Опубліковано: 02-05-2025 12:31
Ринок торгівельних площ в Україні у 2024-2025 роках демонструє протилежні тенденції: з одного боку - зниження попиту та падіння споживчої впевненості, з іншого - повернення міжнародних ритейлерів і пожвавлення попиту в деяких регіонах. Загалом за нашими розрахунками середня ставка оренди зросла з ≈337 грн/м² (I кв. 2024) до ≈374 грн/м² (I кв. 2025) – +11% у гривні, тоді як у доларовому еквіваленті зміни мінімальні (з ≈8,82 до ≈9,00 $/м²). Попри війну та інфляцію, український ринок торгівлі «стійкий» – досягнуто рівнів 2021 року і спостерігається повернення мереж типу Inditex (Zara).
Зіставлення I кварталу 2024, IV кварталу 2024 та I кварталу 2025 показує, що останній квартал 2024 характеризувався деяким зниженням орендних ставок у більшості категорій. Наприклад, середнє значення в Києві трохи знизилося з ≈ $16,63 у IV’24 до $17,00 у I’25 (мінімальний ріст), у Львові – з $10,92 до $11,12. Натомість у Харкові і Херсоні зафіксовано спад (з $8,21→7,06 та $5,92→3,75 відповідно), що корелює з низькою активністю ринку (Через військову ситуацію, відтік покупців). Загалом у регіонах – укріплення гривні в кінці року трохи «пригальмувало» зростання цін, але навесні 2025-го ціни почали відновлювати зростання по більшості напрямків. Експерти наголошують, що кількість оголошень знизилася (наприклад, на 22% загалом по країні) при одночасному зростанні орендних ставок, тобто пропозиція уповільнилася, а покупці стали обережніші. У Києві, за даними інструменту «Інтерактивний звіт», «кількість оголошень… знизилась в середньому на 42%», тоді як ціни на комерційну нерухомість навпаки зросли. У перші місяці 2025 року помітне підвищення ставок (особливо в столиці – +30% р/р) відбулося на тлі «охолодження» попиту в регіонах, викликаного війною, та зменшення кількості покупців і орендарів.
Порівняння областей свідчить про виражену регіональну нерівномірність.
На заході та в центральних регіонах, куди перемістився бізнес і переселилося багато ВПО, ціни зростають активніше: через “підвищений попит у західних регіонах” завдяки внутрішній міграції. Наприклад, у Волинській, Рівненській чи Чернігівській області орендна плата в середньому піднялася на 20–25% за рік. Навпаки, на Півдні та Сході під впливом воєнних ризиків попит і пропозиції залишаються обмеженими. У прифронтовому Херсоні ціни на нерухомість взагалі різко впали (до половини довоєнних), що означає і дешевшу оренду. Країна стає сегментованою: західні області відіграють роль осередків росту, тоді як безпековий фактор стримує ринок у прикордонних зонах.
Згідно з даними інструменту «Інтерактивний звіт» на початок 2025 року найвищі середні орендні ставки торгових приміщень спостерігаються у Києві – близько $17 за м² (≈ ₴714). Для порівняння, у Львові цей показник – біля $11/м² (≈ ₴457), в Одесі – близько $10/м² (≈ ₴411), а у Дніпрі – трохи більше $10/м² (≈ ₴418). Навпаки, у захоплених війною регіонах (наприклад, у Донецькій та Херсонській областях) середні ставки значно нижчі (трохи понад $5–6/м²). В цілому медіанна ціна оренди в Києві за рік зросла приблизно на 30%, що корелює з помітним зростанням попиту і одночасним скороченням пропозиції в столиці. В інших великих містах спостерігається менш стрімке підвищення або навіть незначне падіння попиту – наприклад, у Харкові й Львові він впав на 24–30%.
Це свідчить: столиця залишається найдорожчою, але інші великі міста відновлюють рух у орендних ставках навіть швидше.
Треба також врахувати внутрішнє районування Києва: що центральні райони столиці традиційно дорожчі, однак через воєнний стан деякий пересічний попит змістився в західні частини міста та сусідні передмістя.
Аналіз даних інструменту «Інтерактивний звіт» за типом територіальних громад виявляє очікувану закономірність: міські територіальні громади мають найвищі ставки оренди (уніфіковані середні ≈376 грн/м² у I кв. 2025), тоді як селищні (містечкові) показують нижчі показники (≈291 грн/м²).
Сільські громади зазвичай посередині (~361 грн/м²), іноді близькі до міських (через безпосередню близькість до міста чи магістралей). Різниця обумовлена рівнем платоспроможності населення, зручністю інфраструктури та прохідністю: в селах і містечках об’єкти, які знаходяться на трасі чи поблизу великих міст, можуть орендуватися доволі дорого, проте загалом середні показники тут нижчі.
Висновок: urban-формати (особливо у великих громадах) дорожчі за заміські, що логічно для ціни оренди торгових приміщень Київ 2025 та інших міст.
За форматом орендних площ за даними інструменту «Інтерактивний звіт» найдорожчими виявилися МАФи/рольлети – до $18/м² у Q1 2025 (близько ₴772), що відображає преміальність прохідних локацій.
Окремі будівлі коштують в середньому $10,3 (≈ ₴404), а вбудовані приміщення – ≈ $9,2 (≈ ₴480). У торговельних центрах ставки суттєво нижчі – близько $6,9/м² (≈ ₴270). Динаміка показує зростання вартості окремих будівель (з $9,3→10,3 за рік) та дещо зниження – вбудованих і МАФів (небезпосередньо). Також моделювання у діаграмах демонструє обернену залежність розміру площі від ціни: малі площі (до 100 м²) мають найвищі тарифи ($11,5/м²), тоді як великі (>1000 м²) – нижчі (≈$8,5/м²). Це пояснюється тим, що дрібніші локації (стріт-ритейл, бутики) розташовані в найдоступніших місцях з великим трафіком. У той же час орендна вартість великих супермаркетів та анкерних орендарів у ТЦ суттєво не зростає через більшу пропозицію та жорстку конкуренцію арендодавців.
Серед типів будівель за даними інструменту «Інтерактивний звіт» найвища орендна ставка – в МАФ/ролетах (середня $17,99/м²), тоді як у торговельних центрах – найнижча.
Окремі будівлі ($10,34) дорожчі за вбудовані приміщення ($9,20). Середній стан ремонту в приміщеннях (з ремонтом) виявився нижчим, ніж «без ремонту» (10,1 проти 11,7 $/м²). Мабуть, це вказує, що добре обладнані приміщення ідуть в оренду за нижчу ціну як конкурентна перевага, тоді як без ремонту переважно дешевші площі все ще дорогі через локацію. Усі класи приміщень (вбудовані/відокремлені/МАФ/ТРЦ) демонструють невеликі коливання цін від сезону, що відображає загальні ринкові тренди, описані експертами (наприклад, суттєвого пожвавлення поки не спостерігається)
Основні драйвери змін цін – споживчі, економічні та геополітичні фактори. З одного боку, загальнонаціональна інфляція й девальвація гривні підвищують номінальну вартість оренди, відображаючись у зрівнянні комерційних ставок із довоєнними. З іншого – зниження реальної купівельної спроможності і невизначеність зменшують реальний попит. Аналітики відзначають, що, попри негативні показники (зниження індексу споживчої впевненості), деякі позитивні імпульси вже є: наприклад, повернення міжнародних ритейлерів (Inditex/Zara, H&M тощо) до України та потенційне входження IKEA. Ці бренди зацікавлені у якісних приміщеннях, що стимулює власників покращувати торгову інфраструктуру та навіть впливає на орендні ставки в преміум-сегменті.
Негативним фактором є зростання оферти та тимчасове вивільнення площ. Після початку повномасштабного вторгнення в Києві та деяких великих містах деякі компанії виїхали, збільшивши вакантність торгових площ. Іншою причиною є переселення: якщо район покинув значну частину споживачів (як в окупованих областях), власники вимушені знижувати ціну або утримувати її, щоб не залишитися без орендаря. Відтак у деяких регіонах (особливо на півдні) ціни впали – що часто пов’язують зі значними ризиками для життя та зруйнованою інфраструктурою.
Відновлення попиту сприяють внутрішня міграція та секторальні зміни: на ринку розвиваються нові формати – наприклад, невеликі «локальні» магазини, попутні торгові точки в ТРЦ, а також розвиток вбудованих приміщень для МСБ (компанії цінують компактність і можливість швидко розпочати діяльність). Поява в Україні нових торгових центрів та реконструкцій старих підвищує конкуренцію і відновлює попит – наприклад, за 2024 рік не здали жодного великого mall, але вже у 2025 очікується введення ~213 тис. м² нових торгівельних площ (Bukovyna Mall, Proskuriv Plaza, Temp у Хмельницькому тощо). Зростання пропозиції може стримати ріст ставок або навіть призвести до локальних спадів у надміру забудованих сегментах.
Наслідки: з одного боку, зростання цін на оренду підтримує дохід власників нерухомості і стимулює інвестиції в галузь. З іншого – високі ціни “перетягують” магазинів у вигідніші райони/спеціалізовані комплекси, залишаючи менш привабливі об’єкти порожніми. Орендарі в таких умовах стали вимогливішими: більшість звертають увагу на гнучкість договору, необхідність оснащення ремонтами та укриттями. У результаті споживач нерідко змушений шукати нові торгові точки – від недорогих районних магазинів до великих ТРЦ.
Аналітики налаштовані помірно оптимістично. Вважається, що попит зростатиме повільно, особливо навесні та влітку 2025 р., в основному в західних та центральних регіонах. Ключові чинники – сезонне пожвавлення та стабілізація безпекової ситуації (зокрема інфраструктурні покращення в західних регіонах). Середня орендна ставка по Україні може зрости близько 5–10% у гривні протягом 2025 року, однак це зростання буде нерівномірним. Найбільше збільшення очікується в містах з низькою базою (як Дніпро, Львів) та в сегменті “стріт-ритейл” у нових житлових масивах – адже з поверненням ритейлерів такі площі найпривабливіші.
Проте глобальні ризики залишаються високими: розвиток валютного курсу, зміни курсу війни, можливі економічні рецесії можуть пригальмувати підвищення цін. У випадку відносного миру та іноземних інвестицій (відновлення бізнес-процесів, кредити на реновацію ТРЦ тощо) ринок може розвиватися швидше. Наприклад, повернення IKEA стало б відчутним сигналом відновлення. За прогнозами відомих консалтингових компаній, у кращому випадку у 2025–2026 роках ставки поступово наближатимуться до довоєнного рівня в доларовому еквіваленті, а ринок зміцнить позиції «десяток» гривень за м² у великих містах.
Підвищення середніх ставок. За рік середня ціна оренди торгових приміщень зросла орієнтовно на 8–11% у гривні (до ≈374 грн/м²), що пов’язано з інфляцією та здешевшенням долара. Курсова складова означає, що у доларовому вимірі зміни незначні (≈+2% за рік).
Регіональна розбіжність. Західні області демонструють активніший ріст цін через внутрішню міграцію та реанімацію бізнесу. У великих містах-центрах (Львів, Одеса, Дніпро) зростання значні, іноді двозначні. Натомість прикордонні регіони (зокрема Херсонщина) стикаються зі зниженою активністю та навіть падінням цін.
Центр vs периферія. Столиця залишається найдорожчою: у Києві ставки – ≈38 тис. грн/м², але попит поступово відновлюється. Зростання у регіонах (напр., +52% у Дніпрі) вказує на повернення ринку в інших обласних центрах. Міські громади в середньому дорожчі за сільські чи селищні.
Формат приміщення. Малі магазини і торговельні точки мають найвищу ціну за м² (через високу прохідність), тоді як великі комплекси дешевші у розрахунку на площу. Окремі будівлі та вбудовані приміщення мають порівняно близькі ставки (~415–427 грн/м²). Капітальний ремонт приміщення (новий stand) підвищує орендну ставку, хоча вартість залежить від конкретного попиту.
Тренди-2025. Фахівці прогнозують помірне зростання ставок у 2025 році (≈+7–10% за рік) за умови стабілізації безпеки та повернення ритейлерів. Проте збереження великого ризику війни може знизити темпи росту.
Для оцінювачів, інвесторів, ріелторів, банків та девелоперів ці висновки означають, що ринок комерційної нерухомості України знаходиться у стадії адаптації до «нової нормальності». Важливо враховувати не лише загальні макроекономічні тренди, а й локальні фактори (типи громад, безпека, формат торгівлі). Інвестиції в ТЦ та street-retail у найближчі роки обіцяють бути найбільш привабливими в містах з високим споживчим потенціалом, зокрема у західних та центральних регіонах. Актуальним залишається моніторинг «оренда торгових приміщень Київ 2025» – для оцінки впливу столиці на загальний ринок – та аналітика комерційної нерухомості Україна в цілому.
Натисніть тут щоб переглянути інфографіку до статті.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело