Опубліковано: 15-04-2025 14:25
Окрім цінових чинників і класу житла, ринок новобудов аналізують за техніко-планувальними характеристиками самих квартир і будинків. Скільки кімнат нині найпопулярніше? Які квартири дорожчі - маленькі чи великі? Чи змінились підходи забудовників до поверховості, технологій будівництва та інженерних рішень під впливом війни? Згідно з даними “Інтерактивного звіту” за березень 2025, простежуються кілька цікавих тенденцій, про які йтиметься нижче.
Кімнатність квартир: попит на компактність
Найбільший попит на ринку новобудов традиційно мають 1- та 2-кімнатні квартири – це підтверджує і структура пропозиції. Серед усіх виставлених на продаж квартир у новобудовах близько 35% становлять двокімнатні, ще 33% – однокімнатні. Трикімнатні – приблизно 24%, а великі квартири (4 і більше кімнат) сумарно не перевищують 8% від пропозиції. Тобто забудовники будують переважно малогабаритне житло, розраховане на широку аудиторію. Ця пропорція останні роки майже незмінна, але війна посилила тренд на компактні квартири: люди прагнуть зменшити інвестиції та ризики, обираючи меншу площу, яку легше обігріти, облаштувати, продати чи здати в разі потреби.
Цінова різниця між квартирами різної кімнатності також цікава. Хоча зазвичай прийнято думати, що чим менша квартира, тим дорожчий квадратний метр, дані по березню 2025 показують неоднорідну картину. Згідно з даними інструменту геоінформаційної системи "Інтерактивний звіт", середня ціна за м² у однокімнатних квартирах становить ~46,4 тис. грн, у двокімнатних – ~44,9 тис. грн, у трикімнатних – ~46,6 тис. грн【21†】. Тобто 2-кімнатні мають навіть трохи нижчу середню ставку за квадрат, ніж “однушки” чи “трьошки”. Це можна пояснити тим, що двокімнатні квартири є наймасовішими – їх багато і в дорогих ЖК, і в дешевших, тому середня ціна вирівнюється. Однокімнатні квартири присутні навіть у преміум-класі (як невеликі апартаменти), що тягне їх середню ціну вгору, а з іншого боку чимало трикімнатних є у відносно недорогих передмістях (сімейне житло), що місцями знижує їх показник.
Найвищий цінник за квадратний метр – у багатокімнатних квартирах: 4-кімнатні в середньому ~54,1 тис. грн/м², 5-кімнатні – 57,0 тис. грн/м²【21†】. Це пояснюється тим, що дуже великі квартири є лише в елітних комплексах, де апартаменти на верхніх поверхах продаються дорого, тому й середня ціна цього сегменту висока. З іншого боку, такі просторі помешкання – товар штучний: їх мало і продаються вони повільно, тоді як 1-3 кімнатні знаходяться в межах ~48–49 тис. грн/м². Отже, оптимальними за ціною є двокімнатні квартири – вони часто мають нижчу ціну за метр через більшу пропозицію. Однокімнатні та трикімнатні в середньому лише трохи дорожчі за квадрат, але загальна вартість трикімнатної, звісно, суттєво вища через більшу площу. Для забудовників така структура цін означає, що проекти з великою кількістю “однушок” можуть отримати вищу маржинальність, а покупцям під час вибору варто придивитися до двокімнатних – інколи вони вигідніші.
Динаміка попиту під час війни змістилася до менших площ. У 2022–2023 роках, за словами рієлторів, інвестори скуповували переважно смарт-квартири, 1-кімнатні та компактні двокімнатні – як найліквідніше майно. Великі квартири продавалися гірше. Статистика І кв. 2025 підтверджує це: ціни на 1-2 кімнатні помітно зросли (на +1,8% для 2-к і +0,6% для 1-к за квартал)【24†】, тоді як на 4-кімнатні залишилися майже незмінними (+0,1%), а на 5-кімнатні навіть просіли на 0,5%【24†】. Тобто сегмент великих квартир фактично стагнує – у продавців мало простору піднімати там ціни, покупців обмежена кількість. Навпаки, “масові” планування дозволяють трохи підвищувати прайс, бо попит на них є завжди. Ймовірно, така ситуація збережеться: поки економіка нестабільна, люди будуть обережними і надаватимуть перевагу компактнішому житлу, а розкішні багатокімнатні апартаменти чекатимуть свого вузького кола покупців.
Площі квартир і планувальні рішення
Сучасні новобудови характеризуються продуманішими плануваннями, ніж старий житловий фонд. Середня площа однокімнатної квартири зараз ~46 м² (кухня-студія + спальня), двокімнатної – ~70,5 м², трикімнатної – ~97,5 м²【27†】.
Тобто забудовники дотримуються достатніх площ: наприклад, “двушка” 70 м² зазвичай має кухню-вітальню і дві спальні, чого достатньо для сім’ї з дитиною. Ці середні метражі особливо не змінилися в останні роки. Війна вплинула скоріше на співвідношення типів квартир, а не на їх габарити – девелопери не стали робити квартири ще меншими, розуміючи, що потрібно зберігати комфорт проживання. Але й збільшувати площі теж не намагаються, щоб не підіймати кінцеву вартість. Отже, середній метраж залишається збалансованим: покупець отримує оптимальний простір за свої гроші, а забудовник – максимальну кількість квартир з будинку без погіршення споживчих властивостей.
В планувальних рішеннях продовжує домінувати тренд на кухні-студії, просторі кухні-вітальні замість тісних окремих кухонь. Також майже стандартом стали два санвузли у квартирах від двох кімнат і більше (гостьовий туалет і основний з ванною). Багато новобудов бізнес-класу пропонують гардеробні кімнати замість громіздких шаф. Ці тенденції були і до війни, і тепер вони закріпились – покупці цінують функціональність планування, особливо якщо доводиться проводити вдома багато часу (а з початком війни і карантинів дистанційна робота стала звичною справою).
Поверховість та технології будівництва
Поверховість новобудов дещо знизилась у західних регіонах – там частіше будують 6–10 поверхові будинки, щоб вписатися в архітектуру міст і через менш щільну забудову. У центральних районах Києва, навпаки, зводять хмарочоси 20–25 поверхів навіть під час війни (наприклад, на початку 2025 року в Києві триває будівництво кількох висоток на 20+ поверхів). Проте загалом можна відзначити тренд на зменшення надвисотної забудови: забудовники все частіше обирають формат середньоповерхових комплексів із кількох секцій замість одного дуже високого будинку. Це частково данина безпеці (менше навантаження на мешканців під час повітряних тривог – спускатися з 25 поверху складніше, ніж з 10-го), а частково – врахування досвіду блекаутів (менше поверхів – менша залежність від ліфтів та електрики). Наприклад, у Львові майже не будується нічого вище 16 поверхів – більшість проектів 8–12 поверхові. У Києві теж з’явилися ЖК на 6–10 поверхів клубного формату навіть у спальних районах, де раніше домінували 25-поверхівки.
Технології будівництва остаточно змістилися у бік монолітно-каркасної схеми. За статистикою, понад 60% новобудов зводяться за монолітно-каркасною технологією із заповненням стін (цеглою чи газоблоками)【25†】. Ще ~34% – комбінована технологія (фактично теж моноліт з елементами цегляної кладки)【25†】. Традиційна повноцегляна забудова складає менше 5% (це переважно невеликі будинки економ-класу в регіонах)【25†】. Панельне будівництво (збірні ж/б панелі) майже зникло – лише поодинокі проекти, частка <1%【25†】. Війна прискорила відмову від панельних технологій, адже старі панельні будинки показали слабку стійкість до ракетних ударів і потребують модернізації. Монолітні каркаси більш сейсмостійкі і дають свободу планувань – зараз це стандарт для ЖК будь-якого класу.
Матеріали стін та утеплення. Найпоширеніший стіновий матеріал – керамічна цегла (близько 50% проектів)【25†】, на другому місці газоблок (~34%)【25†】, також використовується керамоблок. Утеплення фасадів у 2025 р. переважно виконується мінеральною ватою (понад 50% будинків)【25†】 – це негорючий утеплювач, який зараз в пріоритеті з огляду на пожежну безпеку. Приблизно 30% ЖК утеплені пінополістиролом (пінопластом)【25†】 – дешевшим матеріалом, характерним для економ/комфорту до 2019–2020 рр. Помітна тенденція: проекти комфорт-класу все частіше обирають мінеральну вату, хоча раніше нею користувалися здебільшого бізнес- і преміум-сегменти. Це можна пояснити оновленням будівельних норм та бажанням забудовників підвищити довговічність і безпечність будинків після трагічних пожеж (як відомо, пінопласт горючий і виділяє токсичний дим). Таким чином, енергоефективність та пожежна безпека стали спільним місцем для всіх класів – війна тільки підштовхнула до цього, адже зараз ніхто не хоче економити на теплоізоляції чи ризикувати додатковими загрозами.
Опалення та автономність. Дуже цікавий зріз – тип опалення в новобудовах. Станом на 2025 рік понад 65% нових квартир мають індивідуальне опалення (власний двоконтурний газовий або електричний котел у квартирі)【25†】. Ще ~23% підключені до автономної будинкової котельні (спільної на будинок або комплекс)【25†】. І лише ~12% отримують централізоване опалення від міських ТЕЦ【25†】. Тобто майже 90% новобудов не залежать від старих тепломереж! Це величезна зміна за останні 10–15 років: раніше індивідуальне опалення було радше виключенням у великих містах, а тепер є нормою. Війна прискорила цю тенденцію, оскільки у 2022–23 рр. обстріли енергетичної інфраструктури залишали цілі райони без тепла. Люди побачили перевагу автономного опалення – можна хоча б підтримувати тепло за наявності газу чи альтернативного генератора. Забудовники відповідно майже у всіх нових проектах планують або дахові котельні, або індивідуальні котли. Центральне опалення залишилося лише в деяких ЖК економ-класу або там, де міська влада наполягла на підключенні до ТЕЦ (наприклад, окремі будинки в Києві).
Інженерні системи та зручності. Новобудови 2025 оснащуються цілим рядом сучасних рішень: безшумні ліфти, системи резервного живлення, зарядки для електромобілів – все це вже не рідкість. Після початку війни особливу увагу приділяють наявності укриття/бомбосховища. Багато ЖК обладнують підземні паркінги подвійного призначення: зазвичай там передбачені зони, пристосовані під укриття мешканців (з вентиляцією, генератором, запасами води). У продажних матеріалах нерідко вказується “є бомбосховище на території” – це новий маркетинговий аргумент, якого раніше не було.
Паркування в новобудовах також еволюціонує. Якщо раніше в економ/комфорт-класі забудовник міг обмежитись гостьовим паркінгом (майданчиком), то тепер навіть у доступному сегменті намагаються передбачити хоча б невеликий гостьовий паркінг з охороною, або гаражні бокси. У бізнес- і преміум-сегменті стандартом є підземний паркінг – понад 40% таких ЖК мають підземну стоянку【25†】. Це пов’язано не тільки з комфортом, а й з вищезгаданою можливістю використати паркінг як укриття, що підвищує цінність житла.
Стан квартир при здачі: близько 95% новобудов все ще здаються без ремонту (в стані після будівельників) або з чорновим оздобленням (стяжка, штукатурка)【26†】. Повністю готових “під ключ” квартир пропонується дуже мало – тільки деякі преміум забудовники роблять ремонт за замовленням клієнта. Проте з’явилась цікава проміжна опція: певні компанії продають квартири “під ремонт” або з базовим ремонтом. За даними, близько 4% квартир у новобудовах пропонуються з ремонтом від забудовника або з можливістю замовити такий ремонт【26†】. Це новий підхід, що може набирати популярності, адже в умовах виїзду значної частини робочої сили за кордон деяким покупцям простіше доплатити і отримати готову квартиру, ніж шукати окремо бригаду для ремонту. Можливо, в майбутньому частка готових до заселення новобудов зросте.
Якість новобудов та післявоєнні перспективи
Підсумовуючи, можна сказати що новобудови, зведені в 2020-ті роки, значно випереджають старий житловий фонд за якістю виконання та інженерією. Війна підкреслила цю різницю: мешканці сучасних ЖК виявилися більш захищеними від холодів та перебоїв – у них краще утеплення, є автономне опалення, генератори, укриття. Тому попит з боку населення змістився в бік новобудов, навіть на вторинному ринку квартири в нових будинках цінуються вище. Ця тенденція, ймовірно, збережеться: після перемоги Україні доведеться відновлювати тисячі зруйнованих будинків, і скоріше за все відбудова буде вже за сучасними стандартами. Старі “хрущовки” та панельки морально застаріли і будуть поступово витіснятися новим житлом.
Для покупців тренди планувань і технологій означають кращий вибір: можна обрати квартиру потрібної кімнатності з впевненістю, що вона буде теплою взимку і з водою/світлом навіть у форс-мажорних ситуаціях. Забудовники вчаться на викликах часу і пропонують рішення, що підвищують автономність будинків. Наприклад, вже зараз багато ЖК проектуються з сонячними панелями на дахах, системами збереження дощової води для технічних потреб тощо. В післявоєнний період варто очікувати справжнього технологічного стрибка в українському житлобудівництві – впровадження енергоощадних та “зелених” технологій, розумних будинкових систем і нових стандартів безпеки.
Отже, навіть у складні 2024–2025 роки ринок новобудов України не лише виживає, а й розвивається, підлаштовуючись під виклики. Квартири стають компактнішими і технологічнішими, будинки – надійнішими, а забудовники закладають фундамент для повоєнного відродження галузі, коли попит на сучасне комфортне житло неодмінно вибухне.
📎 Стаття є частиною циклу аналітики ринку новобудов України:
🔸 Квартири за кімнатністю - цей текст
🔸 “єОселя”, розтермінування, кредити
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.