Опубліковано: 11-07-2025 11:27

Станом на червень 2025 р. середня ціна пропозицій вторинного ринку житла по країні склала близько $1143/м², що на ~7% вище, ніж у грудні 2024 (≈$1066/м²). При цьому загальна кількість пропозицій дещо зменшилася – з ≈229,8 тис. у грудні 2024 до ≈208,9 тис. в червні 2025 (–9%), що дещо стримувало зростання цін (принагідно зауважимо, що аналітики відзначали збільшення пропозиції наприкінці 2024 року, що стримувало подорожчання). Таким чином, ринок демонструє помірне відновлення: ціни на вторинне житло зростали переважно на початку року і зафіксували стабілізацію до літа. Між тим рівень доларових цін вже повернувся до показників початку 2024 року (при цьому продовжує діяти правило: менші квартири мають вищу ціну за метр²).

Загальна динаміка вторинного ринку житла показує помірне підвищення середньої ціни за зазначений період. Інші джерела також констатують стабільність цін і незначне зростання на початку 2025 року.

Рис.1. Середня ціна продажу  вторинних квартир в доларах США. Значення округлені.

За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», ціни на вторинні квартири в Україні у 2024–2025 рр. майже повернулися до довоєнного рівня, а в доларовому еквіваленті залишаються на рівні близько $1100–1150/м². Фіксований курс гривні означав, що зростання цін у гривні відбувалося під впливом інфляції, тоді як у доларах — ціни були відносно стабільними. Зараз активність дещо вища, ніж у кінці 2024-го, і ринок адаптується до нових умов війни, зберігаючи помірну тенденцію зростання у безпечних регіонах.

Регіональний розріз цін

Найдорожчим регіоном залишається м. Київ. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» у червні 2025 року середня ціна пропозицій у Києві склала ≈$2057/м², що майже вдвічі перевищує середній показник по Україні. Для порівняння, в інших регіонах (без урахування Києва) середній показник становив близько $980/м². Столиця історично утримує найвищі ціни (на початок 2025 р. — ~ $2000/м²), оскільки тут сконцентровано елітний сегмент житла (кошики районів Печерськ, Шевченківського, де ціни можуть сягати $3000–3500/м²).

Рис.2. Середня ціна продажу  вторинних квартир в доларах США по регіонах. Значення округлені.

Решта обласних центрів поступово «наздоганяють» ціновий рівень столиці, але все ще мають удвічі нижчі показники (для порівняння, ближні до $1000/м² – середній по області Львівська та інші великі міста). Відповідно, регіональна диференціація надзвичайно висока: західні й центральні області в цілому мають вищі ціни, тоді як на сході/півдні, особливо поблизу зони бойових дій, ціни значно нижчі.

Наприклад, у червні 2025: Львівська область – ≈$1502/м², Закарпатська – ≈$1426/м², Чернівецька – ≈$1142/м², Вінницька – ≈$1104/м² (населені пункти цих регіонів стали «тихими гаванями», куди переїхало багато людей, тому ціни тут підросли). Натомість найнижчі ціни зафіксовані у зонах бойових дій: Донецька обл. – ≈$266/м², Херсонська – ≈$466/м², Запорізька – ≈$538/м², Сумська – ≈$536/м², Миколаївська – ≈$624/м². У цих регіонах ринок житла практично «заморожений», а активність угод мінімальна. Як відзначають експерти, на сході і півдні ціни падають (вторинний ринок майже відсутній), тоді як у безпечних регіонах житло «дорожчає».

Аналіз за типом територіальної громади

Дані підтверджують, що тип громади суттєво впливає на цінові рівні. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня вартість 1 м² у сільських громадах (поза межами міст) виявилась найвищою – близько $1056/м² у червні 2025 (порівняно з $1023 у сільських громадах на кінець І кв. 2025). У міських громадах (малих та обласних центрах) – ≈$982/м², а в селищних (селищні ОТГ) – близько $811/м².

Рис.3. Середня ціна продажу  вторинних квартир в доларах США по типу громад. Значення округлені.

Такий результат нетиповий для традиційної логіки (звичайно, міста дорожчі), але пояснюється специфікою класифікації: до “сільських” часто належать престижні передмістя, курортні зони чи дачні поселення, де активно будують дорогу нерухомість бізнес- і комфорт-класу. Натомість «селищні» громади часто не мають ані вигідного розташування, ані розвиненої інфраструктури, тому їхні ціни виявилися найнижчими. Аналіз першого кварталу 2025 показав аналогічну тенденцію: ціна на сільській території – ≈$1023, міські – ≈$939, селищні – ≈$793.

Отже, дещо несподівано середня вартість зросла у більшості сільських громад завдяки саме «підтримці» передмість великих міст і курортних зон. Утім, за обсягом попиту міські громади залишаються лідерами, тому прогнозується збереження їхнього домінування.

Розмірність квартир (кількість кімнат)

4+ кімнати – найдорожчий сегмент: середня ціна на такі великі апартаменти склала близько $1433/м². Це пов’язано з великою часткою елітних пропозицій (пентхауси, дуплекси та двоповерхові квартири бізнес-класу), де кожен метр коштує дуже дорого. Для порівняння, 1-кімнатні квартири – ≈$1153/м², 2-кімнатні – ≈$1110/м², 3-кімнатні – ≈$1112/м².

Рис.4. Середня ціна продажу  вторинних квартир в доларах США по розмірності. Значення округлені.

Тобто у традиційному секторі найдешевшими виявилися саме 2–3-кімнатні (орієнтовані на масового покупця), а однокімнатні дещо дорожчі через вищий попит на компактне житло. Аналітика вторинки також зазначає, що 1-кімнатні мають «премію» +5–10% за метр у порівнянні з двокімнатними. Таким чином, хоча великі квартири формально мають найвищу середню ціну за м², реальний масовий ринок формують переважно 1–2-кімнатні квартири, які залишаються найбільш ліквідними.

Клас житла

За класифікацією, елітне житло (комфорт+/бізнес-клас) утримує найвищі показники – близько $1546/м² у червні 2025. Далі йде “старий фонд” (дореволюційна та сталінська забудова) – ≈$1222/м², адже старовинні будинки в центрі великих міст теж вельми цінуються. Сучасна економ-забудова (нові масові ЖК економ-класу) – близько $1140/м², а найдешевшим сегментом є радянська масова забудова (панельки, хрущовки) – ≈$784/м², тобто майже вдвічі нижче за нові будинки. Ці відмінності традиційні: дорогі новобудови і старовинні центр. комплекси продаються дорожче, тоді як старі спальні райони і серійні будинки – дешевше.

Рис.5. Середня ціна продажу  вторинних квартир в доларах США по класу забудови. Значення округлені.

Це узгоджується із загальними спостереженнями експертів: елітні об’єкти преміум-класу у Києві та великих містах утримують ціну й навіть дорожчають (деколи до $3000–4000/м²), а сегмент економ зростає помірно. За наших даних серед еліту ~1546$/м², у «комфортних» ЖК (~1140$/м²) та масовому панельному житлі (~784$/м²) – фактично вдвічі дешевше.

Поверх розташування

За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» найдорожчими виявилися квартири на середніх поверхах – ≈$1224/м². Верхні поверхи мають середню ціну нижче – ≈$954/м², а перші (1-2 поверхи) – ≈$873/м². Такий ефект пояснюється попитом: середні поверхи часто вважають оптимальними (є ліфт, менше проблем з водо- чи тепловіддачею), тож їхня ціна зростає.

Рис.6. Середня ціна продажу  вторинних квартир в доларах США по поверху розташування. Значення округлені.

Початкові і останні поверхи традиційно менш затребувані, тому коштують на 20–30% дешевше. Ці розбіжності також зафіксовані ринком: у 2024 р. квартири на середньому поверсі подешевшали менше, ніж на крайніх.

Тип ремонту

У категорії ремонт ситуація логічна: найвища середня ціна за м² у квартир з «авторським проектом» (багаторівневі дизайнерські ремонти) – ≈$1879/м². Далі йдуть євро-ремонт – ≈$1272/м²; ** «після будівельників»** (новобудова без чистових робіт) – ≈$1118/м²; під чистову обробку (часткове оздоблення) – ≈$956/м².

Рис.7. Середня ціна продажу  вторинних квартир в доларах США по типу ремонту. Значення округлені.

Найнижчі ціни в квартирах у житловому чи косметичному ремонті (≈$818–$804/м²) та у аварійному стані (≈$735/м²). Це узгоджується з очікуваннями: елітні ремонти «тягнуть» ціни вгору, а нерухомість з обмеженим обробленням суттєво дешевшає.

Інші цікаві спостереження

• Загальний обсяг пропозицій: За нашими даними, кількість оголошень про продаж вторинних квартир знизилася влітку 2025 – близько 209 тис. проти 230 тис. у грудні 2024. Певне скорочення пропозиції може частково пояснювати уповільнення зростання цін (у 2024 р. навпаки фіксували збільшення кількості оголошень). Зміни в обсязі ринку загалом відповідають тезі, що ринок обережно відновлюється: продавці не масово скидають ціни, а покупці поступово повертаються.
• Географія та безпека: Як справедливо підкреслюють аналітики, «західні і центральні області стали притулком для бізнесу і людей, отже житло там дорожчає, а схід і південь страждають від війни – житло дешевшає і продається погано». У наших даних географія цін також чітко корелює із безпекою регіонів: у “безпечних” областях (Львів, Закарпаття, Вінниця та ін.) зафіксовано ціни на вторинне житло $1000–1500/м², а в прифронтових регіонах східного та південного напрямків – часто менше $600/м². Це свідчить, що найближчим часом інвестори та покупці віддають перевагу регіонам зі стабільнішою ситуацією.

Рекомендації і поради

• Покупцям: Враховуйте регіональні відмінності та параметри квартири. Якщо шукаєте житло для себе, орієнтуйтеся на великі міста або західні області (де ціни стабільно зростають). У малих містечках чи селах ціни можуть стояти на місці або знижуватися. Також перевіряйте поверх і ремонт: середні поверхи і якісний ремонт (євро, авторський) зазвичай дорожчі, але інвестиційно привабливі. На ринку існує помірне зростання цін (~5–7% за півроку, як і в нашому аналізі), тож можна спокійно шукати вигідні пропозиції, особливо якщо плануєте купівлю на перспективу.
• Продавцям: Ринок вторинки демонструє помірне зростання і стабільність. Не поспішайте різко знижувати ціну – аналітика показує, що більшість продавців утримує цінник, очікуючи збереження вартості активу. Водночас будьте готові до невеликого торгу: баланс попиту/пропозиції зараз рівноважний. Якщо ваша квартира відповідає модним параметрам (недавній ремонт, комфорт-клас, зручний поверх) – її легше продати.
• Орендарям: Квартира в безпечних регіонах стала більш доступною порівняно з довоєнним рівнем, але спостерігається загальне подорожчання оренди. За оцінками фахівців, у більшості безпечних міст ціни на оренду виросли на 15–20% за рік. У Києві оренда квартир також додала близько 15–20% (зокрема через підвищений попит і дефіцит якісних пропозицій). Тож найвигідніші умови – у проміжний сезон та в регіонах, де бюджетне житло є у достатку.
• Орендодавцям: На вторинному ринку домінує попит на квартири з ремонтом і в хорошому стані (зручні для одразу заселення). Враховуйте це при ремонті: інвестиції в євроремонт можуть окупитися вищою орендною ставкою. У західних та центральних областях, де попит на оренду зростає, можна планувати підвищення цін, але пам’ятайте про конкуренцію: ціни на оренду підвищилися не надто різко (15–20% за рік). Також корисно слідкувати за подіями: зростання переселенців у безпечних регіонах продовжує тримати попит на високому рівн.
• Інвесторам: Вторинка залишається відносно стабільним інструментом збереження капіталу. При виборі об’єкта керуйтеся географією: інвестиції у безпечні області мають кращі перспективи зростання за ціною, а вкладення у квартири у прифронтових зонах зараз – ризиковані через низький попит. Зверніть увагу, що у великих містах (особливо у Києві та західних обласних центрах) попит на готове житло залишається високим, отже і орендні та ринкові ціни там утримуються на преміальному рівні. Для диверсифікації розглядайте інвестиції у сегмент економ-класу в регіонах з гарантійно-стабільною ситуацією (де ціни піднімуться поступово), а також пам’ятайте про інфляцію в гривні: ціни у доларовому вираженні можуть бути дещо нижчі, ніж рік тому.

Загальна тенденція:

вторинний ринок поступово оживає після кризи, ціни стабільно зростають у безпечних регіонах і сезонно коливаються, а географічні та якісні фактори (локалізація, клас житла, ремонт, поверх) залишаються вирішальними при оцінці вартості і прийнятті рішення.

Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – червень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж квартир на вторинному ринку житла.

📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.

⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело