Опубліковано: 23-09-2025 11:54
Ринок комерційної нерухомості, зокрема його офісний сегмент, традиційно виступає дзеркалом ділової активності та інвестиційного клімату в країні. Період з грудня 2024 по серпень 2025 року став для України часом обережного відновлення та структурної адаптації. На тлі стабілізації економіки, підтриманої міжнародною фінансовою допомогою та стійкістю національного бізнесу, ринок нерухомості почав виходити зі стану невизначеності, демонструючи нові, подекуди неочевидні, тенденції. Прогнозований номінальний ВВП на рівні близько 9 трлн грн створює базовий фундамент для пожвавлення, однак економіка залишається чутливою до безпекових викликів, енергетичних загроз та інституційних слабкостей, що стримує повномасштабне інвестиційне зростання.
Індикатором настроїв бізнесу є Індекс очікувань ділової активності (ІОДА), який протягом аналізованого періоду коливався навколо нейтральної позначки у 50 пунктів. Це свідчить про перехід від стратегії виживання до обережного планування. Компанії адаптувалися до нових умов, проте утримуються від значних капітальних інвестицій, що безпосередньо впливає на ринок продажу офісів. Рішення про купівлю нерухомості в таких умовах приймається не стільки через агресивне розширення, скільки з міркувань стратегічної необхідності: фіксації активу для хеджування інфляційних ризиків, забезпечення стабільної локації для релокованого бізнесу або інвестування з метою отримання орендного доходу.
Дане дослідження має на меті надати вичерпний аналіз ринку продажу офісної нерухомості України, базуючись на ексклюзивних даних пропозицій за грудень 2024 та серпень 2025 року. У статті детально розглянуто, як змінилася середньозважена вартість квадратного метра, які структурні зсуви відбулися в пропозиції за ключовими сегментами (клас, розмір, стан ремонту), та які регіональні тенденції визначатимуть ринок у найближчій перспективі. Всі цінові показники розраховані як середньозважені вартості пропозицій в доларах США за квадратний метр, де вагою виступає кількість пропозицій у кожній категорії.
Аналіз загальнонаціональних показників ринку офісної нерухомості за дев'ять місяців — з грудня 2024 по серпень 2025 року — фіксує помірне, але стійке пожвавлення.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», за цей період середньозважена вартість квадратного метра в Україні зросла з $1333 до $1415, що становить приріст на рівні 6.2%. Одночасно суттєво збільшилась і кількість активних пропозицій на ринку — на 41.3%, що є ключовим індикатором зростання ринкової активності.
Таке поєднання динаміки ціни та обсягу пропозиції свідчить не про спекулятивний бум, а про фазу "розморожування" ринку. Значне збільшення кількості об'єктів, виставлених на продаж, вказує на те, що власники, які займали вичікувальну позицію, відчули достатню стабілізацію для виходу на ринок. Водночас зростання попиту було достатнім, щоб поглинути цю нову пропозицію без різких цінових коливань, що призвело до планомірного підвищення середньої вартості. Це ознака здорової нормалізації ринкових процесів, де ціна формується на основі реального попиту та пропозиції, а не ажіотажних очікувань. Ринок стає більш ліквідним та прогнозованим, що створює сприятливіші умови для укладання угод.
Однією з найяскравіших тенденцій досліджуваного періоду стало поглиблення цінового розриву між Києвом та іншими регіонами України. Столиця не лише зберегла свій преміальний статус, а й значно зміцнила його, демонструючи випереджальну динаміку зростання вартості офісних площ. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», якщо в грудні 2024 року середньозважена ціна квадратного метра в Києві була на 89% вищою за середній показник по решті областей, то до серпня 2025 року ця різниця зросла до 111%.
Рис.1. Середня ціна продажу офісних приміщень в доларах США в Києві та регіонах. Значення округлені.
Як видно з графіку, вартість офісної нерухомості в столиці зросла майже на 6%, тоді як в інших регіонах сукупно спостерігалося незначне зниження ціни на рівні близько 5%. Такий феномен пояснюється тим, що в умовах загальнонаціональної невизначеності капітал тяжіє до активів, що сприймаються як найбільш безпечні та ліквідні. Київ, як політичний, економічний та логістичний центр країни, що концентрує діяльність міжнародних організацій та найбільш стійких галузей, як-от ІТ, виступає саме таким "безпечним прихистком" для інвестицій. Інвестори готові платити премію за цю передбачуваність та стабільність попиту, що прискорює зростання цін у столиці на тлі загальної стагнації або навіть зниження в менш стабільних регіонах. Таким чином, київська офісна нерухомість все більше перетворюється на окремий, більш стійкий клас активів.
Детальний аналіз цін в розрізі областей станом на серпень 2025 року підтверджує тенденцію до значної регіональної диференціації. Цінова карта офісної нерухомості фактично відображає карту сприйняття ризиків та економічної стійкості регіонів.
Рис.2. Середня ціна продажу офісних приміщень в доларах США у розрізі регіонів. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», лідером з великим відривом залишається Київ. За ним слідують західні області — Львівська, Вінницька та Закарпатська, які продовжують вигравати від близькості до кордонів ЄС та релокації бізнесу. Особливо показовим є значне зростання цін у Закарпатській області, що свідчить про її зростаючу роль як безпечного тилового регіону.
Справжнім проривом стала динаміка в центральних областях. Вінницька (+43%) та Полтавська (+55%) області продемонстрували феноменальне зростання, що може сигналізувати про формування нового тренду: бізнес шукає "безпечний центр" — регіони, віддалені як від кордонів, так і від зони бойових дій, але з достатньо розвиненою інфраструктурою. Також варто відзначити значне зростання у Сумській області (+42%), що, ймовірно, пов'язано з низькою базою порівняння та поступовим поверненням бізнесу.
Промислові центри, такі як Дніпропетровська та Запорізька області, демонструють стабільність або незначне зниження цін, що відображає збереження їх економічної важливості попри безпекові ризики. Найнижчі показники традиційно фіксуються у прифронтовій Донецькій області.
Глибший аналіз ринку вимагає розгляду не лише географічних, а й структурних характеристик пропозиції. Те, які саме об'єкти виходять на ринок і як вони оцінюються, розкриває справжні потреби та пріоритети покупців.
Класифікація офісної нерухомості на приміщення в бізнес-центрах (БЦ), окремі будівлі та вбудовані приміщення дозволяє зрозуміти, який формат є найбільш затребуваним та ліквідним.
Рис.3. Середня ціна продажу офісних приміщень в доларах США у розрізі класів приміщень. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на серпень 2025 року найдешевшим сегментом є окремі будівлі із середньозваженою ціною $1423/м².
Приміщення в бізнес-центрах коштують не значно дорожче — $1455/м².
Найбільш масовим та доступним сегментом залишаються вбудовані приміщення ($1479/м²), ціна на які зросла на 7.9%. Цей формат є найпопулярнішим серед малого та середнього бізнесу, а також приватних інвесторів, що забезпечує стабільний попит та ліквідність.
Розподіл пропозиції за площею підтверджує, що ринок продажу офісів в Україні орієнтований переважно на малий та середній бізнес.
Рис.4. Середня ціна продажу офісних приміщень в доларах США у розрізі розмірності приміщень. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на серпень 2025 року, 49% всіх пропозицій — це офіси площею до 100 м². Ще 33% припадає на категорію від 100 до 300 м². Таким чином, близько 82% ринку складають об'єкти площею до 300 м², що повністю відповідає структурі попиту з боку локальних компаній та інвесторів, які купують нерухомість для власних потреб або для подальшої здачі в оренду.
Цікаво, що найвища ціна за квадратний метр спостерігається саме в сегменті найменших офісів ("Від 100 до 300 м²") — $1680/м². Це свідчить про їх високу ліквідність та доступний поріг входу для інвесторів. Зі збільшенням площі ціна за метр поступово знижується, що є класичним "ефектом оптової знижки".
Наявність ремонту стала одним із ключових факторів ціноутворення в умовах 2025 року. Покупці все більше схильні платити за готові рішення, щоб уникнути ризиків, пов'язаних з будівельними роботами, нестабільністю постачання матеріалів та зростанням вартості робочої сили.
Рис.5. Середня ціна продажу офісних приміщень в доларах США за наявністю ремонту. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у грудні 2024 року середньозважена ціна офісів з ремонтом становила $1611/м², що було на 21% дорожче за приміщення без ремонту — $1268/м². До серпня 2025 року цей розрив суттєво збільшився. Вартість відремонтованих об'єктів зменшилася до $1460/м², тоді як ціна приміщень "під ремонт" залишилася майже на рівні грудня 2024 - $1260/м². В результаті, цінова премія за наявність ремонту зменшилася до 14%.
Премія, яку готові платити покупці, — це не просто компенсація вартості матеріалів та робіт. Це "премія за зручність" та плата за уникнення часових, організаційних та фінансових ризиків, пов'язаних з ремонтом у нестабільному середовищі.
Аналіз пропозиції за типом громади підтверджує тезу про те, що офісна нерухомість є переважно урбаністичним активом.
Рис.6. Середня ціна продажу офісних приміщень в доларах США у розрізі типів громад. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна квадратного метра в міських громадах ($1024/м²), селищних ($577/м²) та сільських ($1273/м²) громад.
Розподіл цін за поверховістю також має свою специфіку. На відміну від ритейлу, де перший поверх є найдорожчим, в офісному сегменті він часто є одним з найдешевших. Станом на серпень 2025 року, середня ціна на першому поверсі становила $1350/м². Приміщення на середніх поверхах ("Не перший / не останній") коштували дорожче — $1461/м², а на останніх — $1397/м². Нижча вартість перших поверхів може бути пов'язана з питаннями безпеки, приватності та меншою кількістю природного світла, що менш критично для магазину, але важливо для комфортної офісної роботи.
Рекомендації для продавців
Рекомендації для покупців та інвесторів
Ринок продажу офісної нерухомості України за перші три квартали 2025 року продемонстрував ознаки обережного, але впевненого відновлення. Він характеризується не стільки стрімким зростанням цін, скільки нормалізацією ринкових процесів та збільшенням ліквідності. Аналіз даних дозволяє виділити кілька ключових трендів, що визначатимуть розвиток сегмента у найближчій перспективі:
Прогноз до кінця 2025 року: Враховуючи поточний інвестиційний клімат та збереження безпекових ризиків, кардинальних змін на ринку очікувати не варто.4 Тенденції, що сформувалися, найімовірніше, збережуться. Можливе незначне сезонне пожвавлення ділової активності восени, що підтримає ціни на поточному рівні або забезпечить їх помірне зростання в межах 3-5% у найбільш ліквідних сегментах. Подальший розвиток ринку напряму залежатиме від загальної ситуації в країні, темпів реального економічного зростання та здатності бізнесу адаптуватися до нових викликів.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – серпень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж офісної нерухомості.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело