Опубліковано: 15-08-2025 09:04
Станом на липень 2025 року ринок нерухомості міста Кропивницький демонструє стримане відновлення та зміни в різних сегментах. Порівняно з груднем 2024 року загальні тенденції такі: ціни на житло поступово зростають, особливо на квартири вторинного ринку та приватні будинки, водночас в сегменті комерційної нерухомості спостерігаються різноспрямовані тренди – вартість продажу офісних і торгових площ дещо знизилась, тоді як орендні ставки на них підвищились. Орендна плата за житло та комерційні об’єкти зросла, що свідчить про підвищення попиту на оренду. Натомість ціни на земельні ділянки під індивідуальну забудову помітно знизились, відображаючи слабкий попит на придбання землі для будівництва у поточних умовах. Нижче подано детальний аналіз кожного сегменту (житлового та комерційного) за видами операцій – продаж і оренда – з розбивкою за ключовими параметрами: розмірність об’єктів, клас та поверховість (для об’єктів, де це актуально). Усі ціни наведено в доларах США за 1 кв. м, а для землі – за 1 сотку (100 кв. м), з урахуванням середньозважених показників по Кропивницькому.
Динаміка цін. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня вартість квадратного метра вторинного житла у Кропивницькому в липні 2025 року становить близько $860/м², що на ~4% вище проти грудня 2024 року. Незначне зростання цін на квартири пояснюється відносною стабілізацією попиту на житло та обмеженою пропозицією новобудов. Попри воєнні ризики, частина покупців інвестує в готове житло, що підтримує ціни.
Рис.1. Середня ціна продажу вторинних квартир у м.Кропивницький по районах. Значення округлені.
Розподіл за кількістю кімнат. Найдорожчими на ринку залишаються однокімнатні квартири – у липні їх середня ціна досягла приблизно $858 за кв. м, тоді як у кінці 2024 року вона була близько $808. Таким чином, 1-кімнатні квартири подорожчали, що зумовлено високим попитом на найменше житло (загальна вартість таких квартир є найдоступнішою для покупців, тому вони користуються популярністю). Двокімнатні квартири наразі оцінюються приблизно в $889 за кв. м (залежно від інших характеристик), що теж трохи більше, ніж було у грудні (близько $858/м²). Трикімнатні квартири мають середню ціну близько $838/м², а квартири великих розмірів (чотири і більше кімнат) – в межах $813 за кв. м.
Помітно, що з ростом кількості кімнат ціна за метр знижується – більші квартири дешевші в перерахунку на квадратний метр, оскільки загальна сума угоди значно більша і попит на такі об’єкти менший. За останні півроку всі сегменти житла дещо додали в ціні, найбільше – компактні квартири, найменше – великі за площею помешкання.
Розподіл за класом будівлі. Якість і тип будинку суттєво впливають на вартість житла.
Рис.2. Середня ціна продажу вторинних квартир у м.Кропивницький по класу забудови. Значення округлені.
Найвищі ціни у сегменті утримує так зване “житло підвищеної комфортності” (елітні будинки) – квартири в сучасних будинках покращеного планування коштують в середньому $1 200–1 300/м². Для порівняння, у грудні минулого року цей показник був близько $1 150, тобто приріст складає ~5%. Наступний за дорожнечею сегмент – сучасна масова забудова (економ-клас): квартири в новіших панельних та монолітних будинках економ-класу зараз продаються приблизно по $968/м², що на кілька відсотків більше, ніж було у 2024 році. Найбільшу частку ринку становить масова забудова радянських часів – типові квартири в панельних і цегляних будинках 1960-80-х років. Їх середня ціна сягає $805 за кв. м (у грудні ~ $560), тобто також спостерігається невелике зростання. Стара дореволюційна забудова (історичні одноповерхові чи двоповерхові будинки дореволюційних часів, часто зі зношеними комунікаціями) оцінюється в середньому близько $860/м². Ціни в цьому підсегменті теж трохи підвищились проти кінця 2024 року, але залишаються нижчими за сучасне житло через гірший стан будівель. Таким чином, клас будинку визначає значну різницю у вартості: квартири в елітних та нових будинках майже вдвічі дорожчі за «хрущовки» чи дореволюційні будинки в розрахунку на метр площі.
Вплив поверховості. Традиційно на ринку квартир Кропивницького помітна залежність ціни від розташування квартири по вертикалі будинку. Найвищі ціни зафіксовано на неперших і неостанніх поверхах – середня вартість таких квартир ~ $901/м². Перший поверх коштує дешевше – близько $795/м², оскільки перші поверхи менш привабливі для проживання (через близькість до шуму вулиці, більшу вологість, безпекові міркування). Останній поверх також дисконтується – середня ціна близько $819 за кв. м, що пов’язано з ризиком протікань даху, перегріву влітку та інших незручностей верхнього поверху. Різниця в ціні між найбільш престижними середніми поверхами та крайніми (першим або останнім) становить близько 7–10%. Цей диференціал зберігся практично таким самим, як і наприкінці 2024 року – покупці як і раніше готові платити більше за «комфортний» поверх.
Загальні тенденції. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня орендна ставка на квартири у Кропивницькому в липні 2025 зросла до приблизно $5,0 за кв. м на місяць, що майже на 5,8% більше, ніж у грудні 2024 (~$4,7/м²). Наприклад, оренда стандартної двокімнатної квартири площею 50 м² обходиться зараз у ~$250 на місяць. Поступове здорожчання оренди зумовлене пожвавленням попиту: до міста частково повертаються мешканці, а також прибувають переселенці з більш небезпечних регіонів, які формують додатковий попит на найм житла. Одночасно пропозиція квартир в оренду лишається обмеженою, оскільки частина власників або продали житло, або самі повернулися до своїх квартир, що штовхає ціни вгору.
Рис.3. Середня ціна продажу вторинних квартир у м.Кропивницький по районах. Значення округлені.
Розподіл за розміром квартири. Менші квартири мають вищу орендну плату за метр. Однокімнатні в середньому орендуються по $5,13/м² на місяць, двокімнатні – близько $5,2/м², а трикімнатні – ~$4,4/м². Великогабаритні квартири (4 і більше кімнат) здаються ще дешевше в перерахунку на метр – орієнтовно $3,75/м². Це означає, що орендувати більшу за площею квартиру відносно вигідніше (якщо рахувати вартість метра), проте сумарна місячна плата за неї значно вища. З грудня 2024 року орендні ставки зросли в усіх цих підкатегоріях, найбільше для 1-2 кімнатних квартир, які найбільш затребувані орендарями.
Розподіл за типом будинку (класом). На відміну від сегменту продажу, в оренді різниця між класами будинків менша, але певні тенденції є. Нові комфортні будинки еліт-класу в Кропивницькому, попри високі ціни продажу, мають відносно невисоку орендну віддачу – орендна ставка таких квартир близько $4,5/м², тобто близька до середньоринкової. Це може пояснюватися тим, що елітні квартири зазвичай великі за площею і орендарів на них менше. Старі радянські будинки здаються по $4,8/м² – трохи дорожче, ніж елітні в перерахунку на метр, оскільки більшість орендованих “хрущовок” і “панельок” – малогабаритні квартири, які сумарно недорогі й популярні серед орендарів. Сучасна масова забудова (економ-клас) демонструє найвищу ставку – близько $4,9/м², а дореволюційні старі будинки – ~$5,5/м².
Рис.4. Середня ціна продажу вторинних квартир у м.Кропивницький по класу забудови. Значення округлені.
Отже, найдорожче в наймі метр житла економ-класу – новіші будинки дають змогу власникам просити вищу плату, а також багато пропозицій там – це компактні квартири-студії чи однокімнатні. Історичні будинки в центрі також приносять відносно високі ставки через розташування. Загалом діапазон ставок за класами невеликий – близько $4,5–6 за метр, і ключову роль для орендаря грає розмір та стан квартири, а не тільки статус будинку.
Вплив поверху на орендну плату. Для оренди житла теж спостерігається залежність ціни від поверху, хоча менш виражена, ніж при продажу. Середні поверхи найзручніші – такі квартири орендують приблизно по $5,05/м². Останні поверхи трохи дешевші – близько $4,9/м², оскільки орендарі побоюються можливих незручностей (протікання даху, погана теплоізоляція). Перші поверхи також мають трохи нижчу ставку (~$5,1/м²), хоча різниця з середніми поверхами незначна. Загалом розрив між орендою на різних поверхах становить ~8–10%. У порівнянні з минулим роком ці відмінності майже не змінились – орендарі, як і покупці, надають перевагу середнім поверхам, але при нестачі пропозиції готові брати й крайні поверхи, хоча й за трохи нижчу ціну.
Ринкові умови і динаміка. Ринок офісної нерухомості у Кропивницькому переживає незначний спад у сегменті купівлі-продажу. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна продажу офісних приміщень станом на липень 2025 року склала близько $698 за кв. м, що приблизно на 7,7% нижче рівня грудня 2024 (тоді було ~ $756). Зниження вартості офісів пояснюється слабким попитом на придбання комерційних площ: бізнес у поточних економічних умовах обережний щодо капітальних інвестицій і часто відкладає купівлю офісів до стабілізації ситуації. Натомість деякі власники, які потребують продати офісну нерухомість, змушені були трохи знизити ціни, аби залучити покупців.
Рис.5. Середня ціна продажу офісних приміщень у м.Кропивницький по районах. Значення округлені.
Вартість за площею. Найдорожче обходяться невеликі офіси: приміщення до 100 м² продаються в середньому по $759/м². Подібні об’єкти – це, як правило, компактні офісні блоки чи квартири, переобладнані під офіс, у центрі міста, на них є певний попит навіть зараз (наприклад, під малі представництва, ІТ або сфери послуг). Більші офісні площі 100–300 м² мають суттєво нижчу ціну – близько $516/м², адже такі приміщення купують рідше і часто вони розташовані далі від центру. Для крупніших об’єктів картина неоднорідна: одиничні пропозиції 500–1000 м² могли сягати ~$727 за метр, а дуже великі офіси понад 1000 м² продавались по ~$503/м².
В цілому тренд зрозумілий – чим більша площа офісу, тим нижча ціна за метр, якщо не брати до уваги індивідуальні випадки. Порівняно з груднем 2024 року, падіння цін відбулося переважно у сегменті середніх і великих площ (для малих офісів ціна залишилась відносно стабільною, адже вони і раніше були в дефіциті).
Розподіл за типом об’єкта (класом). У Кропивницькому не так багато сучасних бізнес-центрів, тому більшість пропозицій відноситься до двох категорій: офісні приміщення у звичайних будівлях та окремо розташовані будівлі під офіс. Офісні приміщення (вбудовані) – це, наприклад, поверх або частина поверху в адмінбудівлі або житловому будинку, переробленому під офіси. Такі об’єкти зараз продаються по ~$750 за кв. м. Натомість окремі будівлі (невеликі офісні будинки, особняки під офіс) мають середню ціну близько $593/м². Різниця пояснюється тим, що окремі будівлі зазвичай більші за площею і часто потребують додаткових інвестицій (ремонту, опалення тощо), тому цінуються дешевше за метр. Вбудовані ж офісні приміщення, особливо в центрі, менші та вже облаштовані, що підігріває їх вартість. Офіси в бізнес-центрах як окрему категорію наразі майже не продають у місті (у грудні були поодинокі пропозиції, але станом на липень цей сегмент відсутній на ринку продажу), що відображає або відсутність покупців, або небажання власників розпродавати площі бізнес-центрів.
Вплив поверховості (розташування в будівлі). Для офісної нерухомості значення має, чи знаходиться приміщення на першому поверсі, чи вище. Перші поверхи офісних приміщень, особливо з окремим входом з вулиці, зараз продаються по ~$593/м² (на рівні середнього ринку). Верхні поверхи в адміністративних будівлях– типові офіси на 2-3 поверсі можуть коштувати умовно $684 за метр або й менше. Водночас трапляються і винятки: скажімо, сучасне офісне приміщення на останньому поверсі бізнес-центру (з панорамним видом, терасою тощо) було виставлено за ціною понад $1000/м² – але це швидше поодинокий випадок, ніж ринкова тенденція. Загалом же офіси з виходом на перший поверх користуються більшим попитом і цінами, адже можуть слугувати під приймальні, банки чи магазини; типові ж офіси на інших поверхах – дешевші. У порівнянні з груднем 2024 року, цінова різниця між першим і рештою поверхів залишилась приблизно такою самою (перший поверх на ~10% дорожчий за середній), але абсолютні цифри трохи знизились.
Загальні тенденції. На відміну від продажу, оренда офісних площ у Кропивницькому відчутно пожвавилася. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ставка оренди офісу у липні 2025 – близько $6,7/м² щомісяця, що на цілих 12% вище за показник грудня 2024 (~$5,9/м²). Зростання орендних ставок сигналізує про повернення бізнес-активності: багато компаній, які раніше працювали віддалено чи скорочували офіси, знову орендують фізичні приміщення. Також у Кропивницькому з’явились нові підприємці й релоковані фірми з прифронтових територій, які потребують офісів. В умовах невизначеності купувати нерухомість вони не ризикують, тому попит змістився в оренду, підігріваючи ціни.
Рис.6. Середня ціна оренди офісних приміщень у м.Кропивницький по районах. Значення округлені.
Залежність від площі офісу. Найвищі орендні ставки – у сегменті малих офісів (до 100 м²). Такі приміщення зараз здаються в середньому по $6,98 за кв. м щомісяця. Для прикладу, невеликий офіс на 50 м² обійдеться приблизно в $400 на місяць. Більші офіси 100–300 м² мають значно нижчу середню ставку – близько $4,9/м², оскільки орендарі великих площ очікують знижки за обсяг. В сегменті 300–500 м² середня ставка може сягати $7–8/м² (хоча вибір таких приміщень невеликий; часто це площі у сучасних бізнес-центрах, які дорого цінуються, тому й ставка висока). Для великих офісів 500–1000 м² – близько $6,0/м², а дуже великих понад 1000 м² – ~$6,5/м². Отже, загальна картина: дрібний офіс найдорожчий, середні площі найдешевші за метр, а для дуже великих ставка дещо підвищується (якщо приміщення сучасне або має спецобладнання). З грудня 2024 року оренда зросла у всіх категоріях, особливо відчутно для дрібних офісів (там приріст ставок міг сягнути 15–20% через брак пропозиції).
Розподіл за класом і типом будівлі. Більшість офісів, що здаються у Кропивницькому, – це або окремі будівлі, або офісні приміщення в нежитловому фонді. Є небагато і площ у бізнес-центрах. Ставки оренди наразі вирівнялись для різних форматів. Офіс у звичайній будівлі (наприклад, поверх у радянській адмінбудівлі) можна найняти приблизно за $6–7/м². Оренда окремого будинку під офіс теж обходиться близько $7/м². Ще наприкінці 2024 року офіси в бізнес-центрах були дорожчими (близько $8/м²), але в липні даних про такі угоди мало – ймовірно, практично всі вакантні площі вже зайняті або не пропонувались. Таким чином, орендна ставка по офісах зараз мало залежить від класу – і в модернізованому приміщенні, і в окремому будиночку вона близька. Для орендарів вирішальними є стан ремонту, наявність генератора, інтернету, парковки тощо – ці фактори можуть підняти ціну вище середньої.
Поверховість і доступність. Орендарі офісів традиційно цінують перший поверх або цоколь з окремим входом, особливо якщо це приміщення з можливістю прийому клієнтів. Такі офіси зараз пропонуються по ~$7,5/м² на місяць, що помітно більше, ніж середня ставка по місту. Верхні поверхи офісних центрів, особливо без ліфта, менш привабливі – ставки на них можуть бути близько $5–5,9/м². Цікаво, що у воєнний час певні компанії навіть надають перевагу нижчим поверхам з міркувань безпеки (ближче до укриттів), що додатково стимулює попит на 1-2 поверх. Загалом, різниця в орендній платі між першим і іншими поверхами може досягати 30–40%. У порівнянні з кінцем 2024 року ця різниця стала більш відчутною, оскільки попит з боку сфери послуг (якій потрібні приміщення з окремим входом) виріс.
Загальна ситуація. Ринок торгової нерухомості (магазини, салони, кафе тощо) у Кропивницькому в частині продажу залишався відносно стабільним, з незначною тенденцією до зниження цін. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна продажу торгових площ у липні 2025 року становить близько $774 за кв. м, що трохи (на ~2–3%) нижче, ніж у грудні 2024 (~$794/м²). Попит на купівлю торговельних об’єктів залишається стриманим – підприємці поки що обережні з капіталовкладеннями у нерухомість для бізнесу, віддаючи перевагу оренді. Тому продавці йдуть на невеликі поступки в ціні, особливо якщо об’єкт продається вже довго. Проте критичного падіння цін нема – власники якісних приміщень у вдалих локаціях не поспішають сильно знижувати вартість, розраховуючи на відновлення економіки.
Рис.7. Середня ціна продажу торгових приміщень у м.Кропивницький по районах. Значення округлені.
Ціна за розміром площі. Найвищу вартість мають маленькі торгові приміщення (невеликі магазини, відділи) площею до 100 м² – вони продаються в середньому по $911/м². Такі об’єкти, як правило, знаходяться в прохідних місцях (наприклад, невеликий магазинчик на зупинці або відділення банку) і привабливі для локального бізнесу, тому метр там найдорожчий. Середні за розміром магазини (100–300 м²) мають ціну близько $576/м², а більші приміщення (300–500 м²) – приблизно $723/м². Для дуже великих площ 500–1000 м² траплялися навіть угоди по $194/м², якщо об’єкт специфічний (скажімо, великий торговий зал на околиці міста, де низька ціна зумовлена місцем). Водночас об’єкти понад 1000 м² (наприклад, окремі торговельні центри чи супермаркети) можуть коштувати близько $772+/м² у разі, якщо це стратегічно розташована нерухомість.
Отже, загальна картина: найдорожчий метр у найменших магазинах, для середніх – дешевше, для великих – ціна дуже залежить від локації та формату (розбіг великий). У порівнянні з груднем 2024 р. помітного перерозподілу цін між цими категоріями не відбулося, хіба що деякі великі об’єкти знизились у ціні через відсутність покупця.
Клас об’єкта: окремий магазин чи вбудоване приміщення. За типом торговельної нерухомості можна виділити окремо розташовані будівлі (павільйони, магазини) та вбудовані приміщення (у житлових будинках, підвалах, на перших поверхах багатоповерхівок). У Кропивницькому окремі будівлі під магазини дорожчі: середня ціна продажу становить близько $810 за кв. м. Натомість вбудовані торговельні приміщення продаються приблизно по $637/м². Така різниця пов’язана з тим, що окремий магазин зазвичай має власний вхід, фасад, може діяти автономно (наприклад, окремо розташована аптека чи кафе), тоді як вбудовані об’єкти часто мають обмеження (спільний вхід, житлові сусіди зверху тощо). Цей ціновий розрив зберігся з минулого року: окремі комерційні будівлі як були, так і лишаються привабливішими для інвесторів, особливо якщо розташовані в місцях з високим трафіком.
Поверх розташування. Для торговельної нерухомості локація по вертикалі критично важлива. Перший (парадний) поверх – це фактично стандарт для магазинів, і ціни таких об’єктів найвищі. У липні 2025 р. середня ціна пропозиції за торгове приміщення на 1-му поверсі складає близько $810/м². Приміщення на інших поверхах (наприклад, на 2-му поверсі торгового центру або цокольні поверхи) значно дешевші – нерідко менше $274–400/м², адже бізнес на 2-му поверсі житлового будинку чи в підвалі має обмежений потік клієнтів. Якщо у грудні частка таких дешевих пропозицій була невелика, то нині їх побільшало – власники нереалізованих об’єктів на неперших поверхах знизили ціни в надії привабити покупця. Водночас об’єкти з невідомою поверховістю (наприклад, ціла будівля або комплекс, де не вказано конкретний поверх) мають середню ціну близько $678/м², що відображає загалом змішаний характер таких пропозицій. Підсумовуючи: стріт-рітейл на 1-му поверсі дорожчий у рази, і ця різниця лишається фундаментальною рисою ринку.
Поточні тенденції. Попит на оренду торгових площ у Кропивницькому поступово підвищується, що веде до зростання орендних ставок. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ставка оренди магазину чи іншого комерційного приміщення наразі ~$9,3 за кв. м в місяць, що на 3–4% більше, ніж півроку тому (було близько $8,9/м²). Багато підприємців, котрі пережили складний 2022–2023 роки, починають відновлювати фізичну присутність: відкриваються нові торгові точки, кав’ярні, салони, які орендують невеликі приміщення. Власники комерційної нерухомості, своєю чергою, поступово піднімають ставки, особливо в центральних районах міста, з огляду на пожвавлення бізнесу.
Рис.8. Середня ціна оренди торгових приміщень у м.Кропивницький по районах. Значення округлені.
Залежність ставки від площі. Невеликі магазини (до 100 м²) мають найвищу орендну ставку – близько $9,77/м² на місяць. Для комерсантів це прийнятно, оскільки загальна плата за 50–80 м² виходить посильною, тоді як великий супермаркет таку ставку не платить. Площі 100–300 м² здаються дешевше, в середньому по $9,22/м², а от для великих торгових просторів 500–1000 м² ставка знову підвищується до $7,5/м² – це зумовлено тим, що такі об’єкти зазвичай розташовані у торговельних центрах або окремих будівлях з хорошим місцем, тому навіть за значної площі власники тримають високу ціну за метр. Надвеликі площі понад 1000 м² (якщо такі здаються) йдуть приблизно по $6,0/м². В цілому структура орендних цін за розміром приміщення стабільна: дрібні торгові точки найдорожчі, середні – найдешевші за метр, великі – ближче до середнього рівня залежно від якості. Цей розподіл практично не змінився від грудня, лише загальний рівень цін трохи підріс.
Оренда окремих будівель vs вбудованих приміщень. Як і в продажу, оренда окремо розташованих комерційних будівель (павільйон, окремий магазин) коштує дорожче, ніж вбудованих приміщень. Окремий магазин у хорошому стані зараз орендується за ~$9,5/м², тоді як вбудоване приміщення (на першому поверсі житлового будинку чи в ТРЦ) – за $7,11/м². Цей розрив пояснюється вищою автономністю окремого об’єкта: орендар може гнучкіше використовувати фасад, графік роботи, рекламу. До того ж, багато окремих будівель – це невеликі павільйони, які, як згадано, мають високий попит і ціну за метр. Порівняно з попереднім періодом, ставки зросли в обох категоріях приблизно рівномірно, тож різниця між ними зберігається на рівні ~$1,5–2 за метр.
Роль поверху в оренді. Майже всі успішні орендарі прагнуть взяти перший поверх під торгову точку – це золоте правило роздрібної торгівлі. Тому оренда першого поверху зараз найдорожча: в середньому $9,5/м² по місту (у центральних локаціях може сягати і $10). Якщо ж приміщення розташоване не на першому поверсі (наприклад, на другому рівні галереї або в цоколі), його орендодавцю доводиться знижувати ставку – такі площі йдуть приблизно по $8/м² чи навіть нижче. У Кропивницькому частка другого поверху в торгівлі невелика (тільки в торговельних центрах або у форматі шоу-румів), але там, де такі об’єкти є, ціна зазвичай суттєво нижча за «стріт-рітейл». Ця ситуація без змін: бізнес, як і раніше, готовий платити лише за перший поверх, а всі інші – це компромісний варіант з меншою вартістю.
Середні ціни і тренди. Промислово-складська нерухомість (склади, виробничі цехи) у Кропивницькому залишається найдешевшим сегментом за вартістю метра, проте і попит на нього обмежений. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у липні 2025 року середня ціна продажу таких об’єктів становила всього ~$191 за кв. м, що на 3–4% менше, ніж у грудні 2024 (~$198/м²). Фактично ціни стагнують на низькому рівні. Частково це зумовлено тим, що Кропивницький не є великим промисловим хабом, а війна і економічна криза скоротили кількість виробництв і логістичних компаній, готових інвестувати в купівлю складів. Більшість угод – це перепродаж старих складських приміщень або невеликих цехів за невисокими цінами.
Залежність від розмірів. Невеликі складські приміщення до 500 м² продаються трохи дорожче ринку – в середньому по $232/м². Вони можуть бути придатні під СТО, майстерню чи склад для малого бізнесу, тому знаходять покупців і тримають ціну. Складські комплекси 500–1000 м² мають найнижчу середню ціну – близько $179/м², оскільки такі великі площі важко продати (потребують значних коштів і специфічного покупця). Дуже великі промислові об’єкти (більше 1000 м²) йдуть по ціні близько $183/м², що трохи вище, ніж для середніх – можливо через те, що серед них трапляються більш сучасні виробничі площі, які цінуються дорожче. Загалом принцип схожий: дрібні об’єкти дорожчі за метр через більшу ліквідність, середні – найдешевші, а великі – десь посередині. Порівняно з груднем, значних зрушень по категоріях не відбулося – хіба що малі склади трохи впали в ціні через поодинокі випадки, проте вибірка невелика.
Продаж за типом (класом) об’єкта. У промислово-складському сегменті дані вказують на дві основні категорії: промислові об’єкти (виробничі приміщення, цехи, заводські будівлі) та складські приміщення. Виробничі будівлі цінуються дещо вище – близько $194/м². Склади (складські ангари) дешевші – в середньому $185/м². Це логічно: промисловий об’єкт може мати підведені комунікації, електромережі, кран-балки тощо, що підвищує його вартість, тоді як склад – це зазвичай проста будівля під зберігання, часто на околиці. Від грудня 2024 співвідношення не змінилося, ціни дещо просіли в обох категоріях рівномірно.
(Примітка: категорія поверховості тут не застосовується, адже всі склади та цехи здебільшого одноповерхові.)
Стан ринку оренди. Орендні ставки на склади та виробничі приміщення у Кропивницькому залишаються стабільними і низькими. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ставка оренди в липні 2025 становить близько $2,2 за кв. м на місяць – практично на рівні грудня 2024 року. Тобто, оренда 500 м² складу обходиться всього приблизно в $1 100 на місяць, що є доступним рівнем. Сектор логістики та виробництва зараз не демонструє бурхливого росту – попит на склади підтримується базовими потребами (зберігання товарів для місцевого бізнесу, переїзд деяких підприємств із зони бойових дій), але й надлишку попиту нема, тому ціни не змінились. Для орендодавців цього сегменту важливіше знайти надійного орендаря на великий термін, ніж підвищувати ставку.
Вплив площі на орендну ставку. Як і при продажу, дрібні приміщення дорожчі за метр: склади до 500 м² здаються приблизно по $2,14/м². Більш просторі 500–1000 м² – в середньому по $2,75/м², а великі площі понад 1000 м² – найдешевші, близько $2,0/м². Тобто, якщо компанія орендує, наприклад, ангар на 2000 м², вона може розраховувати на нижчу ставку за метр, ніж маленький склад під невеликий магазин. Ця градація пов’язана з тим, що великими обсягами оренди можна торгуватися за знижку. Порівняно з кінцем 2024 року ставки у кожній категорії фактично не змінились – орендодавці залишили їх на колишньому рівні, щоб утримати орендарів.
Оренда за типом об’єкта. Виробничі приміщення дещо дорожчі в оренді, ніж склади. Так, орендна плата за заводський цех чи майстерню може становити ~$2,28/м², тоді як за просто складське приміщення – близько $2,1/м². Це пояснюється тим, що виробничі приміщення часто мають кращу інфраструктуру (опалення, вентиляція, великі електричні потужності), що цінується орендарями, тоді як голий склад – це мінімум зручностей. У Кропивницькому зараз є певний попит на невеликі виробничі площі від локального бізнесу (швейні цехи, цехи з ремонту обладнання тощо), тому вони відносно дорожчі. Проти грудня 2024 різниця між цими типами збереглася на тому ж рівні, а абсолютні ставки лишились стабільними.
Загальні тенденції і ціни. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня вартість 1 кв. м приватного будинку в Кропивницькому у липні 2025 року становить близько $661, що приблизно на 5% більше, ніж у грудні 2024 (~$631/м²).
Рис.9. Середня ціна продажу приватних будинків у м.Кропивницький по районах. Значення округлені.
Таким чином, ціни на домоволодіння дещо підросли, майже синхронно з ростом цін на квартири. Попит на готові будинки підтримується тими покупцями, хто бажає більше простору або власного подвір’я, але не хоче чекати чи ризикувати будівництвом нового житла в умовах війни. Також свою роль відіграє те, що обсяг пропозиції будинків обмежений – нових проєктів мало, а на вторинному ринку якісні будинки з’являються рідко. Це утримує ціни на стабільному рівні з тенденцією до зростання.
Вплив площі будинку. Як і в квартирах, менші будинки дорожчі в перерахунку на метр. Будинки площею до 100 м² продаються в середньому по ~$628/м². Невеликий будинок площею 80 м², наприклад, коштуватиме ~$51 тис. Загальна сума виходить менша, тому на такі об’єкти є попит (молоді сім’ї, пенсіонери, котрим вистачить невеликого будинку). Будинки середнього розміру 100–300 м² мають середню ціну близько $719/м², а великі будинки 300–600 м² – близько $585/м². Дуже великі особняки понад 600 м² – найдешевші за метр, близько $513/м², адже подібні маєтки продати найважче, і їхня загальна вартість висока. Наприклад, котедж на 650 м² може продаватися за $330 тис., що в перерахунку дає ~$500 за метр. Порівняно з кінцем 2024 року розклад цін за розміром не змінився: найменші будинки зросли в ціні дещо більше, ніж великі, оскільки користуються більшим попитом завдяки доступнішій ціні.
Тип будинку (клас домоволодіння). Приватні домоволодіння представлені різними типами, і їхня вартість значно різниться: від старої дачі до сучасного котеджу бізнес-класу. Найвищу ціну за метр мають таунхауси – середній рівень близько $798/м². Таунхауси в місті цінуються, оскільки поєднують вигоди квартири (компактність, міські комунікації) і приватного будинку (власний вхід, невелика ділянка). Майже на тому ж рівні котируються сучасні котеджі – ~$694/м². В абсолютних цифрах котеджі більші, тому їх загальна ціна висока, але якість будівництва, новизна та комфорт забезпечують їм пристойну ціну за метр. Звичайні будинки (масова забудова різних років) продаються в середньому по $714/м². Частина будинку (половина або квартира у двоквартирному будинку) – приблизно $608/м², тобто майже як цілий будинок, адже покупець все одно отримує окреме житло, хоча й спільну ділянку. Значно дешевше оцінюються недобудови – в середньому ~$467/м²; інвестувати в незавершене будівництво ризиковано, тому продавці змушені ставити невисоку ціну, аби залучити покупця, який ще вкладе кошти в добудову. Дачі (садові будиночки переважно за містом, без постійного проживання) – найдешевший тип, близько $285/м²; фактично, стару дачу часто продають за вартістю землі, майже не враховуючи будівлю. Порівняно з 2024 роком, подорожчали в першу чергу звичайні житлові будинки і таунхауси (на ~5-7%), тоді як ціни на дачі й недобудови залишилися майже незмінними (попит на них мінімальний). Таким чином, котеджі і таунхауси – топ сегмент за ціною, стандартні будинки – середній рівень, а дачі та недобудоване житло – нижній ціновий діапазон.
(Примітка: показник «поверховість» для приватних будинків не розглядається, оскільки йдеться про цілі домоволодіння; більшість із них 1-2 поверхові, а інколи дані про поверх не зазначені.)
Динаміка цін. Найбільш виражені зміни з грудня 2024 року відбулися на ринку земельних ділянок під житлову забудову: середня ціна сотки (100 кв. м землі) у Кропивницькому знизилась майже на 20%. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у грудні минулого року середня вартість сотки землі становила близько $1 332, а в липні 2025 – приблизно $1 078 за сотку.
Рис.10. Середня ціна продажу земельних ділянок у м.Кропивницький по районах. Значення округлені.
Такий значний спад свідчить про продовження слабкого попиту на землю. Під час війни і економічної нестабільності мало хто наважується будувати новий будинок – більшість або купує готове житло, або відкладає плани на майбутнє. До того ж, ряд власників, що володіють землею, готові скидати ціну, аби продати ділянку і отримати кошти (можливо, через потребу у грошах або зміну життєвих обставин). Як наслідок, маємо надлишок пропозиції над попитом і суттєве просідання цін. Для покупців, навпаки, тепер настали сприятливі умови: можна придбати землю для забудови дешевше, ніж це було торік.
Цінові відмінності за розміром ділянки. Цікаво, що у липні 2025 року найвищу середню ціну за сотку показали ділянки середнього розміру (15–30 соток) – близько $1 348/сотка. Цей, на перший погляд, парадокс пояснюється тим, що в цій категорії були присутні кілька дуже вигідно розташованих пропозицій (наприклад, на 15–20 соток ближче до міста або з комерційним потенціалом), які суттєво підтягнули середній показник. Натомість невеликі наділи до 15 соток – котрі зазвичай бувають дорожчими за метр – в Кропивницькому зараз мали середню ціну лише ~$1042 за сотку. Це означає, що більшість проданих малих ділянок, імовірно, знаходились на околицях чи в передмістях з невисокою вартістю, або мали якісь недоліки (немає комунікацій тощо). Великих ділянок понад 30 соток у останні місяці фактично не продавалося – сегмент великої землі зараз майже не рухається. У грудні 2024 ситуація була іншою: тоді маленькі ділянки до 15 соток були в середньому найдорожчими (~$1 300/сотка), а більші – дешевшими ($1 070 для 15–30 сот., ~$460 для >30 сот.). Таким чином, ринок землі дуже фрагментований: ціна конкретної ділянки залежить більше від її місця розташування, наявності комунікацій і терміновості продажу, ніж від розміру. В цілому ж, тенденція така, що ціни просіли в усіх категоріях, особливо на найменші наділи (яких продається найбільше).
(Примітка: класифікація «клас» для землі не застосовується – всі розглянуті ділянки призначені під індивідуальне житлове будівництво, і додаткового поділу на підкласи нема.)
Для покупців житла: Зверніть увагу, що ціни на квартири і будинки мають тенденцію до поступового зростання, тож придбання житла зараз може бути вигіднішим, ніж очікування наступного року. Водночас ретельно перевіряйте технічний стан об’єкта і документи, особливо на вторинному ринку; використовуйте послуги незалежної оцінки, щоб переконатися, що середня ринкова ціна відповідає запитуваній. У сегменті приватних будинків варто придивитися до недобудов або дач – їх можна купити дешевше і з часом переобладнати під постійне житло, заощадивши кошти. Для тих, хто бажає інвестувати у квартиру, найбільш ліквідними лишаються 1-2 кімнатні – надалі їх легше продати чи здати в оренду.
Для продавців житла: Нинішній ринок більш на боці покупця, однак у Кропивницькому на житло є попит, тож при адекватному ціноутворенні ви зможете знайти свого клієнта. Перед продажем варто навести лад у квартирі чи будинку – зробити косметичний ремонт, підготувати документи – це підвищить привабливість без значного збільшення витрат. Якщо ваша квартира на першому або останньому поверсі, будьте готові до можливого торгу і аргументуйте ціну перевагами (наприклад, перший поверх – підходить під бізнес або людей літнього віку, останній – мансардний тип тощо). Продавцям земельних ділянок, за умов спаду цін, можливо, варто зачекати з продажем, якщо це не терміново – або ж запропонувати привабливі умови (розстрочку платежу, підведення комунікацій), щоб виділити свою пропозицію на тлі інших.
Для орендарів: Якщо ви плануєте знімати житло або офіс, варто поквапитися – орендні ставки поступово підвищуються. Зафіксуйте вартість оренди на довший термін (укладіть договір на рік і більше), щоб убезпечитися від подальших подорожчань. Розгляньте більшу квартиру або офіс, ніж вам потрібно зараз: нерідко оренда просторішого об’єкта вигідніша за ціною квадратного метра, і, об’єднавшись з партнером чи знайомим, можна зекономити. При виборі оренди торгового приміщення не женіться за мінімальною ціною – розташування на першому поверсі і хороший людський трафік окуплять вищу ставку оренди за рахунок виторгу вашого бізнесу. У промисловому сегменті зверніть увагу на довгострокову оренду складських приміщень: власники часто готові знижувати ціну при авансовій оплаті за кілька місяців наперед або укладенні довгострокового договору.
Для орендодавців: Зважаючи на пожвавлення попиту, ви можете помірно підвищити орендну плату, але робіть це обґрунтовано – забезпечте належний стан об’єкта, швидко реагуйте на потреби наймача (ремонт, сервіс). Особливо це стосується житла: забезпечення безперебійного опалення, води, інтернету, а також наявність альтернативних джерел живлення (генератора) дозволять вам не тільки втримати орендаря, а й аргументувати трохи вищу ціну. Власникам комерційних приміщень варто проаналізувати, хто ваш потенційний орендар: наприклад, якщо це магазин, можливо доцільно зробити ремонт у стилі open-space, щоб зал привабливо виглядав для рітейлерів. Гнучкість у переговорах (канікули на час ремонту, покриття частини комунальних витрат) допоможе швидше здати об’єкт навіть у складні часи.
Для інвесторів: Поточна ситуація відкриває можливості для довгострокових інвестицій. Зниження цін на комерційні приміщення та землю означає, що зараз можна відносно недорого придбати об’єкт, розраховуючи на приріст вартості після стабілізації економіки. Перспективними можуть бути невеликі офіси та магазини у центрі – їх легко буде здавати в оренду і продати в майбутньому. Сегмент житла залишається тихою гаванню: інвестиції в квартиру для подальшої здачі в оренду у Кропивницькому можуть приносити ~7-8% річних у валюті, що перевищує ставки за банківськими депозитами. Водночас інвесторам слід бути готовими утримувати актив протягом кількох років, поки ринок повністю не відновиться. У будь-якому разі, детально аналізуйте локальний попит: успіх інвестиції значною мірою залежить від розташування та якості об’єкта. Зараз виграють ті, хто вкладає в реальну цінність – землю у перспективному районі, будинок з хорошим під’їздом та комунікаціями, комерційну нерухомість біля транспортних вузлів. Словом, дійте обережно, але рішуче, якщо знаходите справді вигідну пропозицію.
Висновок. Ринок нерухомості Кропивницького в липні 2025 року демонструє часткове пожвавлення після турбулентності останніх років. Житлова нерухомість поступово дорожчає, особливо у сегменті оренди квартир, що свідчить про повернення життя до міста. Комерційна нерухомість переживає переломний момент: інвестори і бізнес ще обережні в покупках, зате активно орендують необхідні площі, очікуючи стабільніших часів. Земля та другорядні сегменти поки відстають, але це створює можливості для вигідних придбань. Для всіх учасників ринку зараз головне – уважно стежити за тенденціями, співставляти свої цілі з ринковими реаліями і приймати рішення, спираючись на реальні дані та аналіз. Незважаючи на непрості умови, нерухомість залишається надійним активом, а грамотний підхід до її купівлі, продажу чи оренди дозволить використати поточну ситуацію з вигодою.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – липень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Кропивницький.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело