Опубліковано: 16-07-2025 12:05
Ринок довгострокової оренди житла на вторинному ринку України у першій половині 2025 року залишається активним і нерівномірним, демонструючи стійке зростання орендних ставок.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», за період з грудня 2024 по червень 2025 середня середньозважена вартість оренди зросла приблизно на 14% – з близько $7,5 за кв.м наприкінці 2024 року до ~$8,6 за кв.м у червні 2025. Для порівняння, кумулятивна інфляція за цей період була значно нижчою, тож орендні ставки зростали випереджаючими темпами на тлі підвищеного попиту. Основними факторами такого зростання стали масова внутрішня міграція до відносно безпечних регіонів та обмежена пропозиція житла там, що посилило конкуренцію за орендовані квартири. Натомість у прифронтових областях ситуація протилежна: спостерігається спад активності та рекордно низькі ставки оренди через відтік населення і високі ризики. Таким чином, ринок оренди зараз поляризований географічно, а його загальні тенденції визначаються воєнними подіями та безпековою ситуацією в країні.
Національні середні орендні ставки на квартири протягом зими та весни 2025 року поступово підвищувалися практично кожен місяць. Після завершення 2024 року з показником близько $7,5/кв.м, у січні 2025 темпи зростання тимчасово уповільнились – середня ціна фактично стабілізувалася на рівні ~$7,55/кв.м (≈+0,5% за місяць). Втім, уже з лютого ринок знову пожвавився: у лютому середня ставка зросла до ~$7,7 (+2%), у березні відбувся найбільш відчутний стрибок – до ~$8,0 (+≈3,7% за місяць). Такий березневий сплеск пояснюється сезонним пожвавленням напередодні весняно-літнього періоду та відкладеним попитом після зими. У квітні 2025 зростання продовжилося, але дещо повільніше (+≈1,5%, до ~$8,1/кв.м).
Протягом останніх двох місяців періоду тенденція не змінилася – орендні ставки й далі підвищувалися. У травні та червні ринок додав ще близько 5–6% до середньої ціни: станом на кінець червня 2025 року національний середній рівень оренди досяг приблизно $8,55 за кв.м. Таким чином, за перше півріччя 2025 року орендні ставки помітно перевищили рівень кінця 2024 року.
Рис.1. Середня ціна оренди квартир в доларах США. Значення округлені.
Зростання орендної плати суттєво випередило офіційний рівень інфляції, що вказує на реальне підвищення вартості користування житлом для орендарів.
Регіональна диференціація на ринку оренди залишається дуже високою. Зберігається значний розрив у вартості між відносно безпечними західними/центральними областями та східними й південними регіонами поблизу зони бойових дій. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», найдорожчим регіоном традиційно є столиця – місто Київ впевнено утримує першість за рівнем орендної плати. Середня ставка оренди по Києву станом на квітень 2025 становила близько $13/кв.м, а до червня зросла ще більше – до майже $14/кв.м (еквівалент понад 16–18 тис. грн на місяць за типову однокімнатну квартиру). Це більш ніж у 5 разів вище, ніж у найбільш депресивних областях.
Рис.2. Середня ціна оренди квартир в доларах США по регіонах. Значення округлені.
До групи регіонів із високими орендними ставками належать насамперед західні області. Зокрема, Львівська та Закарпатська області наразі посідають 2-е місце після столиці – у квітні вони сягнули ~$8,7–9,1/кв.м, а станом на червень – вже понад $9 за квадратний метр. Це не дивно, адже саме на заході країни сконцентровано значний попит з боку внутрішніх переселенців при відносно обмеженій пропозиції житла. Також серед дорогих регіонів виділяються передмістя столиці – Київська область (близько $7,5–8/кв.м) та великий промисловий центр Дніпропетровська область ($7,3/кв.м). До цієї групи приєдналася і Одеська область (станом на червень – до ~$7,8/кв.м), адже Одеса залишається великим морським містом з активним ринком оренди (попри воєнні ризики). Трохи нижчі середні ставки зафіксовані у ряді інших відносно безпечних регіонів – зокрема, Івано-Франківська, Волинська області та деякі центральні (Вінницька, Черкаська та ін.) мають орендні ціни в діапазоні ~$6–7 за кв.м.
Найнижчі показники традиційно демонструють прифронтові області. Середня орендна плата у Харківській, Запорізькій, Донецькій, Миколаївській областях коливається зараз на рівні $3,5–4,5/кв.м, тобто у декілька разів менше від середньої по країні. Херсонська область залишається аутсайдером ринку – тут квадратний метр оренди коштує у середньому лише близько $2,5–2,6, що відображає вкрай низький попит і постійні безпекові ризики. Навіть попри певне підвищення цін навесні (після зимового мінімуму), рівень ставок у цих регіонах залишається на рекордно низьких позначках, а ринок практично заморожений. Для порівняння, у західних областях оренда дорожча в 2–3 рази, а в Києві – більш ніж у 5 разів. Отже, географія орендних цін нині поляризована: столиця разом із заходом утримують найвищі показники, тоді як прифронтовий схід і південь мають найдоступніше житло для наймачів (але й найменшу ринкову активність).
Окрім місця розташування, на орендні ставки суттєво впливають тип населеного пункту та характеристики самої квартири – клас будівлі, стан ремонту, поверх, кількість кімнат тощо. Аналіз даних за грудень 2024 – червень 2025 дозволяє виокремити такі закономірності:
Розмір населеного пункту традиційно позначається на ціні оренди. У великих містах та селищах міського типу плата суттєво вища, ніж у сільській місцевості. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на червень 2025 середня ставка оренди в міських територіальних громадах становить близько $6,5–6,8 за кв.м, тоді як в селищних громадах – на рівні ~$6,0–6,3. Водночас у категорії сільських громад спостерігається ще вищий середній показник – приблизно $7,5–8,0/кв.м, що на перший погляд виглядає несподівано.
Рис.3. Середня ціна оренди квартир в доларах США по типах громад. Значення округлені.
Насправді ж цей феномен пояснюється структурою пропозиції: ринок оренди у селах невеликий і зосереджений переважно у передмістях великих міст та в курортних зонах, де ціни близькі до міських. Тобто в периферійних селах, віддалених від центрів, угод дуже мало, тоді як високі ціни в приміських селах підвищують середнє значення по сільській категорії. Загалом очікуваний тренд зберігається: житло у містах і селищах міського типу в середньому дорожче, тоді як у невеликих містечках та селах оренда більш доступна (за виключенням околиць мегаполісів).
Вартість оренди суттєво різниться залежно від класу та типу будинку. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», елітне житло підвищеної комфортності (новобудови бізнес- і преміум-класу) здається найдорожче – у середньому близько $10–11/кв.м станом на червень (для порівняння, у квітні було ~$10,3). Сучасні масові комплекси економ-класу (типові нові багатоповерхівки) мають лише трохи нижчу середню ставку – нині близько $9,5–10,5/кв.м, що вказує на високий базовий рівень цін навіть у “бюджетному” сегменті новобудов. Історична стара забудова (дореволюційні будинки, «сталінки») також демонструє високий рівень орендної плати – в середньому близько $8,5–9,0/кв.м. Це пояснюється тим, що такі об’єкти часто розташовані у центральних частинах міст і приваблюють орендарів своєю локацією та атмосферою. Масова радянська забудова (типові панельні та цегляні будинки 1960–80-х років) є найбільш доступною за ціною – в середньому близько $6–6,5/кв.м. Застарілий житловий фонд із нижчим комфортом та велика пропозиція таких квартир на ринку утримують їх ціни на мінімальному рівні.
Рис.4. Середня ціна оренди квартир в доларах США по класу забудови. Значення округлені.
Таким чином, розрив між елітним і радянським сегментами становить приблизно 1,6–1,7 раза: орендодавці елітного житла отримують у півтора рази більший дохід з кожного метра, ніж власники квартир у типовій “хрущовці”. Водночас популярність сучасних новобудов економ-класу призводить до того, що в абсолютному вираженні орендна плата в них наближається до преміум-сегменту.
Розташування квартири по вертикалі (на якому поверсі) теж впливає на ставку оренди. Найбільш комфортними і популярними серед орендарів є помешкання на середніх (не перших і не останніх) поверхах – зараз їх орендують у середньому по ~$9,1 за кв.м. Для порівняння, квартири на першому поверсі оцінюються значно дешевше – близько $6,2–6,4/кв.м, а на останньому поверсі – в межах $6,8–7,2/кв.м.
Рис.5. Середня ціна оренди квартир в доларах США по поверху розташування. Значення округлені.
Різниця у вартості становить приблизно 20–30% на користь середніх поверхів. Причини цього явища зрозумілі: перший поверх менше цінується через можливі незручності (нижча приватність, шум з вулиці, холод взимку), а останній – через ризик протікань даху, гіршу теплоізоляцію та залежність від справності ліфту. Відповідно власникам квартир на 1-му або верхньому поверсі доводиться поступатися в ціні, щоб привабити наймачів. Для орендарів, яких не лякають такі нюанси, оренда на крайніх поверхах може стати способом заощадити до 20–30% коштів порівняно з аналогічним житлом на середньому поверсі.
Рівень ремонту в квартирі є одним з найбільш значущих цінових чинників. Аналіз показує разючий розрив у орендних ставках між сучасно відремонтованим житлом і квартирами без нових покращень. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», найдорожчими є помешкання з дизайнерським ремонтом (“авторський проект”) – середня ставка оренди таких квартир складає понад $13/кв.м. Для прикладу, 60-метрова квартира з ексклюзивним дизайном може здаватися за ~$780 на місяць. Якісний євроремонт (сучасний стандартний ремонт) дозволяє здавати житло приблизно по $8–8,5 за кв.м. Цікаво, що нові квартири після будівельників (без оздоблення) пропонуються в середньому по ~$8,3–8,7/кв.м, тобто майже на рівні відремонтованого економ-житла. Це свідчить про високу базову цінність новобудов у хороших локаціях навіть без внутрішніх оздоблювальних робіт. Натомість квартири у посередньому стані – так званий «житловий стан» (мінімально придатний для проживання без сучасного ремонту) – орендуються значно дешевше, у середньому по $5,3–5,6/кв.м. Подібний рівень мають і квартири з косметичним ремонтом (мінімальне оновлення) – близько $5,3–5,5/кв.м.
Рис.6. Середня ціна оренди квартир в доларах США по типу ремонту. Значення округлені.
Таким чином, розрив між верхнім і нижнім сегментами якості житла перевищує 2,5 раза – преміальне відремонтоване житло здається за більш ніж удвічі вищу ціну, ніж прості квартири без оновлень. Орендодавці, інвестуючи в якісний ремонт, можуть обґрунтовано розраховувати на вищий дохід, адже ринок готовий платити премію за сучасний дизайн і комфорт. Водночас для орендарів бюджетного сегменту варіанти без дорогого ремонту є відчутно доступнішими, тож тим, хто прагне зекономити, варто розглядати квартири у житловому стані чи з простим косметичним ремонтом.
Традиційно вважалося, що менші квартири (смарт-житло, однокімнатні) мають вищу ціну за квадратний метр, оскільки їх легше здати і попит на них найбільший. Однак актуальні дані демонструють більш збалансовану картину. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на червень 2025 1-кімнатні квартири орендуються в середньому приблизно по $8,3–8,5/кв.м, 2-кімнатні – близько $8,1–8,2/кв.м, тобто майже на тому ж рівні. 3-кімнатні навіть дещо перевищують: у середньому близько $8,9/кв.м, що трохи більше за однокімнатні. Найбільші помешкання – категорія «4 і більше кімнат» – демонструють найвищий середній тариф, близький до $11–12 за кв.м. Висока вартість великих квартир пояснюється тим, що дуже просторе житло зазвичай представлене у преміальному сегменті (пентхауси, апартаменти великої площі в новобудовах), тому й цінник відповідний. В цілому ж, спред цін між 1-, 2- та 3-кімнатними квартирами незначний. Для орендодавців це означає, що доходність з метражу приблизно однакова для квартир малого і середнього розміру. А для орендарів вибір більшої квартири може виявитися вигідним з точки зору ціни за метр, якщо дозволяє бюджет.
Рис.7. Середня ціна оренди квартир в доларах США по розмірності. Значення округлені.
Наприклад, орендна плата за двокімнатне житло може бути лише на ~10–15% вищою, ніж за аналогічну однокімнатну, при відчутно більшій загальній площі – тож вартість одного метра в “двійці” нижча. Отже, нинішній ринок оренди не ставить очевидної премії на компактність – ціна квадратного метра у 1-кімнатних, 2-кімнатних і 3-кімнатних квартирах знаходиться майже на одному рівні, а основна різниця в загальній орендній платі визначається вже метражем житла.
Аналіз ринку оренди квартир в Україні (грудень 2024 – червень 2025) показує, що післявоєнна відновлювальна динаміка триває, хоча й зі значними регіональними контрастами. Загалом по країні спостерігається помірне зростання орендних ставок – близько +5–8% з початку 2025 року (а від кінця 2024 року – до +14%). Це зумовлено активним попитом у відносно безпечних регіонах, сезонним пожвавленням навесні та пристосуванням ринку до інфляційних процесів. Західні та окремі центральні області залишаються «дорогими» через значний притік переселенців і обмежену пропозицію житла, тоді як прифронтові зони мають депресивний ринок – низькі ціни й мало угод. Вторинний сегмент житла загалом відчув вплив масового переміщення населення: західні обласні центри (Львів, Ужгород, Луцьк, Івано-Франківськ та ін.) вийшли на рівень або навіть випередили Київ за середньою вартістю оренди деяких типів квартир. Київ, попри значний відтік населення у 2022 році, поступово відновлює лідерство у верхньому ціновому діапазоні (елітне житло), хоча в середньому його показники ще лише ненабагато перевищують західні міста.
У розрізі характеристик житла простежується чітка кореляція ціни з якістю та комфортом: нові будинки, сучасний ремонт, зручне планування – все це дозволяє власникам правити вищу орендну плату, тоді як базове житло без покращень здається відчутно дешевше. Структура пропозиції теж змінилася під впливом війни: більшість угод припадає на міста, тоді як у селах оренда носить спорадичний характер. У регіонах, віддалених від бойових дій, поступово зростає і кількість пропозицій, і ціни – навіть у тих, що раніше мали дуже низькі ставки. Наприклад, у Сумській області протягом 2024 року фіксувалося значне підвищення орендних цін, що свідчить про пожвавлення економічної активності навіть на територіях, котрі на початку війни були в застої. Водночас у прифронтових містах на кшталт Запоріжжя обсяг угод впав до мінімуму: пропозиції є, але реальних наймачів дуже мало, тож власники вимушені або суттєво знижувати ціни, або чекати покращення ситуації.
На перспективу експерти прогнозують відносну стабільність із помірним подорожчанням оренди на 5–10% до кінця 2025 року за умови відсутності різких змін безпекової ситуації. Попит і надалі концентруватиметься у регіонах з активним ринком праці та вища ймовірність притоку населення, тому саме там можливе найбільше зростання цін. Якщо ж ситуація на фронті покращиться, частина переселенців може повернутися додому – це дещо знизить навантаження на західні ринки оренди і сприятиме поступовому вирівнюванню цін між регіонами. Загалом ринок оренди житла продовжує адаптуватися до умов воєнного часу: гнучкість та обізнаність учасників ринку (і власників, і наймачів) стають запорукою ухвалення оптимальних рішень у цій мінливій ситуації.
Орендодавцям (власникам квартир)
Орендарям (наймачам житла)
Покупцям та інвесторам (для купівлі під оренду)
Власникам, що планують продати квартиру
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – червень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про оренду квартир на вторинному ринку житла.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело