Опубліковано: 30-04-2025 09:25
Стабільні ціни в доларах, невелике зростання у 2025. Середня ціна 1 1 м² торгівельних приміщень в Україні склала ≈1172 USD у І кв. 2025 (проти ≈1161 USD у IV кв. 2024 та ≈1278 USD у І кв. 2024). Тобто після падіння в кінці 2024 року відбулося невелике відновлення (див. аналітику ГІС Увекон). Водночас у гривневому виразі падіння цін виявилось меншим через девальвацію: у Києві, наприклад, ціна впала з $2514 (≈96 744 грн) у І кв. 2024 до $1804 (≈75 533 грн) у І кв. 2025 (т.е. –28% в USD і –22% в UAH, що корелює зі зниженням курсу гривні (≈9,7% девальвація за 2024 рік).
Великі цінові диспропорції між регіонами. Найвищі ціни фіксуються у Києві (понад $2083/м² у І кв. 2025) та в західних регіонах (Львівська ≈$1391, Закарпатська ≈$1314). Навпаки, найнижчі – у східних і центральних областях (Кіровоградська ≈$600, Донецька ≈$471, Херсонська ≈$468 у І кв. 2025). Такі відмінності пояснюються макрофакторами: війна і падіння попиту зменшують активність на сході, тоді як у західних областях через переміщення бізнесу й ВПО попит підвищений.
Ціни за типом громади. Міські територіальні громади значно дорожчі: у І кв. 2025 середньо ≈$1028/м², селищні – ≈$595, сільські – ≈$877 (дані ГІС Увекон). Тобто міські об’єкти майже вдвічі дорожчі, ніж у малих селищах. Це відображає концентрацію попиту у містах та обмеженість «селищних» ринків.
Вплив розміру, класу і ремонту. Найвищі ціни мають малі площі: до 100 м² – $1237/м² (І кв. 2025), водночас великі (>1000 м²) – лише $924/м². «Вбудовані» торговельні приміщення коштують дорожче від окремих будівель (в І кв. 2025 – $1067 vs $1197 відповідно, зростання у окремих через активний попит). Окремі торгові центри та кіоски (МАФ/ролети) значно дешевші. Приміщення з ремонтом дорожчі за «порожні» (в І кв. 2025 ≈$1251 vs $1179), а також перший поверх зазвичай обходиться дешевше, ніж фасадні з вітринами. Висновки побудовано на даних інтерактивних звітів ГІС «Увекон».
У цілому ринок продажу торговельних приміщень 2024–2025 року залишається відносно стабільним з точку зору доларових цін. За даними ГІС «Увекон», середня доларова ціна 1 м² у І кв. 2025 трохи перевищила показник IV кв. 2024. Підвищення в новому році корелює зі зменшенням пропозиції на ринку – продавці стримують активність в умовах невизначеності, тож ціни «тримаються» або трохи ростуть. Зокрема, аналітика відзначає, що у березні 2025 року спостерігався ріст цін на торгові площі на фоні скорочення пропозицій і попиту, що вказує на обережність обох сторін угоди. Деяке відновлення цін у доларах стало можливим і тому, що у гривневому еквіваленті девальвація національної валюти пом’якшила зниження.
Попри відносну стабільність, середній курс торгівельної нерухомості в Україні поступово адаптується до макроекономічних умов: високої інфляції (~12% р/р у грудні 2024), девальвації гривні та затяжного конфлікту. Нестабільність ринку 2024 року обумовлена саме війною та макроекономічними викликами, що призводять до зниження споживчого попиту та орендних ставок (в IV кв. 2024 ставки в Києві впали до $15–17/м²).
Сукупні дані показують чіткий регіональний розрив. У регіонах західної України (Львів, Закарпаття, Івано-Франківськ та ін.) середні ціни найвищі – близько $1300–$1400/м², що в середньому на 20–30% більше, ніж середньо по країні. Так, у Львівській області (місто Львів, Галицький район) середня ціна ринку в І кв. 2025 становить ≈$2304/м²gisuvecon.com, тоді як у прикордонних громадах чи селищах області – лише $588–$782/м². Аномалією є також Одеська область ($1206) і Київ ($2083) – столиця утримує статус найдорогої з огляду на сконцентровані ресурси й попит.
Навпаки, на сході та півдні України ціни значно нижчі. Наприклад, Донецька область у І кв. 2025 – близько $471/м², Херсонська – $468/м². Низька активність ринку там частково пояснюється евакуацією бізнесу та населених пунктів. Водночас кореляція простежується: там, де ціни високі – висока внутрішня мобільність населення та перебудова ринку під вимоги часу (особливо на заході).
У середньому міські громади (тобто міста обласного та районного значення) формують найвищі ціни. За даними ГІС «Увекон», у І кв. 2025 середній показник у «міських територіальних громадах» – ≈$1028/м², тоді як у «селищних» – лише $595/м², а у «сільських» – $877/м². Тобто міський сегмент більш ніж удвічі дорожчий за селищний. Це пов’язано з тим, що в містах більший попит і краща інфраструктура: тут із вищим попитом продаються дороги фасадні площі і комплексні об’єкти. У той же час «сільські» громади – це переважно невеликі села й селища із локальним попитом, який зріс у 2024–2025 роках частково через ВПО, але все ще значно нижче ніж у містах. Така сегментація даних відповідає внутрішнім розрізам ГІС «Увекон» (інтерактивний звіт обраховує показники окремо для різних типів громад).
Регіональні центри традиційно дорожчі за околиці свого регіону. Так, у містах-мільйонниках (Львові, Харкові, Одесі, Дніпрі та ін.) ціни вищі за середньорегіональний рівень. Наприклад, у місті Харкові середня ціна «вбудованих» торгових площ у І кв. 2024 досягала $1165/м², тоді як у околичних невеликих громадах Харківської області вона була близько $378/м². Також у Києві у І кв. 2025 найдорожчими залишаються райони Печерський (≈$2823/м²) і Шевченківський (≈$2192), а найдешевшими – Деснянський (≈$1240). Розбіжності по районах Києва пов’язані з центральністю локацій: Печерськ і центральні райони привабливі інвесторів і орендарів (висока конкуренція). У регіонах схожа логіка: адміністративні центри (обласні та районні) мають вищі ставки, ніж периферійні міста або селища.
У столиці ціни по районах відрізняються суттєво. Найвища середня доларова ціна – у Печерському районі ($2823/м² у I кв. 2025), найнижча – у Деснянському ($1240). У всіх районах Києва спостерігається незначне зростання цін у I кв. 2025 порівняно з IV кв. 2024 (за рахунок дефіциту пропозиції), за винятком окремих центральних зон (наприклад, Печерський) – тут ціни вже були високими й лишились стабільними. Аналіз за даними ГІС «Увекон» показує, що внутрішньоміські відмінності зумовлені місцем розташування й типом забудови: центральні «високі» райони обмежені у пропозиції, тому вартість там критично висока.
Дані також розкривають очікувані закономірності: менші площі торгуються дорожче, а великі – дешевше (через елемент нарощення масштабів). У I кв. 2025 найменший сегмент (до 100 м²) мав середню ціну ≈$1237/м², тоді як великі приміщення (>1000 м²) – лише $924. Це підтверджує традиційну премію за компактність торгової площі.
За класом будівлі: вбудовані (цокольні чи фасадні) площі дорожчі (~$1067), а окремі «stand-alone» будівлі – трохи дешевші ($1197) у звітному кварталі (стримування зростання цін у «вбудованих» може пояснювати тимчасову ліквідацію запиту на такі приміщення в умовах війни).
Торгові центри (ТЦ) і торгові кіоски (МАФ/ролети) показали нижчі середні ціни ($780–$692), оскільки це, як правило, менші формати або менш центральні локації.
По ремонту: приміщення з готовим ремонтом/інтер’єром продаються дорожче за «без оздоблення» ($1251 vs $1179/м² у I кв. 2025). Це закономірно, оскільки покупці готові платити «премію за ходові приміщення».
Вищевикладені результати базуються на розрізах даних ГІС «Увекон» за сегментами ринку (тип громади, площа, клас будівлі, наявність ремонту тощо). Ці інтерактивні інструменти дозволяють аналізувати динаміку цін у розрізі будь-яких вибраних категорій.
Ключовим фактором цінового дисбалансу є війнa і пов’язані з нею економічні потрясіння. Як зазначає огляд Оціночного порталу, у 2024 році через військові ризики та макроекономічні виклики попит на торгові площі впав, що спричинило зниження ставок навіть у великих містах. З іншого боку, внутрішня міграція населення підвищила попит у західних громадах (пояснюючи більш високі ціни там).
Крім того, інфляція та девальвація гривні вплинули на цінову динаміку. Висока інфляція (~12% р/р у грудні 2024 bank.gov.ua) підвищувала витрати продавців та будівельників, що могло спонукати до перегляду цін у гривні. Девальвація майже на 10% пом’якшила падіння гривневих цін на нерухомість при стабільних доларових показниках.
З кредитної точки зору, агресія війни ускладнила доступ бізнесу до позик і знизила інвестиційну активність у комерційній нерухомості. Більші ризики призводять до того, що банки та інвестори поводяться обачніше, а умови фінансування залишаються суворими.
Унаслідок цих змін пропозиція на ринку скорочується: продавці відкладають угоди, а частина покупців відчуває невпевненість. Це призводить до ситуації «високих цін та низького попиту». Як наслідок, вага фактору ризику зросла, а ринок поступово адаптується до нових реалій, демонструючи стабілізацію цін на поточному рівні.
Аналіз даних продажів торгових приміщень у 2024–2025 роках свідчить про помірне відновлення цін після стресового 2024 року. Незважаючи на війну та економічні виклики, середня ціна в USD коливається близько $1100–1300/м² по Україні. Регіональні особливості та типи об’єктів відіграють вирішальну роль: столиця і західні регіони продовжують утримувати преміальні ціни, тоді як райони з високим ризиком — відстають. При цьому інфляція та девальвація гривні пом’якшують удар по нацвалюті, тоді як у доларовому виразі ціни залишаються стабільними. Надалі ключовим залишається фактор воєнної невизначеності: поліпшення ситуації з безпекою та економічне зростання стануть тригером для нового витка цін.
Натисніть тут щоб переглянути інфографіку до статті.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.