Опубліковано: 23-04-2025 08:45
Короткий зміст: за даними інструменту "Інтерактивний звіт" ринок довгострокової оренди житла в Україні продовжує відновлюватися у 2024-2025 роках після шоку початку війни. Середня орендна плата по країні у І кварталі 2025 зросла приблизно на 13% у гривні порівняно з I кварталом 2024 (при незначному підвищенні в доларах). Найвищі темпи зростання зафіксовано в прифронтових і західних регіонах, тоді як деякі прифронтові області все ще відстають. Сільська місцевість і передмістя показують більш стрімке подорожчання оренди, ніж великі міста. Однокімнатні та трикімнатні квартири дорожчають швидше, ніж “двушки” чи великогабаритні. Масове радянське житло та прості квартири в жилому стані користуються підвищеним попитом, їх ціни ростуть швидше, ніж на елітні новобудови. Також змінилась ситуація з поверховістю: перші поверхи вже не такі дешеві, як раніше, – їх оренда подорожчала найбільше за рік, тоді як останні поверхи зростають повільніше через певні ризики. Нижче – детальний аналіз кожного сегменту, а також прогноз розвитку ринку оренди до кінця 2025 року.
Загальні тенденції ринку оренди квартир України
Середня вартість оренди продовжує зростати. «Інтерактивний звіт» свідчить що у першому кварталі 2025 року середня орендна плата по Україні становила близько 7,7 $/м² на місяць, або приблизно 323 грн/м². Для порівняння, роком раніше (I кв. 2024) цей показник був ~7,5 $/м² (≈285 грн), тобто у гривневому еквіваленті зростання склало близько 13% за рік. Квартал до кварталу динаміка теж позитивна: відносно IV кв. 2024 середня ціна піднялася на ~2% (в межах статистичної похибки). При цьому в доларовому еквіваленті оренда зросла лише на 3-4% за рік – різниця пояснюється девальвацією гривні та інфляційними процесами. Тобто номінальне подорожчання значною мірою компенсує інфляцію, а в твердій валюті ставки оренди майже стабільні.
На графіку видно, що середня орендна плата (помаранчева лінія, грн) за рік зросла помітно, тоді як у доларах (червона лінія, праворуч) – майже непомітно.
Обсяги пропозиції дещо знизилися. Кількість активних оголошень про оренду, за даними які зібрані та оброблені ГІС «Увекон», у I кв. 2025 менша, ніж на початку 2024 року (близько 160 тис. проти 172 тис. оголошень). Тобто ринок лишається динамічним, але пропозиція житла скоротилася на ~7%. Це може свідчити про дефіцит доступного житла в окремих регіонах, адже попит на довгострокову оренду стабільно високий – кількість переселенців всередині країни все ще велика, і багато родин орендують житло замість купівлі через невизначеність. У 2024 році попит на оренду навіть перевищив довоєнні показники, що штовхає ціни вгору. Водночас висока інфляція (близько 26% у 2022 і ~12% у 2023) також впливає на номінальне підвищення орендних ставок.
Війна продовжує впливати на регіональні ринки. Загалом ринок оренди адаптувався до умов війни: після різкого просідання цін і масового від’їзду населення навесні 2022, упродовж 2023 року відбулося активне відновлення орендного сегменту. У 2024 році тенденція продовжилась – у багатьох регіонах ціни наздогнали або перевищили довоєнний рівень. Втім, вплив безпекової ситуації дуже нерівномірний по країні. Далі розглянемо детальніше по областях та інших категоріях.
Регіональний зріз: де оренда дорожчає найбільше
Лідери зростання – прифронтові та західні області. У річному вимірі (I кв. 2025 до I кв. 2024) рекордне подорожчання оренди спостерігається на Сумщині – +56,8% за рік! Таким чином, Сумська область стала своєрідним «рекордсменом» 2024 року. Хоча ціни в Сумах все ще відносно невисокі (близько 5000 грн за однушку, одна з найдешевших в Україні), протягом року вони надолужували відставання. Ймовірно, це пов’язано з поступовим поверненням населення у прифронтові міста після стабілізації ситуації – на початку війни багато хто виїхав із Сум та Чернігівщини, але у 2023–2024 роках частина мешканців повернулася, створивши різкий сплеск попиту на житло, що й відбилося на орендних ставках.
Серед лідерів зростання цін також виявилися західні та центральні регіони: Волинська область (+25,8% за рік), Київська (25,0%), Тернопільська (+22,4%), Полтавська (+20,2%). В цих областях орендарів побільшало за рахунок внутрішніх переселенців та релокації бізнесу. Наприклад, у Луцьку (центр Волині) оренда однокімнатних квартир за рік підскочила на ~40%, а Івано-Франківськ і Тернопіль додали понад 30%. Київська область (передмістя столиці) також демонструє високий попит – багато сімей перемістилися з Києва у ближні села і містечка в пошуках безпечнішого чи дешевшого житла, що призвело до чверті зростання цін. У результаті передмістя Києва зараз за рівнем орендних ставок майже наздогнали деякі обласні центри.
Аутсайдери – зони активних бойових дій. Єдині регіони, де оренда не зросла або навіть подешевшала – це ті області, що безпосередньо постраждали від війни чи залишаються небезпечними. Зокрема, у Запорізькій області середня ціна оренди за рік знизилася на 6,4%, а на Харківщині залишилася майже без змін (-1,1%). У Харкові та Запоріжжі станом на початок 2024 року ціни все ще були значно нижчими довоєнних – частина житлового фонду зруйнована, багато квартир пустують, оскільки значна кількість мешканців не повернулася через обстріли. В той же час орендодавці на сході не можуть сильно піднімати ставки через обмежений попит – орендарів мало, платоспроможність низька. Таким чином, ринок у прифронтових містах стагнує. Для прикладу, у Запоріжжі пропозиція перевищує попит: чимало квартир простоюють, тож власники йдуть на здешевлення або акційні умови, аби лише здати житло.
Окремо варто згадати Херсонську область – після деокупації правобережжя попит дещо зріс, але через щоденні обстріли міста Херсон оренда там залишається найдешевшою по країні (менш як 100 грн/м², що еквівалентно ~$2.5). За рік ціни на Херсонщині піднялися всього на ~5%, тобто лише на рівні інфляції.
Захід vs Схід: значний контраст. Загальна картина підтверджує: найбільше оренда подорожчала у відносно безпечних регіонах, особливо на Заході та в Центрі. Натомість прифронтові і звільнені території або стагнують, або відновлюються з низької бази. Наочний розріз по областях представлений на графіку:
Сумщина – явний лідер (+56,8%), за нею йдуть Волинь (+25,8%), Київщина (+25%). Єдина область зі значним падінням – Луганська (-19%, дані обмежені). Запоріжжя (-6,4%) та Харківщина (-1,1%) теж у мінусі або близько нуля. Очікувано, місто Київ (+16,6%) знаходиться ближче до верхньої частини списку, адже столиця відновилася дуже швидко і вже восени 2022 року орендні ставки там почали підніматися знов. Для порівняння, Львівська область показала лише +12,5% за рік – після стрімкого стрибка цін у 2022 році львівський ринок вже досяг високої бази, тому подальше зростання помірне.
Абсолютний рівень цін по регіонах. Якщо розглядати не відсотки, а абсолютні цифри, то впевнене лідерство утримує столиця: місто Київ – в середньому ~533 грн/м² станом на I кв. 2025. Це найвищий показник по країні (приблизно $13/м²). На другому місці – традиційно Закарпаття (≈364 грн) та Львівщина (≈368 грн). Високі середні ціни також у Київській області (~290 грн) та Волинській (~286 грн). Тобто західні регіони, які прийняли найбільше переселенців, утримують планку дорожнечі. Натомість найдешевша оренда залишається на півдні та сході: Херсонська ~96 грн/м², Донецька ~154 грн, Харківська ~145 грн, Запорізька ~155 грн. Це у 3–4 рази дешевше, ніж у столиці чи на Заході. Вартість оренди в цих прифронтових регіонах зараз фактично диктується лише ризиками та відсутністю попиту – економічні чинники відходять на другий план.
Причини різких коливань. Регіони з найбільшим підвищенням цін, як правило, пережили або демографічний сплеск, або повернення населення. Суми і Чернігів, попри близькість до кордону, у 2024 році були відносно спокійними, тож люди, які виїжджали у 2022-му, почали повертатися – звідси і +50…60% до цін (у 2023 році там оренда була дуже низькою, тож зростання йде з малої бази). Західна Україна – Волинь, Тернопільщина – зростає завдяки міграції з прифронтових областей: люди, втомлені від постійних тривог, переїжджають у відносно тихі Луцьк, Тернопіль, що розігріває ринок. Київська агломерація отримує попит і від киян (які шукають дешевше чи спокійніше житло за містом), і від нових мешканців, що перебралися до столиці.
Водночас падіння цін у Запоріжжі напряму пов’язане з небезпекою: місто знаходиться за 40 км від лінії фронту та регулярно обстрілюється, а південь області окупований – економічна активність низька, населення виїхало. Харків хоч і повернув частину мешканців, але багато хто ще за кордоном або у західних областях; ті, хто залишився, часто переїхали з небезпечних районів міста у більш безпечні, тому частина фонду не затребувана. Крім того, у Харкові та Запоріжжі значно постраждала інфраструктура – проблеми з теплом, світлом взимку 2022/23 могли стримувати зростання орендної плати. Наприклад, у сезон масових блекаутів (кінець 2022) оренда у Харкові навіть тимчасово падала, бо жити без світла та опалення на 15-му поверсі охочих мало. Така специфічна ситуація призвела до того, що висотки верхніх поверхів у прифронтових містах фактично “вийшли з гри”, і власники там змушені були демпінгувати. Як наслідок, середня ціна по місту не зросла, хоч загалом ринок України йшов угору.
Місто чи село: де дорожче та як змінилось
Передмістя наздоганяють міста за цінами. Аналіз даних за типами територіальних громад показує цікавий тренд: сільські громади продемонстрували найбільше зростання цін.
Станом на I кв. 2025 середня оренда у селах/селищах (які мають власні громади) складає ~299 грн/м², тоді як у містах – 256 грн/м². Ще рік тому ситуація була протилежною: у I кв. 2024 середній “квадрат” в місті коштував ~230 грн, а в селі – ~237 грн. Тобто вже наприкінці 2024 сільська оренда обігнала міську, і наразі ця різниця зберігається.
На графіку видно, що крива сільських громад (червона) стрімко пішла вгору у другій половині 2024 року, перевищивши міські громади (помаранчева лінія). Селищні (маленькі міста/селища, рожева лінія) – залишаються найнижчими, але теж ростуть.
Сільська оренда +26% за рік. За даними, квартири (й будинки) у сільських територіальних громадах подорожчали в середньому на 26,2% за рік – це значно більше, ніж у містах (+11,5%) чи селищах (+14,4%). Чому так сталося? Одна з причин – ближнє передмістя великих міст, яке формально належить до сільських чи селищних громад. Наприклад, села навколо Києва, Львова, Одеси. У мирний час оренда там була суттєво дешевшою за місто, але з початком війни саме передмістя стало притулком для багатьох (хтось виїхав за місто через небезпеку ударів по центру, хтось – бо в приватному секторі легше пережити відключення електроенергії маючи генератор чи піч). Крім того, зруйноване житло у передмістях Києва (Ірпінь, Буча) створило дефіцит у сегменті приміського житла, і як тільки там відновили інфраструктуру, бажаючих орендувати в тих краях стало більше, ніж пропозиції. У результаті орендна плата в багатьох селах Київщини за 2024 рік злетіла на 30-50%. Схожа ситуація і біля Львова (Винники, Брюховичі), Чернівців та інших міст, куди переїхали люди.
Міста все ж дорожчі, ніж селища. Хоча серед сіл/селищ є ознаки “перегріву” цін, у середньому великі міста лишаються дорожчими, ніж райцентри чи смт. Міські територіальні громади (які включають міста-центри) мають 256 грн/м², тоді як селищні – 237 грн. Тобто різниця є, хоча й невелика. Фактично, розрив між містом і селом скоротився до мінімуму. Якщо раніше зняти квартиру в смт було значно дешевше, то тепер ціни майже зрівнялись. Наприклад, оренда однокімнатної квартири у смт біля столиці може сягати 8-10 тис. грн, що співставно з околичними районами Києва. А в Ужгородському районі (Закарпаття) оренда будинку в селі нерідко дорожча, ніж квартири у багатоповерхівці в самих Ужгороді чи Мукачеві – позначається тренд переїзду в приватний сектор.
Чому села дорожчають швидше? Окрім безпекових мотивів (менша ймовірність ударів по селах) і автономності (приватні будинки – піч, колодязь – це життєво важливо під час відключень електрики), є ще й вимушеність. Ринок міського житла в багатьох регіонах вже насичений: у Львові чи Дніпрі пропозиція квартир достатня, конкуренція між орендодавцями стримує апетити. А от у селах пропозиція обмежена – орендувати там історично було непопулярно, тож вибір малий. Коли ж попит раптово зріс, кілька орендодавців підняли ціни як заманеться, не маючи конкуренції. Наприклад, у невеличкому селі неподалік Львова ще у 2021 майже не було охочих знімати житло, а в 2022 туди хлинули переселенці – вони фактично “створили” новий мікроринок, де 1-2 будинки задають ціну всьому селу. Схожа картина і в курортних селах Закарпаття, куди перебралися люди: орендні ставки там зараз диктують власники кількох садиб.
З іншого боку, в містах пропозиція зросла – чимало українців, виїжджаючи за кордон, виставили свої квартири на оренду. Тому у тих же Львові, Тернополі чи Вінниці ціни ростуть повільніше – є з кого вибирати, а деяким власникам навіть доводиться знижувати ціну чи робити ремонт, щоб привабити орендаря. Натомість у приміських селах конкуренція слабка, і це дозволяє тримати високу ціну.
Обласні центри та Київ: динаміка в містах
Столиці та західні міста – найдорожчі. Якщо ранжувати міста за вартістю оренди, то на початок 2025 року трійка лідерів виглядає так: Ужгород, Київ, Львів. Причому Ужгород несподівано обігнав усіх – медіанна оренда однокімнатної квартири в Ужгороді стала найвищою по країні. За даними ріелторів, наприкінці 2024 року ціна “однушки” в Ужгороді зросла ще на ~28% і перевищила Київ та Львів. Середній рівень – понад 8 тис. грн на місяць за 1-кімнатну. Це унікальна ситуація, спричинена напливом переселенців: Закарпаття прийняло сотні тисяч людей, деякі залишились надовго або оселилися там, тож попит перевищив довоєнні обсяги в рази. Львів теж дорогий (≈7 тис. грн за 1-кімн.), але там у 2024 росту майже не було – ринок і так перегрітий з 2022 року.
Вражаючі стрибки в окремих містах. Серед обласних центрів рекордсменом росту у 2024 р. стали вже згадані Суми – близько +60% до вартості. Однокімнатні квартири в Сумах подорожчали з ~3 тис. грн до ~5 тис. грн/міс. У процентному відношенні це найбільше зростання серед міст. Проте навіть після цього Суми лишаються в п’ятірці найдешевших обласних центрів (поряд із Херсоном, Кропивницьким, Черніговом). Друге місце за темпами зайняв Луцьк: +40% за рік. Тут вплинуло повернення студентів (в 2022 навчалися дистанційно, а в 2023 багато хто повернувся) та переїзд сімей з Донбасу. Також значно піднялися ціни в Івано-Франківську (+32%), Тернополі (+36% за рік на двокімнатні), Полтаві (+25%), Одесі (+21%). Остання, до речі, відновилася після минулорічного спаду – ще восени 2022 оренда в Одесі обвалилася на 20-30% (через відтік людей після 24 лютого), але у 2023-му місто пожвавилося, багато хто повернувся, тож за 2024 рік оренда в Одесі вже зросла на ~20%. Особливо стрімко дорожчали великі квартири біля моря – кажуть, трикімнатні в Одесі додали до 72% вартості за рік, оскільки великі родини поверталися додому.
Натомість деякі міста майже не ростуть: Чернігів, Херсон, Запоріжжя, Харків – тут ціни залишилися на рівні 2023 (±0%). У Чернігові й Запоріжжі навіть фіксували невелике падіння (~5%) в сегменті 1-кімнатних. Запоріжжя взагалі єдиний обласний центр, де двокімнатні квартири подешевшали на ~14% за рік – втім, це зрозуміло, з огляду на близькість фронту. Харків утримує низький рівень: оренда там удвічі дешевша за київську і мало змінюється, адже попит слабкий (багато студентів і айтішників, що складали значну частку орендарів, так і не повернулись). Рівне показало нульову динаміку по однокімнатних (-5%), можливо, тому що цей регіон менше прийняв переселенців, а місцеві мешканці не мали факторів для переїзду.
Оренда в Києві впевнено зростає. Столиця протягом 2023 року активно відновила ринок оренди: вже влітку 2023 ціни перевищили довоєнні, а до кінця року ще додали. За 2024-й однокімнатні квартири в Києві подорожчали в середньому на 23%, двокімнатні – аж на 50%, а трійки – на ~39%. Такий стрибок двокімнатних пояснюється поверненням сімей та фахівців: якщо однушки й кімнати були затребувані навіть у 2022 (для одиночних переселенців), то сімейні пари з дітьми масово повернулися у 2023, чим підняли попит на 2-кімнатне житло. Тепер саме “двушки” в Києві – найбільш затребуваний сегмент, і їх вартість майже зрівнялася з дорівнювальною площею однокімнатних у деяких випадках. В абсолютних цифрах медіанна ціна довгострокової оренди в Києві сягає 12–15 тис. грн за 1-кімн., 18–22 тис. грн за 2-кімн. і понад 30 тис. за 3-кімн. елітні апартаменти.
Найдешевші міста. Попри значний ріст у відсотках, найдоступніша оренда залишається у прифронтових чи невеликих обласних центрах: Херсон (~3000 грн за 1-кімн.), Чернігів (~4000 грн), Кропивницький (~4500), Суми (~5000), Запоріжжя (~5000). Тобто навіть після +60% Суми все одно дешевші, ніж будь-яке велике місто. Це важливо розуміти інвесторам: потенціал росту цін на сході зберігається дуже високим, і як тільки ризики зменшаться, ті ж Суми чи Запоріжжя можуть пережити справжній ціновий бум (вже зараз в Сумах окремі великі квартири подорожчали на +120% за рік).
Київ по районах: центр vs околиці. Усередині столиці спостерігається цікава динаміка. Найбільш дорогим і надалі є Печерський район – історичний центр, урядовий квартал. Середня ціна оренди тут близько 757 грн/м² (тобто квартира 50 м² – ~38 тис. грн/міс). Друге місце – Шевченківський район (центральна частина міста, університети) з ~571 грн/м². Також недешеві Голосіївський (~500) та Подільський (~464) райони. Натомість традиційно дешевші спальні масиви на околицях: Деснянський район – лише 232 грн/м² (Троєщина, самий край міста), Святошинський ~338, Дніпровський ~358 грн. Тобто різниця між умовним Печерськом і Троєщиною – понад 3 рази в ціні за “квадрат”!
На діаграмі видно середню ціну оренди по районах Києва станом на I кв. 2025: найдорожчий – Печерськ (757 грн), найдешевший – Деснянський (232 грн).
Варто зазначити, що околиці Києва дорожчали швидше за центр. За 2024 рік Голосіївський район показав +23%, Деснянський +22%, Оболонський +20%, тоді як Подільський лише +10%. Це можна пояснити тим, що у 2022-му найдорожчі центральні райони просіли менше (їх і так знімали заможні орендарі, які часто не виїжджали або швидко повернулися). Водночас дешеві околиці втратили багатьох мешканців (той же Лівий берег Києва був напівпорожній влітку 2022). У 2023 році на лівобережжі і окраїнах почався масовий повернення людей, адже життя в столиці більш-менш нормалізувалося. Відповідно, найбільший відсотковий ріст цін спостерігався саме у дешевших локаціях, які відновлювались з дуже низького рівня. Наприклад, на Троєщині (Деснянський р-н) однокімнатні квартири з ~5 тис. грн піднялися до ~6-6,5 тис., тоді як в центрі (Печерськ) було ~15 стало ~18 тис. – у відсотках різниця значна (20% vs 10%).
Також периферійні райони могли привабити орендарів певними перевагами воєнного часу: меншою кількістю об’єктів критичної інфраструктури (менше вимкнень світла), меншою щільністю забудови (це актуально під час повітряних тривог і ударів) та появою великої кількості новобудов із бомбосховищами та генераторами саме на околицях. Тому деякі сім’ї свідомо обирали новий ЖК на Оболоні чи Позняках замість старої “сталінки” в центрі.
Квартири: однокімнатні vs багатокімнатні
Найбільше зросли ціни на 1-кімнатні та 3-кімнатні квартири. Якщо порівняти динаміку за розмірністю житла, то у середньому по країні однокімнатні та трикімнатні квартири подорожчали майже однаково – на ~16% за рік (в гривні). Двокімнатні додали близько 11%, а от великогабаритні (4 і більше кімнат) – лише ~4,6%. Тобто “гостинки” і трикімнатні користувались найбільшим попитом, тоді як дуже великі апартаменти відставали.
Діаграма показує річну зміну цін: однокімнатні +15,9%, двокімнатні +11,3%, трикімнатні +16,1%, квартири 4+ кімнати лише +4,6%.
Попит змістився до малих і середніх площ. Причини такої динаміки криються у структурі попиту. Однокімнатні квартири завжди були популярні серед орендарів через нижчу загальну вартість найму. У воєнний час це ще актуальніше: багато сімей скоротили витрати і переїхали з “двушки” в менше житло, або ж самотні переселенці орендують кімнату/студію. Як результат, навіть при певному відпливі населення з країни, попит на найдешевший сегмент – однокімнатні – залишається високим, і орендні ставки ростуть.
“Двушки” зростали повільніше в середньому, оскільки в ряді міст (особливо на Заході) саме двокімнатних вистачало і нової пропозиції було багато. Але в Києві та Одесі, як ми відзначали, двокімнатні навпаки рвонули вгору. Тобто на загальноукраїнському рівні двушки +11%, але це усереднений показник: в половині регіонів вони додали 20–30%, а в іншій половині майже не змінились. Наприклад, у Львові двокімнатне житло вже було в дефіциті ще у 2022, тому за 2024 там підвищення мінімальне – орендарі просто не готові платити більше певної межі. Натомість Київ “просів” у сегменті двушок в 2022, а потім надолужив: відносно низькі ціни 2022-го дозволили зрости на 50% в 2024.
Трикімнатні квартири стали затребуванішими. У 2022 році великі квартири майже не користувалися попитом – багато сімей виїхали, а ті, що залишились, часто “ужималися” в меншу площу. Тому в 2023–2024 роках, коли родини повертаються, сегмент 3-кімнатних відчуває відкладений попит. Наприклад, у тому ж Івано-Франківську чи Тернополі збільшилась кількість вимушених переселенців з дітьми, які шукають 3-кімнатне житло – через це в Івано-Франківську ціни на трикімнатні зросли більш ніж на 40% за рік. У Києві, як згадувалось, трійки +39%. А от 4-кімнатні і більші залишаються нішевим продуктом: їх знімають або дуже забезпечені люди (яким немає потреби економити), або такі квартири переобладнують під офіси/школи. У 2022 багатокімнатні взагалі простоювали, тому в 2023 їх почали здавати дешевше або не виставляли на ринок. Станом на 2025 попит на 4-кімн. житло низький – більшість орендарів радше візьме два менші помешкання. Як наслідок, середня ціна 4+ кімнат практично не зросла (лише +4,6%). В деяких містах, щоправда, був феномен ажіотажу на приватні будинки (особливо на околицях Харкова, де через постійні обстріли люди переїжджали в домоволодіння – там оренда будинків зросла на 118% за 2024). Але квартири 4-5 кімнат у багатоповерхівках здебільшого стоять пусті або переобладнані.
Студії та кімнати. Окремо можна зазначити, що високим попитом користуються смарт-квартири (маленькі студії) та кімнати в гуртожитках – цей сегмент найдоступніший. У великих містах ціни на кімнати теж піднялися, але не настільки, як на самостійні квартири. Бо багато хто з орендарів нині прагне окремого житла (через карантинні та воєнні обставини цінується автономність). Тому ті, хто раніше орендував кімнату, намагаються знайти кошти хоча б на гарсоньєрку. Це ще одна причина росту однокімнатних – вони переманюють частину аудиторії кімнат і гуртожитків.
Якість будинку: радянське чи новобудова?
Дешеве радянське житло дорожчає найшвидше. Аналіз структури ринку за класом будівель показує, що масова забудова радянських часів (типові панельки, хрущовки і т.п.) подорожчала найбільше – майже +20% за рік (у грн). Середня ціна оренди в цьому сегменті по країні зросла з ~206 грн/м² до ~247 грн/м². Для порівняння, сучасна масова забудова (нові економ-класу будинки) зросла лише на ~11,4% (330→368 грн/м²), а елітне житло – на 13,7% (364→415 грн/м²). Квартири в старих дореволюційних будинках додали ~13,3%. Отже, “совкові” панельки показали максимум росту, випередивши навіть елітні новобудови.
Діаграма: радянська масова забудова +19,9%, стара дореволюційна +13,3%, елітна підвищеної комфортності +13,7%, сучасна масова (економ) +11,4%.
Попит змістився в бюджетний сегмент. Основна причина – платоспроможність орендарів. В умовах економічної кризи і війни багато людей шукають найбільш доступні варіанти житла. А це якраз старі радянські будинки: вони гірше утеплені, без ліфта (якщо хрущовка), з старими комунікаціями – словом, мають недоліки, тому завжди коштували дешевше. Але коли гаманець порожніє, орендар погоджується і на хрущовку, аби плата була менша. У 2022–2023 рр. значна частина населення збідніла, доходи не встигають за інфляцією. Тому квартири в “панельках” отримали нову хвилю попиту – їх почали активніше знімати і переселенці, і студенти, і місцеві молоді сім’ї, яким вже не по кишені новобудова. Відповідно, власники відчули цю хвилю і підняли ставки.
Нові ЖК: стабільний верхній сегмент. Житло підвищеної комфортності (новобудови бізнес- і еліт-класу, з охороною, підземним паркінгом тощо) подорожчало помірно – ~14%. У абсолютному значенні воно лишається найдорожчим: в середньому ≈415 грн/м², тобто 10–11 $/м². Зрозуміло, що не кожен орендар може дозволити собі елітну квартиру навіть у важкі часи, тож аудиторія такого житла майже не змінилася: це дипломати, керівники, айтішники, які як платили 1000$ на місяць, так і продовжують. Для них фінансові обставини не погіршились критично, тому попит на еліт залишився, але й особливо не зріс – бо нових багатих орендарів не стало більше. Через це ціни в елітних ЖК підросли скоріше на рівні інфляції, не більше.
Сучасні економ-новобудови – теж скромно. Масова сучасна забудова (типові ЖК економкласу 2010-х років) показала найменший приріст – 11%. Це квартири у звичайних новобудовах, часто на околицях, без особливого шику, але нові. Їх вартість оренди по країні ~368 грн/м², що майже зрівнялося з дореволюційними будинками (~353 грн). Чому новобудови-економ дорожчають так повільно? Можливо, через конкуренцію – у багатьох містах напередодні війни ввели в експлуатацію багато нових ЖК, тож пропозиція велика. Крім того, частина власників таких квартир виїхала і теж здають житло – орендар може вибрати з десяти нових квартир, а от “хрущовка” – вона одна в тому районі, наприклад. До того ж у 2022 багато нових будинків були проблемними при блекаутах (ліфти не працювали, електроопалення теж), і репутація їх трохи впала. Тому не дивно, що знімати “панельку з пічкою” стало практичніше, ніж 25-й поверх новобудови з електрокотлом. Звісно, у 2023-24 розробили рішення – генератори у ЖК, акумулятори – але не всі комплекси це мають. Тож певна частка орендарів перебралася з новобудов у старі міцні будинки на нижчих поверхах.
Старий фонд: Центр vs околиця. Окремо є сегмент дореволюційних будинків (сталінки, австрійські кам’яниці тощо). Вони бувають різні: як престижні в центрі (наприклад, “царський будинок” на Хрещатику), так і аварійні на околицях. У середньому по країні старий фонд виріс на ~13%. Більшість такого житла – центр міст (Київ, Львів, Одеса). У 2022 багато центрів спорожніли, але у 2023 люди повернулися, хоча й були застереження щодо безпеки (центри міст часто цілі рос. ракети). В підсумку вартість оренди в історичних будинках зросла, але не надто – бо орендар усвідомлює ризики (немає укриття, стара проводка, може прилетіти в центр). Деякі квартири в старих будинках стояли пусткою, поки господарі не знизили ціну чи не зробили хоча б косметичний ремонт. Отже, сегмент показав середній темп на рівні ринку.
Вторинка vs первинка. Ці дані засвідчують, що вторинне житло (радянське) зараз на піку популярності. Новобудови, які раніше здавалися з величезною премією, тепер практично зрівнялись у ціні з “хрущовками”. Для власників це сигнал: щоб успішно здавати квартиру в новому будинку, треба робити якісний ремонт і забезпечити автономність (генератор, Starlink тощо). Інакше орендар краще обере дешевшу стару квартиру. Недарма в оголошеннях тепер акцент на наявності укриття та генератора, а не на мармурових підвіконнях.
Вплив ремонту та стану житла
Дизайнерський ремонт vs житловий стан. Різниця в орендних ставках між умовною “цукеркою” (квартира з авторським дизайн-проєктом) і “бабусиним варіантом” (житло в жилому стані без сучасного ремонту) залишається суттєвою. Проте за рік більшою мірою подорожчали саме прості квартири без дорогого ремонту. Квартири в жилому стані зросли в ціні на ~10,5%, з косметичним ремонтом – на 12,4%. Тоді як “євроремонт” додав 9%, а елітні дизайнерські ремонти – ~11,5%. У середньому по Україні: квартира після дизайнерського ремонту коштує ~523 грн/м², після стандартного євроремонту ~327 грн, в жилому стані ~219 грн, з косметичним стареньким ремонтом ~197 грн за м².
Динаміка: косметичний ремонт +12,4%, житловий стан +10,5%, авторський проект +11,5%, євроремонт +9,0% за рік.
Інакше кажучи, доступне житло без сучасних оздоблень дорожчає швидше, ніж відремонтоване якісно. Це збігається з трендом на масовий попит на дешевий сегмент. Орендарі готові поступитися якістю інтер’єру заради нижчої ціни. Тому хазяї квартир з євроремонтом не могли підняти плату дуже сильно – інакше орендар пішов би в простішу квартиру. В той же час власники “убитих” квартир відчули, що і на них є покупець, тому підняли ставку суттєвіше.
Авторські ремонти – найдорожчі. Безперечно, найвищі ставки у квартирах з дизайнерським ремонтом, дорогими меблями, технікою. У великих містах такий сегмент орендують іноземці або заможні українці на короткий період. Середня ціна по країні ~523 грн/м², що означає близько 15–20 тис. грн на місяць за 1-кімнатну студію з авторським дизайном (у Києві такий об’єкт може сягати і 25–30 тис.). За рік дорогий сегмент виріс на ~11,5%, тобто навіть менше за інфляцію. Це свідчить, що платоспроможний попит не збільшився – багаті орендарі як були, так і залишилися, нових не додалося. До того ж частина заможних іноземців покинула Україну через війну, тож власникам елітних квартир доводилося часом навіть торгуватися вниз, аби заповнити апартаменти. Тому темп росту скромний.
Євроремонт: баланс ціни та якості. Квартири з хорошим ремонтом (але не елітним) – це, по суті, середній сегмент ринку. Вони затребувані сім’ями середнього достатку, спеціалістами, які працюють у офісі (наприклад, айтішники часто орендують саме нові квартири з євроремонтом). За рік ціни тут +9%. Середня по країні ~327 грн/м² (~8 $). У Києві чи Львові, звичайно, це більше (до 15 $), а десь у Черкасах чи Вінниці – менше (~6 $). Цей сегмент росте повільніше, бо йому дещо “підрізали крила” блекаути: хто орендував новеньку квартиру з євроремонтом на верхньому поверсі і застряг без світла, той у 2023 міг з’їхати. Люди почали цінувати не лише гарний ремонт, а й автономність. Тому орендодавці з євроремонтом, які інвестували купу грошей у косметику, іноді програвали конкуренцію простішим, але автономним помешканням (наприклад, старі хати з піччю чи новобудови з генератором). Тим не менш, якісний ремонт залишається вагомим плюсом – багато хто готовий платити трохи більше, щоб жити в комфорті.
“Після будівельників” – провал сегменту. Особливої згадки потребує категорія квартир “після будівельників” (без ремонту взагалі, голі стіни після здачі будинку). Таких об’єктів на ринку небагато, але вони є: власники купили новобудову інвестиційно і не мали коштів на ремонт, тому намагаються здати “як є” за невелику ціну, або ж орендар робить ремонт під себе з наступним зарахуванням витрат. У 2022 році, коли будівництва зупинились, цей сегмент майже зник. На початку 2024 середня ціна оренди квартир “після будівельників” була аномально високою (~500 грн/м²), але це артефакт статистики – мало даних. До кінця 2024, коли дехто знов вирішив здавати голі стіни, середня впала до ~324 грн. Тому формально бачимо -35% за рік. Реально ж можна сказати, що оренда квартири без ремонту стала майже неможливою – у воєнний час орендарі не готові вкладатися в чужий ремонт, та й жити без оздоблення в неопалюваній бетонній коробці важко. Тож цей сегмент фактично випав (виняток – хіба що приміщення під бізнес, які знімають у стані shell&core і облаштовують самостійно).
Висновок по ремонтах: щоб отримувати максимальну дохідність, власнику зараз не обов’язково мати люксовий ремонт. Досить підтримувати житло у чистому жилому стані – і на нього знайдеться орендар. Люди готові миритися з радянськими меблями чи відсутністю кондиціонера, якщо ціна адекватна. А от за євроремонт багато не додаси – межа платоспроможності вже досягнута. Звісно, в столиці преміум-сегмент завжди буде: попит на нові стильні квартири є серед expats та бізнесменів. Але масовий орендар сьогодні – це сім’я переселенців чи місцевих, яка швидше обере простішу квартиру і збереже кошти “на чорний день”.
Поверховість: перший, останній чи середній?
Перший поверх більше не аутсайдер. Історично в Україні квартири на першому поверсі оцінювалися дешевше: шумно, сиро, вікна близько до землі – не кожен хотів там жити. На останніх поверхах теж були нюанси (протікає дах, слабкий напір води). Найвищу ціну тримали середні поверхи. Так було і на початку 2022. Але після зими 2022-23 з масовими відключеннями електрики пріоритети змінились. Перші поверхи стали привабливішими: не треба ліфта, легше топити пічкою чи буржуйкою при потребі. А останні поверхи, навпаки, втратили в очах орендарів: без світла 20-й поверх пішки – сумнівне задоволення, плюс ризик пошкодження даху від ракет чи дронів. Тому у 2023 році попит на верхні поверхи був слабший, а на низькі – зріс. Це відобразилося й на цінах: за рік оренда на першому поверсі піднялася найбільше – +16,7%, на середніх поверхах +13,8%, а на останньому поверсі лише +8,8%. Середні ціни: перший поверх ~246 грн/м², останній ~265 грн, не перший/останній (середина будинку) ~342 грн. Отже, різниця ще є, проте розрив скоротився. Якщо раніше перший поверх міг бути на 30% дешевшим за аналогічний на середньому, то тепер різниця близько 10–15%.
Діаграма: перший поверх +16,7%, останній +8,8%, середні +13,8% за рік (у відсотках).
Середні поверхи все одно в топі. Як бачимо з цифр, найвищу ціну й надалі тримають не перший і не останній поверх – зазвичай це 2–5 поверх у 5-поверхівках і 5–8 поверх у висотках (щоб і не на даху, і не біля входу). Вони коштують на 30% дорожче за перший поверх і на ~20% дорожче за останній. Ця різниця сформувалася роками і повністю не зникла навіть під час війни. Людям все ще комфортніше жити вище від землі (менше пилу та комах, більше приватності) але не під самим дахом.
Останні поверхи не в фаворі. Найменший приріст – у квартир на верхніх поверхах. +8,8% за рік – менше, ніж середня інфляція. Це означає, що реально ціни на останніх поверхах впали в реальному обчисленні. Попит на них слабкий. Особливо це стосується старих будинків без ліфта: підніматися на 5-й поверх пішки при відключеному світлі ще можна, а на 9-й – вже проблематично. Такі квартири або довго шукають наймача, або здаються дешевше ринкової. Крім того, останні поверхи в багатьох будинках мають проблеми з покрівлею – після весняних злив 2023 р. були новини про підтоплення верхніх квартир, відтак деякі орендарі з’їхали, а нових складно знайти. Також психологічно люди побоюються останніх поверхів через ракетні обстріли: у разі удару по багатоповерхівці сильніше страждають верхні рівні (наприклад, вибухова хвиля зносить дах). Тому війна додала ризиків саме верхньому житлу.
Перший поверх: з непопулярного – в дефіцитний. Цікавий феномен: після атак на енергосистему взимку 22/23 чимало людей шукали житло на низьких поверхах. У великих містах орендарі почали уточнювати: “є ліфт чи ні, який поверх?”. Родини з дітьми та люди похилого віку віддавали перевагу 1-2 поверху, щоби бути незалежними від ліфта. Також перший поверх часто має плюси: можна швидко вийти в укриття під час тривоги; інколи є печі чи газові колонки, що краще при відключенні централізованого тепла. Все це призвело до зростання цін першого поверху. Звісно, вони все ще трохи дешевші за середні – багато хто не хоче жити на видноті перехожим. Але для частини орендарів плюси переважили, і вони зняли перший поверх, заплативши майже як за 2-3-й. Таким чином, власники перших поверхів змогли вирівняти ціну: якщо раніше дисконт був великий, тепер менший. Зрештою, коли електропостачання стабілізувалося в 2023, ажіотаж спав, але тенденція на менший дисконт для 1-го поверху збереглася.
Підвал як альтернатива. Окремо можна згадати, що у 2022-23 рр. деякі люди навіть орендували напівпідвальні чи цокольні приміщення під житло (через безпекові міркування). Але це поодинокі випадки; загалом ринок житлової оренди підвалів не сформувався. Хоча пропозиції з’являлися – у Києві й Львові пропонували кімнати у цоколях, позиціонуючи їх як “найкраще бомбосховище”. Вартість була невисока, але попит обмежений, адже жити без вікон мало хто захоче надовго.
Прогноз до кінця 2025 року
Прогноз: помірне зростання з можливим прискоренням при покращенні безпеки. Виходячи з поточних трендів, можна очікувати, що до кінця 2025 року орендні ставки продовжать зростати, але дещо повільніше, ніж у 2024. На це впливатимуть кілька факторів:
Прогноз по сегментах: Найбільш перспективними з точки зору інвестора виглядають малогабаритні квартири в недорогих районах – під них попит буде завжди, а дохідність зростає. Натомість елітний сегмент переживатиме застій – орендні ставки там майже досягли стелі й можуть рости лише з інфляцією. Старі “панельки” і надалі користуватимуться попитом, проте їх експлуатаційний стан погіршується (комунікації зношені на 50+ років) – можливі аварії, що спонукають орендарів виїжджати. Новобудови ж, навпаки, якщо забезпечать резервне живлення та укриття, повернуть довіру орендарів і зможуть диктувати трохи вищі ціни.
Підсумовуючи, ринок оренди житла України в 2024-2025 роках демонструє стійкість і адаптивність. Попри війну, попит на житло залишається високим, ціни в більшості регіонів зростають. Географія орендної дорожнечі дещо змінилася – фокус перемістився на Захід і передмістя, тоді як Донбас і Приазов’я тимчасово випали. Але зі зміною ситуації картина може швидко "перегратися". Інвесторам і аналітикам варто уважно стежити за демографічними та безпековими факторами: саме вони зараз є вирішальними драйверами на ринку нерухомості. Загальний прогноз на 2025-й помірно оптимістичний – ринок буде рости, хоч і не так стрімко, а реальні орендні ставки наближатимуться до економічно обґрунтованих рівнів. При стабілізації ситуації в країні можлива навіть нова хвиля підйому ринку житла – адже відновлення зруйнованих міст і повернення мільйонів українців додому створить колосальний попит як на покупку, так і на оренду житла по всій країні.
Натисніть тут щоб переглянути інфографіку до статті.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.