Опубліковано: 18-12-2025 09:46
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на листопад 2025 року середня орендна ставка офісів в Україні становить близько $12,7 за м² на місяць. Для порівняння, у грудні 2024-го цей показник був на рівні ~$10,3/м², тобто за рік ринок продемонстрував зростання приблизно на 23%. Динаміка носила поступовий характер без різких стрибків: після відносно стабільного початку 2025 року весною спостерігалося пожвавлення, і до літа ставки перевищили довоєнні тенденції, компенсуючи інфляційні та ризикові фактори[1]. Така помірно висхідна траєкторія свідчить про адаптацію офісного сегменту до умов війни та поступове відновлення ділової активності. Бізнес навчився працювати в нових реаліях, орендарі та орендодавці стали гнучкішими, що допомогло стабілізувати ринок навіть за наявності сезонних коливань і факторів безпеки. Восени 2025 року середня ціна оренди офісів наблизилася до $13/м², що все ще дещо нижче від довоєнного рівня, але значно вище, ніж на початку 2023-го. Це підтверджує обережний оптимізм на ринку: попит поступово повертається, хоча й нерівномірно в різних регіонах та сегментах.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», географія цін на офісну оренду в Україні залишається поляризованою[2]. Найвищі ставки традиційно в столиці: середня пропозиція оренди офісів у м. Києві станом на листопад 2025 перевищує $16/м². Це більше ніж у 2 рази дорожче, ніж у середньому по країні, і суттєво випереджає інші регіони. Для порівняння, друга за рівнем цін Львівська область (включно зі Львовом) має близько $10,7/м²[3]. На третьому місці – ряд областей з відносно високими ставками в межах ~$8–9 за м²: це, зокрема, Закарпаття (~$8,9), Одещина (~$8,0), а також передмістя столиці – Київська область (близько $8,1)[4]. В цих регіонах зосереджений підвищений платоспроможний попит: західні області свого часу прийняли релокований бізнес, столичний регіон приваблює близькістю до Києва, Одеса – залишається важливим портово-діловим центром.
У більшості інших областей середня вартість оренди офісів тримається на рівні $5–7/м²[4]. Наприклад, Дніпропетровська область має ~$7,5/м², Вінницька – ~$7,6, Чернівецька – ~$7,3. Це середній ціновий діапазон для регіональних центрів і міст центральної України. В той же час прифронтові та найбільш постраждалі від бойових дій області характеризуються найнижчими ставками – на рівні $4–5/м²[2]. Зокрема, на листопад 2025 року середні цінники у Харківській області близькі до $4,3, Запорізькій – ~$4,1, Донецькій – ~$4,6 за м². Низькі показники тут зумовлені слабким попитом і високими ризиками для бізнесу в зоні, наближеній до бойових дій[2].
Темпи зміни орендних ставок за 2025 рік також різнились по країні. Столиця продемонструвала помірне зростання: в Києві середня ставка зросла на +~18% (з ~$13,9 у грудні 2024 до ~$16,3 у листопаді 2025). Натомість багато західних регіонів після стрімкого підйому на початку війни зараз стабілізувалися. Так, на Львівщині за рік майже немає приросту (+0,6%), на Одещині теж мінімальні зміни (~+1%). Це пояснюється тим, що значний попит там був реалізований раніше, і ринок уже знайшов рівновагу. В окремих областях заходу навіть фіксувалася незначна корекція вниз: приміром, середня ціна оренди на Івано-Франківщині за даними на листопад 2025 знизилась на ~5–7% порівняно з кінцем 2024 року (з ~$8,2 до ~$7,7) – частина компаній, що релокувалися у 2022–2023 рр., почали повертатися до Києва чи інших міст[5].
Водночас центральні та північні області показали впевненіший відсотковий ріст, виходячи з нижчої бази. Наприклад, Черкаська область додала понад +25% (з ~$5,1 до ~$6,5/м²), Чернігівська – близько +25% (з ~$4,1 до ~$5,1) за період грудень 2024 – листопад 2025. Помітно пожвавився ринок у промисловому центрі сходу – Дніпрі та області (+16% за рік). Ці зміни вказують на відновлення локального бізнесу в тих регіонах, які раніше пережили спад: із покращенням ситуації безпеки та пристосуванням підприємців, орендні ставки в обласних центрах центр–північ почали підтягуватися[6]. Таким чином, регіональний зріз ринку офісної оренди виглядає строкато: Київ і західно-центральні мегаполіси тримають високу планку цін і навіть зростають, тоді як прифронтові та периферійні області залишаються в депресивному стані (хоч інколи й там помітні паростки життя у вигляді відкриття нових офісів). Фактично ціна оренди зараз прямо залежить від близькості локації до центрів бізнес-активності та рівня безпеки у регіоні[7].
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», основна частина ринку офісної оренди зосереджена у міських територіальних громадах – тобто в містах (обласних центрах, великих і середніх містах)[8][9]. На міські громади припадає абсолютна більшість пропозицій, що логічно: великий бізнес і платоспроможний попит сконцентровані саме у містах.
Станом на листопад 2025 року середня ставка в міських громадах становить близько $7,3/м², хоча цей показник усереднює дуже різні по масштабу ринки – від столиці (~$16+) до невеликих міст, де ціни значно нижчі. Для порівняння, у селищних громадах (містечка районного значення, селища міського типу) середня орендна ставка офісів помітно нижча – на рівні $5–6 за м². Невеликі населені пункти мають обмежений попит на офісну нерухомість: в основному це потреби локального малого бізнесу, відділень банків, державних установ тощо, які орендують невеликі приміщення за відносно низькими цінами[10].
Неочікуваним нюансом є показники для суто сільських громад (сільська місцевість). На листопад 2025 середня пропозиція оренди офісів у сільських громадах сягає приблизно $9,1/м², тобто майже на рівні з містами. У грудні 2024 цей показник був ~ $6,3, тож ріст за рік перевищив +40%. Але варто розуміти, що така цифра статистично ненадійна через дуже малу кількість пропозицій у селах[11]. Офісна нерухомість поза містами – явище нетипове: поодинокі випадки оренди в селах зазвичай пов’язані зі специфічними об’єктами – наприклад, офісами агропідприємств або складськими комплексами з офісними приміщеннями біля трас і обласних центрів[12]. У подібних випадках ставки можуть наближатися до міських через вигідне розташування чи унікальність пропозиції, що й підвищує середню цифру при малій вибірці. Фактично, офісна оренда – це переважно міський ринок, а високі середні значення в категорії сільських громад є винятком. Для орендарів це означає, що за межами великих міст вибір офісів дуже обмежений (хоч іноді й дешевший), а для девелоперів – що вкладати в офісну нерухомість доцільно передусім у центрах економічної активності, де є стабільний попит і ринок**[13].
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», на кінець 2025 року простежується цікава залежність вартості оренди від розмірності офісного приміщення.
Найвищі середні ставки фіксуються у сегментах великих офісів. Зокрема, офіси площею 500–1000 м² пропонуються в середньому по Україні за $15,7/м² на місяць, а для найбільших об’єктів площею понад 1000 м² – близько $14,9/м². Трохи нижчі показники у категорії 300–500 м² (~$14,8), ще менші – у сегменті 100–300 м² (~$13,3). Найнижчу середню ставку мають найдрібніші офіси площею до 100 м² – приблизно $10,3 за м² станом на листопад 2025 року. Таким чином, вартість квадратного метра зростає зі збільшенням площі офісу, що на перший погляд виглядає неочікувано. Адже традиційно орендні ставки для великих площ часто нижчі через оптовий характер угоди. Однак дані свідчать про іншу картину, і на це є кілька причин.
По-перше, великі офісні блоки розміщені головно у найбільших містах і сучасних бізнес-центрах, де базовий рівень цін високий. Саме ця концентрація якісної пропозиції у дорогих локаціях піднімає середній показник для великих площ[14]. Натомість дрібні офіси до 100 м² масово представлені і в регіонах, і в приміщеннях простішого класу – відповідно, середня ціна по цій категорії нижча. По-друге, у 2025 році спостерігався підвищений попит на великий офісний простір з боку компаній, що відновлюють очне присутність команди. Якщо наприкінці 2024 р. після всіх потрясінь війни бізнес переважно орієнтувався на компактні офіси або коворкінги, то за наступні місяці помітно більше великих компаній повернулося до оренди просторих приміщень під штаб-квартири. Як наслідок, сегмент 500+ м² продемонстрував найбільше підвищення цін: на 20–25% за рік (проти ~15–18% у середньому по дрібних і середніх сегментах). У грудні 2024 р. розрив між малими й великими офісами був меншим: напр., для офісів «до 100 м²» було ~$8,8/м², тоді як для «понад 500 м²» – ~$12–13/м². Станом на листопад 2025 року великі офіси вийшли на перше місце (близько $15–16), тоді як дрібні залишаються на рівні ~$10[14]. Отже, можна зробити висновок: компанії, що пережили кризові 2022–23 роки, у 2025-му знову активніше орендують великі площі, що й підштовхнуло ціни у верхньому сегменті.
Для орендарів це означає, що невеликі офіси доступніші за ціною, особливо поза межами столичних районів. Натомість за просторий офіс у бізнес-центрі доведеться платити помітно більше в перерахунку на метр. Тим, хто планує орендувати велику площу, варто закладати в бюджет підвищені ставки та конкуренцію за якісні великі приміщення. Девелоперам і інвесторам тенденція сигналізує про доцільність розвитку бізнес-центрів із великими блоками в містах, де є попит від корпорацій.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», формат і клас будівлі, в якій знаходиться офіс, суттєво впливає на рівень орендної ставки. Аналіз пропозицій за типом об’єкта показує таку ієрархію цін (листопад 2025): найдорожчі – офіси у бізнес-центрах, де середня ставка сягнула ~$17,8/м²; дещо дешевші – офісні приміщення у складі інших будівель (житлових, торгово-офісних тощо) з середнім рівнем близько $12,5/м²; і найнижчі – офіси як окремі будівлі, що здаються повністю (близько $12,0/м²).
Ще наприкінці 2024 року співвідношення було іншим: у грудні 2024 бізнес-центри мали найнижчу середню орендну ставку (~$9,2), поступаючись як приміщенням в звичайних будинках (~$10,4), так і окремим будівлям (~$10,2). Така ситуація відображала значні знижки та вакантність в професійних БЦ на тлі воєнної невизначеності. Однак за 2025 рік попит на якісні бізнес-центри різко відновився. Орендарі повернулися до престижних офісів із сучасною інфраструктурою – і власники бізнес-центрів змогли підняти ставки до лідерського рівня. Фактично, вартість оренди в новітніх бізнес-центрах класу A та B зараз на 30–50% вища, ніж в середньому по ринку[15]. Це плата за переваги: сучасні інженерні системи, охорону, парковку, резервне живлення, презентабельні зони тощо[16]. Компанії готові платити премію за розміщення у престижному БЦ, розуміючи, що такий офіс підвищує імідж і забезпечує комфортні умови роботи навіть під час можливих перебоїв (наприклад, наявність генераторів та автономного зв’язку стала важливою після блекаутів 2022 року).
Приміщення в складі інших нежитлових будівель (наприклад, офіси на перших поверхах житлових будинків, в адміністративних будівлях чи ТРЦ) посідають середній сегмент цін. Їх орендні ставки в кінці 2025 р. наблизились до $12–13 за м², що трохи нижче бізнес-центрів. Такі об’єкти можуть мати хорошу локацію (наприклад, центр міста) і достатній рівень ремонту, проте їм часто бракує специфічних зручностей БЦ. Тому офіси-преміси вбудованого типу є компромісом – дешевші за бізнес-центри, але дорожчі за окремі будівлі. Своєю чергою, окремі будівлі під офіс залишаються найдешевшим типом: орендна ставка цілої будівлі в середньому нижча ($9–10/м² на початок 2025 р. і ~$12 наприкінці року)[17]. Це пояснюється тим, що багато таких об’єктів розташовані далі від ділових центрів, можуть бути старішими чи з більшими загальними площами, які складніше повністю заповнити одним орендарем[18]. Тобто діє закономірність: «офіс у бізнес-центрі = дорожче, офіс у власній будівлі = дешевше»[18]. Для орендарів вибір диктується бюджетом і потребами: якщо потрібен представницький офіс із усіма зручностями – варто орієнтуватися на бізнес-центр; якщо ж компанія шукає економічніше рішення або великий бек-офіс – окрема будівля чи простіше приміщення може стати вигідною альтернативою.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», розташування офісного приміщення за поверховістю впливає на орендну ставку, хоча цей ефект менш виражений, ніж локація чи клас будівлі. Найвищі ціни пропонуються на першому поверсі – станом на листопад 2025 середній рівень оренди офісу на 1-му поверсі становить ~$12,0 за м².
Попит на перші поверхи пояснюється тим, що такі приміщення часто мають окремий вхід з вулиці, підходять під представництва, відділення банків, магазини або шоу-руми, забезпечують кращу видимість і доступність для клієнтів. Фактично, перший поверх дає орендарю переваги street-retail формату, тому готовність платити вища.
Офіси на верхніх (останніх) поверхах в середньому оцінюються трохи дешевше – близько $11,8/м². Наприкінці 2024 р. останні поверхи навіть перевищували в ціні перші ( ~$11,0 проти ~$10,2 відповідно), але за 2025 рік ситуація змінилася. В умовах стабілізації ринку орендарі знову високо оцінили переваги окремого входу, тому ставки на 1-й поверх росли швидше (+~18% за рік), тоді як на верхніх поверхах – приблизно на +8%. В результаті премія за перший поверх відновилася і на кінець року становить ~2%. Останні поверхи офісних будівель менш привабливі через можливі незручності (наприклад, залежність від справності ліфтів, сильну спеку влітку або слабкий потік відвідувачів). Втім, різниця в ціні між верхнім і середнім рівнями невелика.
Найнижчі орендні ставки зафіксовані для офісів, розташованих на неперших і непослідніх (середніх) поверхах – у межах $10,5–10,6 за м² в кінці 2025 року. Середні поверхи – це «стандартні» офісні площі, які не дають ані бонусів окремого входу, ані суттєвих недоліків. Тому ціни на них найбільш наближені до середньоринкових. Для орендарів це означає, що можна зекономити, обравши 2–3 поверх замість першого, якщо бізнес не залежить від трафіку з вулиці. Для власників об’єктів різниця в ставках підказує, що перший поверх варто використовувати під комерційні приміщення (наприклад, фронт-офіси з клієнтським сервісом), адже вони приносять більшу віддачу, тоді як верхні рівні будівлі можна віддавати під стандартні офіси або під інші потреби.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», стан і готовність офісу до експлуатації (наявність ремонту) також відіграють роль у ціноутворенні, але у 2025 році цей фактор проявився лише частково. Станом на грудень 2024 різниця в середніх ставках між відремонтованими та нефактурними (без ремонту) приміщеннями практично була відсутня – обидва типи пропонувалися близько $10,1–10,2 за м². Така ситуація могла бути пов’язана з тим, що після шокового періоду війни орендарі були обмежені в бюджетах і готові були самостійно робити ремонт при нижчій орендній платі, а власники, своєю чергою, знижували ціни навіть на готові офіси, аби залучити клієнтів.
Протягом 2025 року сформувався чіткіший преміум за готовність офісу. Середня ставка оренди з ремонтом зросла до ~$11,9/м², тоді як без ремонту – до ~$11,3/м². Різниця складає приблизно 5% на користь відремонтованих приміщень. Іншими словами, орендарі вже більш охоче переплачують за офіс «під ключ», щоб зекономити час і кошти на облаштування. Особливо це стосується компаній, які оперативно розширюються або переїжджають – їм критично важливо швидко заїхати в готовий офіс. Відповідно, власники, що інвестували в сучасний ремонт та офісні меблі, можуть розраховувати на трохи вищу ставку та швидше знаходять орендаря. Натомість «чернові» офіси без ремонту залишаються в ніші найдешевших пропозицій, і орендодавцям таких об’єктів варто враховувати необхідність конкурентної ціни або пропонувати орендаторам канікули на ремонт.
В цілому, переважна частина пропозиції офісів має базовий або хороший стан – на кінець 2025 р. частка оголошень «без ремонту» невелика (менше 5% вибірки). Але сам факт появи різниці в ціні свідчить про пожвавлення конкуренції за якісні офіси: якщо у 2022–2023 рр. орендарі брали те, що є, то в 2025-му вони вже вибирають між варіантами, і перевагу отримують приміщення з ремонтом, обладнані всім необхідним для роботи. Для девелоперів і власників актуально інвестувати в підготовку офісних блоків перед здачею – це підвищує їх привабливість і дозволяє утримати ставку навіть на ринку, що лише відновлюється.
На основі проаналізованих тенденцій 2024–2025 років можна сформулювати кілька практичних рекомендацій для різних учасників ринку офісної нерухомості:
Для орендарів: Поточний ринок офісів пропонує можливості як для економії, так і для підвищення ефективності бізнесу. Якщо бюджет обмежений, варто розглядати менші офіси або локації поза центрів мегаполісів, де ставки нижчі. Наприклад, офіси в містах обласного значення чи на околицях Києва можуть коштувати вдвічі дешевше за центральні площі столиці. Водночас економити слід зважено: оренда невідремонтованого приміщення хоч і дешевша, але потребує вкладень часу і коштів на облаштування – оцініть, чи виправдана така модель. У 2025 році компанії все більше цінують готові офіси, тож варто швидко приймати рішення щодо якісних варіантів – конкуренти теж їх шукають. Крім того, продовжується тренд на гнучкість: орендарям доцільно закладати у стратегію можливість масштабування або скорочення площ. Звертайте увагу на умови договору оренди (опції дострокового розірвання, суборенди), а також розглядайте формати коворкінгів та гнучких просторів для тимчасових чи проектних команд – це дасть змогу швидко реагувати на зміни ринкових умов.
Для орендодавців (власників): Конкуренція за платоспроможного орендаря зростає, тому власникам слід адаптувати свою пропозицію. Інвестуйте в якість об’єкта – сучасний ремонт, безперебійне електроживлення, швидкісний інтернет і безпека (укриття, охорона) стали базовими вимогами для багатьох компаній. Офіс з генератором та сучасною інфраструктурою зможе претендувати на вищу ставку і довший контракт. Якщо ваш об’єкт – бізнес-центр класу B/C або окрема будівля – подумайте про модернізацію спільних зон, додатковий сервіс (рецепція, клінінг) чи партнерство з провайдерами коворкінгу, щоб підвищити привабливість. В регіонах з обмеженим попитом варто бути гнучкими в умовах: надавайте орендні канікули, диференціюйте ставки для якірних орендарів, розглядайте можливість дроблення великих площ на менші блоки. Пам’ятайте, що перший поверх – найліквідніший: його доцільно здавати під банк, магазин чи інший публічний сервіс за максимальною ставкою, тоді як верхні поверхи можна запропонувати під офіси дешевше. Загалом, орендодавцям у 2025 році слід орієнтуватися на потреби орендарів: компанії цінують гнучкість, тому йдуть назустріч у переговорах про орендну плату та умови – краще зберегти надійного орендаря з невеликою знижкою, ніж втратити його і простоювати.
Для інвесторів і девелоперів: Ринок офісної нерухомості в Україні виходить на етап відновлення, що відкриває цікаві ніші для інвестицій. Аналітика показує, що преміальні бізнес-центри у Києві та великих містах матимуть підвищений попит: компанії повертаються до офісів, особливо високого класу, отже інвестиції в сучасні БЦ можуть принести хорошу віддачу. Водночас слід врахувати і структурні зміни попиту – перехід на гібридний формат роботи зменшив потребу в зайвих метрах, тому нові проекти варто планувати з акцентом на гнучкі простори, коворкінги, невеликі офісні блоки з можливістю об’єднання. У регіонах, де орендні ставки залишаються низькими (прифронтові області, депресивні міста), інвесторам варто поки що дотримуватися обережності – ризики там все ще високі, а повернення інвестицій може затягнутися. Натомість передмістя великих міст і регіональні центри з пожвавленням економіки (Вінниця, Дніпро, Полтава тощо) здатні дати приріст вартості при відносно невеликих стартових витратах: можна розглянути придбання існуючих будівель під переобладнання в офісні хаби або вкладення в невеликі бізнес-центри нового формату (енергоефективні, з укриттями, автономними комунікаціями). Окремо варто відзначити сегмент редевелопменту старих офісів у центрі Києва та інших міст: багато об’єктів класу C зараз недозаповнені, і їх оновлення під запити сучасних орендарів (лофти, R&D-хаби, коворкінги) може стати вигідною стратегією. Загальний тренд 2025 року – якість переважає кількість: інвестуйте в якісні об’єкти в правильних локаціях, і ринок, що відновлюється, забезпечить вам стабільний дохід.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – листопад 2025) та внутрішня база.
Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки релевантних оголошень з бази даних ГІС "Увекон".
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] Ринок оренди офісної нерухомості в Україні (червень 2025): тенденції та аналітика | Новина | ГІС Увекон