Опубліковано: 01-10-2025 10:14

Ринок комерційної нерухомості в Україні 2024–2025 років демонструє відносну стабільність у доларовому вимірі з помірним зростанням цін. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середньозважена ціна продажу торгових приміщень виросла з ≈1172 $/м² у грудні 2024 до ≈1269 $/м² у серпні 2025 (приблизно +8%). Такий помірний підйом цін зумовлений обмеженою пропозицією (продавці стримують виставлення об’єктів) на тлі відносно стабільного попиту. Водночас висока інфляція та девальвація гривні дещо пом’якшують падіння цін у нацвалюті, але в доларовому виразі тенденція до зростання помітна. Загалом продавці консервативно ціноутворюють об’єкти в нових економічних умовах, а дефіцит доступних пропозицій підтримує ціни на довоєнному рівні в більшості регіонів.

Рис. 1. Основні показники ринку продажу торгової нерухомості (грудень 2024 – серпень 2025). Середньозважена ціна продажу збільшилась з ≈1172 $/м² до ≈1269 $/м² (прибл. +8%). На діаграмі видно істотне регіональне та параметричне розшарування цін, яке розглядається у наступних розділах.

Регіональні особливості: де найдорожче, а де найдешевше

Аналіз показує глибокі регіональні контрасти за вартістю торгової нерухомості. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», найвищі середні ціни сконцентровані у столиці та найбезпечніших областях:

• Місто Київ: ≈2209 $/м² (серпень 2025) – абсолютний лідер за вартістю, в 4–5 разів дорожча від найнижчих регіонів.
• Західні області: Львівська (≈1369 $) та Закарпатська (≈1353 $) – традиційно дорогі ринки, трохи відстають від Києва. Також високі показники в Івано-Франківській та Волинській (~1100–1200 $) областях.
• Центральні регіони: Вінницька (~1231 $) і Київська (~981 $) області демонструють середній рівень цін, близький до середньоукраїнського.
• Схід і Південь: Донецька (≈470 $) та Херсонська (≈519 $) області – аутсайдери за вартістю. На сході та півдні ціни значно нижчі (приблизно 500–800 $), що пояснюється низьким попитом і ризиком безпеки.

Рис.2. Середня ціна продажу торгових приміщень в доларах США по регіонах. Значення округлені.

Отже, регіональний розріз відображає карту безпеки та економічного потенціалу: у мирних і західних регіонах ціни найвищі, тоді як на прифронтовому Сході і Півдні – в кілька разів нижчі. У мирних регіонах підвищений попит (через внутрішню міграцію, повернення ВПО) разом з недостатньою пропозицією штовхає ціни вгору.

Лідери та аутсайдери динаміки цін по областях

За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», динаміка зміни цін між груднем 2024 і серпнем 2025 року також виявляє нерівномірність:

• Найбільший приріст: Закарпатська область (+≈11%) і Волинська (+≈9,6%) – тут ціни істотно зросли з огляду на низьку початкову базу та сезонний попит; Київ (+≈8,1%) та Житомирська (+≈7,8%) теж показали стійке зростання.
• Негативна динаміка: Херсонська область продемонструвала найбільше падіння (≈–13,7%), а також значне зниження в Кіровоградській (≈–10,7%) та Сумській (≈–8,7%). У цих регіонах попит залишався слабким, тому ціни знижуються або застигли. Легке зниження спостерігається також у Дніпропетровській та Тернопільській областях (по –4…–5%).

Загалом, там, де вихідні ціни були низькі або попит ріс (туризм, переселення), спостерігається більш помітний ріст. Натомість наражені на ризики регіони переживають стабільні або спадні тренди. Це підтверджує, що покупці обережні в ризикових зонах і акцентують увагу на більш безпечних місцях.

Сегментаційний аналіз цін за характеристиками

Крім регіональних особливостей, середня ціна торгової нерухомості суттєво різниться в залежності від типу громади, площі, класу об’єкта, поверхового розташування та стану ремонту.

За типом територіальної громади

• Міська громада: ≈1032 $/м² (серпень 2025) – найвищі ціни. Сусідні міста та центри активних громад підтримують високий попит, тому приріст цін невеликий (+1,4% за період).
• Сільська громада: ≈956 $/м² – проміжний рівень. У сільських громадах протягом року відбулось значне подорожчання (+≈10%), оскільки попит дещо перемістився з міст через пошук дешевшого житла.
• Селищна громада: ≈648 $/м² – найнижчі ціни за одиницю площі (селища і селища міського типу). Середній ріст за період +≈9%, але це все одно майже вдвічі дешевше за міські показники.

Рис.3. Середня ціна продажу торгових приміщень в доларах США по типу громад. Значення округлені.

Міські об’єкти традиційно майже вдвічі дорожчі за селищні, що пояснюється концентрацією ділової активності у великих містах. Проте у періоді спостерігається більший приріст у невеликих громадах за рахунок розширення попиту на периферії.

За розмірністю торгової площі

• До 100 м²: ≈1329 $/м² (серпень 2025) – максимальна ціна, яка також значно зросла за період (≈+7,9%).
• 100–300 м²: ≈1301 $/м² – також дуже високий показник і приріст (+≈8,7%).
• 300–500 м²: ≈1134 $/м² (помірне збільшення +≈12,5%).
• 500–1000 м²: ≈923 $/м² (найпомірніша зміна +≈3,5%).
• Понад 1000 м²: ≈1016 $/м² – найдешевший сегмент за ціною/м², але з найбільшою динамікою (+≈13,6% за рік).

Рис.4. Середня ціна продажу торгової нерухомості в доларах США по розмірності. Значення округлені.

За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», найвищі тарифи спостерігаються для найбільш компактних об’єктів (до 300 м²), які становлять дефіцитну нішу. Найбільші площі (склади, великі магазини) торгуються значно дешевше на одиницю площі. Ці дані вказують: чим менший об’єкт, тим дорожча кожна сотка, а масивні площі мають нижчу вартість/м².

За класом об’єкта

• Торгівельні-центри: ≈950 $/м² – найнижчий показник за класом.
• Торгові приміщення (магазини тощо): ≈1342 $/м² – найвища ціна у серпні 2025.
• Окремі будівлі: ≈1259 $/м² – середній показник за класом.

Рис.5. Середня ціна продажу торгових приміщень в доларах США по класу будівлі. Значення округлені.

Вбудовані приміщення лідирують за темпом подорожчання, оскільки постраждали найменше від війни і залишаються привабливими для бізнес-інвестицій. Окремі будівлі (наприклад, невеликі магазини чи кіоски) дорожчають повільніше, позаяк їхній попит залежить від місцевого ринку.

За типом ремонту

• Без ремонту: ≈1 212 $/м² (серпень 2025).
• З ремонтом: ≈1 271 $/м².

Ціна об’єктів з готовим ремонтом дещо вища, але різниця не дуже невелика. Обидві категорії показали приблизно рівномірне зростання. Отже, стан ремонту не є вирішальним фактором для оцінки – головне придатність приміщення та його місцезнаходження.

За поверховим розташуванням

• Перший поверх: ≈1 259 $/м² – помітний ріст.
• Останній поверх: ≈1 046 $/м² – найнижча ціна, проте зростає помірно.
• Не перший/не останній: ≈1 064 $/м² – також високі ціни (росте швидше за середнє, +≈7%).

Рис.6. Середня ціна продажу торгових приміщень в доларах США по поверху розташування. Значення округлені.

Найдорожчими залишаються приміщення на фасадних (першому та останньому) поверхах, які мають кращу видимість і доступ до транспорту. Середній поверх дешевший через менший пасажиропотік. Таким чином, розташування в будівлі також формує цінову різницю.

Поради продавцям і покупцям

• Продавцям: підходьте до продажу з урахуванням регіональних трендів і сезонності. Наголошуйте на перевагах локації (центр міста, торгові кластери) та стані об’єкта, але ціноутворіть реалістично. Ураховуйте, що у вузьких нішах (менші площі, бізнес-центри) попит вищий, тому об’єкти там продаються швидше. Проведіть при необхідності ремонт чи часткове облаштування – це може виправдати вищу ціну. Використовуйте час вдалого сезону (наприклад, весна–літо), коли активність покупців зростає, щоб швидше укласти угоду.
• Покупцям: аналізуйте пропозиції за цінами й регіонами, особливо звертайте увагу на недооцінені сегменти. Наприклад, великі площі чи периферійні райони часто коштують дешевше. Однак зважуйте на ризики: дешеве розташування у прифронтових зонах може означати невизначений попит. Перед покупкою оцінюйте потребу у ремонті – іноді додаткові вкладення підвищать вартість об’єкта. Плануйте довгострокові інвестиції з урахуванням зростання попиту у безпечних регіонах. Не соромтеся торгуватися, особливо якщо отримуєте доступ до об’єктів із низьким інтересом – це може зменшити ціну покупки.

Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – серпень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж торгових приміщень.

📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.

⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело