Опубліковано: 14-05-2025 15:37
У період з грудня 2024 по квітень 2025 на вторинному ринку житлової нерухомості України спостерігалося помірне зростання цін. Середня вартість квадратного метра в доларах США зросла приблизно на 5% за ці 5 місяців. Наприклад, усереднений по країні показник піднявся з близько $1066/м² у грудні 2024 до $1124/м² у квітні 2025. Найбільш відчутне зростання відбулося у січні–березні, тоді як у квітні середня ціна трохи знизилася порівняно з березнем, що може вказувати на певну стабілізацію після зимового підвищення. Загалом ринок демонструє стійкість попиту, незважаючи на воєнні та економічні виклики, а ціни на квартири в Україні на вторинці поступово підвищуються.
На графіку відображено динаміку середніх цін на вторинне житло по Україні в розрізі типу населених пунктів (столиця, інші великі міста та малі міста/селища) протягом грудня 2024 – квітня 2025 рр.
Видно, що найвищий ціновий рівень утримує Київ, де середня ціна коливається біля $2000 за кв. м і зросла до ~$2026/м² у квітні 2025. Для порівняння, обласні центри (без урахування столиці) мають удвічі нижчі значення – близько $1000/м², а у менших містах та селищах середні ціни ще нижчі – на рівні $800–850 за кв. м. Водночас темпи зростання були співставні: і у великих, і в малих населених пунктах зафіксовано підвищення ~4–6% за період, що свідчить про загальнонаціональне відновлення активності на вторинному ринку житла після зимових свят.
Регіональний аналіз показує значну диференціацію вартості житла на вторинному ринку по областях України. Найдорожчим регіоном залишається м. Київ, де у квітні 2025 року середня ціна сягнула $2026 за кв. м. Це майже на третину вище, ніж у наступному за рівнем регіоні – Львівській області ($1488/м²). До групи регіонів з високими цінами також увійшли закарпатські та західні області: Закарпаття ($1413) і Чернівецька обл. ($1133) – регіони, що стали своєрідними «тихими гаванями» під час війни, куди переїхало багато людей, тому ціни на квартири 2025 там помітно зросли. Високими лишаються ціни й у Вінницькій області ($1100) та Рівненській ($1095). Натомість традиційно дорогі до війни регіони півдня та сходу зараз значно поступаються західним: наприклад, Одеська область ($1086) тепер тільки на 7-му місці за рівнем цін, а Харківська – взагалі у нижній частині рейтингу ($747) через вплив бойових дій. 
На діаграмі показана середня ціна 1 кв. м вторинного житла по регіонах станом на квітень 2025 року. Видно разючий розрив між лідерами і аутсайдерами ринку. Найдешевше житло – у прифронтових регіонах: Донецька область має найнижчу середню ціну ($264/м²), що відображає практичну відсутність повноцінного ринку житла на окупованих чи прифронтових територіях. Майже вчетверо дешевше за середнє по країні житло й у Херсонській обл. ($469) та Запорізькій ($536), які потерпають від обстрілів та ризиків. Сумська ($546) і Миколаївська (~$624) області теж серед найдешевших через близькість бойових дій. Таким чином, географія цін наразі обумовлена безпековою ситуацією: регіони заходу та центру України демонструють вищі ціни і певне зростання (+4–7% за період), тоді як на звільнених або прифронтових територіях східних і південних областей ціни залишаються низькими і нестабільними.
Співвідношення цін за типами територіальних громад
Тип територіальної громади має помітний вплив на цінові рівні та динаміку на вторинному ринку житла. Аналіз даних за період грудень 2024 – квітень 2025 показує, що:
Найвищі середні ціни традиційно фіксуються в містах обласного значення. У квітні 2025 року середня вартість 1 кв. м у таких громадах сягала ~1635 $/м², що на 5.6% більше, ніж у грудні 2024 року.
Міські територіальні громади (менші міста та центри громад) мають середній показник ~607 $/м², що також демонструє зростання, хоча й повільніше — +4.1% за 5 місяців.
Селищні громади, попри найнижчі цінові показники (~486 $/м²), зафіксували високу динаміку зростання – +5.5%, що свідчить про підвищення активності в доступніших регіонах.
Сільські територіальні громади мали помірну динаміку +2.4%, а середня ціна в квітні становила ~597 $/м².
Загальна тенденція вказує, що ринок вторинного житла оживає не лише у великих містах, а й у менших громадах, особливо там, де нерухомість найдоступніша. Це може бути пов’язано з релокацією населення, розширенням забудови та зростанням попиту на житло в безпечніших і бюджетних зонах.
Клас забудови істотно впливає на вартість квартир на вторинному ринку. Елітне житло підвищеної комфортності стабільно найдорожче – у квітні 2025 середня ціна становила близько $1530 за кв. м. Для порівняння, масова сучасна забудова економ-класу котирувалася на рівні ~$1125/м², а типові квартири радянських часів – близько $770/м², тобто майже вдвічі дешевше за новіше комфорт-житло. Стара дореволюційна забудова (історичні будинки) виявилася дорожчою за радянську та навіть сучасний економ-сегмент – приблизно $1190/м², що пояснюється привабливими центральними локаціями таких будинків у містах.
Графік показує середні ціни за 1 кв. м залежно від класу житла у грудні 2024 та квітні 2025 років. Видно, що в елітному сегменті ціни були відносно стабільні й зросли лише на ~3% (з ~$1480 до $1527). Натомість у більш доступному житлі динаміка була помітніша: квартири масової радянської забудови подорожчали на ~7% (з ~$723 до $773 за кв. м), а дореволюційні – також приблизно на 7% (з ~$1111 до $1189). Сегмент сучасного економ-житла зріс помірно (+3.3%). Отже, дорожче житло дорожчає повільніше, тоді як більш дешеві сегменти наздоганяють – ймовірно, через підвищений попит саме на доступні квартири.
Стан квартири (наявність ремонту) має вирішальне значення для її ціни на вторинному ринку. Квартири з дизайнерським ремонтом («авторський проект») є найдорожчими – у квітні 2025 їх середня ціна становила $1840/м². Трохи дешевше оцінювалися помешкання з якісним євроремонтом ($1250/м²). Нові квартири після будівельників (без оздоблення) мали середню ціну близько $1100/м², що відображає цінність новобудови навіть без внутрішніх робіт. Натомість житло у посередньому стані – «житловий стан» (без сучасного ремонту) – оцінювалося в середньому лише ~$800/м², а з косметичним ремонтом – ~$787/м². Отже, повністю відремонтоване житло може коштувати у 2–2.5 раза дорожче за квартири без ремонту.
На графіку зображено, як змінились середні ціни залежно від типу ремонту з грудня 2024 до квітня 2025 року. Видно, що найбільше подорожчали квартири без сучасного ремонту (житлового стану) – їх ціна зросла з ~$688 до $801 за кв. м (+16%), що може бути пов’язано з підвищеним попитом на найдоступніше житло. Квартири після незначного косметичного ремонту зросли лише на ~3% (до ~$787). Житло з євроремонтом та нові без ремонту подорожчало на ~5%. Водночас сегмент дорогого дизайнерського житла майже не змінився в ціні (+1%), що вказує на відносно низький попит на люксові об’єкти під час загальної невизначеності. Таким чином, ринок активніше переоцінює більш дешеве житло, тоді як верхній сегмент залишався близьким до рівня кінця 2024 року.
Традиційно на українському ринку житла поверх, на якому розташована квартира, впливає на її привабливість і ціну. Найвищі ціни – у квартир на середніх поверхах: у квітні 2025 середня ціна на таких була ~$1203/м². Перший поверх зазвичай дешевший через меншу комфортність (шум, вогкість, безпека) – близько $852/м². Останній поверх також оцінюється нижче середнього – ~$936/м², через ризик протікань даху та незручності. Таким чином, різниця між середнім і першим поверхом сягала ~30% вартості в перерахунку на кв. м.
Графік ілюструє зміну середніх цін залежно від поверху з грудня 2024 по квітень 2025 року. Помітно, що ціни на квартири середніх поверхів зросли приблизно на 5% (з $1145 до $1203 за кв. м). Квартири на першому поверсі теж подорожчали (+4.7%, з $814 до $852). Водночас житло на останніх поверхах дещо втратило в ціні – середня вартість знизилася з ~$960 до $936 (-2.5%). Це може бути пов’язано з сезонним фактором (взимку попит на верхні поверхи падає через проблеми з опаленням і ліфтами) та загальними уподобаннями покупців, які в умовах можливих відключень електрики надають перевагу нижчим поверхам. Отже, нерухомість на крайніх поверхах залишалася менш ліквідною, і продавці були змушені стримувати ціни.
За результатами аналізу, вторинний ринок житла України на початку 2025 року демонструє поступове відновлення. Середні ціни зростають помірно (близько 5% за 5 місяців), особливо у відносно недорогих сегментах та безпечних регіонах. Західні області залишаються локомотивами зростання цін через підвищений попит, тоді як прифронтові зони відстають. Покупці віддають перевагу доступнішому житлу (радянська забудова, квартири без ремонту), що призвело до швидшого зростання цін саме у цьому сегменті. Натомість дорогі та елітні об’єкти продаються довше і майже не дорожчають. Відсутність іпотечного кредитування та загальна економічна невизначеність стримують більш активне зростання ринку, тож ціни поки що далекі від рівнів довоєнного періоду, особливо у постраждалих регіонах. Нижче наведено рекомендації для різних учасників ринку з урахуванням виявлених трендів.
Покупцям: Використовуйте відносну стабільність цін на дорогі сегменти собі на користь – зараз вдалий час торгуватися за знижку на елітні квартири або новобудови з ремонтом, оскільки їх ціни майже не зросли. Якщо ваш бюджет обмежений, зверніть увагу на житло радянської забудови чи без ремонту – хоча ціни там почали підніматися, такі об’єкти залишаються найбільш доступними. Водночас оцінюйте ризики регіону: у прифронтових областях ціни низькі, але й безпекові перспективи невизначені, тоді як у західних містах житло дорожче, зате краще зберігає свою вартість. Перед купівлею аналізуйте аналітику ринку нерухомості 2025 та локальні тенденції, щоби обрати вдалий момент та об’єкт.
Продавцям: Якщо ви продаєте квартиру без сучасного ремонту або на першому/останньому поверсі, врахуйте, що такі об’єкти зараз у відносно програшній позиції. Можливо, варто трохи знизити запитувану ціну або інвестувати в косметичний ремонт, щоб підвищити привабливість – попит на відремонтовані квартири вищий, і вони дорожчають швидше. Власникам житла у західних та центральних областях можна розраховувати на поступове підвищення вартості, тож якщо немає терміновості, ви можете притримати об’єкт, очікуючи кращої ціни. Натомість у прифронтових регіонах варто бути готовими до дисконту – ціни на квартири в Україні там відновляться не скоро, тому конкурентна вартість допоможе знайти небагатьох покупців.
Інвесторам: Ринок вторинного житла наразі більш передбачуваний, ніж первинний, де будівництво може заморожуватися. За наявності капіталу розгляньте інвестиції у вторинний ринок житла 2025 в західних і центральних містах – там ціни стабільно зростають, і такі активи можуть слугувати захистом від інфляції. Найкращі можливості для спекулятивного зростання – у сегменті доступного житла: придбавши недорогу квартиру без ремонту та вклавши в її оновлення, можна значно підвищити її ринкову вартість. Водночас з міркувань безпеки та ліквідності варто поки що утриматися від інвестицій у прифронтову нерухомість, незважаючи на її рекордно низьку ціну. Зважайте на довгострокові перспективи: після завершення воєнних дій ринок може швидко перегратися, тож плануйте інвестиції, розуміючи потенційні зміни попиту в різних регіонах країни.
Джерело даних: ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт".
Натисніть тут щоб переглянути інфографіку до статті.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело