Опубліковано: 31-10-2025 09:11
Станом на вересень 2025 року ринок нерухомості міста Вінниця демонструє поступове відновлення з різноспрямованими тенденціями в окремих сегментах. Порівняно з груднем 2024 року спостерігається зростання цін на житлову нерухомість – особливо на квартири вторинного ринку та приватні будинки. У сегменті комерційної нерухомості динаміка неоднорідна: вартість продажу офісних і торговельних приміщень дещо знизилася, водночас орендні ставки на них зросли. Це вказує на те, що бізнес обережніше ставиться до купівлі комерційних об’єктів, натомість активніше орендує потрібні площі в очікуванні кращих часів. Орендна плата за житло також помітно підвищилася, відображаючи зростання попиту на оренду серед населення (у тому числі мігрантів, які переїхали до Вінниці). Натомість ціни на земельні ділянки під індивідуальну забудову помітно зросли. Нижче представлено детальний аналіз кожного сегменту (житлового і комерційного) за видами операцій – продаж і оренда – з розбивкою за ключовими параметрами: розмірність об’єктів, клас та поверховість (для об’єктів, де це актуально). Усі ціни наведено в доларах США за 1 кв. м, а для землі – за 1 сотку (100 кв. м), на основі середньозважених показників по Вінниці.
Динаміка цін. У вересні 2025 року середня вартість квадратного метра вторинної квартири у Вінниці становить приблизно $1 200/м², що на ~6–7% вище рівня грудня 2024 року. Якщо наприкінці 2024 р. «квадрат» вторинного житла коштував в середньому близько $1 122, то зараз – близько $1 197. Помірне зростання цін зумовлене поверненням певного попиту на житло після відносної стабілізації ситуації. Попри воєнні ризики, частина покупців продовжує інвестувати в готове житло, віддаючи перевагу Вінниці як відносно безпечному регіону, що підтримує ціни. При цьому пропозиція новобудов залишається обмеженою, тому вторинний ринок задовольняє основний попит на купівлю квартир.
Рис. 1. Середня ціна продажу вторинних квартир у Вінниці по розмірності (кількості кімнат). Значення округлено.
Розподіл за кількістю кімнат. Традиційно найдорожчими залишаються однокімнатні квартири – станом на вересень їх середня ціна досягла приблизно $1 259 за кв. м, тоді як у грудні 2024 року вона становила близько $1 170. Таким чином, 1-кімнатні квартири подорожчали на ~8%. Високий відносний попит на найменші помешкання (через їх нижчу загальну вартість) підтримує зростання цін у цьому підсегменті. Двокімнатні квартири зараз оцінюються приблизно в $1 179/м², що на ~6% більше, ніж було наприкінці 2024 року (~$1 116/м²). Трикімнатні квартири мають середню ціну близько $1 143/м² (було ~$1 062), а великі квартири (чотири і більше кімнат) – в межах $1 048 за кв. м (у грудні ~ $984). Як і раніше, з ростом кількості кімнат ціна за метр знижується – більші квартири дешевші в перерахунку на квадратний метр, адже загальна сума угоди більша і попит на просторе житло менший. За останні три квартали усі категорії квартир дещо додали в ціні, найбільше – компактні 1-кімнатні, найменше – багатокімнатні помешкання.
Рис. 2. Середня ціна продажу вторинних квартир у Вінниці по класу будівлі. Значення округлено.
Розподіл за класом будівлі. Якість і тип будинку суттєво впливають на вартість житла. Елітне житло підвищеної комфортності тримає найвищу ціну: квартири в сучасних цегляних будинках покращеного планування продаються в середньому по $1 250–1 300/м², що трохи більше за показник грудня (~$1 220). Приріст у цьому сегменті складає ~3%. Сучасна масова забудова економ-класу (новіші панельні та монолітні будинки) зараз має середню ціну близько $1 175/м², на кілька відсотків вище, ніж було рік тому (~$1 133). Масова радянська забудова (типові квартири 1960-80-х років) залишається найбільш доступним сегментом – середня ціна наразі близько $1 154 за кв. м, тоді як у грудні вона становила лише ~$1 003. Це означає, що «хрущовки» та інше радянське житло додали в ціні ~15%, частково через підвищений попит на найдешевші квартири. Стара дореволюційна забудова (історичні будинки з дерев’яними перекриттями тощо) оцінюється в середньому близько $1 204/м² (було ~$1 115), тобто зростання ~8%. Квартири в елітних та нових будинках майже вдвічі дорожчі за застаріле житло радянської чи дореволюційної епохи – стан будівлі й комфорт відіграють ключову роль у формуванні ціни.
Рис. 3. Середня ціна продажу вторинних квартир у Вінниці за поверхом розташування. Значення округлено.
Вплив поверховості. На вінницькому ринку квартир зберігається залежність вартості житла від розташування по вертикалі. Найвищі ціни фіксуються на неперших і неостанніх поверхах – середня вартість таких квартир наразі близько $1 214/м². Перший поверх традиційно дешевший – приблизно $1 148/м², що пов’язано з меншим комфортом проживання на першому поверсі (ближче вуличний шум, підвищена вологість, питання безпеки). Останній поверх теж продається з дисконтом – в середньому ~$1 172 за кв. м, через ризик протікань даху, перегріву влітку та інші можливі незручності верхнього поверху. Різниця в ціні між «комфортним» середнім поверхом і крайніми (першим чи останнім) становить приблизно 5–7%, і цей диференціал практично не змінився з кінця 2024 року. Покупці, як і раніше, готові платити більше за квартиру на середньому поверсі, уникаючи крайніх.
Загальні тенденції. Ринок оренди житла у Вінниці пожвавився – орендні ставки помітно зросли за дев’ять місяців. Середньозважена вартість оренди по місту зараз становить близько $7.7 за кв. м на місяць, тоді як у грудні 2024 р. було близько $6.1/м². Тобто оренда квартир подорожчала майже на 28%. Такий стрибок обумовлений притоком населення до Вінниці (внутрішньо переміщені особи, фахівці з інших регіонів) та поверненням частини місцевих мешканців з-за кордону, що підняло попит на доступне житло для знімання. Додатково впливає загальна інфляція та зростання комунальних витрат, які орендодавці частково закладають в ціну. Нинішній рівень орендних ставок у Вінниці хоча й підвищився, проте залишається помірним порівняно з більшими містами країни – це підтримує відносно високу зайнятість орендного фонду.
Розподіл за кількістю кімнат. Найвищу орендну плату за квадратний метр традиційно мають однокімнатні квартири – у середньому близько $8.5/м² на місяць. Для порівняння, наприкінці 2024 року цей показник був ~ $6.5–7. Двокімнатні квартири зараз орендуються приблизно по $7.2/м², трикімнатні – по $6.4/м², а великі квартири (4 і більше кімнат) – близько $6.4/м². Як і при продажу, менші квартири дорожчі за метр через більший попит і прийнятність загальної суми оренди для широкого кола орендарів. За рік усі категорії квартир відчули зростання орендних ставок: від ~20% у сегменті 1-2 кімнатних до ~10–15% у більших квартирах. Незважаючи на подорожчання, невеликі квартири залишаються найзатребуванішими на ринку оренди – їх абсолютна місячна вартість (в межах $300–$400) є найпідйомнішою для більшості наймачів.
Рис. 4. Середня ціна оренди вторинних квартир у Вінниці по розмірності (кількості кімнат). Значення округлено.
Розподіл за класом і віком будинку. Цінові відмінності між елітним, сучасним і застарілим житлом відчутні і на ринку оренди, хоча менш виражені, ніж при продажу. Нові цегляні будинки еліт-класу пропонуються в оренду найдорожче – в середньому $9–10/м². Сучасні панельні/монолітні будинки економ-класу мають орендні ставки близько $8–9/м². Типові радянські панельки здаються дешевше – приблизно $7–8 за кв. м, а старі дореволюційні будинки (зазвичай з гіршим станом комунікацій) – також на рівні ~$7–8/м². Таким чином, різниця між орендою в новобудові і в хрущовці становить ~20–30% на квадратному метрі. Водночас треба зазначити, що при оренді вирішальне значення має стан конкретної квартири (ремонт, меблювання) – якісно відремонтована квартира в «хрущовці» може здаватися дорожче, ніж житло без ремонту у новішому будинку.
Вплив поверховості на орендну плату. Для орендарів фактор поверху також важливий, проте диференціація менш різка, ніж у випадку з ціною продажу. Найбільш комфортні 2–5 поверхи багатоповерхівок користуються найбільшим попитом і мають дещо вищу ставку. Перші поверхи (якщо це не торгове приміщення) зазвичай трохи дешевші через згадані недоліки, але різниця невелика – орендна плата на першому поверсі може бути на 5–7% нижчою, ніж на середньому. Останні поверхи в житлових будинках також інколи здаються дешевше на кілька відсотків, якщо будинок без ліфта чи є ризик протікання даху. Загалом у Вінниці неперші і неостанні поверхи квартир в оренді мають середню ставку близько $8/м², тоді як перші та останні – близько $7.5/м². Цей розрив залишився приблизно таким самим, як і наприкінці 2024-го, оскільки орендарі так само надають перевагу «золотій середині» по розташуванню квартири.
Ринкові умови і динаміка. У Вінниці сегмент купівлі-продажу офісної нерухомості переживає певне охолодження. Середня ціна пропозиції офісів станом на вересень 2025 р. становить близько $1 374/м², що приблизно на ~25% вище, ніж у грудні 2024-го. Тоді середня ціна була оцінена близько $1 099 за кв. м (з огляду на незначний обсяг угод, можливі коливання).
Рис. 5. Середня ціна продажу офісних приміщень у Вінниці за площею (розміром об’єкта). Значення округлено.
Розподіл за площею офісу. Ціна офісної нерухомості істотно залежить від розміру об’єкту. Малі офіси до 100 м² є найдорожчими за квадратний метр – у вересні 2025 їх середня ціна близько $1 531/м² при продажу. Це пояснюється високою ліквідністю маленьких офісів: їх загальна вартість відносно невелика, тому доступна ширшому колу покупців (малому бізнесу, фрилансерам тощо). Офіси середнього розміру (100–300 м²) продаються в середньому по ~$1 346/м², а великих площ (понад 300 м²) на ринку дуже мало – поодинокі угоди відбуваються за цінами в діапазоні $700–1 015/м² залежно від стану і локації. Загальна тенденція така, що чим більша площа офісу, тим нижча ціна за метр – великі приміщення складніше продати, тож продавці вимушені ставити нижчу ціну, або ж розбивати площу на окремі блоки для продажу.
Тип об’єкта (приміщення в бізнес-центрі чи окрема будівля). У Вінниці можна умовно виокремити офіси в бізнес-центрах/житлових будинках та окремо розташовані офісні будівлі. Останні нерідко представляють собою переобладнані особняки або невеликі адмінбудівлі. Окрема будівля під офіс зазвичай має власний вхід, парковку і не залежить від сусідів, що є перевагою; такі об’єкти зараз продаються приблизно по $1 000–1 100/м² (в середньому по місту). Натомість офісні приміщення в бізнес-центрах чи багатоповерхівках (на поверхах вище першого) продаються дешевше – в районі $900/м². Цей ціновий розрив між окремим офісним будинком і вбудованим приміщенням зберігся порівняно з кінцем 2024 року. Попри загальне зниження цін, інвестори й досі цінують автономність – тому готові платити більше за окрему офісну будівлю, особливо якщо вона має вдале розташування і може використовуватися незалежно (наприклад, приватна клініка чи ІТ-офіс у котеджі).
Поверховість і стан приміщення. Для офісних об’єктів поверх розташування не настільки критичний, як для торговельних, проте теж впливає. Перший поверх цінується вище у випадках, коли приміщення має окремий вхід з вулиці (фактично перетворюючись на комерційний простір, зручний для прийому клієнтів). Офіси на верхніх поверхах (без ліфта) можуть продаватися трохи дешевше через меншу доступність. Загалом різниця в ціні між 1-м та 3-5-м поверхами офісу невелика – приблизно 5–10%. Значно більшу роль відіграє стан приміщення: офіс після ремонту “під ключ” може мати ціну на 20-30% вищу, ніж аналогічний за площею офіс, що потребує ремонту. Тому продавці якісно відремонтованих офісів у Вінниці все ще отримують перевагу, незважаючи на загальний спад цін.
Динаміка орендних ставок. Попит на оренду офісних площ у Вінниці за останній рік зріс, що призвело до підвищення ставок. Середня орендна ставка на офіси зараз становить близько $8/м² на місяць, тоді як у кінці 2024 р. вона була на рівні ~$7.3. Тобто маємо підвищення приблизно на 10%. Це помірне зростання, яке відображає поступове пожвавлення бізнес-активності в місті. Багато компаній, які не ризикують купувати нерухомість, орендують офіси для розширення або релокації з більш небезпечних регіонів. Вінниця виграє завдяки відносно спокійній ситуації та нижчим, ніж у столиці, цінам, тому вакансія в офісних центрах дещо скоротилася, а власники змогли підняти орендну плату.
Розподіл орендних ставок за площею. Малі офісні блоки (<100 м²) у вересні 2025 орендуються найдорожче – в середньому по $9/м². Попит на них високий, адже їх загальна орендна плата невелика і доступна багатьом підприємцям. Середні офіси (100–300 м²) мають ставку близько $8/м², а великі площі понад 300 м² – приблизно $6–8/м². Як і при продажу, дрібні офіси дорожчі за великі в перерахунку на метр, бо орендарів на невеликі приміщення більше. Великі ж площі часто здаються частково або з великою знижкою за весь об’єм. Ця градація збереглася з минулого року: для прикладу, у грудні 2024 р. малі офіси здавалися по ~$8–8.5, а дуже великі – по ~$5–6 за кв. м.
Рис. 6. Середня ціна оренди офісних приміщень у Вінниці за площею (розміром об’єкта). Значення округлено.
Вплив типу будівлі і поверху. Оренда окремої офісної будівлі (особливо з власною територією, парковкою) обходиться дорожче, ніж офісного блоку в бізнес-центрі. У Вінниці окремі невеликі будівлі під офіси здаються в середньому по $9–10/м², тоді як офісні кімнати в бізнес-центрах – по $7–8/м². Перший поверх цінується при оренді офісу в тому разі, якщо є окремий вхід для клієнтів (тоді ставка може бути на 10–15% вищою, як за торгове приміщення). Якщо ж ідеться про класичний офіс у багатоповерховому центрі, різниця між 3-м та 7-м поверхом мінімальна – наявність ліфта робить їх рівноцінними. Орендарі передусім звертають увагу на розташування (район міста), планування і інтернет/комунікації. У центрі міста навіть верхні поверхи бізнес-центрів успішно здаються по найвищих ставках, тоді як на околиці навіть перший поверх може не забезпечити високої ціни. Отже, для оренди офісів у Вінниці діє правило: «локація вирішує», а вже потім – характеристики будівлі.
Динаміка цін. Сегмент продажу торговельної (комерційної) нерухомості у Вінниці продемонстрував незначне зниження цін з початку року. Наразі середня ціна пропозиції для невеликих магазинів і торгових приміщень становить приблизно $1 360/м², що на ~7% вище показників грудня 2024 року. Тоді квадратний метр коштував біля $1 270.
Рис. 7. Середня ціна продажу торговельної нерухомості у Вінниці за площею приміщення. Значення округлено.
Розподіл за розміром об’єкта. Невеликі магазинчики та салони (до 100 м²) продаються найдорожче – в середньому по $1 481/м² станом на вересень. Це обумовлено тим, що дрібний бізнес (кафе, магазини, аптеки) охочіше купує компактні приміщення, і конкуренція за такі лоти більша. Приміщення середнього розміру (100–300 м²) мають середню ціну близько $1 287/м², а великі торговельні площі (понад 300 м²) – близько $1 200/м². Окремо слід згадати великі об’єкти понад 1000 м² (наприклад, торгові центри або супермаркети) – такі у Вінниці майже не продаються зараз, а якщо і з’являються на ринку, то за індивідуальною ціною (в діапазоні $800–1000 за кв. м, залежно від бізнес-показників об’єкта). Загальна тенденція: дрібна торговельна нерухомість дорожча за крупну, оскільки легше знаходить покупця та орендаря.
Тип розміщення: окрема будівля чи вбудоване приміщення. У Вінниці торговельні площі бувають двох основних видів: окремо розташовані будівлі (павільйони, магазини) і вбудовані приміщення (на перших поверхах чи цокольних рівнях житлових будинків). Окремі будівлі зазвичай мають фасад, паркувальні місця та автономність, тому цінуються вище. Зараз окремий магазин продається в середньому по ~$1 470/м², тоді як вбудоване торговельне приміщення – приблизно по $1 300/м². Цей розрив у ціні (~13%) пояснюється перевагами окремого об’єкта: власний вхід, можливість працювати цілодобово без жителів нагорі, гнучкість в переплануванні тощо. Така різниця фактично не змінилася з кінця 2024 року – інвестори, як і раніше, готові платити більше за автономні комерційні будівлі у привабливих локаціях.
Поверх розташування. Для торговельної нерухомості вертикальне розташування має критичне значення. Перший (парадний) поверх – це стандарт для магазину, і такі приміщення найдорожчі. У Вінниці практично всі комерційні об’єкти, виставлені на продаж, знаходяться на перших поверхах або мають окремий вхід з вулиці. Приміщення на другому поверсі чи вище в торговельному сегменті продаються значно рідше і тільки під специфічні цілі (наприклад, під фітнес-зал або студію), причому з великою знижкою – ціна може бути вдвічі нижча, ніж на 1-му поверсі. У 2025 році цей тренд посилився: покупці практично не розглядають «надлишкові» поверхи під ритейл, віддаючи перевагу першим поверхам або окремим будівлям. Отже, вінницькі продавці торговельних площ на 2-му поверсі змушені демпінгувати, інакше продаж майже неможливий.
Тенденції попиту. Попит на оренду магазинів та комерційних площ у Вінниці доволі високий, що підштовхнуло орендні ставки вгору. За період з грудня 2024 р. по вересень 2025 р. середня орендна ставка зросла з ~$10 до ~$11 за кв. м на місяць (на ~10%). Бізнес поступово адаптується до умов війни: локальні підприємці та релоковані компанії відкривають нові торгові точки, кафе, офіси сервісу, використовуючи відносно доступні вінницькі площі. Як наслідок, якісні вакантні приміщення у центрі міста стали дефіцитнішими, а орендодавці змогли підняти ціну оренди. Проте ситуація неоднорідна: у спальних районах і на околицях вакантність залишається, тому по периферії ставки зросли несуттєво.
Орендні ставки за розміром приміщення. Невеликі торгові приміщення (до 100 м²) користуються найбільшим попитом і здаються найдорожче – в середньому по $12/м² на місяць у центральних районах Вінниці. Середні за площею магазини (100–300 м²) мають середню ставку близько $10/м², а великі приміщення (300–500 м²) – приблизно $9/м². Для дуже великих площ понад 500 м² ставки індивідуальні, але зазвичай не перевищують $7–8/м² через обмежену кількість орендарів на такі об’єкти. Загалом структура та ж: дрібний ритейл (кіоски, павільйони) в пересіченні потоків може приносити орендодавцю більше за метр, ніж супермаркет на околиці, просто через різницю в масштабі і виторгах орендарів.
Вбудовані vs. окремі об’єкти. При оренді ситуація аналогічна продажу: окремо розташована будівля під магазин (з фасадом на вулицю, паркомісцями) здається в середньому дорожче, ніж вбудоване приміщення. Наприклад, у центрі міста оренда окремого магазинчика може сягати $15/м², тоді як вбудований магазин поруч – близько $12. Разом з тим, для малого бізнесу часто немає різниці, де орендувати – головне локація та прохідність. Тому у Вінниці в спальних районах багато вбудованих приміщень на перших поверхах успішно здаються і по $10–12/м², якщо знаходяться біля зупинки чи ринку.
Рис. 8. Середня ціна оренди торговельної нерухомості у Вінниці за площею приміщення. Значення округлено.
Розташування по вертикалі. Для магазинів та сервісу перший поверх – обов’язкова умова. Майже всі комерційні орендарі шукають площу з окремим входом на рівні тротуару. Випадки оренди торговельної точки на другому поверсі поодинокі (наприклад, якщо це частина діючого торгового центру або площа під специфічні потреби без прямої роботи з потоком клієнтів). Тому практично весь орендний ринок торговельної нерухомості у Вінниці – це перші поверхи. Ціни на них варіюються залежно від місця: у центрі міста ставки можуть перевищувати $20/м² за невеличкий фасадний бутік, тоді як на околиці перший поверх у житловому будинку під магазин може коштувати $8–10. Але другий поверх навіть у центрі, якщо без окремого входу, буде неконкурентним. Отже, орендодавці комерційних площ мають забезпечити окремий вхід і помітність з вулиці, щоби отримати максимальну ставку.
Стан ринку. Сегмент промислово-складської нерухомості у Вінниці залишається найбільш стабільним, але малоліквідним. Обсяги угод купівлі-продажу тут невеликі – продавці не поспішають скидати ціни, а покупців обмаль через загальні ризики. Середня ціна продажу невеликих складських/виробничих приміщень (площею до 500 м²) тримається близько $145 за кв. м, майже не змінившись з кінця 2024 року. Великих об’єктів на продаж фактично немає – інвестори воліють перечекати. Оренда складів теж відносно стабільна: ставки на невеликі складські бокси (до 500 м²) складають близько $3.5–4/м² на місяць, на більші площі 500–1000 м² – ~$3/м², а на дуже великі (>1000 м²) можуть бути навіть нижче ($2–3). Ці показники лише трохи підросли (на $0.5–1) порівняно з минулим роком, що можна пояснити інфляцією та подорожчанням комунальних послуг.
Особливості попиту. У 2025 році основними орендарями складів у Вінниці є дистриб’ютори, логістичні оператори та локальні виробники, які розширюють свої запаси через перебої в постачаннях. Їх попит підтримує зайнятість існуючих приміщень, але нового будівництва складів практично немає. Відтак, ціни на продаж тримаються – власники складів розуміють, що замінити їх об’єкт новим зараз дорого і довго. З іншого боку, покупці прагнуть знижок, бо економічна невизначеність висока. Тож на ринку купівлі-продажу складів панує очікування: якщо власник дуже потребує продати, він дає знижку ~10–15%, інакше угода відкладається. Оренда ж користується більшим попитом – це менш ризиково для бізнесу. Тому хороші невеликі склади (200–300 м² з опаленням та охороною) розбирають в оренду швидко, а ставки на них за рік зросли з ~$3 до ~$4/м².
Локація і специфіка. Варто відмітити, що ціни сильно залежать від локації об’єкту. Склади на околицях Вінниці або у передмісті (без зручного під’їзду фур до траси) мають нижчу ціну – їх можна купити за $200–250/м² або орендувати по $2/м². Натомість приміщення ближче до міста, з рампою, високими стелями коштуватимуть дорожче – найкращі пропозиції на продаж запитують і $350–400/м², а оренда сучасних теплих складів сягає $5/м². У Вінниці наявна певна «перегрітість» очікувань власників: наприклад, за старий ангар можуть просити ціну як за новий логістичний комплекс. Проте реальних угод за такими цінами немає. Тож фактично ринок промислової нерухомості перебуває у стані торгу: продавці й орендодавці готові поступатися окремим клієнтам, особливо якщо мова про довгострокову оренду чи купівлю великим надійним підприємством.
Динаміка цін. Ринок приватних будинків у Вінниці за останні три квартали демонструє поступове зростання. Середня ціна пропозиції по місту на вересень 2025 року складає приблизно $876 за кв. м (для розрахунку береться площа будинку), що на ~4% більше, ніж у грудні 2024 року, коли було близько $842/м². Цей сегмент пожвавився більше за квартири – багато сімей, цінуючи комфорт і автономність, прагнуть придбати власний будинок, особливо якщо Вінниця розглядається як постійне місце проживання через війну. Проте попит диференційований: добре продаються готові будинки з ремонтом та комунікаціями, тоді як «коробки» без оздоблення та віддалені дачі можуть місяцями чекати покупця. Загалом ціни на будинки дещо підросли, особливо в категорії котеджів і міських особняків, тоді як дачі лишилися майже на рівні минулого року.
Розподіл за розміром і типом об’єкту. Для аналізу умовно поділимо домоволодіння на категорії: стандартні будинки, котеджі/таунхауси та дачі/недобудови. Найвищу середню ціну мають котеджі та таунхауси – сучасні будинки з відносно невеликою площею (100–300 м²) у престижних районах. Вони продаються в середньому по $950–1000/м², і за рік подорожчали на ~5–7%. Попит на цей сегмент високий: попри ціну, покупці отримують нове житло підвищеного комфорту. Звичайні індивідуальні будинки (старішої забудови або у простіших районах) мають середню ціну близько $800–900/м² – вони теж додали в ціні (~5%). Саме такі будинки (площею до 100 м² або трохи більше) становлять основну частку ринку. Їх купують як альтернативу квартирі, адже за вартістю двокімнатної квартири можна отримати маленький будинок із землевідводом. Дачі та недобудови залишаються найбільш доступним сегментом – середня ціна $700–800 за кв. м, суттєвих змін проти кінця 2024 р. не відбулося. Попит на дачі мінімальний (зазвичай їх купують під реконструкцію чи як земельну ділянку), тому й ціни стагнують. Таким чином, в топі цін – котеджі й таунхауси, середній рівень – стандартні будинки, низький діапазон – дачні будиночки та недобудоване житло.
Рис. 9. Середня ціна продажу домоволодінь у Вінниці за площею приміщення. Значення округлено.
Динаміка цін. Найбільші зміни з грудня 2024 року відбулися на ринку земельних ділянок під житлову забудову у Вінниці. Середня ціна сотки землі (1 сотка = 100 м²) суттєво збільшилася – станом на вересень 2025 вона становить близько $6 098 за сотку, тоді як у кінці 2024 р. була в межах ~$5 281.
Цінові відмінності за розміром ділянки. Цікаво, що тенденції різняться залежно від площі наділу. Невеликі ділянки (до 15 соток) традиційно мають найвищу ціну за сотку, адже їх купують під індивідуальну забудову частіше. У вересні 2025 р. середня ціна таких ділянок у Вінниці становить близько $6 325/сотка. Ділянки середнього розміру (15–30 соток) показали дещо нижчу середню ціну – приблизно $5 142 за сотку. Це може пояснюватися тим, що в цій категорії за останній час були кілька угод по периферійних або менш ліквідних ділянках, що потягнули середній показник вниз. Невеликі наділи до 15 соток зазвичай дорожчі за метр, проте зараз багато з них продаються на околицях чи передмістях зі скромною вартістю, що і формує середню ціну лише $6.3 тис. за сотку. Великі ділянки (>30 соток) практично не продавалися – цей сегмент завмер. Поодинокі пропозиції є, але покупців немає, тож умовна середня ціна для великих ділянок умовно оцінюється на рівні ~$3 344/сотка, проте це дуже усереднений показник (фактично великий масив землі може піти тільки з великим дисконтом). У грудні 2024 р. спостерігалася інша картина: тоді найменші ділянки були найдорожчими (у Вінниці – понад $5 417/сотка), а більші – дешевшими. Зараз же бачимо вирівнювання і загальне збільшення вартості.
Рис. 10. Середня ціна продажу земельних ділянок під забудову у Вінниці за площею. Значення округлено.
Фактори, що впливають на ціну землі. У теперішніх умовах ключовим фактором є близькість ділянки до міста та наявність комунікацій. Ділянки в хороших районах Вінниці (з комунікаціями, транспортом) навіть в умовах низького попиту тримають ціну – різкого обвалу не сталося. Наприклад, сотка в межах міста на Масиві або в Барському напрямку може й досі коштувати $8–10 тис. Натомість у передмісті чи на околиці без підведеного газу/світла ціни впали сильніше – продавці готові віддати по $3–4 тис. за сотку, аби тільки знайти покупця. Покупці наразі обережні: навіть за зниженими цінами мало хто наважується інвестувати в землю під будівництво, адже потрібно вкладати значні кошти ще і в сам будинок.
Для покупців житла: Зараз сприятливий момент придбати квартиру або будинок у Вінниці, поки ціни зростають помірно. Варто звернути увагу на 1-2 кімнатні квартири – вони дорожчатимуть найшвидше і їх легше продати чи здати в оренду надалі. Перед купівлею ретельно оцініть локальний попит і інфраструктуру району. Якщо розглядаєте приватний будинок – перевірте наявність укриття, комунікацій, стан підвалу. Пам’ятайте, що нерухомість залишається надійним активом: інвестуючи зараз у якісний об’єкт, ви можете отримати вигоду після стабілізації ситуації. Проте дійте виважено, аналізуйте реальні ціни угод (а не лише пропозицій) і не бійтеся торгуватися – ринок наразі на боці покупця у багатьох сегментах.
Для продавців нерухомості: Будьте готові до того, що час експозиції об’єкта може бути довшим, ніж у докризові роки. Щоб успішно продати квартиру чи комерційне приміщення, встановіть реалістичну ціну – занадто високий старт може відлякати небагатьох покупців. Покращіть презентацію об’єкта: зробіть косметичний ремонт, наведіть лад на прибудинковій території, підготуйте документи. У поточних умовах війни покупці дуже цінують наявність укриття або безпечного місця – якщо є підвал чи погріб, відзначте це як перевагу. Будьте відкриті до торгу та різних форм розрахунку. Пам’ятайте, що якісний маркетинг і гнучкість в переговорах підвищують шанси продати об’єкт навіть на млявому ринку.
Для орендарів (наймачів): Ринок оренди у Вінниці оживився, тому вигідних низьких ставок усе менше. Розраховуйте, що за хорошу однокімнатну квартиру доведеться платити близько $300 на місяць. Щоб зафіксувати прийнятну ціну, розглядайте довгострокову оренду – багато орендодавців готові не піднімати ставку для відповідальних наймачів, які винаймають житло 12 місяців і більше. Обов’язково заключайте письмовий договір оренди, де прописуйте всі умови – це убезпечить від раптових підвищень. Якщо вам потрібен офіс чи магазин, починайте пошук заздалегідь і будьте готові швидко приймати рішення – найліквідніші приміщення розбирають. Торгуйтесь: на околицях або за неідеальних умов багато власників підуть назустріч і дадуть знижку, особливо при авансовій оплаті за кілька місяців.
Для орендодавців (власників, що здають майно): Уважно вивчайте ринок перед встановленням ціни – хоча попит зріс, надто завищена орендна плата може залишити ваше помешкання порожнім. Краще мати надійного орендаря за трохи нижчу ставку, ніж тривалий час шукати максимальну ціну. Інвестуйте в свою нерухомість: зробіть необхідний ремонт, забезпечте запасне живлення або інтернет – покращений об’єкт можна здати дорожче і швидше. Для комерційних приміщень варто розглянути надання орендарям канікул на облаштування або часткову компенсацію поліпшень – це приверне серйозних бізнес-клієнтів. Пам’ятайте про безпеку угоди: заключайте договір, беріть завдаток, стежте за своєчасністю оплат. Ринок оренди Вінниці зараз на вашому боці, але конкуренція за хороших орендарів теж присутня.
Для інвесторів: Поточна ситуація відкриває можливості для довгострокових інвестицій у нерухомість Вінниці. Помітне зниження цін на комерційні приміщення та землю означає, що зараз можна відносно недорого придбати об’єкт з прицілом на приріст вартості після стабілізації економіки. Перспективними можуть бути невеликі офіси та магазини в центрі – їх легко буде здавати в оренду, а потім вигідно продати. Житло – також надійна гавань: інвестиція в квартиру з подальшою орендою у Вінниці може давати ~7–8% річних у валюті, що вище за банківські депозити. Водночас будьте готові утримувати такий актив кілька років, поки ринок повністю відновиться. Детально аналізуйте локальний попит та перспективи району: виграють ті, хто вкладає в реальну цінність – землю в перспективному місці, будинок з хорошим під’їздом і комунікаціями, комерційну нерухомість біля транспортних вузлів чи густонаселених кварталів. Словом, дійте обережно, але рішуче, якщо знаходите дійсно вигідну пропозицію. Нерухомість Вінниці в умовах невизначеності залишається одним з найбільш стійких активів, і грамотно вкладені кошти окупляться з часом.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – вересень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Вінниця.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело