Опубліковано: 15-10-2025 09:52
Станом на вересень 2025 року ринок нерухомості Києва демонструє різнонаправлені зміни в різних сегментах. За даними інструменту «Інтерактивний звіт» ГІС «Увекон», середні ціни квартир на вторинному ринку дещо підросли порівняно з груднем 2024 року. Водночас зросли орендні ставки на житло та комерційні приміщення – це свідчить про зростання попиту на оренду в умовах економічної невизначеності та міграційних процесів (частина мешканців повертається до Києва, з’являються переміщені особи). Сегмент приватних будинків також показав стабільний попит, хоча середні ціни будинків практично не змінилися. Навпаки, в сегменті комерційної нерухомості середні ціни продажу піднялися помірно (через інфляцію та обмежену пропозицію), тоді як орендні ставки в офісах і торгівлі зросли помітно (+10–20 %). Промислово-складські об’єкти практично утримують свої ціни при продажі, але подорожчали в оренді. Інтерес інвесторів до житла зберігається (особливо до найменших квартир і котеджів) – вони вважаються безпечнішою інвестицією. Загалом можна зазначити: ціни на житло у Києві поступово зростають, оренда дорожчає, а ринок землі залишається в міру стабільним.
У наступних розділах розглянуто окремо кожен сегмент ринку за типом операцій (продаж/оренда) з розбивкою за ключовими параметрами: район Києва, розмір об’єкта (кімнатність або площа), клас будівлі та поверх. Значення наведені у доларах США (за 1 м², а для землі – за 1 сотку) та розраховані як середньозважені, дані – «Інтерактивний звіт» ГІС «Увекон»).
За даними «Інтерактивного звіту» ГІС «Увекон», середня ціна продажу квадратного метра вторинних квартир у Києві у вересні 2025 року становила приблизно $2060/м², що на 6–7% вище, ніж у грудні 2024-го (~$1940/м²). Зростання цін відбувається через стабільний попит на готове житло та обмежену пропозицію якісних варіантів. Покупці, незважаючи на ризики, дедалі частіше розглядають квартири як спосіб збереження капіталу. Однокімнатні квартири залишаються найдоступнішими за загальною вартістю, що підвищує на них попит.
Рис.1. Середня ціна продажу квартир у м. Києві по районах. Значення округлені.
За районами. Найдорожчі вторинні квартири – у центральних районах. Зокрема, Печерський та Шевченківський райони демонструють середні ціни близько $2000–3200/м². На Подолі та Голосіївському також високі показники (~$1750–2000/м²). Райони периферії (наприклад, Дніпровський, Деснянський, Святошинський) мають середні ціни в межах $1200–1600/м². Ця диференціація пояснюється близькістю до центру, інфраструктурою та престижем. Примітно, що по більшості районів прослідковується помірне зростання цін від грудня 2024 року на 5–10% – насамперед в центральних локаціях, де попит сильніший.
За кількістю кімнат (площею). Однокімнатні квартири коштують найменше в абсолютному виразі, але дорожчі за м²: середня ціна вересня 2025 – ~$1957/м² (було ~$1082/м² у грудні 2024). Це пов’язано з високим попитом на бюджетне житло та доступною ціною однокімнаток. Двокімнатні продаються приблизно по $1989/м² (було ~$1850/м²), а трикімнатні – близько $2045/м² (було ~$1975/м²). Великі квартири (4+ кімнати) мають найвищу вартість за м² (~$2663/м²), оскільки загалом їхня сума угоди велика, а попит помірніший. Таким чином, зростання ціни за 6 міс. спостерігалось у всіх категоріях, найбільше у компактного житла.
За класом будівлі. Динаміка за класами будівель відрізняється: елітні та сучасні житлові комплекси залишаються найдорожчими. Квартири в будинках комфорт- та бізнес-класу зараз продаються в середньому по ~$2300–2700/м² (раніше ~{$2400/м²}), тобто подорожчали на 5–10%. Масова новобудова економ-класу наразі продається близько $2000/м² (було ~$1900/м²). Найбільша доля на ринку – за старим масовим житлом радянських часів: у стандартних панельках/цегляних «хрущовках» середня ціна підскочила до ~$1600/м² (було ~$1200/м²). Дореволюційні (історичні двоповерхові) будинки мають середню ціну близько $1800/м², що трохи вище за панельки, завдяки локації та попиту на старовинні «сталінки». Найвища середня ціна за м² в елітному сегменті, найнижча – в старому масовому будівництві. Зростання цін серед найнижчих сегментів (старих будинків) пояснюється підвищеним попитом на найдешевше житло.
Загалом орендні ставки на вторинні квартири зросли. Середня орендна плата за м² у вересні 2025 становить близько $13,6/м²/місяць, що на ~8% вище, ніж у грудні 2024 (~$12,7/м²). Наприклад, типовий договір на 2-кімнатну квартиру 50 м² обходиться орендареві приблизно в $250/місяць (загалом). Підвищення оренди зумовлене пожвавленням попиту: у місто повертаються мешканці, зокрема внутрішньо переміщені особи, що збільшує конкуренцію за оренду, тоді як пропозиція квартир на ринку обмежена – деякі власники або продали нерухомість, або самі повернулись до своїх квартир.
Рис.2. Середня ціна оренди квартир у м. Києві по районах, $/м²/місяць. Значення округлені.
За кількістю кімнат. Найвища орендна ставка за м² на одиницю площі зараз у 1-2-кімнатних квартирах: однокімнатні – ≈$14,4/м² (було ~$13,6/м² у грудні), двокімнатні – ~$13,5/м² (було ~$12,8). Багато зданих однокімнатних та студій мають відносно невелику площу, тому їхнім власникам вигідно піднімати ціну за метр. Трикімнатні орендні – близько $12,5/м² (було ~$12,0/м²), 4+ кімнат – ~$11,0/м² (було ~$10,5). Тобто в абсолютних цифрах більші квартири здаються дорожче за місяць, але дешевші за м². Більші квартири вигідніше брати в оренду, якщо рахувати вартість одного метра, але їх менше пропозицій.
За класом будівлі. Розрив за класами при оренді менший, ніж при продажу. Нові будинки комфорт-/еліт-класу зараз здебільшого здаються по ~$13/м², майже на рівні середньоринкових ставок. Старі панельки («хрущовки») здаються по ~$13,8/м² – трохи дорожче в розрахунку на метр, адже здавана площа в них часто мала (студії, 1-кімн). Будинки економ-класу (масова сучасна забудова) мають приблизно $14/м², бо там багато компактних студій і 1-кімнатних, що підвищує середню ставку за метр. Історичні будинки в центрі (дореволюційні) приносять орендодавцям ~$15/м² – вища ціна пояснюється престижем локації. В цілому діапазон орендних ставок за класами неширокий ($13–15/м²) і на перший план виходить саме характеристика квартири (площа, стан), а не лише статус будинку.
Вплив поверху. Як і зазвичай, середні поверхи користуються більшим попитом: квартири з 2–5 поверху здаються приблизно по $13,5/м², у той час як перший поверх – близько $12,8/м², а останній – ~$12,3/м². Відмінність невелика (до ~8%), оскільки суттєвою перепоною для орендарів нині є, скоріше, нестача варіантів, ніж наявність найзручнішого поверху. Зміни від грудня 2024 незначні – пріоритет середніх поверхів залишився, але з огляду на дефіцит житла орендарі готові брати квартири й на крайніх рівнях, хоч і за трохи нижчою ціною.
Ринок офісної нерухомості у Києві демонструє помірне підвищення середніх цін продажу. За даними «Інтерактивного звіту», середня ціна продажу офісних приміщень у вересні 2025 року становила близько $2326/м², що приблизно на 10% вище за рівень грудня 2024 (~$2120/м²). Це зростання обумовлене загальною інфляцією у будівництві й дефіцитом високоякісних офісів. Деякі власники офісної нерухомості, які потребують швидкого продажу, могли дещо знижувати ціну, але в цілому ринок характеризується невисоким попитом – бізнеси поки обережно інвестують у комерційну площу, очікуючи економічної стабілізації. Як результат, ціни на офіси зросли незначно.
Рис.3. Середня ціна продажу офісних приміщень у м. Києві по районах. Значення округлені.
За районами. Найвища середня вартість офісів – у центральних частинах міста. У Печерському районі офісні приміщення продаються близько $2794/м², у Голосіївському і Шевченківському – ~$2515/м². Найнижчі ціни у віддалених районах, наприклад у Дніпровському або Деснянському, де середня ~$1310–906/м². В усіх районах за півроку спостерігається невеликий приріст цін (приблизно 5–8%), що свідчить про рівномірне підвищення вартості офісних площ у місті.
За площею та класом. Найдорожчими є невеликі офісні блоки до 100 м²: їх середня ціна становить ~$2390/м². Це пояснюється тим, що такі приміщення зазвичай розташовані ближче до центру і підходять для невеликих представництв чи ІТ-стартапів. Велика площа ($100–300 м²$) – ~ $2605/м², а понад 300 м² – від ~$1800/м². У великих офісних комплектах або будівлях економ-класу зазвичай розміщені організації з обмеженим бюджетом, тому ціни тут нижчі. Що ж до класу: офіси в бізнес-центрах коштують близько $2500/м² (мінімально зросли), окремі будівлі – ~$2100/м², а потемнішні офісні приміщення (приміщення у житлових будинках) – ~ $2000/м². Вартість офісів росте поступово, найменше – у масивних комплексах, трохи більше – у маленьких гнучких просторах.
Орендна плата за офіси зросла помітніше. Середня ставка в Києві у вересні 2025 – приблизно $16,3/м²/місяць, що на ~17% вище за грудень 2024 (~$13,9/м²). Попит на довгострокову оренду офісів дещо зріс: з огляду на стабілізацію ситуації частина бізнесів повертається до Києва, а інші галузі (наприклад, IT, ІТ-послуги) розширюються. Одночасно пропозиція офісів обмежена – у новобудовах ще триває добудова, а деякі власники нежитлових площ утримують їх для власних потреб. Через це орендарі змагаються за наявні офіси, що призвело до підвищення ставок в усіх категоріях.
Рис.4. Середня ціна оренди офісних приміщень у м. Києві по районах. Значення округлені
Категорії. Невеликі офіси (до 100 м²) здаються в оренду дорожче – біля $18/м² на місяць. Оренда середнього офісу (100–300 м²) коштує близько $15/м², великого (300–1000 м²) – ~$13/м². Офіси-бізнес-центри пропонують вищу орендну віддачу (~$17/м²), а офіси в окремих будинках або приміщеннях – близько $15/м². Залежно від поверху, середні поверхи (3–5) здаються по ~$16,3/м², перший поверх – ~$15/м², верхні – ~$15,5/м². Різниця невелика (до ~8%), проте клас офісу і місце розташування відіграють ключову роль: більш престижні адреси формують вищу ціну, а не лише поверх.
Сегмент торгових площ у вересні 2025 також показав помірне зростання цін продажу. Середня ціна продажу торгових об’єктів становить близько $2246/м², що майже на 10% більше за грудень 2024 (~$2043/м²). Цей приріст пов’язаний із загальним зростанням вартості нерухомості і невеликою кількістю нових торговельних об’єктів на ринку. Інвестори в торговельний сегмент досі обережні, але деякі власники комерційної нерухомості підвищують ціну на тлі зростаючих витрат на будівництво та утримання об’єктів.
Рис.5. Середня ціна продажу торгових приміщень у м. Києві по районах. Значення округлені.
За розміром. Найдорожчими є дрібні торговельні приміщення (≤100 м²), що знаходяться зазвичай у густонаселених мікрорайонах або житлових комплексах: їхня середня ціна – ~$2700/м² (було ~$2200/м²). Середні магазини (100–300 м²) коштують приблизно $2200/м² (було ~$2100/м²), а великі торговельні площі (300–1000 м²) – ~$2000/м². Дуже великі об’єкти (>1000 м²), такі як окремі торговельні будівлі чи павільйони, зараз мають середню ціну близько $1700/м² (було ~$1420/м²). Малі та середні магазини дорожчі за м², оскільки розташовані в зручних локаціях, а великі площі – в передмістях. За класом: найбільша віддача у вбудованих приміщеннях і МАФах (~$2500/м²) через попит на компактні формати, тоді як сучасні торговельні центри – близько $2100/м² (часто розташовані на околицях). Перший поверх, як і в офісах, коштує приблизно на 15–20% дорожче за метр ніж верхні поверхи.
Аналогічно офісам, орендна плата за торговельні об’єкти зросла. Середня ставка у вересні 2025 – близько $18,5/м²/місяць (проти ~$17/м² у грудні 2024). Зростання (~9%) зумовлене посиленням попиту на формати «біля дому» і локальні магазини: люди частіше утримуються від великих поїздок до міста і швидше купують/орендують сусідні торгові площі. Дрібні торговельні приміщення (до 100 м²) зараз здаються по ~$22/м², середні (100–300 м²) – ~$18/м², великі (300–1000 м²) – ~$15/м². Ставка за «відсотковими» площами (ТЦ) – близько $17/м². Центр і перші поверхи у великих магазинах традиційно найдорожчі. Попит на оренду невеликих магазинів і кіосків зріс через зміну споживчих звичок, тому саме їхні ставки показали найбільше підвищення (+10–15 % від грудня 2024).
Рис.6. Середня ціна оренди торгових приміщень у м. Києві по районах. Значення округлені.
Сегмент промислово-складської нерухомості зараз є найбільш стабільним за ціною. За даними «Інтерактивного звіту», середня ціна продажу складів/цехів у Києві – близько $535/м² як у грудні 2024, так і у вересні 2025 (фактично без змін). Це свідчить про баланс попиту й пропозиції: є достатньо старих й сучасних складів на ринку, а компанії обережно планують капітальні інвестиції. Бізнес шукає оптимальні об’єкти для зберігання або виробництва – переважно в передмістях, де площа доступна. Через відсутність стрімкого попиту ціни залишаються стабільними.
За класом і площею. Середня вартість виробничого об’єкта (промисловий клас) – ~$550/м², складського – ~$520/м². Складські приміщення до 500 м² продаються орієнтовно по $580/м², великі (500–1000 м²) – ~$540/м², найбільші (>1000 м²) – ~$500/м². Найдешевші квадратні метри у великих логістичних комплексах. Якщо компанії потрібно негайно розширитися, вони готові переплачувати за розташування, але в цілому помірне зростання цін не спостерігається. Стабільність цін при продажу – ознака того, що промисловий сегмент балансований (пропозиція незначно перевищує попит, особливо на великі площі).
Натомість орендна плата за промислові приміщення зросла. Середня ставка у вересні 2025 – ~$5,2/м²/місяць, що на ~22% більше за грудень 2024 (~$4,2/м²). Зростання зумовлене невеликим пожвавленням виробничої діяльності, нарощуванням запасів товарів та логістичних операцій. Класифікація: малі склади (<500 м²) здаються по ~$5,5/м², середні (500–1000 м²) – ~$5,0/м², великі (>1000 м²) – ~$4,0/м². Таким чином, власники компактних приміщень отримують більшу ставку за метр (через дефіцит невеликих об’єктів у межах міста), а великі площі у приміському районі все ще дешевші.
За даними «Інтерактивного звіту», продаж приватних будинків у Києві показав незначне зниження середньої ціни. Середній показник у вересні 2025 – ~$1382/м², що на ~1,6% менше за грудень 2024 (~$1404/м²). Натомість попит на будинки зріс ( ~19% у першому півріччі 2025). Частково це зумовлено бажанням сімей мати автономне житло поза містом.
Найдорожче коштують котеджі у комфорт-класі – близько $1620/м² (було ~$1680/м²), на другому місці – традиційні приватні будинки (~$1410/м², практично без змін). Дачі (менш комфортні будинки) – ~$1075/м² (було ~$1153/м²). Найнижчі ціни в сегменті – на недобудови (~$735/м²) та «частини будинків» (~$1120/м²), попри те що ціни на все це злегка підросли. Стабілізація чи легке зниження пояснюється тим, що на ринок вийшло більше пропозицій зі передмістя. Проте через високий попит і обмежену пропозицію за містом на деякі нові котеджні комплекси ціни залишаються високими.
За площею й поверховістю. Найдорожчі мають найсучасніші будинки котедж-класу і більші площі. Одноповерхові будинки з площею 100–150 м² коштують ~$1450/м², двоповерхові (150–300 м²) – ~$1340/м². Будинки більше 300 м² продаються майже по ~$1250/м². Чим більша площа будинку, тим нижча ціна за квадратний метр через менший попит на дуже великі об’єкти. Поверховість (1-2 поверхи) впливає мало на ціну за м² – будинки в 2 поверхи продаються трохи дорожче за м² через більшу житлову площу на одному фундаменті.
У сегменті земельних ділянок під індивідуальне житлове будівництво спостерігається помірне зростання цін. Середня ціна за сотку у вересні 2025 – близько $13091/сотка, що на 5% більше, ніж у грудні 2024 (~$12450/сотка). Попит на землю для будівництва поки що відносно низький, але деякі ділянки з особливо привабливою локацією (передмістя Києва, інфраструктура, транспорт) підтримують середні показники.
Наявність варіацій: найбільш затребувані ділянки середнього розміру (15–30 соток) за рахунок близькості до обласних доріг чи природних рекреаційних зон мають найвищу ціну ~ $10734/сотка (було ~$14688/сотка, падіння ~27%). Маленькі ділянки (<15 соток), як правило, мають меншу ціну за метр, але через те, що в категорії “до 15 соток” часто пропонують віддалені чи проблемні ділянки, їхня середня зараз ≈$13513/сотка (було ~$11974, зростання ~13%). Великі ділянки (>30 соток) практично не продавалися протягом півроку, тому даних мало; орієнтовна ціна – ~$11839/сотка (не спостерігалось продажів у грудні 2024).
Діапазон цін на землю розширився: житлові ділянки середнього розміру подешевшали (через появу кількох вигідних пропозицій на околицях), тоді як дрібні зросли (відчутний попит на бюджетні ділянки з різними параметрами). У грудні 2024 маленькі ділянки часто коштували дорожче, а у 2025 – дешевші за метр через розширення «периферійного» сегмента.
- Покупцям квартир: звертайте увагу на компактні одно-/двокімнатні квартири – їхня ціна за м² підвищується, тому вигідніше купувати зараз. Оскільки ціни оренди зростають, придбання власного житла може бути хорошою довгостроковою інвестицією. Для зменшення ризиків варто шукати житло в нових комплексах комфорт-класу (найкраще співвідношення «ціна/якість»). При купівлі слід враховувати клас будинку і район: велика різниця у ціні між центром і периферією.
- Продавцям квартир: найвигідніше продавати найменші одиниці (1-2 кімн.) та квартири в елітних або нових економ-класових будинках – їхній попит високий, ціни зростають. Плануючи продаж, варто оголошувати помірно вищу ціну (особливо в центральних районах), оскільки ринок приймає підвищення. Враховуйте, що квартири на середніх поверхах оцінюються трохи вище, а екстремальні поверхи (1-й або останній) – трохи дешевше.
- Орендарям житла: очікуйте подальшого підвищення ставок на оренду, особливо для 1-2-кімнатних квартир. Зараз вигідно орендувати трохи більшу площу за нижчу ставку за м², якщо це можливо. Середні поверхи користуються перевагою, проте брати 1-й чи верхній поверх – цілком прийнятно, особливо коли попит такий високий. Рекомендується шукати компроміс між ціною і площею, орієнтуватися на доступність метро та інфраструктуру.
- Орендодавцям і орендодавцям офісних/торговельних приміщень: зараз час оновити умови оренди. Результати аналізу показують, що оренда в офісах і магазинах подорожчала на 10–20%. Ви можете переглядати вартість оренди на рівні середнього ринку або трохи вище за нього, особливо якщо ваш об’єкт перебуває у престижному районі чи на першому поверсі. Малі офіси і магазини в центральних локаціях зараз найбільш затребувані – встановлюйте ціни відповідно.
- Інвесторам: сегмент житла (квартири, будинки) залишається найпривабливішим через високий попит і тенденцію до зростання цін. Інвестиції в однокімнатні та двокімнатні квартири, а також у сучасні котеджні комплекси можуть дати найкращу окупність. У комерційній нерухомості варто звернути увагу на об’єкти з високим потенціалом орендного доходу (зручна локація, високий пішохідний трафік) – вони дорожчають. В сегменті складів і земельних ділянок потрібно бути обережнішими: тут ціни стабільні або досить волатильні, тож варто ретельно оцінювати потенційну ліквідність.
У цілому, тенденції останнього півріччя свідчать про зростання цін на житло і оренди в Києві (що зумовлено внутрішньою мобільністю та інфляцією) та помірне зростання вартості комерційних площ. Рекомендується орієнтуватися на дані «Інтерактивного звіту» ГІС «Увекон» при ухваленні інвестиційних і ділових рішень.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – вересень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Київ.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело