Опубліковано: 21-07-2025 10:16
Стан ринку продажу офісної нерухомості за період з грудня 2024 по червень 2025 року характеризувався помірним зростанням із незначними коливаннями. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», на кінець 2024 року середня ціна офісних приміщень в Україні становила близько $1358 за м², і у січні 2025 залишалася майже незмінною. Від лютого почалося підвищення: у лютому середня ціна зросла до ~$1394/м², у березні сягнула піку приблизно $1448/м². У квітні 2025 відбулася незначна корекція до ~$1419/м², що все одно вище грудневого рівня. Уже у травні-червні ринок відновив зростання – станом на червень 2025 середня вартість перевищила березневий пік і досягла приблизно $1480 за м² (приблизно +9% відносно грудня 2024). Таким чином, за зиму-весну спостерігалося сумарне підвищення цін, зокрема близько +7% до березня та невеликий відкат у квітні, після чого ціни знову пішли вгору. Це може свідчити про насичення попиту наприкінці першого кварталу та одночасне збільшення пропозиції на ринку, що трохи знизило середню вартість у квітні. Вже у червні, на тлі пожвавлення ділової активності, ринок подолав цю паузу і досяг нового цінового максимуму.
Рис.1. Середня ціна продажу офісів в доларах США. Значення округлені.
На загальну динаміку цін впливали і макро-фактори. Попри воєнні ризики, бізнес адаптувався до умов війни: частина компаній релокувала офіси в більш безпечні регіони, формуючи там новий попит. Наприкінці 2024 – на початку 2025 стабільність курсу гривні та пожвавлення економічної активності підтримували інтерес до комерційної нерухомості. Одночасно зростав обсяг пропозиції: у лютому–квітні кількість виставлених на продаж офісів була помітно більшою, ніж узимку. Висока ділова активність на початку року і оптимістичні очікування стимулювали вихід на ринок як продавців, так і покупців. Таким чином, ринок офісної нерухомості України переживає поступове відновлення після спаду на початку війни. У столиці та великих містах фіксується пожвавлення угод, тоді як прифронтові області все ще відстають через високі ризики.
Ціни на офісну нерухомість суттєво різняться за регіонами України. Безумовним лідером є Київ: середня ціна офісів у столиці станом на квітень 2025 становила близько $2150 за м², а до червня зросла орієнтовно до $2260/м². Такий рівень більш ніж удвічі перевищує показники інших областей. Висока столична ціна зумовлена концентрацією бізнесу, обмеженою пропозицією якісних офісів та платоспроможним попитом. Для порівняння, у більшості інших регіонів середні ціни значно нижчі.
Рис.2. Середня ціна продажу офісів в доларах США по регіонах. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», до п’ятірки найдорожчих після Києва традиційно входять західні та центральні області, що відносно убезпечені від бойових дій. Наприклад, у квітні 2025 року Львівська область мала ~$1457/м², Івано-Франківська – ~$1138/м², Закарпатська – $1101/м². Ці області дорогі через відносну безпеку і релокацію бізнесу із зони бойових дій на Захід України. Вінницька область весною демонструвала середню ціну близько $1240/м², майже наздогнавши Одеську (≈$1130/м²). Вінниччина стала одним із центрів переміщення підприємств, що підняло там попит і ціни. Станом на червень 2025 року ця тенденція посилилася – середня ціна у Вінницькій області сягнула $1500/м², випередивши Одеську ($1200/м²). Львівщина утримує високий рівень ($1400/м²), хоча й дещо нижчий за квітневий пік, тоді як Закарпаття показало стрибок до ~$1300/м². Також до дорогих регіонів належать Тернопільська, Чернівецька, Хмельницька області – у межах ~$1000–1100 за квадрат, тобто вище середнього рівня по країні. Це підтверджує загальну тенденцію: гроші “голосують” за безпеку і перспективність регіону– інвестори та бізнес вкладаються насамперед у області, які вважаються відносно захищеними та економічно привабливими.
На протилежному полюсі – прифронтові та найбільш постраждалі від війни області, де ринок малоактивний. Найнижчі ціни спостерігаються в зонах підвищеного ризику: наприклад, станом на червень 2025 Чернігівська область – у середньому лише ~$420/м², Запорізька – ~$580/м², Сумська – ~$585/м². Для цих регіонів характерна обмежена кількість угод і вкрай низький попит через небезпеку. Окремі міста на сході (Краматорськ, Слов’янськ, Херсон тощо) мають поодинокі пропозиції офісів, що продаються із суттєвим дисконтом. Загалом східні та південні прифронтові області відстають – високі воєнні ризики змушують продавців знижувати ціни, а покупців оминати ці локації. Одеський ринок, попри традиційно високий рівень, у першому півріччі 2025 залишався відносно стабільним (ціна фактично не змінилась) через близькість бойових дій на півдні. Такі регіональні розриви відображають міграцію попиту та капіталу по країні: інвестиції ідуть туди, де безпечніше, тоді як небезпечні території потерпають від відтоку бізнесу.
Тип населеного пункту, де розташований офіс, суттєво впливає на його ціну. У великих містах (обласних центрах та містах обласного значення) офіси значно дорожчі, ніж у маленьких містечках чи селищах. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна пропозицій в міських територіальних громадах України у квітні 2025 року становила близько $1012 за м², тоді як у селищних громадах – лише ~$609/м². Тобто офіс у невеликому райцентрі чи селищі міського типу міг коштувати майже вдвічі дешевше, ніж аналогічний за площею у великому місті. У сільських територіальних громадах (селах, селищах без міського статусу) середня ціна становила близько $800/м², але вибірка таких об’єктів дуже невелика.
Рис.3. Середня ціна продажу офісів в доларах США по типу громад. Значення округлені.
Причини цього розриву зрозумілі: ділова активність зосереджена у містах, тому офісна нерухомість дорожча там, де є платоспроможний попит. Маленьке місто чи селище має обмежене коло потенційних покупців офісів (переважно місцевий малий бізнес), тож купити офіс там можна значно дешевше. Натомість в адміністративних центрах і мегаполісах офіси – ліквідний товар: попит часто перевищує пропозицію, що підіймає ціни. В цілому, «місто диктує ціну» – продавці в невеликих громадах мусять закладати знижку, щоб зацікавити покупця.
Цікаво, що інколи офіс у передмісті великого міста може пропонуватися за ціною, співставною з міською. Трапляються випадки, коли навіть у селі поблизу обласного центру комерційне приміщення виставляється понад $1000/м², орієнтуючись на міський ринок попиту. Проте це радше винятки. В більшості ж сільських громад попит мізерний, тому середні ціни там найнижчі. Для продавців на периферії це означає необхідність демпінгувати або чекати кращих часів, оскільки нині покупці намагаються вкладати кошти в офіси лише у найперспективніших локаціях.
На ринку представлені різні класи офісних об’єктів – від окремо розташованих будівель до приміщень в бізнес-центрах чи вбудованих у житловий фонд. В нашому аналізі всі пропозиції умовно поділені на три категорії:
Динаміка цін за цими типами виявилася досить цікавою. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», на початок 2024 року найдорожчими за $/м² були саме невеликі “офісні приміщення” – середня ціна ~$1570/м². Інвестори під час розпалу війни вкладалися в найбільш ліквідні активи (компактні приміщення), що штовхнуло їхню ціну вгору. Для порівняння, офіси в бізнес-центрах тоді продавалися в середньому по ~$1280/м², а цілі будівлі – ~$1210/м². Тобто на початок 2024 р. дрібні престижні офіси (особливо в історичних центрах Києва чи Львова) цінувалися вище, ніж великі площі в БЦ чи окремі будівлі.
Рис.4. Середня ціна продажу офісів в доларах США по класу будівлі. Значення округлені.
За рік ситуація дещо змінилася. До початку 2025 року спостерігалася корекція цінових перекосів: ціни різних категорій зблизилися. Офіси в бізнес-центрах майже не подорожчали (залишились на рівні ~$1300/м²), по окремих будівлях середня ціна підросла ($1208 → $1282), а по дрібних приміщеннях навпаки знизилася ($1571 → $1448). Це свідчить про зміну пріоритетів інвесторів: до 2025 року інтерес змістився і на більші об’єкти. Окремі будівлі з автономними системами (генератор, автономне опалення тощо) стали більш привабливими, адже бізнес усвідомив важливість незалежності офісу в умовах блекаутів. Деякі інвестори з’явилися, готові скуповувати цілі будинки з розрахунком на подальшу здачу в оренду або перепродаж після перемоги. Водночас ціни на невеликі офіси, які трохи перегрілися раніше, скоригувалися вниз до реальнішого рівня.
Станом на середину 2025 року всі три сегменти мають ближчі значення цін – в діапазоні приблизно $1400–1600 за м², хоча лідерство за питомою вартістю поки утримують преміальні площі в бізнес-центрах та малі офіси, випереджаючи цілі будівлі. Згідно з наявними даними, у червні 2025 середня ціна пропозиції в бізнес-центрах становила близько $1600+/м² (у Києві – понад $1700【40†】), вбудовані приміщення (невеликі офіси) – орієнтовно $1500/м², а окремі будівлі – ~$1430/м². Різниця між сегментами вже не така разюча, як рік тому. Формат об’єкта впливає на ціну у комплексі з площею та класом будівлі: невеликі офіси в центрі міста традиційно дорожчі за метр, ніж цілі будівлі чи великі блоки площ, що мають нижчу ліквідність.
Висока вартість “офісних приміщень” (дрібних офісів) пояснюється їх розташуванням і розміром. Здебільшого це об’єкти у центральних бізнес-локаціях, малого метражу, які легше продати або здати в оренду. Покупці готові платити більше за компактний офіс “під ключ”, який не потребує утримання цілої будівлі. Натомість окремий будинок під офіс – зазвичай більший за площею і вимагає витрат на утримання, тому й ціна за м² нижча. Цікаво, що офісні площі в бізнес-центрах донедавна не демонстрували цінової премії над іншими сегментами. Причиною може бути те, що багато пропозицій у БЦ у 2024–2025 роках – це продаж великих площ (цілий поверх або блок), що знижує середню ціну за метр, або ж продаж приміщень у недобудованих/пошкоджених бізнес-центрах зі знижкою. Проте об’єкти високого класу (A) зуміли втримати свою вартість навіть під час війни – власники преміальних БЦ у Києві не знижували ціну, більше того, орендні ставки в них у 2024 навіть дещо зросли. Натомість сегмент класу B/C (типові старі офісні будівлі, вбудовані приміщення) переживав більший тиск – висока вакантність ~20–25% змушувала продавців давати певні знижки. З кінця 2024 року вакантність почала зменшуватися, і ситуація для власників полегшала. Для інвесторів наразі актуальна стратегія: відносно вигідно придбати цілу офісну будівлю або великий блок площ у БЦ класу B/C, оскільки їхні ціни ще не повернулися до довоєнних рівнів. Натомість невеликі офісні приміщення класу B/C у центрі, як і раніше, недешеві (у Києві близько $1500/м²) і мають стабільний попит, тож їхня ціна просіла мінімально.
Аналіз даних показує чітку залежність ціни від площі об’єкта. Найвищу середню вартість за квадратний метр мають офіси середнього розміру (100–300 м²). Станом на червень 2025 цей сегмент перевищив $1700/м² (у квітні було ~$1663/м²). Подібні офіси достатньо просторі для потреб середнього бізнесу, але ще не настільки великі, щоб звужувати коло покупців, – попит на них високий, що піднімає середню ціну пропозиції. Для порівняння, невеликі офіси до 100 м² продавалися в середньому по ~$1320/м² на початок весни, а на початок літа – близько $1400/м². Попри те, що малі приміщення теж цінуються (їх легше придбати малому бізнесу), серед них трапляються дуже дешеві варіанти – наприклад, крихітні офісні блоки або приміщення в спальних районах, які тягнуть середній показник вниз. Таким чином, офіси 100–300 м² фактично стали “золотою серединою” ринку, забезпечуючи найкраще поєднання ліквідності та цінового рівня.
Рис.5. Середня ціна продажу офісів в доларах США по розмірності. Значення округлені.
Як і очікувалося, що більший об’єкт, то дешевше він обходиться за метр. Офіси площею 300–500 м² у середньому мали ціну близько $1350–1390/м². У категорії 500–1000 м² – близько $1240/м², а найбільші будівлі понад 1000 м² продавалися в середньому лише по ~$1230 за м². Такий дисконт пояснюється низькою ліквідністю великих площ: коло покупців на дуже великі об’єкти обмежене, тож продавці змушені суттєво зменшувати ціну, аби закрити угоду. До того ж, покупець великих квадратних метрів розуміє, що йому доведеться інвестувати значні кошти в ремонт і утримання такої будівлі, тому закладає це в витрати та, відповідно, вимагає нижчу ціну.
Для продавців великих об’єктів це означає, що оптимізація метражу може підвищити ціну за м². Як свідчить практика, розбивка великої будівлі на кілька менших лотів дозволяє охопити ширше коло покупців і продати квадратний метр дорожче. Якщо є можливість юридично та фізично розділити великий офіс на частини (наприклад, поверхи чи блоки), варто розглянути такий крок. Натомість для покупців навпаки – придбання великого об’єкта «оптом» може обійтися дешевше, якщо вони спроможні потім ефективно розпорядитися цими площами.
Цінова диференціація спостерігається і залежно від того, на якому поверсі розташовано офісне приміщення. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», найбільшу середню ціну за метр мають офіси на верхніх (останніх) поверхах будівель, тоді як стандартні середні поверхи часто виявляються найдешевшими. Станом на червень 2025 офісні приміщення на останніх поверхах продавалися в середньому по ~$1600+/м², тоді як на перших поверхах – близько $1430/м², а на типових поверхах посередині – близько $1390/м² (за даними пропозицій по країні).
Рис.6. Середня ціна продажу офісів в доларах США по поверху розташування. Значення округлені.
Така ситуація пояснюється декількома факторами. Перший поверх нерухомості часто розглядається під комерцію (відділення банку, магазин, шоурум тощо) завдяки окремому входу та зручності доступу для клієнтів. Тому попит на перші поверхи стійкий, і ціна вища, ніж на аналогічні метри на верхніх ярусах звичайних будівель. Останній поверх у сучасному бізнес-центрі або престижній новобудові може мати статус “пентхаус-офісу” чи конференц-зони з панорамним видом – такі приміщення є преміальними і здатні знаходити покупця за вищою ціною. Натомість неперші і непентхаусові поверхи (умовно “міжповерхові” офіси) часто не мають ні особливих переваг, ні істотних недоліків – конкуренція серед таких типових офісів найбільша, і продавцям доводиться ставити на них найбільш конкурентну ціну. До того ж, у багатьох житлових будинках, де 1-й поверх віддано під комерцію, офіси на 2-4 поверсі можуть бути менш привабливі (нема окремого входу з вулиці, менший трафік клієнтів), що тягне ціну вниз.
Варто зазначити, що за останні півроку зміни торкнулися передусім сегменту перших поверхів: якщо наприкінці 2024 року такі приміщення були відносно недорогими, то на початку 2025 року їх вартість помітно зросла (за нашими даними, приблизно на +20% до червня 2025). Це може бути пов’язано зі збільшенням числа малих бізнесів і франчайзингових точок, які шукають готові приміщення з окремим входом для відкриття офісу або торгової точки. Водночас ціни на середні поверхи майже не змінилися, а верхні залишилися на високому рівні. Таким чином, при виборі офісу покупці враховують і такий чинник, як поверх: кожен рівень має свою цільову аудиторію (street-level офіси для орендарів із потоками клієнтів, верхні поверхи – для штаб-квартир, що цінують імідж і комфорт, середні – більш утилітарний вибір).
Наявність ремонту чи оздоблення істотно впливає на вартість офісу. Покупці у 2024–2025 роках стали більш вибагливими до стану об’єктів, явно надаючи перевагу офісам з готовим сучасним ремонтом “під ключ”. Питання готовності офісу особливо вагоме у воєнний період: зайти в готовий офіс набагато вигідніше, ніж купувати «коробку» і самотужки робити ремонт під обстрілами і в умовах дефіциту майстрів. Будівельні ризики і витрати зараз дуже високі – ціни на матеріали зросли, кваліфікованої робочої сили бракує. Тому офіси з готовим ремонтом стабільно продаються суттєво дорожче, ніж “голі стіни”.
Рис.7. Середня ціна продажу офісів в доларах США по стану приміщення. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у 2024 році різниця в ціні між відремонтованими та без ремонту становила ~9%: середня ціна офісу з ремонтом була ~$1608/м², тоді як без ремонту – ~$1475/м². До початку 2025 року цей розрив збільшився до 18% (≈$1504 vs $1278 за м²) – незавершені об’єкти втрачали ліквідність, а відремонтовані залишалися в ціні. Власники сирих приміщень змушені були поступатися в ціні. Наш аналіз підтверджує цю тенденцію: станом на червень 2025 офіси з якісним ремонтом пропонувалися в середньому по $1566/м², тоді як без ремонту – ~$1287/м². Різниця складає близько 22%. Хоча від початку року ціни виросли в обох сегментах, “нежилі” приміщення дорожчали дещо швидше (очевидно, внаслідок загального підйому ринку і вичерпання найліквідніших варіантів). Проте перевага готових офісів залишається очевидною: покупці у 2025 році воліють заплатити більше відразу, аби швидко заїхати і почати працювати, ніж отримати дисконт і потім самостійно шукати будівельників та матеріали.
Для продавців це сигнал інвестувати в базове оздоблення перед продажем. Простий ремонт часто окупається підвищенням ціни: за оцінками, відремонтований офіс продається в середньому на 15–20% дорожче, ніж сирий. Особливо це стосується об’єктів у високому ціновому сегменті та у безпечних регіонах, де покупці вимогливіші. Офіси без ремонту натомість стають проблемним товаром – вони довше шукають свого покупця і потребують суттєвого дисконту. Зараз багато покупців прямо вимагають значної знижки на “голі стіни”, обґрунтовуючи це майбутніми дорогими ремонтними роботами. Отже, різниця в ціні між готовими та необлаштованими офісами найближчим часом лишатиметься відчутною. В умовах війни готові офіси “під ключ” цінуються набагато більше, тому продавцям має сенс доводити об’єкт до кондиції перед виставленням на ринок, якщо це можливо.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – червень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж офісних приміщень.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело