Опубліковано: 15-09-2025 10:19

За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на серпень 2025 року середня ціна пропозиції на вторинному ринку квартир в Україні становить близько $1144 за м². Це приблизно на 7% вище, ніж було наприкінці 2024 року (у грудні 2024 середній показник складав ~$1066/м²). Таким чином, за перші вісім місяців 2025 року спостерігається помірне зростання цін. Водночас загальний обсяг пропозиції на вторинному ринку дещо скоротився: з орієнтовно 230 тисяч оголошень у грудні 2024 до близько 210 тисяч у серпні 2025 (мінус ~8%). Невелике зменшення кількості виставлених на продаж квартир частково стримувало більш різке подорожчання, адже менша пропозиція підтримує баланс ринку.

У цілому ринок продовжує поступово відновлюватися після шоків початку війни. Ціни на вторинне житло зростали переважно на початку 2025 року, а до літа – стабілізувалися. В доларовому еквіваленті рівень цін повернувся до показників початку 2024 року (близько $1100–1150 за м²). Важливо врахувати, що фіксований курс гривні протягом цього періоду означав: підвищення гривневих цін в основному компенсувалося інфляційними факторами, тоді як у доларах США ціни залишалися відносно стабільними.

Для довідки: популярні пошукові запити на кшталт «аналіз первинного ринку нерухомості» свідчать про значний інтерес до теми житлового ринку. Однак у цьому матеріалі розглядається саме вторинний ринок житла України – сегмент готових квартир, що вже були в експлуатації. Нижче представлено детальний аналіз його цінових трендів у регіональному та інших розрізах за період грудень 2024 – серпень 2025, а також актуальні показники станом на серпень 2025.

Регіональні відмінності цін

Найдорожчим регіоном традиційно залишається м. Київ. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна пропозиції у столиці станом на серпень 2025 року становить близько $2061 за м², що більш ніж удвічі перевищує середній показник по країні. Для порівняння, середня ціна по інших регіонах України (без урахування Києва) – приблизно $975/м². Столиця концентрує в собі значну частку елітного житла (особливо в центральних районах, де вартість окремих об’єктів сягає $3000–3500 за м²), тому утримує першість за ціновими рівнями.

Рис.1. Середня ціна продажу вторинних квартир в доларах США. Значення округлені.

Західні та окремі центральні області України вирізняються відносно високими цінами на вторинне житло, що пов’язано з безпечнішою ситуацією та міграцією населення в ці регіони. Зокрема, в Львівській області середня ціна квартир на вторинному ринку становить близько $1485/м², у Закарпатській – близько $1464/м². Це найвищі показники після столиці. Дещо нижчі, але теж високі середні ціни зафіксовані у відносно спокійних регіонах центральної та західної частини країни: наприклад, Чернівецька обл. – близько $1181/м², Вінницька обл. – приблизно $1123/м². Для порівняння, Одеська область (включно з м. Одеса) має середню ціну на рівні ~$1133/м² – також один із найвищих показників, хоча й дещо поступається західним лідерам.

Східні та південні регіони, що знаходяться поблизу зони бойових дій, демонструють найнижчі ціни та мінімальну ринкову активність. Наприклад, у Донецькій області середня вартість вторинного житла становить лише близько $262/м², у Херсонській – близько $445/м², у Запорізькій – на рівні $528/м². Подібні низькі значення (менше $600 за квадратний метр) характерні також для Сумщини, Миколаївщини та інших прифронтових областей. Фактично, ринок житла там зараз «заморожений»: через небезпеку значна частина потенційних покупців та інвесторів не розглядають нерухомість у цих зонах, угоди поодинокі, а продавці, які все ж виходять на ринок, змушені виставляти дуже привабливі (низькі) ціни.

Таким чином, географічна диференціація на ринку вторинного житла надзвичайно висока. У відносно безпечних регіонах (передусім на заході та частково в центрі країни) житло дорожчає або тримається на високому рівні — тут середні ціни коливаються переважно в діапазоні $1000–1500/м². Натомість на прифронтовому сході й півдні середні ціни в кілька разів нижчі (часто менше $600/м²), і пропозиція там обмежена. Очікується, що така регіональна різниця зберігатиметься, доки ситуація з безпекою кардинально не зміниться: попит і надалі буде сконцентрований у відносно стабільних областях.

Ціни за типом територіальної громади

Аналіз даних підтверджує, що тип громади помітно впливає на рівень цін вторинного житла. На перший погляд, очікувалося б, що квартири у великих містах повинні коштувати найдорожче. Однак, за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на середину 2025 року найвища середня ціна 1 м² зафіксована у сільських територіальних громадах – близько $1059/м² (серпень 2025). Для порівняння, у міських громадах (обласні центри, великі та малі міста) цей показник становить приблизно $977/м², а в селищних громадах – лише близько $807/м².

Рис.2. Середня ціна продажу вторинних квартир в доларах США по типу громад. Значення округлені.

Такий нетиповий результат (коли сільська місцевість випереджає за ціною міста) пояснюється специфікою класифікації громад. Річ у тім, що до категорії «сільські територіальні громади» часто відносяться населені пункти, розташовані за межами великих міст, але водночас це можуть бути престижні передмістя, селища з елітною забудовою чи курортні населені пункти. Саме в таких локаціях останнім часом активно будуються дорогі котеджі, таунхауси і багатоповерхівки комфорт- та бізнес-класу, що й тягне середню ціну по сільських громадах вгору. Натомість «селищні» громади здебільшого не мають ні вигідного розташування поблизу мегаполісів, ні розвиненої інфраструктури. Тому житло у селищах виявляється найменш дорогим сегментом ринку (близько $800 за м²).

Ця тенденція спостерігалася й раніше: наприклад, у першому кварталі 2025 року середня ціна в сільській місцевості перевищувала $1000/м², тоді як у міських громадах була на рівні ~$940, а в селищних – близько $790. Отже, передмістя великих міст продовжують підтримувати високий ціновий рівень у номінально «сільському» сегменті. Утім, якщо говорити про кількість угод та пропозицій, то міські громади залишаються домінуючими: більшість угод купівлі-продажу відбувається саме у містах. Надалі, ймовірно, саме великі міста визначатимуть основні тенденції вторинного ринку, хоча «дорогі села» поблизу мегаполісів теж роблять вагомий внесок у загальну картину цін.

Вплив кількості кімнат (розмірності квартир)

Цінові показники на вторинному ринку значною мірою залежать від розмірності квартири, тобто кількості кімнат. Найдорожчими в розрахунку на метр квадратний виявляються найбільші апартаменти.

Рис.3. Середня ціна продажу вторинних квартир в доларах США по розмірності. Значення округлені.

Так, за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна пропозиції квартир із 4 і більше кімнат у серпні 2025 року склала близько $1437 за м² – це найвищий показник серед усіх категорій за кількістю кімнат. Причина полягає у тому, що в цю групу потрапляє багато елітних об’єктів: двоповерхові квартири, пентхауси великої площі, дорогі багатокімнатні апартаменти бізнес-класу. Кожен метр у таких об’єктах коштує значно більше середнього, відповідно й середньозважена ціна для категорії “4+ кімнат” є найвищою.

Для порівняння, стандартні квартири меншої площі мають нижчу ціну за м². Однокімнатні квартири на вторинному ринку зараз пропонуються в середньому по $1154/м², тоді як двокімнатні – по $1113/м², а трикімнатні – близько $1106/м². Тобто у масовому сегменті найдешевшими (за показником ціни за метр) виявляються саме 2- та 3-кімнатні типові помешкання, орієнтовані на широкий клас покупців. Натомість компактні однокімнатні квартири мають деяку цінову премію – їхній метр дорожчий приблизно на 5–10%, ніж у двокімнатних аналогів. Це пояснюється підвищеним попитом на невеликі квартири: багато хто шукає доступне за загальною сумою, але функціональне житло, тому однокімнатні добре розкуповуються і продавці тримають на них ціну дещо вище.

Таким чином, хоча великих квартир (4 і більше кімнат) і притаманна формально найвища середня ціна за квадратний метр, цей сегмент досить специфічний через включення елітних пропозицій. Реальний масовий ринок формують переважно 1–2-кімнатні квартири, які є найбільш ліквідними і користуються стабільним попитом. Вони ж встановлюють і основний рівень цін на “вторинку”, тоді як трикімнатні за метражем трохи дешевші, а елітні багатокімнатні сильно впливають лише на верхній сегмент ринку.

Ціни за класом житла

На вторинному ринку України досить чітко простежуються цінові відмінності залежно від класу будинку та його періоду забудови. Умовно весь житловий фонд можна розділити на кілька сегментів:

• Елітне житло (комфорт+ / бізнес-клас) – сюди відносять квартири підвищеної комфортності, елітні новобудови останніх років, престижні клубні будинки тощо. Цей сегмент утримує найвищі ціни: станом на серпень 2025 середня ціна пропозиції в категорії елітного житла близька до $1560/м². Для порівняння, деякі об’єкти преміум-класу у столиці та великих містах продаються ще дорожче (у топових випадках $3000–4000/м²), проте середньозважено по країні виходить саме ~\$1.56 тис. за метр.
• «Старий фонд» (дореволюційна та сталінська забудова) – квартири у будинках, зведених переважно до середини XX століття, включно зі старими цегляними будинками початку 1900-х та так званими “сталінками” 1950-х років. Цей сегмент посідає друге місце за рівнем цін: середня вартість такого житла складає близько $1181/м². Історичні будівлі в центрах міст цінуються доволі високо (особливо відреставровані), що підтягує середню ціну старого фонду. Багато покупців сприймають добре збережені дореволюційні або сталінські будинки як якісну, простору та престижну нерухомість, тому вони дорожчі за масовий сегмент.
• Сучасна масова забудова (економ-клас) – сюди входять численні житлові комплекси економ- та комфорт-класу, збудовані в останні десятиліття по всій Україні. Хоча формально це нові будинки з поліпшеним плануванням та інфраструктурою, більшість із них належить до доступного сегменту. Середня ціна продажу квартир у сучасних масових новобудовах на вторинному ринку становить зараз близько $1150/м². Це трохи дешевше, ніж старий фонд або еліт, але відчутно дорожче за типове радянське житло. Новіші квартири економ-класу приваблюють покупців кращим станом будинків, облаштованими дворами, сучасними комунікаціями – відповідно, їхній цінник вищий, ніж у старих панельних багатоповерхівок.
• Масова радянська забудова – найчисельніший сегмент, що включає типові панельні та цегляні будинки періоду 1960–1980-х років (хрущовки, панельні багатоповерхівки, “чешки” тощо). Це найдешевший сегмент вторинного ринку: середня ціна квартир радянської масової забудови складає близько $776/м², тобто майже вдвічі нижче, ніж у новітніх елітних будинках. Такий розрив є цілком закономірним: житло радянських часів переважно розташоване в спальнях районах, має застарілі планування і зношені комунікації, що знижує його привабливість. В той же час пропозиція цього житла велика, конкуренція між продавцями висока, тому ціни тримаються на відносно низькому рівні.

Рис.4. Середня ціна продажу вторинних квартир в доларах США по класу забудови. Значення округлені.

В цілому, класи житла демонструють традиційну ієрархію цін. Дорогі новобудови преміум-класу та якісний історичний “старий фонд” продаються суттєво дорожче середнього рівня. Сучасні масові ЖК економ-класу займають проміжну позицію за вартістю. А от типові радянські “панельки” і “хрущовки” на вторинному ринку залишаються найбільш доступними за ціною (їхній метр у середньому вдвічі дешевший за метр у новому бізнес-класі). Ці відмінності були очікуваними і залишаються стабільними: як відзначають експерти, навіть у складні часи елітні об’єкти у великих містах утримують високу ціну (і навіть можуть дорожчати далі), тоді як бюджетний сегмент росте повільніше і зазнає більшого цінового тиску в умовах надлишкової пропозиції.

Залежність ціни від поверху розташування

Вторинний ринок підтверджує відому тезу: поверх, на якому розташована квартира, впливає на її вартість. Найдорожчими, як правило, є квартири, що знаходяться на середніх поверхах будинків. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», на серпень 2025 року середня ціна пропозиції квартир, розташованих не на першому і не на останньому поверсі, становить близько $1229/м². Для порівняння, квартири на верхніх поверхах (останній житловий поверх будинку) продаються в середньому по $944/м², а на першому поверсі – приблизно по $865/м². Як бачимо, різниця в ціні між оптимальним середнім поверхом та менш привабливими крайніми може досягати 20–30%.

Рис.5. Середня ціна продажу вторинних квартир в доларах США по поверху розташування. Значення округлені.

Причини цього явища зрозумілі. Середні поверхи багатоповерхівок користуються найбільшим попитом, оскільки в таких квартирах зручно жити: зазвичай працює ліфт, зменшені ризики затоплення чи промерзання (порівняно з першим/останнім поверхом), краща інсоляція ніж на нижніх рівнях. Покупці схильні вважати середній або трохи вищий за середній поверх оптимальним вибором, тому готові платити за нього більше.

Перші ж поверхи, навпаки, традиційно вважаються менш зручними (шум з вулиці, прохолодніше взимку, часто менше світла), а останній поверх асоціюється з можливими проблемами даху, перегрівом влітку та нестабільним напором води. Як результат, попит на квартири на 1-2 або на останньому поверсі нижчий, і ціни там на 20–30% дешевші, ніж на аналогічні за площею квартири посеред будинку. Цю різницю підтверджувала і динаміка минулого року: наприклад, у 2024 році під час загального здешевлення житла квартири на середніх поверхах втратили в ціні менше, ніж на перших чи останніх – тобто власники житла на середніх рівнях зберегли більшу частину вартості свого активу.

Залежність ціни від типу ремонту

Стан квартири та якість ремонту – ще один важливий чинник цін на вторинному ринку. Дані підтверджують логічну тенденцію: кращий ремонт = вища ціна за метр. Серед усіх категорій вирізняються квартири з дизайнерським ремонтом. Так званий «авторський проект» (ексклюзивний дизайн, дорогі матеріали, часто перепланування під індивідуальні рішення) забезпечує квартирі найвищу середню вартість – близько $1898/м² станом на серпень 2025. Фактично, елітно відремонтовані квартири продаються майже по $2 тис. за метр і дорожче, особливо якщо це великий метраж у престижній локації.

Рис.6. Середня ціна продажу вторинних квартир в доларах США по типу ремонту. Значення округлені.

На другому місці за ціновим рівнем ідуть квартири з якісним євроремонтом – сучасним капітальним ремонтом із використанням добротних матеріалів. Середня ціна таких пропозицій – близько $1278/м². Дещо дешевше оцінюється житло в стані після будівельників (новобудова без фінішного оздоблення, “голі стіни”): така квартира на вторинному ринку коштує в середньому близько $1130/м². Практично на тому ж рівні, лише трохи нижче, знаходяться квартири «під чистову обробку» – коли виконано чорнові роботи, вирівняні стіни, підведені комунікації, але без чистового ремонту. Під чистову мають середню ціну близько $966/м².

Найдоступнішими за ціною є квартири, що потребують оновлення або навіть капітального ремонту. Житло в умовно «житловому стані» (базовий ремонт минулих років, придатне для проживання без негайного втручання, але без сучасного оздоблення) продається орієнтовно по $818/м². Аналогічно, квартири з простим косметичним ремонтом (невеликі поліпшення, фарбування, заміна покриттів без перепланування і без сучасних матеріалів) мають середню вартість близько $804/м². Найнижчі ціни фіксуються на помешкання, що знаходяться в аварійному стані (дуже зношене житло, що потребує повної реконструкції): у середньому лише ~$727/м², адже фактично покупець платить тільки за місце і “коробку”, а всі інші вкладення в ремонт буде вимушений брати на себе.

Різниця в ціні між квартирами з дорогим ремонтом і житлом без ремонту може сягати 2–2,5 рази. Це цілком виправдано з точки зору ринку: покупці високо цінують готовність квартири до заселення. Елітні ремонти та дизайнерські інтер’єри тягнуть ціни вгору, адже дозволяють новому власнику одразу отримати ексклюзивне комфортне житло “під ключ”. З іншого боку, старі квартири у радянському стані або без ремонту значно втрачають в ціні, бо потребують часу і грошей на доведення до ладу. Отже, тип ремонту залишається одним з ключових факторів ціноутворення на “вторинці”: інвестиції в якісний ремонт здатні суттєво підвищити ринкову вартість квартири, а відсутність ремонту – навпаки, сильно ціну знижує.

Інші тенденції та фактори

• Обсяг пропозиції та ринкова активність: як зазначалося, впродовж першої половини 2025 року загальна кількість виставлених на продаж квартир дещо зменшилася (з ~230 тис. до ~210 тис.). Цей помірний відтік продавців може свідчити про обережну стабілізацію ринку – власники не поспішають продавати житло за заниженими цінами, а ті, хто планував “скинути” активи, переважно зробили це раніше. У 2024 році фіксувалося зростання кількості оголошень (що тиснуло на ціни вниз), а у 2025-му навпаки пропозиція трохи скоротилася. Така динаміка узгоджується із помірним зростанням цін (~+7% за 8 місяців): коли продавців менше, ціни мають більше простору для підвищення. Загалом ринок вторинки зараз балансований – ні продавці, ні покупці не домінують, угоди відбуваються стабільно, без ажіотажу.
• Географія та безпека: війна і пов’язаний з нею перерозподіл населення спричинили значні перекоси в регіональній структурі цін. Як уже показано вище, «безпечні» області заходу і центру (Львівщина, Закарпаття, Вінниччина, Київ та ін.) стали осередком підвищеного попиту, що штовхає ціни вгору (у цих регіонах $1000–1500/м² вже новий “нормальний” рівень цін на вторинне житло). Натомість на сході і півдні країни, особливо у прифронтовій зоні, попит практично відсутній – тут середні ціни впали до надзвичайно низьких значень ($300–600/м²) і можуть знижуватися й далі. В найближчій перспективі інвестори та покупці, очевидно, надаватимуть перевагу купівлі житла саме у стабільніших регіонах, тоді як вкладатися у квартири на прифронтових територіях занадто ризиковано. Цей чинник безпеки і надалі буде одним з вирішальних: ринок житла фактично сегментувався географічно, і повернення до більш збалансованої ситуації можливе тільки із встановленням миру та зниженням військових ризиків.

Поради для покупців та продавців

Нижче наведено кілька рекомендацій, які випливають із поточної ситуації на вторинному ринку житла України.

• Поради покупцям*. Враховуйте регіональні та якісні особливості квартир перед купівлею. Якщо ви обираєте житло *для себе, зверніть увагу на великі міста та західні області – тут ціни наразі стабільно зростають, але і перспектива довгострокового збереження вартості активу висока. У невеликих містечках чи віддалених селищах ціни можуть стояти на місці або навіть знижуватися, тож там можливо знайти відносно вигідні пропозиції, хоча інвестиційний потенціал такого житла менший. Обов’язково зважайте на поверх і стан ремонту обраної квартири: середні поверхи і якісний сучасний ремонт зазвичай коштують дорожче, але й жити в такому житлі комфортніше, і продати його в майбутньому легше. Нинішнє підвищення цін на вторинному ринку невелике (близько 5–7% за півроку), тому у покупців є можливість спокійно обирати і торгуватися. Якщо плануєте покупку для інвестицій чи подальшої здачі в оренду, надійнішим вибором будуть квартири у безпечних регіонах та у містах із активним ринком оренди (Київ, Львів, інші обласні центри).
• Поради продавцям*. Поточний ринок вторинного житла демонструє відносну стабільність і навіть *помірне зростання цін, особливо у першу половину 2025 року. Якщо ви плануєте продати квартиру, не варто панікувати і драматично знижувати ціну без вагомої причини – більшість продавців нині утримує свій цінник, розраховуючи на збереження вартості активу. Покупці на ринку є, хоча й не в надлишку, тож встановлюйте обґрунтовану ціну і будьте готові до помірного торгу. Зважайте, що найбільш швидко продаються квартири, які відповідають популярним запитам: це житло з хорошим ремонтом, у сучасному будинку комфорт-класу, на зручному поверсі (не перший і не останній), а також розташоване в привабливому районі. Якщо ваша квартира має такі переваги – підкресліть їх у оголошенні, це прискорить продаж і дозволить отримати ближче до запитуваної ціни. Водночас, якщо ви продаєте житло у проблемному сегменті (наприклад, без ремонту або в регіоні зі слабким попитом), будьте готові запропонувати більш конкурентну ціну або поступку, щоб успішно знайти покупця.

Загальна тенденція

Вторинний ринок житла України у 2025 році поступово оживає після кризи воєнного часу. Ціни в безпечних регіонах демонструють стабільне зростання, тоді як у прифронтових областях ринок фактично на паузі. Після стрибка на початку року середня вартість квартир стабілізувалася влітку на рівні близько $1100–1150/м². Умови балансу попиту і пропозиції наразі відносно рівноважні, без різких перекосів. Надалі очікується збереження існуючих трендів: регіональні та якісні фактори (локація, тип громади, клас житла, ремонт, поверх розташування) й надалі визначатимуть вартість і ліквідність кожної конкретної квартири, а загальний рівень цін буде реагувати на зміну макроекономічної ситуації та хід військових подій. Професійний аналіз ринку нерухомості – як вторинного, так і первинного – допоможе всім учасникам ринку приймати обґрунтовані рішення в цих умовах.

Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – серпень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж квартир на вторинному ринку житла.

📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.

⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело