Опубліковано: 28-07-2025 09:20
Український ринок торговельної (комерційної) нерухомості в кінці 2024 та у першій половині 2025 року продемонстрував помірне зростання орендних ставок, попри воєнні та економічні виклики. Середньозважена вартість оренди торгових площ по країні зросла з приблизно $10,3 за м² у грудні 2024 до $11,3 за м² у червні 2025, тобто майже на 10% за пів року (усі ціни далі наведені в доларах США за квадратний метр на місяць). Динаміка відновлення виявилася нерівномірною: весною 2025-го в більшості сегментів зафіксовано підйом цін після зимової паузи. Водночас пропозиція (кількість оголошень) після різкого скорочення наприкінці 2024 року почала поступово відновлюватися – за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон»,, загальна кількість торгових об’єктів в оренду зросла з ~15 тис. до ~16,7 тис. (+11%) від грудня до червня. Особливо помітно додали нових оголошень столиця та центральні області, тоді як у прифронтових регіонах пропозиція, навпаки, залишалася обмеженою або навіть знизилася.
Незважаючи на всі ризики, ринок адаптується: орендні ставки фактично досягли рівнів довоєнного 2021 року, а в країну повертаються великі міжнародні ритейлери (зокрема, група Inditex відновила роботу своїх магазинів). Нижче ми детально проаналізуємо помісячну динаміку цін оренди торговельної нерухомості за грудень 2024 – червень 2025 у різних розрізах: за регіонами, типами громад, форматом і розміром площ, поверхом розташування та наявністю ремонту. Також наведено практичні поради для орендарів, орендодавців та інвесторів на цьому ринку.
Регіональний аналіз підтверджує значну диференціацію орендних ставок та неодночасність їх змін. Західні та центральні області України мали найбільш активне зростання цін на оренду, адже саме туди перемістився бізнес і багато внутрішньо переміщених осіб. Натомість південні та східні регіони через воєнні ризики стикаються з обмеженим попитом і стагнацією цін. У прифронтових зонах спостерігалося навіть різке падіння: для прикладу, середні ставки в Харкові наприкінці 2024-го становили ~$8,2/м², а на початку 2025-го знизилися до ~$7,1/м²; у звільненому Херсоні оренда впала з ~$5,9 до ~$3,8 за м².
Рис.1. Середня ціна оренду торгових приміщень в доларах США. Значення округлені.
Таким чином, Україна фактично сегментувалася на «дорожчий» відносно безпечний захід/центр та «дешевший» ризикований схід: західні області стали осередками росту, тоді як прифронтові регіони стримуються фактором безпеки. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», ці тенденції підтверджуються і в 2025 році: наприклад, Дніпро продемонстрував найбільше річне зростання медіанної орендної плати +52% (на березень 2025 р.), тоді як у Харкові за рік змін не відбулося. Загалом західні області (Волинь, Рівненщина, Львівщина тощо) та Київщина продовжують показувати пожвавлення ринку й підвищення орендних ставок, тоді як на сході й півдні ситуація залишається складною.
Київ vs інші області. Київ традиційно утримує статус найдорожчої локації: станом на середину 2025 року середня запитувана орендна плата за торгові приміщення в столиці становить близько $17–18 за м², що суттєво вище, ніж будь-де в Україні. Для порівняння, в інших великих регіонах середні ставки значно нижчі: у Львівській області – порядку $11–12/м², Дніпропетровській – $10–11, Одеській – $10. Більшість інших регіонів мають середні значення в межах $8–10. Найнижчі ставки фіксуються в зоні бойових дій: у Донецькій та Луганській областях, а також на прифронтовій Херсонщині, середня орендна ціна складає лише ~$4–6/м².
Рис.2. Середня ціна оренду торгових приміщень в доларах США по регіонах. Значення округлені.
Для прикладу, у червні 2025 р. в м. Київ середня орендна ставка ($17,7) більш ніж у чотири рази перевищувала показник Херсонської обл. ($4,4) і в півтора раза – Львівської ($11,6). Таким чином, столиця залишається найбільш дорогим ринком, хоча темпи зростання цін у регіонах подекуди випереджають Київ. Варто зауважити, що у самому Києві є значні внутрішні контрасти: центральні райони міста традиційно дорожчі за периферію, особливо під час війни частина платоспроможного попиту перемістилася в західні околиці столиці та передмістя (Київську область) задля більшої безпеки. Відповідно, у Київській області (передмістях) ставки хоча й поступаються столичним, проте теж достатньо високі ($10/м² у середньому) – на рівні інших провідних регіонів.
Динаміка змін. Якщо порівнювати грудень 2024 з червнем 2025, то більшість регіонів показали помірне підвищення середньої орендної ставки. Зокрема, у Львові та області середня ціна зросла приблизно з ~$11,2 до $11,6 за м² (+4%), в Одесі – з ~$9,3 до $9,9 (+6%), у Дніпрі – з ~$10,0 до $10,9 (+9%). Навіть деякі східні області мали незначне відновлення: наприклад, у Харківській області середня ставка піднялася з ~$6,8 до $7,6 (+11%) за ці пів року, хоча залишається майже вдвічі нижчою за загальноукраїнську. Водночас у самих небезпечних регіонах пропозиції все ще надто мало для впевнених висновків: скажімо, на Херсонщині після деокупації поодинокі об’єкти здаються в середньому по $4–5, і ця цифра мало змінилась зими 2024/25. Проте стабілізація або невелике зростання ставок навіть у прифронтових містах може свідчити про певне пожвавлення локального бізнесу та адаптацію до умов війни. Відзначимо також, що за рік (квітень 2024 – квітень 2025) орендна плата за торгові приміщення у Києві зросла приблизно на 11%, тоді як у відносно спокійному Львові залишилася майже без змін. Це вказує на те, що найбільше подорожчання відбувається там, де попит відновлюється найактивніше (в столиці, центральних містах), тоді як у деяких західних містах ціни й так досягли відносно високого «стелі» і далі ростуть повільно.
Орендна плата суттєво залежить від типу населеного пункту – чи це велике місто, невеличке містечко, чи сільська місцевість. Як і очікувалося, міські територіальні громади мають найвищі ставки, адже у містах зосереджена платоспроможна аудиторія, великий трафік споживачів та розвинена інфраструктура торгівлі. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середньозважена ціна оренди торговельної нерухомості у міських громадах в I кварталі 2025 становила близько $9 за м², тоді як у селищних громадах (містечках) середній рівень був лише ~$7, а в сільських громадах – близько $8–8,5.
Рис.3. Середня ціна оренди торгових приміщень в доларах США по типу громад. Значення округлені.
Найвищі орендні ставки спостерігаються у великих містах, найнижчі – у невеликих селищах, а сільські райони займають проміжне положення. Така різниця зумовлена відмінностями в купівельній спроможності населення та прохідності локацій: у маленьких містечках бізнес має обмежений клієнтопотік, тож і орендна плата там нижча. В селах загалом попит теж низький, однак окремі об’єкти в селах біля трас чи поблизу великих міст можуть здаватися відносно дорого – місце розташування відіграє ключову роль.
Динаміка протягом зими-весни 2025 року дещо різнилася залежно від типу громади. В містах орендні ставки після сезонного спаду наприкінці 2024-го почали підвищуватися: з січня по квітень 2025 року середня ціна у міських громадах зросла приблизно на 5–6%, закріпившись на рівні ~$9,5–10 за м² у червні. У сільській місцевості коливання були більшими – ставки то просідали, то знову підіймалися, але в цілому також показали зростання до квітня–червня (до ~$8–9/м²). Натомість у селищних громадах (невеликих містах) після відносно високих показників узимку спостерігалося невелике просідання на початку весни з подальшим відновленням у квітні-травні. Станом на червень 2025 середні орендні ставки у селищах знаходяться на рівні ~$7,5/м², тобто лишаються найнижчими серед трьох категорій. Отже, місто завжди “дорожче” села, але варто зазначити, що різниця між середніми цінами у селах і містах не така вже й разюча (близько $1–2) – багато сільських громад прилягають до великих міст і фактично втягуються в їхню економічну орбіту. Найбільший контраст – саме з малими містечками, де торговельна активність слабша й орендні тарифи мінімальні.
На ринку торговельної нерухомості орендні ставки помітно різняться залежно від формату приміщення, тобто класу об’єкта. Йдеться про тип будівлі чи розміщення магазину: окремо розташована будівля, вбудоване приміщення, кіоск або ж площа в торговому центрі. Аналіз даних показує, що найвищі тарифи фіксуються для дрібних автономних об’єктів – зокрема, для МАФів (малих архітектурних форм: кіосків, павільйонів, роллетів). За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна оренди кіосків на початку 2025 року сягала ~$17–18 за м², що пояснюється їхнім розташуванням у місцях із інтенсивним потоком людей та фіксованою оплатою за маленьку площу. Дійсно, бізнес на невеличких торгових точках (наприклад, кавові кіоски чи фастфуд-павільйони) готовий платити високі ставки за вигідну локацію: оренда кіоску площею 10 м² може становити ~$160 на місяць, що й дає $16/м².
Рис.4. Середня ціна оренди торгових приміщень в доларах США по класу будівлі. Значення округлені.
На протилежному кінці – площі в торговельно-розважальних центрах (ТРЦ). Орендна плата в середньому там є найнижчою: наприкінці 2024 – на початку 2025 року вона становила лише ~$6–7 за м². Такий рівень зумовлений меншою прохідністю галерей ТРЦ під час війни і надлишковою пропозицією великих площ. У першому півріччі 2025 ситуація дещо вирівнялася – після зимового спаду до ~$6,5/м² у січні, середня ставка в торгових центрах поступово зросла до ~$8 за м² у квітні–червні. Проте це все одно найдешевший сегмент оренди торгової нерухомості. Багато великих ТРЦ досі не повністю заповнені орендарями, особливо у прифронтових містах, а задля утримання наявних орендарів власники часто пропонують знижені ставки чи гнучкі умови.
Вбудовані торгові приміщення (магазини, розміщені в житлових будинках або бізнес-центрах на перших поверхах) займають проміжну позицію за ціною. Середня ставка оренди таких вбудованих приміщень по країні коливається в районі $9–10 за м². На початку 2025 року фіксувалося тимчасове просідання цього сегменту до ~$9 (очевидно, через сезонний спад та фактор відключень електроенергії взимку), але навесні відбулося відновлення – до червня середня ціна повернулася до ~$10,2/м², фактично на рівні кінця 2024 року. Таким чином, вбудовані магазини залишаються популярними, але за орендною платою поступаються як дрібним МАФам, так і окремим будівлям. Зниження ставок узимку могло бути спричинене тим, що частина бізнесів у таких приміщеннях зазнала труднощів (опалення, світло) і тиснула на орендодавців для отримання скидок.
Окремо розташовані будівлі під магазин (stand-alone об’єкти) орендуються в середньому дорожче, ніж вбудовані площі, проте дешевше за МАФ. У 1 кварталі 2025 року середня ставка для окремих будівель складала ~$10–10,5 за м², а до червня зросла до ~$11,2/м². Підвищенню цін сприяє те, що автономні будівлі дають бізнесу низку переваг – власний вхід, можливість під’їзду транспорту, складські приміщення, незалежність від сусідів. Тому навіть в умовах стриманого попиту власникам таких об’єктів подекуди вдалося трохи підняти орендну плату навесні. Зокрема, за хорошу окрему локацію орендарі готові платити ~$11–12 за м², особливо якщо йдеться про невелику будівлю у центрі міста або поруч із транспортними потоками.
Отже, стріт-рітейл та малі формати є «преміальними» за ціною, тоді як великі формати в ТРЦ – найдешевші за квадратний метр. У річному вимірі (весна 2024 – весна 2025) простежувалося зростання вартості оренди окремих будівель (з ~$9,3 до ~$10,3 за м²), тоді як по вбудованих приміщеннях і МАФах спостерігалась швидше стагнація або незначне зниження. Це може бути пов’язано з тим, що у 2024 році кіоски та прибудовані площі вже досягли високих ставок, тож далі зростати їм складніше, на відміну від більших об’єктів, які тільки почали надолужувати втрачене. У 2025 році, за нашими спостереженнями, тренд вирівнювання продовжився: кіоски залишаються на вершинах цін (близько $18–20/м²), окремі будівлі підтягнулися до $11, а площі у ТРЦ почали виходити з «дна», наближаючись до $8 за м². Ці тенденції відображають переваги ринку на користь невеликих автономних форматів з високою прохідністю, а також все ще нижчий попит на великі ТРЦ-формати.
Розмір приміщення також суттєво впливає на орендну ставку. Дані інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», свідчать про обернену залежність: що менша торговельна площа, то вища орендна ставка за квадратний метр. Невеликі магазини та бутики (до 100 м²) у середньому найдорожчі – станом на квітень 2025 їх орендували приблизно за $11–12/м², а на червень цей показник досяг ~$12,2/м². Натомість великі об’єкти (понад 1000 м²), такі як супермаркети чи гіпермаркети, орендуються значно дешевше – близько $9/м² або й нижче. Середні за розміром приміщення (категорії 300–500 м² і 500–1000 м²) мають середні ставки ~$8,5–9,5, тобто теж менші за «малий» формат. Причина цього явища зрозуміла: малі локації стріт-рітейлу в центрі міста чи жвавих районах є найбільш привабливими і дефіцитними, тоді як великі площі доступніші (пропозиція ширша, конкуренція між орендодавцями за орендарів вища).
Рис.5. Середня ціна оренди торгової нерухомості в доларах США по розмірності. Значення округлені.
Протягом зими-весни 2025 року ця тенденція зберігалася. Найбільше подорожчали якраз невеликі приміщення: категорія “до 100 м²” зросла в ціні з ~$11,2 у грудні до ~$11,8 у квітні і до ~$12,2 у червні (+9% за пів року). Також помітно (+12–13%) піднялися ставки для об’єктів у діапазоні 100–300 м² (з ~$9,2 до ~$10,4). Це може пояснюватися підвищеним попитом бізнесу саме на компактні торгові точки, які легше заповнити орендарями навіть у складні часи. Натомість великі об’єкти практично не подорожчали: приміщення >1000 м² залишалися на рівні ~$9,1 у грудні та $9,5 у червні (+3,5%), а діапазон 500–1000 м² навіть показав мінімальне зниження середньої ставки ($8,7 → $9,4, що в межах похибки). У сегменті 300–500 м² в окремих містах фіксувалося просідання – великі зали часто пустують через відсутність великих торговельних мереж, тож окремі власники були змушені сильно знижувати ціну, аби хоч якось здати такі площі.
На червень 2025 року найвищі ставки стабільно утримує категорія «до 100 м²», де середня орендна плата по Україні ~$12/м² (а у найкращих локаціях великих міст може сягати $20–30/м² за невеличкий бутік). Навпаки, надвеликий формат (>1000 м²) має найнижчу середню ціну – близько $9/м², причому в багатьох регіонах такі об’єкти можуть взагалі не знайти орендарів і просто не виходити на ринок. Формати 100–300 м² та 300–1000 м² перебувають посередині ($9–10), ближче до нижніх значень. Це підтверджує ключовий висновок: дрібні точки дорожчі в перерахунку на метр, бо вони зазвичай розташовані у найпривабливіших для бізнесу місцях, тоді як великі площі часто здаються дешевше через їхню відносну надлишковість на ринку та менший пул потенційних орендарів.
Поверх, на якому знаходиться торгове приміщення, теж здатен впливати на орендну ставку, хоча цей ефект менш виражений порівняно з локацією чи розміром. Зазвичай найбільш дорогими вважаються приміщення на першому (наземному) поверсі, адже вони забезпечують прямий доступ покупців з вулиці і найкращу видимість. Проте за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», статистика середніх цін виявила цікавий нюанс: у 1 кварталі 2025 найвищу середню ставку мали об’єкти на проміжних поверхах (не перший і не останній) – близько $11–12/м². Для порівняння, перші поверхи давали ~$10,5/м², а останні (верхні) – лише ~$8–9. Така різниця може пояснюватися структурою вибірки оголошень: багато доступних пропозицій на перших поверхах знаходяться у менш привабливих локаціях (наприклад, спальними районами невеликих міст), що знижує їхню середню ціну. Водночас “проміжні” поверхи найчастіше зустрічаються у сучасних торгових центрах та великих містах, де загальний рівень ставок високий. Таким чином, середня ціна на 2-3 поверхах ТЦ може перевищувати середню по перших поверхах по країні, хоча попит на верхні рівні традиційно менший.
Рис.6. Середня ціна оренди торгових приміщень в доларах США по поверху розташування. Значення округлені.
В цілому, розрив між першим і другим поверхом невеликий, а останні поверхи стабільно дешевші через менший покупцький трафік та незручність для роздрібної торгівлі. Протягом зими 2024/25 – весни 2025 ця картина збереглася. Проміжні поверхи (наприклад, 2-й поверх ТРЦ) протягом більшості місяців демонстрували найвищий середній рівень ~$11–12, хоча наприкінці 2024 – на початку 2025 він тимчасово знижувався до ~$10,5, а у квітні знову піднявся майже до $12/м². Перший поверх тримався близько ~$10–11 і до кінця періоду теж зріс – у червні 2025 середня ставка на першому поверсі по країні оцінюється у ~$11,2 за м². Останній поверх (мансардний або технічний рівень будівлі) є найменш дорогим: на початку 2025 було близько $8, а до квітня–червня підвищилося до ~$8,3–8,4. Це логічно, адже верхні рівні будівель дійсно найменш привабливі для торговельних орендарів (часто їх беруть лише під склади чи офіси).
Отже, перший поверх залишається “золотим стандартом” комерційної нерухомості – переважна більшість магазинів розташовані саме на перших рівнях, і орендарі за них конкурують. Проте середні ставки на проміжних поверхах можуть бути не нижчі, а інколи й вищі, якщо йдеться про якісний торговий центр із активним трафіком на всіх рівнях. Верхні поверхи будівель, як правило, заповнюються останніми і за низькою ціною – різниця між першим і останнім поверхом становить близько 30% (наприклад, $12 проти $8). Протягом першого півріччя 2025 року різниця трохи скоротилася за рахунок підвищення ставок на перших поверхах: фактично перший і другий поверх у середньому по Україні вийшли на близький рівень ~$11–12, тоді як останні “підтяглися” до ~$8 (з дуже низьких значень на початку року).
Стан внутрішнього оздоблення приміщення (наявність ремонту) теж впливає на орендні ставки, хоча досить неоднозначно. Здавалося б, відремонтовані, готові до роботи магазини мають коштувати дорожче, адже орендарю не потрібно додатково інвестувати в ремонт. Однак за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», статистика свідчить про протилежне: у I кв. 2025 середня ставка оренди приміщень з ремонтом ($10,1/м²) виявилася нижчою, ніж у об’єктів без ремонту ($11,7/м²). Така ситуація може пояснюватися кількома факторами. По-перше, власники відремонтованих торгових площ часто знижують ціну для швидкого залучення орендарів – готове до експлуатації приміщення саме по собі є конкурентною перевагою (“заходь і працюй”), тож трохи нижча ставка здатна привабити більше охочих. По-друге, серед оголошень без ремонту трапляються як зовсім невеликі чи “убиті” приміщення, так і дорогі локації в престижних районах, що все одно тримають високу ціну за рахунок місця. Тобто відсутність ремонту не завжди означає дешевизну – інколи це просто ознака центральної локації, коли власник розраховує, що орендар самостійно зробить ремонт “під себе”.
Рис.7. Середня ціна оренди торгової нерухомості в доларах США по стану приміщення. Значення округлені.
Протягом першої половини 2025 року обидві категорії (“з ремонтом” і “без”) показали незначне зростання ставок, зберігаючи приблизно сталий розрив. На кінець червня 2025 середня орендна ціна по Україні для відремонтованих приміщень оцінюється на рівні ~$10,5/м², тоді як для приміщень без оздоблення – близько ~$12,4/м². Різниця між двома сегментами чітко простежується і становить ~15–20% на користь вищої ціни у сегменті без готового ремонту. Це узгоджується з тенденцією, описаною вище: “голі стіни” дорожчі, оскільки часто йдеться про кращі за локацією об’єкти, або ж про завищені апетити власників, які ще не знайшли орендаря і готові здавати приміщення як є. Водночас варто пам’ятати, що багато орендарів, особливо з мережевого ритейлу, воліють отримати канікули на ремонт або знижку – і власники поступово йдуть на такі умови, розуміючи, що зроблений ремонт прискорює здачу, навіть якщо ставка трохи нижча. Тож на практиці відремонтовані приміщення часто здаються швидше, а сегмент “без ремонту” може довше простоювати. Ринок потроху враховує ці нюанси: різниця в ставках плавно скорочується (ще рік тому розрив був понад $2, зараз ~$1,5), що свідчить про гнучкість власників готових об’єктів та про готовність орендарів самим інвестувати в ремонт, аби отримати топ-локацію.
Описані тенденції на ринку оренди торговельної нерухомості формують різні виклики і можливості для його учасників. Нижче – кілька практичних рекомендацій для тих, хто планує зняти приміщення, здає його в оренду або розглядає інвестиції в комерційну нерухомість:
Перші шість місяців 2025 року показали, що ринок оренди торговельної нерухомості України поступово виходить з турбулентності: ціни зростають (у середньому на 5–10% від початку року), а попит відновлюється у безпечніших регіонах. Водночас ринок залишається двошвидкісним – процвітають захід і центр, тоді як схід і південь ще відстають. У таких умовах гнучкість, обізнаність з локальними тенденціями та стратегічне планування є запорукою успішних рішень як для орендарів, так і для власників та інвесторів. Зважаючи на відносно низьку конкуренцію та поступове повернення бізнес-активності, 2025 рік може стати вдалим часом для виходу на ринок нових гравців або розширення присутності існуючих – за умови ретельного аналізу та врахування описаних трендів комерційної нерухомості.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – червень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про оренду торгових приміщень.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело