Опубліковано: 26-11-2025 10:22
За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», ринок офісної нерухомості України у період з грудня 2024 по жовтень 2025 року продемонстрував поступове відновлення після воєнного шоку. Станом на жовтень 2025 року середньозважена ціна продажу офісних приміщень зросла приблизно до $1 560 за м², що на ~15% вище рівня грудня 2024 року (~$1 360/м²). Одночасно істотно збільшилась кількість пропозицій: якщо у грудні 2024 року на ринку фіксувалося близько 2 792 оголошень, то в жовтні 2025 – вже 4 779 (плюс 71%). Це свідчить про пожвавлення ринку – бізнес адаптується до умов війни, активніше інвестує в офісну нерухомість у відносно безпечних регіонах, хоча діяльність залишається сегментованою за географією[1]. Нижче розглянемо ключові тенденції детальніше за різними регіональними та якісними параметрами офісів, а також підсумуємо ситуацію станом на жовтень 2025 року.
За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», м. Київ традиційно утримує першість за цінами на офісну нерухомість. Станом на жовтень 2025 року середня ціна продажу офісу в столиці становила близько $2 511 за м², що значно перевищує показники інших областей. Для порівняння, найближчі за рівнем регіони – Вінниччина та Львівщина – мали середні ціни близько $1 509 та $1 405 за м² відповідно (тобто приблизно вдвічі нижчі, ніж у Києві). Водночас у найвідсталіших областях (зокрема прифронтових) ціни лишаються в рази нижчими: приміром, у жовтні 2025 року в Чернігівській області середня ціна не досягала й $500/м². Таким чином, ціновий розрив між столицею та регіонами залишається величезним – у 5–6 разів[2]. Однак варто відзначити, що частка Києва в загальному обсязі пропозиції дещо зменшилася: якщо наприкінці 2024 року на столицю припадало ~35% всіх оголошень, то у жовтні 2025 року – близько 32%. Це означає, що активність в інших регіонах зростає швидше, ніж у Києві, – ринок поступово децентралізується.
За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», війна спричинила різку регіональну диференціацію на ринку офісів[2]. У західних та центральних областях спостерігається пожвавлення угод і зростання цін, тоді як прифронтові регіони суттєво відстають через високі ризики[1][3].
У 2025 році найбільш дорогими регіонами стали вже згадані Київ (столиця) та великі відносно безпечні центри – Вінницька область (~$1 509/м² у жовтні 2025) та Львівська (~$1 405/м²). Цікаво, що Вінниччина, яка раніше не належала до лідерів, випередила при кінці періоду навіть традиційно дорогу Одеську область (~$1 143/м²) за рахунок припливу бізнесу та інвесторів зі сходу. Натомість ціни у південно-східних регіонах, близьких до бойових дій, залишаються депресивними. Сумська, Запорізька, Чернігівська області демонструють найнижчі середні ціни ($500–600/м²), оскільки попит там мінімальний, а поодинокі угоди відбуваються фактично за спекулятивними низькими ставками[3]. Хоча за 2025 рік деякі прифронтові області показали певне зростання (наприклад, в Сумській області середня ціна виросла з ~$355 до ~$600/м²), загалом ринок там майже заморожений. Для інвесторів такі регіони поки що не виглядають привабливими через невизначеність і високий ризик втрати майна[3].
Важливо підкреслити, що географія ринку змінилась на користь центру і заходу країни. У 2024 році центр ваги тимчасово змістився: саме в західних та центральних областях зафіксовано більшість угод, тоді як Схід і Південь просіли[4]. Наприклад, у Вінницькій області кількість пропозицій зросла майже втричі (з 58 у грудні 2024 до 165 у жовтні 2025), у Львівській – удвічі (112 → 251). Натомість на Донеччині активність впала до мінімуму (лише 1 пропозиція у жовтні 2025 проти 5 рік тому). Отже, ринок офісів зараз концентрується у відносно безпечних регіонах, тоді як на прифронтових територіях він практично завмер.
За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», ринок продажу офісів – це передусім міське явище. Близько 90% всіх угод відбуваються в містах (міських територіальних громадах), тоді як частка селищних і сільських громад сумарно не дотягує і до 10%. У великих містах зосереджена основна маса платоспроможного попиту і якісних об’єктів, що відповідно підтримує високі ціни[5].
Так, за підсумками жовтня 2025 року середньозважена ціна офісів у міських громадах становила близько $1 061/м², тоді як у сільських – приблизно $1 327/м², а в селищних – взагалі близько $1 633/м². Відзначимо, що така аномально висока цифра по селищах у жовтні є радше статистичним винятком, спричиненим кількома дорогими об’єктами в невеликих містечках. Зазвичай саме міські громади мають найвищу вартість квадратного метра, оскільки там продаються переважно оснащені офіси з ремонтом у престижних локаціях[5]. Натомість у селищах офісні приміщення дешевші – часто це переобладнані квартири чи старі будівлі установ, які важко продати через брак покупців[5][6].
Цікавий нюанс: офіси у селах поблизу великих міст можуть мати доволі високу середню ціну. Передмістя мегаполісів (на кшталт сіл біля Києва чи Львова) часто концентрують логістичні комплекси, бізнес-парки, котеджі під офіси. Наприклад, окремі об’єкти в передмісті Києва – Бучі, Гатному, Чабанах – продавалися по $1000–1600/м², фактично на рівні столичних[7]. Через це середня ціна по категорії “сільські громади” в загальному може бути вищою, ніж по “селищних”[7]. Втім, основний обсяг ринку зосереджено у містах, а поза ними угоди поодинокі. Малим громадам бракує бізнес-активності для підтримки повноцінного офісного ринку, тож міста залишаються в центрі уваги як продавців, так і покупців[8].
За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», площа офісу є одним із ключових факторів ціноутворення. Як і на ринку нерухомості загалом, менші за площею об’єкти зазвичай мають вищу ціну за квадратний метр – їх легше продати або здати в оренду, і на них більше потенційних покупців[9]. Натомість великі офісні площі часто продаються з дисконтом, адже потребують значних коштів та мають обмежене коло покупців[10]. Український офісний ринок підтверджує цю закономірність, хоча війна дещо змінила пріоритети щодо розміру приміщень[10].
Структура пропозиції наразі тяжіє до невеликих та середніх офісів. Майже половина (близько 45%) всіх об’єктів які пропонувалися до продажу 2025 році – це офіси площею до 100 м², ще близько 32% припадає на категорію 100–300 м²[11]. Тобто понад три чверті ринку (~77%) – це малі та середні офіси, які купують переважно локальні компанії чи приватні інвестори для власного бізнесу або під оренду[11]. Частка великих площ значно менша: угоди з офісами на 300–500 м² становлять ~8%, 500–1000 м² – ще ~8%, і лише ~7% припадає на продаж великих офісів понад 1000 м²[12]. Така структура цілком зрозуміла в нинішніх умовах: великих інвестицій у комерційну нерухомість обмаль, корпорації не поспішають купувати цілі бізнес-центри під час війни. Попит зосереджений на компактних офісах, які можна швидко зайняти або здати малому і середньому бізнесу[13].
Ціновий діапазон за розміром підтверджує наведену тенденцію. Найвищу середню ціну наразі мають офісні приміщення площею 100–300 м² – станом на жовтень 2025 року близько $1 850/м² (у грудні 2024 було ~$1 613). Саме такі середні офіси є оптимальними: вони достатньо просторі для більшості компаній, але ще відносно доступні за загальною вартістю[14][15]. Невеликі офіси до 100 м² продаються дещо дешевше – близько $1 465/м² (було ~$1 270 наприкінці 2024). Їх ціну стримує той факт, що значна частина маленьких об’єктів пропонується не в столиці, а в регіонах, де вартість нижча[16]. Дуже великі об’єкти (понад 500 м²) мають найнижчу ціну за квадратний метр – на рівні ~$1 200–1 340. Наприклад, офіси площею >1000 м² у жовтні 2025 продавалися в середньому по $1 339/м² (проти ~$1 109 у 2024), а в діапазоні 500–1000 м² – по ~$1 339/м². В умовах обмеженого попиту продавцям доводиться робити суттєві знижки на такі великі площі, щоб знайти покупця[17]. До того ж, масштабні офіси часто потребують додаткових інвестицій (поділ на зони, ремонт, оснащення під орендаря), тому покупці закладають ці витрати в ціну[17].
Отже, оптимальним сегментом ринку зараз є малі та середні офіси. Бізнес обирає гнучкість – площу 100–300 м² простіше утримувати і за необхідності перепродати чи здати в оренду, ніж громіздкий офісний центр[18]. Натомість угоди з великими об’єктами фактично поставлені на паузу до закінчення війни[19]. Це означає, що інвестори, які розглядають купівлю великої офісної нерухомості, зараз мають можливість придбати її зі значним дисконтом – але потрібно мати ресурси та терпіння для утримання таких площ до відновлення попиту[19].
За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», характеристики будівлі – так званий “клас” офісу – помітно впливають на ціну. Умовно всі офісні пропозиції можна поділити на три категорії: - офіси в бізнес-центрах (сучасні будівлі класу A чи B), - окремі будівлі (офісні будинки, що продаються цілком), - вбудовані приміщення (офіси у житлових чи адмінбудівлях, які продаються як окреме приміщення).
На початку 2024 року найбільш дорогою категорією були саме невеликі вбудовані офісні приміщення – середня ціна близько $1 570/м²[20]. Серед них багато об’єктів у центрі міст (наприклад, офіс в історичному центрі Києва чи Львова), навіть якщо це не бізнес-центр, тому такі “преміальні” компактні офіси мали найбільшу вартість[21]. Для порівняння, офіси в бізнес-центрах на той час продавалися ~по $1 280/м², а окремі будівлі – ~по $1 210/м²[21]. Тобто інвестори в розпал війни цінували ліквідні невеликі приміщення вище, ніж цілі будинки чи великі площі в БЦ[21].
Протягом 2024–2025 року відбулася певна корекція цінових перекосів у цій сегментації[22]. За даними на жовтень 2025, усі три сегменти дещо зблизились за вартістю. Середні ціни коливаються в діапазоні ~$1 540–1 720 за м², тобто різниця між ними не така радикальна, як рік тому. Лідерство повернули собі офіси у бізнес-центрах, чия середня ціна піднялася до ~$1 718/м² (проти ~$1 183 у грудні 2024). Це свідчить про відновлення інтересу до якісних площ: сучасні БЦ зі всіма інженерними системами та укриттями знову в ціні. Окремо розташовані будівлі також додали в вартості – у жовтні 2025 їх продавали в середньому по ~$1 542/м² (було ~$1 187 у кінці 2024). Бізнес усвідомив важливість автономності офісу: попит змістився і на будівлі з власними генераторами, котельнями тощо[23]. До того ж з’явилися інвестори, готові скуповувати цілі будинки з розрахунком на подальшу здачу або перепродаж після перемоги[24]. Натомість ціни на дрібні вбудовані офіси після “перегріву” трохи скоригувалися донизу – з ~$1 570 на початку 2024 до ~$1 448 на початку 2025[22]. У нашому періоді (жовтень 2025) вбудовані приміщення в середньому продавалися приблизно по $1 564/м², тобто їх зростання за рік було найменшим (+8%). В результаті всі три сегменти наразі мають близькі значення[25], хоча офіси в бізнес-центрах і престижні “преміщення” все ще трохи дорожчі за окремі будівлі.
З точки зору інвестицій, така динаміка означає, що преміальні невеликі об’єкти вже досягли стелі і ростуть повільно, тоді як більші площі та будівлі відновлюються після падіння і можуть мати резерв для подальшого подорожчання. Фахівці відзначають, що об’єкти високого класу (сучасні БЦ) втримали свою ціну навіть під час війни – власники не знижували суттєво вартість преміальних активів[26]. Натомість сегмент класу B/C (типові старі офісні будівлі, вбудовані приміщення) переживав більший тиск – висока вакантність ~20–25% у 2022–2023 рр. змушувала продавців робити знижки[27]. Уже наприкінці 2024 вакантність почала зменшуватися, і ситуація для власників полегшилась[27]. На початок 2025 року усі три категорії (“бізнес-центр”, “окрема будівля”, “приміщення”) вирівнялися в межах $1 300–1 450/м²[22]. В нашому аналізі на жовтень 2025 вони піднялися до $1 540–1 720, причому приміщення в БЦ та дрібні офіси класу B/C у центрах міст залишаються найдорожчими (~$1 600+/м²), а цілі будівлі поки що дешевші (~$1 500/м²)[25]. Для інвесторів це сигнал: зараз можна відносно вигідно придбати окрему офісну будівлю або великий блок площ у бізнес-центрі класу B/C, оскільки їх ціни ще не повернулися до довоєнних[28]. Натомість невеликі престижні офіси вже дорогі і мають стабільний попит, тому дешевшати суттєво не будуть[27].
За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», цікаві тенденції спостерігаються щодо поверху, на якому розташовано офіс. Історично вважалося, що верхні поверхи (пентхауси з видом) можуть коштувати дорожче за інші, особливо у престижних бізнес-центрах. У довоєнний період різниця могла сягати 10–20% на користь останніх поверхів порівняно з середніми чи першими. Проте війна дещо змінила вподобання: безпекові міркування та зручність доступу почали відігравати більшу роль.
Наприкінці 2024 року найдорожчими були саме офіси на верхніх поверхах – середня ціна пропозиції складала ~$1 617/м², тоді як на середніх поверхах – ~$1 346, а на перших – лише ~$1 187/м². Перший поверх часто сприймався як менш престижний для офісу (виняток становлять хіба що приміщення з окремим фасадним входом під банк або магазин). До того ж, у розпал війни покупці вкладалися лише в найбільш ліквідні активи, якими вважалися компактні офіси нагорі в центрі міста, а не великі приміщення на 1-му поверсі. Ситуація у 2025 році вирівнялася. Станом на жовтень 2025 середні ціни за поверхами такі: - перший поверх: ~$1 542/м², - середні поверхи: ~$1 367/м², - останній поверх: ~$1 603/м².
Як бачимо, перший поверх практично наздогнав останній за вартістю (різниця менш як 4%). Цей значний ріст цін на офіси перших поверхів (+30% за 10 місяців) може пояснюватися двома факторами. По-перше, з міркувань безпеки багато бізнесів надають перевагу приміщенням поближче до землі – де легше дістатися укриття, менший ризик пошкоджень при обстрілах тощо. По-друге, в умовах війни автономність і окремий вхід стали плюсом: перший поверх часто дозволяє обладнати власний генератор, запас води, зробити окремий вхід для клієнтів. Відповідно попит на такі “автономні” офіси виріс, що підняло їх ціну. Преміум останніх поверхів дещо знизився – за рік їх ціна майже не змінилась (було ~$1 617, стало ~$1 603). Можливо, частина покупців перестала переплачувати за видові пентхаус-офіси, відкладаючи подібні іміджеві покупки до стабілізації ситуації. Найстабільнішими залишаються середні поверхи – там ціна коливалася мінімально (близько $1 350–1 370). Для орендарів і покупців середні рівні часто оптимальні: і не шумно біля входу, і не ризиковано під дахом. Отже, можна сказати, що війна змінила розстановку цін залежно від поверху – різниця між першим і останнім поверхами суттєво скоротилася, і вибір диктується більше практичністю, ніж престижем висоти.
За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», наявність ремонту (готовність офісу до використання) стала критичною в період війни. Покупці явно віддають перевагу приміщенням «зайти і працювати», адже у воєнний час будівельні ризики і витрати дуже високі[30]. Ціни на будматеріали зросли, знайти бригаду складніше, строки ремонту непередбачувані – все це знижує привабливість голих стін. Тому офіси з готовим ремонтом продаються значно дорожче, ніж “коробки” без оздоблення[30].
Наприкінці 2024 року різниця в ціні була колосальною: середня ціна офісу з ремонтом становила ~$1 483/м², тоді як без ремонту – лише ~$1 143/м². Тобто готові офіси оцінювалися майже на 30% вище. За даними експертів, у середньому по країні в 2024 р. цей розрив становив близько 9% ( ~$1 608 vs $1 475)[31], але на практиці для багатьох об’єктів він був набагато більшим – покупці майже не хотіли брати “сіру” нерухомість, якщо була альтернатива з оздобленням. До початку 2025 року цей геп ще більше збільшився – орієнтовно до 18% на користь відремонтованих офісів[31], адже незавершені приміщення зовсім втрачали ліквідність, тоді як готові тримали ціну.
Наш аналіз це підтверджує: станом на жовтень 2025 середня ціна офісів з ремонтом близько $1 550/м², тоді як без ремонту – близько $1 348/м². Різниця (~15%) все ще відчутна, хоча дещо менша, ніж на початку року. Це пояснюється тим, що у 2025-му навіть “сирі” приміщення почали потроху продаватися (ринок ожив, покупці готові ризикнути, очікуючи майбутнього зростання), тож їх ціна підросла. Проте ремонт як і раніше залишається козирем продавця[32]. Приміщення з сучасним якісним ремонтом, меблями, проведеними комунікаціями, системами безпеки та резервного живлення користуються набагато більшим попитом і можуть диктувати преміальну ціну[32][30]. Експерти зауважують, що інколи навіть вигідніше вкластися в ремонт перед продажем, ніж намагатися продати нерухомість у стані «після будівельників»[33]. Наочно це підтвердила війна: покупці зараз фактично платять за зекономлений час і впевненість у тому, що зможуть одразу працювати в придбаному офісі.
За період грудень 2024 – жовтень 2025 проявилися й інші важливі тенденції на ринку офісної нерухомості:
Зростання обсягів ринку. Як зазначалося, кількість пропозицій зросла на 71%. Особливо пожвавився ринок у відносно спокійних центральних та західних регіонах (наприклад, у передмістях Києва кількість офісних оголошень збільшилася в 4–5 разів). Це свідчить про повернення бізнес-активності: компанії, що раніше вимушено згортали офіси, починають відкривати нові локації або релокуються з небезпечних територій. Водночас на сході та півдні країни пропозиція лишається обмеженою – інвестори не поспішають виходити на заморожені ринки, поки не покращиться безпекова ситуація[3].
Диференціація всередині міст. У найбільших містах спостерігається значний розрив у цінах між центральними районами і околицями. Наприклад, у Києві найвища середня ціна продажу офісів у 2024–2025 рр. зафіксована в Печерському районі – близько $2 700/м², тоді як у віддаленому Деснянському – лише ~$930/м²[34][35]. Тобто внутрішня різниця по столиці сягає майже триразової. У Львові центральний Галицький район та нові ділові квартали Сихова тримають планку ~$1 750–1 800/м², тоді як спальні околиці Личаківського району – близько $1 250[36]. Подібна картина і в інших містах: престижні ділові локації значно дорожчі за периферію. Це логічно, адже центр гарантує престиж і кращу інфраструктуру (укриття, генератори тощо), тоді як на околиці менше платоспроможних орендарів і довше шукати покупця[37][38]. Для інвестора чи компанії, що планує придбати офіс, важливо враховувати ці внутрішньоміські відмінності: дорожче купити в центрі, але легше потім здати чи продати; дешевше на околиці – проте більше компромісів (менший попит, гірша окупність)[37][39]. У післявоєнний час, ймовірно, цей розрив лише посилиться: кращі локації швидко відновляться і можуть навіть стикнутися з дефіцитом офісів, тоді як периферія відновлюватиметься повільніше[39].
Вплив формату роботи на попит. Війна прискорила перехід частини компаній на гібридний або повністю віддалений режим. Багато хто оптимізував офісні площі, відмовившись від зайвих метрів[40]. Це підтримує тренд на менші та гнучкі офіси, коворкінги, які легше масштабувати під зміну команди[41]. В регіональних центрах почали з’являтися коворкінги для невеликих команд – альтернатива утриманню великих постійних офісів[41]. Таким чином, структура попиту змінилася на користь компактності і гнучкості, і великі open-space наразі менш популярні.
На основі вищезазначених трендів можна дати кілька порад різним учасникам ринку офісної нерухомості:
Поради покупцям. Якщо ви плануєте купити офіс для бізнесу, зверніть увагу на локацію та безпеку. У центрі міста офіс дасть престиж і кращий доступ клієнтів, але й коштуватиме значно дорожче. Офіс на околиці обійдеться дешевше, проте врахуйте можливі компроміси – довший пошук орендарів, менше ділового оточення, нижча ліквідність[37][38]. В умовах війни варто перевіряти наявність автономних систем (укриття, генератор, вода) – такі офіси більш цінні. Якщо бюджет обмежений, розгляньте придбання приміщення без ремонту – часто його можна купити на 10–20% дешевше. Але будьте готові інвестувати час і кошти в ремонт, або шукати компромісний варіант. Після закінчення бойових дій попит на офіси “під ремонт” може зрости, адже інвестори знову будуть готові вкладатися в переобладнання під великого клієнта[32].
Поради продавцям. Подбайте про презентацію та готовність офісу. У 2024–2025 роках офіси з готовим ремонтом стабільно дорожчі та продаються швидше[31]. Якщо у вас приміщення у стані “без оздоблення”, розгляньте доцільність зробити базовий ремонт перед продажем. Нерідко це підвищує вартість більше, ніж коштує сам ремонт[33]. Обов’язково наголосіть на перевагах вашого об’єкта: автономне електро- та теплопостачання, наявність укриття, сучасні мережі, охорона – все це зараз вагомі аргументи для покупця. Встановлюйте ціну реалістично: досвід показує, що занадто “перегріті” ціни на маленькі офіси у 2024 році привели до їх корекції вниз[23]. Краще призначити дещо нижчу, але обґрунтовану ціну і залучити більше потенційних клієнтів, ніж довго тримати об’єкт без руху.
Поради інвесторам. Нинішній ринок відкриває кілька цікавих можливостей для інвестицій. По-перше, велика офісна нерухомість зараз відносно недооцінена: окремі будівлі та великі площі продаються зі знижкою, оскільки мало конкурентів[42][28]. Якщо маєте ресурси для утримання до кінця війни, можна придбати такі активи за привабливою ціною і розраховувати на зростання їх вартості після перемоги[43][28]. По-друге, придивіться до передмість великих міст – там зараз можна знайти об’єкти за цінами нижчими, ніж у самих мегаполісах, але після стабілізації ці локації можуть стрімко подорожчати (особливо під логістичні чи офісні хаби біля Києва, Львова тощо). По-третє, якщо ваш фокус – невеликі офіси під оренду, обирайте центр міста або ділові райони: попит на компактні приміщення класу B/C у серцях міст стабільний навіть у воєнний час (у Києві це ~$1500/м² і вище)[27]. Проте пам’ятайте, що такий актив уже коштує недешево, тож надприбутку при перепродажі може не бути – натомість можна отримувати стабільний дохід від оренди. І останнє: зважуйте ризики. Прифронтові регіони нині виглядають дуже дешевими, але ризикованими – інвестувати туди варто лише тим, хто усвідомлює всі загрози і має довгострокове бачення. Натомість вкладення в офісну нерухомість у столиці та великих містах наразі більш безпечні та перспективні: очікується, що після війни саме тут відбудеться найстрімкіше відновлення бізнес-активності і значне зростання цін[44].
За даними ГІС «Увекон», у жовтні 2025 року ринок продажу офісів в Україні демонструє ознаки стабілізації та помірного зростання. Середньозважена ціна офісної нерухомості становить ~$1 558 за м², що майже на 15% більше, ніж на початку року. Попит сконцентрований на якісних та безпечних об’єктах у столиці та великих обласних центрах, а також на середніх і невеликих офісах, які забезпечують бізнесу гнучкість. Структура ринку 2025 року вирізняється такими рисами:
Регіональний розрив. Київ залишається найдорожчим ринком (~$2 510/м²), за ним – західні та центральні області на зразок Львівщини (~$1 405) та Вінниччини (~$1 509). Натомість у фронтових регіонах ціни в 4–5 разів нижчі (Чернігівщина ~$471, Запоріжжя ~$567) і активність мінімальна[3]. Така диференціація ймовірно збережеться, поки ситуація з безпекою кардинально не зміниться[45].
Перевага міських ринків. Близько 90% угод відбувається у містах – саме там зосереджений бізнес і платоспроможний попит[5]. Малі громади не генерують значного обороту офісної нерухомості, за винятком сіл-передмість мегаполісів, де окремі об’єкти продаються за столичними цінами[7].
Домінування малих та середніх площ. 77% проданих офісів у 2024–2025 роках мали площу менше 300 м²[11]. Найбільший попит – на офіси 100–300 м², що підтверджується найвищою ціною цього сегмента (~$1 850/м²). Великі площі (>500 м²) займають лише ~15% ринку і продаються з дисконтом (~$1 200–1 340/м²) через обмежений попит[17]. Бізнес віддає перевагу компактності та гнучкості, відкладаючи придбання великих офісних центрів до кінця війни[19].
Зближення цін різних класів. Якщо на початку 2024 р. невеликі офіси-приміщення коштували набагато дорожче, ніж бізнес-центри чи окремі будівлі[21], то у 2025 р. різниця згладилася[22]. Усі сегменти – сучасні БЦ, старі будівлі і вбудовані приміщення – зараз продаються по ~$1 550–1 700/м². Це ознака корекції ринку: надмірно “розігріті” ціни на дрібні офіси охололи, тоді як більші об’єкти дорожчають на тлі відновлення попиту[46].
Фактор поверху та ремонту. Війна вплинула на сприйняття розташування офісу: різниця між першим і останнім поверхами суттєво скоротилася, оскільки зросла увага до безпеки та окремого входу. Перший поверх подорожчав до ~$1 540/м² і майже зрівнявся з останнім (~$1 600). Щодо стану приміщення, покупці як і раніше готові платити премію за відремонтовані офіси – близько 15–20% до ціни “сирого” об’єкта[31]. На початок 2025 р. цей розрив досягав навіть 18%[31], і хоча потім дещо зменшився, готовий ремонт залишається вагомою перевагою при продажу[32].
Таким чином, станом на жовтень 2025 року ринок офісної нерухомості України показує витривалість та адаптивність. Попри воєнні ризики, у відносно безпечних регіонах ціни стабільно зростають, а кількість угод збільшується. Водночас ринок залишається сегментованим: столиця і великі міста – локомотиви зростання, тоді як прифронтові області чекають кращих часів. Структура попиту змістилася до менших, якісно обладнаних офісів, що відповідає новим умовам ведення бізнесу. Очікується, що після завершення бойових дій відбудеться активний приплив інвестицій, скорочення вакантності і стрімке зростання цін – спочатку в Києві та обласних центрах, а згодом і по всій країні[44]. Учасникам ринку варто вже зараз врахувати ці тенденції у своїх стратегіях, щоб максимально використати можливості відновлення економіки та отримати успіх на цьому ринку[44][47].
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – жовтень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки релевантних оголошень з бази даних ГІС "Увекон".
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] Ринок Продажу Офісів у 2024-2025 рр.: Тренди, Ціни та Прогнози | Новина | ГІС Увекон