Опубліковано: 29-04-2025 09:23
Станом на 2024-2025 роки ринок оренди офісних приміщень України залишається різноманітним і фрагментованим. З одного боку, в західних і центральних регіонах спостерігалося відновлення активності - підвищився попит на безпечні, обладнані укриттями офіси (особливо в класах A і B). З іншого – прифронтові та захоплені райони пережили істотний спад орендного попиту, а у деяких містах (особливо Донбасу і півдня) ринок фактично «замер». Як зазначають експерти, у умовах воєнної невизначеності українські компанії частіше вдаються до віддаленої роботи, ніж до скорочення штату, що призводить до падіння орендного попиту.
За підсумками 2024 року зазначено зростання поглинання площ (до ~129 тис. м² на рік, що лише на 4% поступається показнику 2021) та зниження вакантності до ~22%. Динаміка: після різкого спаду у 2022 році (різке скорочення поглинання та стрибок вакантності) вже у 2023–2024 роках фіксуються ознаки стабілізації. Так, середня ефективна орендна ставка у Києві залишалася відносно сталою на рівні ~$19/м² (за класами A–B), а загальний обсяг чистого поглинання (net absorption) зріс до 86 тис. м². Аналітики констатують, що Київ продовжує утримувати статус головного центру ринку офісів України, тоді як в інших містах попит падає: зростання цін у столиці (+30% за рік) контрастує зі зниженням в Одесі (-19% за рік) та подвоєним падінням попиту у Харкові. Зрештою, як підсумовують експерти, Київ зберігає статус основного ринку купівлі й оренди офісної нерухомості, а в Одесі, Дніпрі, Львові, Харкові попит поступово падає.
Аналіз за даними ГІС «Увекон», показує значну регіональну диференціацію орендних ставок. Найвищі середні ціни зафіксовані у Києві – близько $13–14 за м² (Q1 2025) – та Львівській області ($10.5/м²). Далі йдуть Одеська ($8.0/м²), Закарпатська ($8.1/м²), Вінницька ($7.9) і Івано-Франківська ($7.6) області. У найнижчому ціновому діапазоні – області, що найбільше постраждали або традиційно мають слабший ринок: Херсонська ($2.0/м²), Донецька і Запорізька ($3.9–4.0), Сумська ($4.0), а також дещо дешевша Харківська (~$4.1). Показово, що навіть у прикордонних Чернігівській і Луганській областях ставки незначно зросли (Чернігів – до ~$4.9, +21% з 2024) або були відсутні вибірки (Луганська в Q4–Q1) через війну.
(Дані – середня ціна оренди 1 м² в доларах США по регіонах, розрахована за обсягом пропозицій).
Як видно з діаграми, східні та південні області демонструють найнижчі ставки та загалом тренд до зниження, тоді як захід і центр залишаються дорожчими ринками. За даними ГІС «Увекон»,, у Києві медіанна ставка оренди вже у січні 2025 перевищила 80 тис. грн на місяць (≈$13–14/м²) – плюс 30% р/р, тоді як в Одесі та Дніпрі спостерігалися зниження цін і попиту. В інших великих містах (Львів, Харків) попит істотно впав (–34% та –58% відповідно), що відбилося й на орендних ставках.
Окремо варто відзначити відмінності між міськими, селищними та сільськими територіальними громадами. За даними ГІС «Увекон», міські громади традиційно мають найвищі ставки оренди – близько $7/м² (близько 240 грн/м²) у 2024–2025 рр. У селищних громадах (малі містечка та селища) середня ставка була нижчою (~$5–6/м²), тоді як у сільських громадах – близько $6–7/м². Зокрема, у Q1 2025 середня ставка по містах склала ≈$6.98, по селищах – $5.79, по селах – $7.06. У динаміці можна помітити, що селищні громади зазнали падіння ставок у кінці 2024 (через зниження активності), а потім відновлення в Q1 2025. Наявність розвиненої інфраструктури та попиту у міських центрах підтримує ціни вищими.
Загалом, різниця між типами громад відображає загальну платоспроможність та попит: міста–обласні центри дорожчі, віддалені території – дешевші. При цьому аналітики зауважують, що у період війни офісна нерухомість зазнає значного тиску через падіння попиту, особливо у зонах бойових дій.
Усі обласні центри, за винятком Києва, мають суттєво нижчі ставки, ніж столиця. Наприклад, за даними ГІС «Увекон» середній рівень оренди у Львові – близько $7–8/м² (25–30 тис. грн/міс), тоді як у Харкові – лише $3–4/м² (7–10 тис. грн). За даними OLX (січень 2025), в Одесі середня орендна ціна офісів становила ≈19 тис. грн/міс (≈$6.5), що на 19% нижче, ніж торік, а в Дніпрі – 15 тис. грн (≈$5), що на 19% вище за минулорічний показник при різкому падінні відгуків. Лише Київ утримує активну динаміку: понад 8000 оголошень, середня орендна ціна ≈80–85 тис. грн/міс (~$14/м²) зростає (на +30%/рік), а попит за рік виріс на 8%.
В середині самої столиці ставки також значно варіюють за районами. Дані ГІС «Увекон», показують, що Печерський і Подільський райони Києва мають найвищі ціни — близько $15–16/м² (Q1 2025), а Шевченківський та Голосіївський — $13–14. У глибинних районах (Святошинський, Деснянський) ставки суттєво нижчі — близько $8–9/м². Така різниця пояснюється розміщенням бізнес-центрів і престижністю локацій: центральні райони містять основні офісні комплекси, тому тут дорожча оренда, тоді як у спальних районах – попит менший. Водночас Київ, як вже зазначено, залишається ключовим драйвером ринку: «Київ зберігає статус основного центру купівлі та оренди офісної нерухомості в Україні, тоді як в інших містах попит поступово падає».
Розмір орендованої площі також відчутно впливає на ставку. За даними ГІС «Увекон», найнижчі тарифи спостерігаються у малих офісах (до 100 м²) – близько $8–9/м², тоді як середні за площею (100–300 м²) – приблизно $11–12/м². Великі приміщення (300–500 м² та 500–1000 м²) орендуються ще дорожче – $12–13/м². Найбільші офіси (>1000 м²) мають ставки близько $12–13/м².
Така структура пояснюється попитом: малі офіси зазвичай шукають приватні підприємці зі скромнішим бюджетом, в той час як великі площі здебільшого займають компанії зі стабільним фінансуванням і готові платити більше. Відповідно, з 2024 до 2025 року невеликі площі майже не підвищили свою ставку, тоді як великі проекти демонструють помірне зростання через конкуренцію на обмеженому ринку.
На ринку офісної нерухомості чітко простежується, що бізнес-центри і приміщення в модерних комплексах орендуються дорожче, ніж в автономних або старих будівлях.
За даними ГІС «Увекон» середня ставка в бізнес-центрах на початку 2024 р. сягала близько $14/м² (із подальшим незначним зниженням), тоді як окремі офісні будівлі або «приміщення» – близько $9–10/м². Ця ж тенденція підтверджується дослідженнями галузі: наприклад, аналітики відзначали, що офіси класу A (топ-клас) орендувалися по $22–28/м² у вересні 2024 (проти $20–25 на початку року), тоді як офіси класу C – лише $8–12/м². Тобто будівлі преміум-класу, зазвичай обладнані сучасним устаткуванням і послугами, мають на 50–100% вищі ставки, ніж прості офіси вторинного фонду. Наявність сучасного ремонту та інших вигід (кондиціювання, безпека, офісний інтер’єр) також додає до орендної плати. Згідно з даними ГІС «Увекон», приміщення з ремонтом орендуються у середньому на 10–15% дорожче, ніж без ремонту. Це логічно: орендодавці вкладають у ремонт і несуть додаткові витрати на утримання, що компенсується вищою ставкою.
Підсумовуючи, ринок оренди офісних приміщень України 2024–2025 рр. характеризується контрастними тенденціями. Західні та центральні регіони демонструють відновлення попиту на офіси, особливо тих, які відповідають вимогам безпеки та комфорту, що підтримує стабільність або навіть зростання орендних ставок. Київ залишається рушійною силою ринку – тут зберігається високий рівень орендної активності та орендні ціни, незважаючи на війну. Водночас у східних та південних регіонах, де тривають бойові дії або їх наслідки, спостерігається суттєве падіння активності: офіси здебільшого стоять пусткою, часто вимагаючи лише «комунальних» платежів від мешканців. Усе це відображено у загальних оцінках експертів: «офісна нерухомість знаходиться під тиском через зниження попиту», а багато орендарів віддають перевагу віддаленій роботі.
Щодо майбутніх прогнозів, фахівці вказують, що багато залежить від розвитку безпекової ситуації. Якщо конфлікт затягнеться, дефіцит нової пропозиції в безпечних регіонах залишиться високим, що може ще більше підвищити орендні ставки в містах-«сховищах» на кшталт Львова чи Києва. Натомість відновлення миру і потік інвестицій у відбудову сприятимуть новому будівництву та збільшенню пропозиції, що, навпаки, стабілізує ціни. Уже є оцінки, що у разі стабілізації ситуації ринок продемонструє помітну стійкість – торік угоди відновилися майже до довоєнного рівня, а значні обсяги нового будівництва можуть прискорити відновлення.
Отже, аналітика ринку офісної нерухомості України свідчить про поступове відновлення та адаптацію сектора в умовах війни, хоча сподівання на повне відродження з’являться лише за стабілізації обстановки. Незважаючи на складності, ринок уже демонструє ознаки витривалості: угоди відбуваються, а ціни, хоч і знижені, не впали катастрофічно в основних містах. З огляду на це, можна прогнозувати повільне пожвавлення у 2025–2026 рр., особливо у безпечних регіонах, за умови поліпшення безпекових і макроекономічних чинників. Тим часом інвестори та користувачі оренди шукатимуть баланс між ціною, безпекою та якістю приміщень, що і формуватиме подальшу динаміку цін на оренду офісних приміщень в Україні в 2025 році.
Натисніть тут щоб переглянути інфографіку до статті.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.