Опубліковано: 06-11-2025 12:58
Станом на вересень 2025 року ринок нерухомості міста Черкаси демонструє помірні зміни у різних сегментах порівняно з груднем 2024 року. За даними інструменту «Інтерактивний звіт» ГІС «Увекон», житлова нерухомість поступово дорожчає – середні ціни на квартири вторинного ринку зросли приблизно на 10%, на приватні будинки – на ~7%. Водночас у комерційному секторі спостерігаються змішані тенденції: вартість продажу офісних приміщень у Черкасах підвищилась (орієнтовно на 13–14%), тоді як ціни пропозиції на торговельні та промислово-складські об’єкти дещо знизились (на ~4%). Орендні ставки, навпаки, зросли в усіх сегментах – як на житло, так і на комерційні площі: оренда квартир подорожчала більш ніж на 20%, офісів – на ~17%, торговельних площ – на ~15%, а складів – на ~37%. Це свідчить про пожвавлення попиту саме на оренду в поточних умовах, тоді як попит на купівлю комерційної нерухомості лишається обмеженим. Ціни на земельні ділянки під індивідуальну житлову забудову залишилися практично без змін (лише +1% за період), відображаючи слабкий інтерес інвесторів до придбання землі для будівництва. Усі ціни в огляді наведено в доларах США за 1 кв. м, а для землі – за 1 сотку (100 кв. м), з урахуванням середньозважених показників по Черкасах за грудень 2024 – вересень 2025 рр.
Динаміка цін. Вторинне житло у Черкасах за зазначений період дещо подорожчало. Середня вартість квадратного метра становить близько $1 044/м², що на ~10% більше проти грудня 2024 року (тоді було приблизно $949/м²). Незначне зростання цін на квартири пояснюється обмеженою пропозицією новобудов та стабільним попитом: попри воєнні ризики, частина черкащан та переселенців продовжують інвестувати в готове житло, підтримуючи ціновий рівень. За адміністративними районами міста значних розбіжностей немає – у Соснівському районі середня ціна пропозиції близько $1 042/м², у Придніпровському – $1 059/м² (останній показник розраховано за відносно малою кількістю угод).
Рис.1. Середньозважена ціна продажу вторинних квартир у м. Черкаси по районах (вересень 2025). Значення округлені. Джерело: ГІС «Увекон» (Інтерактивний звіт).
Розподіл за кількістю кімнат. Найдорожче на черкаському ринку традиційно коштують малогабаритні квартири. Так, однокімнатні зараз продаються в середньому по ~$1 131/м², тоді як наприкінці 2024 року їхній показник становив близько $1 008 – отже, “гостинки” додали понад 12% в ціні. Двокімнатні квартири оцінюються на рівні ~$1 049/м² (було ~$973/м² у грудні 2024 р., +8%). Трикімнатні квартири мають середню ціну близько $956/м² (проти ~$859/м² у кінці 2024 р., +11%). Великогабаритні оселі – чотирикімнатні і більше – продаються в середньому по ~$881 за кв. м, майже стільки ж, як і рік тому (~$867/м² у грудні, зміна несуттєва). Таким чином, простежується очікувана залежність: чим менше квартира, тим вища ціна метра – більші помешкання дешевші в перерахунку на площу, адже їхня загальна вартість значно більша і попит на такі об’єкти обмежений. Всі підкатегорії квартир дещо зросли в ціні з початку року, найбільше – найбільш доступні за площею 1-2 кімнатні, які користуються найвищим попитом.
Рис.2. Середньозважена ціна продажу вторинних квартир у м. Черкаси по розмірності (кількості кімнат) (вересень 2025). Значення округлені. Джерело: ГІС «Увекон» (Інтерактивний звіт).
Розподіл за класом будинку. Якість і тип будинку також впливають на вартість житла, хоча різниця між сегментами у Черкасах дещо менша, ніж у багатьох інших містах. Найвищі ціни наразі утримує сегмент нового елітного житла – квартири підвищеної комфортності продаються в середньому по ~$1 171/м², тоді як у грудні 2024 року було близько $1 019 (приріст ~15%). Сучасна масова забудова (економ-клас) дає в середньому ~$1 026/м² (проти ~$1 003 раніше, +2%). Типові радянські панельні/цегляні будинки залишаються найдешевшими – близько $930/м² (було ~$853, +9%). Старий дореволюційний фонд у Черкасах оцінюється в середньому ~$1 056/м² (було ~$975, +8%), тобто на рівні між радянським і новим житлом. Отже, різниця в ціні між класами є відчутною: квадратний метр у сучасних елітних новобудовах коштує приблизно на 25–30% дорожче, ніж у типових “хрущовках”. Історичні ж будинки, попри свій вік, нині мають ціну, співмірну з сучасним економ-житлом – ймовірно через розташування таких об’єктів в центральних районах та обмежену пропозицію.
Рис.3. Середньозважена ціна продажу вторинних квартир у м. Черкаси по класу будівель (вересень 2025). Значення округлені. Джерело: ГІС «Увекон» (Інтерактивний звіт).
Вплив поверховості. Розташування квартири по вертикалі традиційно впливає на її вартість, хоча різниця не надто велика. Найвищі ціни зафіксовано на неперших і непослідніх поверхах – у Черкасах в середньому ~$1 065/м². Перший поверх дешевший – близько $975/м², адже перший рівень менш привабливий для проживання (шум, волога, питання безпеки). Останній поверх також продається з дисконтом – близько $999/м², що пов’язано з ризиком протікань даху, перегрівом влітку та іншими потенційними незручностями. Різниця між умовно “ідеальним” середнім поверхом і крайніми у ціні складає до 10%. Покупці як і раніше готові платити більше за квартиру на комфортному поверсі, особливо за відсутності ліфта у будинку.
Загальні тенденції. Середня орендна ставка на квартири у Черкасах станом на вересень 2025 зросла до приблизно $7,7 за кв. м на місяць, що майже на 22% більше, ніж у грудні 2024 (~$6,3/м²). Для прикладу, оренда типової двокімнатної квартири площею 50 м² обходиться зараз у ~$380 на місяць. Поступове здорожчання оренди пояснюється пожвавленням попиту: до міста частково повертаються мешканці, а також продовжують прибувати переселенці з більш небезпечних регіонів. Одночасно пропозиція доступних квартир в найм обмежена (дехто з власників раніше продав житло або сам заселився назад), що штовхає орендні ставки вгору. За районами міста оренда житла трохи вища у Соснівському районі (близько $7,7/м²) і трохи нижча у Придніпровському (~$6,7/м², але угод тут було мало). В центральних локаціях традиційно платять більше за найм, тому середній показник по місту зростає.
Рис.4. Середньозважена ціна оренди вторинних квартир у м. Черкаси по районах (вересень 2025). Значення округлені. Джерело: ГІС «Увекон» (Інтерактивний звіт).
Розподіл за розміром квартири. Менші квартири мають вищу орендну плату за метр. Однокімнатні житлові одиниці в середньому здаються по ~$8,4/м² на місяць, двокімнатні – близько $7,5/м², а трикімнатні – ~$6,0/м². Даних щодо чотирикімнатних об’єктів небагато (вони практично не здаються), але за наявності такі великі квартири пропонуються ще дешевше в перерахунку на метр. Це означає, що орендувати більшу за площею квартиру відносно вигідніше (якщо рахувати вартість квадратного метра), проте сумарна місячна плата за неї значно вища. З грудня 2024 року орендні ставки зросли в усіх цих підкатегоріях, найбільше для найбільш популярних 1–2-кімнатних квартир (які користуються підвищеним попитом серед орендарів). Наприклад, “однокімнатки” додали приблизно +25% до ставки, тоді як великі квартири – близько +20%.
Розподіл за типом будинку (класом). В оренді різниця між класами будинків менша, ніж при продажу, проте певні нюанси є. Сучасна масова забудова (економ-клас) демонструє найвищу ставку – приблизно $9,3/м², тоді як квартири в елітних новобудовах здаються близько $8,3/м². Це можна пояснити тим, що нові елітні помешкання зазвичай дуже просторі, і орендарів на них менше, тоді як у багатьох нових економ-будинках є невеликі квартири-студії, які користуються попитом і дають високий рейтові доходи власникам. Радянські панельки орендуються в середньому по $7,1/м², а дореволюційні старі будинки – приблизно за $7,0/м² (дані по останніх обмежені, обережно: мала вибірка). Загалом діапазон ставок за класами невеликий – близько $7–9 за метр. Отже, для орендарів ключову роль грає розмір і стан конкретної квартири, а не статус будинку: різниця між середньою орендою “хрущовки” і “елітки” становить лише ~15–20%.
Вплив поверху на орендну плату. Для оренди житла спостерігається подібна залежність ціни від поверху, хоча менш виражена, ніж при продажу. Середні поверхи найзручніші – такі квартири орендують орієнтовно по $7,8/м². Останні поверхи трохи дешевші – близько $7,1/м², оскільки орендарі побоюються можливих незручностей (протікання даху, погана теплоізоляція тощо). Перші поверхи також мають незначний дисконт (~$7,0/м²), хоча різниця із середніми рівнями мінімальна (~10%). Порівняно з минулим роком ця диференціація майже не змінилася – орендарі, як і покупці, надають перевагу середнім поверхам, але за нестачі пропозиції готові знімати й крайні, хіба що за дещо нижчою ставкою.
Ринкові умови і динаміка. На відміну від багатьох інших міст, де продаж офісів стагнує, у Черкасах в цьому сегменті спостерігався навіть певний ріст цін. За даними «Інтерактивного звіту» ГІС «Увекон», середня ціна продажу офісних приміщень станом на вересень 2025 року склала близько $845/м², що приблизно на 13,5% вище рівня грудня 2024 року (було ~ $744/м²). Зростання вартості офісів може пояснюватися обмеженою пропозицією якісних офісних площ та окремими дорогими угодами – бізнес у Черкасах, хоч і обережний щодо капітальних інвестицій, все ж міг збільшити попит на готові офіси в умовно безпечному місті. У підсумку, власники, які виставили на продаж хороші об’єкти, змогли дещо підняти ціни. Географічно більшість офісів продається у Соснівському районі міста (середня ціна ~ $794/м²), тоді як у Придніпровському районі зафіксовано лише кілька угод за значно вищою ціною (~ $1 095/м²; обережно: мала вибірка).
Рис.5. Середньозважена ціна продажу офісних приміщень у м. Черкаси по районах (вересень 2025). Значення округлені. Джерело: ГІС «Увекон» (Інтерактивний звіт).
Вартість за площею. Найдорожче обходяться невеликі офіси. Приміщення до 100 м² продаються в середньому по ~$1 070/м² – фактично удвічі дорожче за великі. Офіси площею 100–300 м² мають середню ціну близько $747/м², а більші 300–500 м² – на рівні ~$543/м². Для дуже великих об’єктів тенденція вирівнюється: площі 500–1000 м² продаються по ~$480/м², а гігантські комплекси >1000 м² – приблизно $486/м². Таким чином, чим менше приміщення, тим дорожче метр – компактні офіси дуже ліквідні й популярні (їх частіше купують для власного бізнесу або здачі в оренду), натомість великий офісний центр продати важче, тому ціна метра там нижча. В нашій вибірці об’єкти понад 1000 м² показали трохи вищу ціну, ніж середні, але це скоріш виключення, пов’язане з якісними характеристиками конкретних будівель (наприклад, нові бізнес-центри з дорогим оснащенням).
Розподіл за типом об’єкта. За класом офісної нерухомості можна умовно виділити окремі будівлі та офісні приміщення в будівлях (поверхи або блоки в бізнес-центрах, адміністративних будинках тощо). У Черкасах офісні блоки/приміщення у середньому дорожчі, ніж цілі будівлі: середня ціна продажу таких офісів становить близько $876/м², тоді як окремо розташовані будівлі продаються приблизно по $749/м². Різниця пояснюється тим, що невеликі офісні приміщення (наприклад, переобладнані квартири або блоки в бізнес-центрі) зазвичай розташовані в центрі та мають меншу площу, тому їхня відносна вартість вища. Натомість ціла будівля під офіс може бути великою за площею і знаходитися далі від центру, що знижує ціну за метр.
Вплив поверху. Поверх розташування також має значення для ціни офісу. Найдорожчими виявилися офіси на середніх поверхах – близько $949/м². Перші поверхи офісних будівель у нашій вибірці коштують дешевше – орієнтовно $749/м², а останні поверхи – близько $760/м². Тобто, середній “робочий” поверх може цінуватися на 25–30% вище, ніж перший чи останній. Такий тренд протилежний житловому сегменту: якщо для квартир перший поверх менш привабливий, то для офісу він часто взагалі використовується під торговельний зал або має окремий вхід і переходить у категорію торгової нерухомості. Відповідно, офісні площі, що все ж залишаються на першому поверсі в офісних будівлях, можуть мати менший попит (наприклад, через шум), як і верхні рівні (через складність доступу без ліфта). Оптимальними для бізнесу є 2–3 поверхи, що й позначається на ціні.
Поточні тенденції. Попит на оренду офісних приміщень у Черкасах поволі відновлюється, що веде до підвищення орендних ставок. Середня орендна плата по місту в липні 2025 року зросла до ~$6,0/м² на місяць, тоді як у грудні 2024 р. вона була близько $5,1 (тобто +~17%). Багато компаній, як і раніше, обережні щодо купівлі нерухомості, тому віддають перевагу оренді – це підкріплює ставки. Власники офісів також піднімають ціну найму, особливо на якісні невеликі об’єкти. За районами: у Соснівському (де зосереджена більшість пропозиції) середня ставка становить ~$5,9/м², тоді як у Придніпровському районі зафіксовано декілька дорогих оренд (~$7,8/м², обережно: мала вибірка).
Рис.6. Середньозважена ціна оренди офісних приміщень у м. Черкаси по районах (вересень 2025). Значення округлені. Джерело: ГІС «Увекон» (Інтерактивний звіт).
Залежність ставки від площі. Невеликі офіси мають найвищу орендну ставку. Приміщення до 100 м² здаються в середньому по ~$6,5/м², тоді як офіси площею 100–300 м² – по ~$5,5/м². Для більших об’єктів орендні ставки коливаються, але теж залишаються помірними: категорія 300–500 м² – близько $6,5/м², 500–1000 м² – ~$5,3/м². Найбільші офісні площі >1000 м² мають найнижчу середню ставку – близько $4,2/м² (хоч таких угод одиниці). Отже, дрібні офіси найдорожчі в оренді, а дуже великі – найдешевші за метр. Виняток становить сегмент 300–500 м², де ставка зрівнялась із дрібними – ймовірно, через те, що ці кілька середніх за розміром об’єктів розташовані у престижних бізнес-центрах і все одно здались дорого. Загалом же тенденція логічна: орендарі малих офісів готові платити високу ціну за зручне розташування і невелику площу (адже абсолютна сума невелика), а величезні офісні центри потребують значного часу на заповнення, тому власники змушені ставити нижчу ставку за метр.
Розподіл за типом об’єкта. В оренді клас офісу відіграє меншу роль, ніж площа. Окремі будівлі під офіси та офісні блоки/приміщення у бізнес-центрах здаються майже за однаковими ставками – в середньому ~$6,0/м² на місяць. Натомість великий простір у сучасному бізнес-центрі може бути винятком: зафіксовано угоду оренди понад 1000 м² у бізнес-центрі за дуже низькою ціною ~$2/м² (обережно: мала вибірка) – ймовірно, через специфічні умови довгострокової оренди великої площі одним орендарем. В цілому, для типового офісу в Черкасах вирішальними є локація та стан ремонту, а не формат (окрема будівля чи поверх у центрі).
Вплив поверху на ставку оренди. Розташування по поверхах незначно впливає на оренду офісу. Неперші поверхи мають середню ставку близько $6,4/м², тоді як перший та останній поверх – на рівні ~$6,0/м². Різниця у 5–7% фактично знаходиться в межах похибки – орендарі офісів не настільки вибагливі до поверху, як до місця розташування будівлі та наявності парковки. Таким чином, якщо приміщення зручне й відповідає потребам бізнесу, його знімуть і на першому, і на третьому поверсі за близькою ціною. Лише у випадку специфічних параметрів (наприклад, мансардний останній поверх без ліфта) власнику можливо доведеться зробити невелику знижку.
Загальна ситуація. Ринок торговельної нерухомості у Черкасах у сегменті продажу протягом зазначеного періоду залишався відносно стабільним, з незначною тенденцією до зниження цін. Середня ціна продажу торгових приміщень у вересні 2025 року становить близько $879/м², що на ~4% нижче проти грудня 2024 (~$916/м²). Попит на купівлю магазинів і салонів залишається стриманим – підприємці поки що обережні з капіталовкладеннями у нерухомість для бізнесу, воліючи орендувати. Відповідно, продавці вимушені йти на незначні поступки в ціні, аби залучити покупців, особливо якщо об’єкт продається вже довго. Критичного падіння вартості при цьому нема – якісні торгові об’єкти в центрі міста тримають ціну. По районах міста ціна практично не відрізняється: середня в Соснівському становить ~$880/м², у Придніпровському – ~$871/м². Це свідчить про те, що невеликі вибірки об’єктів у кожному районі мають співмірний ціновий рівень, і локація по місту зараз менш важлива, ніж характеристики самого приміщення.
Рис.7. Середньозважена ціна продажу торгових приміщень у м. Черкаси по районах (вересень 2025). Значення округлені. Джерело: ГІС «Увекон» (Інтерактивний звіт).
Ціна за розміром площі. Найвищу вартість традиційно мають маленькі магазини. Приміщення до 100 м² продаються в середньому по ~$1 053/м², тоді як магазини 100–300 м² – по ~$864/м². При збільшенні площі ціна суттєво спадає: об’єкти 300–500 м² мають середню близько $615/м², а 500–1000 м² – всього ~$530/м². Для найбільших торгових просторів понад 1000 м² середня ціна дещо підвищується – приблизно $533/м² (вибірка обмежена, ідеться про кілька специфічних об’єктів). Загалом найдорожчий метр – у найменших торгових точках, тоді як великі магазини значно дешевші за площею. Малий магазин легше продати (більше потенційних покупців, нижка загальна вартість угоди), тому продавці правлять високу ціну за метр. Натомість купівля супермаркету або торговельного центру на кілька тисяч “квадратів” потребує крупного інвестора, який є рідкістю – ціна за метр на таких об’єктах істотно нижча. Відхилення щодо великих площ у Черкасах можуть бути пов’язані з якістю: поодинокі сучасні великі ТРЦ у хороших локаціях продаються дорожче середнього, але в цілому тренд зберігається.
Тип торговельного об’єкта. Залежно від формату можна виділити вбудовані торговельні приміщення (в житлових будинках, бізнес-центрах, цоколі) та окремо розташовані будівлі під магазини (павільйони, невеликі окремі магазини). У Черкасах окремі будівлі продаються дорожче: середня ціна – близько $899/м², тоді як вбудовані площі – приблизно $839/м². Така різниця пов’язана з тим, що окремий магазин зазвичай має власний фасад і вхід з вулиці, часто розташований на пожвавленому місці та може працювати автономно (наприклад, окремо зведена аптека чи кафе). Вбудовані ж об’єкти іноді знаходяться у житлових кварталах або на другорядних локаціях, а також можуть мати обмеження (спільний вхід, комунікації будинку тощо). МАФи/ролети (маленькі кіоски) – окремий підтип, і в продажу їхня ціна за метр є найнижчою – лише ~$623/м² у середньому (обережно: мала вибірка, усього кілька угод). Це не дивно, адже зазвичай йдеться про дуже невеликі тимчасові споруди, де висока питома ціна оренди, але невисока капітальна вартість.
Поверх розташування. Для торговельної нерухомості вертикальна локація критично важлива. Перший (парадний) поверх – фактично стандарт для магазинів, і ціни таких об’єктів найвищі (у Черкасах зараз ~$899/м²). Приміщення на інших поверхах (наприклад, другий поверх у ТЦ або цокольний/підвал у жилому будинку) значно дешевші – у нашій вибірці в середньому $600–645/м². Бізнес на 2-му поверсі чи в підвалі має обмежений потік клієнтів, тому такі площі продаються з великим дисконтом. Якщо у грудні 2024 року частка подібних дешевих пропозицій була незначна, то нині їх побільшало – деякі власники, не знайшовши покупця, знизили ціну на непрезентабельні (неперші) поверхи. Таким чином, різниця між 1-м поверхом і умовно “непаредними” рівнями може сягати 1,5 раза і більше. Для інвесторів це сигнал ретельно оцінювати характеристики локації: навіть у центрі магазини вище першого поверху можуть довго шукати свого покупця.
Поточні тенденції. Попит на оренду торговельних площ у Черкасах пожвавився, що призвело до зростання орендних ставок. За даними «Інтерактивного звіту» ГІС «Увекон», середня ставка оренди магазинів у вересні 2025 року становить близько $9,2/м² на місяць, тоді як у грудні 2024 було ~$7,9 (тобто +15%). Найактивніші орендарі зараз – це дрібний бізнес: магазини, кав’ярні, салони, які займають невеликі приміщення. Власники комерційної нерухомості, своєю чергою, поступово піднімають ціни, особливо в центральних районах міста, з огляду на таке пожвавлення бізнесу. За районами: у Соснівському середня ставка (~$9,2) трохи вища, ніж у Придніпровському (~$8,6), що логічно – центр дорожчий.
Рис.8. Середньозважена ціна оренди торгових приміщень у м. Черкаси по районах (вересень 2025). Значення округлені. Джерело: ГІС «Увекон» (Інтерактивний звіт).
Залежність ставки від площі. Невеликі магазини мають найвищу орендну плату за метр – приміщення до 100 м² здаються по ~$10,5/м². Для середніх площ у 100–300 м² ставка становить близько $7,8/м², а для більших 300–500 м² опускається до ~$6,0/м², що є найнижчим рівнем. Цікаво, що для великих просторів 500–1000 м² орендна ставка знову підвищується – до ~$9,0/м². Це може бути зумовлено тим, що такі об’єкти зазвичай розташовані у торговельних центрах або окремих будівлях з хорошим місцем, тому навіть за значної площі власники тримають високу ціну за метр. Надвеликі площі понад 1000 м² (якщо такі є – у нашій вибірці лише 1 угода, обережно: мала вибірка) орендуються приблизно за $7,0/м². Таким чином, загальна картина: найдорожчий метр – у найменших магазинах, середні площі – найдешевші за метр, а дуже великі – близькі до середнього рівня залежно від якості і локації об’єкта. Цей розподіл практично не змінився від грудня, змінився лише загальний рівень цін (ставки підросли у всіх категоріях).
Оренда: окремі будівлі vs вбудовані приміщення. Як і в продажу, в оренді окремо розташовані торговельні об’єкти в Черкасах переважно коштують дорожче за метр. Середня ставка найму окремих магазинів/павільйонів наразі складає близько $8,9/м², тоді як вбудованих приміщень – близько $8,0/м². Натомість малі МАФи/кіоски демонструють чи не найвищі ставки – орієнтовно $14,3/м² (за рахунок дуже малої площі загальна місячна плата там незначна, тож за кожен “квадрат” власники правлять високий тариф; до того ж попит на торгові точки-кіоски стабільний). Отже, для орендарів окрема будівля під магазин краща тим, що дає власний фасад, але й коштує дорожче; однак невеликий кіоск може мати ще вищу відносну ціну через вдалу локацію (наприклад, на зупинці).
Вплив поверху на орендну ставку. Для магазинів в оренді діє золоте правило роздрібної торгівлі: перший поверх – найдорожчий. У Черкасах середня ставка на 1-му поверсі зараз становить ~$9,0–9,5/м² (у центральних локаціях може сягати і $10+). Якщо ж приміщення розташоване не на першому поверсі (наприклад, на 2-му поверсі ТЦ чи цокольному поверсі), орендатор платить суттєво менше – нерідко $5–6/м². Наші дані показують, що серед друга черкаські власники почали активніше здавати й такі “неліквідні” приміщення (середня ставка для верхніх/цокольних поверхів у вибірці ~$5,0, хоч кількість угод мала, обережно: мала вибірка). Отже, розрив між орендою на різних поверхах може становити до 50–80%. Орендарі чітко усвідомлюють залежність виторгу від місця – і готові платити премію за перший поверх з вітринами, водночас погоджуються орендувати напівпідвал лише за значно нижчу плату.
Середні ціни і тренди. Сегмент промислово-складської нерухомості у Черкасах залишається найдешевшим за вартістю метра – середня ціна пропозиції складських чи виробничих приміщень у вересні 2025 року склала всього ~$200/м². За період з грудня 2024 року цей показник навіть трохи знизився (було ~$209/м², тобто –4%). Місто Черкаси не є великим промисловим хабом, а війна й економічна криза обмежують кількість виробництв і логістичних компаній, готових інвестувати в купівлю складів. Більшість угод – це перепродаж наявних старих складських приміщень або невеликих цехів за невисокими цінами, тому загальний рівень вартості залишився низьким. По районах майже всі продажі відбуваються в Соснівському районі (де знаходяться промзони): середня ціна там ~$201/м². У Придніпровському районі зафіксовано лише 2 продажі складських приміщень – в середньому по $185/м² (обережно: мала вибірка).
Розмір приміщення і ціна. Промислово-складська нерухомість характеризується тим, що дрібні об’єкти дорожчі за метр через більшу ліквідність, а великі – дешевші. У Черкасах ця закономірність в цілому підтверджується: склади до 500 м² продавались у середньому по ~$209/м², тоді як більші 500–1000 м² – лише по ~$172/м². Дуже великі об’єкти понад 1000 м² йшли за ціною близько $203/м², що трохи вище, ніж для середніх. Такий невеликий зворотний зріст на великих площах, імовірно, пояснюється тим, що серед них трапилися більш сучасні виробничі приміщення, які цінуються дорожче. Загалом принцип схожий: невеликі складські бокси можуть знайти покупця швидше (і часто мають кращий стан), тому власники правлять за них вищу ціну. Середні за розміром ангари бувають застарілі чи незручні, тож продаються найдешевше. Надвеликий завод чи логістичний комплекс – товар штучний, його ціна за метр залежить від стану і наявності спецінфраструктури (кран-балки, підстанції тощо): в нашій вибірці такі об’єкти трохи перевищили ціну середніх складів.
Продаж за типом об’єкта. Дані вказують на дві основні категорії: виробничі (промислові) приміщення та складські приміщення. У Черкасах виробничі будівлі цінуються дещо вище – в середньому ~$231/м², тоді як склади (ангари) – близько $184/м². Це логічно: промисловий об’єкт може мати підведені комунікації, посилені електромережі, кран-балки тощо, що підвищує його вартість, тоді як склад – це зазвичай проста порожня будівля під зберігання, часто на околиці міста. Від грудня 2024 року співвідношення цін цих підтипів не змінилося, просідання на ~4% відбулося рівномірно в обох категоріях.
Поточні тенденції. Оренда в промисловому сегменті Черкас помітно пожвавилася. Середня ставка оренди складських/виробничих площ піднялася до ~$2,9/м² на місяць, тоді як у грудні 2024 р. була ~$2,1 (+37%). Хоча в абсолютних цифрах це зростання невелике, у відсотковому вимірі сегмент показав чи не найбільший приріст – що свідчить про появу додаткового попиту на склади, можливо з боку релокованого бізнесу чи волонтерської/logistics діяльності. Варто зазначити, що рівень $2-3 за метр все одно є дуже низьким; складську нерухомість можна назвати найдоступнішою для орендарів. За географією всі зафіксовані угоди оренди відбулися в Соснівському районі (промзона); у Придніпровському не було активності.
Вплив площі на орендну ставку. На відміну від продажу, де менші об’єкти значно дорожчі за метр, в оренді складських площ діапазон ставок дуже вузький. Невеликі бокси до 500 м² орендуються приблизно по $2,94/м², середні 500–1000 м² – по $3,00/м², а великі комплекси понад 1000 м² – по ~$2,83/м². Тобто ставки коливаються лише в межах $2,8–3,0, фактично однаково для різних розмірів. Це означає, що орендодавці встановлюють ціни виходячи з інших факторів (місце, стан будівлі, висота стель, наявність під’їзду фур тощо), а не розміру як такого. Попиту вистачає як на малі склади, так і на великі, але орендарі очікують від усіх складських приміщень низької вартості, тому власники не можуть підняти ставку вище $3 навіть за невелику площу.
Оренда: промислові vs складські об’єкти. В оренді різниця між власне виробничими та суто складськими приміщеннями майже відсутня. Середня ставка найму промислових цехів/майстерень нині становить ~$2,96/м², тоді як складських ангарів – ~$2,85/м². Такий паритет пояснюється загальним низьким рівнем цін: орендодавці не можуть значно підняти ціну навіть на будівлю з кран-балкою, бо інакше її просто ніхто не зніме, адже на ринку багато альтернатив. З іншого боку, для складів теж немає сенсу опускати ставку нижче певного рівня через витрати на утримання. Тож маємо своєрідне вирівнювання ставок: ~$2,9 незалежно від типу. Лише за умов довгострокової оренди великої площі орендодавці можуть пропонувати знижки від цієї бази.
Динаміка і ціни. Сегмент приватних будинків у Черкасах (садиби, котеджі, таунхауси тощо) за період грудень 2024 – вересень 2025 рр. продемонстрував помірне зростання цін. Середньозважена вартість 1 кв. м домоволодіння станом на вересень складає близько $927/м², що на ~6–7% вище, ніж у грудні минулого року (~$868/м²). Попит на готові будинки у місті підтримують ті покупці, хто прагне більше простору та автономності (актуально під час війни). Пропозиція ж не надто велика, оскільки нове будівництво уповільнене – це також сприяє утриманню цін. Розрив між районами відчутний: у Придніпровському районі середня ціна продажу склала близько $1 052/м² (але угод небагато, обережно: мала вибірка), тоді як у Соснівському – ~$922/м². Така ситуація може вказувати на наявність у Придніпровському районі кількох дорогих котеджів, що “підтягнули” середню ціну, тоді як основний масив будинків продавався в Соснівському районі за нижчими цінами.
Рис.9. Середньозважена ціна продажу приватних будинків у м. Черкаси по районах (вересень 2025). Значення округлені. Джерело: ГІС «Увекон» (Інтерактивний звіт).
Вплив площі будинку. Цікавий момент: на відміну від квартир, більші будинки в Черкасах мають вищу ціну за метр. Невеликі домоволодіння до 100 м² продавались у середньому по ~$916/м², тоді як будинки 100–300 м² – вже по ~$941/м². Ще більші котеджі 300–600 м² оцінювались близько $981/м². Тобто різниця між невеликим і великим приватним будинком може сягати ~7%. Причина в тому, що дуже маленькі будинки – це часто старі невеликі хатинки або дачі в межах міста, які дешевші. А от більші за площею котеджі, виставлені на продаж, як правило, новіші, комфортніші та розташовані в престижних місцях, тож їхня якість і статус підвищують ціну метра.
Розподіл за типом домоволодіння. Приватна забудова досить різноманітна за класами об’єктів. Найвищу ціну за квадратний метр утримують котеджі та сучасні садиби – в середньому ~$990–1 000/м². Фактично на тому ж рівні знаходяться класичні індивідуальні будинки (~$1 000/м²), що включає міські особняки стандартного планування. Таунхауси (блоковані будинки) дещо дешевші – близько $856/м², що логічно, адже мають спільні стіни та менші земельні ділянки. Частини будинків (наприклад, половина дуплексу) продаються в середньому по ~$921/м². Дачі (садові будиночки, літні дачні забудови) очікувано найдешевші – орієнтовно $719/м², оскільки зазвичай потребують інвестицій в ремонт і придатні більше для сезонного проживання. На рівні дач знаходяться й недобудовані будинки (~$720/м², обережно: мала вибірка) – такі об’єкти недорогі через необхідність вкладень для завершення будівництва. Загалом клас об’єкта дуже впливає на цінник: елітний котедж може мати вдвічі вищу ціну метра, ніж дачний будинок на околиці. Від грудня співвідношення між підсегментами збереглося: усі категорії дещо додали в ціні, не змінюючи свого ранжування.
Ціни і динаміка. Ціни на земельні ділянки під індивідуальне житлове будівництво у Черкасах за звітний період суттєво не змінилися. Середня вартість сотки землі станом на вересень 2025 року становить близько $4 068 за сотку, тоді як у грудні 2024 р. було ~$4 026 (лише +1%). Фактично ринок землі перебуває у стагнації: попит на ділянки для приватної забудови залишається слабким, адже в умовах невизначеності мало хто наважується починати нове будівництво. Ті поодинокі угоди, що відбуваються, не впливають на середні ціни. Територіально найбільше операцій із землею фіксується у Соснівському районі (північна частина міста, приміські села в складі Черкас) – тут середня ціна становить ~$4 200 за сотку. У Придніпровському районі було всього кілька продажів, де середня ціна вийшла близько $1 454/сотка (обережно: мала вибірка). Така разюча різниця пояснюється, скоріш за все, місцем розташування: у Соснівському районі продавалися відносно невеликі ділянки поблизу міста (де висока ціна за площу), тоді як у Придніпровському – одна-дві великі ділянки на околиці, які коштували дешево за метр.
Рис.10. Середньозважена ціна продажу земельних ділянок під індивідуальну забудову у м. Черкаси по районах (вересень 2025). Значення округлені. Джерело: ГІС «Увекон» (Інтерактивний звіт).
Залежність ціни від розміру ділянки. Ринок чітко демонструє обернену пропорцію: чим менша ділянка, тим дорожча сотка. Невеликі наділи до 15 соток у Черкасах продаються в середньому по ~$4 256/сотка. Для середніх за розміром ділянок 15–30 соток середня ціна суттєво нижча – близько $1 657/сотка. А великий масив землі понад 30 соток може мати умовну вартість лише ~$300 за сотку (в нашій вибірці це один випадок продажу великої ділянки на околиці; обережно: мала вибірка). Отже, різниця між “котеджною” ділянкою у 6–10 соток і гектаром землі – на порядок. Маленькі наділи для індивідуального будівництва в межах чи поблизу міста є штучним товаром і дуже цінуються, тому за 0,05–0,1 га землевласники правлять сумарно десятки тисяч доларів. Натомість великі площі (під забудову масиву чи під промисловість) у перерахунку на сотку майже нічого не варті, якщо знаходяться у незасвоєних районах. Ця ситуація з грудня 2024 р. не зазнала змін – платоспроможний попит є лише на дрібні ділянки під приватні будинки, і ціни на них тримаються високими.
Вторинний ринок житла. Квартири у Черкасах за останні 9 місяців дещо подорожчали, що сигналізує про поступове відновлення попиту. Зростання ~10% – помірне, але стале, особливо якщо врахувати складну економічну ситуацію. Це означає, що частина населення розглядає купівлю готового житла як збереження капіталу або покращення житлових умов, а отже – ринок житла оживає. Приватні будинки також додали в ціні, хоча й менше; інтерес до них є, але він дещо стриманіший, ніж до квартир (через вищу абсолютну вартість таких об’єктів). Показово, що найбільше дорожчають найменші квартири – формат, доступний широкому колу покупців і популярний як серед молодих сімей, так і серед інвесторів під оренду. Натомість великогабаритне житло майже не зросло в ціні – попит на нього обмежений. Тому власникам малих квартир нині сприятливий момент для продажу, а покупцям варто поквапитись, якщо вони націлені на “однокімнатки”, бо далі ціни можуть ще підрости.
Комерційна нерухомість. У діловому сегменті Черкас ситуація неоднорідна. Продаж офісів показав нетипове зростання ціни – ймовірно, через дефіцит якісних офісних приміщень та появу кількох покупців, готових інвестувати. Це сигнал для власників: якщо у вас є хороший офісний об’єкт, зараз можна вигідно продати. Продаж торговельних площ і складів дещо просів – ринок купівлі-продажу тут слабкий. Власники магазинів часто змушені знижувати ціну або довго чекати на покупця. Відповідно, для покупців комерційних об’єктів (магазинів, складів) – час сприятливий: є можливість торгуватись та придбати нерухомість дешевше, ніж рік тому. Варто звертати увагу на площі не на першому поверсі (для торгових) або середні за розміром склади – їх продають з найбільшим дисконтом.
Орендний ринок. Усі сегменти показали зростання орендних ставок, що свідчить про пожвавлення бізнес-активності та повернення мешканців. Для орендарів це означає, що вигідних пропозицій меншає, ціни найму пішли вгору. Якщо вам потрібне житло чи комерційне приміщення в оренду – доцільно ухвалювати рішення швидше, поки ставки не виросли ще більше. Орендодавцям же поточний ринок грає на руку: можна поступово піднімати ставку, особливо на об’єкти в центрі і малого розміру (які зараз найбільше запитують). Водночас, слід пам’ятати про конкурентність: наприклад, на ринку квартир надто висока ціна може відлякати наймача, адже пропозиція теж збільшується через повернення людей до міста. У сегменті складів власники вже значно підняли тарифи, тож орендарі можуть спробувати домовитись про довгостроковий контракт – це інколи дає змогу зафіксувати ставку або отримати знижку.
Інвестиції в землю. Ринок землі під житлову забудову наразі найбільш пасивний. Ціни не ростуть, угод мало. Для потенційних покупців землі це сигнал, що особливого ажіотажу нема – можна придбати ділянку для будівництва фактично за ті самі гроші, що й рік тому (а подекуди й дешевше, якщо власник дуже хоче продати). Особливо вигідно виглядають великі за площею наділи – їх ціна за сотку мінімальна, хоча варто чітко розуміти ціль такої покупки. Для продавців ділянок нині час непростий: щоби продати землю, треба або чекати покращення економіки (пожвавлення будівництва), або суттєво знижувати ціну для приваблення покупця. Якщо продаж не горить, має сенс почекати – інвестиційний попит на землю може зрости після завершення воєнного стану і стабілізації ринку будівництва.
Для кінцевих споживачів. Загальна порада для тих, хто планує купувати житло – придивлятися до невеликих квартир або частин будинків, бо саме вони зараз забезпечують найкраще співвідношення ціни і потенційного росту вартості. Продавцям квартир має сенс виставляти на продаж ліквідні 1-2 кімнатні об’єкти – ринок готовий їх поглинути за вигідними цінами. Орендарям житла варто укладати довгострокові угоди за фіксованою ціною, щоб захиститися від підвищення ставки, або розглянути покупку, якщо є ресурси (зважаючи на високу орендну плату, виплати по іпотеці – за її наявності – можуть бути співставними). Підприємцям-орендарям (офіси, магазини) доцільно поспішати з орендою приміщення в центрі, поки ставки не виросли ще більше; можливо, є сенс розглядати більшу площу на другому поверсі замість меншої на першому – заради економії. Власникам бізнес-нерухомості варто тримати руку на пульсі: хороший об’єкт у центрі краще поки здавати (ринок оренди на підйомі), а от неліквід на околиці доцільніше продати зараз, доки ціни хоч і просіли, але залишаються більш-менш стабільними (далі ситуація може погіршитись через знос і конкуренцію). Інвесторам же теперішній черкаський ринок дає кілька цікавих можливостей: інвестиції в житло малого формату для подальшої оренди обіцяють хорошу дохідність, а от вкладення в землю або великі комерційні об’єкти виглядають ризикованими – капітал може “заморозитися” надовго без відчутного приросту. В умовах невизначеності 2025 року головне – зважено оцінювати свої фінансові можливості і стратегічні цілі, використовуючи наявні аналітичні дані, такі як «Інтерактивний звіт» ГІС «Увекон», для ухвалення оптимальних рішень на ринку нерухомості.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – вересень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Черкаси.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело