Опубліковано: 02-09-2026 09:32
Ринок нерухомості Запоріжжя у порівнянні грудня 2025 року з липнем 2026 року демонструє доволі чітке розмежування між поведінкою сегментів продажу та оренди. Дані аналітичного модуля GISPro | Інтерактивний звіт свідчать, що найбільш виразні зміни відбулися саме в орендному секторі: середньозважені ставки на квартири, офіси, торгові та промислово-складські приміщення зросли, причому для житлової та торгової нерухомості приріст був особливо помітним. Натомість ринок продажу виглядає значно стриманішим: вторинні квартири, офіси та промислово-складські об’єкти помірно додали у вартості, домоволодіння фактично залишилися на попередньому рівні, торгові приміщення трохи подешевшали, а земля під індивідуальну житлову забудову продемонструвала більш помітну корекцію вниз. Розрахунки виконано як середньозважені за кількістю об’єктів, тому підсумкові показники відображають структуру фактичної вибірки, а не просте середнє значення окремих рядків. Аналізується зміна між початковою та кінцевою точками періоду, а також структура цін у липні 2026 року за районами Запоріжжя, розмірністю, класами та поверховістю.
Вторинний ринок квартир у Запоріжжі завершив досліджуваний період помірним зростанням. У грудні 2025 року середньозважена ціна пропозиції становила 518 $/м², тоді як у липні 2026 року вона піднялася до 540 $/м². Таким чином, приріст за період склав 4,2%. Важливо, що йдеться про достатньо велику вибірку: 4 614 об’єктів у грудневому та 3 832 у липневому зрізі. Отже, зміна не є результатом кількох одиничних дорогих пропозицій, а характеризує загальний ціновий рівень представленого в таблицях вторинного ринку.
У розрізі районів Запоріжжя липнева картина є досить диференційованою. Найвищий середньозважений показник серед семи районів сформувався в Олександрівському районі — 624 $/м². Майже на тому самому рівні знаходиться Вознесенівський — 616 $/м², а далі йде Дніпровський район — 580 $/м². У Комунарському середня ціна становить 548 $/м², у Шевченківському — 524 $/м², у Хортицькому — 505 $/м². Найнижчий показник зафіксовано у Заводському районі — 370 $/м².
За динамікою між груднем і липнем більшість районів рухалася вгору. У Вознесенівському ціна зросла з 577 до 616 $/м², або приблизно на 6,8%, у Дніпровському — з 541 до 580 $/м², приблизно на 7,2%. Олександрівський район додав близько 6,1%, піднявшись з 588 до 624 $/м². У Хортицькому приріст був ще помітнішим — з 467 до 505 $/м², або близько 8,1%. Шевченківський, який формує найбільшу частину вибірки, зріс з 505 до 524 $/м², тобто на 3,7%. Комунарський майже стабільний — 542 проти 548 $/м². Єдиним районом із від’ємною динамікою став Заводський: 384 $/м² у грудні проти 370 $/м² у липні, або приблизно –3,6%.
Розподіл за кількістю кімнат показує важливу зміну в структурі цін. У липні 2026 року 4-кімнатні та більші квартири формально залишаються найдорожчими за квадратний метр — 560 $/м², однак саме ця категорія подешевшала порівняно з грудневими 605 $/м² приблизно на 7,4%. Натомість компактні квартири рухалися вгору. Однокімнатні подорожчали з 499 до 539 $/м², або на 8,0%, двокімнатні — з 511 до 533 $/м², або на 4,4%, трикімнатні — з 528 до 544 $/м², або на 3,2%.
Отже, до липня ціновий розрив між різними форматами квартир суттєво звузився. Якщо у грудні великі квартири мали виразну премію за метр, то в липні трикімнатні вже коштували майже стільки ж за одиницю площі, а однокімнатні практично наздогнали двокімнатні. Це може свідчити про посилення відносної ліквідності компактних форматів: коли попит концентрується на об’єктах із доступнішою загальною сумою покупки, саме їхній квадратний метр часто дорожчає швидше.
Клас забудови також залишається одним із ключових факторів диференціації. Житло підвищеної комфортності у липні оцінювалося в середньому у 795 $/м², хоча в грудні середньозважений рівень був вищим — 833 $/м². Корекція становить близько 4,5%. Масова сучасна забудова економ-класу майже не змінилася: 670 $/м² у грудні та 676 $/м² у липні. Натомість найбільш масова категорія — забудова радянських часів — подорожчала з 483 до 507 $/м², або приблизно на 5,1%.
Окремо в таблиці присутня стара дореволюційна забудова, для якої липневий показник становить 788 $/м² проти 532 $/м² у грудні. Проте тут обережно: мала вибірка — лише по 2 об’єкти у кожному з двох періодів. Тому майже 48-відсоткову формальну зміну не варто інтерпретувати як повноцінний ринковий тренд. Вона насамперед відображає характеристики кількох конкретних пропозицій.
Поверховість зберігає звичну для вторинного ринку ієрархію. Найдорожчими у липні були квартири на не першому і не останньому поверхах — 561 $/м². Для останніх поверхів середньозважена ціна становила 498 $/м², для перших — 507 $/м². Усі три категорії подорожчали: середні поверхи — приблизно на 4,4%, останні — на 5,5%, перші — на 3,4%. Таким чином, дисконт крайніх поверхів зберігається, але не супроводжується їхнім абсолютним здешевленням.
У цілому продаж вторинних квартир виглядає одним із відносно стійких сегментів ринку Запоріжжя. Загальне зростання не є різким, зате воно підтримується більшістю районів, усіма основними категоріями поверховості та найбільш масовими форматами квартир. Найпомітнішою особливістю періоду стало прискорене зростання однокімнатного житла на тлі корекції великих квартир.
Орендний сегмент квартир за той самий період змінився набагато сильніше. Середньозважена ставка зросла з 4,0 $/м²/міс у грудні 2025 року до 5,2 $/м²/міс у липні 2026 року, що відповідає приросту приблизно 30,5%. Вибірка при цьому залишається значною — 761 об’єкт у грудні та 592 у липні. Тобто підвищення ставки простежується на достатньо широкому масиві пропозицій.
Районний розподіл оренди слід читати обережніше, ніж продаж, адже частина локальних вибірок суттєво менша. У найбільш представленому Шевченківському районі середньозважена ставка піднялася з 4,0 до 5,1 $/м²/міс, або приблизно на 28,6%. У Вознесенівському липневий рівень становить 6,6 $/м²/міс, у Дніпровському — також 6,6 $/м²/міс. Обидві липневі вибірки перевищують мінімальний поріг у п’ять об’єктів, хоча вони значно менші за Шевченківський район.
У Комунарському районі ставка становить 4,6 $/м²/міс. Для Олександрівського зафіксовано 6,7 $/м²/міс, але обережно: мала вибірка — 3 об’єкти. Для Хортицького липневий показник дорівнює 6,0 $/м²/міс, але обережно: мала вибірка — 1 об’єкт. Ще вище формальне значення у Заводському — 12,0 $/м²/міс, однак тут також обережно: мала вибірка — лише 1 об’єкт, тому використовувати його як характеристику району некоректно.
За кількістю кімнат найвиразніше зростання спостерігається в однокімнатному сегменті. Ставка для таких квартир збільшилася з 4,0 до 5,8 $/м²/міс, або приблизно на 44,5%. Двокімнатні подорожчали в оренді з 4,0 до 4,9 $/м²/міс, трикімнатні — з 3,8 до 4,9 $/м²/міс. Для квартир із чотирма та більше кімнатами липнева ставка становить 7,4 $/м²/міс проти 6,3 у грудні; вибірка на кінцеву дату дорівнює п’яти об’єктам, тобто формально проходить встановлений мінімальний поріг, але все одно залишається значно вужчою за масові категорії.
За класом забудови найбільший обсяг пропозиції припадає на масову забудову радянських часів, і саме тут середньозважена ставка зросла з 3,9 до 5,1 $/м²/міс, або приблизно на 31,9%. Сучасний економ-клас подорожчав з 4,8 до 5,5 $/м²/міс, житло підвищеної комфортності — з 5,2 до 5,9 $/м²/міс. У липневій вибірці також з’явилася стара дореволюційна забудова із середньою ставкою 5,8 $/м²/міс; у грудневому зрізі відповідної категорії не було, тому повноцінну динаміку для неї розраховувати недоцільно.
Поверховість у секторі оренди також впливає на ставку. Середні поверхи подорожчали з 4,1 до 5,4 $/м²/міс, перші — з 4,1 до 5,7 $/м²/міс, останні — з 3,5 до 4,3 $/м²/міс. Цікаво, що в липневому зрізі перший поверх за середньозваженою ставкою навіть дещо випереджає категорію «не перший / не останній». Це не обов’язково означає структурну зміну переваг орендарів: на результат може впливати склад конкретних квартир, їхній клас і район. Проте сам факт зростання ставок у всіх трьох групах підтверджує, що підвищення орендної вартості має досить широкий характер.
Таким чином, саме оренда квартир є одним із найсильніших за динамікою сегментів у наданих даних. При помірному подорожчанні продажу на 4,2% орендна ставка зросла більш ніж на 30%. Це може означати, що попит на користування житлом у межах представленої вибірки змінюється активніше, ніж готовність покупців збільшувати капітальні витрати на придбання квартир.
Сегмент продажу офісної нерухомості у Запоріжжі демонструє невеликий позитивний результат. Середньозважена ціна зросла з 563 $/м² у грудні до 578 $/м² у липні, тобто приблизно на 2,5%. Обсяг вибірки майже не змінився: 97 об’єктів на початку та 103 наприкінці періоду. За масштабом руху це радше стабілізація з невеликим підвищенням, ніж виражена фаза зростання.
Районний розподіл офісів дуже неоднорідний, а в окремих районах кількість пропозицій невелика. У найбільш представленому Шевченківському районі липнева ціна становить 529 $/м² проти 532 $/м² у грудні — фактично без змін. У Вознесенівському середня ціна знизилася з 587 до 491 $/м², у Дніпровському — з 707 до 598 $/м².
Найвищий липневий показник серед районів формально має Олександрівський — 1 423 $/м². На кінцеву дату вибірка становить п’ять об’єктів, однак груднева база складалася лише з трьох, тому порівняння динаміки тут слід трактувати з великою обережністю: обережно: мала вибірка у початковому періоді. У Хортицькому зафіксовано 1 163 $/м², але обережно: мала вибірка — 1 об’єкт. У Заводському — 287 $/м² і також обережно: мала вибірка — 1 об’єкт. У Комунарському — 584 $/м², але обережно: мала вибірка — 2 об’єкти.
Розмірність офісів демонструє помітний перерозподіл. Невеликі приміщення до 100 м² залишаються відносно дорогими — 618 $/м², хоча це нижче грудневих 683 $/м². Натомість категорія 100–300 м² подорожчала з 474 до 680 $/м², ставши найдорожчою серед розмірностей у липні. Для офісів 300–500 м² середня ціна становить 384 $/м², для 500–1000 м² — 448 $/м², а для об’єктів понад 1 000 м² — лише 231 $/м².
Ця структура добре показує, що більша площа сама по собі не створює премії за квадратний метр. Навпаки, великі офісні об’єкти мають значно нижчу питому вартість. Категорія 300–500 м² у грудневому зрізі мала лише чотири об’єкти, тому її відсоткову зміну між періодами потрібно оцінювати обережно: обережно: мала вибірка у грудні.
За класом у липні окремі офісні будівлі коштували в середньому 679 $/м², що вище грудневих 578 $/м². Офісні приміщення як клас, навпаки, подешевшали з 563 до 513 $/м². Бізнес-центр у грудні був представлений лише одним об’єктом — обережно: мала вибірка, а в липневому зрізі ця категорія відсутня.
За поверховістю найбільш високу середньозважену вартість у липні має перший поверх — 679 $/м². Категорія «не перший / не останній» оцінюється у 602 $/м², останній поверх — у 430 $/м², а об’єкти з невизначеною поверховістю — у 382 $/м². При цьому перший поверх подорожчав відносно грудня, тоді як середні поверхи трохи знизилися. Для офісного сегмента така картина може відображати вищу універсальність об’єктів на першому поверсі, які можуть бути придатними не тільки для класичного офісного використання.
Оренда офісів виглядає сильніше за продаж. Середньозважена ставка зросла з 4,3 до 4,7 $/м²/міс, або приблизно на 8,7%. Вибірка скоротилася зі 154 до 140 об’єктів, однак залишається достатньою для загального міського показника.
У районному розрізі основна маса липневої пропозиції припадає на Шевченківський район, де ставка становить 4,7 $/м²/міс проти 4,2 у грудні. У Вознесенівському вона становить 3,7 $/м²/міс, в Олександрівському — 4,6 $/м²/міс. Для Олександрівського вибірка на кінцеву дату дорівнює п’яти об’єктам. Дніпровський представлений лише двома об’єктами зі ставкою 4,5 $/м²/міс — обережно: мала вибірка. В інших районах липневих даних або немає, або вони не формують достатньої вибірки.
У розрізі площ найбільша липнева ставка характерна для офісів 100–300 м² — 5,0 $/м²/міс. Невеликі офіси до 100 м² мають середній рівень 4,8 $/м²/міс, площі 300–500 м² — 4,2, 500–1000 м² — 3,3, понад 1 000 м² — 3,4 $/м²/міс. Порівняно з груднем найбільший відносний приріст серед достатньо представлених категорій спостерігається в групі 100–300 м².
За класом окремі будівлі здаються в середньому по 4,5 $/м²/міс, офісні приміщення — по 4,7 $/м²/міс. Бізнес-центр у липні представлений лише одним об’єктом зі ставкою 6,0 $/м²/міс — обережно: мала вибірка.
Поверховість показує премію середніх поверхів: 5,3 $/м²/міс для категорії «не перший / не останній». Перший поверх у середньому коштує 4,5, останній — 4,6 $/м²/міс. Для об’єктів без визначеної поверховості середня ставка становить 2,9 $/м²/міс. Загалом офісна оренда демонструє помірне, але достатньо послідовне зростання, тоді як ринок продажу офісів залишається значно ближчим до бокової динаміки.
У продажу торговельної нерухомості Запоріжжя сформувалася невелика корекція. Середньозважена ціна знизилася з 704 $/м² у грудні до 690 $/м² у липні, тобто приблизно на 2,0%. Обсяг вибірки також майже не змінився — 345 проти 331 об’єкта. Це дає підстави говорити не про різкий спад, а про відносно стабільний ринок із невеликим зміщенням ціни вниз.
За районами найвищий надійно представлений липневий рівень спостерігається у Вознесенівському районі — 855 $/м², причому в грудні він становив 688 $/м². Шевченківський, який формує переважну частину вибірки, має 707 $/м² проти 737 у грудні. В Олександрівському показник становить 618 $/м², у Дніпровському — 529 $/м², у Комунарському — 464 $/м², у Хортицькому — 413 $/м².
Заводський район у липні формально має 948 $/м², однак обережно: мала вибірка — лише 1 об’єкт, тому ставити цей результат на перше місце в районному рейтингу не варто. Саме Вознесенівський є набагато надійнішим орієнтиром верхнього цінового діапазону.
Розподіл за площею показує премію невеликих торговельних об’єктів. У липні приміщення до 100 м² коштували в середньому 728 $/м², а категорія 100–300 м² — 708 $/м². Для площ 300–500 м² показник становить 624 $/м², 500–1000 м² — 502 $/м², понад 1 000 м² — 443 $/м². При цьому дві останні великі категорії зросли відносно грудня, тоді як малі та середні приміщення трохи подешевшали.
За класом окремі будівлі залишаються основою ринку із середньою липневою ціною 701 $/м². Вбудовані торговельні приміщення оцінюються у 680 $/м² і помітно подорожчали проти 577 $/м² у грудні. МАФ/ролет має середню вартість 585 $/м². Торговельні центри представлені лише двома липневими об’єктами зі значенням 217 $/м² — обережно: мала вибірка.
Поверх залишається суттєвим параметром. Перші поверхи, які одночасно переважають за кількістю об’єктів, коштують у середньому 701 $/м². Для приміщень на середніх поверхах показник становить 540 $/м². Останній поверх представлений лише трьома об’єктами із середньою ціною 153 $/м² — обережно: мала вибірка. Об’єкти без зазначеної поверховості мають середню ціну 725 $/м², однак ця категорія структурно змішана.
Отже, невелика корекція загальної ціни продажу торговельної нерухомості не означає однакового зниження в усіх підсегментах. Навпаки, вбудовані приміщення та частина великих форматів зросли, а загальний результат сформувався під впливом структури масової пропозиції, передусім окремих будівель та малих торгових площ.
Оренда торгових приміщень демонструє одну з найсильніших позитивних динамік у всьому дослідженні. Середньозважена ставка зросла з 6,7 до 8,0 $/м²/міс, або на 20,6%. Вибірка залишається значною: 404 об’єкти у грудні та 367 у липні.
Основний масив пропозиції припадає на Шевченківський район. Тут орендна ставка зросла з 6,7 до 8,2 $/м²/міс. У Вознесенівському липневий показник становить 7,2 $/м²/міс, в Олександрівському — 6,6, у Хортицькому — 7,7, у Комунарському — 5,5 $/м²/міс. Дніпровський та Заводський райони в липні представлені лише одним об’єктом кожен — відповідно 5,0 та 5,0 $/м²/міс, тому обережно: мала вибірка.
У Хортицькому груднева база становила лише три об’єкти, тому формальне зниження з 14,7 до 7,7 $/м²/міс не варто трактувати як стабільну тенденцію — обережно: мала вибірка у початковому періоді.
Найвищі ставки за площею формують малі торговельні об’єкти. Приміщення до 100 м² у липні здаються в середньому по 9,2 $/м²/міс проти 8,1 у грудні. Категорія 100–300 м² подорожчала з 4,0 до 5,8 $/м²/міс, 300–500 м² — з 3,6 до 4,6, а 500–1000 м² трохи знизилася до 5,3 $/м²/міс. Для площ понад 1 000 м² зафіксовано 6,0 $/м²/міс, але обережно: мала вибірка — 4 об’єкти у липні.
Дуже виразною є диференціація за класом. МАФ/ролет у липні має середньозважену ставку 14,3 $/м²/міс, що є найвищим значенням у відповідному розрізі. Окремі будівлі здаються по 7,9 $/м²/міс, тоді як вбудовані торговельні приміщення — по 4,5 $/м²/міс. Цікаво, що окремі будівлі подорожчали приблизно на 20,6%, тоді як вбудовані приміщення, навпаки, скоригувалися вниз. Це ще раз показує, що загальне зростання орендної ставки не є механічно однаковим для всіх форматів.
Перший поверх, який домінує у вибірці, у липні здається в середньому по 7,9 $/м²/міс проти 6,6 у грудні. Середні поверхи — 8,3 $/м²/міс, а об’єкти з невідомою поверховістю — 11,6 $/м²/міс. Останній поверх має значення 7,0 $/м²/міс, однак обережно: мала вибірка — 1 об’єкт.
У сукупності продаж і оренда торгової нерухомості дають дуже показову комбінацію: вартість придбання знизилася приблизно на 2%, а орендна ставка зросла більш ніж на 20%. У межах наданої вибірки це означає, що ринок користування торговельними площами виглядає набагато активнішим за ринок їх придбання.
Промислово-складський сегмент у продажу зріс з 160 до 169 $/м², або приблизно на 5,6%. Вибірка становила 64 об’єкти у грудні та 68 у липні. Абсолютний рівень ціни залишається значно нижчим, ніж у житловій, офісній чи торговельній нерухомості, але в межах самого сегмента спостерігається позитивна динаміка.
Районний аналіз тут обмежений нерівномірністю даних. Основна липнева вибірка припадає на Шевченківський район — 57 об’єктів із середньою ціною 172 $/м², що на 5,9% вище грудневого рівня. Вознесенівський представлений чотирма об’єктами зі значенням 128 $/м² — обережно: мала вибірка. Дніпровський також має лише чотири об’єкти із середньою ціною 187 $/м² — обережно: мала вибірка. Комунарський — два об’єкти по 185 $/м², Олександрівський — один по 92 $/м²; в обох випадках обережно: мала вибірка. Тому саме Шевченківський район є найбільш репрезентативним локальним орієнтиром цього сегмента в липневих даних.
За розмірністю найвищу середню ціну мають невеликі об’єкти до 500 м² — 194 $/м². Площі 500–1000 м² оцінюються у 177 $/м², а понад 1 000 м² — у 159 $/м². При цьому дві більші категорії зросли порівняно з груднем приблизно на 11–14%, тоді як малі об’єкти залишилися майже на попередньому рівні.
За класом промислова нерухомість у липні коштує в середньому 173 $/м², а складська — 166 $/м². Промислова категорія майже не змінилася, тоді як складська зросла з 149 до 166 $/м². Це і стало одним із чинників загального підвищення показника сегмента.
Оренда промислово-складських об’єктів також рухалася вгору, хоча абсолютна зміна невелика. Ставка піднялася з 1,8 до 2,0 $/м²/міс, або приблизно на 7,6%. Вибірка становить 85 об’єктів у грудні та 75 у липні.
У районному розрізі знову домінує Шевченківський район, де середня ставка становить 2,0 $/м²/міс і вибірка налічує 64 об’єкти. Всі інші райони мають менше п’яти об’єктів: Вознесенівський — 4, Дніпровський — 1, Заводський — 3, Комунарський — 2, Олександрівський — 1. Отже, для всіх цих районних показників діє застереження «обережно: мала вибірка», і порівнювати їх між собою як сформовані локальні ринки недоцільно.
За площею об’єкти до 500 м² здаються у липні приблизно по 2,0 $/м²/міс, 500–1000 м² — по 1,9, понад 1 000 м² — по 1,8 $/м²/міс. Найпомітніша зміна спостерігається у групі 500–1000 м², де ставка піднялася з 1,0 до 1,9 $/м²/міс. Водночас для найбільших площ ставка трохи зменшилася.
За класом промислові приміщення мають середню ставку 2,0 $/м²/міс, складські — 1,8 $/м²/міс. Перші зросли приблизно на 14%, другі дещо знизилися. Отже, загальний приріст сегмента сформувався передусім за рахунок промислових приміщень.
Промислово-складська нерухомість загалом виглядає стабільною: і продаж, і оренда завершили період у плюсі, але без таких масштабних змін, як оренда квартир чи торговельних приміщень.
Приватні домоволодіння стали найстабільнішим сегментом продажу. У грудні 2025 року середньозважена ціна становила 529 $/м², і в липні 2026 року після округлення вона залишилася на тому самому рівні — 529 $/м². Фактична зміна практично нульова. Особливо показово, що й обсяг вибірки майже ідентичний — 883 та 882 об’єкти. Отже, стабільність показника не пояснюється різкою зміною кількості пропозицій.
Проте всередині міста районна динаміка неоднорідна. Найвищий липневий показник зафіксовано у Хортицькому районі — 687 $/м², хоча він знизився з грудневих 824 $/м². Вибірка становить по п’ять об’єктів у кожному періоді, тобто формально мінімальний поріг дотримано, але категорія залишається вузькою.
У Дніпровському районі ціна зросла з 626 до 682 $/м², або приблизно на 8,9%. У Вознесенівському, навпаки, знизилася з 714 до 663 $/м². Комунарський піднявся з 543 до 560 $/м². В Олександрівському зафіксована корекція з 688 до 550 $/м². У Шевченківському, який має найбільшу вибірку, ринок практично не змінився — 510 $/м² у грудні та 508 $/м² у липні. Заводський також стабільний — 435 проти 437 $/м².
Розмірність домоволодінь показує традиційно велику різницю між форматами. Будинки до 100 м² коштують у липні в середньому 430 $/м², що трохи вище грудневих 423 $/м². Найдорожчою категорією залишаються домоволодіння 100–300 м² — 662 $/м². Для площ 300–600 м² показник становить 647 $/м², а понад 600 м² — 356 $/м². Саме найбільші об’єкти суттєво подешевшали — з 593 до 356 $/м².
За типом домоволодіння верхній ціновий діапазон формують котеджі — 795 $/м² та таунхауси — 755 $/м². Обидві категорії подорожчали порівняно з груднем. Звичайні будинки коштують у середньому 547 $/м², частини будинків — 417 $/м². Недобудови мають середню ціну 425 $/м², дачі — 307 $/м².
Динаміка всередині класів цікавіша за загальний нульовий результат сегмента. Котеджі подорожчали приблизно на 10,5%, таунхауси — на 8,4%, частини будинків — на 6,3%, дачі — майже на 14%. Недобудови також показали підвищення, тоді як звичайні будинки трохи подешевшали. Отже, незмінність загального середньозваженого показника є результатом взаємного врівноваження різноспрямованих змін усередині ринку.
Це важливий висновок для оцінки домоволодінь: середня по місту фактично стоїть на місці, але конкретний формат будинку може демонструвати зовсім іншу динаміку. Тому для цього сегмента особливо важливо порівнювати об’єкт не лише із загальноміським індикатором, а з близькими за площею та типом домоволодіннями.
Ринок земельних ділянок під ІЖБ завершив період зниженням. Середньозважена ціна змінилася з 1 602 $/ар у грудні 2025 року до 1 504 $/ар у липні 2026 року, тобто приблизно на –6,1%. Кількість об’єктів майже не змінилася — 113 проти 114, тому корекція не пов’язана з різким скороченням або розширенням загальної вибірки.
Районний розподіл землі дуже широкий. Найвищий надійно представлений показник у липні має Дніпровський район — 2 298 $/ар. Він практично не змінився відносно грудневих 2 300 $/ар. Шевченківський район, який формує більшу частину вибірки, знизився з 1 571 до 1 498 $/ар, або приблизно на 4,6%.
У Вознесенівському районі липнева середня ціна становить 420 $/ар проти 1 411 $/ар у грудні. Вибірка в обох періодах становить шість об’єктів, тобто формально перевищує встановлений мінімум, але сама величина зміни показує, наскільки сильно результат може залежати від структури конкретних ділянок.
У Комунарському районі липнева ціна становить 750 $/ар, але обережно: мала вибірка — 2 об’єкти. У Хортицькому — 631 $/ар, однак обережно: мала вибірка — 3 об’єкти. Олександрівський район був представлений у грудні лише двома об’єктами та відсутній у липневій вибірці, тому обережно: мала вибірка, а повноцінну динаміку тут визначити неможливо.
За розміром ділянки найбільш масовою категорією є до 15 соток, де середньозважена вартість знизилася з 1 614 до 1 508 $/ар, або приблизно на 6,6%. Ділянки 15–30 соток, навпаки, подорожчали з 1 318 до 1 519 $/ар, або приблизно на 15,2%. Для земельних масивів понад 30 соток липнева ціна становить 1 346 $/ар проти 3 024 $/ар у грудні, однак обережно: мала вибірка — 2 об’єкти у грудні та 4 у липні. Тому таке формальне падіння не можна переносити на всю категорію великих ділянок.
Результати показують, що основна корекція земельного сегмента формується не одноманітно. Наймасовіші невеликі ділянки трохи подешевшали, середній за площею формат, навпаки, подорожчав, а великі площі мають недостатню вибірку для впевненої оцінки. Загальноміське зниження на 6,1% тому варто сприймати як агрегований результат різної поведінки окремих підсегментів.
Найсильніший сигнал у даних Запоріжжя — значно швидше зростання оренди порівняно з продажем. У квартирах орендна ставка підвищилася на 30,5%, тоді як ціна продажу — лише на 4,2%. Аналогічна, хоча менш різка, картина спостерігається в офісах: +8,7% в оренді проти +2,5% у продажу. У торговельній нерухомості розрив ще показовіший: оренда +20,6% при корекції ціни продажу на –2,0%. Це дозволяє говорити про сильніший попит на користування нерухомістю, ніж на її придбання, принаймні в межах представленої вибірки.
Вторинний житловий ринок при цьому виглядає досить стійко. Продаж квартир зростає без різкого перегріву, а основний позитивний внесок дають компактні формати, особливо однокімнатні квартири. Цінова карта районів також показує, що зростання не зводиться до одного локального осередку: позитивна динаміка є у більшості районів, хоча рівень цін між ними суттєво відрізняється.
Офісний ринок перебуває ближче до стабілізації. Продаж додав лише 2,5%, а районні та класові показники різноспрямовані. Натомість оренда офісів зростає більш послідовно. Це може свідчити про перевагу більш гнучкої моделі користування площами над купівлею активу.
Торгова нерухомість має особливо цікаву конфігурацію. Незначне здешевлення продажу при одночасному суттєвому підвищенні оренди потенційно підсилює інтерес до аналізу об’єктів як до активів, що генерують орендний потік. Водночас різниця між класами та розмірами дуже значна, тому орієнтуватися лише на середню по місту тут недостатньо.
Промислово-складська нерухомість демонструє помірне підвищення і в продажу, і в оренді. Динаміка набагато спокійніша за житлову чи торговельну оренду, а районні висновки, крім Шевченківського району, обмежені малими вибірками.
Домоволодіння формально залишилися без змін, однак це не означає відсутності руху всередині сегмента. Котеджі, таунхауси, дачі та частини будинків подорожчали, тоді як частина інших форматів скоригувалася. Таким чином, цей ринок потребує особливо точного підбору аналогів.
Земля під ІЖБ є одним із небагатьох сегментів із помітною від’ємною загальною динамікою. Середньозважена ціна знизилася на 6,1%, однак районна та розмірна структура залишається неоднорідною. Наймасовіші ділянки до 15 соток подешевшали, а категорія 15–30 соток, навпаки, зросла.
Покупцям квартир варто звертати увагу не лише на загальноміський приріст у 4,2%, а й на суттєву різницю між районами та форматами. Однокімнатні квартири зростали швидше за інші основні розмірності, тому для тих, хто шукає компактне житло, затягування рішення за незмінних інших умов може означати подальше зіткнення з відносно сильнішим ціновим сегментом. Натомість великі квартири в липні демонструють корекцію, що може створювати більше простору для переговорів із продавцем.
У комерційній нерухомості покупцеві особливо важливо порівнювати вартість придбання з реальною орендною ставкою відповідного типу об’єкта. Найбільш показовий приклад — торговельний сегмент, де ціна продажу дещо знизилася, а оренда суттєво зросла.
Для покупців землі загальна корекція на 6,1% створює більш сприятливий фон, але районна різниця настільки значна, що середній показник по місту не повинен використовуватися як єдиний орієнтир.
Для орендарів головний висновок протилежний: у всіх представлених орендних сегментах середньозважені ставки підвищилися. Особливо сильне зростання відбулося в квартирах і торговельній нерухомості. Тому варто ретельно порівнювати альтернативи за районом, площею, поверхом і класом та оцінювати не лише абсолютну місячну плату, а й ставку за квадратний метр.
В офісах і промислово-складському сегменті зростання помірніше, а більші об’єкти часто мають нижчу питому ставку. Це може створювати можливість для оптимізації витрат через вибір більшої площі за нижчою ціною одного квадратного метра, якщо така площа справді потрібна.
Продавцям квартир ринок дає підстави для помірно позитивних очікувань, але не для механічного підвищення ціни незалежно від характеристик об’єкта. Район, кількість кімнат, клас будинку та поверх створюють відчутну різницю у вартості. Особливо важливо не орієнтуватися на одиничні дорогі пропозиції з малих вибірок.
Для продавців торгової нерухомості конкуренція виглядає складнішою: загальний показник продажу трохи знизився, тому об’єкт без чітких переваг може потребувати більш реалістичного ціноутворення. Водночас сильна орендна динаміка може бути аргументом для об’єктів із підтвердженим потенціалом орендного використання.
Орендодавці житла та торговельних площ знаходяться в сегментах із найбільш виразним підвищенням ставок. Проте саме тому важливо не переносити середньоміську динаміку автоматично на кожний окремий об’єкт. Розмір квартири, район, клас і поверх можуть давати істотно інший рівень.
Для офісів і складів підвищення ставок більш стримане. Тут конкурентоспроможність об’єкта та стабільність орендаря можуть бути не менш важливими, ніж спроба максимізувати ставку за один квадратний метр.
Для інвестора найбільш цікавою є різниця між поведінкою ціни активу та орендної ставки. Вторинні квартири подорожчали помірно, тоді як їхня оренда зросла значно сильніше. У торговельній нерухомості ціна продажу навіть трохи знизилася на тлі двозначного приросту орендної ставки. Це не є автоматичною рекомендацією до купівлі, але саме такі сегменти потребують детальнішого аналізу співвідношення ціни входу, можливої орендної ставки, експозиції та інших параметрів конкретного об’єкта.
Офісний і промислово-складський сегменти виглядають спокійнішими. Домоволодіння в середньому стабільні, але мають сильну внутрішню диференціацію. Земля подешевшала, що може створювати можливості для довгострокового покупця, проте її ціноутворення особливо залежить від району й розміру ділянки.
Станом на липень 2026 року ринок нерухомості Запоріжжя за даними GISPro демонструє не єдиний загальний тренд, а кілька паралельних сценаріїв. У продажу вторинного житла, офісів та промислово-складських об’єктів переважає помірне зростання. Домоволодіння залишаються практично стабільними. Торгова нерухомість дещо коригується вниз, а земля під ІЖБ демонструє помітніше зниження.
Орендний ринок при цьому виглядає значно сильнішим: зростають квартири, офіси, торгові та промислово-складські площі. Найбільш виразно це помітно у квартирах і торговельній нерухомості. Саме розходження динаміки продажу й оренди можна вважати однією з головних характеристик періоду грудень 2025 — липень 2026 року.
Водночас районні, розмірні та класові зрізи показують, наскільки небезпечно оцінювати конкретний об’єкт тільки за середньою ціною по місту. Для квартир важливими є район, кількість кімнат, клас будинку й поверх; для офісів та торгівлі — площа, формат і поверховість; для домоволодінь — тип і розмір; для землі — район і площа ділянки. Саме деталізація дозволяє відрізнити справжню локальну тенденцію від результату кількох нестандартних пропозицій і приймати рішення на основі найбільш релевантної частини ринку.
Джерела даних: аналітичний модуль GISPro | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2025 … липень 2026 (включно)) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки релевантних оголошень з бази даних GISPro.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.