Опубліковано: 10-04-2025 09:31
Згідно з даними інструменту геоінформаційної системи "Інтерактивний звіт", ситуація на ринку новобудов суттєво відрізняється в залежності від регіону України. У березні 2025 року спостерігається великий розрив у рівні цін між заходом і сходом країни, що прямо пов’язано з питаннями безпеки та міграції населення. Розглянемо докладніше, як виглядає ринок нерухомості України в різних областях і великих містах, та що лежить в основі цих відмінностей.
Лідери та аутсайдери за цінами
Безперечним лідером за рівнем цін лишається столиця – Київ, де середня ціна новобудов у березні 2025 становить близько 78,3 тис. грн/м² (≈ $2 100). Це найвищий показник по країні: історично Київ має найбільш розвинений ринок і платоспроможний попит, до того ж значна частина преміальних проектів зосереджена саме тут. На другому місці – Львівська область (переважно за рахунок м. Львів), де середня ціна сягає 56,1 тис. грн/м². Фактично за останній рік Львів наздогнав Київські передмістя і посів позицію другого найдорожчого регіону для новобудов, обігнавши довоєнних конкурентів.
До групи регіонів з високими цінами також належать: Івано-Франківська область – 55,7 тис. грн/м², Закарпаття (Ужгород) – 55,6 тис. грн/м², Дніпропетровська область (Дніпро) – 55,3 тис. грн/м², та Одеська область (Одеса) – 53,3 тис. грн/м². Ці області демонструють схожий рівень – у межах 53–56 тис. грн за квадрат, хоча їх ситуація різниться (Одеса і Дніпро – мегаполіси, Івано-Франківськ і Ужгород – відносно невеликі обласні центри). Високий рівень цін в західних регіонах (Львів, Івано-Франківськ, Закарпаття) пояснюється різким зростанням попиту через релокацію бізнесів і населення із зони бойових дій – фактично захід України став тихою гаванню для інвесторів у нерухомість, що підштовхнуло ціни вгору.
Найнижчі ціни спостерігаються в прифронтових та звільнених областях. Наприклад, у Харківській області середня ціна новобудов складає лише 33,7 тис. грн/м², що більш ніж удвічі нижче київського рівня. Подібна ситуація в Миколаївській (≈34 тис. грн/м²), Запорізькій і Сумській областях – це регіони, що безпосередньо постраждали від війни і де ризики для будівництва та інвестування залишаються дуже високими. Варто відзначити, що в Херсонській області станом на березень 2025 активні продажі новобудов фактично відсутні – більшість проектів заморожені, і середні ціни не розраховуються через відсутність даних. Те саме стосується тимчасово окупованих територій Донбасу та Криму – вони випадають зі статистики ринку нерухомості.
Інфографіка: Середні ціни на новобудови у вибраних регіонах України (грн/м², березень 2025 р.). Київ суттєво випереджає інші міста, у той час як Харківська область знаходиться внизу діаграми через наслідки війни.
На графіку чітко видно різницю: столиці та західні області мають значно вищу вартість квадратного метра (50–80 тис. грн), тоді як східні та південні регіони – нижче 40 тис. грн/м².
Регіональні особливості та причини відмінностей
Західна Україна – притулок для інвестицій. Регіони заходу (Львівщина, Закарпаття, Прикарпаття) стали центром уваги забудовників у 2023–2025 рр. Завдяки відносній безпеці та притоку внутрішньо переміщених осіб тут відбулося пожвавлення будівництва. За даними звіту, у Львівській області на продажу перебуває понад 220 новобудов – це навіть більше, ніж у Києві (близько 150). Деякі київські компанії відкрили проекти у Львові та на Закарпатті, орієнтуючись на попит від переселенців і релокованого бізнесу. Відповідно, ціни зросли: у Львові квадратний метр подорожчав на ~8% порівняно з кінцем 2024, і нині наближається до столичних показників. Івано-Франківщина та Закарпаття, хоча й менші за масштабом ринки, теж отримали поштовх – в курортних зонах (наприклад, Прикарпаття біля Буковелю) з’явилися дорогі апартаменти, що підтягнули середню ціну до 55 тис. грн/м².
Центр і столиця. Київ утримує першість за ціною, але темпи зростання тут помірні – близько +1,2% за І квартал. У столиці достатньо великої пропозиції, і конкуренція між забудовниками не дає цінам стрімко рости. Багато проектів у Києві позиціонуються в сегментах комфорт і бізнес класу, де боротьба за клієнта особливо гостра. До того ж, частина покупців з Києва тимчасово виїхала за кордон або на захід країни, що дещо зменшило тиск на ціни. Київська область (передмістя Києва) пропонує більш доступне житло (в середньому ~45 тис. грн/м²) – наприклад, у містах-супутниках Буча, Ірпінь, Вишгород ціни нижчі за рахунок віддаленості від центру столиці. Однак бойові дії 2022 року під Києвом (Буча, Ірпінь) сильно вдарили по цьому сегменту: багато передмість зазнали руйнувань, довіра інвесторів похитнулася. Наразі будівництво в більшості пригородів відновилося, але ціни ростуть обережно, а обсяг нових проектів менший, ніж до війни.
Південь і Схід – ринок на паузі. В регіонах, що постраждали від війни, нове будівництво фактично зупинилося у 2022 році і лише частково відновилося. Наприклад, в Одесі житло будується, проте темпи продажів невисокі – через загрозу ракетних ударів інвестори обережні. Ціни в Одесі зросли лише на +0,3% за квартал, середня планка ~53 тис. грн/м², і це в основному за рахунок декількох елітних комплексів на узбережжі. У Дніпрі ситуація подібна: місто в глибокому тилу, проте поруч ведуться бої (Донецький напрямок), тому ціни тримаються на рівні ~55 тис. грн/м² без особливого росту. Харків, який за мирних часів був другим за кількістю новобудов, зараз фактично вилучений з активного ринку – більшість проектів «заморожено», лише одиниці забудов продовжують будівництво в районах відносно далекого тилу. Як наслідок, середня ціна на ті поодинокі пропозиції низька (33–34 тис. грн) і відображає радше старі прайси або акційні продажі залишків.
Відсутні дані. Території, що перебувають під окупацією (частина Донеччини, Луганщини, Крим) повністю випали з поля зору ринку. Нове будівництво там не ведеться, а якщо й ведеться (наприклад, окупаційна “влада” заявляла про якісь проекти), то ці об’єкти не фігурують у загальнонаціональній статистиці. Херсонщина, щойно звільнена, також поки що не відновила девелопмент – потрібно відбудувати зруйновану інфраструктуру, розмінувати території. Отже, регіональна картина ринку нерухомості дуже поляризована: інвестори і забудовники концентруються в безпечніших областях (центр, захід), в той час як схід і південь здебільшого очікують покращення безпекової ситуації.
Наслідки регіональних диспропорцій
Така неоднорідність ринку призводить до перетоку інвестицій: капітали, які раніше могли йти в будівництво на сході (Харків, Одеса, Донецьк), нині шукають об’єкти в відносно надійних місцях – звідси бум проєктів у Львові, Ужгороді тощо. Для локальних мешканців західних областей це означає здорожчання житла і потенційний дефіцит доступних пропозицій (ціни на новобудови 2025 року тут вже помітно “кусаються”). Натомість для східних регіонів наслідком стане, ймовірно, стрімке зростання будівельної активності після закінчення війни – адже необхідно буде надолужувати зруйноване житло та попит переселенців, що повернуться. В той момент можливий різкий сплеск цін і будівельний бум на сході. Поки що ж галузь функціонує за рахунок регіонального перерозподілу: ринок новобудов України де-факто перемістився на захід і до столиці, створивши там локальне перенасичення пропозицією і відносно сприятливі умови для покупців (велика конкуренція між забудовниками, акції та знижки). Ця тенденція триватиме доти, доки безпека не вирівняється по всій країні.
📎 Стаття є частиною циклу аналітики ринку новобудов України:
🔸 Квартири за кімнатністю
🔸 “єОселя”, розтермінування, кредити
🔷 ГІС “Увекон” | Інтерактивний звіт
📝 Дані на основі реальної статистики та пропозицій забудовників за березень 2025 року.
📌 При використанні матеріалу — обов’язкове посилання на джерело.
#новобудовиУкраїна #новобудови2025 #цінинажитло #регіони #новобудовиКиїв #новобудовиЛьвів #увекон #аналітика #ціниберезень2025