Опубліковано: 18-07-2025 10:07
Ринок приватних житлових будинків (домоволодінь) в Україні станом на червень 2025 року демонструє відносно стабільні цінові тенденції з помірним зростанням вартості квадратного метра порівняно з кінцем 2024 року. Попри воєнні виклики та інфляційний тиск, нерухомість залишається одним із найнадійніших способів збереження капіталу для українців. Це підтримує базовий попит і не дає цінам суттєво просісти навіть у важкі часи. У цьому огляді проаналізовано динаміку цін з грудня 2024 по червень 2025 року на ринку домоволодінь України, зокрема розглянуто регіональні відмінності, вплив типу громади, площі будинку, класу (типу будинку) та стану ремонту на середньозважену ціну пропозиції продажу (в доларах США за 1 кв.м). У кінці статті наведено також практичні поради для продавців, покупців та інвесторів, враховуючи актуальні тренди ринку.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна приватного будинку по країні у грудні 2024 року становила близько $714/кв.м, а в червні 2025 року – вже близько $760/кв.м. Таким чином, за півроку маємо зростання приблизно на 6,5%, що свідчить про відносну стабільність ринку без різких стрибків. На початку 2025 року спостерігалося помірне підвищення: у січні ціни трохи зросли порівняно з груднем (близько +2–3%), у лютому-березні була фіксація та незначні коливання, а навесні ринок пожвавився. У квітні середня вартість квадратного метра майже повернулася до рівня січня, а в травні та червні продемонструвала нове незначне зростання. Отже, загальний тренд на ринку приватних будинків можна охарактеризувати як стабільно-поміркований – ціни повільно підвищуються, без різких обвалів чи буму.
Рис.1. Середня ціна продажу домоволодінь в доларах США. Значення округлені.
На таку динаміку вплинули кілька факторів. По-перше, після ажіотажного попиту на житло в безпечніших регіонах на початку війни, до 2024 року ринок певною мірою наситився – це пояснює уповільнення темпів зростання цін. По-друге, сезонний фактор: зимові місяці традиційно є періодом затишшя на ринку нерухомості, тоді як навесні і влітку активність покупців відновлюється. По-третє, інфляція та невизначеність в економіці підштовхують людей вкладати заощадження в нерухомість як у захисний актив. Як результат, склався певний баланс сил: у багатьох сегментах і регіонах ціни дещо зросли через стійкий попит, натомість в інших – трохи скоригувалися вниз через обмежену платоспроможність, утримуючи загальнонаціональний показник на відносно стабільному рівні.
Середні ціни продажу приватних будинків суттєво різняться залежно від регіону України. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на червень 2025 р. показують, що найдорожче квадратний метр домоволодіння оцінюється в столиці та прилеглих до неї територіях, а найдешевше – у прифронтових областях, які потерпають від бойових дій.
Рис.2. Середня ціна продажу домоволодінь в доларах США по регіонах. Значення округлені.
Зокрема, у м. Києві середня ціна пропозиції будинку становить близько $1 400 за кв.м, що є найвищим показником по країні. Для порівняння, у відносно спокійній Київській області (передмістя столиці) середня ціна – близько $1 042/кв.м, тобто майже на 25% нижча, але все одно друга за величиною. На третьому місці – Одеська обл. із середнім значенням близько $889/кв.м. Також до п’ятірки найдорожчих регіонів входять Закарпатська обл. ($850/кв.м) та Вінницька обл. ($760/кв.м), які дещо випереджають Львівську обл. (~$753/кв.м). Високі ціни на заході та в центрі пояснюються підвищеним попитом: ці області стали відносно безпечним прихистком для бізнесу і переселенців, тому платоспроможний попит там перевищує докризовий рівень. Наприклад, у Закарпатті притік заможних покупців підняв вартість квадратного метра навіть вище, ніж у традиційно дорогій Львівщині.
Натомість найнижчі ціни – в регіонах, що постраждали від війни або межують із зоною бойових дій. Так, на контрольованих територіях сходу України середні показники є мінімальними: у Донецькій області – лише близько $254/кв.м, у Чернігівській (північний прикордонний регіон) – близько $271, у Херсонській – ~$384, Сумській – ~$394 за кв.м. Для порівняння, це у 5–6 разів нижче, ніж у Києві чи західних областях. Якщо врахувати тимчасово окуповані території (Луганщина, частина Запоріжжя та Донбасу), то реальна різниця ще більша – до 8–10 разів. Безпекова ситуація безпосередньо впливає на регіональні ринки нерухомості: в зонах активних бойових дій фактично відсутній платоспроможний попит, ринок там майже завмер і ціни носять номінальний характер, тоді як у відносно мирних регіонах заходу та центру житло досі користується значним попитом, що тримає ціни на високому рівні.
Варто відзначити і динаміку цін по областях за аналізований період. У більшості західних та центральних областей за зиму-весну 2025 року ціни поступово росли. Наприклад, у Львівській області середня ціна кв.м збільшилася приблизно на +8% з грудня 2024 по червень 2025 (з ~$695 до ~$753). Вінницька область також додала близько +6% (з ~$720 до ~$760). Помітне відновлення відбулося навіть у прифронтовому Харкові – Харківська обл. показала близько +10% за цей же час, що може свідчити про обережне повернення частини покупців та інвесторів в очікуванні стабілізації ситуації. В той же час декілька регіонів зазнали незначного зниження вартості: зокрема, у Миколаївській обл. середня ціна впала приблизно на 2% проти грудня 2024, а в Запорізькій обл. – на ~0,8%. Столичний регіон після бурхливого зростання у 2022–2023 роках зараз стабілізувався: у Києві ціна фактично не змінилася (≈–0,3%), а у передміському секторі Київщини навіть скоригувалася вгору лише на +1–1,5%. Можна сказати, що ринок житлових будинків сильно сегментований по географії: у безпечніших західних і центральних областях ціни високі й продовжують повільно зростати, тоді як у прифронтових зонах спостерігається стагнація чи навіть падіння вартості через відтік населення та високі ризики.
Аналіз даних показує, що тип населеного пункту та територіальної громади суттєво впливає на ціни приватних будинків. Загалом домоволодіння у великих містах та їхніх передмістях коштують значно дорожче, ніж у сільській глибинці далеко від економічних центрів. Це логічно, адже поблизу мегаполісів більше платоспроможних покупців, які готові інвестувати в дорожчу нерухомість, тоді як у віддалених селах попит обмежений.
Втім, за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», агреговані дані за типами територіальних громад дають цікавий результат: найвищу середню ціну зафіксовано у сільських громадах – станом на червень 2025 року це близько $829/кв.м.
Рис.3. Середня ціна продажу домоволодінь в доларах США по типу громад. Значення округлені.
Для порівняння, у міських громадах середня ціна складає приблизно $726/кв.м, а селищні громади (містечка типу селищ міського типу та прилеглі села) мають найнижчий показник – близько $648/кв.м. На перший погляд, такий результат виглядає парадоксально, адже традиційно очікується, що в містах житло дорожче. Насправді це пояснюється структурою пропозиції: деякі сільські громади прилягають до великих міст, і саме там, на папері у селах чи селищах, сконцентровано багато дорогих котеджних містечок та заміських маєтків. Адміністративно такі населені пункти належать до сільських громад, але фактично входять у передміську агломерацію мегаполісів (наприклад, елітні котеджі під Києвом чи Львовом статистично враховані як “село”). Це піднімає середню ціну в категорії сільських громад вище, ніж у категорії міських. Міські територіальні громади, навпаки, включають не лише власне великі міста, а й багато невеликих районних центрів та містечок, де ціни значно нижчі – це знижує середній показник по міських громадах. Селищні громади загалом мають найменший попит і купівельну спроможність (більшість смт та прилеглих сіл далеко від обласних центрів), тому там сформувався і найнижчий рівень цін на приватні будинки.
Отже, з точки зору «місто vs село» можна сказати, що найдорожчі домоволодіння зосереджені у передмістях великих міст, де поєднуються комфорт заміського життя із близькістю до мегаполісу. Натомість віддалені села та селища, далекі від економічних центрів, мають у рази нижчі ціни через слабкий попит. Для покупців це означає, що ціна приватного будинку надзвичайно залежить від локації: подекуди котедж у сільській місцевості під Києвом може коштувати дорожче за аналогічний за площею будинок у невеликому обласному центрі іншого регіону.
Розмір (площа) житлового будинку є важливим фактором ціноутворення, але його вплив на ціну за квадратний метр не завжди лінійний. Для квартир діє правило: чим менша площа квартири – тим вищий $/кв.м, адже компактні квартири більш доступні за сумарною ціною, тому попит на них ширший. Проте для приватних будинків ситуація дещо інша. Наш аналіз показує, що більші будинки в Україні часто належать до преміум-сегменту, тому їхній квадратний метр оцінюється дорожче через вищу якість будівництва, простору ділянку та престижне розташування.
Рис.4. Середня ціна продажу домоволодінь в доларах США по розмірності. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на квітень 2025 р. спостерігалася тенденція: найдорожчими в перерахунку на метр були найбільші особняки – будинки площею понад 600 м² із середньою ціною близько $1 812/кв.м. Дещо менші маєтки, площею 300–600 м², коштували в середньому ~$1 187/кв.м. У сегменті середніх будинків (100–300 м²) середня ціна становила ~$859/кв.м, а найменші будинки (до 100 м²) виявилися найдешевшими – близько $523 за кв.м. Отже, тенденція протилежна квартирній: чим більший будинок, тим дорожчий кожен його метр. Станом на червень 2025 ця закономірність збереглася і навіть посилилася. Наші оновлені розрахунки показують, що будинки >600 м² продаються в середньому вже по ~$1 773/кв.м, тоді як малі будинки ≤100 м² – лише по ~$542/кв.м (у 3,3 раза дешевше). Вартість сегментів 100–300 м² та 300–600 м² у червні становила приблизно $896/кв.м та $1 214/кв.м відповідно, що узгоджується з наведеною тенденцією.
Різниця пояснюється тим, що дуже великі будинки – як правило, сучасні елітні особняки, часто з дизайнерським ремонтом, великою приватною територією і в престижних районах. Вони орієнтовані на обмежене коло заможних покупців, тож цінник високий. Натомість багато маленьких будинків до 100 м² – це старі сільські хати чи дачні будиночки в непрестижних локаціях, які продаються фактично за ціною землі, а не самого житла – звідси й низький $/кв.м.
Цікаво, що динаміка цін за площевими сегментами з грудня 2024 до червня 2025 р. була різноспрямованою. Преміум-сегмент найбільших будинків навіть дещо здешевшав: середній $/кв.м для будинків >600 м² знизився з ~$1 888 наприкінці 2024 р. до ~$1 773 у червні 2025 (падіння ~–6%). Можливо, на ринку з’явилися більш доступні за ціною пропозиції великих маєтків, або продавці були змушені знизити очікування – фактично елітна нерухомість трохи подешевшала. Натомість найменші будинки (до 100 м²) навпаки додали в ціні: з ~$501/кв.м у грудні 2024 до ~$542 у червні (+≈8%), що може свідчити про пожвавлення попиту саме на економне житло – компактні приватні будинки, більш доступні за загальною вартістю. Середній сегмент (100–300 м²) зріс на ~+6%, а будинки 300–600 м² – приблизно на +2% за півроку. Таким чином, продавці просторових розкішних котеджів змушені стикатися зі стабільно обмеженим попитом і стагнацією цін, тоді як компактні будинки економ-класу користуються стабільним інтересом покупців, тому їхні ціни навіть поступово підвищуються.
Клас приватного домоволодіння – це його тип та призначення (постійне житло, дачний будинок, таунхаус тощо). Ринок продажу будинків в Україні включає різні категорії: від звичайних індивідуальних садиб до сучасних котеджів і рядних таунхаусів, а також садові будинки (дачі) і навіть незавершені забудови. Кожен сегмент має свою нішу і рівень цін.
Рис.5. Середня ціна продажу домоволодінь в доларах США по класу. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на червень 2025 року спостерігається така картина середньої ціни 1 кв.м для різних типів приватних будинків (у дужках – зміна з грудня 2024): котеджі залишаються найдорожчим сегментом – близько $1 204/кв.м (+~2% за півроку). Трохи поступаються їм таунхауси – близько $882/кв.м (+~4%). Для порівняння, класичні індивідуальні садибні будинки (“Будинок” у класифікації) мають середню ціну на рівні ~$721/кв.м (+~7,5% від кінця 2024 року). Частини будинку (половина дуплексу, окрема частина садиби тощо) оцінюються приблизно в $602/кв.м (+~6%). Дачні будинки (садові будиночки для сезонного проживання) залишаються одними з найдешевших – близько $504/кв.м, і за півроку їхній показник практично не змінився (≈+0,6%). Незавершені будівництва (недобудови) очікувано є найдешевшим класом – у середньому близько $472/кв.м, хоча варто відзначити суттєве підвищення на ~14% порівняно з ~$413 у грудні 2024 року.
Таким чином, розрив між різними класами будинків досить великий. Елітні котеджі в котеджних містечках мають найвищий цінник, однак у зимово-весняний період 2025 р. цей сегмент навіть трохи просів у ціні – ймовірно, через обмежене коло покупців та високу базу порівняння. Навпаки, таунхауси – відносно новий і популярний формат (свого роду компроміс між квартирою та заміським будинком) – продемонстрували підвищення вартості (~+4% за 6 місяців). Попит на таунхауси залишається стійким, вони складають значну частку пропозиції на ринку (близько 30% за оцінками експертів початку 2025 р.). Стандартні індивідуальні будинки впевнено займають середній ціновий діапазон і також дорожчають (близько +7,5%), що відображає стабільний попит з боку сімей, які прагнуть замінити міську квартиру на власний будинок для постійного проживання. Дачі і особливо недобудови залишаються «нишевою» дешевою нерухомістю: їхні ціни найнижчі, але при цьому динаміка різна. Дачні будинки на початку весни 2025 р. трохи дешевшали (порівняно з зимою), ймовірно через сезонне збільшення пропозиції, а ближче до літа їхня середня ціна повернулася до рівня зими. Натомість сегмент недобудов продемонстрував несподіване зростання – можливо, частина інвесторів скуповує недобудови з розрахунком добудувати й перепродати, особливо якщо такі об’єкти розташовані у передмістях міст-мільйонників. В результаті незавершені будинки хоч і залишаються найбільш доступними, проте теж трохи подорожчали – інвестори та забудовники бачать у них потенціал для заробітку.
Стан будинку і наявність ремонту безпосередньо впливають на його ринкову вартість. Покупці традиційно готові платити значно більше за будинки, повністю готові до проживання (з сучасним дизайном, якісним ремонтом), і навпаки – суттєво занижують ціну на об’єкти без ремонту чи в старому занедбаному стані. Наші дані дозволяють виділити кілька основних категорій за станом оздоблення: від “Авторського проєкту” (дизайнерський ремонт преміум-рівня) до стану “після будівельників” (новий будинок без оздоблення) і аж до “житлового стану” (старий радянський стан, без капремонту).
Рис.6. Середня ціна продажу домоволодінь в доларах США по типу ремонту. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на квітень 2025 р. найдорожчими були будинки з преміальним дизайнерським ремонтом (категорія “Авторський проєкт”): їх продавали в середньому по ~$1 079/кв.м. Втім, наприкінці 2024 р. цей показник був ще вищим – близько $1 482/кв.м, тобто за зиму сегмент просів приблизно на –27%. Такий різкий спад пояснювався, імовірно, поодинокими дорогими продажами наприкінці 2024 року (які підняли планку), а навесні структура пропозиції змінилася. У червні 2025 р. ситуація знову змінилася: середня ціна будинків “авторський проєкт” знову зросла до приблизно $1 543/кв.м, перевищивши навіть зимовий рівень. Це свідчить про волатильність у преміум-сегменті – поява на ринку кількох елітних об’єктів одразу може сильно впливати на середню цифру.
Для категорії “Євроремонт” (сучасний якісний ремонт без дизайнерських надмірностей) ситуація стабільніша: ринок оцінює такі будинки приблизно в $1 043/кв.м (червень 2025), що лише трохи більше, ніж було взимку ($1 003). Це популярний стандарт ремонту, тож ціни на будинки з євроремонтом тримаються на стабільно високому рівні і мало змінюються з часом. Будинки “після будівельників” (нові, здані без оздоблення) мають середню ціну близько $740/кв.м, що також майже не відхилилося від рівня кінця 2024 ($711). Такий стан приваблює тих покупців, які прагнуть зробити ремонт «під себе»: ціна нижча, ніж у готового житла, але і сам будинок новий (сучасне планування, матеріали), що дорожче цінується, ніж старий фонд без ремонту.
Косметичний ремонт (легкий оновлюючий ремонт, здебільшого застарілий) належить до середнього цінового сегмента – в червні ~$530/кв.м (було ~$508 у грудні, тобто майже без змін). Такі будинки придатні для життя одразу, хоча й потребують модернізації; їх обирають покупці, які хочуть заселитися зараз і поступово оновлювати житло.
“Житловий стан” – найнижча категорія, куди потрапляють старі приватні будинки без капітального ремонту (фактично радянські хати «в стані як є»). Середня ціна таких пропозицій у червні – лише ~$433/кв.м, і цей показник продовжив знижуватися (для порівняння, було ~$449 у грудні 2024). Тобто за півроку сегмент втратив ~–3,5% вартості, причому основне падіння відбулося взимку-весною. Це сигнал того, що покупці все менш охоче платять за “незроблені” старі будинки – попит зміщується або в бік дешевших новобудов без ремонту (але нових), або вже відремонтованих та готових до проживання будинків. Старе житло вимагає великих вкладень у модернізацію, тож продавцям доводиться скидати ціну, щоб реалізувати такі об’єкти.
Отже, стан і якість ремонту критично впливають на ціну домоволодіння. Будинки «під ключ» з сучасним ремонтом продаються значно дорожче: різниця між схожим за параметрами будинком з дизайнерським ремонтом і таким самим, але в житловому стані, може сягати 2–3 разів. Для покупців це дилема: заплатити більше і одразу заїхати в оселю, або зекономити на ціні, але потім інвестувати в ремонт. Багато хто в нинішніх умовах обирає другий шлях – і це видно з просідання цін на відремонтовані елітні об’єкти (цей сегмент має дуже обмежене коло покупців). Натомість ринок середнього класу тримається стабільно: ціни на приватні будинки стандартного рівня з якісним ремонтом майже не змінилися. Для продавців старих будинків без ремонту теперішня ситуація означає необхідність або значно знижувати ціну, або ж інвестувати в базове оновлення перед продажем, щоб привабити покупця.
Проаналізувавши стан ринку домоволодінь України за грудень 2024 – червень 2025 року, можна зробити кілька основних висновків. По-перше, загальний рівень цін на приватні будинки залишається відносно стабільним. Після різких струсів початку війни ринок увійшов у фазу поступового вирівнювання: середня ціна по країні зросла лише на кілька відсотків за півроку. Це свідчить про певний баланс між попитом і пропозицією. З одного боку, попит на будинки зберігається (особливо у безпечніших регіонах і передмістях великих міст), адже багато українців переосмислили цінність власного будинку і прагнуть більш автономного житла за містом. З іншого боку – купівельна спроможність населення обмежена, що стримує надмірне зростання цін.
По-друге, регіональні диспропорції на ринку житла вкрай великі. Західні і окремі центральні області, де відносно спокійно, мають високі ціни і подекуди продовжують зростання – це регіони, куди перемістився бізнес і люди, тому попит на житло там перевищує довоєнний рівень. Натомість східні та південні області біля фронту характеризуються вкрай низькими цінами – фактично ринок там заморожений, угод мало, а цінники носять символічний характер. Столиця та передмістя Києва традиційно утримують першість за дорожнечею нерухомості, що підтверджує: Київський вузол лишається головним центром тяжіння інвестицій навіть попри воєнні ризики.
По-третє, структура ринку за типами житла і далі зміщується в бік форматів, що забезпечують більший комфорт та автономність. Найбільшу цінність мають сучасні котеджі та таунхауси у передмістях – люди готові платити більше за простір, землю і незалежність (свій генератор, опалення, укриття тощо). Війна лише підсилила цю тенденцію: після масованих атак на інфраструктуру восени 2022 року попит на заміські будинки зріс, адже власний дім дає більше можливостей пережити кризу автономно. Водночас недорогі сегменти (дачі, старі хати, недобудови) також знаходять свого покупця – хтось шукає дешевий варіант “для старту” або інвестує, розраховуючи на вигоду після добудови/ремонту. Це підтримує жвавість у всіх цінових нішах: елітний сегмент хоч і вузький, але угоди там є, середній сегмент масового попиту – стабільний, низовий сегмент дешевих будинків – теж поступово розпродається при адекватній ціні.
Наостанок можна зазначити, що український ринок приватних будинків у перспективі буде залежати від розвитку безпекової ситуації та економіки. У разі покращення ситуації та післявоєнного відновлення можемо очікувати сплеску інтересу і притоку інвестицій в житлову нерухомість по всій країні. Поки що ж ринок знаходиться у відносній рівновазі, коли ціни коливаються в межах кількох відсотків, відображаючи обережний оптимізм покупців і продавців.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – червень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж домоволодінь.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело