Опубліковано: 01-09-2025 11:07
Станом на липень 2025 року ринок нерухомості міста Вінниця демонструє відносну стабільність та окремі ознаки пожвавлення після зими 2024/25. Порівняно з груднем 2024 року спостерігаються такі загальні тенденції: житлова нерухомість повільно дорожчає – ціни на квартири вторинного ринку та приватні будинки піднялися приблизно на +5% за півроку. У комерційній нерухомості динаміка різноспрямована: в сегменті офісів середня ціна продажу помітно зросла (близько +24%), тоді як у сегменті торговельних площ у Вінниці зафіксовано невелике підвищення (~+4%). Попит на оренду залишається стійким, особливо в житловому та офісному сегментах: орендні ставки на житло у Вінниці за перше півріччя 2025 року відчутно підвищилися (на ~10–15%), оренда офісів також зросла (близько +8%). Водночас орендні ставки на торговельні приміщення трохи скоригувалися вниз (~-4%), що може свідчити про обережність бізнесу. Ціни на земельні ділянки під індивідуальну забудову у Вінниці, всупереч загальнонаціональному тренду спаду, в середньому підвищилися (~+8%) – однак така динаміка пояснюється поодинокими дорогими пропозиціями, тоді як широкий інтерес до купівлі землі залишається обмеженим. Нижче наведено детальний аналіз кожного сегменту ринку (житлового і комерційного) за видами операцій – продаж і оренда – з розбивкою за ключовими параметрами: розмірність об’єктів, клас та поверх розташування (для об’єктів, де це актуально). Усі цінові показники вказано в доларах США за 1 кв. м, а для землі – за 1 сотку (100 кв. м), на основі середньозважених даних по Вінниці.
Динаміка цін. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня вартість квадратного метра вторинного житла у Вінниці в липні 2025 року становить близько $1 181/м², що на ~5% вище рівня грудня 2024 року (тоді було ~ $1 120/м²). Таким чином, за перше півріччя 2025 року квартири на вторинному ринку у Вінниці помірно подорожчали. Це пояснюється відносно стабільним попитом: попри всі ризики, місто залишається одним із безпечніших в центральній Україні, тож частина покупців інвестує в готове житло саме тут. Крім того, пропозиція новобудов обмежена, а відкладений попит підтримує ціни. Загалом рівень вартості житла у Вінниці все ще нижчий, ніж у Києві чи західних обласних центрах, що підкріплює інтерес як місцевих покупців, так і деяких переселенців.
Розподіл за кількістю кімнат. Найдорожчими традиційно є найменші квартири.
Рис.1. Середня ціна продажу вторинних квартир у м.Вінниця по розмірності. Значення округлені.
У липні 2025 року середня ціна однокімнатних квартир досягла ~$1 245 за кв. м, тоді як у грудні 2024 р. вона становила близько $1 170 (+6%). Однокімнатні залишаються найдорожчими за метр через високий попит – загальна вартість такого помешкання найнижча, тому їх охоче купують як перше житло чи для інвестицій. Двокімнатні квартири зараз оцінюються в середньому по ~$1 162/м² (було ~$1 116 наприкінці 2024 р., +4%). Трикімнатні мають середню ціну близько $1 123/м² (проти ~$1 062/м² у грудні, +6%). Великі квартири (чотири і більше кімнат) – на рівні ~$1 036 за кв. м (було ~$984, тобто +5%). Отже, за останні півроку всі сегменти дещо подорожчали на кілька відсотків, причому доволі пропорційно. Зберігається закономірність: зі збільшенням площі (кількості кімнат) ціна за метр знижується – просторі помешкання мають нижчу вартість за м², адже загальна сума угоди більша і коло платоспроможних покупців для таких об’єктів менше.
Розподіл за класом будинку. Тип і якість будинку суттєво впливають на вартість житла.
Рис.2. Середня ціна продажу вторинних квартир у м.Вінниця по класу забудови. Значення округлені.
Найвищі ціни тримає сегмент «житла підвищеної комфортності» (сучасні елітні новобудови): у Вінниці квартири в нових комфорт- і бізнес-класу будинках продаються в середньому по ~$1 217/м², практично на тому ж рівні, що і наприкінці 2024 року (~$1 220, змін майже немає). Натомість сучасна масова забудова економ-класу наразі ~$1 186/м² (було ~$1 133, +5%). Масова забудова радянських часів (типові «хрущовки» і панельки 1960–80-х років) залишається найдешевшою: середня ціна таких квартир складає ~$1 117/м² (проти ~$1 003/м² у грудні, +11%). Вартість старого дореволюційного житла (історичні будинки початку ХХ ст.) – близько $1 217 за кв. м (було ~$1 115, +9%). Таким чином, клас будинку зумовлює істотну різницю в ціні: у нових елітних ЖК Вінниці ціна за метр утримується на рівні ~$1 200+, у типових «хрущовках» – близько $1 100 і нижче, а історичне житло займає проміжне положення (~$1 200). Цінова динаміка у першому півріччі 2025 р. показала найбільше зростання в сегменті найдешевшого радянського житла (+11% за рахунок високого попиту на найдоступніші варіанти), тоді як елітні квартири майже не додали в ціні (ринок для них обмежений).
Вплив поверху розташування. У вінницьких багатоповерхівках простежується певна залежність ціни від поверху, хоча вона менш виражена, ніж у великих містах. Найвищі ціни фіксуються на «комфортних» середніх поверхах – у липні середня вартість таких квартир становить близько $1 195/м², що відповідає найвищому рівню. Перший поверх коштує дешевше – в середньому близько $1 123/м², тобто на ~6% менше. Останній поверх також незначно дисконтується – у середньому ~$1 172/м² (лише на ~2% нижче за середні поверхи). Різниця в ціні між престижними середніми поверхами та крайніми (першим або останнім) у Вінниці зовсім невелика – порядку 5%. Порівняно з кінцем 2024 року, цей диференціал майже не змінився (тоді різниця була ~5–10%). Невеликий розрив може пояснюватися тим, що у воєнний час частина покупців не уникає нижніх поверхів з міркувань безпеки, а також статистичним впливом: середні ціни перших поверхів підтягуються за рахунок деяких квартир, придатних під бізнес (такі об’єкти можуть мати окремий вхід і продаватися дорожче). В цілому ринок оцінює найкраще середні поверхи, на другому місці – перші (якщо є можливість окремого входу під комерцію), а найменш привабливими лишаються останні поверхи. Проте у Вінниці різниця між ними мінімальна.
Загальні тенденції. Оренда житла у Вінниці в першому півріччі 2025 року лишалася активною та навіть продовжила дорожчати. За даними "Інтерактивного звіту" ГІС «Увекон», середня місячна ставка оренди квартири в липні 2025-го становить близько $6,9 за кв. м, що відчутно більше, ніж у грудні 2024 (~$6,1/м²). Тобто оренда житла зросла приблизно на 13–15%, сигналізуючи про стійкий попит: багато хто з переселенців, студентів чи фахівців продовжує винаймати житло у Вінниці. Хоч масового нового напливу орендарів немає, ринок усе ще в стані підвищеного попиту – пропозиція не повністю покриває потреби, через що ставки повільно, але зростають. Водночас нинішнє підвищення не таке різке, як у 2022–2023 роках; можна говорити про поступове вирівнювання ринку, коли орендні ставки збільшуються помірно.
Розподіл за кількістю кімнат. Найдорожче в перерахунку на метр обходиться оренда малогабаритного житла – 1-кімнатних квартир – у середньому близько $7,5/м² на місяць. Наприклад, невелика «однушка» площею 40 кв. м обійдеться орендарю приблизно в $300 щомісяця.
Рис.3. Середня ціна оренди вторинних квартир у м.Вінниця по розмірності. Значення округлені.
Двокімнатні зазвичай мають ставку близько $6,0–6,1/м² (типова 2-кімнатна ~60 м² – ~$360 на місяць). Трикімнатні здаються в середньому по ~$5,9/м², а великі квартири (4 і більше кімнат) – ~$6,4/м². Таким чином, як і при продажу, найменші квартири приносять власникам найбільшу орендну плату за метр, тоді як просторі помешкання вигідніші для орендарів у розрахунку на площу (але потребують більшого бюджету загалом). За останні півроку структура попиту істотно не змінилася: найбільш популярними залишаються 1–2 кімнатні квартири, тож їхні ставки тримаються найвищими, а великі квартири продовжують здаватися зі знижкою за метр. Невелике підвищення ставок торкнулося всієї розмірності більш-менш рівномірно.
Залежність від класу будинку. Орендна плата помітно залежить від типу будинку та стану житла. У нових комфортних будинках Вінниці (сучасні ЖК бізнес- та комфорт-класу) оренда обходиться найдорожче – нерідко $8–9/м² і більше, особливо якщо квартира з новим ремонтом і меблями. У масовій радянській забудові оренда дешевша: середня ставка для типової «хрущовки» чи панельки складає ~$6–7/м², залежно від стану квартири (наявність ремонту, автономного опалення тощо). Житло в старих історичних будинках у центрі може коштувати стільки ж, скільки й сучасне, за умови якісного ремонту та зручностей, але без таких переваг зазвичай здається дешевше через нижчий комфорт (старі комунікації, відсутність ліфта). Загалом найвищу орендну плату власники отримують з нових і відремонтованих квартир у якісних будинках, тоді як старе житло без ремонту доводиться пропонувати з дисконтом.
Вплив поверху на орендну плату. На ринку оренди житла також простежується залежність ставки від поверху, але вона незначна. Найзручнішими вважаються середні поверхи – такі квартири орендуються приблизно по ~$7,0–7,5/м². Останні поверхи лише трохи дешевші – близько $6,5–6,8/м², оскільки орендарі все ж з осторогою ставляться до незручностей верхнього рівня (спека влітку, слабкий напір води, проблеми з ліфтом чи укриттям). Перші поверхи можуть здаватися як дешевше, так і дорожче за середні – залежно від специфіки: якщо квартира на першому поверсі має окремий вхід і придатна під бізнес, її орендна ставка може перевищувати середню (таке приміщення привабливе для бізнесу). Однак переважно для звичайної житлової оренди перший поверх теж має невелику знижку – орієнтовно 5–10% проти середнього. З початку року ця різниця суттєво не змінилася. Більше того, у воєнний час деякі орендарі навіть надають перевагу нижчим поверхам з міркувань безпеки, тож крайні поверхи у Вінниці не сильно дискриміновані. В цілому ж найвищі ставки оренди отримують квартири на комфортних поверхах або з унікальними перевагами, тоді як крайні поверхи оцінюються трохи дешевше.
Ринкові умови і динаміка. Ринок продажу офісної нерухомості у Вінниці перебуває в стадії помірного зростання активності. За даними "Інтерактивного звіту", середня ціна продажу офісних приміщень станом на липень 2025 року склала близько $1 364/м², що на ~24% вище, ніж у грудні 2024 року (тоді було ~$1 099/м²). Тобто офіси у Вінниці відчутно подорожчали – на відміну від ряду інших міст, де спостерігалося застоювання або спад. Зростання вартості може пояснюватися дуже обмеженою кількістю якісних пропозицій і появою окремих покупців, які вирішили придбати приміщення для власного бізнесу або інвестування. Водночас бізнес загалом наразі досить обережний щодо капітальних інвестицій: більшість компаній не поспішає купувати офіси, віддаючи перевагу оренді, тож угод небагато. Окремі власники, яким потрібно продати офіс, теж не завищують ціни надміру – тому ринок балансований, без різких стрибків у бік перегріву.
Вартість за площею. Найдорожче обходяться невеликі офісні об’єкти.
Рис.4. Середня ціна продажу офісів у м.Вінниця по розмірності. Значення округлені.
Приміщення площею до 100 м² зараз продаються в середньому по ~$1 572 за кв. м, тобто відчутно вище рівня кінця 2024 року (було ~$1 170/м²). На такі невеликі офіси певний попит є навіть зараз – їх відносно легко здати в оренду чи перепродати, до того ж загальна сума угоди порівняно невелика. Офіси 100–300 м² мають середню ціну близько $1 126/м², практично на рівні грудневих ~$1 137 (-1%). Натомість середні за площею офіси 300–500 м² продемонстрували найбільший стрибок: їхня середня ціна зросла з ~$600/м² наприкінці 2024 до ~$1 010/м² у липні 2025 (+~68%). Такий різкий підйом, імовірно, пов’язаний із тим, що у першому півріччі 2025 року в цій категорії відбулися кілька угод за доволі високою ціною (можливо, купувалися якісні відремонтовані приміщення в центрі), тоді як дешевші варіанти або зникли з ринку, або не продавалися. Наступні за розміром офіси 500–1000 м² наразі продаються приблизно по ~$912/м²; порівняти з груднем складно, адже тоді в цій категорії угод не зафіксовано (раніше такі площі майже не продавалися через відсутність попиту). Найбільші офіси понад 1000 м² все ще залишаються найскладнішими для продажу – їхня середня ціна в липні склала ~$780/м², тоді як у грудні 2024 було лише ~$378/м² (номінальний приріст понад +100%). Така нестандартна динаміка пояснюється суто статистично: в кінці 2024 року в цій категорії закрилися кілька угод за вкрай низькими цінами (величезні приміщення продані терміново зі значним дисконтом), що «просіло» середній показник. Станом же на липень 2025 року подібно дешевих продажів не було – навпаки, відбулися кілька угод з великими об’єктами за помірнішою ціною, тож середня піднялася. Загальний тренд за площею лишається звичним: чим більший офіс, тим нижча ціна за метр – великий об’єкт дуже важко продати, і покупець отримує «оптову» знижку. Невеликі ж офіси до 100 м² тримають ціну найбільш стійко (у Вінниці навіть помітно зросли за півроку), тоді як продаж середніх і великих площ як і раніше йде з дисконтом, хоча в окремих сегментах і пожвавився.
Розподіл за типом об’єкта (класом). У Вінниці більшість офісів на продаж належать до двох категорій: офісні приміщення, вбудовані в будівлі (наприклад, поверх або частина поверху в адміністративному чи житловому будинку) та окремо розташовані будівлі під офіс (невеликі особняки, колишні житлові будинки тощо). Вбудовані офісні приміщення наразі продаються в середньому по ~$1 419/м², що істотно вище грудневого показника (~$1 129, +12%). Окремі будівлі під офіс також подорожчали – їхня середня ціна піднялася з ~$1 066/м² у грудні до ~$1 317/м² у липні (+~24%). Відзначимо, що різниця в ціні між цими форматами у Вінниці невелика (приблизно 5–8%) і пояснюється переважно розміром об’єктів: окремі будівлі зазвичай більші за площею і можуть потребувати додаткових інвестицій (капремонту, модернізації), тому цінуються трішки дешевше за метр. Вбудовані ж офіси, особливо невеликої площі та готові до використання, дорожчі за рахунок малої площі і кращої ліквідності. Сучасні бізнес-центри класу «A» у Вінниці фактично відсутні – подібних об’єктів мало, і станом на липень 2025 року на ринку продажу вони не пропонувалися (категорія «бізнес-центр» у статистиці відсутня). Отже, ринок офісів зосереджений на сегментах старих адмінбудівель та особняків, при цьому вбудовані офіси наразі навіть дорожчі за метр, ніж цілі будинки, через меншу площу та готовність до експлуатації.
Вплив поверху (розташування в будівлі). Для офісної нерухомості має значення, чи знаходиться приміщення на першому поверсі, чи вище. Перші поверхи офісів (особливо з окремим входом з вулиці) цінуються бізнесом високо – такі офіси можуть використовуватися під приймальні, відділення банків, магазини або інші публічні функції. У Вінниці статистично середня ціна категорії «перший поверх» ($1 317/м²) наразі трохи нижча за «неперший поверх» ($1 419/м²), але лише тому, що до першої категорії входить багато будівель цілком (великих за площею, які продаються дешевше за метр). Насправді ж за інших рівних умов перший поверх з фасадним входом коштує дорожче за офіс на верхньому поверсі. Орієнтовно різниця в ціні між офісом з окремим входом і аналогічним на 2–3 поверсі складає ~10%. Приклад: у центрі міста невелике офісне приміщення на 1-му поверсі може продаватися за $1 200+ за кв. м, тоді як типовий офісний кабінет на другому поверсі адмінбудівлі – по ~$900–1000/м² або й нижче. Отже, правило таке: перший поверх – найдорожчий, решта поверхів – зі знижкою близько 10%. У Вінниці ця різниця згладжується присутністю великих будівель у вибірці, але для конкретних об’єктів тенденція зберігається.
Загальні тенденції. На відміну від продажу, оренда офісних площ у Вінниці у першому півріччі 2025 року суттєво пожвавилася. Середня місячна ставка оренди офісу в липні 2025-го становить близько $7,9 за кв. м, тоді як у грудні 2024 р. було ~$7,3/м². Таким чином, оренда офісів дещо подорожчала (на ~8%). Це свідчить, що попит на оренду офісних приміщень у місті зріс – можливо, до Вінниці перемістилися окремі компанії або місцевий бізнес розширюється після відносної стабілізації. Попри воєнні ризики, Вінниця розглядається як досить безпечна та комфортна для роботи, тому орендарі готові платити трохи більше за якісні офісні локації. Водночас пропозиція офісів у місті теж поступово збільшується, тож різких стрибків немає – ринок увійшов у стадію здорового балансу, коли ставки ростуть помірно.
Розподіл за площею. Невеликі офіси користуються найбільшим попитом і мають найвищі ставки оренди. Офіс до 100 м² можна винайняти в середньому за ~$7–8/м² на місяць (у грудні було приблизно стільки ж).
Приміщення 100–300 м² здаються орієнтовно по $6–7/м² (півроку тому було ~$6,5–6,8, тобто майже без змін). Більші офіси 300–500 м² зараз орендуються в середньому по ~$8,7/м², тоді як взимку було ~$6,9/м² (+~27% – ймовірно, у цій категорії уклали одну-дві угоди за високою ставкою, наприклад під великий зал для спортклубу чи супермаркету). Площі 500–1000 м² навпаки трохи подешевшали – близько $6,3/м² (було ~$7,0, -10%), оскільки власники великих порожніх залів йдуть на поступки. Дуже великі площі понад 1000 м² інколи пропонуються і по ~$6,9/м² (проти ~$6,1 у грудні, +13%), але загалом залишаються найдешевшими за метр – знайти орендаря на дуже великий комплекс складно, тому ставки тут низькі. Тенденція зрозуміла: дрібні офісні площі приносять максимальну дохідність за метр, а великі здаються дешево, щоб хоч якось залучити орендаря на весь об’єкт.
Формат і розташування. Найвищі ставки оренди фіксуються на так званому стріт-ретейлі – приміщеннях з окремим входом на вулицю в центральних районах. Такі невеликі офіси-крамниці (відділення банків, приймальні і т.п.) у Вінниці орендуються по $7,5–8/м² і практично не подешевшали. Оренда окремих будівель під офіс (наприклад, особняк під представництво чи автосалон) становить ~$7–8/м² – дещо менше в перерахунку на метр, оскільки площа більша. В сучасних бізнес-центрах у місті ставки потенційно могли б бути вищими, але великих бізнес-центрів майже немає (в грудні фіксувалася поодинока угода за ~$8/м², а в липні таких даних нема). Натомість вищу ціну просять за нові відремонтовані офіси незалежно від типу будівлі – такі об’єкти мають попит навіть без престижного формату. Таким чином, різниця між орендою в окремому будинку і вбудованому офісі зараз невелика – все залежить більше від стану і місця розташування, ніж від формату.
Поверховість і доступність. Орендарі офісів традиційно цінують перший поверх або цоколь з окремим входом, особливо якщо це приміщення з можливістю прийому клієнтів. Такі офіси у Вінниці зараз пропонуються по ~$7,5–8/м² на місяць. Оренда звичайного офісу на 2–3 поверсі (без окремого входу) обходиться приблизно в $6–7/м². Різниця між цими форматами невелика – близько 10–15%, а інколи й нівелюється якістю ремонту чи місцем. Практично всі орендарі хочуть перший поверх із фасадом, але якщо потрібен просто тихий кабінет, готові брати й верхні рівні за трохи нижчу ціну. В цілому правило лишається: «перший поверх і окремий вхід» дозволяють правити вищу ставку, але у Вінниці наразі власники й так запитують досить високу плату за будь-які якісні офіси, тож різниця згладжена.
Динаміка цін. Ринок торговельної нерухомості Вінниці у сегменті продажу в першому півріччі 2025 року перебуває у стані стриманого зростання. За даними ГІС «Увекон», середня ціна продажу комерційних торгових площ (магазинів, об’єктів торгівлі) у липні 2025 року становить близько $1 320/м², що на ~4% вище, ніж у грудні 2024 ($1 270/м²). Фактично за перші 6 місяців 2025 року ціни на магазини у Вінниці трохи зросли, тоді як у ряді інших регіонів спостерігалося зниження. Така динаміка може бути пов’язана з більш стійким розвитком місцевого бізнесу або окремими дорогими угодами, що підтягнули середній показник. У будь-якому разі, великих коливань немає – ринок магазинів у Вінниці достатньо стабільний, хоча і без різкого пожвавлення, оскільки малий і середній бізнес все ще працює в складних умовах і виважено підходить до купівлі комерційних площ.
Варто зазначити, що наприкінці 2024 року в статистиці Вінниці фігурувало кілька дуже дорогих пропозицій (зокрема, великий торговельний центр з ціною ~$1 650/м²), які піднімали середню ціну. Станом на липень таких об’єктів на ринку немає (той ТЦ, імовірно, не був проданий і знятий з продажу), але середня ціна все одно не знизилася, а зросла. Це може свідчити, що інші сегменти (менші магазини) продалися за дещо вищими цінами, компенсувавши відсутність «дорогого» ТЦ.
Розподіл за площею. Найдорожчими залишаються невеликі магазини. Приміщення площею до 100 м² продаються в середньому по ~$1 385/м², що лише трохи більше, ніж півроку тому (~$1 355, +2%).
Рис.5. Середня ціна продажу торгових приміщень у м.Вінниця по розмірності. Значення округлені.
Маленькі торгові точки (кіоски, бутіки, кав’ярні) у привабливих локаціях все ще знаходять свого покупця – їхня загальна вартість невисока, і вони ліквідні. Магазини площею 100–300 м² мають середню ціну близько $1 258/м², що на 3–4% вище грудневого рівня (~$1 214). Натомість площі 300–500 м² помітно додали в ціні – зараз ~$1 251/м² проти ~$1 097 (+~14%). Така нетипова динаміка може пояснюватися малою кількістю угод і різним профілем об’єктів: можливо, кілька середніх магазинів у гарному стані продали дорожче, тоді як узимку 2024 продавалися переважно дешевші приміщення цього розміру. Приміщення 500–1000 м² наразі продаються приблизно по $1 324/м² (майже без змін відносно ~$1 329 у грудні). Дуже великі площі (>1000 м²) лишаються аутсайдерами: їхня середня ціна в липні ~ $924/м² (в грудні ~ $722, тобто формальне зростання +28% через статистичний ефект – у кінці 2024 відбулися продажі кількох великих об’єктів по дуже низьких цінах, а в 2025-му таких дешевих угод не зафіксовано). Таким чином, найвищу ціну за метр традиційно тримають дрібні крамниці, а найнижчу – величезні комплекси; проміжні сегменти показали різноспрямовані результати, що відображає ситуацію з малою вибіркою угод.
Розподіл за типом об’єкта. Торговельні приміщення у Вінниці можна умовно поділити на: вбудовані магазини (перші поверхи житлових і адміністративних будівель), окремо розташовані будівлі (окремі магазини-«будиночки») та МАФи/кіоски. У першому півріччі 2025 року реальні угоди спостерігалися переважно у перших двох категоріях – продажу великих ТЦ не зафіксовано (дорогі об’єкти, виставлені на продаж раніше, не знайшли покупця). Вбудовані торговельні приміщення наразі мають середню ціну близько $1 402/м², що вище за грудневий показник ~$1 253 (підвищення ~12%). Це може свідчити про корекцію цін угору на типові магазинчики – можливо, продавці, що раніше виставляли об’єкти дешево, продали їх, і на ринку лишилися дорожчі варіанти. Окремі будівлі (магазини-«будиночки») утримують дещо нижчу ціну – приблизно $1 325/м² (було $1 285, +3%). Вони привабливі для супермаркетів, автосалонів тощо, тому в ціні практично не втратили. МАФи (маленькі кіоски і ролети) продавалися у дуже обмеженій кількості: їх середня ціна у Вінниці ~$508/м², що навіть нижче грудневої (~$593, -14%), але вибірка тут мала. Наприкінці 2024 року у місті також продавався великий торговельний центр за ціною ~$1 665/м², який не був реалізований – станом на липень подібних об’єктів на продажу немає. Таким чином, вбудовані магазинчики у Вінниці навіть подорожчали (можливо, через конкуренцію за привабливі локації), окремі будівлі лишилися майже на колишньому рівні, а сегмент МАФів і великих ТЦ не впливав на статистику.
Вплив поверху розташування. Для роздрібної торгівлі поверховість критично важлива. Перший поверх із входом з вулиці – обов’язкова умова успішного магазину (виняток – хіба що специфічні об’єкти на 2-му поверсі великих ТЦ). Тому майже всі продані комерційні площі – це перші поверхи, їхня середня ціна у Вінниці в липні становить ~$1 325–1 400/м² залежно від класу об’єкта. Другий і вище поверхи придатні під торгівлю лише у вузьких випадках (скажімо, меблевий салон на 2-му поверсі або спортзал на верхньому поверсі) – їхня ціна значно нижча. Для прикладу, один із небагатьох продажів приміщення на 2-му поверсі показав ціну ~$720/м² (майже на 50% менше, ніж на 1-му). Останні поверхи (мансардні, надбудови) взагалі практично не розглядаються для ритейлу – у поодиноких угодах їх вартість не перевищувала ~$450/м². Цей розрив між поверхами у Вінниці великий і навіть дещо збільшився проти кінця 2024 року. Отже, правило ритейлу залізне: локація і доступність вирішують все – приміщення з окремим входом на 1-му поверсі завжди матиме перевагу в ціні, тоді як верхні рівні можуть бути реалізовані лише з глибоким дисконтом чи під інший профіль (офіси тощо).
Рівень орендних ставок. Оренда комерційних приміщень під торговельну діяльність у Вінниці загалом залишається на високому рівні, хоча за перші місяці 2025 року дещо скоригувалася вниз. Середня ставка оренди торгової площі в липні 2025-го становить близько $9,6 за кв. м на місяць, тоді як у грудні 2024 р. вона була ~$9,9/м² (невелике зниження ~-4%). Це сигналізує, що попит на оренду магазинів у місті трохи охолов після пікового періоду. Можливо, частина бізнесів оптимізувала витрати або переїхала до менших приміщень. Водночас ~$9,6 за метр – усе ще досить висока ставка, яка свідчить про конкурентність центральних локацій: орендарі готові платити значні кошти за вигідне місце з хорошим пішохідним трафіком.
Залежність від площі. Найдорожче оренда обходиться для маленьких магазинів (до 100 м²) – у середньому близько $10,8/м² на місяць.
Наприклад, маленький кіоск площею 20 м² може здаватися приблизно за $200 на місяць (ефективно $10/м²). Більш просторі магазини 100–300 м² орендуються дешевше – близько $8,5–8,7/м² (для порівняння, взимку було ~$8,7, тобто без змін). Площі 300–500 м² мають ставки на рівні ~$8,7/м², що значно вище грудневих ~$6,9 (+~27%); такий стрибок, ймовірно, спричинила одна угода оренди великого залу під супермаркет чи фітнес-клуб із високою ставкою. Навпаки, приміщення 500–1000 м² зараз пропонуються по ~$6,3/м² (було ~$7,0, -10%), тобто великі зали дещо подешевшали – мабуть, власники знизили ціну, аби заповнити порожні площі. Найбільші об’єкти понад 1000 м² зазвичай здаються найдешевше – близько $6,9/м² (було ~$6,1, невелике зростання). Тенденція загалом зрозуміла: дрібні площі приносять максимальну орендну плату за метр, а великі здаються дешево, щоб залучити орендаря на значну площу.
Формат та локація. Найвищі ставки оренди фіксуються у форматі стріт-рітейлу – для приміщень з окремим входом з вулиці в центрі міста. Такі невеликі магазини, аптеки, кафе у Вінниці орендуються по $8–10/м² і практично не подешевшали за останні місяці. Оренда окремих будівель (наприклад, під автосалон, банк) наразі становить ~$7–8/м² – дещо менше, оскільки площа більша. У торговельних центрах Вінниці орендні ставки, як правило, нижчі за стріт-рітейл (можуть бути $4–6/м² залежно від заповненості ТЦ) – у 2025 році спостерігається відтік орендарів із деяких ТЦ до власних менших приміщень, тому окремої статистики по ТЦ небагато. МАФи (кіоски) мають дуже широкий діапазон цін: у топових місцях (ринок, вокзал) ефективна ставка може перевищувати $30/м², але більшість невеликих кіосків здаються за фіксовану плату, еквівалентну $100–150 на місяць (5–10 м² кіоск, тобто $10–15/м²). Загалом, найдорожча оренда – у вітринних приміщеннях на центральних вулицях, а найдешевша – у великих комплексах та локаціях з низьким трафіком.
Вплив поверху і розташування в будівлі. Для роздрібної торгівлі принципово мати перший поверх. Майже всі успішні угоди оренди – це перші поверхи з входом з вулиці. Середня ставка таких пропозицій у Вінниці – близько $8/м², як зазначалося вище. Другі поверхи під магазини використовуються рідко: хіба що під специфічні торговельні об’єкти (наприклад, меблеві салони, спортивні зали), і їхня ставка може бути на 30–50% нижчою – часто $4–5/м² чи навіть менше. Останні поверхи під комерцію майже не здаються – хіба що під офіси, але тоді це вже не ритейл. У Вінниці підприємці також прагнуть саме перших поверхів або окремих будівель, через що верхні рівні часто пустують. Тому орендодавцям торговельних об’єктів варто або пропонувати значну знижку на приміщення вище першого поверху, або перепрофілювати їх під інші потреби (офіси, студії тощо). Для орендарів же правило просте: перший поверх та правильна локація окуплять вищу ставку – тому багато хто готовий платити більше за точку, де великий потік клієнтів.
Динаміка цін. Сегмент виробничо-складської нерухомості (ангари, склади, виробничі бази) у Вінниці залишається малоліквідним. Окремі угоди, що відбулися в 2025 році, несуттєво вплинули на статистику. Середня ціна продажу таких об’єктів у липні 2025 року становить близько $305/м², тоді як у грудні 2024 р. була близько $304/м² (формально зростання ~+0,5%). По суті ціни не змінилися. Будь-які коливання спричинені малою вибіркою: у першому півріччі 2025 року продалися переважно невеликі приміщення (склади до 1000 м²) за відносно вищою ціною, тоді як великі комплекси лишилися на ринку і навіть знизили свої цінники. Попит залишається вкрай слабким – інвестори та бізнес не поспішають купувати промислові площі в умовах війни, а якщо й укладаються угоди, то здебільшого вимушено (терміновий продаж заради грошей чи розпродаж надлишкових активів при релокації). Як наслідок, пропозиція значно перевищує реальний попит, і будь-який покупець зараз диктує умови.
Розподіл за площею. Найменші складські об’єкти продаються відносно дорожче за метр. Склады площею до 500 м² у Вінниці продаються в середньому по ~$307/м², що значно вище показника грудня (~$239, +~29%); щоправда, таких угод було небагато і це могли бути якісні складські приміщення малої площі. Об’єкти 500–1000 м² мають нині середню ціну ~$323/м², що нижче грудневого рівня (~$388, -17%). Великі комплекси понад 1000 м² фактично не зміннилися в ціні – близько $299/м² (проти ~$299 у грудні). Таким чином, статистично малі приміщення подорожчали (через продаж декількох відносно дорогих об’єктів), а середні подешевшали (мабуть, продані лише дешеві площі). Проте загальна картина – ціни коливаються навколо ~$300/м², і чим більший комплекс, тим ближче до нижньої межі цього діапазону.
Розподіл за класом (призначенням). В межах цього сегменту умовно виділяються складські (склади, логістичні комплекси) та промислові (виробничі цехи, бази) об’єкти. У Вінниці наразі особливої різниці між ними за ціною не простежується: складські приміщення продаються в середньому по ~$314/м², промислові – по ~$296/м² (наприкінці 2024 було ~$317 і $285 відповідно). Тобто і склади, і виробничі приміщення зараз оцінюються подібно – близько $300 за метр, різниця у кілька відсотків незначуща.
Рівень орендних ставок. Оренда складів і виробничих приміщень у Вінниці за перше півріччя 2025 року трохи подешевшала. Середня ставка оренди становить близько $2,65/м² на місяць проти ~$2,94/м² у грудні 2024 (-~10%). Власники часто йдуть на поступки, щоб привабити орендарів у порожні приміщення. На ринку спостерігається конкуренція серед орендодавців за небагатьох клієнтів, тому ставки залишаються низькими.
Залежність від площі. Найменші складські приміщення (до 500 м²) приносять найбільшу орендну плату за метр – зараз близько $2,7/м² (було ~$3,0).
Рис.8. Середня ціна оренди промислово-складських об’єктів у м.Вінниця по розмірності. Значення округлені.
Склади 500–1000 м² орендуються в середньому лише по ~$2,0/м² (проти ~$2,6 раніше, суттєве здешевлення), оскільки орендодавці готові значно скидати ціну, аби заповнити такі площі. Натомість найбільші комплекси >1000 м² все одно здаються дешево – близько $3,0/м² (майже як ~$3,0 і взимку, змін немає). Таким чином, власники маленьких опалюваних складів у відносно хорошому стані можуть отримати до $3–4 за метр, але більшість угод відбувається за ставками $2–3/м².
Формат і конкуренція. Власники складів зараз часто конкурують за орендаря, демпінгуючи ціни, аби лише здати порожні площі. Попит є хіба що на невеликі криті склади у задовільному стані близько міста – за них можуть давати дещо більше (~$3–4/м²). Великі старі ангари в промзонах пропонуються дуже дешево або взагалі простоюють. Нерідко орендодавці мотивують клієнтів довгостроковими контрактами: готові знижувати ставку при авансовій оплаті за кілька місяців чи підписанні договору на рік і більше. Це шанс для орендарів отримати стабільне місце під склад на вигідних умовах, що і відбивалося у кількох дорогих (за м²) угодах цього року.
Динаміка цін. У сегменті приватних будинків (домоволодінь) у Вінниці спостерігається поступове підвищення вартості. Середня ціна продажу будинку станом на липень 2025 року становить близько $873 за кв. м, що на ~4% вище, ніж у грудні 2024 року (~$842/м²). Таким чином, індивідуальні будинки подорожчали ненабагато, підтверджуючи стабільний, але не ажіотажний інтерес з боку покупців. Покупців на будинки менше, ніж на квартири, особливо з огляду на більшу загальну вартість об’єкта, але свою нішу ринок має – передусім це місцеві родини, а також деякі переселенці, які планують осісти надовго.
Розподіл за площею. Невеликі будинки у Вінниці продаються дорожче за метр, ніж великі особняки.
Рис.6. Середня ціна продажу домоволодінь у м.Вінниця по розмірності. Значення округлені.
Будинки площею до 100 м² продаються в середньому по ~$856/м² (було ~$810 у грудні, +6%). Категорія 100–300 м² має середню ціну близько $887/м² (проти ~$867, +2%). Будинки 300–600 м² – на рівні ~$898 за кв. м (було ~$875, +3%). Дуже великі домоволодіння (>600 м²) становлять виняток: середня ціна в цій категорії у липні склала ~$315/м², тоді як у грудні була ~$85. Ця аномалія не відображає реальної ринкової динаміки, а пов’язана з одиничними угодами (в кінці 2024 року був проданий один величезний будинок за дуже низькою ціною, а в 2025-му – інший об’єкт з частиною будинку за значно вищою ціною). Загальна закономірність залишається: чим компактніше домоволодіння, тим вища його ціна за метр, адже маленький будинок більш доступний ширшому колу покупців. Різниця, втім, не надто разюча – середні ціни по всіх сегментах (до 600 м²) знаходяться в діапазоні $800–900 за кв. м.
Розподіл за типом об’єкта. Приватні домоволодіння Вінниці дуже різняться за характеристиками – від старих дач на околицях до сучасних котеджів у передмісті. Відповідно, розбігаються і ціни. Будинки (традиційні індивідуальні садиби у місті чи поблизу) продаються зараз в середньому по ~$898/м² (+3% за півроку). Частини будинків (половина чи частка домоволодіння з окремим входом) є відносно дорогими за метр – приблизно $935/м² (було ~$888, +5%), оскільки зазвичай мають невелику площу у місті, що підвищує ціну за метр. Котеджі (нові сучасні будинки котеджного типу) коштують близько $787/м² (було ~$771, +2%). Дачі (садові будиночки, часто без постійного проживання) – також ~ $787/м² (було ~$734, +7%). Таунхауси (рядні секційні будинки) в середньому оцінюються найдешевше – близько $753/м² (було ~$711, +6%), що пояснюється як їх розташуванням на околицях, так і меншою приватністю. Недобудови (незавершені будинки) зазвичай продаються з великим дисконтом: середня ціна таких об’єктів у липні ~$765/м², але вона зросла з надто низького грудневого рівня ~$465/м² (+65%) через продаж кількох дорогих недобудов (в гарних локаціях чи з великим ступенем готовності). Загалом по кожній категорії спостерігається невелике зростання вартості в межах 2–7%, що узгоджується зі загальним трендом на поступове підвищення цін на житло.
Примітка: в сегменті домоволодінь класифікація «поверховість» не має сенсу – всі об’єкти є окремими будівлями з власною землею, тому поділ за поверхами не застосовується.
Продаж земельних ділянок. Ринок землі у Вінниці залишається малоактивним, однак середні цінові показники за підсумками першого півріччя 2025 дещо підросли. Середня ціна пропозиції ділянок під індивідуальне житлове будівництво (ІЖБ) станом на липень 2025 року становить близько $5 723 за сотку (100 кв. м), тоді як у грудні 2024 р. було ~$5 281/сотка (+~8%). Таким чином, у Вінниці зафіксовано номінальне підвищення вартості землі, всупереч загальнонаціональному тренду до зниження. Втім, як вже згадувалося, це скоріше статистичний ефект – на ринку сталися кілька відносно дорогих угод із невеликими ділянками, що підтягнули середню ціну, тоді як реальний попит на землю залишається обмеженим. Більшість покупців житла наразі воліють придбати готовий будинок чи квартиру, а інвестувати в землю під забудову готові одиниці.
Розподіл за розміром ділянки. Найдорожче за сотку коштують найменші наділи. Ділянки площею до 15 соток у Вінниці продаються в середньому по ~$5 940 за сотку, що на ~+10% більше, ніж у грудні (~$5 417).
Рис.7. Середня ціна продажу земельних ділянок у м.Вінниця по розмірності. Значення округлені.
Більш дрібні наділи (6–10 соток) користуються відносним попитом – їх купують під індивідуальну забудову в межах або поблизу міста, тому ціна за одиницю площі висока. Ділянки від 15 до 30 соток мають середню ціну близько $4 523/сотка, що майже дорівнює грудневому рівню ($4 595, -2%). Великі площі понад 30 соток значно дешевші: близько $3 099 за сотку, що навіть нижче грудневого показника (~$3 752, -17%). Це пояснюється вкрай низьким попитом на великі земельні масиви під приватну забудову – наразі майже ніхто не купує півгектара чи гектар землі під будинок, тож продавці змушені виставляти суттєві знижки. Таким чином, найвищу відносну вартість мають невеликі ділянки (де загальна сума виходить посильною для приватного забудовника), тоді як великі наділи продаються дешево.
(Примітка: класифікація “клас” для землі не застосовується – всі розглянуті ділянки призначені під індивідуальне житлове будівництво, додаткового поділу на підвиди нема.)
Для покупців житла: Зверніть увагу – ціни на квартири і будинки у Вінниці загалом мають тенденцію до поступового зростання. Тому придбання житла зараз може бути вигіднішим, ніж очікування наступного року, особливо з огляду на обмежену пропозицію якісних об’єктів. Якщо плануєте купувати квартиру чи будинок, варто придивитися до варіантів уже зараз, поки ціни відносно стабільні. Водночас ретельно перевіряйте технічний стан об’єкта і документи, особливо на вторинному ринку – це убезпечить від прихованих проблем. Не зайвим буде скористатися послугами незалежного оцінювача, щоб переконатися, що запитувана ціна відповідає середньоринковій. У сегменті приватних будинків можна розглянути варіанти недобудов або дач – їх можна купити дешевше і з часом переобладнати під постійне житло, заощадивши кошти. Для тих, хто хоче інвестувати у квартиру з метою подальшої здачі, найбільш ліквідними лишаються 1–2 кімнатні – надалі їх легше продати чи здати в оренду, і вони дають відносно високий дохід (у Вінниці орендна дохідність якісної «однушки» може становити ~7–8% річних у валюті).
Для продавців житла: Нинішній ринок більш на боці покупця, але у Вінниці на житло є попит, тож при адекватному ціноутворенні ви зможете знайти свого клієнта. Не завищуйте ціну надміру – покупці зараз дуже вибіркові й обізнані про середні ринкові показники. Перед продажем варто підготувати квартиру чи будинок: зробити дрібний косметичний ремонт, усунути очевидні недоліки, зібрати всі необхідні документи. Це підвищить привабливість об’єкта без значних витрат і допоможе продати швидше. Якщо ваша квартира на першому або останньому поверсі, будьте готові до можливого торгу – багато покупців сприймають такі варіанти як менш комфортні. Аргументуйте ціну перевагами: перший поверх може підійти під бізнес (салон, офіс) або людям похилого віку, яким важливий мінімум сходів; останній поверх – це відсутність сусідів зверху, можливість облаштувати мансарду тощо. Продавцям земельних ділянок не варто надміру радіти зростанню середніх цін – ринок дуже неоднорідний. Якщо у вас звичайна ділянка на околиці, а покупця нема, можливо, краще зачекати з продажем, якщо немає нагальної потреби в грошах: попит на землю слабкий, і зараз доводиться або поступатися в ціні, або відкладати угоду. Якщо ж вирішили продавати, спробуйте підвищити цінність пропозиції: приведіть ділянку до ладу (розчистіть, огородіть), подбайте про підведення комунікацій (світло, вода) – тобто зробіть те, що виділить вашу землю серед інших і виправдає ціну в очах покупця.
Для орендарів: Якщо плануєте знімати житло або офіс, радимо не зволікати – хоча у Вінниці останнім часом оренда офісів дещо подорожчала, загалом по країні орендні ставки на якісні об’єкти мають тенденцію до підвищення. Укладайте довгостроковий договір оренди (на рік і більше) – це дозволить зафіксувати вартість і убезпечити себе від подальших подорожчань. Розгляньте варіант орендувати площу трохи більшу, ніж потрібно зараз: нерідко оренда просторішого об’єкта вигідніша за ціною квадратного метра. Об’єднавшись із партнером чи колегою, можна орендувати більший офіс або квартиру і поділити витрати, отримавши при цьому комфортніше приміщення. При виборі торгового приміщення не женіться за мінімальною ціною – розташування на першому поверсі і хороший людський трафік окуплять вищу ставку оренди за рахунок виторгу вашого бізнесу. У промисловому сегменті зверніть увагу на довгострокову оренду складських приміщень: власники часто готові знижувати ціну при авансовій оплаті за кілька місяців або підписанні договору на рік і більше. Це шанс отримати стабільне місце під склад на вигідних умовах.
Для орендодавців: Зважаючи на певне пожвавлення попиту (особливо в житловому сегменті), ви можете помірно підвищити орендну плату, але робити це слід обґрунтовано. Забезпечте належний стан об’єкта: зробіть косметичний ремонт, подбайте про справність техніки та комунікацій. Швидко реагуйте на потреби наймача (дрібний ремонт, сервіс) – гарні відгуки і відсутність проблем дадуть змогу утримати орендаря довше і уникнути простоїв. Особливо це стосується житла: безперебійне опалення, вода, швидкий інтернет, альтернативне живлення (генератор чи хоча б павербанк для роутера) сьогодні є вагомими перевагами. Інвестувавши в ці речі, ви не лише збільшите шанси, що орендар залишиться надовго, а й зможете аргументувати вищу ставку. Власникам комерційних приміщень варто аналізувати, хто ваш потенційний орендар, і підготувати об’єкт під його потреби. Наприклад, якщо це магазин, доцільно зробити ремонт у форматі open-space, щоб торговий зал виглядав привабливо для ритейлерів. Виявляйте гнучкість у переговорах: дайте орендні канікули на час ремонту, візьміть на себе частину витрат з утримання (охорона, прибирання) – у складні часи такі кроки допоможуть швидше здати об’єкт і зберегти орендаря.
Для інвесторів: Поточна ситуація на ринку відкриває можливості для довгострокових інвестицій у нерухомість. Зниження (або стабільно низькі) ціни на комерційні приміщення та землю означають, що зараз можна відносно недорого придбати об’єкт, розраховуючи на приріст вартості після стабілізації економіки та закінчення війни. Перспективними можуть бути невеликі офіси та магазини в центрі – їх легко буде здавати в оренду і продати в майбутньому. Сегмент житла залишається тихою гаванню: інвестиції в квартиру для подальшої здачі в оренду у Вінниці можуть приносити ~7-8% річних у доларовому еквіваленті, що перевищує ставки за валютними депозитами. Водночас інвесторам слід бути готовими утримувати актив протягом кількох років, поки ринок повністю не відновиться – швидкого прибутку наразі чекати не варто. У будь-якому разі, детально аналізуйте локальний попит і потенціал кожного об’єкта: успіх інвестиції значною мірою залежить від розташування та характеристик нерухомості. Зараз виграють ті, хто вкладає в реальну цінність – землю в перспективному районі, будинок з хорошим під’їздом та комунікаціями, комерційну нерухомість біля транспортних вузлів чи в густонаселеному кварталі. Дійте обережно, але рішуче, якщо знаходите справді вигідну пропозицію – такі шанси можуть не повторитися, коли ринок піде вгору.
Ринок нерухомості Вінниці в липні 2025 року демонструє відносну стабільність з окремими сигналами пожвавлення після турбулентності останніх років. Житлова нерухомість повільно дорожчає, що свідчить про збереження інтересу до безпечнішого житла в центральному регіоні. Це особливо помітно в сегменті квартир – як продаж, так і оренда утримуються на високому рівні, адже місто приваблює певну кількість переселенців, студентів та спеціалістів, які перебираються подалі від районів бойових дій, але не надто далеко від столиці. Комерційна нерухомість переживає перехідний період: інвестори і бізнес обережні в покупках, натомість охоче орендують потрібні площі, очікуючи стабільніших часів. Ця тенденція простежується в офісах (оренда зросла, продаж обмежений за кількістю угод, хоч і зрослий у ціні) та торговельних об’єктах (оренда втрималася на високому рівні, продаж трохи піднявся). Земля та промислові об’єкти зараз відстають – попит на них слабкий, що створює сприятливі можливості для вигідних придбань для тих, хто думає на перспективу. Для всіх учасників ринку зараз головне – уважно стежити за тенденціями, співставляти свої цілі з ринковими реаліями і приймати рішення на основі реальних даних та холодного розрахунку. Попри непрості умови, нерухомість залишається надійним активом, і грамотний підхід до її купівлі, продажу чи оренди дозволить використати поточну ситуацію собі на користь.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – липень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Вінниця.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело