Опубліковано: 30-07-2025 06:44
Ринок складської нерухомості України за період з грудня 2024 по червень 2025 року демонстрував відносну стабільність цін в доларовому еквіваленті на фоні високого попиту і обмеженої пропозиції. В умовах війни українські склади, виробничі та логістичні центри залишаються одним з найперспективніших сегментів комерційної нерухомості – попит підживлюється релокацією бізнесу у безпечніші регіони та розвитком електронної комерції, тоді як нова пропозиція зростає недостатньо швидко. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня вартість пропозиції продажу складських об’єктів по країні наприкінці 2024 р. становила близько $266/м², а станом на червень 2025 р. – близько $256/м², тобто загальне зниження за півроку склало лише ~4%. Середня орендна ставка по Україні зросла з приблизно $2,90/м²/місяць у грудні 2024 до $3,00/м²/місяць у червні 2025 (+~3%), що свідчить про стабільність цін та помірне зростання орендних ставок навіть під час воєнної невизначеності. Така стабільність пояснюється критично низькою вакантністю (менше 2–3%) і дефіцитом якісних складських площ – наявні об’єкти швидко поглинаються орендарями, а інвестори проявляють інтерес до складів як дохідних активів.
Впродовж першого півріччя 2025 року цінова динаміка в сегменті складської нерухомості мала регіональні особливості. Західні області України (наприклад, Львівська, Івано-Франківська) на початку періоду утримували високі ціни, закріпившись як «безпечні гавані» для релокованого бізнесу. Центральний регіон (Київ і Київська область) пережив незначне коригування цін вниз наприкінці 2024 – на початку 2025 року, проте вже до середини 2025-го столичний ринок знову показав зростання. Східні та прифронтові області залишалися аутсайдерами за рівнем цін через воєнні ризики та низьку ділову активність. В результаті на червень 2025 року сформувалася значна різниця в ціні пропозицій між безпечними регіонами і зонами бойових дій. Нижче детально розглянемо, як відрізняються середньозважені ціни продажу та оренди складської нерухомості залежно від регіону, типу громади та розміру об’єкта.
Столичний регіон традиційно очолює рейтинги вартості складської нерухомості в Україні. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», місто Київ станом на червень 2025 року має найвищу середню ціну пропозиції продажу складів – близько $612 за м², що майже вдвічі більше за показники більшості інших регіонів. Для порівняння, у наступній за рівнем цін Київській області середня ціна складає приблизно $359/м², а у західних лідерів ринку – Львівській та Івано-Франківській областях – близько $248/м² (усі значення зважені за кількістю оголошень). Таким чином, столичний складський сегмент значно випереджає решту країни за цінами продажу, що відображає концентрацію бізнес-активності в Києві та обмежену пропозицію якісних об’єктів у столиці.
Аналогічна ситуація спостерігається і на ринку оренди. Середні орендні ставки у Києві в середині 2025 року сягнули ≈$4,36/м²/місяць, тоді як найближчий переслідувач – Львівська область – має середній рівень близько $3,96/м²/місяць. Київська область займає третю позицію з показником ≈$3,78/м²/місяць, випереджаючи інші регіони. Таким чином, столиця утримує лідерство і за орендними ставками, хоча різниця між Києвом та західними областями не настільки разюча, як у випадку цін продажу. Наприклад, наприкінці 2024 року Львівщина навіть ненадовго наздоганяла Київ за орендою (близько $4,1 проти $4,06 відповідно), проте станом на червень 2025 Київ знову випереджає. Це пояснюється тим, що у 2023–2024 рр. західні хаби мали стрімкий приріст попиту через релокацію, але надалі ситуація вирівнялася – частина орендарів поступово повертається до Києва і центральних складів у міру стабілізації логістичних маршрутів. В результаті розрив між столицею та іншими регіонами за орендними ставками навіть дещо зріс у першому півріччі 2025 року.
Рис.1. Середня ціна продажу складської нерухомості за регіонами України (станом на червень 2025 р., USD/м²). Відображені зважені середні ціни пропозицій, розраховані за даними оголошень продажу.
На рис.1 показано регіональний розподіл середніх цін пропозиції продажу складів станом на червень 2025 року. Як видно, географічний фактор суттєво впливає на вартість складської нерухомості. Найдорожчі регіони зосереджені на заході та в центрі країни. Окрім Києва та Київської області, високі середні ціни відзначаються у Вінницькій області ($260/м²) та традиційно сильних західних регіонах – Львівській і Івано-Франківській ($248/м² кожна). Вінниччина за півроку продемонструвала зростання цін (з ~$220 у грудні 2024 до $260 у червні 2025), увійшовши до трійки регіонів-лідерів. Львівська та Івано-Франківська області, навпаки, показали деяке зниження середніх цін: з приблизно $315–392/м² у кінці 2024 року до ~$248/м² в середині 2025-го. Це може свідчити про стабілізацію попиту після пікового напливу релокованого бізнесу на Захід наприкінці 2022–2023 рр., а також про появу нових пропозицій, що дещо знизили середню планку цін.
Центральна Україна теж демонструє змішані тренди. Київська область після незначного просідання цін взимку знову піднялася до ~$359/м² у червні 2025 (проти ~$331 у грудні 2024). Зростання цін у приміському Київському регіоні може бути пов’язане з відносним поверненням попиту до столиці та околиць у 2025 році, а також із продовженням дефіциту сучасних складських комплексів (значна частка яких була зруйнована в 2022 році). В інших центральних областях динаміка різнилася: наприклад, Полтавська обл. мала підвищення середньої ціни з ~$205 до $233/м², тоді як Черкаська навпаки знизилася приблизно з $210 до $169/м². Загалом центральні регіони тримають середній ціновий діапазон $150–250/м² (крім Київщини), залежно від близькості до ключових транспортних шляхів та рівня воєнних ризиків.
Південь та Схід України очікувано належать до найдешевших локацій для складської нерухомості. В прифронтових і окупованих областях практично відсутній активний ринок: поодинокі пропозиції є, але за значно зниженими цінами через високі ризики. Найнижчі середні ціни продажу зафіксовані у Донецькій області (близько $90/м² станом на червень 2025) та Чернігівській (~$139/м²). Нижче $150 за метр коштують також склади на Сумщині і частково в Миколаївській області, тоді як Харківська, Запорізька, Одеська коливаються в межах $180–236/м². Варто відзначити, що Одеса на кінець 2024 р. мала вищу середню ціну ($263/м²), проте до середини 2025 р. показник знизився до ~$236/м². Це може бути пов’язано з обережністю інвесторів через загрози портовій інфраструктурі та ракетні обстріли, хоча загалом південний регіон лишається активним завдяки стратегічному розташуванню Одеси. Таким чином, регіональний розрив у цінах продажу дуже великий – від ~$600 у столиці до <$100 у зоні бойових дій – що підкреслює вплив факторів безпеки на ринок нерухомості.
Динаміка змін за грудень 2024 – червень 2025 підтверджує ці тенденції. Західні області після стрибка цін у 2022–2023 рр. перейшли до стагнації або помірної корекції вниз. Центр (Київ і область) після невеликого спаду взимку 2024/25 знову дорожчає навесні–влітку 2025. Схід і південь подекуди демонструють навіть незначне зростання середніх цін (Харків +~10%, Миколаїв +~70% з дуже низької бази), що може пояснюватися появою нових, трохи дорожчих пропозицій у відносно безпечних частинах цих регіонів. Втім, у цілому різниця між регіонами закріпилася: безпечні області тримають ціну, а в небезпечних – будь-яке пожвавлення швидше виключення. Цей тренд, ймовірно, зберігатиметься до покращення безпекової ситуації та масового відновлення зруйнованих об’єктів.
Рис.2. Середня орендна ставка (ціна оренди) складської нерухомості за регіонами України (станом на червень 2025 р., USD/м²/місяць). Зображені зважені середні ставки оренди за оголошеннями.
Як і на ринку продажу, ставки оренди складських приміщень суттєво різняться залежно від регіону. Лідери за вартістю оренди – це ті самі безпечні та економічно активні області. На рис.2 видно, що найвища середня орендна плата станом на червень 2025 зафіксована у м. Київ (~$4,36/м²) і Львівській області (~$3,96/м²). Трохи поступається їм Київська область (~$3,78/м²), за якою йдуть Одеська ($3,20/м²) та Житомирська ($3,07/м²) області. Високе місце Житомирщини може пояснюватися близькістю до столиці – частина логістичних потужностей була переміщена у 2022–2023 рр. саме до західних сусідів Києва, що підігріло ставки. Натомість Івано-Франківська (≈$2,88) та Закарпатська (≈$2,80) області дещо відстають від лідерів, хоч і належать до відносно дорогих. Це свідчить, що серед західних регіонів Львівщина лишається безумовним магнітом для складського ринку, зберігаючи найвищі ціни завдяки своєму розміру, розвиненій інфраструктурі та близькості до ЄС.
Центральна Україна (окрім Києва) у орендному сегменті показує помірні ставки: в діапазоні $2–3/м²/міс у більшості областей. Вінницька обл. має близько $2,53, Полтавська ~$2,25, Черкаська ~$2,24 – тобто рівень ближче до середнього по країні. Водночас певні центральні регіони виділяються: крім згаданої Житомирської, варто зазначити Хмельницьку область, яка піднялася до $2,75/м² (проти ~$2,33 у грудні) на фоні зростання присутності релокованих виробництв. Загалом же, центру властиве поступове повернення частини бізнесу зі заходу, що трохи підтримує орендні ставки, але значного стрибка не відбувається через загальну економічну обережність.
Найдешевші регіони за орендою – це переважно області, що постраждали від війни або віддалені від основних транспортних коридорів. Сумська, Донецька, Луганська, Чернігівська області мають середні ставки усього $1–1,5/м²/місяць. Зокрема, у Сумській обл. станом на початок 2025 р. середня орендна ціна складських приміщень ледве перевищувала $1 за метр, і навіть до червня піднялася лише до $1,3. Подібні рівні спостерігаються на Чернігівщині ($1,43) та в прифронтових районах півдня і сходу. Запорізька область, попри близькість боїв, має трохи вищу середню ставку (~$1,54) – можливо, через роботу тилових логістичних баз для військових потреб. Харківська та Херсонська – близько $2,17 та $2,00 відповідно, що також значно нижче середнього рівня. В цілому південні та східні області поступаються іншим через меншу економічну активність і ризики, тож власники складів часто змушені виставляти низькі ціни, щоб привабити хоч якихось орендарів.
У динаміці з грудня 2024 р. по червень 2025 р. орендні ставки в більшості регіонів змінилися несуттєво. Київ та область продемонстрували невелике зростання (~+7% у столиці), закріпивши лідерство. Львівщина навпаки мала символічне зниження (з ~$4,14 до $3,96), що вказує на певну насиченість попиту – після значного стрибка 2022–2023 рр. ринок адаптувався до нового рівня. У деяких західних областях, як-от Волинська та Тернопільська, середні ставки навіть трохи знизилися за півроку (–12% і –3% відповідно), можливо через появу додаткових пропозицій чи переорієнтацію частини орендарів. Натомість Одеська область показала приріст середньої ставки з ~$2,63 до ~$3,20 (+22%), що може бути спричинено відновленням ділової активності в припортовій логістиці на тлі адаптації до воєнних умов. Західні регіони загалом утримують високий рівень оренди, центральні – середній, а схід і південь залишаються низькорентабельними для складської нерухомості. Ці тренди, імовірно, зберігатимуться, доки безпекова ситуація не дозволить вирівняти ділову активність по країні.
Одним з ключових факторів диференціації цін є тип населеного пункту (територіальної громади), де розташований складський об’єкт. Міські та селищні громади, особливо поблизу обласних центрів та магістралей, пропонують склади за значно вищими цінами, ніж віддалені сільські райони. Це пояснюється концентрацією великих логістичних комплексів саме в урбанізованих зонах, де є кращий доступ до робочої сили, інфраструктури та споживачів.
Рис.3. Середня ціна продажу складської нерухомості за типами громад (станом на червень 2025 р., USD/м²/місяць). Зображені зважені середні ціни за оголошеннями.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», на червень 2025 р., середня ціна пропозиції продажу складу в міській громаді становила близько $225/м², тоді як у селищній – близько $201/м². На перший погляд, середня ціна у сільських громадах була ще вищою (~$284/м²), однак це значення спотворене включенням до цієї категорії низки передмість великих міст. Наприклад, деякі склади, розташовані формально в сільських громадах поблизу Києва (Борщагівська, Гатненська) чи Одеси (Великодальницька), виставлялися за дуже високими цінами – до $1000–2000/м² – що підняло середню цифру для цієї групи. Звичайні ж сільські місцевості безпосередньо не примикають до мегаполісів демонструють набагато нижчі ціни як в продажу, так і в оренді – часто на 30–50% менші, ніж у містах того ж регіону.
Такий розрив підтверджується і ставками оренди.
Рис.4. Середня орендна ставка (ціна оренди) складської нерухомості за типами громад (станом на червень 2025 р., USD/м²/місяць). Зображені зважені середні ставки оренди за оголошеннями.
Склади, розташовані у межах міських ОТГ або селищ міського типу, зазвичай здаються дорожче, ніж об’єкти в глибинці. Наприклад, у Львівській області склад у межах міста чи селища може здаватися за ставкою на 20–30% вищою, ніж аналогічний за площею у віддаленій сільській громаді того ж регіону. Основна причина – близькість до транспортних вузлів і клієнтів: орендарі готові платити премію за локацію. Натомість у сільській місцевості попит обмежений, до того ж часто йдеться про менш сучасні приміщення (старі ангари, ферми тощо), що автоматично знижує їхню привабливість і ціну. Винятком є хіба що сільські громади-передмістя великих міст, які фактично виконують функцію логістичних парків для мегаполісів – там ціни можуть зрівнюватися або навіть перевищувати «міський» рівень. У цілому ж, тип громади корелює з рівнем цін: урбанізовані центри та вузли дорожчі, периферія – дешевша.
Ще одним ціноутворюючим фактором є розмір складського об’єкта. Аналіз пропозицій показує чітку тенденцію: менші за площею склади мають вищу ціну за квадратний метр, тоді як великі логістичні комплекси продаються й здаються дещо дешевше в перерахунку на метр. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на червень 2025 р. середня цінова пропозиція продажу невеликого складу площею до 500 м² становила близько $298/м², тоді як для великих об’єктів >1000 м² – приблизно $248/м². Така різниця пояснюється ефектом масштабу: крупні складські комплекси (особливо класу A) зазвичай будуються «під себе» великими операторами або купуються інституційними інвесторами, які розраховують на довгострокову окупність і отримують оптову знижку на великий обсяг площі. Крім того, попит на дуже великі площі обмежений, тож ціна вимушено більш конкурентна, аби залучити небагатьох потенційних покупців.
Рис.5. Середня ціна продажу складської нерухомості за розміром (станом на червень 2025 р., USD/м²/місяць). Зображені зважені середні ціни за оголошеннями.
Натомість маленькі складські приміщення користуються відносно більшим попитом на одиницю площі. Невеликі склади часто орендують під спеціалізовані задачі: зберігання дорогої сировини, імпровізовані розподільчі центри для e-commerce, складські потреби 3PL-операторів тощо. Через це орендарі готові платити більше за кожен квадратний метр невеликого складу, аби отримати потрібну локацію і сервіс.
Рис.6. Середня орендна ставка (ціна оренди) складської нерухомості за розміром (станом на червень 2025 р., USD/м²/місяць). Зображені зважені середні ставки оренди за оголошеннями.
За даними за грудень 2024 – квітень 2025, у певні періоди орендна ставка на маленькі склади (<500 м²) у найбільш затребуваних регіонах сягала $8–10/м²/місяць, повернувшись до рівнів докризового 2021 року. В той же час типовий великогабаритний склад (наприклад, логістичний комплекс площею >20 000 м²) може мати орендну ставку умовно $5/м²/місяць або й нижче – саме через значний обсяг площі і менший пул потенційних орендарів на такий об’єкт. Таким чином, менша площа = вища відносна ціна, а великі метражі продаються та здаються з дисконтом за розмір. Для кінцевого інвестора або власника це означає, що дохідність маленьких приміщень (у розрахунку на м²) може бути вищою, проте великі об’єкти забезпечують стабільність і масштаб угоди.
Ринок складської нерухомості України у першій половині 2025 року загалом утримав позиції, демонструючи витривалість перед обличчям війни. Ціни продажу і оренди залишаються на високому рівні в безпечних регіонах завдяки дефіциту і сталому попиту, тоді як небезпечні області природно відстають. Подальший розвиток сегменту залежатиме від перебігу військових дій та відновлення економіки. Проте вже зараз очевидно, що складська нерухомість стане одним із драйверів післявоєнного відновлення: зруйновані логістичні ланцюги потрібно буде відбудовувати, а бізнес – розширювати свої потужності. Тому учасникам ринку варто готуватися до нових можливостей – аналізувати тренди, інвестувати в якісні об’єкти та враховувати зміну пріоритетів клієнтів у новій реальності. Український ринок складів продовжує формуватися під тиском викликів, але саме зараз закладаються основи його майбутнього зростання.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – червень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду складської нерухомості.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело