Опубліковано: 27-10-2025 11:13
Станом на вересень 2025 року ринок нерухомості міста Ужгород демонструє помірне зростання в житловому сегменті та змішані тенденції в комерційній сфері. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», порівняно з груднем 2024 року середні ціни на житло відчутно підвищилися – квартири вторинного ринку подорожчали приблизно на 7%, а приватні будинки – на 7–8%. Орендна плата за житлову та офісну нерухомість зросла ще більше (на 15–17% для квартир, ~11% для офісів), що вказує на пожвавлення попиту на оренду у відносно безпечному західному регіоні. Водночас у комерційній нерухомості спостерігаються різноспрямовані тренди. Середня вартість продажу офісів та торговельних приміщень в Ужгороді підвищилась (на ~18% і ~13% відповідно проти кінця 2024 року), що нетипово на тлі обережності бізнесу – ймовірно, позначився обмежений вибір якісних об’єктів та переорієнтація частини підприємців на безпечніші регіони. Натомість ціни на промислово-складські об’єкти знизилися (на ~18%), залишаючись нанайнижчими рівнями. Орендні ставки в роздрібній торгівлі та промисловому сегменті фактично стагнують – попит тут поки що не демонструє впевненого росту. Ціни на земельні ділянки під індивідуальну забудову в Ужгороді залишилися майже без змін (+~2% за 9 місяців), що контрастує з помітним спадом у інших містах. Нижче наведено детальний аналіз кожного сегменту (житлового, комерційного тощо) за видами операцій – продаж і оренда – з розбивкою за ключовими параметрами: розмірність об’єктів, клас та поверховість (для об’єктів, де це актуально). Усі ціни вказано в доларах США за 1 кв. м, а для землі – за 1 сотку (100 кв. м), з урахуванням середньозважених показників по Ужгороду.
Динаміка цін. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна продажу квадратного метра вторинного житла в Ужгороді у вересні 2025 року становить близько $1 572/м², що на ~7% вище, ніж у грудні 2024 року (було близько $1 465). Такий відчутний приріст пояснюється стійким попитом на готове житло в безпечному регіоні та обмеженою пропозицією новобудов. Ужгород став притулком для багатьох внутрішніх переселенців та поверненців, частина з яких воліє купити власне житло, попри воєнні ризики. В той же час вибір якісних квартир на ринку обмежений, тому продавці не знижують ціни, а подекуди навіть підвищують їх. На тлі стабільного курсу гривні до долара протягом року, нерухомість виступає засобом збереження коштів, що теж підтримує ціновий рівень.
Розподіл за кількістю кімнат. Найдорожчими залишаються найменші квартири – середня ціна 1-кімнатних у вересні досягла приблизно $1 719 за кв. м, тоді як у кінці 2024-го була близько $1 636. Однокімнатні об’єкти дорожчають найшвидше, адже їхня загальна вартість найнижча і попит на них найбільший (це стартове житло для молоді чи інвестиція для оренди). 2-кімнатні квартири наразі оцінюються в середньому ~$1 592/м², що також дещо більше, ніж у грудні (~$1 476/м²). 3-кімнатні мають середню ціну близько $1 354/м², а великогабаритні квартири (4 і більше кімнат) – на рівні $1 161/м². Отже, чим більша квартира – тим менша її ціна за метр: великі помешкання дешевші в перерахунку на площу через значну загальну суму угоди та обмежений попит на такі об’єкти.
Рис.1. Середня ціна продажу квартир в Ужгороді (вторинний ринок) за розмірністю житла (кількістю кімнат). Значення округлені.
Помітно, що за останні 9 місяців найбільше подорожчали саме компактні квартири, тоді як великі (4+ кімнати) додали в ціні найменше. Це підтверджує тренд, коли покупці в умовах обмеженого бюджету обирають менше житло. Загалом же всі сегменти квартир дещо зросли в ціні, відображаючи пожвавлення ринку після паузи на початку війни.
Розподіл за класом будівлі. Якість і тип будинку також впливають на вартість житла. Найвищі ціни традиційно тримає сегмент елітного житла – квартири у сучасних цегляних будинках покращеного планування зараз продаються в середньому по $1 700–1 750/м², тоді як рік тому було близько $1 643. Приріст (~+5–7%) свідчить, що попит на якісні нові будинки залишається навіть у складні часи. Наступний за дорожнечею сегмент – сучасна масова забудова (економ-клас): квартири у відносно нових панельних і монолітних будинках зараз продаються приблизно по $1 523/м², що на кілька відсотків більше, ніж було у 2024 році. Типова радянська забудова (панельні та цегляні будинки 1960–80-х років, «хрущовки») залишається наймасовішим сегментом ринку; середня ціна таких квартир сягає $1 263/м² (у грудні 2024 р. було близько $1 010). Отже, «радянське» житло – найдешевше з точки зору вартості метра, хоча й воно дещо подорожчало. Старі дореволюційні будинки (низькоповерхова історична забудова, часто зі зношеними комунікаціями) оцінюються в середньому близько $1 262/м², тобто їхній ціновий рівень теж нижчий за сучасне житло через гірший стан будівель. Проти кінця 2024 року ціни у цьому підсегменті суттєво не змінились. Таким чином, клас будинку формує значний діапазон вартості: зараз квартири в елітних новобудовах Ужгорода майже вдвічі дорожчі за житло радянських часів чи старий фонд.
Рис.2. Середня ціна продажу квартир в Ужгороді за класом будівлі (вторинний ринок). Значення округлені.
Вплив поверховості. Розташування квартири по вертикалі будинку традиційно позначається на ціні. В Ужгороді найвищі ставки зафіксовано на середніх поверхах – «не перший і не останній» (2–4 поверхи у малоповерхівках і середні рівні в багатоповерхових будинках): середня вартість таких квартир зараз ~$1 654/м². Перший поверх коштує відчутно дешевше – близько $1 404/м², адже менша привабливість для проживання (шум із вулиці, вогкість, ризики безпеки) змушує робити дисконт. Останній поверх також продається дешевше за середні – в середньому ~$1 420/м², через побоювання щодо можливих протікань даху, перегріву влітку тощо. Різниця в ціні між «комфортними» середніми рівнями і крайніми (першим або останнім) становить близько 8–10%, і цей диференціал зберігається приблизно таким самим, як і наприкінці 2024 року. Покупці, як і раніше, готові платити більше за квартиру на зручному поверсі, особливо коли вибір обмежений.
Загальні тенденції. Середня орендна ставка на квартири в Ужгороді станом на вересень 2025 зросла до ~$11,0 за кв. м на місяць, тоді як у грудні 2024-го вона становила близько $9,4. Таким чином, оренда житла подорожчала майже на 18% за дев’ять місяців. Приміром, найм стандартної 2-кімнатної квартири площею 50 м² зараз обходиться у ~$550 на місяць, хоча на початку року було ~$470. Здорожчання оренди викликане суттєвим попитом: до відносно спокійного Ужгорода продовжують перебиратися переселенці з прифронтових регіонів, а дехто з ужгородців, хто виїжджав за кордон, повертається додому. Пропозиція квартир в оренду натомість обмежена – значна частина власників або вже продали житло, або самі проживають у своїх квартирах. Як результат, конкуренція серед наймачів штовхає ціни вгору навіть при не надто високій платоспроможності населення.
Розподіл за розміром квартири. Менші помешкання мають помітно вищу орендну плату за метр. Однокімнатні квартири в Ужгороді зараз здаються в середньому по $12,2/м² на місяць, тоді як 2-кімнатні – по ~$11,0/м². Таким чином, різниця між 1- і 2-кімнатними незначна, адже двокімнатні теж дуже популярні серед орендарів (багато сімей чи пар хочуть додаткову кімнату). Трикімнатні квартири наймають в середньому по $8,2/м², а велике житло (4+ кімнати) – лише ~$7,8/м². Тобто орендувати велику за площею квартиру вигідніше в перерахунку на метр, але сумарна місячна плата за неї значно більша, тому попит на великі метражі обмежений. Від грудня 2024 року орендні ставки підвищилися в усіх цих категоріях, найбільше – для 1-2 кімнатних квартир, які найбільш затребувані.
Рис.3. Середня орендна ставка квартир в Ужгороді за розміром (кількістю кімнат), $/м² на місяць. Значення округлені.
Орендарі віддають перевагу компактному житлу, тому питома вартість найму 1-2 кімнатних найвища. 3-кімнатні і більші квартири здаються відчутно дешевше за метр, хоч і подорожчали за останній період. Варто зазначити, що попит на оренду в Ужгороді перевищує пропозицію, тож навіть при високих відносних ставках абсолютна місячна платня встановлюється на рівні платоспроможності наймачів. Нерідко орендарі об’єднуються (наприклад, дві сім’ї знімають великий будинок разом), щоб ділити витрати – це теж впливає на структуру попиту.
Розподіл за типом будинку (класом). На відміну від продажу, в оренді різниця між класами будинків менша, проте певні тенденції є. Нове комфортне житло еліт-класу в Ужгороді, попри високу ціну продажу, приносить власникам відносно середню орендну віддачу – ставки таких квартир близько $12,4/м², тобто на рівні загального ринку. Причина може бути в тому, що елітні квартири зазвичай мають значну площу і дорого коштують у сумі, тож орендарів на них менше. Сучасні масові будинки (економ-клас) демонструють навіть дещо вищу ставку – ~$12,6/м², адже більшість пропозицій там – це невеликі квартири-студії чи однокімнатні, дуже популярні серед наймачів. Натомість типові радянські «хрущовки» орендуються в середньому по $10,1/м², а історичні дореволюційні будинки – ~$9,9/м². Отже, найдорожче в наймі нині метр житла масового економ-класу (новіші будинки і компактні планування), тоді як старий житловий фонд здається помітно дешевше. Втім, загальний діапазон ставок за різними класами невеликий (приблизно $10–13), і ключову роль для орендарів відіграє розмір та стан квартири, а не тільки «статус» будинку.
Рис.4. Середня ставка оренди квартир в Ужгороді за класом будинку, $/м² на місяць. Значення округлені.
Вплив поверху на орендну плату. Для оренди житла також спостерігається залежність ціни від поверху, хоча вона менш виражена, ніж при продажу. Найзручніші середні поверхи – такі квартири винаймають приблизно по $11,0/м². Останні поверхи трохи дешевші – близько $10,5/м², адже орендарі побоюються можливих незручностей (спека влітку, слабка ізоляція даху). Перші поверхи в Ужгороді навпаки можуть бути не дешевшими, а навіть трохи дорожчими за інші (в середньому ~$11,2/м²). Це пояснюється тим, що частина першоповерхових квартир використовуються під бізнес (офіси, салони) або облаштовані під апартаменти для подобової оренди – їх власники просять підвищену плату. В цілому розрив між різними поверхами невеликий (близько 5–8%), і у порівнянні з минулим роком ці відмінності майже не змінилися. За високого попиту наймачі готові знімати будь-які квартири, хоча «комфортний» поверх лишається перевагою.
Ринкові умови і динаміка. Ринок офісної нерухомості Ужгорода наразі демонструє протилежну ситуацію порівняно з більшістю інших регіонів: середня ціна продажу офісних приміщень зросла, попри загальну обережність бізнесу щодо капітальних інвестицій. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у вересні 2025 року середня ціна пропозиції офісів склала близько $1 370 за кв. м, що приблизно на +18% вище рівня грудня 2024 року (тоді було ~ $1 162). Для порівняння, у Кропивницькому за той самий період офіси подешевшали на ~8%. Причина ужгородського феномену – обмежений обсяг пропозиції якісних офісних площ і певний попит з боку релокованих компаній. Бізнес, який переніс діяльність на Закарпаття, розглядає придбання нерухомості як довгострокову інвестицію в регіоні, що вважається відносно безпечним. Водночас кількість угод купівлі-продажу невелика; якщо якісний об’єкт з’являється на ринку, його власники ставлять високу ціну, яка суттєво впливає на середній показник. Таким чином, можна говорити радше про скорочення вибірки дешевих об’єктів (багато хто знизив активність продажу, очікуючи стабілізації), ніж про масове зростання цін – проте факт залишається: номінально офіси в Ужгороді подорожчали.
Ціна залежно від площі. Найдорожче продаються невеликі офіси: приміщення площею до 100 м² наразі пропонуються в середньому по ~$1 726 за кв. м. Це найбільший показник серед усіх категорій, що не дивно – такі об’єкти легко знайти покупця, адже підходять під офіс для малого бізнесу, ІТ-компанії, стоматології тощо. Середній сегмент 100–300 м² має значно нижчу середню ціну – близько $1 058/м², оскільки попит на офіси більшого розміру менший, і часто такі площі розташовані поза центром. Приміщення 300–500 м² у вересні продавалися в середньому по ~$1 153/м², а у категорії понад 1000 м² зафіксована ціна близько $1 429 за метр (але вибір тут дуже малий – фактично один великий об’єкт). Для порівняння, у грудні 2024 р. серед великогабаритних офісів траплялися угоди й по ~$1 000/м², тож поточні цифри вказують на продаж більш якісної нерухомості у 2025 році. Загальна тенденція така: чим більша площа офісу, тим нижча ціна за метр (якщо не враховувати поодинокі випадки). З грудня найбільше додали в ціні саме малі офіси (раніше вони й так були в дефіциті), тоді як у сегменті середніх і великих площ особливих змін не відбулося.
Рис.5. Середня ціна продажу офісних приміщень в Ужгороді за площею, $/м². Значення округлені.
Розподіл за типом об’єкта (класом). В Ужгороді більшість офісних пропозицій можна поділити на дві категорії: вбудовані приміщення (офіси в адмінбудівлях чи квартирах на перших поверхах житлових будинків) та окремі будівлі під офіс (невеликі окремо розташовані особняки, частини будівель). Зараз вбудовані офіси продаються в середньому по ~$1 378/м², а окремі будівлі – приблизно по $1 361/м². Різниця несуттєва (лише кілька відсотків) і пояснюється тим, що з одного боку окремі будівлі зазвичай більші за площею й потребують додаткових витрат на утримання, а з іншого – сучасних бізнес-центрів в місті фактично немає. У 2024 році офіси в бізнес-центрах виділялись як окремий клас, але станом на вересень 2025 таких об’єктів на ринку не було (власники не продають, а інвестори не купують). Отже, структура пропозиції у продажу змістилася в бік компактних офісів – або вбудованих, або невеликих окремих, які й визначають середню ціну.
Вплив поверховості. Має значення, чи знаходиться офіс на першому поверсі, чи вище. Перші поверхи (особливо з окремим входом із вулиці) в Ужгороді зараз продаються по ~$1 360/м², тобто приблизно на рівні середнього ринку. Верхні поверхи адміністративних будівель або колишніх квартир – дешевші: типові офіси на 2–3 поверсі можуть коштувати ~$1 100/м² або й менше. Водночас трапляються винятки: наприклад, сучасне офісне приміщення на останньому поверсі нової будівлі з терасою та панорамним видом виставлено за ціною ~$2 000/м² – але це радше одиничний випадок, ніж тенденція. Загалом, офіси з виходом на вулицю (1-й поверх) мають підвищений попит (їх можна використовувати як представництво, банк, магазин), тоді як типові офіси на інших поверхах – дешевші. З кінця 2024 року цінова різниця між першим і рештою поверхів суттєво не змінилась (перший поверх традиційно на ~10% дорожчий), проте абсолютні цифри дещо зросли разом із ринком.
Поточні тенденції. Сегмент оренди офісних площ в Ужгороді відчутно пожвавився. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ставка оренди офісу у вересні 2025 року становить близько $9 за кв. м щомісяця, тоді як у грудні 2024-го було ~$8,2. Зростання ~11% за три квартали сигналізує про повернення бізнес-активності в регіон: багато компаній, які раніше працювали віддалено чи скоротили офіси, нині знову орендують фізичні приміщення. Крім того, в Ужгород перемістилися підприємці та фірми зі східних областей; поки вони не готові купувати нерухомість, тому попит змістився в оренду, що й підігріло ціни. Важливо, що пропозиція офісів в місті обмежена – нових бізнес-центрів немає, вибір кабінетів чи блоків невеликий. Це дає змогу власникам помірно піднімати ставки навіть попри помірну ділову активність.
Залежність від площі офісу. Найвищі орендні ставки – у сегменті дрібних офісів (до 100 м²). Зараз такі приміщення здаються в середньому по ~$9,0 за кв. м на місяць. Для прикладу, невеликий офіс на 50 м² коштуватиме ~$450 щомісяця. Офіси 100–300 м² мають ставку близько $10,0/м², тобто на рівні малих – інколи навіть дорожче, якщо це сучасний офісний блок (у нашій вибірці середній показник вийшов трохи вищим, ніж для менших площ). Категорія 300–500 м² в середньому здається по $8,2/м², а великі офіси 500–1000 м² – приблизно по $8,6/м². Для дуже великих приміщень понад 1000 м² ставка найнижча – близько $8,0/м², адже орендодавці великих об’єктів змушені давати суттєві знижки, щоби заохотити орендаря заповнити значну площу (в нашому випадку був один об’єкт ~2000 м² під склад чи торговий комплекс, що здавався менш ніж за $2/м², відчутно знизивши середню цифру по категорії). У порівнянні з кінцем 2024 року оренда зросла в усіх розмірних сегментах, особливо відчутно для малих офісів (де приріст міг сягнути 15–20% через дефіцит пропозиції).
Рис.6. Середня орендна ставка офісних приміщень в Ужгороді за площею, $/м² на місяць. Значення округлені.
Розподіл за типом приміщення. Окремі офісні будівлі vs вбудовані офіси зараз здаються майже за однаковими ставками в Ужгороді (~$9,3/м² проти ~$9,1/м² відповідно). Окремі будівлі часто більші та вимагають більше витрат на обслуговування, але можуть мати власний вхід, парковку та інші переваги; водночас більшість орендованих офісів – це все ж вбудовані приміщення на перших або других поверхах житлових і адміністративних будівель. Оренда офісів у класичних бізнес-центрах як окремий сегмент фактично відсутня (нових БЦ немає, а ті небагато, що були – заповнені і не змінюють орендарів). Тому розрив між ставками різних класів невеликий і визначається радше конкретними характеристиками об’єкта (ремонт, автономність), ніж формальним типом.
Вплив поверху. Для офісів також бажаними є перші поверхи – багато компаній хочуть мати окремий вхід і вивіску. В Ужгороді офіси на 1-му поверсі орендуються в середньому по $9,3/м², тоді як на верхніх поверхах – близько $9,1/м². Різниця мінімальна, оскільки у відносно невеликому місті майже всі комерційні локації – це перші поверхи, а офіс на 2-3 поверсі може бути привабливим, якщо розташований у центрі. Вторинні локації на 2-му поверсі фактично відсутні (орендарі обирають краще вже житловий фонд перших поверхів). Таким чином, ставка визначається більше розташуванням по місту, ніж конкретним рівнем поверху. З кінця 2024 р. ця ситуація не змінилася: бізнес готовий платити лише за зручні та прохідні локації, а компромісні варіанти беруться в оренду лише за умови нижчої ціни.
Загальна ситуація. У сегменті купівлі-продажу торговельної нерухомості Ужгорода ціни в цілому зросли, всупереч загальноукраїнському тренду на зниження. Середня ціна продажу магазинів станом на вересень 2025 р. становить близько $1 602 за кв. м, що на ~13% вище, ніж у грудні 2024 (~$1 413/м²). Така динаміка пояснюється специфікою місцевого ринку: якісних комерційних приміщень у місті мало, і власники не поспішають їх позбуватися. Попит на купівлю магазинів з боку бізнесу залишається стриманим, але й панічного розпродажу не спостерігається. Продавці, які виставили об’єкти на продаж, часто тримають високу ціну, розраховуючи на стабілізацію економіки або на інвесторів зі столиці/інших регіонів, що шукають активи у безпечних містах. Як результат, ми бачимо номінальне підвищення середньої вартості – хоча кількість угод мінімальна, і це слід враховувати. Фактично ринок завмер: підприємці переважно воліють орендувати, а не купувати торгові площі, але й власники якісних об’єктів не готові значно скидати ціну.
Ціна за розміром площі. Найвищу середню вартість мають маленькі торгові приміщення (невеликі магазини, відділення площею до 100 м²) – вони продаються в середньому по ~$1 707/м². Подібні об’єкти зазвичай знаходяться у прохідних місцях (наприклад, магазинчик біля зупинки чи кав’ярня в центрі) і привабливі для локального бізнесу – тому метр тут найдорожчий. Середні за розміром магазини (100–300 м²) мають ціну близько $1 506/м², а більші приміщення 300–500 м² – приблизно $1 430/м². Для дуже великих площ 500–1000 м² зафіксовано середню ціну ~$1 256/м², а об’єкти понад 1000 м² продаються теж в межах $1 250–1 300 за кв. м. Таким чином, дрібний «стріт-рітейл» на 1-му поверсі є найдорожчим, для більших магазинів ціна за метр нижча через менший пул потенційних покупців. Порівняно з груднем 2024 року, помітного перерозподілу цін між категоріями не відбулося – хіба що окремі великі об’єкти, які довго не могли продатися, зникли з ринку або були переведені в оренду, що трохи підвищило середню ціну у сегменті великих площ.
Рис.7. Середня ціна продажу торговельних приміщень в Ужгороді за площею, $/м². Значення округлені.
Клас об’єкта: окремий магазин чи вбудоване приміщення. За типом торговельної нерухомості можна умовно виділити окремо розташовані будівлі (павільйони, невеликі магазини-особняки) та вбудовані приміщення (у житлових будинках – на першому, цокольному чи підвальному поверсі багатоповерхівок). В Ужгороді окремі будівлі під магазини нині дорожчі: середня ціна продажу становить близько $1 630/м², тоді як вбудовані торговельні приміщення продаються орієнтовно по $1 490/м². Різниця у ~9% збереглася з минулого року. Окремий магазин зазвичай має свій фасад, вхід і може діяти автономно (наприклад, як окремо розташована аптека чи кав’ярня), тому інвестори цінують такі об’єкти вище. Вбудовані ж приміщення часто мають обмеження (спільний під’їзд, сусіди), що знижує їх привабливість. Поверх розташування при продажу також відіграє роль: 1-й поверх є стандартом і найдорожчий (у вересні 2025 р. середня ціна 1-поверхових магазинів ~$1 630/м²), тоді як об’єкти на інших поверхах (2-й рівень торгового центру, напівпідвал) значно дешевші – інколи менше $400/м². У порівнянні з кінцем 2024-го, частка таких дешевих пропозицій зменшилася (деякі з них перейшли в оренду або були зняті з продажу), тому середня ціна продажу “не перших поверхів” навіть зросла.
Поточні тенденції. Попит на оренду торгових площ в Ужгороді поступово відновлюється після спаду на початку війни, але в 2025 році орендні ставки залишаються приблизно на торішньому рівні. Середня ставка оренди магазину нині становить близько $11,2 за кв. м в місяць, що майже не відрізняється від грудня 2024 (~$11,1/м²) і свідчить про певну стабілізацію: з одного боку, частина підприємців відкриває нові торгові точки, кав’ярні, салони (після складних 2022–2023 років), з іншого – платоспроможність населення та витрати бізнесу стримують зростання цін. Власники комерційної нерухомості, своєю чергою, намагаються не знижувати орендної плати, бо бачать, що у західному регіоні бізнес потроху працює. Тому маємо своєрідний паритет – ставки утримуються на високому рівні, але й помітно не збільшуються.
Залежність ставки від площі. Невеликі магазини (до 100 м²) у середньому наймаються по ~$12/м² на місяць – це максимальний рівень, притаманний об’єктам у центрі або з дуже хорошим трафіком. Для більшості ж дрібних точок по місту ставка ближча до $10. Площі 100–300 м² орендуються в середньому по $9,9/м², а 300–500 м² – приблизно $9,9/м² (практично той самий рівень). Великі торгові простори 500–1000 м² подекуди оцінюються вище – середня ставка по нечисленних угодах ~$12,0/м². Це пояснюється тим, що такі приміщення зазвичай розташовані у високоякісних окремих будівлях або торговельних центрах, які дорого цінуються (наприклад, великий зал у ТЦ може здаватися за $15/м², піднімаючи середню цифру). Натомість надвеликі площі понад 1000 м² часто йдуть за символічну ціну – у нашій вибірці один об’єкт >2000 м² здавався всього за $2/м², через що середній показник по цій категорії дуже низький. В цілому структура орендних ставок за розміром приміщення у 2025 році виглядає двояко: найдорожчий метр – у найменших і найбільших магазинах (для останніх – коли це об’єкт преміум-класу), а от середні площі (100–500 м²) мають найнижчі ставки, бо орендодавці готові надавати знижки за обсяг. Порівняно з минулим роком, діапазон цін майже не змінився – ринок оренди торгівлі в Ужгороді вже у 2024 році був на високому рівні, і поки що подальше зростання стримується платоспроможністю орендарів.
Рис.8. Середня ставка оренди торговельних приміщень в Ужгороді за площею, $/м² на місяць. Значення округлені.
Оренда окремих будівель vs вбудованих приміщень. Як і в продажу, оренда окремо розташованих магазинів коштує в середньому дещо дорожче, ніж вбудованих: зараз окремий павільйон чи будівля орендується близько по $11–12/м², тоді як приміщення на першому поверсі будинку або в ТЦ – по $10–11/м². Різниця невелика, ~$1 за метр, і вона практично не змінилась відносно грудня 2024 року. Вищу ставку окремих об’єктів пояснює їхня автономність: орендар може гнучкіше використовувати фасад, графік роботи, рекламу. Але багато окремих будівель – це теж невеликі кіоски чи павільйони (30–50 м²), які мають високий відносний показник. З іншого боку, торговельні площі у складі будинків часто більші за розміром (100+ м²), тож загальна орендна платня там висока, навіть якщо ставка трохи нижча.
Роль поверху в оренді. Перший поверх – золотий стандарт роздрібної торгівлі. В Ужгороді практично всі успішні орендарі прагнуть взяти приміщення на 1-му поверсі, і середня ставка таких об’єктів ~$10,9/м². Якщо ж торговельна площа розташована не на першому рівні (наприклад, на 2-му поверсі галереї або в цоколі), орендодавцю доводиться суттєво знижувати ставку. За нашими даними, такі площі йдуть в середньому лише по ~$4–5/м², хоча вибірка невелика. Ужгород – порівняно невелике місто, тому форматів типу «другий поверх під магазин» дуже мало; але коли такі об’єкти є, вони здаються дешево або взагалі залишаються вакантними. Ситуація з 2024 року не змінилась: бізнес як і раніше готовий платити лише за перший поверх, всі інші – це компроміс за менші гроші.
Середні ціни і тренди. Промислово-складська нерухомість (склади, виробничі приміщення) в Ужгороді залишається найдешевшим сегментом – і у вересні 2025 року вона ще більше подешевшала. Середня ціна продажу таких об’єктів зараз становить всього близько $195 за кв. м, що на 18% менше за рівень грудня 2024 року (тоді було ~$239/м²). Фактично ціни продовжують стагнувати або навіть знижуватися на низькому рівні. Частково це зумовлено тим, що Ужгород не є великим промисловим хабом, а війна й економічна криза скоротили число виробництв і логістичних компаній, готових інвестувати в купівлю складів. Більшість угод – це перепродаж старих складів чи майстерень за невисокими цінами. До того ж, ряд власників, що потребували продати промислові активи, за останній рік знизили апетити, аби хоч якось знайти покупця.
Залежність від розмірів. Невеликі складські приміщення до 500 м² продаються дещо дорожче від середнього рівня – в середньому по ~$215/м². Вони можуть підійти під СТО, майстерню чи склад для малого бізнесу – попит на такі об’єкти є навіть зараз, тому ціна тримається. Складські комплекси 500–1000 м² мають найнижчу середню ціну – близько $100/м², адже такі великі площі важко продати (потрібні значні кошти й специфічний покупець). Дуже великі промислові об’єкти (понад 1000 м²) пропонуються по ~$240/м² – вище, ніж середні склади, можливо через те, що серед них трапляються більш сучасні виробничі приміщення (з комунікаціями, кран-балками тощо), які цінуються дорожче. Загалом принцип залишається схожим: маленькі об’єкти дорожчі за метр через більшу ліквідність, середні – найдешевші, а великі – дещо дорожчі за середні через окремі якісні пропозиції. Від грудня 2024 року зрушення між цими категоріями мінімальні – хіба що малі склади трохи впали в ціні через поодинокі випадки, а от великі об’єкти (>1000 м²) навпаки трохи підросли завдяки кращій якості вибірки.
Продаж за типом об’єкта (класом). У промислово-складському сегменті основні дві категорії – виробничі приміщення (цехи, заводські будівлі) та складські ангари. Виробничі будівлі в Ужгороді нині цінуються дещо вище – близько $200/м², тоді як склади продаються в середньому по $185/м². Така різниця логічна: промисловий об’єкт може мати підведені комунікації, електромережі, спецобладнання (системи вентиляції, кран-балки тощо), що підвищує його вартість для кінцевого споживача; складські ж ангари – це часто прості споруди під зберігання на околиці міста. У порівнянні з кінцем 2024 року, ціни просіли в обох категоріях, але рівномірно – співвідношення «виробничі дорожчі за склади» збереглося. Категорія поверховості для цього сегменту не застосовується, адже всі склади і цехи переважно одноповерхові (або дані про поверх не вказуються).
Стан ринку оренди. Орендні ставки на склади та виробничі приміщення в Ужгороді залишаються стабільними і низькими. Середня орендна ставка у вересні 2025 становить близько $3,7 за кв. м на місяць. Тобто оренда 500 м² складу обходиться всього приблизно в $2 000 на місяць, що є цілком доступним рівнем для бізнесу. Сектор логістики та виробництва зараз не демонструє бурхливого росту – попит на склади підтримується лише базовими потребами (зберігання товарів для місцевого бізнесу, релокація деяких підприємств із зони бойових дій), але й надлишку попиту нема, тому ціни не змінились. Для орендодавців цього сегменту важливіше знайти надійного орендаря на довгий строк, ніж підвищувати ставку – тому багато хто залишає плату на колишньому рівні, аби втримати орендарів у складні часи.
Вплив площі на ставку. Як і при продажу, дрібні приміщення дорожчі за метр: склади до 500 м² здаються приблизно по $4 /м². Середні площі 500–1000 м² – в середньому по $3,0–3,5/м², а великий комплекс понад 1000 м² може орендуватися навіть по $2,6/м² (як було згадано, один такий кейс суттєво вплинув на середню ставку категорії). В цілому компанія, орендуючи великий ангар, може розраховувати на нижчу ставку за метр, ніж для маленького складу під магазин – оскільки великими обсягами оренди можна торгуватися за суттєву знижку. З грудня 2024 року ставки в кожній категорії фактично не змінились – власники залишили їх на попередньому рівні, щоби втримати наявних орендарів. У кількох випадках навіть були зафіксовані зменшення ставок на 5–10%, коли орендодавці погоджувалися на довгостроковий контракт з передоплатою.
Оренда за типом об’єкта. Виробничі приміщення дещо дорожчі в оренді, ніж склади. Зараз плата за опалюваний цех чи майстерню в Ужгороді становить ~$4,3/м², тоді як за неутеплений складський ангар – близько $3,5/м². Це пояснюється тим, що виробничі приміщення часто мають кращу інфраструктуру (опалення, вентиляція, великі електричні потужності), що цінується орендарями, тоді як «голий» склад – це мінімум зручностей. У сегменті є певний попит на невеликі виробничі площі (швейні цехи, меблеві майстерні тощо), тому вони відносно дорожчі. Проти грудня 2024 р. різниця між цими типами збереглася на тому ж рівні (~$0,8 за метр), а абсолютні ставки лишились стабільними.
Загальні тенденції і ціни. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня вартість 1 кв. м приватного будинку в Ужгороді у вересні 2025 року становить близько $1 163, що більше, ніж у грудні 2024 (~$1 085/м²). Отже, ціни на домоволодіння дещо підросли, майже синхронно зі зростанням цін на квартири. Попит на готові будинки підтримується тими покупцями, хто бажає більше простору чи власного подвір’я, але не хоче чекати або ризикувати будівництвом нового житла в умовах війни. Також свою роль відіграє те, що обсяг пропозиції будинків обмежений – нових котеджних містечок майже не будується, а на вторинному ринку якісні будинки з’являються рідко. Це утримує ціни на стабільному рівні з тенденцією до зростання.
Вплив площі будинку. Як і в квартирах, менші будинки дорожчі в перерахунку на метр. Домоволодіння площею до 100 м² продаються в середньому по ~$1 000–1 200/м² (наприклад, будинок на 80 м² коштуватиме ~$80 тис.). Загальна сума такої покупки відносно невелика, тому на компактні будинки є попит (молоді сім’ї, пенсіонери, яким вистачить невеликого помешкання). Будинки середнього розміру 100–300 м² мають середню ціну близько $1 190/м², а великі будинки 300–600 м² – близько $800–850/м². Дуже великі особняки понад 600 м² – в межах $978/м². Проти кінця 2024 року структура цін за розміром суттєво не змінилася: найменші будинки дещо додали в ціні більше, ніж великі, оскільки користуються більшим попитом завдяки доступнішій сумі купівлі.
Рис.9. Середня ціна продажу будинків в Ужгороді за площею, $/м². Значення округлені.
Тип будинку (клас домоволодіння). Приватні домоволодіння представлені різними типами, і їхня вартість значно різниться – від старої дачі до сучасного котеджу бізнес-класу. Найвищу ціну за метр мають таунхауси – середній рівень у вересні ~$1 284/м². Таунхауси в місті цінуються, оскільки поєднують вигоди квартири (компактність, міські комунікації) і приватного будинку (власний вхід, невелика ділянка). Майже на тому ж рівні котируються сучасні котеджі – ~$1 177/м². В абсолютних цифрах котеджі більші за площею, тому їх загальна ціна висока, але якість будівництва, новизна та комфорт забезпечують їм пристойну ціну за метр. Звичайні будинки (масова забудова різних років у місті та передмістях) продаються в середньому по $1 168/м². Частина будинку (половина або квартира у двоквартирному будинку) – приблизно $1 242/м², тобто майже як цілий будинок, адже покупець все одно отримує окреме житло, хоча й зі спільною ділянкою. Значно дешевше оцінюються недобудови – у середньому ~$677/м²; інвестувати в незавершене будівництво ризиковано, тому продавці змушені ставити невисоку ціну, щоби залучити покупця, який ще вкладатиме кошти в добудову. Дачі (садові будиночки переважно за містом, без постійного проживання) – близько $755/м²; фактично стару дачу часто продають за вартістю землі, майже не враховуючи будівлю. Порівняно з 2024 роком, подорожчали в першу чергу звичайні житлові будинки і таунхауси (на ~5–7%), тоді як ціни на дачі й недобудови залишилися майже незмінними (попит на них мінімальний). Таким чином, котеджі і таунхауси – топ-сегмент за ціною, стандартні будинки – середній рівень, а дачі та недобудоване житло – нижній ціновий діапазон.
Динаміка цін. На відміну від багатьох інших регіонів, де вартість землі істотно впала, в Ужгороді ціни на земельні ділянки під житлову забудову залишилися відносно стабільними. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у грудні 2024 року середня ціна сотки землі (100 кв. м) становила близько $3 967, а в вересні 2025 року – приблизно $4 038 за сотку. Це навіть на +1,8% більше, тобто по суті без змін. Така ситуація відображає баланс між слабким інвестиційним попитом і небажанням власників сильно знижувати ціну на землю у західному регіоні. Під час війни будувати новий будинок наважуються одиниці – більшість або купує готове житло, або відкладає плани на майбутнє. Проте й масового «скидання» землі за безцінь не відбувається: ужгородські власники ділянок не відчувають паніки і часто можуть почекати кращих часів. Тому середні ціни лишаються на місці, хоча обсяг угод невеликий (ринок малоліквідний).
Для покупців нині склалися сприятливі умови: можна придбати землю без переплат, фактично за тією ж ціною, що й торік. Продавці ж, хто має фінансову подушку, воліють не знижувати вартість, очікуючи відновлення будівельної активності після війни. Показово, що в інших містах (наприклад, у Кропивницькому) сотка подешевшала на 15–20% за цей період, а в Ужгороді ми такого падіння не бачимо.
Цінові відмінності за розміром ділянки. Невеликі наділи до 15 соток традиційно мають вищу ціну за сотку, адже загальна сума виходить доступнішою. В Ужгороді середня ціна таких ділянок зараз ~$4 075/сотка, що навіть трохи більше, ніж було в кінці 2024 (~$3 916). Ділянки середнього розміру (15–30 соток) навпаки показали незначне зниження середньої ціни – з ~$4 254 до $4 039/сотка. В цій категорії були присутні кілька пропозицій з завищеною ціною торік, які не продалися і згодом подешевшали. Великі ділянки понад 30 соток мають найнижчу вартість – зараз близько $3 470/сотка, що на ~14% менше, ніж було ($4 033). Проте вибір таких великих наділів мізерний (буквально кілька об’єктів), тож їхні цінові коливання дуже індивідуальні. У цілому можна сказати, що дрібні та середні ділянки в межах міста цінуються найдорожче, а великі наділи на околицях – дешевші за метр. Суттєвих змін у структурі за 2024–2025 рр. не відбулося.
Рис.10. Середня ціна продажу земельних ділянок в Ужгороді за площею, $/ар. Значення округлені.
Для покупців житла: Зверніть увагу, що ціни на квартири і будинки в Ужгороді мають тенденцію до поступового зростання, тож придбання власного житла зараз може бути вигіднішим, ніж очікування наступного року. Водночас ретельно перевіряйте технічний стан об’єкта і документи, особливо на вторинному ринку; за можливості залучайте незалежного оцінювача, щоб переконатися, що ринкова ціна відповідає запитуваній. У сегменті приватних будинків варто придивитися до недобудов або дач – їх можна купити дешевше і згодом переобладнати під постійне житло, заощадивши кошти. Для тих, хто бажає інвестувати у квартиру з метою подальшої здачі, найбільш ліквідними лишаються 1-2 кімнатні – їх найлегше потім продати чи здати в оренду.
Для продавців житла: Нинішній ринок більше на боці покупця, проте в Ужгороді на житло є попит, тож при адекватному ціноутворенні ви зможете знайти свого клієнта. Перед продажем бажано навести лад у квартирі чи будинку – зробити косметичний ремонт, підготувати документи – це підвищить привабливість без значних витрат. Якщо ваша квартира на першому або останньому поверсі, будьте готові до торгу і підкреслюйте в оголошенні її переваги (скажімо, 1-й поверх – підходить під бізнес або людей літнього віку; останній – мансардний простір тощо). Продавцям земельних ділянок, враховуючи стагнацію цін, можливо, варто зачекати з продажем, якщо немає нагальної потреби – або ж запропонувати покупцям привабливі умови (розстрочку платежу, підведені комунікації), щоб виділити свою пропозицію серед інших.
Для орендарів: Якщо плануєте знімати житло чи офіс, варто поквапитися – орендні ставки поступово підвищуються, а вигідних варіантів мало. Зафіксуйте вартість оренди на довший термін (укладіть договір на рік і більше) – це убезпечить від подальших подорожчань. Розгляньте більшу квартиру або офіс, ніж потрібно зараз: іноді оренда просторішого об’єкта вигідніша за ціною метра, і, об’єднавшись із партнером чи знайомими, можна зекономити. При виборі торгового приміщення не женіться за мінімальною ціною – розташування на першому поверсі і хороший людський трафік окуплять вищу ставку оренди за рахунок виторгу вашого бізнесу. У промисловому сегменті зверніть увагу на довгострокову оренду складів: власники часто готові знижувати ціну при авансовій оплаті за кілька місяців або укладенні довгострокового договору.
Для орендодавців: Зважаючи на пожвавлення попиту, ви можете помірно підвищити орендну плату, але робіть це обґрунтовано – забезпечте належний стан об’єкта, швидко реагуйте на потреби наймача (дрібний ремонт, сервіс). Особливо це стосується житла: безперебійне опалення, вода, інтернет, а також наявність альтернативних джерел живлення (генератора) дозволять не тільки втримати орендаря, а й аргументувати трохи вищу ціну. Власникам комерційних приміщень варто аналізувати потреби потенційних орендарів: наприклад, якщо ваш об’єкт під магазин, доцільно зробити зал у форматі open-space, щоб він виглядав привабливо для рітейлерів. Гнучкість у переговорах (орендні «канікули» на час ремонту, покриття частини комунальних витрат) допоможе швидше здати об’єкт навіть у складні часи.
Для інвесторів: Поточна ситуація відкриває можливості для довгострокових інвестицій. Стабільність цін на комерційну нерухомість та землю в Ужгороді означає, що зараз можна відносно недорого придбати якісний об’єкт, розраховуючи на приріст його вартості після перемоги та відновлення економіки. Перспективними можуть бути невеликі офіси і магазини в центрі – їх і зараз легко здати в оренду, і в майбутньому вигідно продати. Житло залишається тихою гаванню: інвестиції в квартиру для подальшої здачі в оренду в Ужгороді можуть приносити ~8–10% річних у валюті, що перевищує ставки за банківськими депозитами. Водночас інвесторам слід бути готовими утримувати актив кілька років, поки ринок повністю не відновиться. Перед купівлею детально аналізуйте локальний попит: успіх інвестиції залежить від розташування та якості об’єкта. Зараз виграють ті, хто вкладає в реальну цінність – землю в перспективній локації, будинок із хорошим під’їздом та комунікаціями, комерційну площу біля транспортних вузлів. Словом, дійте обережно, але рішуче, якщо знаходите справді вигідну пропозицію.
Ринок нерухомості Ужгорода у вересні 2025 року демонструє часткове пожвавлення після турбулентності перших років війни. Житлова нерухомість поступово дорожчає – особливо відчутно це в сегменті оренди квартир, що свідчить про повернення життя до міста і збільшення кількості мешканців. Комерційна нерухомість переживає перехідний етап: бізнес і інвестори досі обережні в покупках, проте активно орендують необхідні площі, очікуючи стабільніших часів. Земля та другорядні сегменти поки що відстають – це створює можливості для вигідних придбань для тих, хто дивиться на перспективу. Для всіх учасників ринку зараз головне – уважно стежити за тенденціями, співставляти свої цілі з ринковими реаліями і приймати рішення на основі реальних даних та аналізу. Попри непрості умови, нерухомість залишається надійним активом, а грамотний підхід до її купівлі, продажу чи оренди дозволить використати поточну ситуацію з вигодою.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – вересень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Ужгород.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело