Опубліковано: 23-12-2025 10:57
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», український ринок оренди торговельної нерухомості протягом грудня 2024 – листопада 2025 років перебував у фазі активного відновлення та адаптації до нових реалій. Середньозважена вартість оренди торгових площ по країні зросла з близько $10,3 за м² наприкінці 2024 року до $11,9 за м² станом на листопад 2025 року – підйом приблизно на 16%. Така позитивна динаміка відбулася на тлі поступового пожвавлення споживчої активності та ритейлу: зокрема, роздрібний товарообіг у 2024 році зріс на 13% у річному вимірі, що свідчить про обережне, але впевнене відновлення купівельної спроможності. Поліпшення фундаментальних показників ринку і зростання попиту з боку орендарів також зумовили зменшення випадків надання орендних знижок – особливо у популярних торговельних локаціях, де вакантність знижувалася і наближалася до довоєнного рівня. У результаті власники приміщень отримали більше можливостей диктувати умови, а орендарі стикнулися з поступовим підвищенням ставок.
Важливо відзначити, що зростання орендних ставок супроводжувалося збільшенням обсягу пропозиції на ринку. Кількість актуальних оголошень за вказаний період помітно зросла – загальна база пропозицій оренди торговельних площ у листопаді 2025 була приблизно на 26% більшою, ніж у грудні 2024 (понад 18,9 тис. оголошень проти ~15 тис. на початку періоду). Це може свідчити як про повернення на ринок раніше законсервованих об’єктів, так і про появу нових пропозицій від власників, що прагнуть здати приміщення на фоні пожвавлення бізнес-активності. Таким чином, ринок увійшов у фазу зростання із підвищенням як цін, так і конкуренції серед орендодавців та орендарів.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», місто Київ традиційно утримує лідерство за рівнем орендних ставок на торговельні приміщення, проте розрив між столицею та регіонами дещо змінювався протягом періоду. Станом на листопад 2025 року середня вартість оренди у Києві досягла близько $17,7 за м², що майже вдвічі перевищує середній показник по інших областях (близько $9,6 за м²). Для порівняння, на кінець 2024 року цей показник у столиці становив близько $16,7/м², тобто за рік київські ставки зросли приблизно на 6%, що є відносно помірним підвищенням.
Найближчими до Києва за рівнем цін регіонами стали Львівська та Дніпропетровська області, де в листопаді 2025 року середні орендні ставки сягнули $11,8 та $11,6 за м² відповідно. Водночас динаміка зростання в цих регіонах випереджала столицю: так, у Львівській області середня ціна піднялася з ~$11,0 до $11,8 (+~8% за рік), а у Дніпропетровській – з ~$10,0 до $11,6 (+~15%). Отже, хоча Київ залишається найдорожчим ринком, регіони демонструють швидше відносне зростання, скорочуючи відставання. Приміром, якщо на кінець 2024 року оренда в Києві була в 1,5 раза вищою за найближчий регіон, то наприкінці 2025 року цей розрив дещо зменшився (Київ дорожчий приблизно на 50% проти Львова чи Дніпра). Столиця як і раніше задає тренди ринку, але все більше уваги ритейлерів переключається й на перспективні регіональні центри.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», на ринку оренди торговельної нерухомості спостерігається чіткий регіональний розподіл: відносно безпечні західні та центральні області демонструють високі ставки і значне зростання, тоді як прифронтові та окуповані регіони – найнижчі показники.
Так, Львівщина утримує статус найдорожчого регіону після Києва з середньою ціною близько $11,8/м² (листопад 2025), недалеко від неї Волинська область (~$10,4/м²), а також Київська (без м. Київ) – близько $10,45/м². Помітно, що частина західних областей, зокрема Волинь, Рівненщина, показали за рік приріст ставок на 18–20%, що співпадає з тенденцією міграції бізнес-активності на Захід країни. Відносна безпечність цих регіонів та збільшення населення за рахунок внутрішніх переселенців підвищили попит на торговельні площі, що, своєю чергою, підняло орендні ставки. За оцінками аналітиків, саме зростання внутрішнього попиту у західних областях об’єктивно посилило їх позиції на ринку, і власники нерухомості цим скористалися.
У Південних та Східних областях ситуація протилежна. Регіони, що безпосередньо постраждали від воєнних дій, мають найнижчу орендну плату та подекуди навіть від’ємну динаміку. Херсонська область, наприклад, продемонструвала падіння середніх ставок з ~$4,0 до $3,0 за м² на рік – фактично чверть вартості втрачено, і це найнижчий показник по країні. Схожа картина в частині Донецької області (близько $5,3/м² наприкінці 2025) та окремих північних регіонах, що межують із зоною бойових дій (наприклад, Сумщина – ~$6,4/м²). За повідомленнями ЗМІ, у прифронтових територіях попит на нерухомість практично відсутній, ціни опустилися до мінімумів, а пропозиція мізерна – власники воліють не здавати й не продавати “за безцінь”, вичікуючи поліпшення ситуації. Таким чином, розрив між умовно безпечними регіонами та зонами бойових дій дуже великий: середня орендна ставка на заході країни може перевищувати показники на прифронтовому півдні чи сході у 2-3 рази і більше.
Проте не всі області вписуються в просту схему "Схід-Південь vs Захід-Центр". Наприклад, Одеська область станом на листопад 2025 року мала середню ставку близько $9,7/м², що нижче, ніж у західних лідерів, і зростання тут було незначним (+~1,5% за рік). Ймовірно, близькість бойових ризиків (ракетні обстріли портової інфраструктури тощо) стримували розвиток ринку в Одесі, попри її економічний потенціал. Натомість окремі центральні області (наприклад, Полтавська, Вінницька) показували помірні середні ставки у межах $8–9 за м², без різких стрибків, що відповідає їх відносно стабільній, хоча й менш активній ринковій ситуації. Загалом можна сказати, що географія ринку оренди торгівельних площ у 2024–2025 рр. сформувалась під впливом воєнних факторів та міграцій населення: захід та центр стали «тихою гаванню» для бізнесу, тоді як прифронтові регіони переживають стагнацію. В майбутньому, за умов покращення безпекової ситуації, може розпочатися зворотний процес – поступове відновлення попиту і цін на сході та півдні, особливо зі стартом великої відбудови країни. Але на кінець 2025 року цей сценарій ще не реалізувався, і регіональний дисбаланс залишався дуже відчутним.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», помітну диференціацію орендних ставок можна прослідкувати залежно від типу територіальної громади, де розташований об’єкт.
Міські територіальні громади – тобто громади, що включають міста (райцентри, облцентри тощо) – забезпечують найвищий середній рівень орендної плати. Станом на листопад 2025 року середня вартість оренди у міських громадах складала близько $9,7 за м², піднявшись з ~$8,8/м² роком раніше (~+11% за рік). Високий рівень цін тут цілком очікуваний, адже саме в містах концентрується основна торговельна активність, вища платоспроможність населення та попит з боку національних ритейлерів.
Для порівняння, у сільських територіальних громадах середня орендна ставка на кінець періоду була близько $9,6 за м² (проти ~$8,5 роком раніше). Цей показник майже не поступається міським громадам, що може пояснюватися включенням до сільських громад окремих торговельних локацій поблизу міст чи важливих трас, які користуються стабільним попитом (ринкові комплекси, логістично вигідні майданчики тощо). Хоча загалом бізнес-активність у сільській місцевості нижча, окремі сільські громади, наближені до великих міст, могли демонструвати високі ставки, підтягуючи середній рівень до майже міських значень.
Найнижчі ж ставки очікувано фіксуються у селищних територіальних громадах (селища міського типу та маленькі містечка). Тут середня орендна ціна в листопаді 2025 становила приблизно $7,5 за м², зрісши з ~$6,9/м² у грудні 2024 (+~9%). Невеликі селища мають обмежений торговельний оборот і менш платоспроможний контингент орендарів, тому орендні плати залишаються нижчими. Часто у селищах орендарями виступають місцеві підприємці з невеликим бізнесом, для яких занадто високі ставки були б непідйомними – ринок це враховує.
Варто зазначити, що переважна більшість пропозиції (більше 90% оголошень) припадає саме на міські громади – що природно, адже основний фонд торговельної нерухомості зосереджений у містах. Сільські та селищні громади разом дають менш як 10% оголошень, тож їх середні показники можуть суттєво залежати від поодиноких об’єктів. В цілому ж тренд очевидний: чим більший населений пункт – тим вищі ставки оренди, хоча різниця між містом і селом не така драматична, як можна було б очікувати (менше 1 дол. різниці за квадрат), що свідчить про сегментування ринку за локацією та якістю об’єктів навіть у межах одного типу громади.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», орендні ставки на торговельну нерухомість значною мірою залежать від розмірності площі – тобто категорії загальної площі об’єкта, що здається в оренду. Загалом прослідковується ефект так званої «зворотної economies of scale»: менші приміщення мають вищу ставку за квадратний метр, тоді як для великих площ характерна певна «оптова» знижка на м².
Найвищі середні ставки у періоді фіксувалися для найменших об’єктів: приміщення площею до 100 м². Станом на грудень 2024 року оренда таких невеликих площ становила в середньому ~$11,2/м², а до листопада 2025 зросла до $12,7 за м². Малий формат користується попитом серед кафе, магазинів біля дому, відділень банків тощо, і орендодавці знають, що знайти платоспроможного орендаря на кількадесят «квадратів» простіше, тому й ціна за кожен метр тут максимальна.
Категорія середніх площ (100–300 м²) мала дещо нижчі ставки, але продемонструвала чи не найбільше зростання. Якщо наприкінці 2024 року середня ціна для цієї категорії була ~$9,2 за м², то наприкінці 2025 вона піднялася до $11,2/м², тобто +~21% за рік – більше, ніж у сегменті дрібних площ. Значне підвищення може бути пов’язане з поверненням на ринок орендарів середнього формату – наприклад, магазинів промтоварів, шоурумів, відділень мережевих ритейлерів – які в першій половині 2024 могли діяти обережніше, але згодом почали активніше відкривати нові точки. У міру того, як бізнес відходив від вичікувальної стратегії, попит на приміщення 100–300 м² зростав, що й вилилося у відчутне зростання цін.
У сегменті великих та середньо-великих площ спостерігалася схожа динаміка. Приміщення категорії 300–500 м² мали найнижчі середні ставки на кінець 2024 року – близько $8,6/м², але до кінця 2025 року середня ціна тут зросла до $10,4 за м² (+~20%). Ще більш значущим було підвищення в категорії 500–1000 м²: з ~$8,7 до $10,9/м² (+~25% за рік). Таким чином, різниця в ставках між малими і великими об’єктами дещо скоротилася. Якщо раніше різниця між сегментом «до 100 м²» і сегментом «300–500 м²» становила понад $2,5 (11,2 vs 8,6), то під кінець 2025 вона зменшилась до ~$2,3 (12,7 vs 10,4), що свідчить про пожвавлення інтересу до більших площ. Цей тренд може бути пов’язаний із поверненням великих гравців ритейлу та формату супермаркетів/дискаунтерів, які у 2023 році могли згортати присутність, а в 2024–2025 – знову розширюються і потребують масштабних приміщень.
Найбільші об’єкти (>1000 м²) також демонстрували пожвавлення: середня ставка зросла з ~$9,15 до $10,87/м² (+~19%). В абсолютних цифрах оренда таких великих площ лишається нижчою, ніж для дрібних, адже орендодавці традиційно дають «оптовий дисконт» великим якірним орендарям (наприклад, супермаркетам, DIY-магазинам тощо). Проте і цей сегмент відновлюється: підвищення ставок свідчить, що власники великих комплексів почали впевненіше відмовлятися від занижених кризових тарифів. В цілому ж, на кінець 2025 року градація за розміром площ зберігається: найдорожчий кожен квадратний метр у дрібних локаціях (до 100 м² – ~$12–13), а зі збільшенням метражу ставка поступово зменшується до ~$10–11 для середніх і великих приміщень. Проте прискорене зростання цін у сегменті 100–1000 м² свідчить про вирівнювання умов: попит розподіляється більш рівномірно між різними форматами, і орендарі вже готові платити більше і за більші зали, якщо бачать перспективи розвитку бізнесу.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», істотні відмінності в орендних ставках спостерігаються залежно від класу торговельного об’єкта. Умовно всі пропозиції можна розділити на кілька категорій: окремі будівлі, вбудовані приміщення (у житлових чи офісних будинках), МАФи/ролети (малі архітектурні форми – кіоски, павільйони) та приміщення у торговельних центрах. Кожен з цих форматів має свою цінову нішу і динаміку.
Найбільшу вартість за м² традиційно демонструють дрібні торгові точки формату МАФ/кіоск. Середня орендна ставка для МАФів наприкінці 2024 року становила близько $17,3/м², а до листопада 2025 зросла до $18,8 за м² – найвищий показник серед усіх класів об’єктів. Попит на такі точки (невеликі островки, кіоски з високою прохідністю) стабільно високий, адже це мінімальні інвестиції для орендаря і часто вигідне розташування. Втім, пропозиція МАФів за рік скоротилася (кількість оголошень впала з ~370 до ~230). Частково це пояснюється адміністративними факторами: у Києві та інших містах тривало впорядкування стихійної торгівлі – лише в столиці за першу половину 2025 року демонтовано понад 2000 незаконних МАФів. Зменшення кількості кіосків на ринку, з одного боку, прибирає надлишкову пропозицію, але з іншого – концентрує попит на тих, що лишились, дозволяючи власникам піднімати ціну (що і спостерігалося у вигляді +8,8% до ставки). Орендарям МАФів тепер доводиться конкурувати за меншу кількість легальних місць, тож ставка втрималася на високому рівні, незважаючи на непросту економічну ситуацію.
Абсолютну більшість ринку (близько 90% усіх пропозицій) формують окремо розташовані будівлі – класичні магазини, торгові будинки, які стоять окремо. Для цього сегменту характерні середньоринкові рівні цін, які суттєво зросли за аналізований період. Наприкінці 2024 року середня ставка оренди окремої будівлі складала ~$10,1/м², а в листопаді 2025 – вже $11,9 за м². Підвищення на ~17,5% відображає загальноринковий тренд відновлення попиту: саме окремі будівлі найчастіше орендують під магазини, відділення банків, ресторани тощо, і в 2025 році такий формат був затребуваним. Зростання кількості пропозицій (+~34% за рік) не завадило цінам піти вгору – попит зростав випереджаючими темпами. В результаті станом на кінець 2025 року середня орендна ставка в окремій будівлі зрівнялася з рівнем вбудованих приміщень, становлячи близько $11,8–11,9 за квадрат.
Вбудовані торговельні приміщення (вбудовані в жилі будинки, на перших поверхах багатоповерхівок, у бізнес-центрах тощо) ще рік тому дещо поступалися в ціні окремим будівлям – близько $10,2/м² у грудні 2024. Однак до листопада 2025 їх середня ставка зросла до $11,8/м², фактично зрівнявшись з окремими будівлями. Зростання на ~15% свідчить, що орендарі активно освоюють формат вбудованих приміщень – наприклад, відкривають магазини у цокольних і перших поверхах новобудов, бізнес звертає увагу на житлові масиви. Нівелювання різниці між окремими і вбудованими об’єктами означає, що ринок готовий платити однаково високі ставки і за стріт-рітейл, і за якісні приміщення в житлових комплексах. Для власників це позитивний сигнал: інвестиції в комерційні площі при новобудовах можуть приносити не менший дохід, ніж «окремий магазин», якщо локація вдала.
Окремо варто розглянути ситуацію з орендою приміщень у великих торговельних центрах (ТРЦ). Згідно з даними пропозицій, наприкінці 2024 року середня ставка у категорії "торговельний центр" становила ~$9,3 за м², а в листопаді 2025 знизилася до $8,2/м². Однак ці цифри слід інтерпретувати обережно, оскільки вибірка оголошень у ТРЦ була дуже малою (лише кілька пропозицій наприкінці 2025 року). Ймовірно, йдеться про великі вакантні площі або цілі об’єкти, орендна ціна яких за кв. метр нижча через значний метраж. Насправді ж ситуація на ринку торгових центрів дещо інша: успішні ТРЦ мають високу заповненість і небагато вакантних лотів, тому середні ціни по пропозиціях можуть зміщуватися в бік менш ліквідних об’єктів. За зовнішніми оцінками, орендні ставки у праймових київських ТРЦ для відносно невеликих магазинів (100–200 м²) сягали $40–60/м² на місяць у кінці 2024 року, тоді як у менш успішних торгових центрах або регіональних ТРЦ вони були значно нижчими (в межах $18–38 за м²). Це свідчить про величезний діапазон, залежно від класу і локації торговельного центру. Отже, низька середня ставка $8–9 у нашій вибірці може відображати специфічні пропозиції (наприклад, оренда великих площ у регіональних ТРЦ), у той час як ринок успішних ТРЦ фактично працює за значно вищими ставками. Упродовж 2024–2025 років великих нових торговельних центрів в Україні майже не відкривалося (пропозиція залишалася сталою), а заповнюваність діючих об’єктів зростала, тому власники ТРЦ могли поступово підвищувати орендну плату або згортати практику надання знижок орендарям.
Підсумовуючи по класах: найбільший дохід на квадратний метр приносять МАФи і дрібні точкові об’єкти, але цей сегмент стикається з ризиками регуляторного характеру (демонтаж незаконних кіосків тощо) та має обмежену пропозицію. Основний сегмент ринку – окремі будівлі та приміщення вбудовані – станом на кінець 2025 р. генерують ставку близько $12 за м² і продовжують дорожчати, отже інвестиції в цей сегмент залишаються привабливими. Торговельні центри як клас об’єктів показують неоднозначну картину: з одного боку, середня відкрита орендна ставка низька через те, що вакантні здебільшого великі й менш ліквідні площі; з іншого – праймові площі в ТРЦ є найдорожчим продуктом ринку (можуть перевищувати середній рівень у кілька разів). Орендарям важливо враховувати цей момент: потрапити в топовий ТРЦ дорого, а от орендувати великий блок у звичайному ТЦ інколи навіть дешевше, ніж окремий магазин на вулиці.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», розташування торговельного приміщення по вертикалі будівлі також впливає на орендну ставку. Ринок чітко цінує «перший поверх»: приміщення, розташовані на першому (цокольному) поверсі будівель, мають найвищу вартість, тоді як верхні поверхи або напівпідвальні рівні значно дешевші.
У вибірці оголошень переважна більшість – це перші поверхи. Станом на листопад 2025 року понад 95% пропозицій припадало саме на перший поверх, що підкреслює: стріт-рітейл тяжіє до розміщення на рівні вулиці. Середня орендна ставка на 1-му поверсі склала близько $11,9/м² (зростання з ~$10,1/м² у грудні 2024 на ~17,5%). Перший поверх є бажаним для більшості бізнесів, оскільки забезпечує максимальний пішохідний трафік і видимість, тому орендарі готові платити премію. Протягом 2025 року ця премія тільки підтвердилась – ставки по «фасадних» приміщеннях росли активними темпами.
Для не перших (і не останніх) поверхів – тобто, фактично, другого і вище (але не верхнього) – характерний був менший попит. Їх частка у пропозиції невелика (лише кілька відсотків оголошень), а середня ставка станом на листопад 2025 склала ~$11,3 за м², що навіть трохи менше, ніж роком раніше (~$11,7 у грудні 2024). Отже, можна говорити про незначне зниження цін у цьому сегменті, попри загальне зростання ринку. Причина в тому, що приміщення на другому і вище поверхах суттєво поступаються в привабливості першим поверхам. Багато ритейлерів уникають відкривати торгові точки вище рівня вулиці, окрім як у форматі торговельних центрів. Відповідно, навіть за умов відновлення ринку деякі орендодавці змушені були знижувати апетити, щоби заповнити вакантні площі на 2-3 поверхах. У 2025 році такі приміщення могли здаватися під специфічні потреби – офіси з окремим входом, студії, заклади послуг, які згодні працювати не на першому рівні, але ставка оренди для них була предметом торгу. Деякі власники, можливо, щоб привабити орендаря, робили ціну трохи гнучкішою, звідси й фіксуємо легке просідання середнього показника.
Останні поверхи (мансардні, підвальні або інші приміщення, зазначені як останній рівень будови) становлять зовсім незначну частку ринку, але ілюструють нижній ціновий сегмент. Наприкінці 2024 року середня ставка для таких локацій була ~$8,3/м², а до листопада 2025 зросла до $9,8 за м² (+~18%). Попри високе відносне зростання, в абсолютних цифрах це найнижчі орендні ставки: приміщення на верхніх або цокольних рівнях суттєво програють першим поверхам (на 15–20% дешевші). Для орендарів це «бюджетний» сегмент, доступний невибагливому бізнесу або під специфічні цілі (склад-магазин, майстерня, шоурум без потоку випадкових клієнтів тощо).
Отже, з точки зору вертикального розташування, перший поверх беззаперечно домінує за попитом та ціною. Верхні і цокольні рівні знаходять свого орендаря лише зі суттєвим дисконтом. Ця ситуація майже не змінилася за рік, хіба що різниця трохи збільшилась – ринок підтвердив тренд, що в умовах обмеженого попиту бізнес найперше орендує найкращі локації, а менш зручні приміщення або залишаються вакантними, або здаються дешево. Лише зі стабілізацією економіки та розширенням бізнесів можна очікувати, що орендарі почнуть активніше освоювати і верхні поверхи, вирівнюючи ставки.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», на орендну вартість торговельної площі суттєво впливає стан внутрішнього ремонту та готовність приміщення до експлуатації. У базі оголошень значна частка містить позначку щодо наявності ремонту: умовно їх можна розділити на приміщення з ремонтом (готові під заселення) та приміщення без ремонту (стан після будівельників). Аналіз показує очікувану закономірність: готові відремонтовані площі здаються значно дорожче.
Станом на грудень 2024 року середня ставка оренди за об’єкти з виконаним ремонтом була близько ~$11,2 за м², тоді як для об’єктів без ремонту – лише ~$9,8 за м². Різниця склала приблизно 14%, тобто орендарі фактично закладали у щомісячну плату компенсацію за відсутність необхідності робити ремонт самотужки. До листопада 2025 ця різниця майже не змінилася: відремонтовані приміщення орендувались в середньому по $12,2/м², а «коробки» без оздоблення – по $10,6/м². Обидва сегменти трохи підросли в ціні (+~9% кожен), зберігши приблизно той самий преміум за готовність на рівні 1,15–1,2x.
Таким чином, готовність приміщення є важливим фактором ціноутворення. Для орендодавця наявність ремонту – це спосіб отримувати ~15% додаткового доходу щомісяця, адже багато бізнесів віддають перевагу об’єктам “під ключ”, де можна відразу заїхати і почати працювати. Для орендаря, відповідно, оренда сирого приміщення обходиться дешевше, але вимагає капіталовкладень у ремонт і більше часу до відкриття бізнесу. Відзначимо, що у 2024–2025 рр. різниця в 1,5–2 долари за «квадрат» між відремонтованими та незавершеними об’єктами залишалася стабільною – попит присутній як на одні, так і на інші, просто це різні ніші. Малий бізнес чи стартапи часто шукають дешевші варіанти і готові самі вкладатись в ремонт (для них важлива нижча орендна плата), тоді як мережеві ритейлери або банки навпаки хочуть отримати якісне приміщення одразу і закладають в бюджет вищу ставку. Ринок надає можливості для обох стратегій.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», проаналізовані тенденції на ринку оренди торговельної нерухомості дозволяють сформулювати кілька рекомендацій для різних учасників ринку – орендарів, власників (орендодавців) та інвесторів у комерційну нерухомість. Врахування цих трендів допоможе приймати більш обґрунтовані рішення у 2025–2026 роках.
Поради для орендарів (бізнесу, що шукає приміщення):
· Плануйте бюджет з урахуванням зростання цін. Орендні ставки загалом пішли вгору (~+16% за рік по країні), тому при укладенні довгострокового договору варто передбачити можливість індексації або зафіксувати ставку на довший термін. Якщо знайшли вигідний варіант зараз – має сенс укласти угоду раніше, оскільки через півроку-рік оренда може стати дорожчою.
· Локація і формат мають значення для вашого бюджету. Визначте, що для вашого бізнесу критичніше: топове місце чи економія коштів. Якщо бізнес залежить від трафіку (роздрібний магазин, кафе) – краще обирати перший поверх у центрі міста або в ТРЦ, навіть попри високу ціну, адже це інвестиція в виторг. Якщо ж клієнти йдуть цілеспрямовано (склад-магазин, послуги), можна розглянути неперші поверхи чи периферійні райони – ставка буде значно нижчою, а ви зекономите до 20% витрат.
· Враховуйте регіональні особливості. Якщо ваша мережа чи бізнес дозволяє гнучкість локації – оцініть варіанти у різних регіонах. На заході та в столиці оренда дорога, але там більший потік покупців; на сході та півдні ставки низькі, проте попит там мінімальний і є воєнні ризики. Для експансії ритейлу зараз перспективні західні та центральні області – там зросла концентрація споживачів, хоча й конкуренція за місце теж висока. Якщо ж ваш бізнес вже працює на сході/півдні і не може релокуватись, спробуйте домовитися про більш гнучкі умови з орендодавцем – у прифронтових регіонах багато власників ідуть на поступки через нестачу попиту.
· Маленьке vs велике приміщення. Не завжди оренда меншої площі означає менші витрати. Наш аналіз показав, що $/м² для малих приміщень значно вищий, ніж для великих. Тобто 50 м² може коштувати майже як 100 м², якщо це різний формат. Тому якщо вам потрібна площа «трохи більше за мінімум», іноді вигідніше взяти з запасом – більший зал, але за нижчою ставкою на метр. Це особливо актуально, коли є плани росту бізнесу: краще орендувати «із запасом», зафіксувавши сьогоднішню ставку, ніж за рік шукати більший об’єкт за вже вищими цінами.
· Стан приміщення і ремонт. Якщо ви стартап чи у вас обмежений бюджет, шукайте об’єкти без ремонту – такі пропонуються в середньому на 15% дешевше. Ви зможете вкласти зекономлені кошти у ремонт під свої потреби. Натомість якщо швидкість відкриття критична або ви хочете презентабельний інтер’єр з першого дня – має сенс доплатити за вже відремонтоване приміщення. Особливо це стосується відділень банків, аптек, брендових магазинів: вам вигідніше платити більше щомісяця, але почати роботу одразу, ніж втрачати час на ремонт.
· Переговори та орендна ставка. На ринку, що відновлюється, у популярних локаціях дедалі рідше трапляються знижки та уступки по орендній платі. Однак, ви все ж можете виграти від переговорів, якщо маєте сильну позицію: наприклад, готові орендувати велику площу або укласти довгостроковий договір. В такому разі варто просити фіксацію ставки чи rent-free період на ремонт. В регіонах з надлишком пропозиції (де багато вакантних магазинів) не соромтесь пропонувати нижчу ціну – власники можуть погодитися, аби не втратити клієнта.
Поради для орендодавців (власників нерухомості):
· Аналізуйте свій регіон і позиціонуйте об’єкт правильно. Якщо ваша нерухомість знаходиться в столиці або великому місті Західної/Центральної України, ви оперуєте на ринку підвищеного попиту – це шанс здати приміщення дорожче або швидше. Перегляньте актуальні ставки у вашому районі та встановлюйте ціну, орієнтуючись на верхню межу – за 2024–2025 рр. оренда могла зрости на 10-20%, не відставайте від ринку. Натомість у прифронтових регіонах реалії диктують протилежне: краще гнучкий підхід. Врахуйте, що потенційних орендарів мало, тож варто пропонувати максимально лояльні умови (короткі договори, орендні канікули, право розірвання) і привабливу ставку. Простіше здати дешевше, ніж тримати порожнім у надії на довоєнну ціну, якої зараз ніхто не заплатить.
· Перший поверх – ваш козир. Якщо ви є власником приміщення на першому поверсі у прохідному місці, це золота жила: такі локації навіть в кризу тримають ціну, а зараз тим паче в ціні. Ви можете розраховувати на ставку вище середньоринкової (якщо аналогів мало). Проте не забувайте про якість: зробіть вітрину, окремий вхід, подбайте про видимість – орендарі це дуже цінують і готові платити преміально. Якщо ж ваше приміщення на 2-му чи вище поверсі, або взагалі на технічному/цокольному рівні, варто бути реалістом: швидко здати за високою ціною майже нереально. Краще ставка трохи нижча, але стабільний орендар, ніж чекати місяцями. Можна підкреслити переваги (наприклад, окремий вхід, паркування, більша площа за ту ж ціну і т.д.), щоб компенсувати “не перший поверх”.
· Відремонтуйте об’єкт – і окупите вкладення. Дані свідчать, що готові до роботи приміщення орендуються на ~15% дорожче. Якщо у вас зараз “голі стіни”, зважте, чи не вигідніше зробити базовий ремонт (чистове оздоблення, комунікації, санвузол) власним коштом. Це розширить коло потенційних орендарів і дозволить ставити вищу ціну. Багато дрібних підприємців не мають ресурсів чи часу ремонтувати з нуля – вони просто підуть до іншого, готового варіанту. Інвестиція в ремонт може окупитись менше ніж за рік у вигляді підвищеної орендної плати. Звісно, якщо об’єкт у проблемному районі (де й так мало охочих орендувати), то капремонт може й не повернутися через низьку базову ставку – тут вже вирішувати на власний розсуд.
· Дроблення площі vs цілісний орендар. Тренди показують, що дрібні площі (~50–100 м²) дорогі за м², а великі дешевші. Якщо у вас великий об’єкт (наприклад, 500 м² і більше), подумайте над поділом на кілька блоків. Здаючи 5 орендарям по 100 м², можна отримати сумарно більше, ніж одному на всі 500 м². Звісно, потрібно врахувати планування, окремі входи тощо. Але особливо в центральних локаціях часто вигідніше зробити trade center з дрібних магазинчиків, ніж тримати одного гіпотетичного супермаркета. Водночас, майте на увазі попит: у малому місті може і не знайтися 5 різних орендарів, тоді як один якірний супермаркет гарантовано займе всю площу. Отже, рішення про дроблення повинно прийматися з огляду на специфіку попиту у вашому населеному пункті.
· Гнучкість у переговорах з орендарем. 2025 рік приніс більшу впевненість орендодавцям, але довгостроково успішні тільки ті власники, хто будують партнерські відносини з орендарями. Якщо до вас прийшов надійний бренд або бізнес, який має потенціал (і, відповідно, стабільно платитиме оренду), варто йти на розумні поступки: той самий grace-period на ремонт, фіксація валюти або курсова обмовка, участь у благоустрої входу тощо. Пам’ятайте, що в кризові періоди саме лояльні орендодавці утримують клієнтів, у той час як надто жорсткі втрачають. Ринок поки що на шляху відновлення, і форс-мажори не виключені, тож закладайте можливість діалогу.
Поради для інвесторів у торговельну нерухомість:
· Оцінюйте перспективність локацій з урахуванням воєнних ризиків. Поточні дані чітко сигналізують: найвищі дохідності зараз – у відносно безпечних регіонах (Захід, Центр, Київ). Якщо ви розглядаєте купівлю комерційної нерухомості для здачі в оренду, найбільш прогнозовано будуть працювати об’єкти в цих регіонах – там і попит, і орендні ставки найвищі. Вкладення у прифронтових областях наразі вкрай ризиковані: ціна покупки там може й приваблива, але орендних надходжень можна не отримати ще довго (бізнес просто не працює на тих територіях). З іншого боку, інвесторам з високим ризиковим апетитом слід стежити за сигналами закінчення війни: як тільки з’являться передумови миру чи масштабної відбудови, східні та південні ринки можуть отримати потужний імпульс росту. Тоді активи, куплені зараз дешево у Запоріжжі, Миколаєві, Харкові чи Херсоні, потенційно здатні множити свою вартість. Все залежить від горизонту планування і терплячості інвестора.
· Фокус на форматах, що користуються попитом. 2024–2025 роки показали, що найпопулярнішим форматом залишаються стріт-рітейл в окремих будівлях та перші поверхи новобудов. Цей сегмент забезпечує стабільний попит і зростання орендної плати. Натомість формат МАФів – хоча й дуже прибутковий на папері (високі $/м²) – пов’язаний з невизначеністю: міста поступово прибирають хаотичні кіоски, вводять аукціони і жорсткіше регулювання. Інвестувати в кіоск сьогодні ризиковано: його можуть знести або не продовжити паспорт прив’язки. Краще звернути увагу на капітальну комерційну нерухомість, яка збереже цінність. Так само інвестування у великі торговельні центри чи галереї потребує зваженості – цей сектор ще не повернувся до довоєнних показників, хоча і відновлюється. Якщо у вас немає досвіду та ресурсу для професійного управління ТРЦ, доцільніше інвестувати в менші об’єкти (стріт-рітейл), які легше знайти орендаря і які не вимагають складного менеджменту.
· Диверсифікуйте портфель за площею і призначенням. Дані показують різну динаміку для об’єктів різної розмірності. Доцільно мати в активах як невеликі приміщення, що швидко знаходять орендарів і дають максимальну орендну плату за метр, так і більші площі, орієнтовані на якірних орендарів (супермаркети, спортклуби тощо). Маленькі магазини можуть просідати в кризу (якщо дрібний бізнес масово закривається), тоді як якірний орендар може триматися; і навпаки – великий орендар може піти, але дрібних ви швидко знайдете заміну. Різні формати по-різному реагують на економічні цикли, тому диверсифікація знижує ризики простою і втрати доходу.
· Активне управління і додана вартість. Період відновлення ринку – найкращий час для реалізації Value-add стратегій. Якщо у вас є капітал, шукайте недооцінені об’єкти: наприклад, будівлі без ремонту чи заповнені лише наполовину. Вклавши в ремонт, перепланування чи маркетинг для залучення орендарів, ви зможете значно підняти орендний дохід та капіталізацію об’єкта. Як ми бачили, відремонтовані площі дорожчі ~на 15%, першій поверх додає ще більше значення – можливо, варто пробити окремий вхід чи вітрину. Такі інвестиції можуть підвищити вашу рентну ставку з, умовно, $10 до $12–13 за м², що значно підвищить вартість нерухомості при перепродажі.
· Довгостроковий погляд. Комерційна нерухомість – це довгостроковий актив, і поточні коливання не повинні збивати вас зі стратегії. Зважайте на макротенденції: Україна навіть до війни мала нижчі в Європі ставки оренди відносно оборотів ритейлу; з часом, по мірі економічного зростання та євроінтеграції, орендні ставки можуть зростати швидше за інфляцію, наближаючись до східноєвропейських аналогів. Особливо у ключових містах (Київ, Львів, Одеса, Дніпро) потенціал зростання великий – вже зараз преміальні локації дають $40–50/м², і цей рівень може стати масовішим у майбутньому. Тому інвестиції в якісні торговельні площі у центрі міста або в топовому ТРЦ можуть принести значні дивіденди через 5–10 років. З іншого боку, тримайте фінансову подушку: нерухомість – нелікідний актив, і у разі чергового форс-мажору (ескалації війни, наприклад) вам треба мати резерви для пережиття періоду без доходу. Відтак, інвестуйте обережно, але й не втрачайте можливостей, які відкриваються у фазі відновлення ринку.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – листопад 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки релевантних оголошень з бази даних ГІС "Увекон".
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.