змінювалася середня вартість квадратного метра житла по роках, як реагував ринок на економічні кризи чи бум іпотечного кредитування, як сезонні коливання впливають на активність продавців. Аналітики можуть вивчати, які регіони зростали швидше, а де був застій, як змінювалася структура пропозиції (наприклад, збільшення частки новобудов) тощо. Для користувачів, таких як забудовники чи агентства нерухомості, ці відомості безцінні – вони допомагають приймати обґрунтовані рішення. В свою чергу, оцінювачі отримують інструмент для швидкого підбору аналогів і перевірки ринкової ситуації: замість телефонних опитувань ріелторів чи ручного моніторингу сайтів вони можуть звернутися до централізованої бази і знайти потрібну інформацію за кілька хвилин.
З точки зору всеохопності, інтернет-мережа пропозицій фактично відображає пропозицію (supply) на ринку нерухомості. Вона показує, скільки і яких об’єктів власники бажають продати, і за якими цінами вони готові віддати майно. У поєднанні з інформацією про попит (кількість реальних угод) це дозволяє вимірювати рівновагу ринку. Наприклад, велика кількість пропозицій і мала кількість угод сигналізує про перенасичення та тиск на зниження цін, тоді як дефіцит пропозиції при активному попиті призводить до росту цін. Таким чином, аналіз бази оголошень у зв’язці з даними про угоди дає повну картину: очікування vs реальність на ринку нерухомості.
✅ Переваги для ріелторів та забудовників:
Геопортал ГІС «Увекон» – це інтерактивна картографічна платформа, яка слугує візуальним відображенням та одночасно базою вихідних даних про ринок нерухомості. По суті, геопортал є завершальним етапом у ланцюжку роботи системи: після того як дані зібрано, очищено і структуровано, вони агрегуються за територіальною ознакою і презентуються користувачеві у зручному графічному вигляді. На електронній карті України відображаються усі необхідні показники ринку – середні ціни, медіанні ціни, кількість оголошень, кількість угод, ставки оренди, капіталізації, показники дохідності, коефіцієнти торгу тощо. Інформація доступна у розрізі різних масштабних рівнів: від загальнодержавного огляду до окремого міста чи району. Територіальна структура геопорталу включає адміністративно-територіальні одиниці (області, райони, громади) і так звані полігони ціноутворення, які відповідають історично сформованим районам міст (мікрорайонам) або зонально однорідним територіям. Наприклад, столиця України – м. Київ – розбита на 376 умовних мікрорайонів, м.Черкаси – на 54, і аналогічно по інших містах.
Геопортал ГІС «Увекон». Агреговані цінові показники нерухомості по регіонах України.
Геопортал ГІС «Увекон». Агреговані цінові показники нерухомості по районах регіонів України.
Геопортал ГІС «Увекон». Агреговані цінові показники нерухомості по мікрорайонах міст України.
Такий детальний поділ дозволяє дуже точно відслідковувати різницю в рівні цін навіть в межах одного міста: ціна квадратного метра в центрі, спальному районі чи передмісті може різнитися в рази, і геопортал чітко це показує.
База вихідних даних геопорталу містить величезну кількість узагальнених показників. На будь-яку обрану дату користувач отримує доступ до приблизно 430 різних індикаторів ринку нерухомості. Це не лише ціни продажу чи оренди; база включає також характеристики самих об’єктів і похідні показники. Зокрема, зібрані дані про терміни експозиції (скільки часу в середньому об’єкти експонуються в оголошеннях до моменту продажу), про типові параметри об’єктів (площа, кількість кімнат, поверховість будинків, рік будови, матеріали стін, стан ремонту тощо), про динаміку зміни цін (місячні, квартальні, річні коливання). Також відстежуються показники інвестиційної привабливості – наприклад, ставки капіталізації для різних сегментів (що є індикатором дохідності нерухомості). Сукупно в структурі бази даних наразі фіксується втричі більше параметрів, ніж відображається безпосередньо на геопорталі. Це означає, що система збирає максимально детальну інформацію “про запас”, аби за потреби можна було сформувати будь-який спеціалізований звіт чи вибірку. Користувачу ж для зручності одразу показуються ключові показники, які найкраще характеризують стан ринку.
Геопортал виконує дві основні функції. Перша – аналітично-інформаційна: він дозволяє дослідникам і практикам швидко отримати уявлення про ринок. Зайшовши на портал, можна за кілька кліків дізнатися, скажімо, середню ціну продажу 1 м² квартир у Львові на поточний місяць або подивитися, як змінювалася вартість оренди офісів у Києві помісячно за останній рік. Дані можна фільтрувати за типом нерухомості, періодом, регіоном, а результати відображаються у вигляді кольорової карти або графіків. Це робить аналіз наочною та доступною навіть для неспеціалістів: замість таблиць з цифрами людина бачить карту, де більш дорогі зони підсвічені одним кольором, дешевші – іншим, або графік тренду цін у часі. Друга функція – службова (утилітарна) для самої системи оцінки: геопортал є інтерфейсом, через який працюють інші сервіси ГІС «Увекон». Наприклад, інструмент «Калькулятор оцінювача» використовує базу даних геопорталу як відправну точку для пошуку аналогів і розрахунку вартості. По суті, геопортал – це база вихідних даних для всіх модулів системи, централізоване джерело актуальної інформації.
Варто зазначити, що геопортал забезпечує інтеграцію просторових даних у процес оцінки та аналізу. Завдяки прив’язці кожного оголошення до координат, система може миттєво знайти всі релевантні аналоги продажу чи оренди поблизу заданої точки. Для прикладу, оцінювач вводить адресу об’єкта – і система автоматично підбирає найбільш схожі об’єкти з тієї ж локації, що продавалися останнім часом. Це економить колосальну кількість часу і підвищує точність, адже пошук ведеться по всій базі країни, а не обмежений знаннями окремого експерта. Інша можливість – масова оцінка. Банківські установи або великі інвестори можуть завантажити в систему портфель з сотень об’єктів (наприклад, заставних квартир) і отримати оновлену оцінку їхньої ринкової вартості на поточну дату. Раніше для цього потрібна була б робота десятків оцінювачів протягом значного часу, а тепер – все виконується автоматично і в короткі строки. До того ж, результати можна отримати у стандартизованому вигляді – наприклад, у форматі експортованого звіту про оцінку чи аналітичної довідки, що відповідає вимогам Фонду держмайна.
Ще одна важлива опція – заповнення прогалин даними за аналогією. Якщо в якійсь територіальній зоні на певну дату немає прямих даних (скажімо, не було жодного продажу і немає актуальних оголошень), система все одно може надати орієнтовну оцінку, використовуючи інформацію про схожі регіони. Це досягається через згадані методи просторової інтерполяції: фактично, будується модель, що екстраполює вартісні показники із сусідніх зон чи зон-близнюків. Таким чином, геопортал як база даних не має «білих плям» – вся карта України покрита даними, навіть якщо десь вони отримані розрахунковим шляхом. Для практики оцінки такий підхід особливо цінний, адже ринок нерухомості неоднорідний: бувають активно транзакційні міста, а є віддалені селища з поодинокими угодами. Раніше останні випали б з поля зору статистики, тепер же – враховуються через аналогію.
На завершення, геопортал ГІС «Увекон» можна назвати фундаментом всієї системи автоматизованого аналізу ринку. Він не лише надає кінцевому користувачу зручний доступ до великого масиву актуальних показників, але й гарантує, що всі ці показники базуються на репрезентативних даних та передових методах їх обробки. Завдяки цьому український ринок нерухомості отримав інструмент, який відповідає сучасним викликам: прозорості, оперативності та точності. Геопортал став тією платформою, що об’єднала дані про пропозицію й угоди, методи класичної оцінки й новітню геоінформаційну науку, дозволивши вивести аналіз і оцінку нерухомості на новий рівень.
✅ Переваги для усіх категорій користувачів:
ГІС "Увекон" — це не просто база даних. Це комплексний аналітичний інструмент, що поєднує ринок угод, оголошення, просторову аналітику та експертну логіку оцінювання в єдину платформу. Його використання дозволяє фахівцям приймати зважені рішення, економити час і підвищувати точність своїх оцінок.
📌 Дізнатися більше та скористатись інструментами: https://gisuvecon.com