Опубліковано: 01-08-2025 10:47

За період з грудня 2024 по червень 2025 р. ринок пропозицій продажу земельних ділянок під індивідуальну забудову в Україні загалом демонстрував стабільну роботу з поступовим пожвавленням попиту. Попри воєнні та економічні виклики, ринок не завмер: кількість виставлених на продаж ділянок помітно зросла – за нашими даними, у червні 2025 р. пропозицій на ~39% більше, ніж наприкінці 2024-го. Це відображає повернення активності продавців і покупців. Одночасно, у 2024 році було введено в експлуатацію майже 9,76 млн м² нового житла (на 21% більше, ніж у 2023 році) – такий будівельний бум навіть в умовах війни підживлює попит на земельні ділянки поблизу міст. В результаті, цінові тенденції у першій половині 2025 року залишалися відносно стабільними, з незначним підвищенням в гривневому еквіваленті та мінімальними змінами в доларах США.

Динаміка цін у першому півріччі 2025 року

За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон»,  у зимові місяці 2024/25 рр. середня вартість сотки землі під забудову суттєво не змінювалася. На початку 2025 року ринок увійшов у фазу цінової стабільності після пожвавлення кінця 2024-го. Весняні місяці принесли незначне підвищення: за наявними даними, у квітні 2025 р. середня ціна по країні становила близько $2 500 за 1 ар (100 м²) – трохи вище рівня грудня 2024 року. Водночас у національній валюті спостерігалося помірне зростання – з приблизно 99–104 тис. грн/ар наприкінці 2024 р. до ≈108 тис. грн/ар у квітні 2025 р. через інфляцію та девальваційні чинники. На початок літа ціни дещо вирівнялися: станом на червень 2025 р. середня доларова ціна пропозицій залишилася близькою до рівня кінця 2024-го. Таким чином, у першому півріччі 2025 року ринок продемонстрував відносну стабільність із коливаннями в межах кількох відсотків. У доларовому еквіваленті загальнонаціональна середня ціна сотки фактично стагнувала (коливалася біля ~$2400–2500), тоді як у гривні – зросла через інфляційний тиск. У річному вимірі (березень 2024 – березень 2025) ціни на землю під забудову навіть показали приріст близько +13% (в середньому з 31,8 тис. грн до 36,1 тис. грн за сотку за рік). Це свідчить про довгострокову тенденцію до подорожчання, хоча короткостроково (за 6 місяців) зміни були помірними.

Рис.1. Середня ціна продажу земельних ділянок під забудову (станом на червень 2025 р., USD/м²). Відображені зважені середні ціни пропозицій, розраховані за даними оголошень продажу.

Прогноз на ІІ півріччя 2025 року

Очікується, що у другому півріччі 2025 року ринок земельних ділянок під ІЖБ збереже нинішні тенденції помірного зростання. Попит на землю у відносно безпечних регіонах та передмістях великих міст, ймовірно, залишатиметься високим. Подальше подорожчання може бути стриманим через невизначеність воєнної ситуації та можливі коливання курсу гривні, проте суттєвого падіння цін не прогнозується. Навпаки, за умови поступового економічного відновлення та запуску державних програм відбудови житла, попит може додатково зрости наприкінці року. Приміром, державні ініціативи з відбудови зруйнованого житла чи іпотечні програми здатні стимулювати купівлю землі під нове будівництво. Таким чином, базовий сценарій на другу половину 2025 р. – стабільність або плавне зростання вартості ділянок, особливо в регіонах, що користуються найбільшим попитом. Водночас ризики залишаються: ескалація воєнних дій чи макроекономічні шоки можуть тимчасово охолодити ринок. Загалом же земля продовжує слугувати привабливим активом для збереження капіталу, тому інтерес інвесторів і покупців не згасає навіть у неспокійні часи.

Регіональні відмінності цін

Як і раніше, ціни на землю під індивідуальну забудову дуже відрізняються залежно від регіону.

Рис.2. Середня ціна продажу земельних ділянок під забудову (станом на червень 2025 р., USD/м²) по регіонахУкраїни. Відображені зважені середні ціни пропозицій, розраховані за даними оголошень продажу.

Найдорожча земля – у столиці. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон»,  станом на червень 2025 року м. Київ утримує першість із середньою ціною пропозиції близько $11–12 тис. за ар (тобто понад пів мільйона гривень) за рахунок високої концентрації преміальних ділянок у межах міста. Для порівняння, у Одеській області середня вартість становить приблизно $5,5–5,6 тис./ар, що робить її другим за дорожнечею регіоном України. Високі показники також фіксуються на заході країни та у центральних областях з розвиненою інфраструктурою. Так, у Закарпатській області середня ціна пропозицій – близько $2,3–2,4 тис. за сотку, у Львівській – ≈$2,26 тис./ар. Доволі дорогими залишаються ділянки і на Вінниччині – в межах $2,9 тис./ар, що навіть перевищує середній рівень по Київській області (~$2,4 тис./ар). Для Київської області близькість до столиці забезпечує високий ціновий рівень – в середньому близько $2,4–2,6 тис. за сотку, залежно від конкретного району (у приміських громадах дорожче, у віддалених – дешевше).

Найнижчі ціни традиційно спостерігаються в північних та центральних регіонах, які менш економічно активні та потерпають від близькості бойових дій. Зокрема, у Чернігівській, Сумській, Полтавській областях середня вартість землі наразі становить близько $800–900 за ар, подекуди опускаючись нижче (найдешевші пропозиції – ~14–16 тис. грн за сотку). До цієї групи доступних регіонів також належать Кіровоградщина та окремі райони Херсонської, Миколаївської областей. Вищевказані розбіжності обумовлені нерівномірним розвитком інфраструктури, різною густотою населення та безпековою ситуацією. Там, де активні бойові дії або постійна загроза обстрілів – попит на землю мінімальний, що тримає ціни на низькому рівні. Натомість у відносно спокійних регіонах, особливо з потужними обласними центрами чи туристичним потенціалом, ділянки оцінюються значно вище за середні показники по країні.

Розподіл цін за типами громад

Аналіз пропозицій за типом територіальної громади підтверджує очікувану закономірність: у містах земля дорожча, ніж у сільській місцевості.

Рис.3. Середня ціна продажу земельних ділянок під забудову (станом на червень 2025 р., USD/м²) по типах громад. Відображені зважені середні ціни пропозицій, розраховані за даними оголошень продажу.

За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон»,  станом на квітень–червень 2025 р. середня ціна сотки у межах міських громад становить близько $2,6 тис./ар, тоді як у селищних – на рівні $1,5–1,7 тис./ар, а в сільських – близько $2,1–2,2 тис./ар. Тобто найдорожчі ділянки зосереджені в містах – передусім навколо обласних центрів та великих міст, де найбільше розвинута інфраструктура і попит. Наприклад, ближні околиці Києва чи Львова хоча й поступаються в ціні елітним районам самих міст, але все одно істотно дорожчі за віддалені сільські громади. Висока вартість у міських громадах пояснюється кращою транспортною доступністю, наявністю комунікацій, об’єктів соціальної інфраструктури та робочих місць. Селищні громади (малі міста, селища міського типу) зазвичай дешевші за міські через меншу насиченість інфраструктурою. Сільські громади можуть демонструвати середні ціни навіть вищі за селищні, оскільки цей сегмент включає як віддалені села (дуже дешеві ділянки), так і заміські села поряд із мегаполісами, що цінуються досить дорого. В результаті середній показник по сільських громадах трохи перевищує селищний. Загалом, близькість до міста і статус громади прямо впливають на ціну землі – чим урбанізованіша і ближча до великого міста громада, тим дорожче там коштує сотка землі.

Залежність ціни від розміру ділянки

Вартість землі під забудову істотно залежить від площі запропонованої ділянки. Менші за розміром лоти продаються дорожче за 1 ар, тоді як великі площі пропонуються зі знижкою відносно одиниці площі.

Рис.4. Середня ціна продажу земельних ділянок під забудову (станом на червень 2025 р., USD/м²) по розмірності. Відображені зважені середні ціни пропозицій, розраховані за даними оголошень продажу.

За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон»,  станом на червень 2025 р. середня ціна ділянок невеликого розміру (до 15 соток) складає близько $2,7 тис. за сотку, тоді як для великих ділянок (понад 30 соток) – на рівні ~$1,8 тис./ар. Проміжний сегмент (15–30 соток) має найнижчу середню ціну – порядка $1,6 тис./ар. Таким чином, дрібні наділи оцінюються майже вдвічі дорожче за великі у перерахунку на 100 м². Це пояснюється тим, що попит на невеликі ділянки значно ширший: їх охоче купують під індивідуальне будівництво (котеджі, дачі), такі лоти легше продати частинами і ними цікавиться більше приватних покупців. Натомість дуже великі за площею наділи орієнтовані на вузьке коло девелоперів або агрокомпаній, тож продавці вимушені ставити нижчу ціну за ар для великих площ. Фактично, великий земельний масив часто продається з дисконтом (щоб знайти покупця), а дрібна сотка біля міста – з націнкою як преміальний товар. Ця тенденція підвищеного спросу на малі ділянки і відповідного цінового розриву між сегментами зберігається на всій території України.

Ключові фактори, що впливають на ринок

На формування цін та активність ринку земельних ділянок впливає комплекс макроекономічних і геополітичних чинників. Нижче окреслимо основні з них:

• Воєнна ситуація та безпека. Продовження бойових дій на сході й півдні країни призводить до нерівномірного розподілу попиту по території України. Частина областей (тих, що постраждали від окупації, бойових дій чи замінування) фактично випадає з активного ринку – там мінімум угод і нових пропозицій. Натомість покупці переорієнтовуються на безпечніші регіони – перш за все на захід України та передмістя великих міст у центрі. Цей перетік попиту стимулює подорожчання ділянок у відносно спокійних областях і агломераціях. Додатково варто врахувати демографічний чинник: мільйони українців виїхали за кордон, рятуючись від війни, що дещо зменшило внутрішній попит на житло. Водночас значна частина переміщених осіб залишилася всередині країни, оселившись у центральних та західних регіонах – це теж підтримує попит на землю в цих областях.
• Інфляція та валютний курс. Високий рівень інфляції в 2024–2025 рр. (близько 15-20% річних) впливає на собівартість будівництва і підштовхує ціни на нерухомість угору. Однак фіксація курсу гривні та девальваційні ризики дещо стримують підвищення цін у доларовому еквіваленті. Як зазначалось, у 2024 р. середня ціна сотки в доларах навіть дещо скоригувалася вниз на тлі офіційної девальвації гривні. Таким чином, продавці землі намагаються враховувати курсові коливання: багато оголошень фіксують ціну в доларах США або прив’язують вартість до еквівалента, щоб уникнути знецінення через інфляцію. Для покупців це означає, що в гривні ціни продовжать зростати, тоді як у доларах можливі відхилення в межах 5-10% залежно від валютної ситуації.
• Інфраструктурні проекти. Інвестиції держави та бізнесу в розбудову інфраструктури миттєво відбиваються на вартості навколишніх земель. Будівництво чи ремонт автошляхів, прокладення інженерних комунікацій, відкриття нових шкіл, лікарень, торговельних центрів – усе це підвищує привабливість прилеглих ділянок. Особливо відчутний ефект у приміських зонах: якщо село отримало нову дорогу до мегаполіса або підведений газопровід, ціни на землю там можуть зрости випереджаючими темпами. Тому регіони з активною відбудовою та інфраструктурними проектами (до прикладу, дороги на Закарпатті, Львівщині, «Велике будівництво» у центральних областях) мають додатковий драйвер цінового зростання.
• Державна політика та програми відновлення. Ринок землі у 2025 році чутливо реагує на державні ініціативи. Запровадження іпотечних програм під низький відсоток для придбання житла стимулює потенційних забудовників купувати ділянки. Анонсовані плани післявоєнної відбудови, реконструкції зруйнованого житлового фонду також формують очікування підвищеного попиту на землю під нове будівництво. Інвестори «закладаються» на те, що урядові проєкти з відновлення міст і сіл (особливо на деокупованих територіях) отримають фінансування, а отже, земля там може вирости в ціні. З іншого боку, регуляторні обмеження воєнного часу (мораторії, складнощі з реєстрацією угод тощо) дещо стримують ринок, але поступово процедури адаптуються і кількість транзакцій відновлюється.

Поради покупцям, продавцям та інвесторам

• Покупцям: Орієнтуйтеся на перспективні й безпечні регіони. Якщо плануєте будівництво будинку, варто придивитися до ділянок біля обласних центрів або у передмістях великих міст – попит і надалі концентруватиметься там. Важливо оцінити інфраструктуру: наявність хорошого дорожнього сполучення, комунікацій, доступність шкіл, лікарень підвищують цінність землі. У воєнний час варто також враховувати валютні ризики – за можливості домовлятися про ціну в гривні з урахуванням потенційної девальвації або фіксувати суму в доларах для визначеності. Не відкладайте надовго ухвалення рішення: якісні ділянки у вигідних локаціях розкуповуються швидко навіть зараз.
• Продавцям: Підкреслюйте переваги локації вашої ділянки при спілкуванні з потенційними покупцями. В оголошенні варто акцентувати на наявності під’їзних шляхів, близькості до транспортних розв’язок, підведених комунікаціях, розвиненій громаді – усе, що додає цінності землі. Якщо ваш наділ має невелику площу (до 15 соток), це можна позиціонувати як перевагу, адже малі ділянки зараз у дефіциті і користуються підвищеним попитом. Водночас встановлюйте ціну адекватно ринковим умовам: врахуйте середній діапазон цін у вашому районі. Зараз покупці мають широкий вибір пропозицій, тому надто завищена вартість може відлякати клієнтів. Краще призначити дещо реалістичнішу ціну і отримати більше зацікавлених дзвінків, ніж тримати завищену планку місяцями.
• Інвесторам: Для довгострокових вкладень привабливими виглядають земельні ділянки поблизу вже існуючої або запланованої житлової забудови. Обирайте регіони з позитивною демографією та економічним потенціалом – західні області, передмістя Києва, Львова, Одеси, де попит стабільно високий або зростає. Розгляньте варіант придбання землі у районах, що підлягатимуть відбудові: інвестиції в деокуповані території чи міста, які отримають державну підтримку, можуть принести значний приріст капіталу в середньостроковій перспективі. Також не забувайте про можливість отримувати дохід від оренди землі (наприклад, сільгоспугідь або паїв) на період, поки ви не плануєте будівництво – орендна плата зараз прив’язана до нормативної оцінки і може зростати разом із ринковими цінами, забезпечуючи вам проміжний дохід. Загалом, диверсифікуйте свій інвестиційний портфель: земля історично є надійним активом, але на різних ринках (будівельні ділянки, сільгоспземлі, комерційні наділи) динаміка може відрізнятися.

Загальні висновки: Аналіз ринку земельних ділянок під індивідуальну забудову за перше півріччя 2025 року показує, що сектор залишається стійким і поступово зростаючим, попри всі труднощі воєнного часу. Ціни в доларах США утримуються на відносно високому рівні, а в гривні продовжують повільно підвищуватися. Найбільший приріст вартості та кількості угод спостерігається у тих регіонах, які мають розвинену інфраструктуру і вважаються відносно безпечними. Покупці продовжують вкладати кошти в землю як у надійний засіб збереження капіталу, особливо за умов інфляції. Проте ситуація залишається залежною від факторів безпеки: і продавцям, і покупцям варто уважно відстежувати локальні тенденції, щоб не переплатити або не продати надто дешево. У нинішніх умовах ринок далекій від перегріву, але йому притаманна вибірковість: кращі локації дорожчають і швидко знаходять нових власників, тоді як посередні об’єкти можуть довго чекати свого покупця. Очікується, що надалі земельний ринок розвиватиметься поступально, підкріплений відновленням економіки та повоєнною відбудовою країни. Водночас усім учасникам ринку рекомендується зберігати обережність: враховувати можливі ризики та будувати свої рішення на основі ґрунтовного аналізу даних. Такий підхід дозволить максимально виграти від майбутнього зростання ринку, мінімізувавши потенційні втрати.

Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – червень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж земельних ділянок під індивідуальну забудову.

📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.

⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело