Опубліковано: 05-05-2025 14:31
Ринок складської нерухомості України у 2024-2025 рр. характеризується високим попитом та обмеженою пропозицією. Дефіцит якісних складських площ та наднизька вакантність (нижче 2%) призводять до підвищення ціна на складську нерухомість. Попри війну, активність угод 2024 року в Києві та регіонах була високою: за оцінками CBRE валове поглинання складських площ у Києві сягнуло ~167 тис. м² (+63 % до 2023). Такий попит майже повернув ринок до довоєнного рівня, хоча запропоновано нових площ лише близько 79 тис. м² за рік. Ситуація подібна і в інших регіонах: з одного боку підприємці активніше шукають склади (частково через релокацію бізнесів із східних і південних областей), з іншого – руйнування внаслідок обстрілів вивело зі структури ринку значну частку складських площ. Внаслідок цього серед інвесторів та девелоперів зберігається інтерес до придбання складів як об’єктів комерційної нерухомості.
Висока зайнятість та дефіцит пропозиції. У 2024–2025 роках ринок характеризувався аномально низькою вакантністю (~2–3 %). Нове будівництво далеко не встигає за попитом: за оцінками аналітиків, планове введення нових складів (~160 тис. м² за 2 роки) лише пом’якшить дефіцит, але не покриє надлишкового попиту. Як наслідок, ціни продовжують зростати – орендні ставки у 2025 році очікують на підйом через «дефіцит якісних об’єктів та високий попит», і продажні ціни йдуть у тому ж тренді.
Зростання попиту через релокацію. Чимало бізнесів перенесли склади з небезпечних регіонів в центральні та західні області. Це «формує попит у сегменті комерційної нерухомості», особливо на логістичні хаби біля Києва та вздовж основних транспортних коридорів. Поки що цей підвищений попит не перебалансовано пропозицією – як зазначають експерти, «триває зведення нових складських хабів… проте дефіцит не подолано».
Приріст цін. Дані ринку вказують на поступове подорожчання: у 2023 році (за орендою) середня ставка складського приміщення зросла ≈10 %, а у 2024–2025 рр. очікується подальше зростання. Причинами цього фахівці називають саме дисбаланс попиту/пропозиції – обмежене будівництво і руйнування об’єктів під час війни, у поєднанні зі «зростанням кількості попередніх угод» та високою активністю орендарів, підвищують як орендні, так і ринкові ціни. Відкладений попит та інвестиційний інтерес підтримують ціни стабільними на високому рівні, незважаючи на інфляційні виклики і коливання курсу валют.
За даними інструменту «Інтерактивний звіт», середня орендна ставка за складські приміщення в Україні залишалася відносно стабільною у доларовому еквіваленті, з незначним зростанням на початку 2025 року.
Так, середня ціна в 1 кв. 2024 становила близько $2,97/м² (≈115,6 грн/м²), у 4 кв. 2024 – $2,87/м² (≈118,6 грн), а в 1 кв. 2025 – $2,97/м² (≈125,1 грн) на місяць. Зростання у гривні зумовлене частково девальвацією та інфляцією. Водночас ставки у великих обласних центрах традиційно вищі: найвищі середні значення у Києві (бл. $4,34/м² (167,5 грн) у 1 кв. 2024) та Львові (≈$3,96/м² (154,2 грн)) і найнижчі – у деяких східних та малозаселених регіонах (наприклад, Сумська обл. – ≈$1,14/м² (54,6 грн) у 1 кв. 2024).
Середні ціни оренди ($/м²/місяць) за регіонами України. Дані наведені за 1 квартал 2025 (за методологією вагових середніх з урахуванням кількості пропозицій).
Як видно з діаграми, найдорожче складські приміщення пропонувалися у Києві та Львівській області, а найнижчі ставки – в Сумській, Донецькій та інших східних і центральних областях. У Києві спостерігався стійкий ріст цін: від ≈$4,34/м² у 1К2024 до ≈$4,44/м² у 1К2025. У деяких регіонах (напр., Житомирська) ціни за рік виросли суттєво (з ~$2,11 до ~$3,52), водночас в інших (Херсонська) – знизилися (з $3,00 до $1,60). Зростання у гривні загалом перевищує доларове через девальвацію: середні ціни у гривнях у 1К2025 вищі за 1К2024 на +8–12%.
Середні тарифи відрізняються за типами населених пунктів. За даними інструменту «Інтерактивний звіт» Міські громади (обласні й районні центри) мають нижчий середній рівень ставок, ніж сільські.
За нашими розрахунками, у 1QК2024 середня ціна в міських громадах становила ≈$2,75/м² (107,5 грн), у 4Q2024 – $2,75 (112,4 грн), а в 1Q2025 – $2,79 (117,3 грн). Для селищних громад (смт) – відповідно ≈$2,43, $2,49, $2,51. Натомість сільські громади демонстрували вищі показники (≈$3,41, $2,93, $3,37 відповідно у USD). Це може зумовлюватися тим, що великі промислові парки та складські комплекси часто розташовані за межами міст на сільській території, і через обмежену пропозицію їхня вартість вища. Показово також, що великі (понад 1000 м²) склади у середньому коштують дорожче: у середньому $3,08/м² (124,7 грн) проти $2,77/м² (114,3 грн) для менших приміщень. При цьому великі приміщення в USD майже не подешевшали у Q4 2024, а малі – трохи знизилися і потім відновилися до початкового рівня у 1К2025.
Київ відокремлений як окремий ринок. За даними інструменту «Інтерактивний звіт» середня ціна оренди у столиці (за даними за 1К 2024) становила ≈$4,34/м² (167 грн), тобто майже вдвічі вище від середнього по Україні. Високі показники у Києві зумовлені обмеженою пропозицією: упродовж 2024 р. попит зберігався на рекордно високому рівні, а обсяг валового поглинання виріс на 63% р/р до 167 тис. м². Через низьку вакантність (значно менше 5%) основними угодами стали попередні оренди (pre-leases) новобудов. У регіонах-центрах (Львів, Одеса, Харків тощо) середні ціни коливалися помірно – зазвичай на 10–20% нижчі за київські. Наприклад, Львів – ≈$3,96–4,06, Одеса – $2,95–3,17 (див. таблицю). Зміни цін у регіональних центрах у Q4–Q1 теж невеликі, хоча деякі великі міста продемонстрували ріст інтересу (так, Житомир та Чернігів показали збільшення ставок +40–70% у гривні). В цілому, аналітики відзначають, що столичний ринок є найстабільнішим і найпривабливішим для великих інвесторів та орендодавців.
Дані інструменту «Інтерактивний звіт» за розмірністю приміщень чітко показують: великі склади (>1000 м²) мають вищі орендні ставки за квадратний метр.
Середня ціна великих приміщень склала близько $3,08/м² (124,7 грн), тоді як малі (до 1000 м²) – $2,77/м² (114,3 грн). Така різниця пояснюється попитом на великі логістичні майданчики від галузей, що потребують площ для зберігання великих обсягів товарів (оптова торгівля, виробництво). Приміром, за 2024 рік кілька потужних операторів розширювалися в нових або зведених складських комплексах, що стримувало падіння ставок. У Q4 2024 середня ціна малих приміщень трохи знизилася (до ~$2,68/м²), тоді як великі залишилися на рівні ~3 долари. У 1Q 2025 обидві категорії повернулися до попереднього рівня або злегка перевищили його. Таким чином, при аналітичній оцінці пропозицій для інвесторів і оцінювачів слід окремо аналізувати сегменти великих і малих складів, оскільки їхня ринкова вартість відрізняється.
Зростання орендних ставок у 2024–2025 роках пов’язане з кількома факторами. По-перше, обмежена пропозиція приміщень – особливо у Київському регіоні – призвела до дефіциту вільних площ: за оцінками експертів, доступних складів у Києві стало на ≈20% менше, ніж до війни. Це було наслідком руйнувань і евакуації бізнесу на початку 2022 р. Низька вакантність (приблизно 2–5% у різних регіонах) підсилює конкуренцію між орендарями. Попит зростав головно завдяки великим торговельним та фармацевтичним компаніям, які потребують додаткових площ. У структурі угод у першому півріччі 2024 домінували договори попередньої оренди (pre-lease) нових об’єктів (≈60–72% валового поглинання).
Другим фактором є подорожчання будівництва і відновлювальні витрати: будівництво складських комплексів після руйнувань стало на 20–30% дорожче (через дефіцит будматеріалів і енергоносіїв), що підняло базу вартості. Вплив війни і подорожчання будівництва позначилися на орендних ставках, підвищивши їх до рівня до $4,9/м² для найкращих об’єктів. Зростання цін у гривні також підсилюють інфляція і девальвація (курс долара зріс із ~38 грн у 1 Q 2024 до ~44 грн у 1К 2025).
Середній прогноз розвитку: попит на складську нерухомість залишається високим завдяки зростанню торгівлі та переорієнтації логістики, тому ставки будуть утримуватися на рівні або далі зростати в гривні. Однак поява нових великих проєктів у другій половині 2024 та 2025 років може трохи пом’якшити ціновий тиск через збільшення пропозиції площ.
Середня орендна ставка складає ~3$/м² за місяць (115–125 грн/м²), з незначними коливаннями між кварталами.
Найвищі ціни традиційно в Києві, Львові та інших обласних центрах; найнижчі – у Східній Україні.
Сільські громади демонструють вищі середні тарифи за рахунок великих промислових ділянок. Великі склади (>1000 м²) коштують орієнтовно на 10–15% дорожче за квадрат.
Попит переважає над пропозицією: низька вакантність і дефіцит площ стимулюють ріст ставок. Значний попит іде від оптово-роздрібної торгівлі та фармацевтичних компаній.
Причинами подорожчання є наслідки війни (втрати площ, зростання витрат на будівництво) та макроекономічні фактори. Будівництво нових складів стає дорожчим, що підвищує вартість нової пропозиції і, як наслідок, оренди.
Для інвесторів, рієлторів, оцінювачів, банків та девелоперів ключові висновки: ринок складів залишається привабливим, з високою орендною активністю та стабільними доходами. Інвестори відзначають низький ризик неоренди (через низьку вакантність) і можливість попередніх угод. Оцінювачам важливо враховувати регіональні відмінності та тип складів при формуванні тарифів.
Натисніть тут щоб переглянути інфографіку до статті.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело