Опубліковано: 14-04-2025 14:32
Згідно з даними інструменту геоінформаційної системи "Інтерактивний звіт", первинне житло в Україні традиційно поділяють на кілька класів: економ, комфорт, бізнес та преміум. Клас новобудови визначає рівень її характеристик – локацію, інфраструктуру, технологію будівництва, площі квартир, оздоблення тощо – і, звісно, сильно впливає на ціну квадратного метра. У березні 2025 року структура ринку за класами виглядає наступним чином: понад половину пропозиції становить комфорт-клас, третину – бізнес та преміум, і лише близько 8% – економ-сегмент. Розгляньмо детальніше ціни на новобудови 2025 року в розрізі класів житла, а також причини такої структури ринку.
Розподіл ринку за класами
Комфорт-клас наразі домінує на ринку: більшість нових проектів декларують саме цей сегмент, що поєднує відносно доступну ціну з прийнятною якістю. За даними звіту, 52% усіх активних новобудов належать до класу “комфорт”. Наступний за часткою – бізнес-клас (близько 27%). Преміум-клас займає ~13% ринку, і найменша частка у економ-класу – лише ~8%.
Співвідношення новобудов різних категорій на ринку (за кількістю пропозицій, березень 2025). Більша половина проектів – комфорт-клас, тоді як преміум і економ разом складають менш ніж чверть ринку.
Така структура помітно відрізняється від довоєнної: раніше частка економ-житла була вищою, особливо в регіонах та на околицях міст. Нині ж економ-клас майже зник з ринку – його місце зайняв комфорт, а також збільшилася питома вага дорожчих сегментів.
Чому “економ” сегмент звузився? По-перше, через зростання собівартості будівництва важко вписатися в критерії економ-класу (який передбачає мінімальні витрати). Багато проектів, що раніше назвали б “економ”, тепер позиціонують як “комфорт” із маркетингових міркувань, аби виправдати вищу ціну. По-друге, найбільше економ-житла будували у східних та південних регіонах, які зараз охоплені війною – тамтешні проекти призупинені. Натомість у відносно безпечних містах (Львів, Ужгород, частково Київ) девелопери віддають перевагу комфорт- та бізнес-класу, розрахованому на клієнтів середнього і високого достатку, включно з релокованими фахівцями ІТ та бізнесу.
Комфорт-клас став “золотою серединою” ринку. Він пропонує багатоповерхові будинки з сучасною архітектурою, утепленням, прибудинковою територією та середньою якістю оздоблення місць загального користування. Квартири комфорт-класу переважно здаються без ремонту (в стані під оздоблення), але планування сучасні, з достатніми площами кухонь-студій тощо. Таке житло наймасовіше, бо орієнтоване на широке коло покупців – молоді сім’ї, спеціалістів, які беруть іпотеку, тощо. Попит на комфорт-клас навіть у війну лишається відносно стабільним, адже це найбільш популярний формат новобудов.
Бізнес-клас – це вже підвищений комфорт: менша поверховість (часто 10–16 поверхів замість 20–25), закрита територія, підземний паркінг, дизайнерські лобі, можливий базовий ремонт. Такі комплекси розташовані ближче до центру міст або у престижних районах. У воєнний час бізнес-клас дещо втратив аудиторію, адже він значно дорожчий за комфорт, але все одно займає вагому частку ринку. Його вибирають ті, хто навіть під час нестабільності готовий вкладати гроші в якісне житло для власних потреб або як інвестицію.
Преміум-клас і елітне житло – найдорожчий і найменш масовий сегмент. Це клубні будинки, хмарочоси чи житлові комплекси з повною інфраструктурою (охорона, фітнес, басейн, консьєрж-сервіс). Вони є лише у найбільших містах – Києві, Одесі, можливо кілька у Львові. Попит на преміум нерухомість під час війни звузився, проте не зник: забезпечені люди часто розглядають нерухомість як тиху гавань для капіталу. Тому продажі дорогих резиденцій тривають, хоч і меншими темпами, а забудовники не знижують ціни, аби не девальвувати статус об’єкта.
Ціни за класами: рівні та динаміка
Різниця у вартості між класами житла дуже відчутна.
За даними на березень 2025 року, преміум-клас має середню ціну близько 83,2 тис. грн/м², тоді як економ-клас – лише 31,6 тис. грн/м²【19†】. Різниця майже у 2,6 раза! Бізнес-клас (близько 60,2 тис. грн/м²) приблизно на 60% дорожчий за комфорт-клас (37,7 тис. грн/м² у середньому). Медіанні (типові) значення цін демонструють схожу диференціацію: для преміум ~64,5 тис., бізнес ~51 тис., комфорт ~35,4 тис., економ ~31,2 тис. грн/м². Це означає, що навіть найдорожчі об’єкти економ-класу (як правило, у Київській області) дешевші за найдоступніші пропозиції комфорт-класу, і так далі – сегменти практично не перетинаються в ціновому вимірі.
У I кварталі 2025 року динаміка цін була позитивною у всіх класах. Преміум-клас подорожчав найбільше (+1,24% за квартал)【19†】 – елітні проекти дорожчають через зростання вартості імпортних матеріалів та оздоблення, а також девальваційні очікування багатої аудиторії (для якої +1% не критично). Бізнес і комфорт-клас зросли приблизно на +1,0–1,2%. Найменше зростання в економ-сегменті: +0,76%【19†】, адже тут кожна гривня на рахунку у покупця і забудовники намагаються втримати планку цін. Фактично, цінові тренди синхронні – всі класи трохи додали в ціні, оскільки подорожчав бетон, цегла, пальне та інше. Проте варто зазначити, що в 2022–2023 рр. дорожчав передусім комфорт та бізнес, а економ стояв на місці або навіть знижувався (через акції для розпродажу залишків у заморожених проектах). Натомість преміум сегмент у 2023 майже не зростав (був застій угод), а вже початок 2025 відзначився його “наздоганянням” у ціні. Таким чином, війна дещо згладила диференціацію: найвищий сегмент просів у 2022, а зараз відновлюється, тоді як низький сегмент тримався за рахунок максимальної доступності і майже не змінюється в ціні.
Вплив класу на вибір покупця і тенденції
Вибір класу житла зараз тісно пов’язаний з фінансовими можливостями та цілями покупця. Попит з боку інвесторів (тих, хто купує для збереження коштів чи подальшої здачі в оренду) змістився в бік комфорт- та бізнес-класу. Економ-житло стало менш привабливим для інвестицій, оскільки його найбільше ризикують не добудувати або воно розташоване у прифронтових районах. До того ж, орендні ставки зросли в безпечних містах, тож інвестори воліють придбати дорожчу, але ліквіднішу квартиру в умовному Львові (комфорт/бізнес), ніж дешеву в умовному Запоріжжі (економ), де невідомо коли повернуться орендарі.
Для кінцевих покупців-користувачів комфорт-клас також став оптимальним вибором: за відносно помірні гроші можна отримати якісно збудований дім з індивідуальним опаленням і утепленням – важливими речами під час енергетичної кризи, спричиненої війною. Тому навіть ті сім’ї, що раніше дивилися на вторинне житло чи старі “панельки”, зараз придивляються до новобудов комфорт-класу, особливо зважаючи на програми іпотеки від держави. Економ-сегмент же часто асоціюється зі старими радянськими серіями, а нових “економ”-новобудов майже нема – тож покупці або йдуть в комфорт, або шукають дешевші варіанти на вторинному ринку.
Бізнес- та преміум-клас на тлі воєнних подій набули ще однієї ролі: це статусне, але і безпечніше житло. Наприклад, у преміум-комплексах є підземні паркінги, які в разі повітряної тривоги слугують бомбосховищем для мешканців. Також такі будинки обладнані генераторами, автономними котельнями – тобто менше залежні від міських комунікацій. У період блекаутів 2022–2023 рр. це привернуло увагу заможних людей до новобудов високого класу: зріс запит на автономність і надійність. Тому навіть у преміум сегменті з’явилася нова реклама: “квартира в новобудові з генератором і укриттям” – сильний аргумент, який виправдовує високу ціну для тих, хто може собі це дозволити. Очікується, що і після війни попит на якісне житло лише посилиться, адже люди захочуть жити в більш комфортних і безпечних умовах, ніж раніше.
Таким чином, клас житла визначає не лише рівень комфорту, а й стійкість до криз. Преміум та бізнес сегменти виявилися більш захищеними технологічно, тоді як економ – більш вразливий. Це вплинуло на переорієнтацію частини покупців. Водночас, комфорт-клас підтвердив статус “народного” сегменту, який навіть у найважчі часи залишається локомотивом ринку новобудов.
📎 Стаття є частиною циклу аналітики ринку новобудов України:
🔸 Ціни за класами житла - цей текст
🔸 Квартири за кімнатністю
🔸 “єОселя”, розтермінування, кредити
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.