Опубліковано: 25-09-2025 10:22
Ринок оренди офісних приміщень в Україні продовжує поступове відновлення після потрясінь початку війни. За даними нашого дослідження, середньозважена ставка оренди, яка у грудні 2024 року становила близько $10,3/м², до серпня 2025 року виросла майже до $12,0/м² (зростання ~17%). Такий приріст вказує на високий попит та відносно обмежену пропозицію. Ціни збільшуються на тлі інфляції й девальвації гривні, що також впливає на доларовий еквівалент ставок. Найбільш активне зростання ставок відбувалося у весняно-літній період 2025 року, коли пожвавилася ділова активність у містах і стабілізувалася ситуація в деяких регіонах.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», найвищим за рівнем орендних ставок залишається місто Київ. У серпні 2025 середня ціна оренди офісів у столиці становила близько $15,9/м² (проти ~$13,9/м² у грудні 2024), що майже вдвічі більше, ніж у більшості інших регіонів. Високі ставки також характерні для західних та центральних областей: Львівська – ~$10,2/м², Івано-Франківська – ~$7,8/м², Волинська – ~$7,0/м². У сусідніх центральних областях (Черкащина, Полтавщина, Рівненщина, Тернопільщина) середні ставки коливаються близько $7–$9/м².
Рис.1. Середня ціна оренди офісів в доларах США. Значення округлені.
Натомість найдешевші офіси пропонуються на сході та півдні країни, які зазнали значних руйнувань і мають обмежений попит. У серпні 2025 середня ставка в Запорізькій області становила близько ~$3,9/м², у Харківській – ~$4,4/м², Донецькій – ~$4,0/м². Відповідно, східні та південні регіони наразі є в кілька разів доступнішими, ніж столичний чи західний ринки.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у серпні 2025 року середньозважена ставка оренди в Києві (~$15,9/м²) була майже вдвічі більшою за показники будь-якої іншої області. До групи «лідерів» також увійшли Львівська (~$10,2), Одеська (~$8,1), Вінницька (~$8,5) та Київська (~$8,4) області. Центральні області (Черкаська, Полтавська, Рівненська, Тернопільська) мають середні ставки близько $7–9/м². Найнижчі середні ціни у серпні спостерігаються в Запорізькій, Донецькій і Харківській областях (~$4/м²) та в регіонах із помітним військовим дефіцитом попиту (де величина різниці між найдорожчим (Київ) і найдешевшим регіоном сягає 3–4 разів).
Динаміка за період показує, що більшість областей зазнали зростання середніх ставок. Наприклад, у серпні 2025 порівняно з груднем 2024 найбільші прирости демонструють Київ (+30%), Київська область (+31%) і Вінницька (+18%). Водночас у Львівській та Івано-Франківській спостерігається незначне зниження середньої ціни через розширення спектру пропозицій у цих регіонах. Загалом же накопичене зростання середньої ставки по країні свідчить про сильний попит і поступове відновлення бізнес-активності.
Загалом міські територіальні громади утримують вищі орендні ставки.
Рис.2. Середня ціна оренди офісів в доларах США по типах громад. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у грудні 2024 середня ціна оренди в міських ОТГ становила близько $6,9/м², тоді як у сільських – ~$6,2, селищних – ~$4,8. Станом на серпень 2025 найвищою середньозваженою ставкою відзначаються сільські громади (~$7,95/м²), що зросла з $6,21, за нею йдуть міські (~$7,28), а найнижча – у селищних (~$6,27). Проте зростання було відчутним в усіх категоріях: особливо відзначилися сільські та селищні громади, де середні ставки збільшилися значніше. Слід зауважити, що кількість пропозицій у міських громадах значно більша, тому їх показник вагоміший. Загалом, міські та прикиївські громади залишається генераторами попиту на офісну оренду, забезпечуючи більш високі ціни.
Розмір приміщення суттєво впливає на ставку.
Рис.3. Середня ціна оренди офісів в доларах США по розміру. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», найдорожчі – великі офіси: у серпні 2025 офіси площею 500–1000 м² коштували близько $14,85/м², понад 1000 м² – ~$14,30/м². Середні офіси (300–500 м²) пропонувалися в середньому за ~$14,23/м², а 100–300 м² – за ~$12,71/м². Натомість найнижчі ставки зафіксовані в сегменті до 100 м² – близько $9,77/м². Така структура відрізняється від житлового ринку: у нас великі площі мають вищу ставку за м², що зумовлено преміальністю бізнес-центрів та сучасних комплексів, тоді як дрібні офіси здебільшого розташовані в будинках простішої категорії.
Класифікація офісних об’єктів дає помітний розріз цін.
Рис.4. Середня ціна оренди офісів в доларах США за класом. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у грудні 2024 найбільша середня ставка була в категорії «Приміщення» (~$10,35/м²), «Окрема будівля» – ~$10,24/м², тоді як бізнес-центри мали ~$9,16/м². За вісім місяців 2025 ситуація змінилася: середня ціна оренди в бізнес-центрах зросла до ~$14,34/м² (найвищий показник), тоді як у «Приміщеннях» – до ~$12,23, «Окремих будівлях» – до ~$11,62. Це свідчить про поступовий фокус ринку на об’єктах класу A – у бізнес-центрах з ремонтом та високим сервісом. Офіси звичайних будівель і «приміщень» подорожчали менше, оскільки попит зосереджується на якісних площах.
Ремонт має помітний, хоч не вирішальний, вплив на ставку. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у грудні 2024 невеликий розрив був – без ремонту ~$10,19/м² vs з ремонтом ~$10,10/м².
Рис.5. Середня ціна оренди офісів в доларах США по наявності ремонту. Значення округлені.
Станом на серпень 2025 офіси з оновленим ремонтом у середньому здавалися трохи дорожче (~$11,86/м²), ніж без ремонту (~$11,61/м²). Хоч відмінність невелика, вона зберігається: модернізовані приміщення мають цінову премію. Враховуючи, що пропозицій з ремонтом значно більше (переважна частина нових оголошень стосується відремонтованих офісів), вплив їхнього попиту на середню по ринку є вагомим. Загалом оновлений офіс дедалі більше цінується орендарями.
За розташуванням у будівлі також існують відмінності.
Рис.6. Середня ціна оренди офісів в доларах США по поверху розташування. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», найдорожчими виявилися офіси на останньому поверсі (~$11,8/м²) та на першому поверсі (~$11,6/м², дані серпня 2025), тоді як приміщення на середніх поверхах («не перший/не останній») мають нижчу середню ставку (~$10,66/м²). Таку структуру зумовлюють попит на кращі види та менший шум на верхніх поверхах, а також конкуренція за офіси з прямим вуличним входом. Загалом за 2025 рік орендні ставки зросли на всіх поверхах, але найбільше – на найпрестижніших (останні й перші поверхи).
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – серпень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про оренду офісів.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело