Опубліковано: 04-12-2025 11:05
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у жовтні 2025 року на ринку земельних ділянок для індивідуальної забудови було зафіксовано 36,9 тис. активних оголошень.
Середньозважена ціна пропозиції становить близько 2 450 $ за одиницю площі (за даними поля «Середня ціни $/м²(ар)»).
Ринок є надзвичайно нерівномірним: окремі області суттєво перевищують середній рівень, тоді як інші демонструють значний дисконт.
За кількістю пропозицій ринок концентрується навколо декількох ключових регіонів — передусім Київської, Вінницької, Львівської та Одеської областей.
Фактично ми маємо ринок «двох швидкостей»: зона навколо столиці та великих обласних центрів формує ціновий «верхній ешелон», тоді як периферійні та прифронтові регіони залишаються у нижній ціновій групі із суттєво нижчою середньозваженою вартістю та відносно невеликою кількістю пропозицій.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», м. Київ виділяється як абсолютний лідер за ціною при одночасно дуже обмеженій кількості пропозицій:
Середньозважена ціна в Києві — близько 15 320 $ за одиницю площі.
Це приблизно у 6,3 раза дорожче, ніж середній показник по Україні (~2 450 $).
Якщо порівнювати із «рештою України» без врахування Києва, премія становить близько 6,5 раза.
Водночас кількість пропозицій у Києві — лише 287 лотів, що складає близько 0,8 % від усіх оголошень по країні.
Такий дисбаланс означає, що:
Ринок київських ділянок — надзвичайно дефіцитний,
будь-які об’єкти, придатні під індивідуальну забудову в межах міста, стають преміальним активом,
покупець у Києві платить не лише за землю, а за унікальність локації, інфраструктуру та статус.
Для порівняння, середньозважена ціна по решті України (без Києва) становить близько 2 350 $, що підкреслює, наскільки Київ є «окремим всесвітом» у структурі земельного ринку.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», ринок земельних ділянок суттєво різниться між областями як за ціною, так і за концентрацією пропозиції.
Області з найвищими цінами
Серед регіонів (без урахування м. Київ як окремого феномена) виділяються:
Одеська область
Середньозважена ціна: близько 4 976 $.
Це понад удвічі дорожче за середній показник по Україні (+≈103 %).
Кількість пропозицій: 2 413 лотів (~6,5 % від усіх).
Поєднання високих цін і помітного обсягу пропозицій свідчить про стійкий інтерес до приморських та приміських локацій, що традиційно розглядаються як інвестиційно привабливі.
Київська область
Середньозважена ціна: близько 2 814 $.
Це приблизно на 15 % вище середнього рівня по Україні.
Кількість пропозицій: 10 586 лотів, що становить близько 28,7 % усіх оголошень.
Київська область — ключовий ринок індивідуальної забудови, де концентрується майже кожна третя пропозиція в Україні.
Вінницька область
Середньозважена ціна: близько 2 829 $ (+≈15,5 % до середнього рівня).
Кількість пропозицій: 4 598 лотів (~12,5 % від усіх).
Вінниччина формує крупний сегмент ринку, поєднуючи відносно високий рівень цін та значну кількість об’єктів — це ознака місткого й доволі активного ринку.
Львівська область
Середньозважена ціна: близько 2 262 $ (трохи нижче за середній рівень по Україні, –≈7,7 %).
Кількість пропозицій: 3 486 лотів (~9,4 %).
Попри невелике відставання від середньої ціни, обсяг пропозицій значний, що свідчить про активну субурбанізацію навколо Львова та розвиток приміських громад.
До групи відносно дорогих регіонів також входять Закарпатська, Івано-Франківська та деякі центральні області, де поєднується рекреаційний потенціал, попит на дачні та котеджні формати й обмеженість пропозиції якісних ділянок.
Області з найнижчими цінами
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», найбільш доступні за ціною ділянки зосереджені в регіонах, що мають підвищені ризики або нижчий рівень платоспроможного попиту:
Донецька область
Середньозважена ціна: близько 590 $.
Це приблизно на 76 % нижче за середню ціну по Україні.
Кількість пропозицій: 16 лотів — мінімальна серед усіх областей.
Чернігівська, Полтавська, Сумська області
Середньозважені ціни в діапазоні ~840–880–860 $ відповідно.
Кількість пропозицій: від ~200 до ~1 000 лотів.
Ці регіони формують зону відносно дешевої землі, де попит менш інтенсивний, а ризики (логістичні, економічні, безпекові) відіграють суттєву роль.
Херсонська область
Середньозважена ціна: близько 1 077 $.
Кількість пропозицій: лише 15 лотів.
Низький обсяг пропозиції при помірному рівні цін свідчить про значне звуження ринку та обмежену активність учасників.
Таким чином, розрив між найдорожчими та найдешевшими областями сягає понад 25 разів (Київ проти Донецької області), що підтверджує вкрай високу диференціацію ринку.
Київ і Київська область: єдиний агломераційний ринок, але дві різні цінові реальності
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», Київ і Київська область формально розділені адміністративно, але фактично працюють як єдина агломерація.
У Києві — ультрадефіцит: 287 лотів за середньозваженої ціни ~15 320 $.
У Київській області — масовий ринок: 10 586 лотів (майже 29 % усіх пропозицій по країні) зі середньозваженою ціною ~2 814 $.
Для покупців і девелоперів це означає:
Київ — це ринок точкових, дуже дорогих можливостей (вільні ділянки, реконструкція індивідуальної забудови, рідкісні продажі).
Київська область — основний полігон для котеджних містечок, ІЖБ, та малоповерхових житлових форматів з доступнішою ціною, але з високою конкуренцією за локації з гарною транспортною доступністю до столиці.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», ринок земельних ділянок для індивідуальної забудови суттєво диференціюється за типом територіальної громади.
Структура пропозиції за типами громад
Міські територіальні громади
Кількість пропозицій: 16 491 лот (~44,7 % від усіх).
Середньозважена ціна: близько 2 592 $.
Сільські територіальні громади
Кількість пропозицій: 13 559 лотів (~36,7 %).
Середньозважена ціна: близько 2 324 $.
Селищні територіальні громади
Кількість пропозицій: 6 563 лоти (~17,8 %).
Середньозважена ціна: близько 1 790 $.
Міські громади формують найбільшу частку ринку за кількістю оголошень і демонструють премію до сільських територій: рівень цін у містах приблизно на 12 % вищий, ніж у сільських громадах. Селищні громади залишаються найдешевшим сегментом, що відображає компроміс між доступністю та рівнем інфраструктури.
Інтерпретація
Вища ціна в міських громадах зумовлена кращою інфраструктурою, транспортом, робочими місцями та перспективами забудови.
Сільські громади забезпечують баланс між ціною й простором: ціни нижчі, але площі ділянок часто більші, а обмеження щільності забудови — менші.
Селищні громади — це «буферний» сегмент між містом і селом, де ціни поки що не наздогнали міські, але інфраструктурний розвиток може з часом підштовхнути їх до зростання.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», структура ринку за розмірністю земельних ділянок виглядає так:
Структура пропозиції
Ділянки до 15 соток
Кількість пропозицій: 25 040 лотів (~67,9 % від усіх).
Середньозважена ціна: близько 2 815 $.
Ділянки від 15 до 30 соток
Кількість пропозицій: 8 458 лотів (~22,9 %).
Середньозважена ціна: близько 1 652 $.
Ділянки понад 30 соток
Кількість пропозицій: 3 402 лоти (~9,2 %).
Середньозважена ціна: близько 1 754 $.
Цінові співвідношення
Невеликі ділянки (до 15 соток) є найдорожчими:
Вони коштують приблизно на 70 % дорожче, ніж ділянки на 15–30 соток.
І приблизно на 60 % дорожче, ніж ділянки понад 30 соток.
Це класична модель ринку індивідуальної забудови:
Комфортний розмір «під будинок» (8–12 соток) — найбільш ліквідний та масовий сегмент, що створює цінову премію.
Великі наділи (понад 30 соток) цікавлять або приватних інвесторів із великою потребою в площі, або девелоперів — тому ціна за одиницю площі часто нижча.
Сегмент 15–30 соток виступає своєрідним компромісом, але без такої ж ліквідності, як у «компактних» ділянок.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», ринок земельних ділянок для індивідуальної забудови демонструє помітні просторові дисбаланси:
Концентрація пропозиції:
Київська, Вінницька, Львівська та Одеська області разом формують значну частку всіх оголошень, при цьому Київська область — майже 29 % ринку.
Цінові полюси:
З одного боку — Київ та Одеська область з найвищими цінами.
З іншого — Донецька, окремі північні та центральні області з цінами, які суттєво нижчі за середній рівень.
Таке розшарування пояснюється поєднанням:
Безпекових факторів,
економічної активності громад,
рівня розвитку інфраструктури,
близькості до великих агломерацій.
Ринки навколо великих міст (Київ, Одеса, Львів, обласні центри центральної України) мають стабільний попит з боку як населення (формування ІЖБ), так і девелоперів (котеджні містечка, мало- та середньоповерхова забудова). Натомість регіони з підвищеними ризиками або слабшим попитом формують нишеві, низьколіквідні сегменти, де навіть відносно низькі ціни не завжди стимулюють активні угоди.
Поради для покупців
Міські громади дають кращу інфраструктуру, але вищу ціну.
Сільські — більше простору та нижчу вартість.
Селищні — баланс між двома крайнощами.
Обираючи між ними, покупець фактично обирає між сьогоднішнім комфортом та довгостроковим потенціалом зростання вартості.
цільове призначення,
наявність/відсутність інженерних мереж,
обтяження та обмеження забудови,
реальні характеристики під’їзду та оточення.
Поради для продавців
підведені комунікації,
асфальтований під’їзд,
наявність сусідньої забудови,
зручна транспортна доступність до міста.
Чітке позиціонування таких характеристик дозволяє обґрунтувати цінову премію.
Поради для інвесторів та девелоперів
проєктів котеджних містечок,
таунхаусів,
малоповерхових комплексів у приміських громадах.
Купівля великих ділянок у відносно дешевших громадах з подальшим поділом на «ліміт у 8–15 соток» може створювати додану вартість за рахунок премії до маленьких ділянок.
Інвесторам варто прораховувати моделі, де комбінується нижча собівартість гектару з вищою ринковою ціною за малу ділянку.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», ринок земельних ділянок для індивідуальної забудови станом на жовтень 2025 року характеризується:
Високою середньозваженою ціною на рівні близько 2 450 $,
крайнім розривом між Києвом і рештою країни (понад 6-кратна премія столиці),
концентрацією пропозиції у кількох ключових областях (Київська, Вінницька, Львівська, Одеська),
ціновою премією за невеликі ділянки (до 15 соток),
відмінностями за типом громади, де міські ТГ демонструють найвищі ціни, але не єдині точки зростання.
Ці структурні особливості формують різні сценарії поведінки для покупців, продавців та інвесторів, а також задають рамки для стратегічного планування девелоперських проєктів на ринку ІЖБ.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – жовтень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки релевантних оголошень з бази даних ГІС "Увекон".
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.