Опубліковано: 28-08-2026 12:55
Ринок нерухомості Житомира в період від грудня 2025 року до липня 2026 року демонструє доволі неоднорідну динаміку: житлові сегменти переважно дорожчають у продажу, орендний ринок квартир залишається майже стабільним, а в комерційній нерухомості найбільш виражене підвищення середньозважених цін спостерігається у торговому та промислово-складському сегментах. Водночас офісний ринок розділився: ціна продажу дещо скоригувалася вниз, тоді як орендна ставка зросла. Окремою тенденцією є земля під індивідуальну житлову забудову, середня вартість якої за досліджуваний період зменшилася. Аналіз базується виключно на наданих даних інструменту «GISPro | Інтерактивний звіт». У вихідних таблицях представлені дві контрольні точки — грудень 2025 та липень 2026 року, тому динаміка нижче показує зміну між початком і завершенням досліджуваного періоду. Для всіх сегментів використано середньозважені ціни з урахуванням кількості пропозицій у кожній групі.
Якщо поглянути на ринок у цілому, найбільш помітне подорожчання в сегменті продажу зафіксовано для промислово-складської нерухомості: середньозважена ціна зросла з 218 до 295 $/м², або на 35,2%. Торгова нерухомість подорожчала з 1 101 до 1 310 $/м², що відповідає приросту 18,9%. Домоволодіння додали 10,3%, квартири вторинного ринку — 6,5%. Офісні приміщення, навпаки, трохи подешевшали — на 2,7%, а земля під житлову забудову втратила 8,4% вартості в розрахунку на ар. В оренді найсильнішу динаміку також показує промислово-складський сегмент, де ставка збільшилася на 26,9%. Торгова оренда додала 6,4%, офісна — 4,9%, тоді як квартири залишилися практично на рівні грудня 2025 року.
Вторинний ринок квартир у Житомирі протягом аналізованого періоду демонструє помірне, але досить переконливе зростання. У грудні 2025 року середньозважена ціна становила 1 131 $/м², а у липні 2026 року — вже 1 205 $/м². Таким чином, приріст за сім місяців становив 6,5%. Це не стрибкоподібна зміна, а радше послідовне зміщення ринкового рівня вгору, причому позитивна динаміка простежується у більшості основних розрізів — за розмірністю, класом будинку та поверхом.
Районна структура при цьому змінилася. У Богунському районі середньозважена ціна продажу зросла з 1 122 до 1 207 $/м², тобто на 7,6%. У Корольовському районі ситуація була протилежною: ціна зменшилася з 1 192 до 1 178 $/м², або на 1,2%. У результаті, якщо в грудні 2025 року дорожчим був Корольовський район, то в липні 2026 року дещо вищий середньозважений рівень уже сформувався у Богунському. Це важливий сигнал про те, що загальноміський приріст не був рівномірно розподілений між територіями: основний висхідний рух у наданій вибірці сформував саме Богунський район.
Розмірність квартир підтверджує характерну для житлового ринку цінову градацію. Найдорожчим залишається метр в однокімнатних квартирах: 1 253 $/м² у грудні 2025 року та 1 302 $/м² у липні 2026-го, приріст — 3,9%. Двокімнатні квартири подорожчали відчутніше — з 1 138 до 1 222 $/м², або на 7,4%. Трикімнатні зросли з 1 010 до 1 082 $/м², що відповідає 7,1%. Найнижчий рівень ціни за квадратний метр зберігається у великих квартирах із чотирма і більше кімнатами: 948 $/м² на початку періоду та 975 $/м² у липні, приріст 2,8%.
Таким чином, у липні 2026 року структура ринку виглядала досить логічно: що компактніша квартира, то вищою була її вартість у розрахунку на квадратний метр. Водночас найбільше за досліджуваний період зросли не найдорожчі однокімнатні, а дво- і трикімнатні квартири. Це може свідчити про розширення цінового тиску з найбільш компактного житла на середні за розміром формати. Великі квартири також дорожчають, але значно повільніше.
Поділ за класом будинку показує ще одну важливу закономірність. Житло підвищеної комфортності залишається верхньою частиною масового цінового діапазону: середньозважений показник збільшився з 1 311 до 1 361 $/м², або на 3,8%. Масова забудова радянських часів подорожчала з 1 045 до 1 110 $/м² — на 6,2%. Сучасна масова забудова економкласу зросла з 1 095 до 1 134 $/м², або на 3,5%.
У таблиці також представлена стара дореволюційна забудова: 1 581 $/м² у грудні та 1 303 $/м² у липні. Формально це означає зниження на 17,6%, однак тут необхідне принципове застереження: обережно: мала вибірка. У грудні ця категорія була сформована лише одним об’єктом, а в липні — трьома. Тому отримані значення доцільно сприймати як характеристику конкретних одиничних пропозицій, а не як надійний показник руху всього класу старої забудови.
Поверховість також впливає на ціну. Найдорожчими в липні залишалися квартири, розташовані не на першому і не на останньому поверсі: їх середньозважена ціна зросла з 1 152 до 1 224 $/м², або на 6,3%. Останні поверхи подорожчали з 1 116 до 1 158 $/м² — на 3,8%. Найцікавіша зміна відбулася на першому поверсі: з 1 031 до 1 170 $/м², тобто одразу на 13,4%. Попри такий приріст, у липні комфортні середні поверхи все одно залишалися дорожчими, однак дисконт першого поверху суттєво скоротився.
У підсумку сегмент продажу вторинних квартир у Житомирі виглядає достатньо сильним: загальний рівень підвищився, зростання охопило всі основні розмірності, а найбільш масові класи житла також завершили період із плюсом. При цьому районна картина стала менш однорідною — Богунський район посилив позиції, тоді як Корольовський залишився майже на рівні початку періоду.
На відміну від продажу, орендний ринок квартир демонструє практично повну стабілізацію. Середньозважена ставка в грудні 2025 року становила 6,4 $/м²/міс, і після округлення на такому самому рівні вона залишилася у липні 2026 року. Водночас розрахунок на неокруглених середньозважених значеннях показує незначне зниження на 0,7%. Тобто говорити про повноцінний спад орендних ставок немає підстав — коректніше характеризувати цей період як стабілізацію.
У Богунському районі ставка змінилася з 6,5 до 6,4 $/м²/міс, або на –0,7%. У Корольовському після округлення вона залишилася на рівні 6,1 $/м²/міс, хоча неокруглений показник дає зниження на 1,1%. Районний розрив є невеликим, а загальний напрямок в обох частинах міста схожий — орендний рівень майже не змінився.
За кількістю кімнат картина значно цікавіша. Однокімнатні квартири залишаються найдорожчими за метр, проте ставка знизилася з 7,7 до 7,4 $/м²/міс, або на 3,8%. Двокімнатні, навпаки, суттєво зміцнилися: з 5,5 до 6,2 $/м²/міс, приріст становить 12,0%. Трикімнатні практично не змінилися — 5,0 $/м²/міс в обох контрольних точках після округлення, із розрахунковим приростом 0,9%. Для квартир із чотирма і більше кімнатами показник зменшився з 4,6 до 4,5 $/м²/міс, або на 1,6%, однак у липні в цій групі було лише чотири об’єкти — обережно: мала вибірка.
Таким чином, найбільш помітним процесом у розмірності є зближення однокімнатних і двокімнатних квартир за орендною ставкою на метр. Однокімнатний формат усе ще дорожчий, але він дещо скоригувався вниз, тоді як двокімнатний помітно зріс. Великі квартири залишаються дешевшими в розрахунку на метр.
За класом забудови найвищою в липні була орендна ставка в сучасній масовій забудові економкласу — 7,5 $/м²/міс, хоча від грудневих 8,0 $/м²/міс вона знизилася на 6,0%. Житло підвищеної комфортності подешевшало в оренді з 7,6 до 7,0 $/м²/міс, або на 8,6%. Натомість масова забудова радянських часів зміцнила позиції: з 5,8 до 6,0 $/м²/міс, приріст 4,3%. Це ще раз підкреслює, що загальна стабільність середньої ставки приховує різноспрямовані процеси всередині окремих категорій.
Поверховість в оренді відіграє менш виражену роль, ніж у продажу. Квартири на середніх поверхах залишилися приблизно на рівні 6,4 $/м²/міс, з незначним приростом 0,4%. Останні поверхи знизилися з 6,4 до 6,1 $/м²/міс, або на 6,0%, перші — з 6,4 до 6,2 $/м²/міс, або на 2,7%. Отже, середні поверхи виявилися найбільш стабільною категорією.
У цілому оренда квартир у Житомирі протягом досліджуваного періоду виглядає збалансованою. Загальна ставка майже не змінилася, але відбулося внутрішнє перерозподілення між розмірностями та класами: двокімнатні квартири й радянська масова забудова додали, тоді як частина дорожчих категорій скоригувалася вниз.
Офісний сегмент у частині продажу є одним із небагатьох напрямів ринку Житомира, де загальний показник завершив досліджуваний період у мінусі. Середньозважена ціна зменшилася з 1 041 $/м² у грудні 2025 року до 1 012 $/м² у липні 2026 року, тобто на 2,7%. Водночас детальні розрізи показують, що це не було однорідним зниженням: невеликі офіси та звичайні офісні приміщення дорожчали, а корекція сформувалася переважно в інших форматах.
У Богунському районі середня ціна знизилася з 1 070 до 950 $/м², або на 11,2%. Для Корольовського району таблиця показує зростання з 910 до 1 478 $/м², або на 62,3%, проте обидві контрольні точки сформовані лише чотирма об’єктами. Тому тут обережно: мала вибірка — настільки велика зміна не повинна автоматично трактуватися як стійке подорожчання всього офісного ринку району.
Найбільш показовим за площею є сегмент офісів до 100 м². Їх ціна зросла з 1 109 до 1 271 $/м², або на 14,6%. Офіси площею 100–300 м² трохи подешевшали — з 1 020 до 990 $/м², на 3,0%. Для площ 300–500 м² середній показник зріс із 591 до 688 $/м², але груднева точка базується лише на одному об’єкті — обережно: мала вибірка. У липні для офісів 500–1000 м² середня ціна становила 699 $/м² при трьох об’єктах — обережно: мала вибірка. Для площ понад 1000 м² було лише два об’єкти із середнім рівнем 315 $/м² — обережно: мала вибірка.
Таким чином, найбільш надійний сигнал у розмірності — зміцнення компактних офісів до 100 м². Великі формати значно дешевші за метр, однак частина цих підгруп має недостатню кількість спостережень для сильних висновків.
За класом офісні приміщення як категорія подорожчали з 1 064 до 1 112 $/м², або на 4,5%. Окремі офісні будівлі, навпаки, подешевшали з 978 до 883 $/м² — на 9,7%. У категорії бізнес-центрів у липні зафіксований показник 935 $/м² лише за одним об’єктом — обережно: мала вибірка.
Поверховість дає нетипову для торгової нерухомості, але цікаву для офісів структуру. Приміщення не на першому і не на останньому поверсі подорожчали з 1 230 до 1 521 $/м², або на 23,7%. Останні поверхи подешевшали з 949 до 870 $/м², на 8,4%, а перші — з 978 до 883 $/м², на 9,7%. Категорія з невідомою поверховістю має лише один об’єкт у грудні та три в липні — обережно: мала вибірка.
Отже, слабкість загального офісного показника не означає падіння всіх офісів. На противагу загальній корекції компактні приміщення, стандартний клас «Приміщення» та середні поверхи демонструють підвищення цін. Це робить сегмент дуже залежним від конкретного формату об’єкта.
Орендний офісний ринок виглядає сильніше за продаж. Середньозважена ставка зросла з 6,4 до 6,7 $/м²/міс, або на 4,9%. Таким чином, на тлі невеликого зниження ціни придбання орендна компонента рухалася у протилежному напрямку.
У Богунському районі ставка збільшилася з 6,2 до 6,6 $/м²/міс, або на 6,6%. У Корольовському вона зменшилася з 7,5 до 7,0 $/м²/міс, на 6,7%. У липні Корольовський район усе ще мав дещо вищу середню ставку, але різниця між районами значно скоротилася.
Найбільша та найбільш стабільна категорія за площею — офіси до 100 м² — подорожчала в оренді з 6,9 до 7,5 $/м²/міс, або на 7,9%. Площі 100–300 м² зросли з 5,6 до 5,9 $/м²/міс, на 6,2%. Для офісів 300–500 м² розрахунок показує 3,0 → 4,0 $/м²/міс, однак вибірка становить один і три об’єкти відповідно — обережно: мала вибірка. Для площ 500–1000 м² ставка майже не змінилася — 4,7 → 4,8 $/м²/міс; у грудні тут було лише три об’єкти, тому початкову точку також слід оцінювати обережно. Для площ понад 1000 м² у грудні було два спостереження зі ставкою 4,0 $/м²/міс, а в липні категорія відсутня — обережно: мала вибірка.
За класом стандартні офісні приміщення подорожчали в оренді з 6,5 до 6,8 $/м²/міс, або на 4,7%. Окремі будівлі — з 5,2 до 5,4 $/м²/міс, або на 2,9%. Показник бізнес-центру в грудні — 9,0 $/м²/міс — сформований лише одним об’єктом, а в липні відповідних спостережень немає, тому обережно: мала вибірка.
За поверховістю найсильніше виглядають не перші й не останні поверхи: 6,8 → 7,4 $/м²/міс, приріст 9,1%. Останні поверхи знизилися з 6,9 до 6,4 $/м²/міс, або на 6,3%. Перші підросли з 5,2 до 5,4 $/м²/міс. Отже, в офісній оренді середні поверхи демонструють водночас і найвищий липневий рівень серед основних категорій, і позитивну динаміку.
Торгова нерухомість стала одним із найсильніших сегментів Житомира за темпом зміни ціни продажу. Середньозважений показник зріс з 1 101 до 1 310 $/м² — на 18,9%. На відміну від офісів, де загальний рівень трохи знизився, торгові площі завершили період із виразним підвищенням.
При цьому районний розподіл дуже контрастний. У Богунському районі середня ціна піднялася з 1 109 до 1 145 $/м², або на помірні 3,3%. У Корольовському — з 1 066 до 1 879 $/м², тобто на 76,3%. Вибірки тут уже суттєвіші — 23 об’єкти у грудні та 26 у липні, тому цей результат не належить до категорії малої вибірки. Водночас настільки значна різниця між районами показує, наскільки сильно загальний торговий показник залежав від структури конкретних пропозицій у Корольовському районі.
Найліквідніший за кількістю спостережень формат — торгові приміщення до 100 м² — подорожчав з 1 210 до 1 458 $/м², або на 20,4%. Саме компактний торговий формат формує верхню частину цінового діапазону. Площі 100–300 м² майже не змінилися: 1 045 → 1 034 $/м², або –1,0%. Категорія 300–500 м² залишилася практично стабільною — 690 → 701 $/м², приріст 1,6%.
Для великих форматів слід бути обережнішими. Торгові об’єкти 500–1000 м² подорожчали з 878 до 1 057 $/м², але в липні представлено лише три об’єкти — обережно: мала вибірка. Категорія понад 1000 м² зросла з 631 до 949 $/м², однак липневий показник базується лише на одному об’єкті — обережно: мала вибірка.
За класом картина досить послідовна. Вбудовані торговельні приміщення подорожчали з 1 050 до 1 272 $/м², або на 21,2%. Окремі будівлі — з 1 119 до 1 353 $/м², на 21,0%. Тобто дві основні категорії рухалися практично синхронно. Для МАФів і ролетів показник знизився з 997 до 570 $/м², але в липні категорія містить лише чотири об’єкти — обережно: мала вибірка.
Особливо виразний вплив поверховості. Торгові приміщення на першому поверсі подорожчали з 1 119 до 1 353 $/м², або на 21,0%. Приміщення не на першому і не на останньому поверсі, навпаки, знизилися з 748 до 686 $/м², на 8,3%. Категорія з невідомим поверхом зросла з 1 120 до 1 277 $/м², або на 14,0%. Для останніх поверхів у грудні було лише три об’єкти, а в липні даних немає — обережно: мала вибірка.
У торговому сегменті роль першого поверху простежується особливо чітко. За наданими даними саме цей формат одночасно має високий абсолютний рівень і сильну позитивну динаміку. Це добре узгоджується з внутрішньою логікою сегмента: для торгового використання доступність і безпосередній контакт із вуличним потоком мають значення, тому такі приміщення формують окрему цінову категорію.
Орендна ставка торгової нерухомості також зросла, хоча значно помірніше, ніж ціна продажу. Загальний показник збільшився з 10,2 до 10,9 $/м²/міс, або на 6,4%.
У Богунському районі оренда піднялася з 10,5 до 11,1 $/м²/міс, приріст — 6,2%. У Корольовському районі, навпаки, ставка знизилася з 7,6 до 6,4 $/м²/міс, або на 15,7%. Таким чином, на відміну від продажу, де Корольовський район показав різке подорожчання, в оренді він рухався вниз. Це ще один приклад того, що продаж і оренда одного сегмента можуть мати різну внутрішню структуру.
За площею найвищу і водночас зростаючу ставку мають приміщення до 100 м²: 11,0 → 12,1 $/м²/міс, або +9,5%. У категорії 100–300 м² ставка знизилася з 9,1 до 8,6 $/м²/міс, на 6,2%, а в групі 300–500 м² — з 9,0 до 8,2 $/м²/міс, на 8,9%.
Для площ 500–1000 м² показник формально збільшився з 8,5 до 10,5 $/м²/міс, або на 23,5%, але обидві точки сформовані лише чотирма об’єктами — обережно: мала вибірка. У категорії понад 1000 м² ставка залишилася на рівні 6,0 $/м²/міс; груднева вибірка становила чотири об’єкти — обережно: мала вибірка.
За класом окремі торгові будівлі подорожчали в оренді з 10,1 до 10,8 $/м²/міс, або на 7,5%. Вбудовані торговельні приміщення, навпаки, знизилися з 11,3 до 8,0 $/м²/міс — на 29,0%. Для МАФів і ролетів розрахунок показує зростання з 12,4 до 19,5 $/м²/міс, але липневий показник базується лише на чотирьох об’єктах — обережно: мала вибірка.
Перші поверхи, які становлять основну частину вибірки, подорожчали з 10,1 до 10,8 $/м²/міс. Для не перших і не останніх поверхів липневі 19,0 $/м²/міс сформовані лише трьома об’єктами — обережно: мала вибірка. Для останнього поверху спостережень ще менше — три в грудні та два в липні, тому обережно: мала вибірка. Саме тому найбільш надійним орієнтиром у поверховості залишається масовий сегмент першого поверху.
У результаті торгова оренда загалом зміцнилася, але основний позитивний сигнал формують компактні площі, перші поверхи та окремі будівлі. Середні за площею приміщення, навпаки, демонструють певну корекцію.
Промислово-складський сегмент показав найбільший відносний приріст середньозваженої ціни продажу серед усіх досліджуваних категорій. Середній рівень піднявся з 218 до 295 $/м², або на 35,2%. При цьому позитивна динаміка зафіксована в обох районах та в обох основних класах нерухомості.
У Богунському районі ціна зросла з 233 до 330 $/м², тобто на 41,6%. У Корольовському — зі 167 до 191 $/м², або на 14,2%. Богунський район не лише залишився дорожчим, а й значно швидше збільшував середній показник.
За розмірністю особливо сильно змінилися великі об’єкти понад 1000 м²: з 137 до 225 $/м², або на 63,6%. Приміщення до 500 м² подорожчали з 279 до 343 $/м², на 23,0%. Натомість об’єкти 500–1000 м² фактично стабілізувалися — 363 $/м² у грудні та 358 $/м² у липні, невелика корекція на 1,5%.
За класом промислові приміщення зросли з 243 до 317 $/м², або на 30,3%, а складські — зі 183 до 258 $/м², або на 40,9%. Таким чином, підвищення не обмежується однією вузькою категорією. Попри невелику порівняно з житловим ринком кількість спостережень, усі основні групи тут перевищують поріг малої вибірки.
Сегмент залишається найдешевшим серед будівельної нерухомості в абсолютному вимірі за квадратний метр, проте саме він демонструє найбільший відносний темп підвищення ціни продажу.
Орендна частина сегмента також рухалася вгору. Середньозважена ставка збільшилася з 2,6 до 3,4 $/м²/міс, або на 26,9%. Це найбільший приріст серед усіх проаналізованих видів оренди.
У Богунському районі ставка зросла з 2,8 до 3,3 $/м²/міс, або на 18,5%. Для Корольовського району математично отримуємо зміну з 0,7 до 4,0 $/м²/міс і дуже великий відсотковий приріст, однак у грудні тут було лише три об’єкти, а в липні — два. Тому обережно: мала вибірка; цей показник не варто використовувати як самостійний доказ настільки різкої зміни ринкової ставки.
Невеликі промислово-складські площі до 500 м² подорожчали в оренді з 2,9 до 3,1 $/м²/міс, або на 7,2%. Значно сильніше змінився формат 500–1000 м²: з 2,0 до 4,4 $/м²/міс, приріст 121,4%. Тут вибірка становить вісім і сім об’єктів відповідно, тому вона не належить до формально малої, хоча абсолютна кількість пропозицій все одно значно менша, ніж у житлових сегментах. Для площ понад 1000 м² показник зріс з 2,0 до 3,0 $/м²/міс, але група містить лише три об’єкти у грудні та один у липні — обережно: мала вибірка.
Промислові приміщення як клас подорожчали в оренді з 2,7 до 3,2 $/м²/міс, або на 18,9%. Складські площі — з 2,5 до 4,0 $/м²/міс, або на 57,9%. У липні складська група містила шість об’єктів, тобто формально перевищує мінімальний поріг, хоча під час практичної інтерпретації її все одно доцільно оцінювати з урахуванням відносно компактної вибірки.
Збіг позитивної динаміки одночасно в продажу й оренді робить промислово-складський сектор одним із найпомітніших сегментів Житомира за досліджуваний період.
Ринок приватних домоволодінь також завершив період зростанням. Середньозважена ціна продажу підвищилася з 799 до 881 $/м², або на 10,3%. Це вище за приріст вторинних квартир і свідчить про досить сильну динаміку приватного житла в межах наданої вибірки.
У Богунському районі середня ціна зросла з 797 до 883 $/м², або на 10,7%. У Корольовському — з 820 до 867 $/м², на 5,8%. Цікаво, що у грудні дорожчим був Корольовський район, тоді як у липні показники практично зрівнялися, і Богунський уже дещо випереджав його.
Будинки площею до 100 м² подорожчали з 815 до 891 $/м², або на 9,3%. Група 100–300 м² — з 795 до 882 $/м², або на 10,9%. У форматі 300–600 м² зафіксоване значно сильніше підвищення: з 437 до 618 $/м², або на 41,6%. Для домоволодінь понад 600 м² у липні показник становив 1 061 $/м², однак у групі лише два об’єкти і немає грудневої точки — обережно: мала вибірка.
За класами ринок значно більш диференційований. Звичайні будинки подорожчали з 823 до 904 $/м², або на 9,8%. Частини будинків — з 795 до 878 $/м², на 10,5%. Котеджі зросли з 887 до 1 052 $/м², або на 18,6%.
Найбільше зміцнилися таунхауси: 807 $/м² у грудні та 1 163 $/м² у липні, приріст 44,1%. Водночас у категорії вже достатньо спостережень для того, щоб не відносити її до малої вибірки: десять об’єктів на початку та шістнадцять наприкінці періоду. Тож у межах наданих таблиць це один із найбільш виражених висхідних рухів у приватному житлі.
Натомість дачі подешевшали з 406 до 382 $/м², або на 5,9%. Ще сильніше скоригувалися недобудови — з 718 до 554 $/м², або на 22,9%. Отже, усередині домоволодінь ринок чітко розділяється: готове житло, котеджі й особливо таунхауси дорожчають, тоді як дачі та незавершені об’єкти рухаються в протилежному напрямку.
Ця різниця важлива для практичного трактування загального приросту на 10,3%. Він не означає однакового подорожчання будь-якого приватного об’єкта. Найкращу динаміку мають формати, які ближчі до повноцінного готового житла, тоді як сегменти, що можуть потребувати додаткових вкладень або мають інший характер використання, залишаються слабшими.
Земля під житлову забудову стала єдиним великим житловим сегментом, де загальний середньозважений показник відчутно знизився. У грудні 2025 року середня вартість становила 2 310 $/ар, а в липні 2026 року — 2 117 $/ар. Таким чином, корекція склала 8,4%.
Районна структура при цьому різноспрямована. У Богунському районі земля подешевшала з 2 451 до 2 268 $/ар, або на 7,4%. У Корольовському районі, навпаки, середня ціна зросла з 968 до 1 178 $/ар, або на 21,8%. Незважаючи на це зростання, у липні рівень Корольовського району все одно залишався суттєво нижчим за Богунський.
Найбільш масовий формат — земельні ділянки до 15 соток, тобто до 15 арів, — подешевшав з 2 460 до 2 140 $/ар, або на 13,0%. Саме ця категорія має найбільшу кількість спостережень і значною мірою визначає загальний напрямок сегмента.
Ділянки від 15 до 30 арів, навпаки, подорожчали з 1 881 до 2 000 $/ар, або на 6,3%. Для площ понад 30 арів розрахунок дає значне зростання — з 650 до 1 754 $/ар, або на 169,7%. У цій категорії було сім об’єктів у грудні та п’ять у липні — формально вона не потрапляє під критерій вибірки менше п’яти, однак абсолютна кількість спостережень невелика порівняно з групою до 15 арів. Тому настільки різкий рух доцільно трактувати саме як характеристику наявного складу великих ділянок, а не переносити автоматично на всю земельну пропозицію міста.
Головний висновок для земельного сегмента полягає в тому, що загальне зниження формує передусім найбільш масова категорія невеликих ділянок. Середні та великі площі демонструють іншу динаміку, тому оцінювати земельний ринок Житомира лише за одним загальноміським показником було б недостатньо.
Перший важливий висновок — житловий ринок продажу в Житомирі протягом досліджуваного періоду переважно зміцнювався. Вторинні квартири подорожчали на 6,5%, а домоволодіння — на 10,3%. При цьому в квартирах зростання охоплює всі основні розмірності, а в приватному житлі особливо сильними виявилися таунхауси, котеджі та стандартні готові будинки. Слабшими залишилися недобудови та дачі.
Другий висновок — оренда житла не повторює динаміку продажу. Середньозважена ставка квартир практично стабільна, із розрахунковою зміною лише –0,7%. Усередині сегмента відбувся перерозподіл: дорожчали двокімнатні квартири та радянська масова забудова, тоді як однокімнатні й частина сучасніших класів трохи скоригувалися.
Третій висновок стосується комерційної нерухомості. Офіси залишаються неоднорідним сегментом: продаж знизився на 2,7%, але оренда зросла на 4,9%. Торгова нерухомість виглядає набагато сильніше — продаж +18,9%, оренда +6,4%, причому особливо помітними є компактні площі та перші поверхи. Промислово-складський сектор демонструє найвищі темпи зміни серед усіх великих сегментів: +35,2% у продажу і +26,9% в оренді.
Четвертий висновок — земля рухається окремою траєкторією. Загальний рівень знизився на 8,4%, насамперед через корекцію найбільш масових ділянок до 15 арів. Це контрастує з подорожчанням готового житла й показує, що ринок земельних ділянок і ринок уже сформованих житлових об’єктів у Житомирі на поточному відрізку не рухалися синхронно.
Покупцям квартир варто враховувати, що середньозважена ціна вторинного житла за досліджуваний період зросла, причому найбільше серед масових розмірностей додали дво- та трикімнатні квартири. Якщо метою є оптимізація бюджету в розрахунку на квадратний метр, великі квартири залишаються дешевшими за компактні. Водночас поверх і клас будинку помітно впливають на ціну, тому порівнювати об’єкти лише за загальноміським середнім недостатньо.
Для тих, хто розглядає приватний будинок, важливо розділяти готові об’єкти та недобудови. У першій групі переважає позитивна динаміка, тоді як недобудови за період подешевшали. На земельному ринку загальна ситуація сприятливіша для покупця, ніж у сегменті готового житла: середня ціна землі під ІЖБ знизилася, особливо для ділянок до 15 арів.
Орендарі квартир наразі перебувають у відносно стабільнішому середовищі, ніж покупці: загальна ставка практично не змінилася. Водночас окремі формати рухаються по-різному, тому двокімнатні квартири вже помітно наблизилися до однокімнатних за ставкою на метр.
Для бізнесу ситуація інша. Оренда офісів, торгових та промислово-складських приміщень зросла. Особливо виражено це в промислово-складському секторі. Тому під час вибору комерційної площі важливо оцінювати не лише абсолютну ставку, а й розмірність: компактні офіси та невеликі торгові приміщення мають вищу вартість метра, тоді як у більших форматах можливий інший ціновий рівень.
Продавцям квартир і готових домоволодінь нинішня динаміка дає підстави орієнтуватися на підвищений порівняно з груднем рівень, але район, клас і формат об’єкта залишаються критично важливими. Особливо небезпечно переносити темпи зростання окремої невеликої категорії на весь ринок.
Власникам офісів слід враховувати, що загальний сегмент продажу трохи скоригувався, хоча компактні приміщення до 100 м² демонструють позитивну динаміку. У торговому та промислово-складському сегментах середньозважені показники продажу зросли значно сильніше, однак і тут адекватність ціни конкретного об’єкта потрібно перевіряти в його районі, розмірності й класі.
Для продавців землі особливо важливе реалістичне позиціонування. Загальний показник знизився, а найбільш масова категорія до 15 арів подешевшала на 13,0%, тому орієнтація лише на старі рівні без урахування актуальної вибірки може збільшувати розрив між очікуваннями продавця та ринковим середовищем.
Власникам квартир дані не дають підстав автоматично очікувати загальноміського різкого підвищення ставок: середньозважений рівень залишився майже незмінним. Тут більшу роль може відігравати правильне позиціонування конкретного об’єкта — розмірність, клас і поверх.
У комерційній нерухомості ситуація сприятливіша для орендодавця з погляду динаміки ставок. Офісна оренда зросла на 4,9%, торгова — на 6,4%, промислово-складська — на 26,9%. Водночас деталізація показує, що підвищення не однаково поширюється на всі площі та формати. Тому коригування ставки доцільніше прив’язувати до конкретної категорії об’єкта, а не до загальної цифри сегмента.
З позиції внутрішньої динаміки наданих даних найбільш виразно виглядають торговий та промислово-складський сегменти, де одночасно зросли і ціни продажу, і орендні ставки. Це не означає автоматичної переваги будь-якого об’єкта в цих категоріях, але є аргументом для детальнішого аналізу конкретних локацій і форматів.
Житловий сектор залишається більш збалансованим: квартири і домоволодіння дорожчають у продажу, проте квартирна оренда стабільна. Для інвестора це означає, що рішення доцільно приймати не лише за загальним приростом вартості, а й за співвідношенням конкретної ціни придбання з реальною орендною ставкою відповідної розмірності, класу та району.
Офісна нерухомість потребує найбільш вибіркового підходу. Загальна ціна продажу трохи знизилася, але орендна ставка зросла, а компактні офіси до 100 м² демонструють позитивну динаміку і в продажу, і в оренді. Земля, своєю чергою, перебуває в корекції, що може бути цікаво покупцям із довшим горизонтом, однак різниця між районами та розмірностями тут настільки значна, що середній показник міста слід використовувати лише як початковий орієнтир.
Ринок нерухомості Житомира станом на липень 2026 року не можна описати одним універсальним трендом. Найбільш послідовно дорожчають готове житло, торгова та промислово-складська нерухомість. Вторинні квартири зросли в середньому на 6,5%, домоволодіння — на 10,3%, торгова нерухомість — на 18,9%, а промислово-складська — на 35,2%. Орендний ринок квартир при цьому майже не змінився, тоді як комерційна оренда переважно зросла.
Офісний сегмент демонструє розходження між купівлею та орендою: продаж трохи дешевшає, оренда дорожчає. Земля під житлову забудову також стоїть окремо від готового житла — її середньозважена ціна знизилася на 8,4%, причому основний спад зосереджений у найбільш масовій категорії невеликих ділянок.
Головною рисою ринку є висока неоднорідність. Район, площа, клас та поверх здатні суттєво змінити картину навіть усередині одного сегмента. Саме тому для практичного рішення — купівлі, продажу, оренди чи інвестування — важливо орієнтуватися не лише на загальноміський індикатор, а й на детальний зріз максимально близьких за характеристиками об’єктів.
Джерела даних: аналітичний модуль GISPro | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2025 … липень 2026 (включно)) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки релевантних оголошень з бази даних GISPro.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.