Опубліковано: 24-02-2026 10:42
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», аналітично порівняно два контрольні зрізи ринку пропозицій оренди квартир на вторинному ринку за період грудень 2024 – грудень 2025 (підсумок станом на грудень 2025) за ключовим показником середньозваженої ціни пропозиції оренди в доларах США за 1 кв.м.
Загальний зріз показує середньозважену вартість оренди у розмірі 7,5 дол./м² у грудні 2024 та 8,5 дол./м² у грудні 2025 (зміна +0,99 дол./м², або +13,15%), при цьому обсяг пропозицій змінився з 58946 до 55630 (динаміка -3316, або -5,63%).
Важливо інтерпретувати ці результати як ринок пропозицій (ціни з оголошень, а не обов’язково ціни укладених угод), у середовищі підвищених ризиків та нерівномірної регіональної безпекової ситуації. Упродовж періоду, що аналізується, значний вплив на поведінку домогосподарств і власників житла мали збої в енергозабезпеченні та їхні наслідки для якості життя й витрат, а також ширший макроекономічний контекст. Зокрема, атаки на енергетичну інфраструктуру (із похідними ефектами на водопостачання, опалення, санітарію, освіту та роботу бізнесу) прямо описані у матеріалах Місія ООН з моніторингу прав людини в Україні. У свою чергу, Національний банк України у власних інфляційних матеріалах підкреслює, що енергетичні дефіцити та руйнування інфраструктури підвищують витрати, формують цінові ризики та впливають на економічну активність і міграційні тенденції.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», ключова особливість періоду грудень 2024 – грудень 2025 — це поєднання зростання національної середньозваженої ціни пропозиції з помітною зміною географічної структури вибірки на користь столиці.
За підрахунком , Київ має середньозважену ціну 12,65 дол./м² у грудні 2024 та 12,66 дол./м² у грудні 2025 (зміна лише +0,007 дол./м², або +0,06%), тоді як сукупно інші регіони (без Києва) демонструють підйом 6 → 6,7 дол./м² (зміна +0,7 дол./м², або +11,09%). Водночас вага Києва в масиві оголошень за полем «Кількість» зросла з 13456 до 17086, а частка у загальній кількості — з 22,83% до 30,71%. У грудні 2025 цінова премія Києва до середнього рівня “решти України” становить 1,901 раза (у грудні 2024 — 2,111 раза), тобто премія зменшилася за рахунок більш відчутного зростання показника поза столицею.
На рівні областей станом на грудень 2025 найвищі значення середньозваженої ціни пропозиції оренди зафіксовані в Києві, а серед областей-лідерів також виділяються Закарпатська область (10,5 дол./м²), Львівська область (9,4 дол./м²), Івано-Франківська область (8,0 дол./м²) і Київська область (7,7 дол./м²). На протилежному полюсі — Херсонська область (2,8 дол./м²), Донецька область (3,5 дол./м²), Сумська область (3,6 дол./м²), Запорізька область (3,9 дол./м²) та Харківська область (4,1 дол./м²). Розмах між максимальним і мінімальним значенням у грудні 2025 дорівнює 9,9 дол./м², а співвідношення “максимум/мінімум” — 4,6 раза, що підкреслює дуже різну ринкову реальність регіонів у межах однієї країни.
Якщо дивитися на динаміку «грудень до грудня», найбільші темпи приросту серед областей з відносно значною вибіркою формують такі території: Кіровоградська область (+42,7%, з 4,4 до 6,3 дол./м², при зміні кількості 504 → 281), Житомирська область (+25,1%, 5,2 → 6,5 дол./м²), а також Черкаська, Харківська та Запорізька області у коридорі двозначних темпів зростання. Водночас зафіксовано й зниження в окремих регіонах: Чернігівська область (-1,61%, 4,4 → 4,3 дол./м²) та Сумська область (-10,7%, 4 → 3,6 дол./м²) — при цьому для Сумської області базова кількість у грудні 2024 є помітно меншою, що робить відсотковий показник більш чутливим до структурних зрушень у масиві оголошень і потребує обережної інтерпретації.
Як «ринок міст» у грудні 2025 найбільші масиви пропозиції формують Одеса (7353, 6,4 дол./м²), Дніпро (4707, 8,1 дол./м²), Львів (3580, 9, 7 дол./м²), Харків (2738, 4,1 дол./м²) і Вінниця (1875, 7,4 дол./м²). При цьому в Одесі зріс і середньозважений рівень (з 5,773 до 6,4 дол./м²), і кількість (з 6538 до 7353), тоді як у Львові та Харкові ціна зросла, але «Кількість» помітно зменшилася, що може відображати зміну поведінки власників (готовність/неготовність виходити на ринок), а також міграційні перетоки попиту між регіонами.
Додатковий «мікро-зріз» по столиці показує, що внутрішньоміська диференціація залишається дуже значною: середньозважений рівень у Печерський район у грудні 2025 становить 19 дол./м², тоді як у Деснянський район — 6 дол./м² (різниця 13 дол./м², співвідношення 3,1 раза). Ця амплітуда важлива для девелоперів і професійних учасників ринку, оскільки свідчить, що «Київ як один ринок» у реальності складається з низки різних субринків з власною платоспроможністю й товарною структурою.
Пояснюючи «чому саме так» (без підміни цифр зовнішньою статистикою), ключові чинники, які корелюють із подібною картиною, — це міграційні рішення домогосподарств, доступність житла як умова повернення/закріплення населення та нерівномірний вплив безпекових ризиків на регіони. УВКБ ООН у своїх матеріалах підкреслює, що доступ до житла є одним із ключових чинників для сталого повернення та гідної реінтеграції, а також підтримує інструменти, спрямовані на зниження житлової вразливості. Паралельно, в Україні зберігається нестача повних офіційних даних про структуру ринку оренди, що робить такі масиви оголошень одним з практичних способів «бачити» ринок у розрізах територій та якості житла.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у розрізі типів громад спостерігається одночасно дві тенденції: загальне зростання середньозважених рівнів і перерозподіл структури оголошень.
Для «міських територіальних громад» середньозважена ціна пропозиції збільшилася з 6 до 6,6 дол./м² (+10,64%), однак їхня частка у загальній кількості зменшилася з 74,13% до 65,49%. Для «сільських територіальних громад» ціна піднялася з 6,9 до 7,8 дол./м² (+13,63%) і частка зросла з 2,11% до 2,84%. «Селищні територіальні громади» показали підвищення з 5,4 до 6,3 дол./м² (+17,92%), при близькій питомій вазі 0,94% → 0,96%.
З точки зору економіки ринку, такі відмінності типово виникають, коли «поза-міські» сегменти містять значну частку передмість великих агломерацій (із високим попитом і вищою ціною на квадратний метр, ніж у більшості обласних центрів), а також коли попит на «компромісну локацію» (доступніше за центр, але з транспортною досяжністю) підсилюється. Додатковим пояснювальним шаром є те, що приватний ринок оренди в Україні значною мірою перебуває у зоні неформальних домовленостей, де ціноутворення сильно залежить від локального балансу сил і практик власників; це, зокрема, аналітично фіксує Cedos, звертаючи увагу на неформальність угод, ризики коротких контрактів, різких переглядів орендної плати та дисбаланс переговорних позицій сторін.
У розрізі розмірності ринок у грудні 2025 виглядає так:
1-кімнатні — 8,4 дол./м² (грудень 2024: 7,4, зміна +13,50%), «Кількість» 25753 (було 25221);
2-кімнатні — 8,3 дол./м² (було 7,2, +14,65%), «Кількість» 19506 (було 21875);
3-кімнатні — 8,4 дол./м² (було 7,6, +11,08%), «Кількість» 8600 (було 9851);
4-кімнатні та більше — 11,9 дол./м² (було 11,1, +7,63%), «Кількість» 1771 (було 1999).
Структурно у грудні 2025 зросла частка 1-кімнатних (з 42,79% до 46,29%, тобто +3,51 в.п.), а частки 2- та 3-кімнатних знизилися (відповідно -2,05 в.п. і -1,25 в.п.). У поведінковій логіці ринку це частіше відповідає сценарію, коли орендарі під тиском бюджетних обмежень «стискають» споживання в напрямі меншої площі, а власники краще здають ліквідніші формати.
Якщо «розшити» цей розріз на Київ і решту країни, контраст стає ще виразнішим. У Києві в грудні 2025 середньозважені рівні становлять 12,1 дол./м² (1-кімнатні), 12,8 дол./м² (2-кімнатні), 12,7 дол./м² (3-кімнатні) та 15,7 дол./м² (4+). Поза Києвом — 7,2 дол./м² (1-кімнатні), 6,3 дол./м² (2-кімнатні), 5,5 дол./м² (3-кімнатні), 6,1 дол./м² (4+). Тобто в столиці «коридор» між 1–3 кімнатами значно компактніший, а премія 4+ помітніша; в регіонах, навпаки, квадратний метр у більших квартирах в середньому дешевший, що типово відображає нижчу граничну платоспроможність орендарів для великих метражів.
Контекст енергетичних ризиків та нестабільності інфраструктури також може підсилювати попит на більш «керовані» формати проживання (менший метраж — нижча абсолютна сума платежу та витрат на утримання), що логічно узгоджується з оцінками гуманітарних та державних інституцій про вразливість домогосподарств до збоїв базових сервісів і додаткових витрат.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», клас забудови у 2025 році став одним з ключових «перемикачів» ринку, що одночасно вплинув і на ціновий рівень, і на структуру пропозиції. Національно у грудні 2025 середньозважені значення такі:
Житло підвищеної комфортності (еліт) — 10,8 дол./м² (було 9,8, зміна +10,21%), «Кількість» 11518 (було 13885);
Масова сучасна забудова (економ) — 9,6 дол./м² (було 9, +6,51%), «Кількість» 15262 (було 18763);
Масова забудова радянських часів — 6,9 дол./м² (було 5,0, +37,17%), «Кількість» 28367 (було 24018);
Стара забудова (дореволюційні) — 10,9 дол./м² (було 8,0, +35,32%), «Кількість» 483 (було 2280).
Окремо варто підкреслити структурний зсув: частка «масової забудови радянських часів» зросла з 40,75% до 50,99% (тобто +10,25 в.п.), тоді як «масова сучасна (економ)» зменшилася з 31,83% до 27,43%, а «еліт» — з 23,56% до 20,70%. За логікою структури ринку це означає, що у 2025 році у вибірці оголошень стало більше об’єктів “масового” фонду, а саме цей фонд продемонстрував і найвищі темпи приросту ціни на квадратний метр. У такому разі національний рівень середньозваженої ціни підтягується не лише «дорогими локаціями», а й «масовим сегментом» через його вагу.
Розріз по Києву демонструє ще більш виразну картину саме як структурний процес: у столиці «масова забудова радянських часів» підвищилася з 8,8 до 11 дол./м², а «Кількість» зросла з 2439 до 6184; при цьому «масова сучасна (економ)» знизилася з 13,5 до 12,7 дол./м² на фоні зміни кількості 5194 → 5441, а «еліт» піднявся з 13,9 до 14,5 дол./м² при близьких обсягах 5245 → 5207. Такий патерн зазвичай читається як вихід на ринок більшої частки «старшого» фонду (який є масово представленим і здатним швидко нарощувати пропозицію), що може працювати як механізм «розширення доступного вибору» на тлі дорогих сегментів.
Варто також пам’ятати, що в Україні ринок оренди в офіційній статистиці відображається неповно, що ускладнює побудову державних регуляторних рішень та знижує прозорість ринку.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», характеристики якості житла у 2025 році проявилися не тільки через “премії за комфорт”, але й через зміну структури пропозиції в окремих атрибутних сегментах.
Поверх розташування (третя таблиця) у грудні 2025 дає такі середньозважені рівні:
«Не перший / не останній» — 9 дол./м² (було 7,8, +16,04%), «Кількість» 43782 (було 42234);
«Останній» — 6,9 дол./м² (було 7,1, -2,08%), «Кількість» 7024 (було 11033);
«Перший» — 6,3 дол./м² (було 5,6, +12,39%), «Кількість» 4822 (було 5660).
У підсумку у 2025 році середній поверх зміцнив не лише ціну, а й вагу: його частка зросла з 71,7% до 78,7% (+7,03 в.п.), тоді як частка «останнього» зменшилася з 18,7% до 12,6% (-6,10 в.п.). У грудні 2025 «дисконт» до середнього поверху становить 2,7 дол./м² для першого поверху та 2,1 дол./м² для останнього. Це може свідчити про посилення вимог орендарів до практичного комфорту (тиша/тепло/стан даху/інсоляція/ліфт тощо), але в умовах енергетичних перебоїв та залежності багатоповерхових будинків від електроенергії також посилюється “вартість ризику” крайніх поверхів. Такий висновок є аналітичним припущенням, що узгоджується з тим, як міжнародні інституції описують каскадні соціальні наслідки енергетичних атак для побутових сервісів (вода, тепло, базова інфраструктура, відключення).
Тип ремонту формує чітку цінову шкалу в грудні 2025:
«Авторський проект» — 13,9 дол./м² (було 12,7, +9,44%), «Кількість» 9905 (було 9773);
«Евроремонт» — 8,3 дол./м² (було 7,7, +7,85%), «Кількість» 16212 (було 19227);
«Житловий стан» — 5,3 дол./м² (було 4,6, +15,40%), «Кількість» 5861 (було 5974);
«Косметичний ремонт» — 5,3 дол./м² (було 4,5, +16,70%), «Кількість» 5609 (було 8184).
У грудні 2025 премія «Авторського проекту» над «Косметичним ремонтом» становить 8,6 дол./м² (співвідношення 2,6 раза), а премія «Евроремонту» над «Косметичним ремонтом» — 3 дол./м² (співвідношення 1,6 раза). Структурно частка «Авторського проекту» у масиві з ремонтом зросла на 3,69 в.п. (з 22,6% до 26,3%), тоді як частка «Косметичного ремонту» зменшилася на 4,04 в.п. (з 18,9% до 14,9%). Це вказує, що «попит на якість» проявляється не лише у ціні, а ще й у більшій представленості відповідного сегмента в масиві оголошень.
Окрема практична грань «якісних» атрибутів — ризики обслуговування житла (ремонти, відповідальність за відновлення, реакція власника). Дослідження Cedos прямо вказує на залежність комфорту орендаря від неформальних домовленостей та суб’єктивної позиції орендодавця, зокрема щодо ремонту в квартирі, і на ризики різких переглядів орендної плати в умовах слабкої формалізації відносин.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», підсумок року станом на грудень 2025 можна звести до кількох прикладних висновків: національний середньозважений рівень пропозиції піднявся до 8,5 дол./м²; Київ зберіг рівень 12,7 дол./м² майже без змін, але став важчим за часткою (до 30,71% від масиву за «Кількістю»), тому «національна середня» значною мірою залежить від столичного профілю; найвиразніший структурний перехід у товарній масі відбувся на користь масової забудови радянських часів (частка 51%), а з боку характеристик якості — посилилася премія за кращий ремонт і «середній» поверх.
Орендарям. У переговорах варто орієнтуватися не на “середню ставку по місту”, а на сегментну ставку за 1 кв.м, яка у 2025 році суттєво різниться за класом, ремонтом і поверхом. Якщо бюджет обмежений, найбільший ефект зазвичай дає вибір сегмента: наприклад, між класами забудови у грудні 2025 різниця між «еліт» (10,8 дол./м²) та «масовою забудовою радянських часів» (6,9 дол./м²) становить 3,9 дол./м², а в ремонтах різниця «Авторський проект» (13,9 дол./м²) проти «Косметичний ремонт» (5,3 дол./м²) — 8,6 дол./м². Окремо варто враховувати, що крайні поверхи мають нижчий рівень (у 2025 «Останній» — 6,9 дол./м², «Перший» — 6,3 дол./м²), а середній поверх є найдорожчим (9 дол./м²), що можна використовувати як «поле для торгу», якщо якість будинку та інженерії дозволяє. Під час укладання домовленостей доцільно максимально формалізувати очікування щодо ремонтів і відповідальності сторін, оскільки неформальність ринку підвищує ризики конфліктів і непрогнозованих змін умов.
Орендодавцям. Ціноутворення у 2025 році доцільно будувати як «прайсинг за атрибутами», а не «прайсинг за інтуїцією»: ремонт, поверх і клас забудови мають вимірювані премії/дисконти. Якщо власник працює в середньобюджетному сегменті, особливо важливо врахувати, що саме масовий радянський фонд став домінантним за часткою (до 50,99%) і водночас показав сильний приріст ціни (+37,17%), отже конкурентна стратегія в цьому сегменті нерідко зводиться до «помірної якості + передбачувані умови + швидкість заселення». Капіталовкладення в якість ремонту, навіть без переходу до «авторського проекту», можуть мати помітний ринковий ефект: «Евроремонт» на рівні 8,3 дол./м² відмежовується від «Житлового стану» (5,3 дол./м²) і «Косметичного ремонту» (5,3 дол./м²) достатньо чітко, а отже інвестиції в оновлення потенційно монетизуються в ставці за квадратний метр.
Інвесторам. Річний зріз показує, що найважливіші ризики й можливості лежать у площині регіональної нерівномірності та стійкості сегмента. У грудні 2025 різниця між максимумом і мінімумом по областях становить 9,9 дол./м², а це означає, що універсальні стратегії «під всю країну» працюють гірше, ніж портфельні підходи з урахуванням місцевої ліквідності та безпекових ризиків. У столиці, зважаючи на різку внутрішньоміську диференціацію (діапазон між двома полюсами у 2025 — 13 дол./м²), інвестиційні сценарії краще будувати на рівні районів/локацій, а не «по місту в середньому». Для регіонів, де ціна низька, критично оцінювати не лише ставку, а й обсяг ринку (за «Кількістю») та його стабільність у часі, оскільки невелика вибірка робить відсоткові зміни більш волатильними.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – грудень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки релевантних оголошень з бази даних ГІС "Увекон".
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.