Опубліковано: 21-01-2026 12:17
Станом на грудень 2025 року ринок нерухомості міста Харків демонструє ознаки відновлення та свої унікальні тенденції. Порівняно з груднем 2024 року загальна динаміка така: житлова нерухомість відчутно дорожчає – особливо квартири вторинного ринку (≈+13% за рік) та приватні будинки (+~6%), що свідчить про повернення попиту. Водночас у сегменті комерційної нерухомості спостерігаються змішані тренди: вартість продажу офісів та торгових площ у Харкові не знизилась, а навпаки дещо зросла (~+4–8% залежно від сегменту), тоді як орендні ставки на них помітно підвищились (на 5–18%). Орендна плата за житло теж різко зросла (~+24% за рік), що сигналізує про підвищений попит на оренду – частина мешканців повертається до міста, а нові переселенці обирають Харків, посилюючи конкуренцію за житло. Найбільший сюрприз – земельні ділянки під індивідуальну забудову: їх середня ціна за сотку стрімко підскочила на ~32% (з ~$2 600 до ~$3 440), всупереч очікуванням. Таке зростання може пояснюватися поодинокими угодами по дорогих наділах та низькою пропозицією, хоча реальний попит на землю залишається слабким через воєнні ризики. Нижче – детальний аналіз кожного сегмента (житлового і комерційного) за видами операцій – продаж і оренда – з розбивкою за ключовими параметрами: розташування (райони), розмірність об’єктів, клас та поверховість (для об’єктів, де це актуально). Усі ціни – в доларах США за 1 кв. м, а для землі – за 1 сотку (100 кв. м), розраховані як середньозважені по Харкову на основі даних за грудень 2024 – грудень 2025 років.
Динаміка цін. Середня вартість квадратного метра вторинного житла у Харкові в грудні 2025 року становить близько $787/м², що на ~13% вище, ніж у грудні 2024 року (тоді було ≈$695/м²). Таким чином, ціни на квартири помітно зросли, відбиваючи відносну стабілізацію попиту на житло та обмежену пропозицію новобудов у воєнний час. Попри обстріли та ризики, частина покупців повертається на ринок Харкова, інвестуючи в готове житло – особливо у готові квартири, адже будівництво нового житла майже зупинилося. Це підтримує ціни попри загальну обережність.
Розподіл по районах. Ціни на квартири відрізняються залежно від локації, але розриви менш виражені, ніж у довоєнний час. Лідером серед районів став Основ’янський – тут середня ціна продажу становить ≈$850/м². Високі показники також у центрально-північних районах: Шевченківський (~$815) та Немишлянський (~$754). Найдешевші квартири – в Індустріальному районі (≈$627) та на околицях Новобаварського (~$679). Проте різниця між середнім показником “дорогого” і “дешевого” районів не надто велика (близько 30%). Це пов’язано з тим, що найбільш дорогий довоєнний центр міста зараз частково втратив цінність через ризики, а певні спальні райони, навпаки, зберегли відносну привабливість. На рисунку 1 – середньозважена ціна квартир (продаж) по районах Харкова станом на грудень 2025 року.
Рис.1. Середньозважена ціна продажу вторинних квартир у м. Харків по районах (грудень 2025 року). Значення округлені.
Розподіл за кількістю кімнат. Нестандартно, найвищу ціну за метр квадратний у Харкові мають 2-кімнатні квартири – в грудні 2025 р. їх середня ціна досягла ≈$823/м², тоді як 1-кімнатні продаються ~по $733/м². Для порівняння, у кінці 2024 року ці показники були близько $716 і $656 відповідно – отже, “двушки” подорожчали приблизно на 15%, а “однокімнатки” – на ~12%. Трикімнатні квартири зараз оцінюються в середньому ~$813/м² (було ~$719/м² рік тому), а великогабаритні (4+ кімнати) – ~$811/м² (проти ~$748/м² торік). Харківський ринок показує, що 2-3 кімнатні квартири наразі цінуються найдорожче, випереджаючи однокімнатні. Це пояснюється тим, що в місті багато однокімнатних квартир старого житлового фонду на околицях, які “тягнуть” середній показник униз, тоді як значна частина 2-3 кімнатних – у відносно кращих будинках чи районах. Водночас різниця не є радикальною: фактично усі типорозміри подорожчали. Найбільше додали в ціні популярні 2-кімнатні, тоді як 4-кімнатні зросли найменше. На рисунку 2 показано середню ціну квартир (продаж) за розмірністю у Харкові.
Рис.2. Середня ціна продажу вторинних квартир у м. Харків по розмірності (грудень 2025 року). Значення округлені.
Помітно, що в Харкові залежність ціни від кількості кімнат не зовсім типова: якщо у багатьох інших містах ціна за метр зменшується зі зростанням площі, то тут 1-кімнатні виявилися дешевшими за дво- та трикімнатні. Причини згадані вище – локація і стан житла мають вирішальне значення. Більші квартири (3-4 кімнати) нерідко розташовані у новіших будинках або центральніше, тому їх ціна за метр висока, хоч загальна сума угоди і значно більша. Упродовж 2025 року всі категорії житла зросли в ціні; найбільше – найбільш ліквідні 1-2 кімнатні, найменше – багатокімнатні помешкання, які мають обмежений попит.
Розподіл за класом будівлі. Якість і тип будинку суттєво впливають на вартість житла. Найвищі ціни утримує сегмент “житла підвищеної комфортності” (елітні нові будинки) – квартири в сучасних малоповерхових комплексах чи новобудовах бізнес-класу продаються в середньому по $1 075–1 100/м², тоді як у грудні 2024 року цей показник був близько $970. Тобто елітне житло додало ~11% за рік. На другому місці – сучасна масова забудова (нові панельні/монолітні будинки економ-класу): зараз такі квартири продаються приблизно по $783/м², що на ~7% більше, ніж рік тому (≈$735). Найбільшу частку ринку традиційно складає масова забудова радянських часів – типові “хрущовки” і “панельки” 1960-80-х років – їх середня ціна досягла ~$680/м², тоді як наприкінці 2024 р. було ~$582 (приріст ~17%). Найдешевшим сегментом залишаються старі дореволюційні будинки: у середньому ~$625/м², що навіть нижче, ніж рік тому (~$663). Таке зниження на ~6% свідчить про слабкий інтерес до старого приватного сектору без належних комунікацій та з високими ризиками руйнувань. Таким чином, клас будинку визначає значну різницю у ціні: квартири в елітних і нових будинках коштують у ~2 рази більше за “радянське” житло чи дореволюційні будівлі в розрахунку на метр площі. На рисунку 3 – середня ціна квартир (продаж) по класах забудови.
Рис.3. Середня ціна продажу вторинних квартир у м. Харків по класу забудови (грудень 2025 року). Значення округлені.
Вплив поверховості. Традиційно на ринку квартир Харкова прослідковується залежність ціни від розташування по вертикалі. Найвищі ціни зафіксовано на неперших і непослідніх поверхах – середня вартість таких квартир ≈$824/м². Для порівняння, перший поверх коштує близько $676/м², тобто майже на 18% дешевше, адже перші поверхи менш привабливі для проживання (близькість до шуму вулиці, волога, ризики тощо). Останній поверх також дисконтується – в середньому ~$699/м² (на ~15% дешевше за середні поверхи). Ця різниця залишилася приблизно такою ж, як і рік тому (у грудні 2024: перший ~$603, останній ~$639, середні ~$729 за м²). Попит покупців, як і раніше, концентрується на середніх поверхах, але при браку пропозиції вони готові розглядати й крайні поверхи – звісно, за нижчою ціною. Примітно, що у Харкові останній поверх цінується трохи вище, ніж перший ($699 проти $676), що може пояснюватися часткою новіших будинків з експлуатованим дахом чи гарним видом. Але загалом “комфортний” середній поверх дорожчий приблизно на 8–10%, що співставно з іншими містами. Рисунок 4 ілюструє залежність ціни квартир від поверху.
Рис.4. Середня ціна продажу вторинних квартир у м. Харків залежно від поверху розташування (грудень 2025 року). Значення округлені.
Загальні тенденції. Орендні ставки на житло у Харкові за рік суттєво зросли. Середня місячна плата за квартиру станом на грудень 2025 р. становить приблизно $4,2 за кв. м, тоді як у грудні 2024 було близько $3,4/м² – підвищення майже на 24%. Наприклад, оренда типової двокімнатної квартири площею 50 м² зараз обходиться ~у $210–220 на місяць, тоді як рік тому це було ~$170. Таке здорожчання спричинене пожвавленням попиту: до відносно безпечних районів Харкова повертаються жителі, а також прибувають переселенці з прифронтових територій, формуючи додатковий попит на найм житла. Одночасно пропозиція квартир в оренду обмежена – частина власників раніше продали або й самі займають свої квартири. Це штовхає орендні ставки вгору попри всі ризики.
Орендний ринок Харкова нині доволі активний. Ставки підвищуються у всіх сегментах, хоча й нерівномірно. Помітно, що ціна оренди за квадратний метр вирівнялася для різних типів квартир: якщо у багатьох інших містах менші квартири мають значно вищу оплату за метр, то в Харкові розрив між однокімнатними і багатокімнатними не дуже великий (усі в межах ~$4–4,7). Це означає, що навіть просторі квартири тут здаються відносно недорого за метр – вочевидь, власники роблять знижки, аби залучити орендарів на великі площі.
Розподіл за розміром квартири. Середні ставки оренди виглядають так: 1-кімнатні квартири – близько $4,23/м² на місяць (було ~$3,49/м² у грудні 2024), 2-кімнатні – ~$4,07/м² (було ~$3,31), 3-кімнатні – ~$4,50/м² (було лише ~$3,34 – приріст ~35%!), великих розмірів (4+ кімнати) – ~$4,71/м² (проти ~$3,77 торік). Отже, найбільше зросла орендна плата саме для трикімнатних квартир (понад третину), адже такі помешкання стали більш затребуваними сім’ями-переселенцями. Одно- та двокімнатні, які й так були недешеві, додали ~20–25%. Наразі діапазон ставок доволі рівномірний – від ~$4,1 до ~$4,7 за метр для квартир різної кімнатності. Фактично немає великої різниці, орендувати невелику чи простору квартиру, якщо рахувати в перерахунку на метр: орендодавці намагаються утримувати приблизно ринковий рівень, зважаючи на обмежену платоспроможність більшості орендарів. Для орендаря ж більша квартира все одно означає значно вищу сумарну плату, тому компактні варіанти як і раніше популярні. На рисунку 5 показано усереднені орендні ставки квартир різної розмірності.
Рис.5. Середня орендна ставка квартир у м. Харків по розмірності (грудень 2025 року). Значення округлені.
Розподіл за типом будинку (класом). На відміну від сегменту продажу, в оренді різниця між класами житла менша, хоча певні відмінності є. Елітні новобудови у Харкові, попри їх високу ціну продажу, мають відносно помірну орендну віддачу – орендна ставка таких сучасних квартир близько $5,4/м² (проти ~$4,45 рік тому). Це лише трохи вище за середньоринковий рівень, можливо тому, що елітні квартири зазвичай великі за площею і далеко не всі готові платити за таку “розкіш” у воєнний час. Натомість масова радянська забудова здається по ~$3,8/м² (було ~$2,98) – на диво, трохи дорожче, ніж елітні за метр. Причина в тому, що більшість орендованих “хрущовок” – малогабаритні квартири, які сумарно недорогі й дуже популярні серед орендарів, тому ставка в перерахунку на метр навіть вища. Сучасні економ-клас новобудови зараз показують орендну ставку ~$4,7/м² (проти ~$3,96 торік), а історичні дореволюційні будинки – ~$4,4/м² (було ~$3,91). Діапазон ставок за класами достатньо вузький (близько $4–5,5 за метр), і ключову роль для орендаря грає не стільки статус будинку, як розмір та стан квартири. Тим не менш, можемо відзначити, що найдешевші в оренді – звичайні радянські квартири (близько $3,8/м²), а найдорожчі – нові окремі котеджні або елітні комплекси ($5–5,5/м²). Ця різниця дещо згладилась порівняно з минулим роком, адже всі сегменти піднялися, але “дешева” панелька все одно дає кращу віддачу на вкладений метр для орендодавця, ніж дорогий пентхаус. На рисунку 6 – порівняння середніх ставок оренди квартир різних класів будинків.
Рис.6. Середня орендна ставка квартир у м. Харків по класу забудови (грудень 2025 року). Значення округлені.
Вплив поверху на орендну плату. Для оренди житла також спостерігається залежність ціни від поверху, хоча менш виражена, ніж при продажу. Середні поверхи найзручніші – такі квартири орендуються ≈$4,33/м². Останні поверхи трохи дешевші – ~$3,74/м² (приблизно на 14% менше), оскільки орендарі побоюються можливих незручностей (протікання даху, погана теплоізоляція тощо). Перші поверхи у Харкові здаються практично за ту ж ціну, що й звичайні – ~$4,17/м² (лише на 4% нижче середніх поверхів). Різниця між найвищою та найнижчою ставкою не перевищує 10–15%. У порівнянні з минулим роком ці відмінності майже не змінились: орендарі, як і покупці, надають перевагу середнім поверхам, але при дефіциті житла готові зняти і перший чи останній поверх, якщо ціна трохи нижча. Цікаво, що зараз деякі харківські орендарі навіть готові платити за хороший цокольний або перший поверх з окремим входом не менше, ніж за верхні поверхи – адже можуть використати його для бізнесу або через меншу конкуренцію серед таких об’єктів. Загалом же, вплив поверху на оренду помірний: різниця між “комфортним” і “небажаним” варіантом становить близько 8–10% (для порівняння: при продажу було до 18%).
Ринкові умови і динаміка. На відміну від багатьох інших міст, ринок продажу офісної нерухомості у Харкові не просів, а навіть дещо зріс. Середня ціна продажу офісних приміщень станом на грудень 2025 року склала близько $795/м², що приблизно на +8% вище за рівень грудня 2024 (тоді було ~$734). Для порівняння, у центральній Україні офіси дешевшали, але в Харкові – зростання. Це пояснюється специфікою попиту: в місті залишилися лише найбільш стійкі бізнеси, яким потрібні якісні приміщення, тому угоди відбуваються переважно з хорошими об’єктами (вони й тягнуть середню ціну вгору). Загалом же попит на купівлю комерційних площ залишається обмеженим – бізнес у поточних умовах обережний щодо капіталовкладень, багато хто відкладає придбання офісів до стабілізації ситуації. Ті ж власники, які потребують продати офісну нерухомість, у 2025 році іноді йшли на поступки, але незначні – критичного падіння цін не було.
Розподіл по районах. Найдорожчі офіси продаються у центрально-ділових районах Харкова, проте лідером став не традиційний центр, а Київський район – середня ціна тут сягає ≈$1 025/м². Можливо, це зумовлено окремими дорогими пропозиціями (наприклад, компактні офіси в престижних кварталах). Шевченківський район (історичний центр) дещо поступається – ~$793/м². Близькі значення мають Новобаварський (~$797) та Основ’янський (~$814) райони – у них теж відбулися угоди по деяких якісних об’єктах, що підтримало ціну. Інші райони показують нижчі середні рівні: Слобідський (~$785), Холодногірський (~$623), Індустріальний (~$602) та Салтівський (~$535). Загалом різниця між найбільш дорогим (Київський) і найдешевшим (Салтівський) районом складає майже двократну величину, що відображає концентрацію бізнес-нерухомості у центрі та натомість низьку вартість на околицях. На рис.7 – порівняння середніх цін продажу офісів по районах Харкова.
Рис.7. Середня ціна продажу офісних приміщень у м. Харків по районах (грудень 2025 року). Значення округлені.
Вартість за площею. Найдорожче обходяться невеликі офіси: приміщення до 100 м² продаються в середньому по ~$920/м², що на ~27% більше, ніж рік тому (~$725). Подібні об’єкти – це, як правило, компактні офісні блоки чи квартири, переобладнані під офіс, у відносно безпечних частинах міста; на них є попит навіть зараз (наприклад, під ІТ або представництва). Середні за площею офіси (100–300 м²) мають ціну ~$801/м², що навіть трохи нижче, ніж було торік (~$837) – попит на такі об’єкти стагнує, і продавці були змушені трохи скидати ціну. Офіси 300–500 м² продаються по ~$647/м² (+~12% до 2024 р.), а великі приміщення 500–1000 м² – приблизно $600/м² (навпаки, -13% за рік). Для дуже великих площ (>1000 м²) в 2025 р. у Харкові фактично не було угод – лише поодинокі продажі, середня ціна яких ~$534/м² (у грудні 2024 було ~$582, тобто умовне падіння ~8%). Загалом принцип схожий: дрібні об’єкти дорожчі за метр через більшу ліквідність, тоді як масштабні офісні комплекси майже не знаходять покупців і зазвичай продаються з дисконтом. На рис.8 наведено середні ціни продажу офісів за площею.
Рис.8. Середня ціна продажу офісних приміщень у м. Харків за розміром (грудень 2025 року). Значення округлені.
Продаж за типом об’єкта. В офісному сегменті можна умовно виокремити два формати: вбудовані офісні приміщення (поверх або частина поверху в будівлі, переобладнаній під офіси) та окремо розташовані будівлі (цілі будинки під офіс). У Харкові обидва формати нині мають близькі цінові показники. Офісні приміщення у звичайних будинках продаються приблизно по $804/м² (було ~$742 у 2024, +8%), а окремі будівлі – ~$780/м² (було ~$705, +~11%). Різниця мінімальна – близько 3%. Для порівняння, ще рік тому вбудовані офіси цінувалися дорожче (~$750 проти ~$593 за окрему будівлю), але зараз фактично зрівнялися. Причина – більшість угод відбувалися з невеликими офісами і особняками в центрі, тож і ті, і ті мають добрий рівень. Офіси в бізнес-центрах як окрему категорію практично не продавалися (рік тому були поодинокі об’єкти ~по $809, цього грудня середня умовно ~$822). Мабуть, власники бізнес-центрів воліють не розпродавати площі, а покупців на них мало. Таким чином, формат офісної нерухомості зараз не грає значної ролі у ціні – покупці однаково обережні як щодо поверхів в адмінбудівлях, так і щодо окремих будівель, тож якість та локація кожного об’єкта виходять на перший план.
Вплив поверховості (розташування в будівлі). Для харківських офісів має значення, чи знаходиться приміщення на першому поверсі з окремим входом, чи вище. Перші поверхи офісних приміщень зараз продаються в середньому ~$780/м², що фактично відповідає середньоринковому рівню. Верхні поверхи (типові офіси на 2–3 поверсі адмінбудівлі) можуть коштувати умовно ~$753/м², тобто ~6% дешевше. Неперші/неостанні поверхи (офіси “посередині”) мають ~$802/м² – найвищий рівень. Різниця між “комфортним” поверхом і крайніми невелика (≈10%), що й лишилося з минулого року. Водночас трапляються винятки: приміщення на цокольних або верхніх поверхах сучасних бізнес-центрів інколи продаються і дорожче за середній ринок (наприклад, пентхаус-офіс із терасою може коштувати >$1000/м²). Проте загальна тенденція така: стріт-рітейл та офіси з окремим входом на 1-му поверсі користуються найбільшим попитом, а от офіси на верхніх поверхах без ліфта – найменшим (їх ціна суттєво нижча). Цей ціновий розрив суттєво не змінився порівняно з кінцем 2024 року.
Загальні тенденції. На відміну від продажу, оренда офісних площ у Харкові 2025 року відчутно пожвавилася. Середня ставка оренди офісу станом на грудень 2025 – близько $4,45/м² щомісяця, що на ~5% вище показника грудня 2024 (~$4,22/м²). Попит на оренду повертається разом з бізнес-активністю: компанії, що раніше працювали дистанційно або виїхали, поступово відкривають офіси знову. У Харкові з’явилися нові підприємці та релоковані фірми з прифронтових областей, які потребують приміщень. Через невизначеність вони воліють орендувати, а не купувати, що підігріває ціни.
Розподіл по районах. Найвищі орендні ставки на офіси – у центральних районах. Зараз у Шевченківському районі середня ставка сягає ~$8,5/м² на місяць (була ~$6,9 торік), у Київському – ~$6,0 (стабільно). В інших районах ставки коливаються переважно від $5 до $7 за метр. Цікаво, що в деяких околичних районах ставки навіть трохи знизилися: наприклад, Основ’янський район – ~$6,7 (було ~$8,7), Холодногірський – ~$7,5 (було ~$8,2). Це може означати, що центральні офіси активно знімають попри все, тоді як на околицях власники зменшують ціну, аби привабити орендаря. Загалом преміальні локації дають ~60–70% вищу ставку, ніж периферія. На рис.9 – середні орендні ставки офісів по районах Харкова.
Рис.9. Середня ставка оренди офісних приміщень у м. Харків по районах (грудень 2025 року). Значення округлені.
Залежність від площі офісу. Найвищі орендні ставки – у сегменті малих офісів (до 100 м²). Нині такі приміщення здаються в середньому по ~$4,39/м² щомісяця (було ~$4,12 рік тому). Для прикладу, невеликий офіс на 50 м² обходиться приблизно в $220 на місяць. Більші офіси 100–300 м² мають ставку ~$4,41/м² (було ~$4,24). Помітно, що дрібні та середні офіси практично зрівнялися в орендній платі. Для більших площ 300–500 м² середня ставка – ~$4,71/м² (була ~$4,24), а дуже великі офіси 500–1000 м² здаються ~по $4,88/м² (було ~$5,23). Найбільші приміщення (>1000 м²) теж почали потроху здаватися – середній рівень ~$4,13/м² (проти ~$3,67 торік). Таким чином, загальна картина: дрібний офіс найдорожчий за метр, середні площі – найдешевші, а для дуже великих ставка знов дещо підвищується (якщо об’єкт сучасний або зі спецобладнанням). У порівнянні з кінцем 2024 року ставки виросли у всіх категоріях, особливо для дрібних офісів (тут приріст міг сягнути ~15–20% через брак маленьких пропозицій). На рис.10 – діаграма середніх ставок оренди офісів за площею.
Рис.10. Середня ставка оренди офісних приміщень у м. Харків за розміром (грудень 2025 року). Значення округлені.
Розподіл за форматом (класом) будівлі. Більшість офісів, що здаються у Харкові, – це або окремі будівлі, або офісні приміщення в нежитловому фонді (адмінбудівлі, перебудовані квартири тощо). Є невелика кількість площ у бізнес-центрах, але попит на них вищий. Станом на кінець 2025 р. ставки різних форматів практично зрівнялися. Офіс у звичайній будівлі (наприклад, поверх у старій адмінбудівлі) можна найняти ~за $6,4/м² (було ~$6,0). Оренда цілого окремого будинку під офіс обійдеться ≈$8,3/м² (було ~$7,0 – помітне зростання). Офіси-квартири в бізнес-центрах зараз мало пропонуються; поодинокі угоди вказують на ставку ~$3,8–4,0/м² (було ~$3,65). Несподівано МАФи та ролети (маленькі окремі кіоски) демонструють найвищу ціну за метр – ~$9,7/м² (торік ~$9,6, майже без змін), адже їхня абсолютна орендна плата невелика, а зиск для бізнесу може бути значним (прохідне місце тощо). У підсумку, якщо не брати до уваги кіоски, різниця між форматами офісів зараз невелика – ~$6–8 за метр. Це пояснюється тим, що навіть великі окремі будівлі власники готові здавати відносно недорого (щоб знайти орендаря), а за маленькі офісні кімнати більше платити ніхто не готовий.
Поверх розташування при оренді. У сегменті оренди офісів наявна чітка перевага першого поверху з окремим входом. Такі приміщення зараз здаються ~по $4,72/м², що на рівні середньоринкової ставки для Харкова (і помітно вище, ніж було $3,77 роком раніше). Офіси на верхніх поверхах (наприклад, 3–4 поверх без ліфта) орендуються значно дешевше – ~$4,1/м² (минулого року ~$4,0), тобто приблизно на 10–15% нижче рівня перших поверхів. Оренда середніх поверхів (2-й або 3-й з ліфтом) – ~$4,66/м², практично як перший поверх. Тож у Харкові перший поверх для офісу цінується майже нарівні з іншими, що дещо відрізняється від інших міст, де перший поверх завжди дорожчий за рахунок можливості окремого входу. Однак у нинішніх умовах різниця мінімальна – власники раді будь-якому орендарю і встановлюють ставку, орієнтуючись на середній ринок. Водночас для деяких специфічних офісів з окремим входом (наприклад, цоколь під клініку або салон) можуть призначати вищу за середню ставку – інколи до $7–8/м², якщо це прохідне місце з можливістю прийому клієнтів. У цілому ж різниця між поверхами в оренді офісів згладилась у 2025 році.
Загальна ситуація. Ринок торгової нерухомості у Харкові в частині продажу виявився стабільним з тенденцією до зростання цін. Середня ціна продажу торгових (ритейл) приміщень у грудні 2025 року становить близько $845/м², що на ~+4–5% вище, ніж у грудні 2024 (~$809/м²). Для порівняння, у 2024 році після масованих обстрілів ціни значно просіли, але протягом 2025 р. власники поступово підняли свої очікування. Попит на купівлю торговельних об’єктів залишається стриманим – підприємці поки що обережні з інвестиціями для бізнесу, надаючи перевагу оренді. Проте кілька угод у 2025 році відбулося по преміальних об’єктах, що підтягнуло середню ціну вгору. Продавці якісних приміщень у вдалих локаціях не поспішають знижувати вартість, розраховуючи на відновлення економіки, тоді як менш ліквідні об’єкти можуть довго чекати покупця або продаватися зі знижкою.
Розподіл по районах. Вартість торгових приміщень дуже залежить від розташування. У грудні 2025 найвищу середню ціну зафіксовано по Київському району – ~$984/м², хоча рік тому він не був лідером (у 2024 тут було ~$562). Це, швидше за все, наслідок продажу одразу кількох дорогих об’єктів у цій локації (можливо, магазинів у центрі). Шевченківський район – близько $878/м² (було ~$832, стабільно високий як історичний центр). В деяких районах середня ціна, навпаки, знизилася: наприклад, Немишлянський – ~$715/м² (торік ~$1042, очевидно минулого року був одиничний продаж дуже дорогої площі). Слобідський район додав з ~$456 до ~$651/м² (завдяки тому, що у 2025 році там продали кілька невеликих магазинів за хорошою ціною). Загалом райони розподілились так, що “перший ешелон” – центральні та наближені до центру райони – мають $750–980/м², а околиці – $550–650/м². На рис.11 наведено середні ціни продажу торгових приміщень по районах Харкова.
Ціна за розміром площі. Найвищу вартість за метр традиційно мають маленькі торгові приміщення (невеликі магазини площею до 100 м²) – зараз вони продаються в середньому по ~$934/м² (було ~$857 торік). Такі об’єкти, як правило, знаходяться у прохідних місцях (зупинки, ринки, густонаселені квартали) і привабливі для локального бізнесу, тому метр там найдорожчий. Середні магазини (100–300 м²) мають ціну ~$830/м², майже не змінившись за рік (~$848 було) – для них попит стабільно помірний. Приміщення 300–500 м² – ≈$663/м² (+4%), а 500–1000 м² – ~$522/м² (+18% до дуже низького торішнього рівня $442). Дуже великі площі понад 1000 м² майже не продавалися; умовна середня ціна по поодиноких угодах ~$694/м² (+11% проти ~$626 у 2024). Важливо розуміти, що ринок великих торгових об’єктів зараз фактично завмер, і поява навіть одного покупця на хороший об’єкт суттєво впливає на середній показник. Загальна картина: найдорожчий метр – у найменших магазинах, для середніх – дешевше, для великих – ціна дуже залежить від локації та формату (розбіг великий). У порівнянні з груднем 2024 р. суттєвого перерозподілу цін між цими категоріями не відбулося, хіба що деякі великі об’єкти знизились у ціні через відсутність покупця. На рис.12 – діаграма середніх цін продажу торгових приміщень за площею.
Клас об’єкта: окремий магазин чи вбудоване приміщення. За типом торговельної нерухомості можна розділити на: окремо розташовані будівлі (павільйони, окремі магазини) та вбудовані приміщення (в житлових будинках чи бізнес-центрах – перші поверхи, цоколі). У Харкові наразі окремі будівлі під магазини дорожчі: середня ціна продажу становить ~$875/м² (торік було ~$820, +7%). Натомість вбудовані торговельні приміщення продаються ~по $716/м² (було ~$769, тобто -7%). МАФи/ролети (маленькі кіоски) значно втратили в ціні – зараз ~$590/м² проти ~$773 рік тому (падіння ~24%). Така картина пояснюється тим, що під час війни цінуються капітальні об’єкти: окремий магазин з власним входом та автономністю є привабливішим (його готові купувати навіть за підвищеною ціною), тоді як попит на вбудовані приміщення дещо впав і продавці були змушені знизити вартість. Кіоски ж взагалі стали майже нікому не потрібні – багато з них пошкоджено чи закрито, покупців на них обмаль, тому й маємо такий обвал середньої ціни. Цей ціновий розрив зберігся з минулого року, а для МАФів навіть збільшився. Таким чином, формат торгового об’єкта зараз відіграє значну роль: окремі капітальні будівлі продаються суттєво дорожче за “вбудовані”, а кіоски – найдешевші.
Поверх розташування. Для торговельної нерухомості локація по вертикалі критично важлива. Перший (парадний) поверх – це фактично стандарт для магазинів, і ціни таких об’єктів найвищі. У грудні 2025 р. середня ціна продажу торгового приміщення на 1-му поверсі складає ~$875/м² (було ~$820). Приміщення на інших поверхах (наприклад, 2-гі поверхи або цоколь) значно дешевші – нерідко <$400/м². Наші дані показують середній рівень для не перших/не останніх поверхів ~$602/м² (було ~$755, зниження ~20%), а для останніх поверхів – ~$841/м² (було ~$976, але тут вибірка дуже мала). Ситуація із “останнім поверхом” може бути різна: якщо йдеться про 2-й поверх торгового центру – ціна низька; якщо про верхній поверх окремої будівлі – бувають і дорогі варіанти. Загалом же перший поверх у стріт-рітейлі коштує у 1,5–2 рази дорожче за інші – цей фактор лишається фундаментальним. З минулого року він тільки підсилюється: частка дешевих пропозицій на неперших поверхах зросла (власники нерозпроданих об’єктів знизили ціни, сподіваючись привабити покупця). Таким чином, стріт-рітейл на першому поверсі цінується найбільше, а будь-який інший поверх для магазину продається з великим дисконтом.
Поточні тенденції. Попит на оренду торговельних площ у Харкові протягом 2025 року поступово підвищується, що веде до зростання орендних ставок. Середня ставка оренди магазину чи іншого комерційного приміщення наразі ~$8,1 за кв. м в місяць, що на ≈18% більше, ніж рік тому (~$6,9/м² у грудні 2024). Багато підприємців, котрі пережили складний 2022–2023 роки, починають відновлювати фізичну присутність бізнесу: відкриваються нові торгові точки, кав’ярні, майстерні, які орендують невеликі приміщення. Власники комерційної нерухомості своєю чергою піднімають ставки, особливо в центральних районах, з огляду на пожвавлення бізнесу. Втім, на околицях міста ще можна знайти порівняно низькі ціни – там власники часто раді будь-яким орендарям.
Розподіл по районах. Орендні ставки для магазинів у центрі значно вищі, ніж на периферії, хоча певні перестановки сталися. Шевченківський район тепер вийшов на перше місце із середньою ставкою ~$8,54/м² (проти ~$6,90 торік). Київський – ~$6,0 (було ~$6,2, практично без змін). На околицях ставки коливаються: так, Салтівський район ~$6,52/м² (було ~$6,74), Основ’янський ~$6,72 (було ~$8,71, тобто деякі площі тут знизилися в ціні), Холодногірський ~$7,5 (було ~$8,23). В Індустріальному районі середня ставка впала з ~$13 до ~$5,5 – очевидно, у 2024 році там була одинична дорога пропозиція, яка зараз вже неактуальна. Отже, дані по районах досить волатильні через малу кількість угод, але загальна картина зрозуміла: центр (Шевченківський) ≈$8,5, інші наближені райони ~$6–7, околиці можуть бути <$6 за метр в місяць.
Орендна плата за розміром площі. Найвищі ставки – за компактні торгові приміщення до 100 м². У грудні 2025 вони здаються в середньому ~по $9,6/м² (було ~$8,07, +19%). Примітно, що це навіть більше, ніж у деяких більш спокійних містах – попит на маленькі точки в Харкові є, попри все. Магазини площею 100–300 м² подорожчали майже на 30% – до $7,4/м² (з ~$5,7). Натомість більші площі поки що здаються дешевше: 300–500 м² ~$4,9/м² (+6%), 500–1000 м² ~$5,0/м² (+18%), а супер-великі >1000 м² – ~$5,2/м² (+18%). Різке зростання малих і середніх сегментів пояснюється пожвавленням дрібного бізнесу – кав’ярні, крамниці, майстерні готові платити більше за невелику площу. Великі ж приміщення (наприклад, зали під супермаркети чи склади) орендуються за низькими ставками – великі національні ритейлери не спішать відкриватися в Харкові, а локальні не тягнуть великі об’єми. Тому власники великих будівель часто йдуть на знижки для крупного орендаря (якщо такий знаходиться). Загалом у порівнянні з кінцем 2024 р. дрібні торгові площі подорожчали найбільше, і діапазон ставок знову розширився від ~$5 до ~$10 за метр. На рисунку 13 – середні орендні ставки торгових приміщень за розміром.
Рис.13. Середня ставка оренди торговельних приміщень у м. Харків по розмірності (грудень 2025 року). Значення округлені.
Отже, загальна картина: найдорожчий “метр” – у найменших магазинах, для середніх площ – дешевше, для великих – ціна дещо вирівнюється (близько $5). Порівняно з груднем 2024 року, ставки для <100 м² та 100–300 м² істотно підросли, що відображає повернення малого бізнесу до роботи в офлайні. Натомість для великих об’єктів змін небагато – там і минулого року ставки були низькі, і зараз залишаються такими ж, лише подекуди великі площі трохи здорожчали, якщо змогли знайти якісних орендарів (наприклад, під гуманітарні або логістичні хаби).
Оренда окремих будівель vs вбудованих приміщень. Як і в продажу, оренда окремо розташованих комерційних будівель цінується вище. Нині оренда цілого окремого магазину обходиться ~$8,3/м² (було ~$6,97, приріст ~19%). Вбудоване приміщення (у жилому будинку тощо) – ~$6,44/м² (було ~$6,02). МАФ/ролети залишаються найдорожчими за метр (~$9,7, зміни мінімальні), хоч і здаються по факту дуже дешево (бо мають 10–20 м² площі). Приміщення в ТРЦ та бізнес-центрах здаються зараз ~по $6,5/м² (середній рівень, був ~$4,42 – тобто зростання, але з дуже малої бази, бо більшість ТРЦ у Харкові ще не відновили роботу на повну). Отже, у 2025 р. різниця між форматами трохи зменшилася – навіть кіоск за метр коштує лише в ~1,5 раза більше, ніж великий магазин, тоді як минулого року цей розрив був майже 2-кратний. Всі власники підняли орендну плату до свого “стелі” платоспроможності бізнесів.
Поверх розташування (оренда). Для рітейлу принцип залишається той самий: перший поверх – безальтернативно головний. Середня ставка на 1-му поверсі зараз ~$8,3/м² (була ~$6,97). На других та цокольних поверхах – ~$4,8/м² (було ~$6,17, але це скоріше відображало мізерну вибірку, а зараз таких пропозицій більше й вони дешевші). Останній поверхи (якщо є – наприклад, 2-й поверх окремої будівлі) – ~$4,4/м². Отже, перша лінія (перший поверх) дає більш ніж у 1,5 раза вищу орендну плату, ніж будь-який інший поверх. З минулого року це співвідношення суттєво не змінилося, хіба що з’явилося більше пропозицій на вторинних поверхах, і вони змушені демпінгувати, аби знайти орендарів. Для власників це сигнал: якщо ваш об’єкт не на 1-му поверсі – треба або знижувати ціну, або перебудовувати під інший формат. Тому багато хто здає “непарадні” площі під склади чи майстерні за символічними ставками, чекаючи кращих часів. Для порівняння, перші поверхи з окремим входом у хороших місцях іноді здаються навіть по $15/м² – але це швидше винятки (скажімо, банк або аптека на центральній вулиці).
Середні ціни і тренди. Промислово-складська нерухомість (склади, виробничі приміщення) у Харкові залишається найдешевшим сегментом за вартістю метра, проте й попит на неї обмежений. У грудні 2025 року середня ціна продажу таких об’єктів становила ~$189/м², що на ~+6% більше, ніж у грудні 2024 (~$178/м²). Фактично ціни стагнують на низькому рівні, злегка коливаючись залежно від конкретних угод. Частково це зумовлено тим, що хоча Харків і є одним з довоєнних промислових центрів, війна скоротила кількість виробництв і логістичних компаній, готових інвестувати в купівлю складів. Більшість угод – це перепродаж старих складських приміщень або невеликих цехів за невисокими цінами.
Залежність від розмірів. Невеликі складські/виробничі приміщення до 500 м² продаються дещо дорожче за ринок – у середньому по $228/м² (торік ~$185, +23%). Вони можуть бути придатні під СТО, майстерню чи склад для малого бізнесу, тому знаходять покупців і тримають ціну навіть зараз. Комплекси 500–1000 м² мають середню ціну лише ~$190/м² (практично без змін, було ~$192) – такі великі площі важко продати (потребують значних коштів і специфічного покупця). Дуже великі промислові об’єкти (>1000 м²) йдуть по ціні ~$171/м² (було ~$165, +4%), що лише трохи вище собівартості будівництва. Тобто, найдрібніші об’єкти дорожчі за метр через більшу ліквідність, а великі – найдешевші. За останній рік по категоріях значних зрушень не відбулося – невеликі склади трохи додали в ціні, середні залишилися на місці, великі – фактично без змін.
Продаж за типом об’єкта. У промислово-складському сегменті дані вказують на дві основні категорії: виробничі об’єкти (цехи, заводські будівлі) та складські приміщення (ангари, сховища). Виробничі будівлі цінуються дещо вище – зараз близько $197/м² (було ~$187, +5%). Склади дешевші – в середньому ~$173/м² (було ~$170, майже без змін). Це логічно: промисловий об’єкт може мати підведені комунікації, електромережі, обладнання, що підвищує його вартість, тоді як склад – це зазвичай проста будівля під зберігання на околиці. З грудня 2024 співвідношення не змінилося – ціни обох категорій лишилися фактично на місці. Слід відзначити, що поодинокі недобудовані виробничі об’єкти іноді продаються навіть дорожче, ніж готові склади, якщо мають вигідне розташування і підведені мережі. Але загалом ринок промислових об’єктів дуже вузький зараз: продається мало що, та й покупці одиничні.
(Примітка: категорія поверховості тут не застосовується, адже всі склади та цехи здебільшого одноповерхові.)
Стан ринку оренди. Орендні ставки на склади та виробничі приміщення у Харкові залишаються стабільними і низькими. Середня ставка оренди в грудні 2025 становить близько $2,1 за кв. м на місяць – практично на рівні грудня 2024 року (~$2,10/м²). Тобто оренда 500 м² складу обходиться всього приблизно в $1 050 на місяць – цілком підйомний рівень. Сектор логістики та виробництва зараз не демонструє бурхливого росту – попит на склади підтримується базовими потребами (зберігання товарів для місцевого бізнесу, релоковані підприємства), але й надлишку попиту нема, тому ціни не змінились. Для орендодавців цього сегменту важливіше знайти надійного орендаря на довгий термін, ніж підвищувати ставку.
Вплив площі на орендну ставку. Як і при продажу, дрібні приміщення трохи дорожчі за метр: склади до 500 м² здаються приблизно по $2,11/м² (було ~$2,13). Більш просторі 500–1000 м² – в середньому по $2,00/м² (було ~$2,05), а великі площі >1000 м² – найдешевші, ~$1,96/м² (було ~$2,00). Тобто, якщо компанія орендує, наприклад, ангар на 2000 м², вона може розраховувати на нижчу ставку за метр, ніж маленький склад під невеликий магазин. Ця градація збереглася з минулого року, і орендодавці не намагалися підняти ставки навіть на малі площі, аби не втратити клієнтів.
Оренда за типом об’єкта. Виробничі приміщення дещо дорожчі в оренді, ніж склади. Так, орендна плата за заводський цех чи майстерню становить ~$2,04/м², тоді як за просто склад – близько $2,16/м². (Цікаво, що торік було навпаки: склади ~$2,45, а виробничі ~$2,01 – але це швидше статистична похибка, бо зараз ставки фактично вирівнялись.) Це пояснюється тим, що виробничі приміщення часто мають кращу інфраструктуру (опалення, вентиляцію, великі електропотужності), що цінується орендарями, тоді як “голий” склад – мінімум зручностей. Зараз у Харкові є певний попит на невеликі виробничі площі від локального бізнесу, тому вони заповнюються по ~$2,0–2,2/м², а склади – також ~$2,1–2,2. Проти грудня 2024 різниця між цими типами зникла, а абсолютні ставки лишились стабільними. Для орендодавців важливіше втримати орендаря, ніж отримати зайві центи з метра.
За даними внутрішньої бази ГІС «Увекон», середня вартість 1 кв. м приватного будинку в Харкові у грудні 2025 року становить близько $772, що приблизно на +6% більше, ніж у грудні 2024 (~$727/м²). Таким чином, ціни на домоволодіння дещо підросли, майже синхронно з ростом цін на квартири. Попит на готові будинки підтримується тими покупцями, хто прагне більшого простору чи власного подвір’я, але не хоче чекати чи ризикувати будівництвом нового житла в умовах війни. Також свою роль відіграє обмежена пропозиція якісних будинків – значна частина передмістя Харкова перебувала в зоні бойових дій, тож вибір безпечних об’єктів невеликий. Це утримує ціни від зниження. З іншого боку, інтерес до дач та старих будиночків у віддалених районах – мінімальний, тому частина таких об’єктів навіть втратила в ціні.
Розподіл по районах. Приватні будинки дорожчі у відносно престижних районах. Найвищу середню ціну наразі має Салтівський район – близько $908/м², фактично на рівні минулого року (≈$907). Ймовірно, йдеться про кілька сучасних котеджів на Салтівці, виставлених на продаж, які сформували цей показник. Суттєво зросли ціни в Київському районі – зараз ~$852/м² (було ~$736, +~16%). Слобідський – ~$816 (+6%). Шевченківський (центр) – ~$789 (+5%). В інших районах ціни нижчі: Холодногірський ~$675 (+13%), Основ’янський ~$654 (+12%), Немишлянський ~$649 (+24% від низької бази), Новобаварський ~$614 (+13%). Лише в Індустріальному районі середня ціна трохи знизилась – ~$574 (було ~$592), адже там продавалися переважно скромні будинки без попиту. Загалом всі райони, крім одного, показали зростання вартості домоволодінь – найбільше подорожчали будинки в Київському та Немишлянському р-нах (на 15–25%), тоді як в “елітному” Шевченківському підйом найменший (~5%). Це може свідчити, що навіть у Харкові сформувався певний попит на передмістя чи приватний сектор – люди готові платити більше за безпечнішу чи автономну нерухомість, але бюджет таких покупців обмежений, тому купують переважно в середньому ціновому сегменті. Центр же (де будинки дорогі) і так мав високу базу, тому там зміни незначні.
Розподіл за розміром будинку. Найбільшим попитом користуються будинки середнього розміру (100–300 м²) – їх середня ціна ~$882/м² (майже не змінилась, було ~$853). Компактні будинки до 100 м² – найдешевші, ~$590/м² (+8% до ~$549 торік), адже часто це старі хатинки або частини будинків на околицях. Великі будинки 300–600 м² продаються в середньому по ~$932/м², навіть трохи дешевше, ніж рік тому (~$973). Це пояснюється тим, що дуже великі котеджі зараз малоліквідні і продавці знижують на них ціну. Особняки площею >600 м² взагалі майже не продаються – ті поодинокі пропозиції, що реалізувалися, показали середню ~$1 093/м² (торік ~$900). Знов-таки, це може бути статистичний ефект – продався, наприклад, один елітний маєток у хорошому стані, звідси й висока ціна. Загалом же найдорожчим за метр є житло середнього та великого розміру, тоді як дрібні старі будинки залишаються дешевими. Для покупця це означає: платити за “квадрат” котеджу 200–300 м² доведеться навіть більше, ніж за маленьку халупу, хоча загальна сума покупки буде в рази більша.
Тип будинку (клас домоволодіння). Приватні домоволодіння представлені різними типами, і їхня вартість значно різниться: від старої дачі до сучасного котеджу бізнес-класу. Найвищу ціну за метр мають котеджі – сучасні індивідуальні будинки з усіма зручностями коштують в середньому $1 170–1 180/м² (було ~$1 087, +8%). Таунхауси – зблоковані котеджі – зараз продаються ~по $759/м² (навпаки, трохи дешевше, ніж торік ~$814, – можливо, через відсутність нових угод у цьому сегменті). Типові окремі будинки (звичайні хати) становлять основу ринку і мають ціну ~$758/м² (+3% за рік). Частини будинків (половина/четвертина будинку з окремим входом) – ~$507/м² (+10%). Недобудови помітно додали в ціні – зараз середній рівень ~$817/м² (було ~$630, +30%). Можливо, покупці розглядають варіант придбати недобудований будинок (якщо коробка ціла) і завершити його, аби отримати житло швидше і дешевше, ніж будувати з нуля. Дачі – садові будиночки без постійного проживання – практично втратили ринкову цінність: середня ціна пропозиції ~$323/м², тоді як торік було ~$651 (падіння ~50%). Це пояснюється відсутністю попиту на заміські дачі в зоні потенційної небезпеки. Таким чином, на ринку домоволодінь Харкова “вершину” займають котеджі та добротні нові будинки, а “низ” – непридатні для зими дачі та старі половини будинків. Природно, ліквідність найвища у сегменті стандартних будинків 100–200 м² за помірною ціною; саме вони й тримають середній рівень ринку ~$772.
(Примітка: категорія “поверховість” для приватних будинків не застосовується – йдеться про цілі домоволодіння; більшість із них 1–2-поверхові, а інколи дані про поверх не зазначені.)
Динаміка цін. Найбільш виражені зміни з грудня 2024 року відбулися на ринку земельних ділянок під житлову забудову: середня ціна сотки (100 кв. м землі) у Харкові зросла майже на 32%. У грудні минулого року середня вартість сотки становила близько $2 600, а в грудні 2025 – приблизно $3 440 за сотку. Такий значний стрибок виглядає парадоксально, адже попит на землю залишається слабким – під час війни та невизначеності мало хто наважується будувати новий будинок. Причини здорожчання двоякі. По-перше, пропозиція землі різко скоротилася – більшість власників, що не змогли вигідно продати ділянку раніше, просто зняли її з продажу, не бажаючи віддавати за безцінь. На ринку залишилися кращі (або дорожчі) пропозиції. По-друге, у 2025 році з’явилися поодинокі покупці-інвестори, які підбирали землю за будь-які гроші – можливо, спекулятивно або під майбутні проекти після війни. Як наслідок, маємо підвищення середньої ціни попри мінімальну кількість угод. Для покупців, навпаки, тепер настали неоднозначні умови: з одного боку, ціни на землю залишаються нижчими довоєнних, з іншого – вже не “дно” 2023 року.
Цінові відмінності за розміром ділянки. Станом на грудень 2025 року найвищу середню ціну за сотку показали невеликі ділянки до 15 соток – близько $3 487/сотка (було ~$2 619 рік тому). Невеликі наділи зазвичай дорожчі за метр, адже їх загальна вартість доступніша для покупця. Ділянки середнього розміру (15–30 соток) цього року теж продалися дорого – в середньому ~$3 252/сотка (торік ~$2 408). Це пояснюється тим, що в цій категорії були присутні кілька дуже вигідно розташованих пропозицій (можливо, 20–30 соток ближче до міста або з комерційним потенціалом), які суттєво підтягнули середній показник. Натомість великі ділянки понад 30 соток майже не продавалися – у нашій вибірці були одиниці угод (~$3 253/сотка у 2025 проти ~$3 619 у 2024, але це радше конкретні випадки). Отже, ринок землі дуже фрагментований: ціна конкретної ділянки залежить більше від її місця розташування, наявності комунікацій і терміновості продажу, ніж від розміру. В цілому, тенденція така, що ціни виросли в усіх категоріях, особливо на найменші наділи (яких продається найбільше).
(Примітка: класифікація “клас” для землі не застосовується – всі розглянуті ділянки призначені під індивідуальне житлове будівництво, і додаткового поділу на підкласи нема.)
Для покупців житла: Харківський ринок житла почав відновлюватися – ціни на квартири і приватні будинки мають тенденцію до зростання. Тож, якщо ви розглядаєте купівлю житла у Харкові, поточного рівня цін варто скоріше використати, ніж чекати наступного року: після перемоги чи стабілізації ситуації житло може подорожчати ще більше. Водночас ретельно перевіряйте технічний стан і документи обраного об’єкта, особливо на вторинному ринку; залучайте фахівця з оцінки і будівельника, щоб переконатися у відсутності прихованих пошкоджень (актуально для Харкова через обстріли). У сегменті приватних будинків корисно придивитися до недобудов або навіть дач – їх зараз можна купити дешево, а з часом добудувати чи реконструювати під постійне житло, заощадивши кошти і отримавши бажаний будинок. Для тих, хто розглядає інвестицію у квартиру, як і раніше найбільш ліквідними лишаються 1-2 кімнатні – надалі такі квартири легше продати чи здати в оренду.
Для продавців житла: Нинішній ринок все ще досить клієнтоорієнтований, хоча у Харкові попит на житло є, і з поверненням населення він зростає. Якщо ви вирішили продати, встановлюйте адекватну ринкову ціну – завищивши, ризикуєте зовсім не знайти покупця, бо вони обережні. Перед продажем бажано навести лад у квартирі чи будинку: зробити косметичний ремонт, усунути дрібні недоліки, підготувати документи – це підвищить привабливість об’єкта без значних витрат. Якщо ваша квартира на першому або останньому поверсі, будьте готові до торгу – ринково такі квартири дешевші. Але обґрунтовуйте свою ціну перевагами: наприклад, перший поверх може підійти під бізнес або для людей похилого віку (мінімум сходів), останній – мансардний тип, ніхто не ходить зверху тощо. Продавцям земельних ділянок варто зважити: у 2025 році ціни на землю підскочили, і це непоганий шанс продати дорого. Якщо ж покупця все одно нема – можливо, варто почекати ще (якщо не терміново потрібні гроші) або запропонувати привабливі умови – наприклад, розстрочку платежу чи допомогу з підведенням комунікацій – щоб виділити свою пропозицію на тлі інших і зацікавити обмежене коло покупців.
Для орендарів: Якщо ви плануєте знімати житло або офіс у Харкові, варто поквапитися – орендні ставки тут помітно підвищуються з кожним кварталом. Зафіксуйте вартість оренди на довший термін – укладіть договір на рік чи більше, щоб убезпечитися від подальшого подорожчання (багато орендодавців готові зафіксувати ціну). Розгляньте більшу квартиру або офіс, ніж вам потрібно зараз: нерідко оренда просторішого об’єкта вигідніша за ціною квадратного метра, і, об’єднавшись з партнером чи знайомим, можна платити менше за метр, отримавши більше місця. При виборі торгового приміщення не женіться за мінімальною ціною – розташування на першому поверсі і хороший людський трафік окуплять вищу ставку оренди за рахунок виторгу вашого бізнесу. У промисловому сегменті зверніть увагу на довгострокову оренду складських приміщень: власники часто готові знижувати ціну при авансовій оплаті за кілька місяців наперед або підписанні річного договору.
Для орендодавців: Зважаючи на пожвавлення попиту, ви можете помірно підвищити орендну плату, але робіть це обґрунтовано. У Харкові багато орендарів досі чутливі до ціни. Тому забезпечте належний стан об’єкта, швидко реагуйте на потреби наймача (ремонт, сервіс) – тоді у вас буде аргумент для трохи вищої ціни і більше шансів, що орендар погодиться. Особливо це стосується житла: безперебійне опалення, вода, інтернет, а також наявність альтернативних джерел живлення (генератора, акумуляторів) дозволять вам не тільки втримати орендаря, а й попросити на $50–100 більше за місяць. Власникам комерційних приміщень варто проаналізувати, хто ваш потенційний орендар: наприклад, якщо це магазин, доцільно зробити ремонт у стилі open-space, щоб зал виглядав привабливо для рітейлерів. Гнучкість у переговорах (rent-канікули на час ремонту, покриття частини комунальних витрат) допоможе швидше здати об’єкт навіть у складні часи – краще отримувати трохи менше, але мати стабільний дохід, ніж тримати приміщення порожнім.
Для інвесторів: Поточна ситуація відкриває можливості для довгострокових інвестицій у харківську нерухомість, хоча і пов’язані з високим ризиком. Падіння цін 2022–2023 років, а в комерційних сегментах – їх досі низький рівень, означає, що зараз можна відносно недорого придбати об’єкт, розраховуючи на приріст вартості після стабілізації. Перспективними можуть бути невеликі офіси та магазини в центрі – їх легко буде здавати в оренду і продати згодом. Сегмент житла залишається тихою гаванню: інвестиції в квартиру для подальшої здачі можуть приносити ~7–9% річних у валюті, що перевищує ставки за валютними депозитами. Водночас інвесторам слід бути готовими утримувати актив декілька років, поки ринок повністю не відновиться. У будь-якому разі, детально аналізуйте локальний попит: успіх інвестиції значною мірою залежить від розташування та якості об’єкта. Зараз виграють ті, хто вкладає в реальну цінність – землю у перспективному районі, будинок із хорошим під’їздом та комунікаціями, комерційну площу біля транспортних вузлів. Словом, дійте обережно, але рішуче, якщо знаходите справді вигідну пропозицію.
Ринок нерухомості Харкова в грудні 2025 року демонструє стійкість і ознаки пожвавлення після глибокого спаду воєнного часу. Житлова нерухомість впевнено дорожчає, особливо оренда квартир – це свідчить про повернення життя в місто та притік нових мешканців. Комерційна нерухомість переживає переломний момент: інвестори і бізнес, хоча ще обережні в покупках, активно орендують необхідні площі, готуючись до кращих часів. Земля виступила сюрпризом року – її середня ціна підскочила всупереч логіці, але цей сегмент досі малоліквідний і спекулятивний. Для всіх учасників ринку зараз головне – уважно стежити за тенденціями, співставляти свої цілі з реаліями та приймати рішення, спираючись на реальні дані та холодний розрахунок. Незважаючи на непрості умови, нерухомість залишається надійним активом, а грамотний підхід до її купівлі, продажу чи оренди дозволить використати поточну ситуацію з вигодою.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – грудень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Харків.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело