Опубліковано: 21-04-2025 12:14
Загальні тенденції на вторинному ринку житла у 2024-2025 роках.
Протягом 2024 року вторинний ринок нерухомості України демонстрував поступове відновлення після шоків початку війни.
Ціни на квартири на вторинному ринку здебільшого стабілізувалися і навіть мали тенденцію до зростання у багатьох регіонах. За наявними даними, середня ціна 1 кв. м житла в Україні на початку 2024 року становила близько 1200 $ (приблизно 44 тис. грн)【41†】. До кінця 2024 року середня доларова ціна дещо знизилася – до ~1100 $ за кв.м (на тлі збільшення пропозиції та певного спаду активності наприкінці року). Однак вже в I кварталі 2025 року ринок знову пішов угору, і середня вартість сягнула приблизно 1100–1150 $ за кв.м (близько 40–42 тис. грн залежно від курсу)【41†】.
Таким чином, у гривневому еквіваленті ціни майже повернулися до рівня початку 2024 року, а з урахуванням інфляції фактично відбулося незначне подорожчання.
Варто відзначити, що вторинний ринок нерухомості України в цей період працював в умовах фіксованого валютного курсу (протягом 2024 року офіційний курс гривні був майже незмінним). Це означає, що коливання цін у доларах майже прямо відображали зміну вартості в гривнях. Загалом тренди цін на житло 2025 року характеризуються відносною стабільністю з помірним зростанням у деяких сегментах. У 2024-му середня ціна «квадрату» коливалась біля еквівалента ~1200 $, а на початку 2025-го закріпилася близько 1100 $. Ці незначні зміни свідчать про адаптацію ринку до нових умов війни: після провалу 2022 року покупці повертаються, хоча і не масово, підтримуючи ціни на стабільному рівні.
Середня вартість 1 кв.м на вторинному ринку, у доларах США та гривнях (2024-2025 роки).
Для порівняння, попит на купівлю у 2024 році відновився до ~75% від довоєнного рівня, тож ринок рухається до повільного відродження. При цьому пропозиція житла зростала (кількість оголошень про продаж збільшилась), що частково стримувало надмірне подорожчання.
Валютний фактор. Оскільки більшість продавців прив’язують ціни до долара, аналіз цін у гривнях і доларах показує схожі тренди. На графіку вище видно, що гривнева ціна квадратного метра (зелена лінія) повторює динаміку доларової (синя лінія)【41†】. Після незначного спаду в кінці 2024-го, на початку 2025-го знову фіксується зростання. Висока інфляція (за 2022–2023 роки) та зростання собівартості будівництва підтримують високий рівень гривневих цін. Водночас фіксація курсу і орієнтація на долар стримують різкі стрибки: продавці швидше коригують гривневі цінники під актуальний курс, аби зберегти еквівалент у твердій валюті. Таким чином, валютний вплив проявився в тому, що номінальні гривневі ціни на житло зросли під тиском інфляції та девальваційних очікувань, тоді як у доларах США житло оцінюється трохи нижче, ніж рік тому. Це було помітно в кінці 2024-го, коли в гривні квадратний метр коштував дорожче, хоча в доларах спостерігалося невелике зниження. На практиці багато угод прив’язані до долара, тому реальна купівельна спроможність визначається саме доларовою ціною. Для покупців, що отримують дохід у гривні, зростання зарплат та інфляції дещо компенсувало стабільність валютних цін на квартири.
Підсумовуючи, аналітика вторинного ринку нерухомості України вказує на відносну стійкість цін у 2024 році та обережне зростання в 2025-му. Ринок адаптувався до військових умов: продавці не поспішали скидати ціну, розраховуючи на збереження цінності активу, а покупці, маючи обмежену пропозицію нового житла, поступово поверталися до купівлі квартир на вторинному ринку.
Зміни цін за типами територіальних громад: міські, селищні, сільські
Розрив у вартості житла між великими містами та провінцією залишається значним, однак дані за перший квартал 2025 року свідчать про деяке розмивання цієї межі. Традиційно у міських територіальних громадах — зокрема, в обласних центрах — середні ціни на вторинне житло були найвищими. Однак у нинішніх умовах певні сільські громади демонструють несподівано високі показники вартості квадратного метра, які подекуди навіть перевищують ціни в містах.
За результатами аналізу ринку у I кварталі 2025 року середня ціна 1 м² на вторинному ринку становила:
Як видно, саме сільські громади вийшли в лідери за вартістю квадратного метра. Такий результат є нетиповим і пояснюється насамперед тим, що до категорії сільських громад відносяться не лише віддалені села, але й передмістя великих міст, а також деякі курортні території з підвищеним попитом. Саме в таких локаціях ведеться активна забудова, зокрема житло бізнес- і комфорт-класу, що суттєво впливає на середній рівень цін. Натомість селищні громади, які часто не мають ані привабливого географічного положення, ані розвиненої інфраструктури, залишаються найменш дорогими у розрізі України.
Динаміка цін у 2024 році також підтверджує відмінності між типами громад. У міських громадах попит поступово відновлювався, особливо в західних і центральних регіонах, що забезпечувало певне зростання цін. У сільських і селищних громадах ситуація значною мірою залежала від географії. У відносно безпечних регіонах (Закарпаття, Львівщина, Тернопільщина) навіть у селах фіксувалося незначне пожвавлення ринку, тоді як у прифронтових зонах обіг угод був мінімальним або зовсім відсутнім.
Таким чином, у 2025 році ми бачимо цікаву картину: середня вартість квадратного метра в сільських громадах може бути вищою, ніж у міських, однак це радше виняток, пов'язаний з активністю у приміських зонах та курортних територіях. Загалом же міські громади зберігають лідерство за сукупним попитом та обсягами угод. Очікується, що цей тренд збережеться і надалі, допоки великі міста залишатимуться ключовими центрами економічної активності, притягання населення та інвестицій.
Динаміка цін по обласних центрах і Києву (регіональні особливості)
Вартість вторинного житла істотно різниться залежно від регіону. 2024 рік приніс зростання цін у відносно безпечних західних та центральних областях і продовження падіння або стагнацію – у прифронтових містах на сході та півдні. Наочно це можна побачити на порівнянні кількох ключових міст України:
Середня ціна 1 кв.м у вибраних обласних центрах України (дані на початок 2025 року). Заштриховано тенденцію: дорожчання на заході та відносне здешевлення біля зони бойових дій.
Як видно з графіка, Київ традиційно найдорожчий – середня ціна по столиці на початку 2025 року становила близько $2000 за кв.м【46†】. Для порівняння, у довоєнному 2021-му середня ціна по Києву була в межах $1300–1500, тобто попри війну столичний ринок утримав і навіть частково наростив доларову вартість елітного житла. На другому місці за дорожнечею – міста Західної України: зокрема, Львів (близько $1560/кв.м наприкінці 2024 – початку 2025) та Ужгород (~$1500/кв.м)【46†】. Високі ціни у Львові та Закарпатті зумовлені різким зростанням попиту з боку переселенців і обмеженою пропозицією (нове будівництво в умовах війни сповільнилося, а бажаючих купити житло в безпечному регіоні багато). Наприклад, протягом 2024 року в західних обласних центрах медіанна ціна однокімнатних квартир зросла на 17–29% – це найбільше по країні.
Центральні регіони також продемонстрували стійкість. Вінниця, Черкаси, Полтава та інші міста в центрі країни мали середні ціни близько $800–1200 за кв.м залежно від міста. Такі міста трохи подорожчали в 2024 році, користуючись тим, що вони в тилу і привабливі для внутрішніх мігрантів. Наприклад, у Житомирі та Івано-Франківську (захід і центр) вартість «квадрату» за 2024 рік підскочила майже на чвертьrbc.ua.
Натомість східні та південні регіони біля зони бойових дій переживали падіння цін. Харків, хоча і залишається мегаполісом, тепер суттєво дешевший: в середньому лише близько $700–750/кв.м【46†】. Впродовж 2024 року ціна в Харкові впала ще приблизно на -14% у доларовому еквіваленті, що не дивно, адже місто обстрілюється і значна частина населення виїхала. Схожа ситуація в інших прифронтових обласних центрах: Запоріжжя втратило ~-16% вартості, Херсон – понад -20% за рік війниrbc.ua. Низький рівень безпеки і руйнування інфраструктури відлякують покупців – фактично, ринок там майже заморожений, і поодинокі угоди відбуваються за зниженими цінами.
Одеса займає особливе місце: з одного боку, прифронтовий ризик (ракетні обстріли порту та міста), з іншого – статус великого приморського центру. В результаті ціни в Одесі тримаються на середньому рівні по країні: близько $1000–1100/кв.м【46†】. За 2024 рік одеські квартири трохи просіли в ціні, але не критично (~-2..-5%). Попит підтримується інвесторами, які скуповують дешевшу порівняно з довоєнним рівнем нерухомість в надії на відновлення портової активності після перемоги.
Київ же, попри всі випробування, залишається локомотивом ринку. Після падіння цін навесні 2022-го (на 20–25%) столичний ринок відновився: вже у 2023 році ціни пішли вгору, а у 2024-му зафіксовано лише незначне річне зниження (~ -2% за даними окремих агентств) за рахунок великої пропозиції. Середній показник ~$2000/кв.м* по Києву містить в собі дуже дорогі сегменти і більш доступні. Варто розглянути і внутрішню диференціацію по районах Києва.
У межах столиці цінові контрасти ще більші, ніж між містами країни. Найдорожчими традиційно є центральні райони: Печерський, Шевченківський, де зосереджене елітне житло. Тут ціни на квартири преміум-класу можуть сягати $3000–3500 за кв.м, а окремі пропозиції і перевищують $4000/кв.м. Наш аналіз показує, що середня ціна по Печерському району (вторинка) на початку 2025 року становила понад $3000【34†】. Для порівняння, найдешевший Деснянський район (Троєщина та околиці) мав у середньому близько $1000–1100/кв.м【33†】. Таким чином, різниця між центром і околицею Києва – триразова. Ці тенденції зберігалися і в 2024 році: дорожче за все тримається історичний центр і нові престижні висотки, тоді як «спальники» на околицях залишаються більш доступними. У 2024 році елітні райони Києва навіть дещо додали в ціні (через обмежену пропозицію якісного житла), тоді як дешеві райони стояли на місці або незначно подешевшали, щоб привабити покупців.
Регіональні особливості ринку диктуються поєднанням безпекових та економічних чинників. Західні і центральні міста стали притулком для бізнесу і людей, отже житло там дорожчає. Схід і південь страждають від війни – житло дешевшає і продається погано. Київ залишається відносно дорогим і ліквідним, утримуючи статус столиці навіть в умовах війни. Для покупців 2024–2025 роки означали, що тренди цін на житло 2025 року залежатимуть від географії: обираючи квартиру, варто враховувати перспективи регіону. В мирних областях інвестиції у квартиру, швидше за все, збережуть і примножать свою вартість, тоді як у прифронтових зонах ціна може лишатися пригніченою ще тривалий час.
Порівняння цін за розмірністю квартир (кількість кімнат)
Одним з найстабільніших факторів, що впливають на формування ціни квадратного метра житла на вторинному ринку, є його площа, тобто кількість кімнат у квартирі. Загалом діє правило: що менша квартира — тим вища середня ціна за м². Це пов'язано з високим попитом на невеликі квартири, що мають доступнішу повну вартість та є більш ліквідними в умовах економічної нестабільності.
Дані за перший квартал 2025 року підтверджують цю тенденцію, однак додають до неї новий штрих.
Як і раніше, однокімнатні квартири утримують високі ціни — в середньому 1 105 дол. США/м² або 46 265 грн/м². Двокімнатні та трикімнатні квартири трохи відстають — 1 063 і 1 077 дол. США/м² відповідно (44 500 і 45 060 грн/м²), що вказує на стабільний попит у середньому ціновому сегменті.
Натомість четирикімнатні та більші квартири, які зазвичай мали нижчу ціну за метр через обмежене коло покупців, у цьому періоді показали середню ціну 1 428 дол. США/м² або 59 748 грн/м². Це значення істотно вище за інші категорії. Однак слід врахувати, що воно сформоване, перш за все, за рахунок високої частки елітного житла: пентхаусів, двоповерхових апартаментів у новобудовах бізнес- і преміум-класу, де кожен метр має суттєво вищу вартість. Тому статистичне підвищення середньої ціни у цьому сегменті не є свідченням масового зростання цін на великі квартири.
У 2024 році великі квартири втратили в ціні більше, ніж малі. Середнє зниження вартості квадратного метра у чотирикімнатних квартирах становило приблизно -9%, тоді як однокімнатні та двокімнатні подешевшали на -5–7%. Це підтверджує той факт, що в умовах війни та економічної нестабільності покупці схильні обирати менші, але більш доступні варіанти. Однокімнатні та двокімнатні квартири залишаються найбільш ліквідними — їх легше продати, здати в оренду або обміняти.
Таким чином, попри формально вищу середню вартість квадратного метра у квартирах з чотирма і більше кімнатами, найреальнішою базою для оцінки ринку залишаються однокімнатні та двокімнатні квартири. Саме вони формують основну масу угод і найбільш чутливо реагують на зміну ринкових умов.
Отже, в аналітиці вторинного ринку нерухомості варто розрізняти два рівні: загальну статистику і конкретний сегмент. Загальна статистика показує, що у 2024–2025 рр. найвигідніше (з точки зору ціни за метр) було купувати дво- чи трикімнатне житло – там ціна м² найнижча. Однокімнатні ж квартири, хоч і дешевші за сумарною ціною, мають «премію» за формат – їх метр на 5–10% дорожчий. Найдорожчий метр – у квартирах великої площі, але це справедливо в основному для елітних об’єктів. У більшості випадків, для звичайних квартир діє правило «менша квартира – вищий показник $/м²».
Динаміка змін цін за розмірністю в умовах війни теж була різною. У 2024 році найбільше втратили в ціні (падіння $/м²) саме великі квартири – дорогі чотирикімнатні подекуди дешевшали, бо попит на них мінімальний в нестабільні часи. Наші дані показують, що середня ціна метра у великих квартирах (4+ кімнати) впала приблизно на -9% з початку 2024 по початок 2025. Для порівняння, у «малосімейках» та однокімнатних зниження було найменшим – в межах -5…-7%. Це означає, що в період невизначеності покупці віддавали перевагу меншому житлу: легше знайти кошти на однокімнатну або «двушку», їх простіше здавати в оренду, за необхідності продати. Великі ж квартири часто чекали «свого» покупця довше і продавці були змушені більше скидати ціну.
У 2025 році очікується збереження цих тенденцій: найбільш ліквідним товаром на вторинному ринку залишатимуться однокімнатні та двокімнатні квартири, особливо в містах. Ціни на квартири такого формату триматимуться найкраще. Трикімнатні будуть у середньому трохи дешевші за метр, що привабливо для сімей, яким потрібна більша площа. А великі апартаменти еліт-класу і далі орієнтуватимуться на вузький сегмент багатих покупців, тому їх вартість за метр може дуже коливатися залежно від конкретного об’єкта – від відносно доступних варіантів у старому житловому фонді до захмарних цін у преміум-новобудовах.
Цінові тенденції за класами забудови (економ, комфорт, бізнес, еліт)
Вторинне житло прийнято поділяти на класи забудови: економ-сегмент (типово – масова радянська забудова або сучасне недороге житло), комфорт- і бізнес-клас (сучасні якісні будинки з поліпшеним плануванням) та елітне житло (преміум-сегмент з високим рівнем комфорту). Також окремо виділяють старий дореволюційний фонд, який має свою специфіку. Кожен з цих сегментів за час війни поводився по-різному.
Середня ціна за кв.м для різних класів житлової забудови (дані I кв. 2025 р. по Україні).
Як показано на діаграмі, на початок 2025 року найбільшу ціну за метр тримав елітний сегмент – близько 1514 $/м² в середньому【43†】. До нього відносимо сучасне житло підвищеної комфортності: нові клубні будинки, преміальні висотки в центрі тощо. Трохи нижче, але теж дорого оцінюється «старий фонд» дореволюційної забудови – середньо ~1187 $/м²【43†】. Це історичні будинки (сталінки, царські доми), особливо в центрі міст: попит на них є через унікальне розташування, тому і ціну вони тримають. Далі йде сучасна масова забудова економ-класу – нові будинки на околицях, типові ЖК без особливих вигод – приблизно 1100 $ за кв.м у середньому【43†】. Найдешевшим за квадратний метр є масове житло радянських часів (панельні багатоповерхівки 1960-80х рр., «хрущовки», «чешки» тощо) – його середня ціна лише ~774 $/м², що вдвічі менше за еліт【43†】.
Ця різниця пояснюється якістю та купівельною аудиторією кожного сегмента. Елітне житло – це центральні райони, нові технології, підземні паркінги, охорона, престиж. Його покупці – заможні люди або інвестори, яких навіть під час війни не так багато, але вони готові платити премію за найкращі об’єкти. Бізнес- і комфорт-клас (умовно між еліт і економ) в цій статистиці частково відображений у категорії «підвищеної комфортності», а частково – у «сучасній масовій забудові», тому можна сказати, що хороший новий будинок дає ціну в районі $1100–1500 за метр залежно від міста. Економ-клас радянський дешевший, бо таке житло старе, зношене, часто без ліфта (якщо 5 поверхів) чи з мінімумом комфорту. Багато покупців розглядають його лише як тимчасовий варіант чи житло «для здачі», тому й ціну продавці тримати не можуть – доводиться конкурувати, робити знижки. Старий дореволюційний фонд – цікава категорія: з одного боку, це теж дуже старі будівлі, з іншого – зазвичай у центрі міст, з просторими кімнатами, високими стелями. Тому такі квартири (сталінки, дореволюційні кам’яниці) оцінюються дорожче, ніж радянські панельки, і майже зрівнялися з сучасним комфорт-класом по $/м².
Упродовж 2024 року ці сегменти нерухомості поводилися по-різному щодо зміни цін. Масова радянська забудова просіла найбільше: середній $/м² «панельок» зменшився на ~12% за рік війни (зрозуміло, що і попит на них найслабший). Сучасний економ-клас знизився на ~7%. Елітне житло виявилося більш стійким – його ціна опустилася лише на ~5% за той самий період. А старі дореволюційні будинки взагалі майже не втратили в ціні (лише -2…-3% за рік), оскільки пропозиція таких об’єктів обмежена і вони унікальні на ринку. Тобто власники «царських» квартир у центрі майже не скидали ціну – і покупці все одно знаходилися, цінуючи їхнє розташування.
Наприклад, у Львові квартири в історичному центрі в старих австрійських будинках навіть дорожчали, тоді як панельні спальні райони стояли на місці. У Києві нові ЖК комфорт-класу на лівому березі могли подешевшати, а елітні ЖК на правому березі – залишитися в ціні. Таким чином, клас забудови став одним з ключових факторів цінових трендів у 2024 році. Покупці у кризові часи більше довіряють надійному, комфортному житлу (або ж навпаки шукають найдешевший варіант), тому середній сегмент старого житла був під найбільшим тиском.
У 2025 році очікується, що з відновленням ринку бізнес- і комфорт-клас користуватиметься підвищеним попитом (багато родин захочуть покращити умови проживання), тож ціни там можуть піти вгору. Елітний сегмент залежатиме від макроекономічної ситуації – інвестори з’являться лише за відчуття близького закінчення війни. А от дешеве радянське житло й надалі буде в аутсайдерах: його багато, воно морально застаріло, комунальні тарифи ростуть – все це змушуватиме власників ставити привабливі ціни, щоб продати. Для аналітики вторинного ринку нерухомості важливо розглядати ці класи окремо, адже узагальнений показник по місту може вводити в оману. Реальна ж картина така: "дешеве дешевшає, дороге тримається".
Вплив типу ремонту на ціну квартири
Окремим фактором, який суттєво впливає на вартість квартири на вторинному ринку, є тип ремонту або стан житла. Покупці завжди звертають увагу, в якому стані квартира: чи готова для проживання, чи потребує вкладень на ремонт, чи виконано сучасний дизайн. На ринку виділяють кілька категорій стану житла: «без ремонту» (після будівельників), під ремонт (житловий стан або під чорнове оздоблення), з простим косметичним ремонтом, з сучасним євроремонтом, і топ-сегмент – з дизайнерським ремонтом (авторський проект). Дані за 2024–2025 роки по Україні чітко показують: чим кращий стан – тим дорожче оцінюється квадратний метр.
Ціна за кв.м залежно від типу ремонту квартири (дані I кв. 2025 р.).
Згідно з графіком, квартири з дизайнерським авторським ремонтом у середньому мають найбільшу вартість – близько 1825 $/м²【44†】 на початку 2025 року. Трохи дешевші, але все ж дорогі – квартири з якісним євроремонтом (сучасні матеріали, нова сантехніка тощо): ~1220 $/м². Натомість житло в стані «після будівельників» (новобудова без оздоблення, голі стіни) оцінюється значно нижче – близько 1077 $/м². Приблизно на тому ж рівні або трохи нижче знаходяться квартири «під чистову» (з чорновою обробкою, стяжкою, штукатуркою) – ~922 $/м². Ще дешевше – старий «житловий стан» (квартира з радянським ремонтом 20-річної давнини, де жити можна, але потрібне оновлення): приблизно 806 $/м². І, нарешті, «косметичний ремонт» (мінімально підфарбована і підновлена квартира) в середньому найдешевший – 778 $ за метр【44†】. Таким чином, різниця між «голими стінами» і “золотими унітазами” колосальна: метр в люксово відремонтованій квартирі коштує в 2–2,5 рази більше, ніж в аналогічній за площею, але без ремонту.
Чому так? Причина очевидна – вартість і складність ремонту в сучасних умовах. По-перше, ціни на будматеріали та роботу майстрів дуже зросли через інфляцію та дефіцит кваліфікованих кадрів під час війни. По-друге, ремонт потребує часу і нервів, а в воєнний період це особливо складно (логістика матеріалів, перебої з електрикою взимку тощо). Тому покупці готові значно переплатити за варіант «заходь і живи», аби лише не займатися ремонтом самостійно. З іншого боку, квартири без оздоблення або в поганому стані довше продаються і мусять конкурувати ціною. Власники таких квартир часто змушені скидати ціну, щоб компенсувати майбутні витрати покупця на ремонт.
Цікаво, що під час війни цей розрив навіть збільшився. У 2024 році квартири без ремонту просіли в ціні найвідчутніше. За нашими даними, середній $/м² квартир “після будівельників” зменшився на ~13%, а «житлового стану» – майже на -17% за рік. Натомість у вже відремонтованих квартир падіння було меншим: євроремонт подешевшав на ~9%, а ексклюзивні дизайнерські – лише на ~3%. Це значить, що в кризовий час люди цінують готовий продукт: квартири з ремонтом втратили мінімум, бо на них все одно був попит з боку тих, хто хотів переїхати одразу. А от “голі стіни” дешевшали – покупці вимагали великого дисконту, розуміючи майбутні вкладення.
Таким чином, тип ремонту сьогодні є одним з вирішальних чинників ціни на вторинному ринку. Для продавця іноді вигідніше інвестувати в косметичний ремонт перед продажем – відносно невеликі вкладення можуть суттєво підняти підсумкову ціну. Для покупця ж, навпаки, є шанс зекономити, якщо взяти квартиру без ремонту і зробити його власними силами – але треба ретельно порахувати бюджет ремонту, щоб вигода була реальною. У післявоєнний період тенденція може частково змінитись: коли ситуація стабілізується, більше людей будуть готові самі робити ремонт, і різниця в ціні між «з ремонтом» і «без» може трошки скоротитись. Але поки що, у 2024–2025 роках, наявність сучасного ремонту – вагомий козир при продажу квартири, що дозволяє отримати максимальну ціну за квадратний метр на вторинному ринку.
Залежність ціни від поверху розташування
Поверх, на якому знаходиться квартира, впливає і на комфорт проживання, і на ліквідність житла – а отже, і на його ціну. Традиційно на вторинному ринку перший і останній поверх оцінюються дешевше, ніж середні поверхи. Це правило, вироблене десятиліттями досвіду: перший поверх має мінуси (шум з під’їзду, сирість, ризик пограбування, можливість переведення під комерцію), останній – свої проблеми (протікання даху, перегрів влітку, низький тиск води). Найбільш бажані – середні поверхи (не над підвалом і не під дахом), де таких негараздів нема.
Вплив поверху на середню ціну: порівняння квартир на першому, останньому і середньому поверхах (дані I кв. 2025 р.).
Як бачимо з діаграми, на початок 2025 року різниця доволі відчутна. Квартира на середньому поверсі (не перший і не останній) в середньому по країні коштувала близько 1176 $/м²【45†】. Така сама за параметрами квартира на останньому поверсі – вже ~919 $/м²【45†】 (на ~20% дешевше). А на першому поверсі – найдешевше, приблизно 839 $/м²【45†】 (ще на 8–10% нижче, ніж на останньому). Тобто перший поверх може «зрізати» до 25–30% вартості квадрата порівняно з аналогічним житлом на середньому поверсі! Для дорогих об’єктів це особливо критично: наприклад, елітна новобудова – але на 1 поверсі – може продаватися гірше і дешевше, бо багаті люди не хочуть жити «біля входу». Натомість для бюджетних квартир різниця може бути трохи меншою у відсотках, але теж помітною.
У 2024 році, до речі, інтерес до першого поверху дещо підвищився в певних містах – цьому сприяли перебої з електропостачанням узимку. Люди замислились, що на 1 поверсі менше залежиш від ліфта (актуально при блекаутах). Також перші поверхи почали розглядати під комерцію – наприклад, відкривати магазини чи офіси, оскільки багато бізнесів переїхали і шукають приміщення. Тому можна відмітити: у 2024-му ціни на перші поверхи просіли менше (лише на -2%), тоді як по середніх поверхах середня ціна падала більше (-8%). Проте загальна ієрархія лишилась: середні поверхи = дорого, останні = дешево, перші = найдешевше.
В різних типах будинків ступінь впливу поверху різниться. У старих «хрущовках» без ліфта перший поверх навпаки іноді цінніший, бо не треба пішки підніматися на 5-й. Але таких ситуацій меншість. У сучасних висотках з ліфтами перший поверх часто віддають під нежитлове (салони, аптеки), а житлові починаються з другого – там питання знімається. На вторинному ж ринку більшість пропозиції – типові багатоповерхівки, де ця знижка за перший/останній поверх враховується завжди.
Для продавця це означає, що квартира на останньому чи першому поверсі потенційно менш приваблива і, швидше за все, її доведеться виставляти за ціною нижче ринкової, щоб знайти покупця. Для покупця ж, навпаки, це можливість придбати дешевше. Особливо якщо вас не лякають нюанси першого або останнього поверху – можна суттєво заощадити. Наприклад, сім’я з дітьми може свідомо обрати перший поверх, щоб не турбувати сусідів шумом, та ще й заплатить на четверть менше. Або інвестор під оренду може купити останній поверх, розуміючи, що орендарям все одно, зате ціна при купівлі була нижча.
Таким чином, залежність ціни від поверху на вторинному ринку очевидна і логічна. У 2024–2025 рр. ця диференціація нікуди не поділася: покупці як і раніше не бажають крайніх поверхів без вагомої причини. І хоча війна внесла свої корективи (актуалізувавши тему укриттів та резервного живлення, що теж більше цікавить мешканців верхніх поверхів), «золотою серединою» лишаються 3–7 поверхи стандартних будинків або середина висотки. В цінниках це чітко простежується – достатньо глянути на будь-який аналітичний звіт чи нашу вибірку даних.
Валютний вплив: ціни в гривнях vs доларах
Валютний фактор на ринку житла України завжди грав значну роль, а в умовах війни та економічної турбулентності – поготів. Традиційно вторинне житло у нас прив’язане до долара США: оголошення про продаж найчастіше вказують ціну в $, хоча розрахунок у підсумку відбувається в гривні за офіційним курсом. Це своєрідна страховка продавців від девальвації гривні. Відтак, аналізуючи тренди цін на житло 2025 року, важливо розуміти, як зміна валютного курсу та інфляція впливають на номінальні гривневі та реальні доларові ціни.
У 2024 році офіційний курс гривні був відносно стабільним (НБУ тримав курс ~37 грн/$, а в середині року дозволив незначне відхилення). Тому динаміка цін у гривнях і в доларах була дуже схожою. Якщо ціна виросла на 5% в $, то й у гривнях вона виросла приблизно на ті ж 5%. Але якщо подивитися на макроекономічний фон: інфляція споживчих цін склала близько 12% за рік, при цьому гривня офіційно не знецінилася. В результаті житло в гривні подорожчало менше, ніж загальна інфляція, а в доларах навіть трохи подешевшало. Тобто реальна вартість нерухомості дещо знизилася: продавці не змогли повністю перекласти інфляційне навантаження на покупців через обмежений попит. Фактично в 2024 році доларова ціна «квадрата» знизилась на кілька відсотків, тоді як ціни в магазинах зросли двозначними темпами – це можна трактувати як здешевлення житла в реальному вираженні.
Варто зазначити й психологічний момент: під час різких коливань курсу або очікувань девальвації ринок нерухомості може завмирати. Наприклад, на початку повномасштабної війни, коли курс стрибав, угод майже не було – продавці не розуміли, скільки просити, а покупці – чи не обвалиться гривня далі. У 2024 році ситуація була стабільнішою, курс прогнозований, тож і ринок оживав. На 2025 рік прогнози щодо курсу гривні поступово стають фактором ринку: якщо очікуватиметься девальвація, продавці можуть підвищувати гривневі ціни авансом. Такі настрої вже спостерігалися наприкінці 2023-го, коли на готівковому ринку долар підскочив з 37 до 40 – тоді деякі продавці підняли гривневі ціни, побоюючись втратити в доларовому еквіваленті. Втім, потім курс відкотився і ситуація заспокоїлась.
Для середньостатистичного українця орієнтиром вартості житла досі є долар. Фрази на кшталт «квартира коштує 50 тисяч» мають на увазі саме $50 тис. На практиці розрахунок піде у гривні (за курсом, наприклад, 50 тис. * 38 = 1,9 млн грн). Така доларизація ринку означає, що валютні коливання напряму впливають на активність покупців. Якщо завтра гривня обвалиться на 20%, то всі ціни в оголошеннях стрімко злетять вгору у гривневому вираженні, але в $, ймовірно, залишаться тими ж (просто 50 тис. $ стануть 2,3 млн грн замість 1,9). Від цього житло не стане дорожчим для тих, хто зберіг заощадження в валюті, але стане різко менш доступним для тих, хто отримує доходи в гривні. У 2024 році таке вже трапилося: реальні зарплати українців не встигали за інфляцією, багато хто втрачав роботу, тож навіть при фіксованому курсі купівельна спроможність на ринку житла знизилась. Простіше кажучи, квартир за рік продавалося менше, ніж могло б у стабільні часи, тому що в людей банально не вистачало гривень, аби назбирати еквівалент тих самих $50 тисяч.
На графіку в першому розділі ми бачили, що лінії доларових і гривневих цін йдуть практично паралельно【41†】. Це підтверджує: у короткостроковому періоді курсовий фактор був нейтральним. Але на 2025 рік багато що залежатиме від дій НБУ. Якщо курс відпустять у вільне плавання і він зросте, гривневі ціни на вторинне житло відповідно підскочать. Проте купівельна активність тоді може просісти ще більше, доки доходи населення не адаптуються.
З іншого боку, в перспективі післявоєнного відновлення можливе поступове повернення до кредитування, гривневих іпотек – тоді роль долара зменшиться. Поки що ж вторинний ринок нерухомості України залишається доларизованим. Тому всі аналітичні огляди подають ціни в USD, щоб відсіяти чинник інфляції гривні. Для кінцевого споживача це означає, що, купуючи житло, варто стежити і за курсом: іноді вигідніше вийти на угоду швидше, щоб зафіксувати ціну, ніж чекати й ризикувати зростанням курсу долара і відповідно гривневої ціни.
У підсумку, валютний вплив у 2024–2025 рр. проявився у відносній стабілізації доларових цін і повільному підвищенні гривневих (через інфляцію). Житло стало трохи доступнішим у валюті, ніж рік тому, але не для тих, хто отримує дохід у гривні. Надалі ситуація залежатиме від економічної політики та темпів інфляції: за сприятливих умов ринок житла може отримати імпульс від здешевлення іпотеки та зростання доходів, що нівелює валютні ризики.
Вплив зовнішніх чинників: війна, інфляція, попит і перспективи ринку
У 2024–2025 роках на вторинний ринок нерухомості продовжують впливати безпрецедентні зовнішні фактори. Перш за все, це війна. Повномасштабне вторгнення Росії кардинально змінило картину попиту і пропозиції житла в Україні. Миліони людей були змушені покинути свої домівки – хтось виїхав за кордон, хтось перебрався у більш безпечні регіони країни. Ця масова міграція призвела до різкого падіння попиту на житло в прифронтових зонах і, навпаки, до його стрибка у відносно спокійних областях. В 2022 році ринок практично зупинився: угод було в десятки разів менше, ніж до війни, а ціни просіли чи не вперше за багато років. Проте вже у 2023 році, адаптувавшись до нових умов, ринок почав оживати. Люди, які закріпилися на нових місцях проживання, вирішували купувати житло там, де тепер живуть. Інші, отримавши компенсації чи зібравши заощадження, вкладали їх у нерухомість як відносно надійний актив під час війни.
Війна також знищила значну кількість житлового фонду. Особливо постраждали міста східного та південного регіону – Маріуполь, Сєвєродонецьк, Попасна та багато інших були майже повністю зруйновані. Це призвело до того, що вціліле житло в тих областях стало дефіцитним товаром, але парадоксально – попит на нього все одно низький, бо люди виїхали. Тому ціни там не ростуть, а часто навіть падають: мало кому потрібна квартира в напівпорожньому прифронтовому місті під постійними обстрілами. Натомість у західних містах відносно без руйнувань (Львів, Тернопіль, Ужгород тощо) пропозиція житла обмежена – новобудов мало, а притік населення великий. Це штовхає ціни вгору. В 2024 році саме такі регіони стали лідерами подорожчання.
Другий фактор – економічна ситуація та інфляція. Висока інфляція (близько 26% у 2022, 12% у 2023 роках) з одного боку підриває реальні доходи українців, роблячи житло менш доступним. З іншого боку, нерухомість сама виступає засобом збереження грошей від знецінення. Ті, хто має заощадження, розуміють, що гривня може знецінитися, депозити ненадійні, фондовий ринок майже не працює – і часто вирішують купити квартиру, щоб «втекти» від інфляції. Це підтримує попит на вторинному ринку, особливо в безпечних регіонах і в сегменті недорогого житла, яке можна потім здавати в оренду.
Інфляція також підвищила витрати на будівництво нового житла, тож первинний ринок підняв ціни значно. Новобудови у 2023–2024 роках подорожчали, а багато проєктів взагалі призупинено. Це відправило частину покупців на вторинний ринок, де ціни були стабільніші. Таким чином, вторинка виграла від того, що нове житло стало розкішшю. З іншого боку, падіння реальних зарплат і відсутність іпотеки обмежують коло потенційних покупців лише тими, хто або отримує дохід з-за кордону, або мав накопичення раніше. Попит на житло наразі далеко не масовий – за оцінками, він в середньому на 25–30% нижчий від довоєнного рівня. Це стримує ріст цін, бо продавці борються за кожного рідкісного клієнта. Якщо ж економіка почне зростати після війни, варто очікувати і різкого збільшення попиту – тоді ціни можуть піти вгору дуже швидко.
Наступний важливий чинник – доступність кредитування. На кінець 2024 року іпотека в Україні перебувала в зародковому стані навіть для військових і окремих пільгових категорій (завдяки державній програмі «єОселя» під 3% річних). Для широких верств населення кредит на житло недоступний (ставки 18–20% і банки вимагають надмірних гарантій). Це фактично залишає ринок залежним від «живих» грошей. Малий відсоток угод (за різними оцінками 5–15%) відбувається із залученням іпотеки. У довоєнний час цей показник був значно вищим. Тобто, поки що ринок рухають ті, хто або продав інше майно, або має бізнес, або допомогу діаспори, тощо. Як тільки запрацює іпотека під прийнятні відсотки, можна очікувати сплеску продажів і можливого росту цін, особливо на недорогі квартири, які стануть доступними в кредит для молодих сімей. Але це прив’язано до макрофінансової стабільності та ресурсів банків – питання, відкрите до закінчення війни.
Не можна не згадати і про демографічний фактор. На жаль, Україна втратила значну частину населення: хтось загинув на фронті, багато людей виїхали і не планують повертатися найближчим часом. Це означає, що сукупний внутрішній попит на житло скоротився. Тисячі квартир залишаються пустими – як на сході, так і в Києві чи інших містах, де власники емігрували. Потенційно, якщо економічна ситуація не покращиться, країна ризикує мати «надлишок» житла відносно кількості тих, хто може його купити. Це довгостроково стримуватиме ціни. Проте, є і протилежні тенденції: після війни очікується притік іноземців, інвестиції, повернення частини біженців – всі вони захочуть житло, часто саме у великих містах. Тому демографічний вплив може компенсуватися цим новим попитом, особливо якщо почнеться відбудова і економічне зростання.
Ще одним фактором, що впливав на ціни в 2024–2025, була вторинна міграція всередині країни. Наприклад, після початку масованих обстрілів енергосистеми восени 2022 частина людей на зиму переїжджала зі східних регіонів на захід – і знімала чи купувала там житло. Влітку 2023, коли ситуація в Києві стабілізувалася, деякі повернулися – ринок столиці пожвавився. Такі хвилі міграції від зовнішніх чинників (обстріли, ситуація на фронті) призводили до тимчасових коливань попиту в тих чи інших містах. Проте у масштабах року ці ефекти згладились.
Насамкінець, варто розглянути очікування та настрої учасників ринку. У 2024 році більшість продавців вже не панікували, як це було в 2022-му. Вони зайняли вичікувальну позицію: якщо нема нагальної потреби, багато хто вирішив просто «заморозити» свою квартиру і відкласти продаж до кращих часів (щоб не продавати надто дешево). З іншого боку, покупці теж не поспішали переплачувати і старалися торгуватися. Цей психологічний баланс утримував від різких цінових рухів. На 2025 рік прогноз обережно-позитивний: якщо безпекова ситуація не погіршиться, ринок поволі зростатиме. Але будь-яке загострення (наприклад, нова масштабна атака або, навпаки, успішний контрнаступ ЗСУ) може швидко змінити кон’юнктуру – від чергового «ступору» до ажіотажного попиту.
Висновок: зовнішні чинники (війна, економіка, міграція) продовжують визначати правила гри на вторинному ринку житла. 2024 рік став роком адаптації, а 2025-й обіцяє стабілізацію з можливим переходом до зростання. Покупцям і продавцям зараз як ніколи важливо стежити не лише за квадратними метрами, а й за зведеннями з фронту, рішеннями НБУ та уряду, настроями суспільства. Нерухомість завжди була індикатором загального стану країни – і сьогодні український ринок житла демонструє стійкість та віру в майбутнє, попри всі негаразди. Це підкріплюється і поступовим поверненням інвестицій, і планами відбудови, і очікуваннями, що після перемоги відбудеться економічний бум, який неминуче підвищить і попит, і ціни на квартири. Зараз же для багатьох 2024–2025 роки – час можливостей: придбати житло за відносно помірною ціною там, де в перспективі воно може суттєво зрости в ціні з відновленням нормального життя в Україні.