Опубліковано: 03-10-2025 10:50
Ринок оренди торговельної (комерційної) нерухомості в Україні продовжує поступове відновлення після шоків початку повномасштабної війни. Середньозважена вартість оренди торгових площ неухильно зростала протягом кінця 2024 та першої половини 2025 року. Якщо станом на грудень 2024 року середня орендна ставка по країні становила близько $10,3 за м² на місяць, то до серпня 2025 року за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», цей показник перевищив $11,4 за м². Такий приріст – понад 12% за 8 місяців – відображає стійкий попит з боку бізнесу та обмежену пропозицію якісних торгових приміщень у відносно безпечних регіонах. Додатково на підвищення цін вплинули інфляційні процеси та коливання курсу гривні: у національній валюті орендні ставки зросли ще відчутніше, але навіть в доларовому еквіваленті подорожчання є помітним.
Впродовж зимових місяців 2024/25 років значних цінових стрибків не спостерігалося – ринок оренди пережив традиційно спокійний “мертвий сезон” на початку року. Однак із настанням весни 2025-го, особливо в II та III кварталах, намітилася активніша динаміка на ринку торгової нерухомості. Влітку 2025 попит на комерційні приміщення помітно пожвавився: цьому сприяло сезонне пожвавлення бізнес-активності в теплу пору року, а також відносна стабілізація ситуації в окремих прифронтових областях, що стимулювало повернення частини підприємців і відновлення роботи магазинів. Орендні ставки у безпечних містах та західних регіонах сягнули нових максимумів, місцями вже перевищивши довоєнний рівень. Водночас у прифронтових зонах ринок лишається депресивним – там орендодавці змушені утримувати дуже низькі ціни або навіть знижувати їх через відсутність платоспроможного попиту.
Помітним фактором стало й обмеження пропозиції: багато торговельних площ було пошкоджено чи вимушено закрито через бойові дії, нове будівництво практично призупинилося. У середині 2025 року кількість активних оголошень про оренду в безпечних областях залишалася невисокою відносно попиту, що свідчить про дефіцит якісних вільних приміщень. Стабільно високий інтерес з боку орендарів (чимало підприємців релокували бізнес із небезпечних територій, багато нових проєктів відкриваються саме в західних та центральних областях) на фоні обмеженої пропозиції продовжує підштовхувати ставки вгору. Також зростання номінальних доходів населення та загальна інфляція сприяють підвищенню орендних платежів.
Географія ринку оренди торгової нерухомості в Україні характеризується значним контрастом між відносно спокійними областями тилу та прифронтовими зонами. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у серпні 2025 року безперечним лідером за рівнем цін залишається столиця – місто Київ, де середня ставка пропозиції оренди становить близько $18 за м² на місяць. Це найвищий показник по країні, що суттєво (в 1,5 раза) перевищує рівень інших регіонів. Традиційно високими лишаються ціни й у ряді західних та центральних областей. Зокрема, Львівщина демонструє середні орендні ставки на рівні $11–12/м², а Дніпропетровщина – близько $11/м², що лише на 30–40% менше від столичних. Київська область (передмістя столиці) вийшла на середній рівень майже $10/м², фактично наздогнавши деякі обласні центри. Також до групи відносно дорогих регіонів належать Вінницька, Одеська, Житомирська, Рівненська, Закарпатська, Івано-Франківська та Волинська області, де середня вартість оренди коливається в межах $9–10 за квадратний метр. Ці регіони або мають великі ділові центри, або прийняли значну кількість переміщених підприємців та населення, що підтримує високий рівень попиту на комерційні площі.
Натомість найдешевша оренда торговельних приміщень зараз фіксується на прифронтовому сході та півдні країни – там, де війна найбільш підірвала інфраструктуру та бізнес-активність. Херсонська область залишається аутсайдером: середня ставка довгострокової оренди тут становить лише близько $4–5 за м², що в 3–4 рази дешевше, ніж у Києві чи західних областях. Ледь вищі показники в інших зонах бойових дій: наприклад, Донецька область – близько $6/м², Сумщина – трохи понад $6/м², Запорізька – ~$7/м². Подібний рівень цін продиктований насамперед воєнними ризиками та відсутністю платоспроможного попиту: значна частина торговельних площ там пошкоджена або пустує, багато підприємців виїхали, а населення не повернулося через постійні обстріли. Орендодавці у прифронтових регіонах вимушені виставляти символічні ставки, адже орендарів обмаль і конкуренція за них дуже висока.
Рис.1. Середні ставки оренди торгової нерухомості по областях України, станом на серпень 2025 р. (USD за м² на місяць). Значення округлені.
Аналіз динаміки орендних ставок у розрізі регіонів за період грудень 2024 – серпень 2025 рр. показує, що підвищення цін відбулося практично всюди, проте його темпи суттєво різнилися. Найбільше подорожчання оренди спостерігалося в окремих регіонах тилу та на звільнених територіях, які раніше мали порівняно низьку базу. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», Рівненська область очолила рейтинг зростання – середня вартість оренди там зросла орієнтовно на 30% (з ~$7,3 до ~$9,5 за м²). Порівнянний стрибок продемонструвала і Полтавська область (+~29%), де ставки піднялися з ~$7,0 до ~$9,0 за м². Високе відносне зростання зафіксоване також на Херсонщині (~+23%), що пояснюється частковим відновленням комерційної діяльності після деокупації – хоча в абсолютних показниках регіон все одно лишається найдешевшим. Майже на 20% піднялися ціни на Черкащині, а в прифронтовій Донецькій області – на 18% (з дуже низького рівня ~$5,8 за м²). Помітне пожвавлення попиту і ділової активності в цих регіонах спричинило швидке відсоткове зростання орендних плат.
Водночас у найбільш насичених та дорогих ринках темпи підвищення були стриманіші. Приміром, у столиці Києві орендні ставки зросли приблизно на 9% за вказаний період, а на Львівщині – лише на 8% (обидва регіони стартували з високої бази, ~$16–17 і ~$11 за м² відповідно). Мінімальні зміни відбулися у тих областях, де ціни і так були відносно високими чи стабільними: так, в Одеській та Житомирській областях приріст склав лише близько 4%, а у передмісті столиці (Київська обл.) – близько 3–4%. Це може свідчити про певне насичення попиту в цих регіонах або про те, що значне зростання цін там сталося ще раніше. В цілому картина така, що найбільше відсоткове подорожчання відбулося в регіонах, які «наздоганяють» середній рівень після шоку 2022 року, тоді як лідери ринку вже досягли певної стелі і ростуть помірніше.
На рівень цін оренди комерційної нерухомості впливає не лише область, а й тип населеного пункту, де розташоване приміщення. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у міських територіальних громадах (тобто в містах – обласних центрах та інших великих містах) орендні ставки є найвищими – станом на серпень 2025 року середня ціна там становила близько $9,5 за м². Це логічно, адже у містах зосереджена найбільша купівельна спроможність населення, активна торгівля і відповідно високий попит на торгові площі.
Рис.2. Середня ціна оренди торгових приміщень в доларах США по типу громад. Значення округлені.
Для порівняння, у селищних громадах (містечка, селища міського типу, передмістя) середня орендна плата значно нижча – на рівні всього приблизно $7,2 за м². У менших населених пунктах бізнес-активність обмежена, середні доходи населення нижчі, тож і власники змушені виставляти нижчі ставки, аби взагалі знайти орендарів. Сільські громади (села та об’єднані територіальні громади з центрами в селах) продемонстрували середній рівень близько $8,9 за м², що трохи менше, ніж у містах, але навіть вище, ніж у селищах. Такий нетривіальний результат може пояснюватися специфікою вибірки: відносно небагато сільських населених пунктів взагалі мають об’єкти торгової нерухомості для оренди, і часто це села поблизу великих міст або курортні локації, де ставки можуть бути вищими за середні. В цілому ж можна зробити висновок: найдорожче орендувати торгове приміщення у великих містах, тоді як у малих містечках і селищах ставки значно доступніші. У селах пропозиція комерційних площ обмежена, і в окремих випадках (наприклад, поблизу популярних трас чи туристичних місць) ціни можуть триматися на відносно високому рівні, але здебільшого периферія залишається дешевшою за міста.
Розмір торгового приміщення традиційно є одним з ключових чинників ціноутворення на ринку оренди, причому впливає він, як правило, обернено пропорційно. Дані за серпень 2025 року чітко показують цю закономірність: чим менший об’єкт, тим вища плата за квадратний метр. Найменші магазини та торгові точки площею до 100 м² мають найвищі орендні ставки – в середньому близько $12,5 за м². Невеликі бутіки та павільйони приносять власникам більше в перерахунку на метр площі, оскільки орендарі готові платити премію за компактні приміщення у прохідних місцях (загальна сума оренди виходить прийнятною, навіть якщо тариф за метр високий).
Рис.3. Середня ціна оренди торгової нерухомості в доларах США по розмірності. Значення округлені.
Навпаки, для більших за площею об’єктів ставка за квадратний метр знижується. Приміщення середнього розміру (категорії 100–300 м² та 300–500 м²) орендуються в середньому по $10–10,5 за м², а великі торговельні площі (500–1000 м²) – приблизно по $10,2 за м². Найнижчі ж середні тарифи спостерігаються для гігантських об’єктів (понад 1000 м²) – на рівні ~$9,5 за м². Таким чином, орендна плата на великі магазини, супермаркети чи торгові зали в перерахунку на метр є значно меншою, ніж на невеликі торгові точки. Це пояснюється як ефектом масштабу (більша площа приносить більший загальний дохід навіть при нижчій ставці за метр), так і обмеженим числом орендарів, здатних зняти в оренду дуже великий об’єкт – щоб привабити їх, власники змушені встановлювати конкурентну ціну за м². В результаті дрібний стрит-рітейл і кіоскові формати виявляються найдорожчими в пересеті, а великі торгові приміщення – найдешевшими на одиницю площі.
Важливим фактором, що впливає на рівень орендної ставки, є формат і клас самого торгового приміщення. В українській комерційній нерухомості можна виділити кілька основних форматів: невеликі окремі кіоски та павільйони (так звані МАФи – малі архітектурні форми), вбудовані торговельні приміщення (розташовані на перших поверхах житлових чи офісних будівель), окремо розташовані будівлі (магазини, торгові будинки), а також площі у складі великих торговельно-розважальних центрів (ТРЦ).
Рис.4. Середня ціна оренди торгових приміщень в доларах США по класу будівлі. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на серпень 2025 показує, що найвищу ціну за метр кв. мають саме дрібні форматі на кшталт МАФів, торгових кіосків та ролетів. Середня ставка оренди для них перевищує $21 за м². Такий високий показник зумовлений поєднанням дуже малої площі та часто вигідної локації: орендарі кіоску (наприклад, кав’ярні-«to go» чи газетного кіоску) готові платити значну суму за метр, оскільки загальна площа мала і абсолютна сума оренди прийнятна, а розташування зазвичай приносить стабільний дохід.
Окремо розташовані торгові будівлі – магазини, відділення банків, шоуруми тощо – мають середню орендну ставку близько $11,5 за м². Вони, як правило, більші за площею, ніж кіоски, тому тариф на метр нижчий. Приблизно на тому ж рівні знаходяться і вбудовані приміщення у житлових будинках (стрит-рітейл у багатоповерхівках) – у середньому близько $10,7 за м². Це популярний сегмент (кафе, магазини на перших поверхах будинків), де ціни помірні, адже конкуренція між об’єктами значна і площі часто середні за розміром.
Найнижчі орендні ставки спостерігаються у категорії “торговельний центр” – приблизно $5–6 за м² в середньому по Україні. Сюди входять пропозиції оренди приміщень у складі великих ТЦ або навіть оренда цілих торгових центрів. Такий низький показник пояснюється тим, що площі у ТЦ зазвичай дуже великі (сотні і тисячі квадратних метрів), оренда часто передбачає додаткові умови (експлуатаційні платежі, відсоток з виторгу тощо), і для заповнення всіх площ власники ТРЦ вимушені встановлювати невисоку базову ставку за метр. В цілому очевидно, що дрібноформатна торгова нерухомість (МАФи, павільйони) є найдорожчою в пересеті, тоді як оренда площ у великих торгових комплексах обійдеться бізнесу найдешевше з точки зору ставки за квадратний метр.
Ще один цікавий аспект ринку оренди торговельних площ – залежність ціни від поверху розташування приміщення. Вважається, що для роздрібної торгівлі найціннішим є перший (цокольний) поверх будівлі, адже він забезпечує прямий доступ клієнтів з вулиці. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», приміщення на першому поверсі в середньому мають одну з найвищих ставок – близько $11,5 за м² станом на серпень 2025 року. Майже всі магазини “стрит-рітейлу” знаходяться саме на першому поверсі, тому висока ціна цілком очікувана.
Рис.5. Середня ціна оренди торгових приміщень в доларах США по поверху розташування. Значення округлені.
Водночас статистика показує, що приміщення на інших (не перших) поверхах можуть здаватися не набагато дешевше, а інколи й за співставними тарифами. Для категорії умовно “не перший і не останній поверх” (тобто другий та вище, але не верхній рівень будівлі) середня ставка навіть дещо перевищує перший поверх і становить близько $12,3 за м². Така невідповідність стереотипам пояснюється тим, що комерційні площі на верхніх рівнях зустрічаються переважно у великих торгових центрах та багатоповерхових комплексах, розташованих у великих містах. Іншими словами, більшість пропозиції на 2–3 поверхах припадає на елітні об’єкти з високими цінами (наприклад, торгові галереї всередині ТРЦ у столиці), тоді як перший поверх як сегмент включає також багато дешевших пропозицій у малих містах і периферії, які трохи “тягнуть донизу” середню арифметичну. Тому в середньому по країні другий поверх не поступається першому за цінником. В реальних же умовах у межах одного конкретного об’єкта перший рівень завжди дорожчий за другий, просто наш зріз даних охоплює різні об’єкти і регіони.
Найнижчі орендні ставки характерні для приміщень на останньому поверсі будівлі (або на цокольному/підвальному рівні, якщо розглядати окремо підвали). В середньому по Україні “останні поверхи” здаються по ~$8,6 за м², що суттєво менше, ніж перший або другий поверх. Причина зрозуміла: торгові точки, розміщені занадто високо (або навпаки нижче рівня входу), збирають значно менший потік клієнтів. Верхні поверхи торгових центрів зазвичай віддаються під фудкорти, кінотеатри чи офіси – тобто бізнеси, що можуть дозволити собі платити менше за площу, бо критичність локації для них нижча. Для магазинів же останній поверх вважається найменш привабливим, що і відбивається на ціні.
Стан внутрішнього оздоблення та ремонт приміщення – вагомий чинник формування орендної ставки, адже для орендаря це прямо визначає готовність об’єкта до роботи. Повністю відремонтовані, оснащені приміщення зазвичай цінуються більше, оскільки дозволяють бізнесу швидко заїхати і почати діяльність без додаткових вкладень. Приміщення без ремонту (“голі стіни”, після будівельників) потребують інвестицій від орендаря, а отже традиційно мають здаватися дешевше, аби привабити бажаючих.
Рис.6. Середня ціна оренди торгової нерухомості в доларах США по стану приміщення. Значення округлені.
Втім, актуальні дані ринку оренди торгової нерухомості демонструють цікавий нюанс: середня цінова планка оголошень на об’єкти без ремонту навіть вища, ніж на відремонтовані. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на серпень 2025 р. пропозиції “без оздоблення” мали середню ставку близько $12,4 за м², тоді як приміщення “з ремонтом” – близько $10,7 за м². На перший погляд, це суперечить очікуванням. Причина полягає в тому, що багато нових і преміальних об’єктів (особливо в новобудовах або ТРЦ) виставляються на ринок у стані shell&core, без внутрішнього ремонту – власники передбачають, що орендар зробить дизайн “під себе”. Але такі об’єкти розташовані у дорогих локаціях, тому навіть без оздоблення ціни там високі. Натомість сегмент “з ремонтом” включає чимало старих або другорядних приміщень, які вже обладнані попередніми орендарями і пропонуються за нижчими ставками, бо знаходяться у менш престижних місцях чи мають застарілий інтер’єр.
Таким чином, орендарю слід розуміти, що готове відремонтоване приміщення не завжди буде дорожчим за голе – інколи якраз «голі стіни» у новому ТРЦ обійдуться дорожче, ніж скромний відремонтований магазин у старому будинку. Все залежить від локації і класу об’єкта. З точки зору ж власників, інвестувати в ремонт чи ні – рішення стратегічне: зробивши якісний ремонт, можна претендувати на вищу ціну в рамках локального ринку, але й без ремонту можна здати дорого, якщо об’єкт новий і знаходиться у «топовому» місці. Багато орендодавців зараз надають shell&core приміщення саме тому, що попит на них є – орендарі готові самі облаштувати простір, аби тільки отримати локацію мрії.
Для підприємців, які планують орендувати торгове приміщення в сучасних умовах, можна дати кілька рекомендацій з урахуванням проаналізованих тенденцій ринку:
Якщо ви є власником торгового приміщення і плануєте здати його в оренду, варто орієнтуватися в сучасних трендах ринку, щоб успішно та вигідно знайти орендаря. Ось кілька порад для орендодавців у 2025 році:
Ринок оренди торгової нерухомості в Україні у 2024–2025 роках переживає фазу активного відновлення та адаптації до нових реалій. Орендні ставки на магазини і комерційні площі зросли практично повсюдно, особливо у відносно безпечних регіонах, що стали економічними хабами під час війни. Попит з боку бізнесу залишається високим, адже багато підприємців перемістилися із зони бойових дій і продовжують працювати, виникають і нові бізнеси, орієнтовані на внутрішнього споживача. Водночас пропозиція торговельних приміщень обмежена: частина об’єктів вибула через руйнування, інша частина – законсервована через низький попит у небезпечних областях, а введення в експлуатацію нових ТРЦ і будівель сповільнилося. Це створює дисбаланс, що підштовхує ціни вгору в тих сегментах і локаціях, де бізнес хоче орендувати.
Нинішня ситуація на ринку оренди комерційної нерухомості диктує свої умови як орендарям, так і орендодавцям. Першим слід ретельно зважувати локацію і бюджет, бути гнучкими в переговорах і передбачати різні сценарії розвитку (включно з можливими ризиками війни). Другим – бути конкурентними у своїй пропозиції, розуміти потреби бізнесу і готовність платити в кожному конкретному випадку. В цілому, ринок поступово оживає та розвивається, і можна очікувати, що зі стабілізацією ситуації в країні він стане одним із драйверів відновлення економіки: активна торгівля і нові підприємці створюватимуть попит на приміщення, стимулюючи появу сучасних торгових просторів по всій Україні. А поки що різниця між регіонами залишається великою, і географія ризиків визначає географію цін – ця тенденція, ймовірно, триватиме доти, доки безпековий фактор не відійде на другий план.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – серпень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про оренду торгових приміщень.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело