Опубліковано: 28-08-2025 10:40
Станом на липень 2025 року ринок нерухомості міста Херсон залишається вкрай специфічним через воєнні реалії. Порівняно з груднем 2024 року спостерігаються змішані тенденції: житло у Херсоні як і раніше коштує найдешевше в Україні – ціни на квартири майже не зросли, а подекуди навіть знизились. Попит на купівлю житла слабкий через постійні обстріли міста, і багато власників виставляють квартири на продаж «за безцінь», щоб виїхати у безпечніші області. Водночас сегмент оренди дещо пожвавився: орендні ставки зросли, що свідчить про підвищення відносного попиту на найм житла та комерційних площ серед тих, хто залишається або повертається до міста. У комерційній нерухомості продовжується спад вартості продажу офісів та торгових приміщень, натомість орендні ставки на них підвищуються – бізнес воліє орендувати, а не інвестувати у купівлю в умовах невизначеності. Земельні ділянки під індивідуальну забудову суттєво подешевшали – попит на придбання землі для будівництва житла майже відсутній через високі ризики. Нижче – детальний огляд кожного сегмента (житлового і комерційного) за видами операцій – продаж і оренда – з розбивкою за ключовими параметрами: розмірність об’єктів, клас та поверховість (для відповідних сегментів). Усі ціни вказані в доларах США: за 1 кв. м для будівель та за 1 сотку (100 кв. м) для землі.
Динаміка цін. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна продажу квартир на вторинному ринку Херсона в липні 2025 року становить близько $460 за кв. м, що навіть трохи нижче рівня грудня 2024 року (~$465/м²).
Рис.1. Середня ціна продажу вторинних квартир у м.Херсон по районах. Значення округлені.
Тобто за останні півроку житло фактично не подорожчало, а скоріше продовжило стагнацію або мінімально здешевіло на ~1%. Для порівняння, однокімнатну квартиру в Херсоні зараз продають в середньому приблизно за $16 тис. (є пропозиції навіть по $8–12 тис.) – це підтверджує, що Херсон утримує статус найдешевшого великого міста України за вартістю житла. Основні причини – відсутність масового попиту та надлишок пропозиції: значна частина мешканців прагне продати нерухомість через постійні обстріли і переїхати, а покупці дуже обережні. Навіть відносна стабілізація лінії фронту не призвела до відчутного відновлення ринку продажу житла: інвестиційні покупки майже припинились, угоди укладають лише ті, хто потребує житло негайно або знаходить дуже вигідну ціну.
Розподіл за кількістю кімнат. Цінова картина залежно від розмірності квартир наразі вирівняна, але невеликі квартири все ще найдорожчі в перерахунку на метр.
Однокімнатні помешкання мають середню ціну близько $450/м², тоді як наприкінці 2024 року було $480. Таким чином, 1-кімнатні трохи подешевшали (–6%), хоча залишаються найдоступнішими за загальною сумою, що й підтримує на них певний попит. Двокімнатні квартири зараз оцінюються в середньому близько $470 за кв. м (було $485 у грудні) – незначне зниження (–3%). Трикімнатні навпаки трохи додали в ціні – нині ~$446/м² проти ~$434 раніше (+3%). Великогабаритні квартири (чотири і більше кімнат) демонструють середню ціну порядку $520/м², що помітно вище грудневих ~$424 (+≈23%). Втім, стрибок по 4-кімнатних зумовлений поодинокими угодами з дорогими великими квартирами – загалом тенденція така, що чим більша квартира, тим нижча ціна за метр. Більші метражі складніше продати, тож продавці йдуть на зниження ціни. За останні півроку найменше втратили в ціні саме просторі квартири (їх майже не купували ні в 2024, ні зараз), а от компактне житло трохи здешевіло через зростання пропозиції на тлі виїзду частини мешканців.
Розподіл за класом будинку. Якість і тип будівлі мають вплив на вартість, утім у прифронтовому Херсоні різниця між класами менша, ніж у довоєнний час.
Найвищі ціни зафіксовані на квартири в більш сучасних будинках: у сегменті масової сучасної забудови (економ-клас) середня ціна зараз близько $510/м², що навіть трохи вище грудневої ($477). Ймовірно, це пояснюється тим, що невеликі нові квартири вцілілих будинках користуються відносним попитом серед небагатьох покупців. Житло підвищеної комфортності (елітні нові будинки) оцінюється приблизно в $480/м², що навпаки дещо нижче, ніж було у 2024 році ($545) – можливо через відсутність охочих переплачувати за еліт, а також значну загальну площу таких квартир. Масова радянська забудова (типові панельки і хрущовки) продається зараз в середньому по $435 за кв. м (було ~$457) – незначне просідання, і цей діапазон фактично став «низом» ринку. Стара дореволюційна забудова (одноповерхові/двоповерхові історичні будинки, часто у центральній частині) тримає рівень близько $438/м² (було ~$430), тобто майже без змін. Отже, різниця між класами невелика – всі категорії житла в Херсоні зараз коштують в межах ~$430–510 за метр. Для порівняння, у центральних регіонах (наприклад, Кропивницький) діапазон значно ширший ($800–1300/м²), а Херсон через воєнні ризики має «зрівнялівку» цін: покупці орієнтуються більше на ціну і розташування, ніж на клас будинку.
Вплив поверховості. Традиційно на ринку квартир спостерігається залежність ціни від розташування по вертикалі, але зараз вона дещо згладилася. Найвищу вартість метр житла має на середніх поверхах – у Херсоні це орієнтовно $460–465/м² (2–3% вище за інші). Перший поверх дешевший – близько $450/м², оскільки менш комфортний для проживання (шум, вологість, небезпека з вулиці). Останній поверх також продається з дисконтом – в середньому ~$444/м², через ризик протікань даху та інші незручності. Різниця в ціні між оптимальними і крайніми поверхами зараз становить лише ~3–5%. Для порівняння, наприкінці 2024 року цей диференціал був більшим (до ~9–10% між середнім і останнім поверхом). Ймовірно, в умовах обмеженого попиту покупці готові розглядати й крайні поверхи, особливо якщо об’єкт пропонується зі значним дисконтом.
Загальні тенденції. На відміну від продажу, оренда житла у Херсоні помітно пожвавилась. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ставка оренди квартир у липні 2025 року зросла до ~$2,3 за кв. м на місяць, тоді як у грудні 2024-го вона була близько $2,1/м² (зростання ~+10%).
Рис.2. Середня ціна оренди вторинних квартир у м.Херсон по районах. Значення округлені.
Для типового планування це означає, що, наприклад, оренда стандартної 2-кімнатної квартири площею ~50 м² обходиться зараз приблизно в $115 на місяць (проти ~$100 півроку тому). Абсолютний рівень цін лишається дуже низьким – Херсон має найдешевшу оренду житла в країні. Для ілюстрації, 1-кімнатну квартиру тут можна винайняти за 2700–3500 грн/міс (близько $75–95), 2-кімнатну – за 3500–5000 грн, 3-кімнатну – за 5500–6000 грн. Поступове здорожчання найму пояснюється тим, що частина людей потроху повертається (або приїжджають переселенці з ще більш небезпечних територій), формуючи додатковий попит на знімне житло. Одночасно пропозиція квартир в оренду обмежена: багато помешкань або пустують (власники виїхали), або були виставлені на продаж. Таким чином, баланс зміщується на користь орендодавців, які починають піднімати ставки з мінімальних рівнів.
Розподіл за розміром квартири. Менші квартири зазвичай мають вищу орендну плату за метр, і ця закономірність загалом зберігається.
Однокімнатні квартири зараз здаються в середньому по ~$2,3/м² щомісяця, двокімнатні – близько $2,4/м², а трикімнатні – ~$2,0/м². Великі (4+ кімнат) практично не здаються (попит відсутній, пропозиція одинична), але можна прогнозувати ставку ще нижче $2 за метр. Отже, орендарю вигідніше за метр брати більшу площу, хоча загальна сума оренди, звісно, буде більшою. З грудня 2024 року ставки зросли у всіх категоріях квартир, особливо для 1-2 кімнатних (найбільш популярних на ринку оренди). Це підтверджує тренд: малогабаритне житло користується найбільшим попитом серед наймачів (через нижчу абсолютну плату), а от великі квартири майже не затребувані.
Розподіл за типом будинку (класом). На ринку оренди різниця між класами будинків значно менша, ніж при продажу, адже орендарі передусім шукають доступне житло.
Більшість пропозицій оренди сконцентровано у старих радянських будинках, де ставка становить приблизно $2,1/м². Схожий рівень мають і квартири в сучасних економ-клас новобудовах (~$2,0/м²). Натомість елітні помешкання хоча і рідко здаються, але інколи пропонуються за вищою ціною – по $4–5 за кв. м. Зокрема, зафіксовано випадки оренди однокімнатних квартир у нових будинках по $5/м². Втім, такі пропозиції поодинокі (лише 3–4 угоди), тому середня ринкова орендна плата тримається на рівні масового сегменту ($2–2,5/м²). Елітні квартири великі за площею, і далеко не кожен готовий орендувати їх під час війни, тому власники, щоб привабити наймача, змушені знижувати запити – фактично «еліт» здається майже за тією ж ставкою, що й звичайні квартири. Загалом діапазон орендних ставок у Херсоні дуже вузький і знаходиться на історичному мінімумі.
Вплив поверху на орендну плату. Для оренди житла залежність ціни від поверху присутня, але теж не дуже виражена. Неперші поверхи трохи виграють – такі квартири здаються приблизно по $2,3/м². Останні поверхи – в середньому по ~$2,2/м², тобто лише на ~$0,1 дешевше, оскільки орендарі все ж побоюються проблем верхнього поверху (протікання, перегрів). Перші поверхи у Херсоні можуть мати як мінуси, так і плюси: з одного боку, їх винаймають трохи дорожче (в середньому $2,5/м²), бо частину таких квартир використовують під бізнес чи офіс; з іншого боку, для проживання перший поверх менш комфортний, тому діапазон широкий. В цілому розрив між поверхами незначний (близько 8–10%). У порівнянні з минулим роком ситуація мало змінилась – основна маса орендарів віддає перевагу середнім поверхам, але за умов дуже обмеженого вибору готові винаймати й перший або останній практично за ту саму ціну.
Ринкові умови і динаміка. Ринок купівлі-продажу офісної нерухомості в Херсоні перебуває у стані глибокого застою. У грудні 2024 року пропозицій майже не було, а станом на липень 2025-го зафіксовано лише поодинокі пропозицій продажу офісів.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна продажу офісного приміщення в місті оцінюється приблизно у $783/м², але цей показник базується на дуже малій вибірці (зокрема, відомо про продаж невеликої окремої будівлі під офіс площею до 100 м² саме за ~$780 за метр). Загалом ціни на офісні об’єкти залишаються низькими – для порівняння, докризовий рівень для Херсона був удвічі вищим. У порівнянні з іншими містами, це один з найнижчих показників в Україні 2025 року. Причина – майже повна відсутність попиту на придбання: бізнеси не поспішають інвестувати у власну нерухомість у прифронтовому регіоні, очікуючи стабілізації ситуації. Більшість наявних офісних площ або не використовується, або пропонується в оренду. Отже, продажі офісів по суті штучні, і їх ціна може дуже варіювати залежно від стану та місця розташування об’єкта (центр чи околиця, наявність укриття тощо).
Вплив площі та розташування. Через малу кількість угод складно виокремити чіткі закономірності, проте можна припустити, що невеликі офіси продаються відносно дорожче за метр, ніж великі.
Бізнес віддає перевагу компактним автономним приміщенням: наприклад, окремий офіс 50–100 м² у більш безпечному районі може мати ціну $700–800/м², тоді як великий офісний блок 300–500 м², якщо б виставлявся на продаж, ймовірно, торгувався б значно дешевше ($300–500/м²). Також важливу роль грає розташування: офіс у центрі чи поблизу адміністративних установ буде цінуватися більше, ніж на околиці. У нинішніх умовах безпеки покупці звертають увагу і на наявність укриття чи захищеного підвалу в будівлі, автономне енергозабезпечення тощо – такі характеристики можуть стати вирішальними для угоди купівлі-продажу офісного приміщення.
Загальні тенденції. На відміну від продажу, оренда офісів у Херсоні демонструє певне пожвавлення. Бізнесу потрібні приміщення для роботи, але купувати у власність зараз ризиковано, тому підприємці орієнтуються на найм.
Рис.3. Середня ціна оренди офісних приміщень у м.Херсон по районах. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», за останні півроку середня ставка оренди офісу підскочила і станом на липень 2025 року становить приблизно $8–9/м² на місяць, що помітно вище, ніж було наприкінці 2024-го (~$2–3/м²). Треба зазначити, що цей середній показник дуже умовний через невелику вибірку та наявність одного виняткового випадку: було зафіксовано оренду невеликого (до 100 м²) офісного приміщення класу premium за ставкою ~$24/м², що різко підняло «середню температуру по палаті». В реальності ж типові офісні площі здаються по $2–3 за метр (саме в цьому діапазоні укладено більшість угод). Таким чином, орендний ринок офісів дуже сегментований: маленькі презентабельні офіси (наприклад, окрема будівля чи фронтальне приміщення з окремим входом) можуть винайматися за десятки доларів за метр, тоді як звичайні офісні кімнати в бізнес-центрах (особливо на верхніх поверхах) й далі орендуються за символічними ~$2.
Розподіл за площею та класом. Найвищі ставки спостерігаються в сегменті малих офісів до 100 м² – оренда таких приміщень (особливо з окремим входом на першому поверсі) може сягати $20–25/м², якщо це центр міста чи інша вигідна локація. Натомість більш поширені офісні блоки площею 100–300 м² здаються по $2–3/м². Ще більші площі (300+ м²) практично не орендуються; якщо йдеться про складські або виробничі приміщення, то це вже інший сегмент. За класом об’єкта різниця проявляється через формат: офіс у статусній окремій будівлі чи на першому поверсі торгово-офісного центру матиме вищу ставку, ніж офіс-“приміщення” на верхніх поверхах. Важливо і технічне оснащення: наявність генератора, стабільного інтернету та укриття підвищує вартість оренди офісу в умовах регулярних відключень електрики та обстрілів.
Поверховість і формат розміщення. Для орендарів офісів велике значення має перший поверх або окремий вхід – такі площі легко доступні клієнтам і працівникам, тому їх орендна ставка може бути вищою на 50–100% порівняно з офісом на 3–4 поверсі.
У Херсоні перші поверхи часто переобладнані під офіси, і вони користуються попитом навіть зараз. Натомість офіси на верхніх поверхах багатоповерхівок здаються дуже дешево, інколи по символічній ціні (близько $2/м² чи навіть менше), адже є труднощі з ліфтами, укриттям тощо. Таким чином, різниця між «вітриною» (street-level) офісом і звичайним офісним блоком надзвичайно велика. Для власників офісних центрів це сигнал гнучко підходити до ціноутворення: наразі заповнити об’єкт орендарями важливіше, ніж утримувати високі ціни.
Середні ціни і тренди. Сегмент продажу торговельної нерухомості (невеликі магазини, салони, кафе тощо) у Херсоні теж переживає спад. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у липні 2025 року середня ціна продажу торгових приміщень становить близько $501/м², тоді як у грудні 2024 року вона була на рівні ~$600/м².
Рис.4. Середня ціна продажу торгових приміщень у м.Херсон по районах. Значення округлені.
Отже, за півроку маємо падіння приблизно на 17%. Така негативна динаміка зумовлена вкрай слабким попитом: підприємці не поспішають купувати комерційні об’єкти у прифронтовому місті, багато бізнесів закриті або переїхали. Попит, який все ж є, задовольняється орендою – купувати «власні стіни» зараз вважають за недоцільне. Пропозиція натомість зростає: власники магазинів, яким терміново потрібні кошти або які виїхали, виставляють приміщення на продаж навіть за зниженими цінами. Таким чином, ціни продовжують просідати, і ринок ще не досяг «дна».
Розподіл за розміром об’єкта. Найдорожче за квадратний метр коштують дрібні торгові приміщення (площею до 100 м²) – такі об’єкти в липні продавались у середньому по $620–630/м², хоча в грудні минулого року було ~$700.
Ця категорія включає невеликі магазинчики, кафе тощо, які розташовані на перших поверхах і можуть знайти свого локального покупця навіть зараз (наприклад, під аптеку чи продуктовий кіоск). Середні за площею приміщення (100–300 м²) значно дешевші – близько $400/м². Тут падіння незначне (у грудні було ~$370), проте вибірок мало: такі об’єкти рідко продаються. Великі торговельні площі (понад 500 м²) практично втратили ліквідність – поодинокий приклад продажу такого об’єкта в Корабельному районі показав ціну всього ~$200/м². Власне, чим більший об’єкт, тим складніше його продати зараз, і тим більший дисконт змушений давати продавець. Багато просторих приміщень (колишні супермаркети, торгові центри) просто законсервовані до кращих часів.
Вплив розташування і форматів. Торговельна нерухомість сильно залежить від місця розташування: центральні райони та жваві вулиці дозволяють утримувати ціну навіть у кризу. Наприклад, невеликий магазин у центрі може продатись і по $800/м², тоді як аналогічний на околиці – ледве за $400. Також варто відзначити різницю між форматами: вбудовані торговельні приміщення (у житлових будинках, на 2-му поверсі тощо) майже не цікавлять покупців зараз, тому їх ціна мінімальна. Натомість окремо розташовані будівлі з власною земельною ділянкою цінуються більше, адже їх можна автономно використовувати або перебудувати. У Херсоні, зокрема, купівля окремої будівлі під магазин може розглядатися як довгострокова інвестиція (в розрахунку на відновлення міста), тому такі об’єкти мають трохи кращий ціновий тренд.
Загальні тенденції. Орендні ставки на торгову нерухомість у Херсоні зростають, незважаючи на всі труднощі. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня вартість оренди магазину або торгового приміщення підскочила з ~$3,8/м² наприкінці 2024 року до ~$4,4/м² в липні 2025 (+≈16%).
Рис.5. Середня ціна оренди торгових приміщень у м.Херсон по районах. Значення округлені.
Хоча абсолютні цифри лишаються низькими (це один з найнижчих показників по країні), тренд свідчить про пожвавлення малого бізнесу в місті. Після вимушеного простою частина підприємців повертається до роботи, відкриваються невеликі магазини, кав’ярні, сервісні заклади – здебільшого на умовах оренди. Пропозиція придатних комерційних площ в центрі та на жвавих локаціях обмежена, тож орендодавці піднімають ціну. До того ж, через ризики війни власники нерухомості воліють здавати її в найм, отримуючи хоч якийсь стабільний дохід, а не продавати дешево – це також підтримує орендні ставки.
Розподіл за площею і форматом. Найбільшим попитом зараз користуються невеликі торгові площі (до 100 м²) – їх відносно легше адаптувати під будь-який бізнес. Ставки оренди таких об’єктів у Херсоні сягають $5/м² на місяць (у центрі або на 1-му поверсі будівлі). Для порівняння, в грудні 2024 р. було ~$4/м² за подібні приміщення. Приміщення середнього розміру (100–300 м²) здаються орієнтовно по $3/м². Великі зали (понад 300 м²) майже не затребувані: якщо й знаходяться орендарі, то за символічними ставками ~$2/м². Важливо, що перший поверх (стріт-рітейл) є визначальним фактором для ставки: торгові площі на першому поверсі традиційно дорожчі, бо приносять більший виторг бізнесу. У Херсоні це підтверджується даними – практично всі угоди оренди були з першими поверхами або окремими будівлями. Натомість оренда приміщень на 2-му поверсі і вище відбувається вкрай рідко і за мінімальною ціною (часом $1–2 за метр) – підприємці не хочуть ризикувати трафіком клієнтів. Отже, для власників магазинних приміщень критично мати вихід на вулицю: це дозволяє навіть у скрутні часи знайти орендаря за прийнятну ціну.
Особливості попиту. Попит в першу чергу існує на приміщення під продуктові магазини, аптеки та кафе – бізнеси, що забезпечують базові потреби населення. Такі орендарі готові платити за хорошу локацію. З іншого боку, ринок громадського харчування та розваг (ресторани, паби, бутіки) майже не представлений – відповідно, великі та специфічні приміщення простоюють. Власникам комерційної нерухомості зараз вигідніше перепрофілювати свої об’єкти під універсальні формати, які підходять широкому колу орендарів. Гнучкість і стимулюючі умови (наприклад, орендні канікули на час ремонту чи часткова оплата комунальних послуг) часто застосовуються, щоб привабити бізнес навіть за відсутності конкуренції між орендарями.
Середні ціни та активність. Промислово-складська нерухомість (склади, ангари, виробничі приміщення) у Херсоні лишається найдешевшим сегментом ринку. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на липень 2025 року середня ціна продажу таких об’єктів оцінюється лише в ~$120 за кв. м, тоді як у грудні 2024-го вона була близько $100.
Фактично це не стільки зростання, скільки флуктуація через поодинокі угоди: за півроку сталося кілька продажів невеликих складів за дещо вищою ціною, але загалом рівень цін залишається символічним. Сегмент дуже малоліквідний – більшість промислових об’єктів або зруйновані, або не використовуються, і покупців на них обмаль. Якщо склад чи цех і продається, то за ціною землі чи матеріалів. Для прикладу, невеликий складський модуль площею до 500 м² у Херсоні був проданий приблизно по $140/м², а великий комплекс понад 1000 м² – взагалі по ~$100/м². Це надзвичайно низькі показники (у мирний час такої нерухомості не існувало б на ринку за такими цінами).
Попит і перспективи. Основні покупці промислово-складських об’єктів нині – спекулятивні інвестори або логістичні компанії, що розраховують дешево придбати площі «на майбутнє». Реальний бізнес майже не вкладається в виробничі приміщення у Херсоні, оскільки вести там діяльність небезпечно. Тому угоди по продажу одиничні, і ціна може бути надзвичайно гнучкою – залежно від того, наскільки терміново власнику потрібні кошти. Загальний тренд на 2025 рік: ринок дна ще не досяг. Ціни на промислові майданчики можуть впасти ще нижче, якщо економічна ситуація не покращиться і активів такого типу стане більше на продажу. З іншого боку, після війни саме цей сегмент може дати інвесторам найвищу дохідність, адже відновлення потребуватиме складів і виробничих баз.
Ринкова ситуація. Оренда у промислово-складському сегменті теж обмежена, але дещо присутня завдяки потребам логістики. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня орендна ставка на невеликі склади (до 500 м²) у Херсоні зараз складає близько $2/м² на місяць (було ~$1,8 у кінці 2024-го). Це фактично мінімально можливий рівень – орендодавці просять символічну плату, аби хоч трохи компенсувати утримання об’єкта.
Зафіксовано кілька пропозицій із оренди маленьких складів саме по $2 за метр. Великих складських комплексів в оренду ніхто не бере, бо відсутні підприємства, готові працювати в місті в великих масштабах. Таким чином, ставки залишаються стабільно низькими.
Особливості попиту. Основні орендарі – це служби доставки, волонтерські та гуманітарні організації, яким потрібні складські приміщення для зберігання вантажів. Вони, як правило, не можуть платити багато і часто отримують пільгові умови. Деякі власники складів узагалі надають площі в оренду майже безкоштовно під гуманітарні потреби. Для комерційних орендарів мотивом знімати склад у Херсоні може бути лише значне зниження орендної плати або довгостроковий контракт з фіксацією умов на майбутнє. В цілому, поки бойові дії тривають неподалік, цей сегмент фактично «заморожений» – і в продажу, і в оренді.
Загальні тенденції і ціни. Попит на приватні будинки в Херсоні залишається обмеженим, але ті небагато угод, що відбуваються, свідчать про стабільність цін на цьому ринку. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня вартість 1 кв. м приватного будинку у місті в липні 2025 року становить приблизно $466, майже на рівні грудня 2024 (~$467). Тобто ціни фактично не змінились.
Рис.6. Середня ціна продажу домоволодінь у м.Херсон по районах. Значення округлені.
Це відрізняє домоволодіння від квартир: якщо квартири трохи дешевшали, то будинки загалом втрималися. Можливо, підтримку цьому сегменту надають покупці, які прагнуть більше автономності: власне подвір’я, сад, можливість альтернативного опалення тощо стали цінуватися вище у воєнний час. Деякі родини, які все ж залишились у Херсоні, готові інвестувати в готовий будинок, аби не чекати і не ризикувати будівництвом з нуля. З іншого боку, масового попиту нема – більшість потенційних покупців будинків або виїхали, або відкладають купівлю до стабілізації. Тому угод мало і ринок доволі інертний.
Тип будинку (клас домоволодіння). Приватні домоволодіння представлені різними типами, і їхня вартість значно різниться. Найвищу ціну за метр мають сучасні котеджі – зафіксовано продаж нового котеджу приблизно по $753/м², що є верхньою межею для Херсона. Це, втім, радше виняток: типовий окремий будинок у місті продається ближче до $480/м². Недобудовані будинки оцінюються десь в $550–560/м², тобто майже на рівні готових (власники не поспішають сильно скидати, сподіваючись добудувати після війни або продати «як є»). Частини будинків (половина, третина) дешевші – ~$370/м², оскільки часто потребують ремонту і мають спільне подвір’я. Дачі (невеликі садові будиночки) майже зрівнялись за ціною з частинами будинків – в районі $345/м², адже розглядаються радше як земля з комунікаціями. Цікаво, що таунхауси – які зазвичай вважаються престижним житлом – у Херсоні не мають високої ціни (приблизно $340/м² за наявним прикладом продажу). Очевидно, це пов’язано з конкретним станом та локацією проданого таунхаусу (ймовірно, старий рядний будинок, що потребував ремонту). Загалом діапазон цін на домоволодіння широкий – від ~$340 до $750 за метр, але переважна більшість угод укладається в нижній половині цього діапазону. Тобто купити приватний будинок у Херсоні зараз можна відносно недорого, якщо мова не про сучасний котедж.
(Примітка: поняття поверховості для приватних будинків значною мірою умовне, оскільки йдеться про цілі домоволодіння; більшість із них 1–2 поверхові, а інколи дані про поверх не зазначені.)
Цінові тенденції. Ринок землі під житлове будівництво в Херсоні зазнав найбільшого спаду. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на липень 2025 року середня ціна сотки (100 кв. м) землі для індивідуальної забудови знизилась до рівня близько $1 306, тоді як у грудні 2024-го вона оцінювалась в середньому ~$1 565 за сотку. Це означає падіння ще приблизно на 17% за півроку.
Рис.7. Середня ціна продажу земельних ділянок у м.Херсон по районах. Значення округлені.
Причини очевидні: будувати власний будинок у прифронтовому місті зараз майже ніхто не наважується, тож попит практично нульовий. Пропозиція при цьому є – люди, які виїхали, намагаються продати землю, розуміючи, що в найближчі роки самі будуватися не будуть. Однак навіть суттєве зниження цін не стимулює покупців: чимало ділянок просто «висять» в оголошеннях місяцями.
Розмір ділянки і локація. Невеликі наділи (площею до 10–15 соток), придатні під будівництво індивідуального будинку, історично цінувалися дорожче за великі масиви землі. Ця різниця зберігається: дрібні ділянки у липні продавались в середньому по $1 300–1 450/сотка (залежно від району міста). Для прикладу, у Дніпровському районі зафіксовано угоду по ~$458/сотка (але, ймовірно, це була специфічна ситуація з невеликою площею), тоді як у Корабельному районі типова ціна ~$1 456/сотка за кількома угодами. Натомість велика земля (понад 30 соток) майже знецінилась: є випадок продажу великого масиву у передмісті за ціною лише ~$207/сотка – фактично за безцінь. Це пояснюється тим, що такі площі зараз не мають застосування (ні під котеджне містечко, ні під агровиробництво в прифронтовій зоні інвестори вкладати не готові). Отже, диференціація за розміром ділянки дуже велика: маленький шматок землі під індивідуальний будинок у відносно безпечному районі все ще може коштувати кілька тисяч доларів, тоді як великі масиви землі втрачають ліквідність і продаються по суті за копійки.
Перспективи ринку землі. У короткостроковій перспективі пожвавлення не очікується – доки не знизяться геополітичні ризики, інвестори у землю не підуть. Водночас, для довгострокових гравців саме зараз відкриваються унікальні можливості: можна відносно дешево придбати ділянку в гарній локації, розраховуючи на зростання її вартості після війни. Проте таких сміливців одиниці. Більшість потенційних покупців землі (під забудову чи інвестицію) поки що зайняли вичікувальну позицію, а продавці, яким не горить, воліють зняти лот з продажу, ніж віддавати за безцінь. Тому угод із землею мінімум, і ціни продовжують «просідати» до моменту, коли попит бодай трохи відновиться.
Для покупців житла: Ситуація унікальна – ціни на квартири і будинки у Херсоні рекордно низькі, тож за наявності ресурсу можна розглянути придбання житла на довгий строк. Проте слід бути дуже обережним: обов’язково перевіряйте технічний стан помешкання (багато будинків могли зазнати пошкоджень обстрілами чи затопленням) і правовстановлюючі документи. Найбезпечніша стратегія – обирати об’єкти в відносно цілих районах та з наявними комунікаціями. Якщо маєте намір інвестувати у квартиру для подальшої здачі, зверніть увагу на 1-2 кімнатні – їх найлегше буде здавати та продати згодом. Для бажаючих придбати будинок варто пошукати недобудови або дачі – вони значно дешевші, а добудувати їх після покращення ситуації може бути вигідніше, ніж купувати готовий котедж зараз. Не забувайте торгуватися – ринок покупця, і багато продавців готові поступитися в ціні, особливо якщо у вас швидкий вихід на угоду.
Для продавців житла: Нинішній ринок складний, але не безнадійний. Покупці є, хоча їх мало, тому адекватне ціноутворення – ключове. Якщо ви хочете продати квартиру чи будинок у Херсоні, встановіть реалістичну ціну (орієнтуйтесь на середньоринкові рівні, можливо трохи нижче, щоб виділити свою пропозицію). Перед продажем підготуйте об’єкт: зробіть косметичний ремонт, приберіть, подбайте про документи – у покупця не буде зайвих приводів знизити ціну на торгах. Зважайте, що перший або останній поверх квартири продати важче – будьте готові обґрунтувати ціну перевагами (перший поверх можна використовувати під бізнес чи для літніх людей, останній – мансарда без сусідів зверху тощо). Якщо продаєте земельну ділянку, а ситуація не термінова – можливо, варто почекати, адже зараз ціни «на дні». В альтернативі, щоб продати землю швидше, зробіть вашу пропозицію привабливішою: наприклад, погодьтесь на розстрочку платежу або допоможіть з підведенням комунікацій – це приверне серйозніших покупців навіть у складний час.
Для орендарів: Якщо плануєте знімати житло чи комерційну площу в Херсоні, дійте оперативно – орендні ставки хоч і низькі, але вже пішли вгору. Зафіксуйте вигідну ціну зараз, уклавши угоду на довший термін (щонайменше рік і більше), щоб захиститися від можливого подорожчання. Розгляньте варіант оренди більшого приміщення спільно з кимось: як показує практика, зняти простору квартиру чи офіс з партнером може бути дешевше за метражем, ніж тіснитися окремо. Особливо це стосується офісів – надлишок площі зараз недорогий, а перспектива розвитку бізнесу є. При виборі торгового приміщення не женіться за найнижчою ціною в глушині; краще взяти на першому поверсі в районі з людським потоком – виручка окупить вищу оренду. В промисловому сегменті орендарям варто укладати довгострокові договори на склади: орендодавці часто згодні на знижки при авансовій оплаті або довгому контракті. І, звісно, звертайте увагу на безпеку: чи є укриття, наскільки район обстрілюваний – інколи варто заплатити трохи більше за об’єкт у відносно спокійному місці.
Для орендодавців: Попит на оренду в Херсоні хоч і з’явився, але вкрай чутливий до якості. Тому помірне підвищення орендної плати можливе, але тільки якщо ви забезпечите належні умови. Для житла це означає, що квартира має бути охайною, з базовим ремонтом; бажано обладнати її альтернативними джерелами живлення (генератор, акумулятор) та запастись питною водою – орендарі цінують такі речі у воєнний час. Швидко реагуйте на потреби наймача (полагодити техніку, допомогти з дрібним ремонтом) – добрий сервіс утримує орендарів і дозволяє вам почуватися впевнено, навіть якщо навколо руйнується ринок. Власникам комерційних приміщень варто проаналізувати, хто потенційно може стати їх клієнтом, і підготувати об’єкт відповідно: наприклад, якщо це простір під магазин, зробіть відкриту залу (open-space), щоб вона була приваблива для рітейлера. Будьте гнучкими в переговорах – пропонуйте орендні канікули на час облаштування, готовність взяти на себе частину комунальних платежів – це підвищить шанси здати навіть у такі складні часи.
Для інвесторів: Хоча Херсон зараз – прифронтове місто, для далекоглядних інвесторів тутешній ринок нерухомості може стати полем можливостей. Різке зниження цін на комерційну нерухомість та землю означає, що зараз можна відносно недорого придбати об’єкт, розраховуючи на зростання його вартості після стабілізації обстановки. Перспективними можуть бути невеликі офіси та магазинчики в центрі – їх потім легко буде здавати в оренду або продати, коли місто відновиться. Сегмент житла теж може слугувати тихою гаванню: інвестиція в квартиру під оренду в Херсоні наразі ризикована, але й купити її можна за суму, недоступну ніде більше, а дохідність потенційно перевищить банківські депозити. Звісно, інвестувати слід тільки ті кошти, з якими готові «заморозитися» на кілька років – доведеться утримувати актив, поки ринок не піде вгору. Обов’язково детально аналізуйте локальний попит і географію: успіх інвестиції дуже залежить від розташування. Зараз виграють ті, хто вкладає в реальну цінність – наприклад, землю в перспективному районі (який колись може стати передмістям бізнес-класу), будинок із хорошим під’їздом та комунікаціями, комерцію біля транспортних вузлів. Одне слово, дійте обережно, але рішуче, якщо бачите справді вигідну пропозицію – такі моменти на ринку бувають рідко.
Ринок нерухомості Херсона в липні 2025 року залишається під впливом воєнної ситуації та економічної невизначеності. Житло тут найдоступніше по країні, проте поступово з’являються ознаки пробудження: ростуть орендні ставки, укладаються поодинокі угоди купівлі, що свідчить про наявність тих, хто вірить у майбутнє міста. Комерційна нерухомість переживає переломний момент – продажі завмерли, але оренда користується попитом у тих бізнесів, які адаптувались до нових реалій. Земля та промислові об’єкти поки на узбіччі ринку, зате для сміливих це час для вдалих придбань. Усім учасникам ринку зараз критично важливо стежити за тенденціями, співставляти свої цілі з реаліями та приймати рішення на основі цифр і холодного розрахунку. Незважаючи на колосальні виклики, нерухомість залишається одним з базових активів – а правильно обрана стратегія купівлі, продажу чи оренди дозволить навіть у цих умовах використати ситуацію з вигодою.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – липень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Херсон.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело