Опубліковано: 03-09-2025 09:51
Станом на липень 2025 року ринок нерухомості міста Тернопіль демонструє змішані тенденції. Порівняно з груднем 2024 року ціни на житлову нерухомість підвищилися – зокрема, середня вартість вторинних квартир зросла приблизно на 7%, а орендні ставки на житло підскочили на 15%. Водночас у сегменті комерційної нерухомості спостерігається незначне зниження цін продажу при зростанні орендних ставок. Ціни на офісні та торговельні приміщення при продажу трохи просіли (на 2–4%), тоді як орендна плата за них зросла на 4–9%, що сигналізує про обережність бізнесу щодо купівлі, але готовність орендувати площі для діяльності. Сегмент промислово-складських об’єктів залишається найдешевшим: середня ціна метра тут найнижча, причому за останні півроку ще знизилась (~–5%), а оренда складських приміщень також дещо подешевшала (–12%), відображаючи обмежений попит. Ціни на приватні будинки в Тернополі трохи знизились (близько –5% за метр) – на відміну від деяких інших міст, де спостерігалося зростання, – можливо через специфіку локального попиту. Натомість найвідчутніші зміни сталися на ринку землі під забудову: вартість сотки зменшилася більш ніж на 20%, що вказує на продовження слабкого інтересу до інвестування в будівництво під час війни. Нижче представлено детальний аналіз кожного сегменту – житлового та комерційного – за видами операцій (продаж і оренда) з розбивкою за ключовими параметрами: розмірність об’єктів, клас та інші характеристики (для відповідних типів нерухомості). Усі ціни наведено в доларах США за 1 кв. м, а для землі – за 1 сотку (100 кв. м), на основі середньозважених показників по Тернополю.
Динаміка цін. На ринку вторинного житла Тернополя зафіксовано помірне зростання цін. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня вартість квадратного метра квартири станом на липень 2025 року складає близько $970/м², що приблизно на 7% вище, ніж у грудні 2024-го. Наприклад, якщо наприкінці 2024 м² вторинного житла коштував ~$907, то в липні 2025 – вже біля $973. Таке підвищення пояснюється відносною стабілізацією попиту: попри воєнні ризики, частина покупців продовжує інвестувати в готове житло, не бажаючи чекати новобудов. При цьому пропозиція обмежена (нових проєктів мало, а введення в експлуатацію сповільнене), що додатково підтримує ціни. В цілому ринок квартир поступово відновлюється, і хоча зростання вартості незначне, воно є сталим.
Розподіл за кількістю кімнат. Як і очікувалося, найвища ціна за метр спостерігається в малогабаритному житлі – однокімнатних квартирах. У липні їх середня ціна сягнула приблизно $1 009/м², тоді як у кінці 2024 року була близько $955. Таким чином, 1-кімнатні квартири подорожчали (~+5.6%), що зумовлено високим попитом на найменше житло – загальна вартість таких квартир є найдоступнішою, тож їх швидше купують. Вартість двокімнатних квартир наразі в середньому близько $995/м² (у грудні ~ $913, приріст ~+9%), а трикімнатних – орієнтовно $919/м² (було ~$862). Великі квартири (4 і більше кімнат) мають найнижчу ціну за метр – близько $817/м² (проти ~$759 раніше, +7.6%). Помітно, що зі збільшенням площі квартири ціна за квадратний метр знижується – більші помешкання дешевші в перерахунку на метр, оскільки їхня загальна сума вища, а коло покупців менше. За останні півроку всі сегменти житла дещо додали в ціні; найбільше – компактні квартири, трохи менше – великі за площею помешкання (хоча в нашому випадку двокімнатні зросли найбільше, що може вказувати на підвищений попит саме на житло для сімей).
Рис.1. Середня ціна продажу вторинних квартир у м. Тернопіль за розмірністю (кількістю кімнат), липень 2025 р. Значення округлені.
Розподіл за класом будинку. Тип будівлі істотно впливає на вартість житла, хоча різниця між класами дещо згладилась у поточних умовах. Найдорожче тримають ціну квартири підвищеної комфортності (елітне житло) – сучасні будинки з покращеним плануванням та якісними матеріалами. У Тернополі середня ціна “еліток” становить нині близько $960/м², що трохи вище грудневого рівня ($916). Приріст (+5%) пояснюється обмеженою пропозицією нових квартир високого класу та стабільним попитом з боку заможних покупців. Квартири масової сучасної забудови (економ-клас, переважно 2000-х років) продаються приблизно по $980/м², що на кілька відсотків більше, ніж було наприкінці 2024 (~$924). Найбільшу частку ринку все ж складає старий масив – масова забудова радянських часів (типові панельні та цегляні будинки 1960–80-х рр.): їх середня ціна зараз близько $950/м² (було ~$856, приріст +11%). Вартість старої дореволюційної забудови (історичні будинки початку XX ст.) сягає в середньому $1 010/м², що теж вище за грудневий показник ($916, +10%). Таким чином, клас будинку формує помітну різницю в ціні: квартири в елітних та новіших будинках майже вдвічі дорожчі за метр, ніж у застарілому житлі типу «хрущовок» чи садибних будиночків. Водночас у Тернополі цікава ситуація: історичне житло в центрі міста за ціною наблизилося до сучасного – можливо, через обмежену пропозицію і невелику вибірку угод, коли кілька дорогих об’єктів підтягнули середню ціну. Але загальна тенденція зберігається: найдорожчі за метр – нові комфортні квартири, найдешевші – типові старі помешкання.
Вплив поверховості. Традиційно, розташування квартири по вертикалі теж відбивається на її вартості. Найвищі ціни фіксуються на середніх поверхах – не перших і не останніх. Середня ціна таких квартир у Тернополі – близько $996/м², тоді як перший поверх дешевший – приблизно $940/м², а останній – близько $894/м². Перші поверхи менш привабливі для проживання через шум вулиці, підвищену вологість та безпекові міркування, тому їх продають із дисконтом. Останній поверх також оцінюється нижче через можливі проблеми даху, перегрів влітку тощо. У нашому випадку різниця в ціні між “комфортним” середнім поверхом і крайніми поверхами становить ~5–10%. За півроку ця різниця суттєво не змінилася – покупці, як і раніше, готові платити більше за зручний поверх, хоча при дефіциті пропозиції погоджуються і на перший чи останній, але за трохи нижчу ціну.
Загальні тенденції. Ринок оренди квартир у Тернополі пожвавився. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня орендна ставка станом на липень 2025 зросла до ~$6,2 за кв. м на місяць, що майже на 15% більше проти грудня 2024 (~$5,4/м²). Наприклад, оренда типової двокімнатної квартири площею 50 м² зараз обходиться ~$300 на місяць. Поступове здорожчання оренди зумовлене підвищенням попиту: до відносно безпечного Тернополя частково повертаються мешканці, а також прибувають переселенці з більш небезпечних регіонів, формуючи додатковий попит на найм житла. Одночасно пропозиція залишається обмеженою – багато власників або продали свої квартири, або самі проживають у них, тож вакантних варіантів небагато. Це штовхає орендні ставки вгору.
Розподіл за розміром квартири. Менші квартири забезпечують вищу орендну плату за метр – орендарі готові платити більше за компактне житло. У Тернополі однокімнатні квартири в середньому здаються по ~$7/м² на місяць, тоді як двокімнатні – по ~$6/м², а трикімнатні – ~$5/м². Найбільші квартири (4+ кімнат) зараз також орендуються приблизно по $7/м². Такий нетиповий показник для великого житла може пояснюватися малою вибіркою угод (лише кілька договорів оренди за півроку) та наявністю однієї-двох дорогих пропозицій, що підняли середню ставку. У цілому ж тренд зрозумілий: чим більша квартира, тим менше платять за кожен її метр, адже загальна місячна плата значно більша і не кожен орендар готовий її витрачати. З грудня 2024 року ставки зросли у всіх категоріях, найбільше для 1–2 кімнатних квартир, які найбільш затребувані орендарями.
Рис.2. Середня орендна ставка на квартири у м. Тернопіль за розміром (кількістю кімнат), липень 2025 р. (USD за кв. м на місяць). Значення округлені.
Розподіл за класом будинку. В оренді різниця між класами житла менш виражена, ніж у продажу, але певні відмінності є. Нові елітні будинки мають відносно невисоку орендну віддачу – орендна ставка таких квартир близько $5,9/м², тобто майже на рівні середньоринкової. Причина в тому, що елітні квартири зазвичай великі за площею і дорого коштують у сумі, тому орендарів на них менше. Натомість старі радянські будинки часто здаються дорожче за метр (приблизно $6,2/м²), оскільки більшість орендованих “хрущовок” – це малогабаритні квартири, сумарно недорогі й популярні серед наймачів. Сучасна масова забудова (економ-клас) демонструє чи не найвищу ставку – близько $6,45/м². А історична дореволюційна забудова в центрі приносить власникам ~$6,24/м², що теж доволі багато. Отже, діапазон орендних ставок за класами невеликий – приблизно $6–6,5/м². Ключову роль для орендаря зазвичай грає розмір та стан квартири, а не престижність будинку. Від грудня всі класи житла подорожчали більш-менш рівномірно, за винятком, можливо, елітного сегменту (який зріс найменше через слабший попит на дорогі великі квартири).
Вплив поверху на орендну плату. Для оренди житла також спостерігається залежність ціни від поверху, хоча менш різка, ніж при продажу. Найзручніші для орендарів – середні поверхи: такі квартири наймають приблизно по $6,2/м². Перші поверхи трохи дешевші – близько $6,0/м², а останні – на рівні $6,1/м². Різниця незначна (до ~8%), адже для орендаря фактор поверху не такий критичний у короткостроковій перспективі. У порівнянні з минулим роком цей розрив майже не змінився – орендарі так само надають перевагу середнім поверхам, але за дефіциту пропозиції готові знімати й крайні, хоча й за трохи меншу плату. В цілому ринок оренди квартир Тернополя наразі «ринок орендодавця»: попит перевищує пропозицію, тож власники диктують умови.
Ринкові умови і динаміка. Сегмент купівлі-продажу офісної нерухомості в Тернополі переживає незначний спад. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна продажу офісних приміщень станом на липень 2025 року склала близько $1 060/м², що на ~2–3% нижче рівня грудня 2024 (тоді було близько $1 087). Фактично ціни трохи просіли і зараз стагнують. Зниження вартості офісів пояснюється слабким попитом на придбання комерційних площ: бізнес в поточних умовах дуже обережний щодо капітальних інвестицій і часто відкладає купівлю офісів до стабілізації ситуації. Воєнні та економічні ризики змушують компанії радше орендувати, ніж витрачати значні кошти на купівлю власних приміщень. Водночас частина власників, які потребували продати офісну нерухомість, були змушені трохи знизити ціни, щоб залучити покупців. У результаті маємо невеликий надлишок пропозиції над платоспроможним попитом і плавне зниження цін.
Вартість за площею. Найдорожче за квадратний метр обходяться невеликі офіси. Приміщення площею до 100 м² продаються в середньому по ~$1 111/м², адже це, як правило, компактні офісні блоки чи квартири, переобладнані під офіс у центрі міста – на них є попит і їх легше продати. Більші офіси стають дешевшими за метр: приміщення 100–300 м² оцінюються близько $979/м², а сегмент 300–500 м² – орієнтовно $905/м². Для дуже великих об’єктів тенденція порушується: офісні площі 500–1000 м² у нашій вибірці показали високу середню ціну (~$1 140/м²), що пов’язано з поодинокими угодами (лише кілька продажів, серед яких міг бути якісний об’єкт за високою ціною). Натомість об’єкти понад 1000 м² продаються найдешевше – в середньому по $598/м², адже такі великі площі потребують значних коштів і специфічного покупця. Загалом принцип схожий: дрібні об’єкти дорожчі за метр через більшу ліквідність, середні – найдешевші, а дуже великі – десь посередині (значення можуть коливатися залежно від конкретних пропозицій). Порівняно з груднем 2024 року ці пропорції суттєво не змінились, хіба що в категорії 500–1000 м² спостерігався нетиповий сплеск ціни через одиничний дорогий продаж.
Рис.3. Середня ціна продажу офісних приміщень у м. Тернопіль за площею, липень 2025 р. (USD за кв. м). Значення округлені.
Типи офісних об’єктів. Офісна нерухомість включає як окремо розташовані будівлі, так і вбудовані приміщення (офіси в житлових будинках, бізнес-центрах тощо). У Тернополі наразі більшість угод – це продаж саме приміщень у складі будівель (наприклад, колишніх квартир або блоків в адмінбудівлях). Середня ціна таких вбудованих офісів близько $1 080/м², тоді як будівлі цілком (особняки, особисті офісні будинки) продаються трохи дешевше – ~ $1 040/м². Це логічно, адже окремі будівлі зазвичай більші за площею і можуть потребувати більше інвестицій на купівлю, тому за метр їх ціна менша. В нашій вибірці дані про продажі офісів у класичних бізнес-центрах відсутні (не було угод за півроку), що теж свідчить про обережність інвесторів. Загалом на ринку офісів зараз перевага на боці покупця: якщо хтось має можливість вкладати – можна знайти приміщення за привабливою ціною. Проте таких інвесторів мало, тому продавці мусять іти на поступки.
Стан ринку та ціни. На відміну від продажу, ринок оренди офісів у Тернополі проявляє певне пожвавлення. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня орендна ставка офісних площ в липні 2025 року становить близько $6,6 за кв. м на місяць, що на 9% вище, ніж у грудні 2024 ($6,0/м²). Бізнес, не бажаючи інвестувати в купівлю, натомість активніше орендує готові офіси, щоби забезпечити свою діяльність за нинішніх умов. Попит на оренду підживлюють, зокрема, релоковані з прифронтових зон підприємства, представництва, а також місцевий малий бізнес, який починає відновлюватися. Пропозиція офісів в оренду поки достатня, хоча найкращі приміщення (невеликі, в центрі) розбирають швидко. В результаті орендні ставки помірно зростають.
Залежність ставки від площі. Найвищу плату за метр платять за малі офіси. Приміщення площею до 100 м² у Тернополі орендуються в середньому по ~$6,9/м² на місяць. Невеликі офіси в центрі цінуються, бо їх загальна орендна плата невелика і доступна для багатьох компаній. Середні за розміром офіси (100–300 м²) здаються по ~$5,9/м², а великі (300–500 м²) – приблизно по $6,0/м². В категорії 500–1000 м² ставка теж близько $6,0/м², тобто різниця між середніми та великими об’єктами несуттєва. Найменшу ставку мають дуже великі площі понад 1000 м² – близько $4,5/м². Отже, дрібні офіси дорожчі за метр, а оренда великих площ вигідніша в перерахунку на метр (орендарі великих офісів зазвичай отримують знижки за обсяг). Змін за півроку тут небагато: хіба що для категорії 500–1000 м² бачимо зростання (було ~$4,9, стало $8,8) через появу попиту на кілька об’єктів цього сегмента. В інших категоріях ставки або трохи підросли, або залишились на тому ж рівні.
Рис.4. Середня орендна ставка офісної нерухомості у м. Тернопіль за площею, липень 2025 р. (USD за кв. м на місяць). Значення округлені.
Попит на різні типи об’єктів. В оренді офісів найпопулярніші теж невеликі вбудовані приміщення – колишні квартири або офісні блоки до 100–200 м² у центрі міста. Орендарі віддають перевагу їм через нижчі витрати та зручність розташування. Орендні ставки таких об’єктів ($6–7/м²) близькі до максимальних. Офіси у великих бізнес-центрах (якщо такі пропонуються) можуть мати схожу ставку, але вибір у Тернополі обмежений. Окремі будівлі під офіс орендуються рідше – як правило, це більші площі для установ чи компаній, і ставка за ними трохи нижча за рахунок обсягу (для нашої вибірки окремі будівлі ~ $6/м², проти $6,3/м² для приміщень у будинках). В цілому діапазон орендних ставок на офіси невеликий, і якість приміщення, ремонт, наявність парковки можуть впливати на ціну більше, ніж формальний тип об’єкта.
Пропозиція для орендодавців і орендарів. Власники офісної нерухомості зараз частіше йдуть на довгострокову оренду замість продажу, щоб отримувати дохід і перечекати несприятливий період. Для них важливіше знайти надійного орендаря на великий термін, ніж підвищувати ставку. Орендарям же поточний ринок пропонує можливість зафіксувати відносно невисоку ціну на довгий строк, оскільки власники цінують стабільність. Тим, хто шукає невеликий офіс, варто поквапитись – найкращі варіанти розбирають швидко. Великі ж компанії можуть розраховувати на знижки при оренді значних площ.
Динаміка і тенденції. На ринку торговельної (комерційної) нерухомості Тернополя також спостерігається невелика корекція цін вниз. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна продажу торгових (street-retail) приміщень у липні 2025 становить близько $1 056/м², що на 3,9% менше, ніж у грудні 2024 ($1 099/м²). Цей сегмент відчув схожий тиск, як і офісний: купівельна активність бізнесу низька, інвестори не поспішають вкладати кошти у придбання магазинів чи кафе в умовах невизначеності. Протягом останніх місяців відбувалися переважно поодинокі угоди з продажу невеликих торговельних об’єктів – власники, яким терміново потрібні кошти, знижували ціни, аби знайти покупця. В результаті ціни трохи просіли. Водночас катастрофічного падіння немає: багато власників просто утримують такі об’єкти, очікуючи кращих часів, якщо немає нагальної потреби продавати. Таким чином, ринок торговельної нерухомості перебуває у відносній рівновазі з незначним переважанням пропозиції над попитом і невеликим зниженням вартості активів.
Вплив площі на ціну. Найдорожчими залишаються дрібні торгові приміщення – невеликі магазини, відділення, кафе площею до 100 м². Вони зараз продаються в середньому по ~$1 150/м². Це зрозуміло, адже street-retail формату «малий магазинчик» у прохідному місці завжди матиме попит і його легше продати. Об’єкти середнього розміру (100–300 м²) трохи дешевші – близько $943/м² (раніше було ~$1 080, тобто просіли сильніше за інші). У сегменті 300–500 м² спостерігається вища середня ціна ~$1 038/м² (у грудні було ~$825). Це нетиповий стрибок, що, ймовірно, спричинений продажем якоїсь прибуткової торговельної точки (наприклад, готового бізнесу супермаркету), яка підняла середнє значення для цієї категорії. Великі комерційні площі 500–1000 м² продаються дешевше – в середньому по $489/м², а дуже великі об’єкти >1000 м² – приблизно $676/м². Великі приміщення (склади-магазини, торгові центри) мають нижчу ціну за метр через обмежене коло потенційних покупців і значні сумарні інвестиції. Отже, загальна картина така: найдорожчий метр у невеликих торгових точках, найдешевший – у великих комерційних комплексах. За півроку цінові градації трохи змінилися через поодинокі угоди, але принцип лишився: дрібний street-retail найдорожчий, далі йдуть середні магазини, а великі площі – з дисконтом за розмір.
Рис.5. Середня ціна продажу торговельної нерухомості (street-retail) у м. Тернопіль за площею, липень 2025 р. (USD за кв. м). Значення округлені.
Локація та формат об’єктів. Вартість торговельної нерухомості значною мірою залежить від місця розташування. Найдорожче цінуються приміщення в центральних районах на перших поверхах будинків – вони мають максимальний пішохідний трафік. Такі об’єкти (30–100 м²) можуть продаватися і по $1 300–1 500/м² за сприятливих умов. Натомість МАФи, ролети та павільйони (невеликі окремі кіоски) навіть у прохідних місцях мають трохи нижчу ціну за метр (у нашій вибірці середня ~$950/м²), оскільки їхній формат менш капітальний і права на землю під ними обмежені. Окремо розташовані будівлі комерційного призначення (павільйони, магазини) площею до 100 м² демонструють середню ціну близько $1 137/м², що співставно із вбудованими об’єктами. Приміщення у торговельних центрах Тернополя продавалися мало, але поодинокі дані вказують на високі ціни ($1500+ за метр для невеликих торговельних площ у ТЦ). Таким чином, для покупця торговельної нерухомості Тернополя зараз є вибір: відносно недорогі великі об’єкти на околицях або дорогі компактні приміщення в центрі – залежно від цілей інвестування.
Загальна ситуація. Ринок оренди торговельних площ у Тернополі в цілому стабільний, із невеликою тенденцією до зростання цін. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ставка оренди street-retail приміщень у місті становить близько $8,85/м² на місяць (було ~$8,47 у грудні, +4–5%). Попит на оренду комерційних площ підтримується роздрібним бізнесом – після відносного затишшя кінця 2022 – початку 2023 років підприємці знову відкривають торгові точки, кав’ярні, заклади послуг. Тернопіль як тилове місто став прихистком для деяких релокованих бізнесів, що теж стимулює попит на оренду магазинів. Проте орендодавці поводяться стримано: довгострокові контракти часто переглядаються, нові угоди укладаються з помірним підвищенням ставки, аби не відлякати потенційних наймачів. В результаті маємо невелике зростання орендних ставок і доволі жвавий ринок оренди – вакантні якісні приміщення довго не простоюють.
Ставка залежно від площі. Невеликі комерційні приміщення (до 100 м²) орендуються найдорожче – близько $9,0/м² на місяць. Майже такий самий рівень мають і категорії 100–300 м² та понад 1000 м² ($9/м²). Натомість середні площі 300–500 м² у нашій вибірці показали нижчу середню ставку – всього ~$5,5/м². Це можна пояснити тим, що до цієї групи належали переважно приміщення на окраїнах або цокольні/непривабливі локації, які здавалися дешево (неповна вибірка). В категорії 500–1000 м² середня ставка склала $8,8/м², що значно вище, ніж було ($4,9) – ймовірно, до цієї групи додалися якісь великі, але добре розташовані об’єкти, наприклад, оренда супермаркету. Загалом діапазон орендних ставок дуже широкий – від $5 до $10 за метр, і він залежить не лише від розміру, а й від місця, стану та призначення об’єкта. В середньому ж дрібний і великий бізнес у Тернополі орендують площі за ставками близько $8–9/м².
Рис.6. Середня орендна ставка торговельної нерухомості (street-retail) у м. Тернопіль за площею, липень 2025 р. (USD за кв. м на місяць). Значення округлені.
Формати і локації оренди. Більшість угод оренди відбувається з невеликими магазинами та закладами у центрі і спальних районах. Ставки $8–12/м² – типові для вулиць з хорошим трафіком. Кіоски та МАФи масово не здаються (багато демонтовано останніми роками), але поодинокі випадки оренди показують високі ставки за метр (до $10–16/м²), оскільки йдеться про дуже малу площу. Оренда великих площ (складських магазинів, супермаркетів) часто обговорюється індивідуально – для таких об’єктів ставки нижчі ($4–6/м²), бо орендар зазвичай бере довгостроково і може торгуватися. Приміщення в ТРЦ здаються за окремими умовами (зазвичай дорожче середнього, з прив’язкою до виторгу), тому у статистиці не враховані. Загалом, орендний ринок комерційних площ Тернополя наразі є доволі гнучким: власники готові надавати короткострокові пільги чи канікули для залучення клієнтів, але базові ставки утримують на рівні докризового 2021 року, а подекуди й вищому.
Середні ціни і тренди. Промислово-складська нерухомість (склади, виробничі приміщення) у Тернополі залишається найдешевшим сегментом за вартістю квадратного метра, і попит на нього доволі обмежений. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на липень 2025 року середня ціна продажу таких об’єктів становила всього ~$223/м², що на 4–5% менше, ніж у грудні 2024 ($233/м²). Фактично, ціни стагнують на низькому рівні. Частково це зумовлено тим, що Тернопіль не є великим промисловим хабом, а війна і економічна криза скоротили кількість виробництв і логістичних компаній, готових інвестувати в купівлю складських площ. Більшість угод – це перепродаж старих складів або дрібних майстерень за невисокими цінами, іноді навіть за ціною землі. Власники великих промислових комплексів здебільшого не поспішають продавати за безцінь, тому ринок малоліквідний: об’єкти можуть висіти в продажу довго, а угоди відбуваються, коли продавець суттєво скидає ціну чи трапляється специфічний покупець.
Залежність ціни від розмірів. Невеликі складські приміщення (до 500 м²) продаються дещо дорожче за середній ринок – зараз приблизно по $491/м². Це можуть бути об’єкти під СТО, майстерню чи склад для малого бізнесу, на які є хоч якийсь платоспроможний попит, тому вони тримають ціну. Складські комплекси 500–1000 м² мають найнижчу середню ціну – близько $148/м², адже такі великі площі найважче продати (потребують значних коштів і специфічного покупця). Дуже великі промислові об’єкти (понад 1000 м²) продаються трохи дорожче, ніж середні – орієнтовно $120м². Це пояснюється тим, що серед них трапляються більш сучасні або оснащені виробничі площі, які цінуються дорожче, тож їх ціна за метр трохи вища за «голі» склади середнього розміру. Загалом принцип такий самий: дрібні об’єкти дорожчі за метр через ліквідність, середні – найдешевші, а великі – займають проміжне положення. Порівняно з кінцем 2024 року істотних змін по категоріях немає – хіба що малі склади у нашій вибірці показали вищу ціну через окремі дорогі продажі, але вибірка невелика і це радше виняток, ніж правило.
Рис.7. Середня ціна продажу промислово-складських об’єктів у м. Тернопіль за площею, липень 2025 р. (USD за кв. м). Значення округлені.
Продаж за типом об’єкта. В промислово-складському сегменті можна виокремити дві основні категорії: виробничі об’єкти (цехи, заводські будівлі) та складські приміщення (ангари, складські бокси). У Тернополі середня ціна виробничих будівель дещо вища – близько $285/м², тоді як склади продаються в середньому по $161/м². Це співвідношення логічне: промисловий об’єкт може мати підведені комунікації, електромережі, кран-балки тощо, що підвищує його вартість, тоді як склад – це зазвичай проста споруда під зберігання, часто на околиці. Ціни в обох категоріях за півроку просіли приблизно однаково (на 3–5%), тож різниця між ними збереглася. Для продавців цього сегменту зараз непрості часи – попит точковий, тому щоб продати, потрібно або мати унікальний об’єкт (наприклад, діючий виробничий комплекс із обладнанням), або суттєво знижувати ціну до рівня, привабливого для малого бізнесу.
Стан ринку оренди. Орендні ставки на складські та виробничі приміщення у Тернополі залишаються стабільними і низькими. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ставка оренди в липні 2025 становить близько $2,5 за кв. м на місяць, що лише трохи менше, ніж було наприкінці 2024 (~$2,9/м²). Тобто, по суті орендні ставки не змінилися – ринок і так перебував на «дні». Оренда, наприклад, складу площею 500 м² обходиться всього в ~$1 250 на місяць, що є доволі доступно. Сектор логістики та виробництва зараз не демонструє бурхливого росту – попит на склади підтримується лише базовими потребами (зберігання товарів місцевого бізнесу, релокація окремих підприємств із зони бойових дій), але й надлишку бажаючих немає. Для орендодавців цього сегменту важливіше знайти надійного орендаря на тривалий період, ніж підвищувати ставку, тому вони не переглядали ціни навіть попри інфляцію. Орендарі ж користуються цим: багато хто переуклав довгострокові договори оренди складів на старих умовах або з мінімальним підвищенням, закріпивши собі низькі витрати.
Вплив площі на орендну ставку. Як і при продажу, дрібні приміщення дорожчі за метр: склади площею до 500 м² здаються приблизно по $2,8/м². Більш просторі 500–1000 м² – в середньому по $2,7/м², а великі площі понад 1000 м² – найдешевші, близько $2,1/м². Тобто, якщо компанія орендує, наприклад, ангар на 2000 м², вона може розраховувати на нижчу ставку за метр, ніж маленький склад під невеликий магазин. Ця градація пов’язана з тим, що великими обсягами оренди можна торгуватися за знижку. Порівняно з кінцем 2024 року ставки у кожній категорії якщо і змінилися, то незначно – орендодавці лишили їх на колишньому рівні, щоб утримати орендарів. В нашій вибірці помітно хіба що зниження для групи >1000 м² (було ~$3,0, стало ~$2,1), але це може бути наслідком того, що в 2024 орендувався відносно якісний великий об’єкт, а в 2025 його контракт закінчився і нових таких нема.
Оренда за типом об’єкта. Виробничі приміщення дещо дорожчі в оренді, ніж склади. Наприклад, орендна плата за заводський цех чи майстерню може становити ~$3,0/м², тоді як за простий склад – близько $2,0/м². Це пояснюється тим, що виробничі приміщення часто мають кращу інфраструктуру (опалення, вентиляцію, підведені значні електричні потужності), що цінується орендарями. Натомість «голий» склад – це мінімум зручностей, тож і платять за нього менше. В нашій статистиці друга половина 2024 року показувала протилежне співвідношення (склади дорожчі за виробничі), але станом на липень 2025 все встало на свої місця: є певний попит саме на невеликі виробничі площі від локального бізнесу (ремонтні цехи, харчове виробництво тощо), тому вони відносно дорожчі. Загалом, однак, рівень цін на оренду складів/цехів залишився практично незмінним – орендодавці розуміють, що підвищувати немає куди, бо інакше приміщення просто пустуватиме. Для бізнесу, якому потрібен склад чи виробнича база, зараз сприятливий момент – ставки мінімальні і можна укладати тривалі договори на вигідних умовах.
Загальні тенденції і ціни. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня вартість 1 кв. м приватного будинку (домоволодіння) в Тернополі у липні 2025 року становить близько $780, що приблизно на 5% менше, ніж у грудні 2024 (~$820/м²). Таким чином, ціни на будинки дещо знизилися. Це відрізняється від загальнонаціональної тенденції, де в багатьох регіонах спостерігалося зростання вартості котеджів. Вочевидь, у Тернополі попит на готові будинки трохи просів, можливо, через високу базову вартість таких об’єктів і обмежену кількість заможних покупців. З іншого боку, падіння цін стримується низкою факторів: частина людей все ж шукає більше простору або власне подвір’я і готова купувати готовий будинок, не бажаючи чекати чи ризикувати будівництвом нового житла під час війни. Також свою роль відіграє те, що обсяг пропозиції будинків обмежений – нових проєктів майже нема, а на вторинному ринку якісні будинки з’являються рідко. Це утримує ціни від різкого падіння: вони лишаються на відносно стабільному рівні, лише злегка коригуючись вниз.
Вплив площі будинку. Як і у випадку квартир, менші будинки дорожчі в перерахунку на метр. Будинки площею до 100 м² у Тернополі продаються в середньому по ~$817/м². Наприклад, невеликий будинок 80 м² може коштувати ~$65 тис., тобто $817 за метр – загальна сума відносно невелика, тому на такі об’єкти є попит (молоді сім’ї, пенсіонери, яким вистачає скромного житла). Будинки середнього розміру (100–300 м²) мають середню ціну близько $777/м², а великі будинки 300–600 м² – близько $652/м². Дуже великі особняки понад 600 м² у нашій вибірці практично не траплялися, але можна очікувати, що їх ціна за метр була б найнижчою (в районі $500/м² або навіть менше) – продати подібні маєтки найважче, їхня загальна вартість дуже висока. Отже, зменшення питомої ціни зі зростанням площі підтверджується: маленькі будинки дорожчі за метр, великі – дешевші. Порівняно з груднем 2024 року розклад цін за розміром майже не змінився: усі категорії будинків трохи просіли, причому найменші – навіть дещо більше (можливо, як реакція на їхнє попереднє подорожчання).
Рис.8. Середня ціна продажу приватних будинків у м. Тернопіль за площею, липень 2025 р. (USD за кв. м). Значення округлені.
Тип домоволодіння (клас будинку). Приватні домоволодіння дуже різноманітні за типами, і їхня вартість різниться в рази: від старої дачі до сучасного котеджу бізнес-класу. Найдорожчі за метр – звичайні міські будинки та таунхауси. У Тернополі середній рівень цін на таунхауси становить близько $800/м², а на типові окремі будинки – ~$820/м². Таунхауси цінуються, оскільки поєднують вигоди квартири (компактність, міські комунікації) і приватного будинку (власний вхід, невелику ділянку). Майже на тому ж рівні котируються сучасні котеджі – ~$740/м². В абсолютних цифрах котеджі більші за площею, тому їх загальна ціна висока, але якість будівництва, новизна та комфорт забезпечують їм пристойну вартість за метр. Звичайні будинки (масова забудова різних років) продаються в середньому по $820/м² (фактично в нашій вибірці цей показник збігається із загальним середнім по сегменту). Частина будинку (половина або квартира в двоквартирному будинку) – приблизно $790/м², тобто майже як цілий будинок, адже покупець все одно отримує окреме житло, хоча й із спільною ділянкою. Значно дешевше оцінюються дачі – в середньому близько $460/м²; фактично стару дачу часто продають за вартістю землі, майже не враховуючи будівлю. У Тернополі сегмент дач подешевшав найбільше (–20% за метр), що підтверджує їх низьку популярність: попит на садові будиночки мінімальний, тож продавці знижують ціну до рівня землі. Загалом можна ранжувати цінові рівні так: таунхауси і котеджі – верхній сегмент, типові будинки – середній рівень, дачі – нижній діапазон. У порівнянні з 2024 роком найбільше змінилися ціни на таунхауси (знизилися на ~17%) – можливо, цей дорогий сегмент був переоцінений і тепер скоригувався. Ціни на звичайні будинки та котеджі впали несуттєво (~3–5%), а на дачі залишилися майже без змін у абсолютних показниках (вони і так дуже низькі, а деякі продавці просто зняли їх з продажу до кращих часів).
(Примітка: показник «поверховість» для приватних будинків не розглядається, адже йдеться про цілі домоволодіння; більшість із них 1–2-поверхові, і інколи дані про поверх не зазначені.)
Динаміка цін. Найбільш виражені зміни з грудня 2024 року відбулися на ринку земельних ділянок під індивідуальну житлову забудову. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна сотки (100 кв. м землі) у Тернополі помітно знизилась – з приблизно $4 245/сотка до $3 299/сотка, тобто падіння склало близько –22%. Такий значний спад свідчить про продовження слабкого попиту на землю. Під час війни і економічної нестабільності мало хто наважується будувати новий будинок – більшість потенційних забудовників або купує готове житло, або відкладає плани на майбутнє. До того ж, ряд власників, що володіють землею, готові скидати ціну, аби лише продати ділянку і отримати гроші (через потребу в коштах чи зміну життєвих обставин). Як наслідок, на ринку землі спостерігається надлишок пропозиції над попитом і суттєве просідання цін. Для покупців, навпаки, тепер настали сприятливі умови: можна придбати землю для забудови значно дешевше, ніж це було торік, особливо торгуючись із продавцями, що прагнуть швидкого продажу.
Цінові відмінності за розміром ділянки. Ситуація з цінами на землю не зовсім стандартна. Зазвичай менші за площею ділянки дорожчі за сотку, адже їх можуть купувати під індивідуальне будівництво, і загальна сума виходить доступнішою. Проте в липні 2025 року дані показують іншу картину: найвищу середню ціну за сотку мають дуже великі ділянки (>30 соток) – близько $4 337/сотка, тоді як невеликі наділи до 15 соток – в середньому $3 432/сотка, а середні (15–30 соток) – лише $2 388/сотка. Такий, на перший погляд, парадокс пояснюється наявністю в вибірці декількох дуже вигідно розташованих великих пропозицій, які суттєво підтягнули середній показник для категорії >30 соток (можливо, йдеться про масштабні ділянки біля міста чи з комерційним потенціалом). Натомість малі ділянки до 15 соток – які зазвичай бувають дорожчими за метр – у Тернополі зараз мали середню ціну нижчу, бо багато таких наділів пропонувалося на околицях або в приміських зонах без комунікацій. Середні за розміром ділянки (15–30 соток) показали найнижчу ціну, оскільки там не було жодного «елітного» об’єкту, а навпаки – кілька віддалених ділянок потягнули середнє вниз. Ситуація відрізняється від грудневої: тоді найвищу ціну за сотку мали якраз найменші наділи (~$4 244), а найбільші (>30 соток) – хоча й мали низький попит – через 1–2 дорогі об’єкти показали середню ~$7 196/сотка (тобто вибірка була ще менш репрезентативною). Наразі ж можна зробити обережний висновок: типова ринкова вартість землі в Тернополі коливається в межах $2 000–3 500 за сотку, а більші значення чи аномалії залежать від характеристик конкретної ділянки.
Рис.9. Середня ціна продажу земельних ділянок під житлову забудову у м. Тернопіль за розміром, липень 2025 р. (USD за сотку). Значення округлені.
Інші фактори, що впливають на ціну землі. Окрім розміру, на вартість ділянки дуже впливає локація (відстань до міста, інфраструктура). Центральні та ближні до міста наділи традиційно найдорожчі, в той час як земля на околицях чи в передмістях дешевша через гіршу доступність. Також важливі наявність комунікацій (електрика, газ, вода) – ділянки з підведеними мережами продаються значно дорожче. Ціни в нашій вибірці можуть не відображати повністю цих нюансів через усереднення. Але загальна картина така, що зараз покупці землі можуть знайти вигідні варіанти: продавці готові торгуватися і надавати знижки. Для продавців ситуація важка – якщо немає нагальної потреби, багато хто просто відклав продаж на майбутнє, адже поточні ціни їх не влаштовують.
У сучасних умовах кожен сегмент ринку нерухомості має свої ризики і можливості. Нижче наведено кілька рекомендацій для різних категорій учасників:
За підсумками періоду грудень 2024 – липень 2025 ринок нерухомості Тернополя показав змішану динаміку. Житловий сегмент почав обережне відновлення: квартири на вторинному ринку додали в ціні кілька відсотків, особливо затребуваними залишаються однокімнатні і двокімнатні оселі. Оренда житла зросла ще відчутніше – високий попит на фоні обмеженої пропозиції підштовхнув ставки вгору на 10–15%. Це сигнал для інвесторів, що вкладення в готове житло для оренди зараз можуть забезпечити підвищену дохідність.
Комерційна нерухомість натомість відчуває тиск: ціни продажу офісів і торговельних приміщень трохи знизились, відображаючи обережність бізнесу та небажання витрачати капітал. Орендні ставки в цих сегментах, навпаки, підросли, що свідчить про певне пожвавлення підприємницької активності – компанії готові орендувати площі для роботи, але поки не купувати. Ринок складської нерухомості залишається на “дні”: і ціни продажу, і оренда практично не змінилися (незначне зниження в межах похибки). Складські та промислові об’єкти – найдешевші на ринку, і попит на них обмежений, що, втім, створює переваги для бізнесів, які можуть дешево забезпечити собі виробничі чи логістичні площі.
Сегмент приватних домоволодінь у Тернополі пережив невеликий спад цін. Попит на готові будинки існує (особливо на компактні та середні за розміром), але він невисокий, тому середня ціна метр квадрата будинку дещо зменшилася. Проте обмежена пропозиція якісних будинків стримує сильніше падіння – фактично ціни “дрімають”. Покупці придивляються до будинків, але часто обирають квартиру або чекають, поки ситуація проясниться. Це означає, що ринок котеджів зараз збалансований, без перегріву, і хороші об’єкти все одно знаходять свого клієнта, тоді як другорядні можуть довго чекати покупця.
Найбільші зміни відбулись на ринку землі під забудову. Через відсутність будівельного буму та загальну невпевненість інвесторів, попит на земельні ділянки впав, і ціни суттєво просіли (близько –20% за півроку). Наразі це сегмент покупця: вибір великий, ціни найнижчі за останні роки, і продавці готові поступатися. Для тих, хто планує будувати в майбутньому, нині може бути слушна нагода придбати землю дешевше. Але варто пам’ятати, що окупність таких інвестицій настане нескоро – до кінця війни і відновлення економіки ринок землі навряд чи піде в гору.
Підсумовуючи, нерухомість Тернополя поступово адаптується до умов воєнного часу. Житло тримається відносно стійко і навіть дорожчає у найбільш ліквідних сегментах, що свідчить про збереження базового попиту на нього. Комерційні об’єкти переживають перерозподіл пріоритетів: купувати ризикують одиниці, зате орендувати готові площі готові більшість, аби підтримати бізнес-процеси. Земля та інші довгострокові активи поки що «в аутсайдерах». Для учасників ринку зараз головне – тверезо оцінювати ризики і можливості. Продавцям варто бути гнучкими у ціноутворенні, покупцям – користуватися моментом для вигідних угод у перспективних сегментах, а орендарям і орендодавцям – будувати довгострокові відносини, враховуючи, що стабільність нині цінується більше, ніж миттєва вигода. Тернопільський ринок нерухомості, попри всі виклики, залишається активним і пропонує варіанти для різних стратегій – від консервативного збереження капіталу в житлі до спекулятивного пошуку дешевих активів з розрахунком на майбутнє зростання. З огляду на нинішні тренди, можна очікувати, що поступова поляризація ринку триватиме: найякісніша й найліквідніша нерухомість утримуватиме або підвищуватиме свою ціну, тоді як вторинні, периферійні активи можуть і далі дешевшати або стояти без руху. Для всіх гравців рекомендація одна – уважно стежити за економічною ситуацією та діяти зважено, адже ринок нерухомості зараз тісно залежить від розвитку загальної ситуації в країні.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – липень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Тернопіль.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело