Опубліковано: 29-10-2025 10:38
Проаналізовано стан ринку нерухомості Дніпра з використанням даних аналітичних інструментів ГІС “Увекон”. Розглянуто сегменти вторинного ринку квартир, офісної, торговельної (street-retail) та промислово-складської комерційної нерухомості, домоволодінь та земельних ділянок для індивідуальної забудови. Порівняно середньозважені ціни за один м² (або сотку для землі) у грудні 2024 і вересні 2025 років в розрізі операцій (продаж/оренда), класів, розмірності (площі) та поверховості об’єктів. Така детальна аналітика цін квартир та комерційних об’єктів (оренда, продаж) в Дніпрі показує, як змінилися вартість житла, орендні ставки і ціни на землю у Дніпрі за вказаний період, а також причини цих трендів.
Середньозважена ціна продажу вторинних квартир у Дніпрі зросла з приблизно $945/м² у грудні 2024 року до $970/м² у вересні 2025 року (плюс близько 2,6%). Найбільше подорожчали об’єкти преміум-класу: житло підвищеної комфортності (еліт) – до ≈$1440/м² (+5%). Квартири масової сучасної забудови економ-класу дещо здешевіли (~$1040/м², –6,6%). Житло старої дореволюційної забудови трохи додало (до ≈$850/м², +2,5%), а найдешевший сегмент – масова радянська забудова – теж підріс (≈$778/м², +4,5%). Це може свідчити про відносно вищий інтерес покупців до якіснішого житла, хоча і більш доступні “радянки” не втратили попиту, тоді як окремі нові економ-пропозиції могли перенаситити ринок.
За кількістю кімнат тенденції наступні: найвища ціна за м² – у найбільших квартирах з 4 і більше кімнат (≈$1093/м²), що навіть вище, ніж у “однокімнаток” (~$1000/м²). Далі йдуть 2-кімнатні (≈$971/м²), а найдешевші за квадрат – 3-кімнатні (≈$920/м²). Така нетипова ситуація може пояснюватися тим, що серед проданих великих квартир були об’єкти преміум-класу, які “тягнуть” середню ціну вгору; загалом же зазвичай менші квартири дорожчі за одиницю площі.
За поверховістю найдешевше коштують квартири на першому поверсі (≈$783/м²), а найвищі ціни – на середніх поверхах (≈$1024/м²); останній поверх також дешевший (≈$834/м²). Таким чином, покупці готові платити більше за комфортне розташування (кращий вид, менше шуму тощо), тоді як перший поверх традиційно менш привабливий і оцінюється нижче.
Рис.1. Середня ціна продажу квартир у м. Дніпро по районах (значення округлені).
У сегменті оренди квартир середньозважена ціна зросла майже на 12% – з ≈$7,80/м² (грудень 2024) до ≈$8,70/м² (вересень 2025). Елітні квартири та новобудови вирізняються найвищими орендними ставками (в середньому ≈$9,2–10,4/м² відповідно). При цьому істотно піднялася вартість оренди і в нижньому ціновому сегменті: квартири старого фонду дореволюційних часів – до ~$8,6/м² (було ~$6,8), радянського періоду – до ~$7,7/м² (було ~$6,0). Хоча такі старі об’єкти лишаються найдешевшими, зростання ставок навіть у них сигналізує про загальне пожвавлення попиту на оренду житла (можливо, через внутрішню міграцію, активність студентів/спеціалістів тощо).
Залежно від планування, найвищу плату за м² мають одно- та двокімнатні квартири (≈$8,7–9,0/м²), тоді як більші 3-4-кімнатні здаються дешевше (порядку $7,8–8,6/м²). Тобто менші квартири приносять власникам більшу орендну плату з кожного метра, що є традиційним явищем. По поверхах оренда також дорожча на середніх та верхніх поверхах (середній поверх ≈$8,94/м², останній ≈$7,88/м²), тоді як перший поверх найнижчий (≈$7,60/м²), повторюючи тренд ринку продажу.
Рис.2. Середня ціна оренди квартир у м. Дніпро по районах (значення округлені).
Орендні ставки офісної нерухомості в Дніпрі помірно зросли: підвищення ~6,7% – з ≈$6,8/м² до ≈$7,2/м² на місяць. У розрізі класів найпоширенішими були угоди з приміщеннями стандартного типу – середня ставка піднялася до ~$7,3/м². Оренда окремих будівель залишилася майже на тому ж рівні (~$6,9/м²). Натомість сегмент офісів у бізнес-центрах представлений у вересні дуже малою вибіркою, проте за високою ціною (близько $13/м², тоді як у грудні було ~$8). Можливо, на ринку з’явилося декілька дорогих пропозицій у БЦ, що підняли середню, або ж орендарі перемикнулися на формат окремих приміщень замість класичних бізнес-центрів.
За розміром офісні площі не демонструють різких відмінностей у ціні. Невеликі офіси до 100 м² орендували приблизно по $7,1/м², середні (100–300 м²) – ~$7,2/м², великі 500–1000 м² – ~$8,0/м², а найбільші понад 1000 м² – до $8,7/м². Тобто ставка коливається в діапазоні $7–9 залежно від конкретного об’єкта; можна сказати, що попит існує на різні формати – від маленьких офісів до великих просторів, і вартість більше залежить від якості та локації, ніж від площі.
Рис.3. Середня ціна оренди офісів у м. Дніпро по районах (значення округлені).
У сегменті продажу офісної нерухомості середня ціна помітно знизилася – з ≈$997/м² у грудні 2024 до ≈$902/м² у вересні 2025 року (падіння приблизно –9,5%). Уточнення по класах показує, що найбільше просіли в ціні типові офісні приміщення (частини будівель): з ~$1068 до $929/м² (−13%). Продаж окремих будівель залишився майже на «плато» (≈$897→$882/м², −1,6%). У категорії бізнес-центрів угод було мало; середня ціна склала ~$796/м² (дещо нижче, ніж ~$832 раніше). Слабкий попит на купівлю офісів – бізнес в нинішніх економічних умовах обережний з капітальними інвестиціями – змушує продавців знижувати ціни для залучення покупців.
За площею офісів простежується така картина: дрібні офіси (<100 м²) втратили в ціні найбільше (з ~$1207 до ~$1023/м², −15%), тоді як більші блоки навпаки подекуди подорожчали (наприклад, 300–500 м²: ~$888 → $1029/м², +16%). Це може свідчити, що малий бізнес відкладає придбання крихітних офісів, а от для великих площ інколи знаходяться покупці (наприклад, під штаб-квартиру чи великий центр), готові інвестувати навіть за дещо вищою ціною за метр.
Рис.4. Середня ціна продажу офісів у м. Дніпро по районах (значення округлені).
Орендні ставки на торговельні приміщення (стріт-рітейл) у Дніпрі дещо зросли – приблизно на 4,2%: з ~$11,23/м² у грудні 2024 до ~$11,71/м² у вересні 2025 року. Зростання відбулося насамперед за рахунок окремих магазинів: оренда окремих будівель під магазини піднялася з ≈$11,4 до ≈$11,9/м². Вбудовані торговельні приміщення залишилися майже без змін (≈$8,9 → $8,6/м²). Натомість ставки на дрібні МАФ/ролети знизилися (з ~$17,6 до $13,0/м², −26%), що, ймовірно, є наслідком статистичної бази – у грудні було кілька дуже дорогих пропозицій, тоді як у вересні таких майже не було. Загалом же ринок торгової оренди демонструє помірне зростання, що може бути пов’язано зі збільшенням підприємницької активності та попиту на торговельні площі.
За розміром площі найвищі орендні ставки зафіксовано для малих магазинів до 100 м² (близько $13,4/м²), тоді як більші приміщення здаються дешевше: 100–300 м² приблизно по $9,5/м², 300–500 м² – ~$8,6/м², а великі 500–1000 м² – ~$7,7/м². Це логічно відображає, що невеликі магазини в прохідних місцях цінуються найдорожче, натомість для великих торгових залів орендну ставку “розбавляє” їх значний метраж. За поверхами найбільш вигідними для орендодавців є перші поверхи (≈$11,9/м²), тоді як на верхніх поверхах торгові площі здаються значно дешевше (останній поверх ≈$7,7/м²; проміжні поверхи – ~$9,3). Бізнес переважно шукає приміщення з окремим входом і потоком клієнтів з вулиці, тому перші поверхи (стріт-рітейл) мають найбільшу орендну вартість.
На відміну від оренди, продаж торгової нерухомості у Дніпрі дещо подешевшав: середня ціна знизилася приблизно на 5,3%, з ≈$1090/м² у грудні 2024 до ≈$1032/м² у вересні 2025 року. Значне падіння спостерігалося в окремих підкатегоріях. Наприклад, невеликі МАФ/ролети втратили понад 50% вартості (з ≈$1086 до ~$508/м²), що може бути пов’язано з дуже малою кількістю угод і вичерпанням пулу дорогих пропозицій у цій категорії. Вбудовані магазини також відчутно подешевшали (з ≈$1719 до ~$1413/м², −17,8%). Натомість окремі торгові будівлі впали несуттєво (≈$1097 → $1057/м², −3,6%). Вочевидь, інвестиційна активність у стріт-рітейлі знизилася після торішнього пожвавлення, і покупці стали обережнішими щодо комерційних об’єктів – особливо дрібних, які найризикованіші.
В залежності від площі приміщення, найдорожчими залишаються невеликі магазини (<100 м²), які у вересні 2025 продавались в середньому по ≈$1115/м². Великі об’єкти (>1000 м²) були значно дешевшими (~$685/м²). Це відповідає загальній логіці: дрібний стріт-рітейл у центрі міста цінується дорого, а купівля великих торгових центрів чи супермаркетів обходиться дешевше за метр через їх масштаб. За поверхами можна відзначити, що перший поверх традиційно найдорожчий (~$1057/м² у вересні), тоді як площі на інших рівнях впали в ціні більше (наприклад, середні поверхи з ~$1083 до ~$850/м²). Вірогідно, за поточної економічної ситуації інвестори менше готові переплачувати навіть за добре розташовані комерційні метри, очікуючи окупності.
Рис.5. Середня ціна продажу торгових приміщень у м. Дніпро по районах (значення округлені).
Ціни оренди промислових і складських приміщень практично не змінилися – зафіксовано лише невелике зниження на 7,6% (з ≈$2,97 до ≈$2,75/м² на місяць). Складські приміщення і виробничі будівлі мають майже однакові ставки (близько $2,7–2,8/м²). Жодних суттєвих відмінностей за класом (промислове vs складське) помічено не було – ринок логістичної нерухомості Дніпра залишається стабільним, із низькими орендними ставками у порівнянні з іншими сегментами.
У сегменті продажу індустріальної нерухомості середня ціна за 9 місяців майже не змінилася: було ≈$204/м² у грудні 2024, стало ≈$209/м² у вересні 2025 (плюс символічні +2%). Склади подешевшали трохи (з ≈$202 до ≈$193/м², −4%), промислові будівлі – навпаки, подорожчали (з ≈$206 до ≈$218/м², +6%). Оскільки кількість угод невелика, такі коливання можуть спотворювати реальну картину. Загалом же промислово-складська нерухомість залишається відносно стабільною і найдешевшою за вартістю сегментом ринку, що відображає її спеціалізований характер попиту.
За даними ГІС Увекон, середньозважена ціна продажу приватних домоволодінь (окремі будинки, котеджі, таунхауси тощо) дещо знизилася – приблизно на 2,5%: з ≈$696/м² у грудні 2024 до ≈$679/м² у вересні 2025. Так, приватні будинки (садиби) залишились майже на тому ж рівні (~$708→$718/м², +1%). Котеджі (сучасні заміські будинки підвищеного комфорту) подешевшали відчутно (≈$1144→$886/м², −22%). Таунхауси майже не змінилися в ціні (~$1015→$1047/м², +3%). Частини будинків (дуплекси, половини) теж лишились стабільними (~$564→$540/м², −4%). Водночас дачні будиночки (садові будинки) показали помітне зростання з ≈$416 до ≈$458/м² (+10%), можливо, через підвищений інтерес покупців до відносно недорогих заміських об’єктів. Незавершені забудови (недобуди) стали значно дешевшими (вибірка вересня – ~$311/м² проти ~$555 у грудні, −44%), що може сигналізувати про відсутність попиту на будинки без готового стану.
За площею найдорожчі на ринку Дніпра – будинки середнього розміру (100–300 м²) з ціною близько $811/м². Значно нижча середня ціна у дуже великих особняків понад 600 м² (~$546/м²), а також у найменших будинків до 100 м² (~$578/м²). Тобто за одиницю площі більше цінуються житла оптимального розміру (ймовірно, 1-2-поверхові котеджі для сім’ї), тоді як надто великі чи, навпаки, дуже маленькі будинки продаються дешевше за метр. Загалом відсутність помітного зростання цін на домоволодіння може пояснюватися обережністю покупців: в умовах обмежених бюджетів більший інтерес викликають доступніші сегменти (дачі, половини будинків), а дорогі котеджі тимчасово втратили частину аудиторії, що відобразилось на їх середній ціні.
Рис.6. Середня ціна продажу домоволодінь у м. Дніпро по районах (значення округлені).
Середня ціна за сотку земельних ділянок для житлової забудови у Дніпрі трохи знизилася – приблизно на 5,2%: з ≈$2761/сотка у грудні 2024 до ≈$2616/сотка у вересні 2025 року. У грудні минулого року менші ділянки (до 15 соток) були найдорожчими за одиницю площі (~$2806/сотка), а великі понад 30 соток – найдешевшими (~$1963/сотка), що є звичною ситуацією (менший лот – вища ціна за м²). Натомість у вересні 2025 дані показують аномалію: середня ціна великих ділянок >30 соток зросла до ≈$3388/сотка, а група 15–30 соток – до ≈$3105/сотка, тоді як дрібні наділи <15 соток мали ~$2551/сотка. Така інверсія пояснюється, імовірно, структурою угод: за останній період на ринку з’явилося кілька дорогих великих ділянок (можливо, ближче до міста чи з унікальними характеристиками), водночас багато дрібних проданих наділів були на околицях із нижчою ціною.
Загалом же тенденція на земельному ринку Дніпра лишається знижувальною: ціни просіли у всіх категоріях. Менші наділи, яких продається найбільше, трохи втратили у вартості, а більші лоти не мали сталого попиту. Серед причин – економічна невизначеність та слабкий інтерес до інвестицій в землю у 2024–2025 роках. Продавцям часто доводиться поступатися в ціні, якщо потрібно знайти покупця. Отже, ціни на землю в Дніпрі наразі невисокі, а ринок дуже фрагментований: вартість конкретної ділянки залежить більше від місця розташування, наявності комунікацій і терміновості продажу, ніж від її площі.
Примітка: категорія “клас” для землі не застосовується – всі розглянуті ділянки призначені під індивідуальну забудову і не поділяються на підкласи.
Рис.7. Середня ціна продажу земельних ділянок у м. Дніпро по районах (значення округлені).
Покупцям житла. Після незначного здорожчання якісних квартир та будинків у Дніпрі варто очікувати, що ціни на популярні об’єкти й надалі поступово ростимуть. Якщо ви плануєте покупку, придивіться до сегментів, які просіли в ціні: наприклад, дещо здешевіли сучасні квартири економ-класу та котеджі – там зараз можна знайти відносно вигідні пропозиції. Недорогі квартири старого житлового фонду все ще доступні за помірними цінами, хоча орендарі почали проявляти до них інтерес (це може опосередковано підтягувати і продажні ціни згодом). На квадратний метр найдешевше обходяться великі квартири та перші поверхи – якщо бюджет обмежений, можна розглянути ці варіанти, розуміючи їх нюанси (більша площа для ремонту, менше природного освітлення тощо). Ціни на землю в місті знизились, тож для тих, хто мріє про власний будинок, нині слушний момент придбати ділянку відносно недорого – особливо, якщо готові обрати більш віддалений район.
Продавцям житлової нерухомості. Ринок вторинного житла у Дніпрі зараз показує помірне зростання, тому перегляньте ціни у бік підвищення, якщо у вас якісна квартира або сучасний будинок – покупці стають активнішими та готові платити за комфорт. Водночас у дешевшому сегменті (радянські квартири, старі будинки) конкуренція висока і ціни стагнують чи навіть злегка знизилися – тут варто бути гнучкішими: підготувати об’єкт до продажу, можливо, зробити невеликий ремонт або знизити вартість, щоб привернути увагу. Якщо ви продаєте елітну нерухомість, зверніть увагу, що попит на неї є – сегмент “еліт” менш численний, але зріс у ціні; тим не менше, покупці таких об’єктів вибагливі, тож аргументуйте свою ціну перевагами (локаліція, дизайн, автономність). Для домоволодінь: котеджі зараз продаються важче, можливо варто почекати кращої кон’юнктури або акцентувати у рекламі унікальні риси, тоді як дачі й бюджетні будинки розкуповують активніше.
Орендарям (житло). За останні 9 місяців орендна плата за квартири відчутно зросла, особливо для комфортних і нових осель. Якщо шукаєте дешевше житло, звертайте увагу на старі будинки або перші поверхи – там ставки найнижчі. Зараз одна з рідкісних можливостей зняти велику квартиру за відносно нижчу плату за м² (4-кімнатні мають нижчий тариф), тож об’єднавшись із сім’єю чи друзями, можна орендувати просторе житло вигідніше, ніж кілька менших. Якщо ж вам потрібна маленька квартира, майте на увазі, що саме вони дорожчають найшвидше – можливо, варто укласти довгостроковий договір оренди зараз, зафіксувавши ставку, оскільки попит на однокімнатні й двокімнатні помешкання високий. При виборі помешкання перевіряйте також район: найвищі ціни в центральних і престижних кварталах (Соборний, Шевченківський), тоді як на околицях (Амур-Нижньодніпровський, Новокодацький) можна знайти доступніші варіанти.
Орендодавцям (житло). Якщо ви здаєте елітну квартиру або новобудову, нині слушний час трохи підняти ставку – попит на якісне житло зростає швидше за пропозицію, орендарі готові платити за комфорт і безпеку. Для економ-сегменту (радянські квартири, стара “хрущовка”) відчувається відносна стагнація – можливо, варто стримати апетити, оперативніше реагувати на запити клієнтів або покращити умови (косметичний ремонт, нові меблі), щоб виправдати ціну. Оскільки перші поверхи найменш привабливі для винаймачів, орендна ставка на них традиційно нижча – інколи на 15–20% від середньої – врахуйте це при розрахунку і позиціюванні своєї пропозиції. У сегменті приватних будинків: дачі та прості будиночки зараз у тренді для оренди (люди шукають життя за містом на літо чи під час нестабільності), тож їх можна здавати активніше, а от за дорогі котеджі вимагається більше часу, аби знайти орендаря.
Інвесторам у нерухомість. Найбільше зростання цін у Дніпрі нині спостерігається у житловому сегменті – особливо оренда квартир (майже +12%) та якісне житло на продаж (елітні квартири додали в ціні). Також у комерційній нерухомості видно різноспрямовані тренди: оренда офісів і торгових площ зростає, а ціни їх продажу знизилися. Це відкриває цікаві можливості: можна розглянути купівлю комерційних об’єктів (офіс, магазин) поки вони відносно дешевші, щоб надалі заробляти на оренді – ринок оренди комерції оживає. Натомість великі індустріальні об’єкти поки що виглядають менш привабливо: їх ціни стоять на місці, попит специфічний. Земельні ділянки зараз дешевшають, тому інвестиція в землю може бути вигідною у довгостроковій перспективі (купити “на ямі” цін), хоча у короткостроковому періоді падіння вартості ще можливе. Загалом у Дніпрі попит на і якісне житло, і на хороші комерційні локації зберігається – варто придивитися до центральних районів та перспективних околиць. Головне – ретельно аналізуйте локальний попит і потенціал об’єкта: успіх інвестиції залежить від розташування та стану нерухомості. Ринок нерухомості Дніпра у 2025 році поступово відновлюється після шоку 2022–2023, і грамотна стратегія (купівля “недооцінених” активів, розвиток об’єкта під оренду тощо) дозволить отримати вигоду по мірі оживлення економіки.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – вересень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Дніпро.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело