Опубліковано: 24-10-2025 09:46
Станом на вересень 2025 року ринок нерухомості Харкова демонструє ознаки стабілізації та помірного зростання після тривалого падіння 2022–2024 років. Економічна криза та війна спричинили у 2022–2023 роках глибоке зниження цін – за різними оцінками, на 30–50% порівняно з довоєнним періодом. Однак у 2025 році спостерігається повернення попиту та початок поступового пожвавлення: середні ціни «квадрату» зростають практично в усіх сегментах. Наприклад, за даними нашого аналізу середньозважена ціна продажу вторинних квартир у Харкові підвищилася приблизно з $695 у грудні 2024 до $767 за м² у вересні 2025 (плюс ~10%), а офісної нерухомості – з $734 до $780/м² (+6%) (див. аналіз нижче). Орендні ставки також пішли вгору, але поступово: середня орендна ціна квадратного метра житла виросла з ~$3,42 до ~$3,97 за місяць (+16%), а офісних приміщень – з $4,22 до $4,44 (+5%). Загалом сьогоднішній ринок Харкова вже трохи міцніший, ніж наприкінці 2024 року, хоча попит досі обмежений і поступово нарощується. Нижче наведено докладний аналіз цінових пропозицій у кожному секторі з розбивкою за районами міста, розмірністю, класом і поверховістю (де доступно), а також порівняльні дані по грудню 2024 та вересню 2025.
На вторинному ринку житла спостерігається підвищений попит, що призвело до зростання цін у період з грудня 2024 по вересень 2025. Середньозважена ціна продажу вторинних квартир зросла з ~$695/м² до ~$767/м² (приблизно +10%). Найдорожчі – квартири у новобудовах та комфорт-класу. За класом забудови найбільше подорожчали «масові радянські» будинки (+15% до ~$670/м²) та «преміум» (елітні) квартири (+8% до ~$1045/м²), що свідчить про зростаючий інтерес до якісних об’єктів. За кількістю кімнат найвища ціна нині у 1-кімнатних (≈$731/м²), трохи нижче – 2-3-кімнатні (≈$777–795/м²), а найдешевші – 4-кімнатні і більше (≈$814/м²). Тобто менші квартири дорожчі за квадрат. За поверховістю найдорожчі – на середніх поверхах (~$801/м²), а найнижчі – перші (~$659/м²) і останні (~$689/м²) поверхи. Вочевидь покупці готові платити більше за комфортне розміщення (кращий вид, менше шуму), а найдешевший перший поверх залишається привабливим за ціною.
Рис.1. Середня ціна продажу квартир (вторинний ринок) у розрізі районів м. Харкова, $/м² (грудень 2024 vs вересень 2025). Значення округлені.
На мал.1 видно, що найдорожчі квартири у вересні 2025-го – у Основ’янському та Шевченківському районах (приблизно $833–792/м²), де сконцентровані нові ЖК і бізнес-інфраструктура. Найнижчі ціни на вторинку – в Індустріальному ($620/м² у вересні, хоча +12% до грудня) та Салтівському районах ($668/м²). Зростання цін було досить рівномірним, крім окремих районів: наприклад, у Новобаварському районі ціни фактично не змінилися (+0,6%), тоді як у Слобідському і Київському показники піднялися на ~12%.
У сегменті оренди житла ціни також пішли вгору. Середньозважена орендна ставка вторинних квартир зросла з ≈$3,42/м²/міс до ≈$3,97/м²/міс (+16%). Найвищі ставки в елітних новобудовах – до ≈$4,50–4,60/м², найнижчі – у старому фонді та «економ» класі (≈$3,50–3,60/м²). За кількістю кімнат найвищі орендні ціни в однушках (≈$4,63/м²) і 2-кімнатних (≈$4,55/м²), трохи нижчі у більших квартирах. За зонами міста найдорожчі оренди у Шевченківському (~$4,1/м²) та Київському (~$4,0/м²) районах, найдоступніші – в Новобаварському (~$3,6/м²) та Індустріальному (~$3,5/м²). Результати показують, що зростання оренди випереджає продаж у процентному виразі, ймовірно через підвищену мобільність попиту (переселенці, працівники, студенти).
Рис.2. Середня ціна оренди квартир (вторинний ринок) у розрізі районів м. Харкова, $/м²/міс (грудень 2024 vs вересень 2025). Значення округлені.
Узагалі зміни ринкових цін у сегменті житла вказують на поступове відновлення активності: у 2025 році в Україні зростання цін на вторинку склало приблизно 10–15% (аналогічний тренд за даними «Інтерактивного звіту»). У Харкові ця динаміка відбувається більш помірковано, що відображає високі ризики та невизначеність.
Комерційний сектор офісної нерухомості в Харкові теж демонструє невелике зростання цін. Середня ціна продажу офісних приміщень піднялася з ≈$734/м² у грудні 2024 до ≈$780/м² у вересні 2025 (+6%). Найдорожчі – об’єкти бізнес-класу (бізнес-центри) – ≈$822/м² (ліпше розвинена інфраструктура, поверховість), а найдоступніші – приміщення у малих будівлях (~$766/м²). За типом найстрімкіше зростання продемонстрували окремі офісні будівлі (+14%, до ≈$803/м²), тоді як площі у Бізнес-центрах залишилися майже на колишньому рівні (~$822 → $822/м²). За розмірністю найдорожчі офіси – площею 100–300 м² (≈$837/м² у грудні, однак дещо знизилося до ≈$742/м² у вересні, через зростання пропозиції) та дрібні (<100 м²) – ≈$939/м². Також зросли ціни на невеликі лоти 300–500 м² (+7%). У цілому в сегменті продажу офісів переважає стійкий попит на невеликі закриті приміщення, що зрештою зумовлює підвищення їхньої ціни.
Рис.3. Середня ціна продажу офісних об’єктів у м. Харкові у розрізі районів м. Харкова, $/м²/міс (грудень 2024 vs вересень 2025). Значення округлені.
Іншими словами, ринок продажу офісів Харкова дещо активізувався: за рахунок появи покупців на елітні офіси та окремі будівлі в бізнес-районах попит почав витісняти пропозицію. Однак зростання рентабельності бізнесу та відновлення попиту поки що помірні, тому й зростання цін ледь помітне (дещо більше в окремому класі «окрема будівля»).
Ситуація в орендному сегменті офісної нерухомості більш стабільна. Середня орендна ставка офісів у Харкові зросла з ≈$4,22/м²/міс до ≈$4,44/м²/міс (+5%). Найбільше подорожчали оренди окремих офісних будівель (з ~$3,77 до ~$4,99/м²/міс, +32%), а оренда офісів у бізнес-центрах, навпаки, трохи подешевшала (з ~$3,65 до ~$3,50). Це може вказувати на переміщення попиту: частина орендарів переходить у менші чи самостійні офіси. За площею оренди найдорожчі сегменти – >1000 м² (з ≈$3,67 до $4,15) і 500–1000 м² (≈$5,23 до $5,18), що залишаються більш привабливими для великих компаній. Зростання середньої орендної ціни пояснюється в першу чергу попитом на кращі площі: невеликі блоки і відкриті приміщення за рік подорожчали від 3% до 13%.
Рис.4. Середня ціна оренди офісних об’єктів у м. Харкові у розрізі районів м. Харкова, $/м²/міс (грудень 2024 vs вересень 2025). Значення округлені.
Ціни офісних приміщень вказують на повільне відновлення комерційного сегменту. На відміну від житлового ринку, тут попит формується здебільшого інвесторами та компаніями, які планують розширювати активність після кризи. Експерти відмічають, що в цілому по Україні оренда офісів відновлюється лише у сегментах з високою якістю об’єктів, що підтверджується нашим аналізом.
Зростання цін у секторі комерційної нерухомості для торгівлі у Харкові ще помірне. Середня ціна продажу торгових площ підвищилася з ≈$809/м² до ≈$834/м² (+3%). Найдорожчі – окремі комерційні будівлі (~$868/м² у вересні 2025), тоді як «вбудовані» торгові приміщення (магазини в житлових будинках) подешевшали (з ≈$769 до ~$717/м²) через велику пропозицію невеликих приміщень. Сегмент МАФ/ролетів (кіоски) знизився з $773 до $465/м² (але мала вибірка). Торгові центри показали падіння ціни (з ≈$720 до $625/м²), оскільки оренда і конверсія до здачі у власність сприймається ризикованішим бізнесом.
Рис.5. Середня ціна продажу торгових об’єктів у м. Харкові у розрізі районів м. Харкова, $/м²/міс (грудень 2024 vs вересень 2025). Значення округлені.
За розміром найдорожчі малі магазини до 100 м² (~$857–900/м²), а великі приміщення (>1000 м²) – найдешевші ($626 → $573/м²). Також істотно зросли ціни у сегменті 500–1000 м² (≈$442 → $529/м², +20%). В цілому продаж торгових площ в Харкові зараз переорієнтувався на менші торгові об’єкти, тоді як великим торговельним центрм ідейно складніше знайти покупців (через невпевненість у попиті).
На ринку оренди комерції намічається зростання ставок: середня орендна ціна підвищилася з ≈$6,88 до $7,4/м²/міс (+8%). Найбільше зросла орендна плата за торговельні центри (з ~$4,42 до $7,25, +64%), ймовірно через оновлення кількох великих об’єктів і ріст ставок у кращих ТЦ. Окремі магазини в будівлях виросли з ~$6,97 до $7,59 (+9%), а кіоски МАФ залишилися на дуже високому рівні ~ $9,6 → $9,96. За площею найдорожчими залишаються дуже малі об’єкти до 100 м² (~$8,07 → $8,65, +7%), а також сегмент 100–300 м² (+19%). Найбільші площі (>1000 м²) виявилися найдешевшими (~$4,41 → $4,27, –3%). Це говорить про те, що попит на оренду фокусувався на компактних форматах (магазини біля метро чи на жвавих вулицях).
Рис.6. Середня ціна оренди торгових об’єктів у м. Харкові у розрізі районів м. Харкова, $/м²/міс (грудень 2024 vs вересень 2025). Значення округлені.
Незважаючи на зростання, торгівля все ще «ажіотажна»: загалом по Україні орендні ставки торгових площ мають тенденцію до зростання у 2025 році, що підтверджується нашими даними. У Харкові цей сегмент показав один із найвищих приростів, особливо за малими об’єктами та приміщеннями у готових ТЦ – ознака того, що деякі інвестори починають дивитися на комерційну нерухомість як на перспективу.
Цей сектор зазнав значного відкладеного зростання. Середня ціна продажу промислово-складських приміщень піднялася з ≈$178/м² у грудні до ≈$190/м² у вересні 2025 (+7%). Найбільше зростання спостерігається в промислових об’єктах: з $187 до $199/м² (+6.5%), тоді як складські приміщення майже не змінилися (~$170 → $170/м²). За розмірністю найбільший приріст – у малих об’єктах до 500 м² (≈$185 → $218/м², +18%), і середніх 500–1000 м² (+8%). Великі лоти (>1000 м²) трохи подешевшали (≈$165 → $161). Це свідчить про відновлення попиту на дрібні виробничі та логістичні площі (для невеликих підприємців), тоді як великі складські бази поки що менш затребувані.
Орендні ставки цього сегмента майже не змінилися або трохи зросли: середня ціна оренди підвищилася з ≈$2,10/м² до ≈$2,4/м² (+22%, хоча мала вибірка даних). Внутрішньо ринку це пояснюється невеликою кількістю угод (ринок стабілізується на дуже низьких значеннях). Загалом, як і в інших регіонах України, наразі оренда виробничих площ не привертає великої уваги, тому зміни ставок в Харкові ледь помітні.
Продаж приватних будинків. Сегмент приватних будинків (домоволодінь) в Харкові також пожвавився: середня ціна продажу будинків зросла з ≈$727/м² до ≈$752/м² (+3.5%). Найдорожчі – котеджі в котеджних містечках (≈$1213/м² у вересні, +12%). Також дуже високі ціни у міських котеджних кварталах. У той же час дачі та недобудовані будинки подешевшали: дача з $651 → $552/м² (–15%), недобудови – з $630 → $597/м². За площею найдорожчі великі будинки (>600 м²) – з $900 → $1140/м² (+27%), а найменші (до 100 м²) лишилися найнижчими (~$549 → $572). Це означає, що найбільшу цінність мають просторі якісні котеджі.
Рис.7. Середня ціна продажу приватних будинків у м. Харкові у розрізі районів м. Харкова, $/м²/міс (грудень 2024 vs вересень 2025). Значення округлені.
Таким чином, у Харкові попит на приватні будинки відновлюється, особливо в середньому сегменті (котеджі, таунхауси). Продавцям варто звернути увагу, що покупці охочіше платять за нові або добудовані будинки з гарним оздобленням, а не за занедбані споруди. Це підтверджують і загальноукраїнські оцінки: приватні будинки зростають в ціні повільніше всіх, але стабільно.
Продаж земельних ділянок. Ринок землі у Харкові продемонстрував значне подорожчання. Середня ціна продажу ділянок під індивідуальну забудову зросла з ≈$2602 за сотку у грудні 2024 до ≈$2960 за сотку у вересні 2025 (+14%). Найбільше зростання – у невеликих ділянках 15–30 соток (з $2408 до $3027/ар, +26%) та до 15 соток (≈$2619 → $2973, +14%). Дуже великі ділянки (>30 соток) навпаки подешевшали (з $3619 до $2072/ар, але це пояснюється невеликою вибіркою угод). Це свідчить про те, що інвестори та забудовники більше цікавляться невеликими ділянками під котеджну забудову ближче до міста. Загалом по Україні за 2024–2025 роки землю під забудову дорожчала приблизно вдвічі швидше, ніж житло, що співпадає з нашим результатом.
Рис.8. Середня ціна продажу земельних ділянок (під індивідуальну забудову) у м. Харкові у розрізі районів м. Харкова, $/м²/міс (грудень 2024 vs вересень 2025). Значення округлені.
Найвищі ціни – у середньому діапазоні площ, де відчувається нестача пропозиції. У будь-якому разі дані свідчать: землю зараз купують охочіше, а ціни продовжують рости, що відповідає загальній тенденції інвестицій у нерухомість у регіоні.
Покупцям квартир і будинків. Ураховуйте, що ціни зростають поступово, але ще залишаються нижчими за довоєнні: зараз можна придбати нерухомість вигідніше, ніж у «мирний» період. Приділіть увагу якісним об’єктам: саме на них попит підвищений (елітні будинки, хороші ремонти, зручне планування). Не забувайте порівнювати ціни по районах і сегментах (див. мал.1–2) і вести торг при купівлі (коефіцієнт «торгу» зараз залишається високим). Рекомендується перевіряти об’єкти на наявність права власності та обережно підходити до угод у прифронтових районах.
Орендарям (житло та комерція). В умовах зростання орендних ставок варто подумати про довгострокову оренду, особливо якщо очікується міграція чи повернення родичів. Сьогодні ціни на оренду тільки починають рости – якщо зростання доходів випередить ці темпи, вигідніше брати житло в оренду зараз. Орендарям комерції рекомендовано орендувати сучасні офісні та торгові площі у будівлях вищого класу: вони дорожчають менше або навіть дешевшають в порівнянні зі старими.
Продавцям нерухомості. Якщо ви плануєте продавати, зараз гарний час оновити пропозицію (ремонт, рекламу). Покупці активізуються у кращих сегментах, тому поліпшення об’єкта може виправдати більшу ціну. Також увагу слід зосередити на правильному позиціонуванні нерухомості: виділіть місце, клас і розмір квартири чи будинку – саме ці фактори тепер найпомітніше впливають на ціну (як показує аналіз).
Орендодавцям. Рентабельність здачі в оренду зростає повільно. Якщо ви плануєте здавати нерухомість, варто оновити пропозицію – зробити ремонт чи перепланування, підготувати приємні фото. Орієнтуйтеся на середній та вище середнього сегмент: попит на них поступово відновлюється. Можливо, буде вигідно перепозиціонувати занедбаний об’єкт у нижчий ціновий сегмент або навпаки – зробити дорогий ремонт, щоб конкурувати у вищому.
Інвесторам. Ринок повертається до інвестиційної привабливості, хоч і дуже обережно. На Харків слід дивитися як на перспективний регіон: ціни дна вже пройдено. Особливо цікавий сегмент землі під забудову та комерційної нерухомості: якщо будівельний попит відновиться, саме тут може бути найбільше зростання. Водночас слід пам’ятати про геополітичні ризики і розподіляти інвестиції між різними сегментами (наприклад, купувати не тільки житло, а й комерцію або землю).
Цей аналіз показує, що станом на вересень 2025 року у Харкові ринок нерухомості починає повільно оживати. Покупцям і інвесторам слід діяти обережно, але не втрачати можливості, адже на горизонті можливі подальші зміни (як економічні, так і воєнні). Для продавців і орендодавців – це шанс підвищити ціну або дозавантажити об’єкт, використовуючи відновлення попиту. У будь-якому разі при прийнятті рішень слід користуватися детальним аналізом ринку по районах, класах і площах, щоб оцінювати свою стратегію.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – вересень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Харків.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело