Опубліковано: 16-05-2025 10:26
Ринок оренди житлової нерухомості в Україні на початку 2025 року залишається динамічним і нерівномірним, демонструючи стійке зростання цін. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» з грудня 2024 по квітень 2025 середня вартість оренди квартир на вторинному ринку зросла приблизно на 8% – з близько 7,5 дол. США до 8,1 дол. США за кв.м. Для порівняння, загальна інфляція за цей період склала близько 4,3%, тобто орендні ставки зростали випереджаючими темпами на тлі підвищеного попиту. Основними факторами впливу залишаються внутрішня міграція населення через безпекову ситуацію та обмежена пропозиція житла у відносно безпечних регіонах. Ситуація на ринку оренди характеризується регіональними диспропорціями та залежністю від воєнних подій: західні та центральні області фіксують підвищений попит і зростання цін, тоді як прифронтові регіони – спад активності та рекордно низькі орендні ставки.
Національні середні показники орендної плати поступово зростали майже кожен місяць, з невеликими коливаннями. У січні 2025 спостерігалося незначне уповільнення темпів росту (ціна стабілізувалася на рівні $7,55/кв.м), але вже з лютого почалося пожвавлення: у лютому ціна зросла до $7,7, у березні – до $8,0, а у квітні досягла $8,1 за кв.м. Таким чином, у березні було зафіксовано найбільш відчутний стрибок (близько +3,7% за місяць), що можна пов’язати із сезонним пожвавленням ринку напередодні весняно-літнього періоду та відкладеним попитом. У квітні 2025 зростання продовжилося, хоча й дещо повільніше (+≈1,5% до попереднього місяця). В результаті, середні орендні ставки на вторинне житло помітно перевищили рівень кінця 2024 року.
Наступний графік ілюструє тенденції зміни середньої орендної плати з розбивкою по вибраних регіонах.
На графіку показано динаміку середньої ціни оренди (у доларах США за квадратний метр) у період грудень 2024 – квітень 2025 для столиці (м. Київ), представника західного регіону (Львівська обл.), одного з промислових регіонів сходу (Дніпропетровська обл.), а також для прифронтових Харківської та Херсонської областей. Чітко видно, що найвищу цінову планку утримує Київ – протягом усіх місяців він значно випереджає інші регіони за рівнем орендної плати. Львівщина (червона лінія) посідає друге місце, утримуючи високі ставки, які теж зростають до квітня (≈9 дол./кв.м у квітні). Для порівняння, Дніпропетровщина (рожевим) має помірніші показники (~6,6–7,3 дол./кв.м), демонструючи певне зростання на початку весни з подальшою стабілізацією. Найнижчими залишаються ставки оренди в прифронтових областях – зокрема, у Харківській (≈3,5–3,9 дол./кв.м, світло-рожевим) та особливо Херсонській області (≈2,0–2,5 дол./кв.м, блакитним). Хоча навіть в цих регіонах після зимового мінімуму простежується невелике підвищення цін до березня–квітня, їх рівень у кілька разів нижчий за середній по країні, відображаючи низький попит і високі ризики в зоні бойових дій.
Зберігається значний розрив у вартості оренди між західними/центральними областями та східними й південними регіонами, близькими до зони бойових дій. Найдорожчими регіонами для оренди житла станом на квітень 2025 є місто Київ та західні області.
Середня вартість оренди квартир по регіонах України (квітень 2025 року). Київ (столиця) та західні області мають найвищі ставки, тоді як регіони на лінії розмежування – найнижчі.
Як видно з наведеної діаграми, місто Київ утримує першість за рівнем орендної плати – у середньому близько 13 дол. США/кв.м у квітні 2025 року. Для розуміння, це еквівалентно ~$550 за кв.м в гривнях, або понад 16–18 тис. грн на місяць за типову 1-кімнатну квартиру. Серед областей, найближче до столиці за рівнем цін знаходяться Львівська (≈$9,1/кв.м) та Закарпатська (≈$8,7/кв.м) області – обидві на заході країни, куди перемістилася значна кількість населення. Також до п’ятірки найдорожчих входять Київська область (передмістя столиці, $7,2) та Дніпропетровська область ($7,1), де орендний центр формує велике місто Дніпро. Трохи нижчі середні ставки у Івано-Франківській, Волинській та Одеській областях (≈$6,5–7,0). Ці регіони теж характеризуються відносно високим попитом: Волинь та Прикарпаття – як західні безпечні області, Одещина – як велика приморська агломерація (попри воєнні ризики). Середній ціновий діапазон ($5–6 за кв.м) спостерігається у ряді центральних і північних областей: Вінницькій, Чернівецькій, Черкаській, Полтавській, Сумській, Житомирській, Тернопільській, Кіровоградській та Хмельницькій. В цих регіонах оренда загалом доступніша, хоча в обласних центрах ціни можуть дещо перевищувати середні значення.
Отже, географія орендних цін нині поляризована: західні регіони разом із Києвом утримують найвищі показники, тоді як схід і південь (за виключенням Одеси) мають найнижчі ставки. Ця ситуація є наслідком міграційних процесів та різного рівня ризиків і руйнувань. За умови покращення безпекової ситуації та повернення частини переселенців можливе поступове вирівнювання ринку – наприклад, деяке розвантаження західних областей та пожвавлення попиту на сході. Станом же на квітень 2025 року розрив залишається суттєвим: найвища середня орендна плата перевищує найнижчу у понад 5 разів (для порівняння, до війни різниця між регіонами була менш разючою).
Окрім регіону розташування, на рівень орендної плати впливають також тип населеного пункту та властивості самого житла (клас будівлі, стан ремонту, поверх, кількість кімнат тощо). Аналіз даних грудень 2024 – квітень 2025 дозволяє виокремити такі закономірності.
Рівень ремонту та стан квартири. Цей фактор суттєво позначається на вартості оренди.
Квартири з сучасним дизайнерським ремонтом (“авторський проєкт”) є найдорожчими – у середньому близько $13/кв.м (тобто, наприклад, ~$780 за місяць для 60-метрової квартири). Для порівняння, житло з якісним «євроремонтом» здається приблизно по $8/кв.м. Нові квартири “після будівельників” (без оздоблення) пропонуються в середньому по $8,7/кв.м – фактично на рівні відремонтованого економ-житла, що свідчить про високу базову ціну новобудов у хороших локаціях навіть без внутрішніх робіт. Оселі у посередньому стані – «житловий стан» (мінімальний прийнятний рівень без сучасного ремонту) – орендуються значно дешевше, близько $5,3/кв.м. Косметичний ремонт (мінімальне оновлення житла) також не дає значного приросту вартості: середня ставка ~$4,9/кв.м. Таким чином, розрив між верхнім і нижнім сегментами якості житла перевищує у 2,5 раза. Орендодавці, інвестуючи в якісний ремонт, можуть претендувати на вищі доходи, а орендарям бюджетного сегменту варто розглядати варіанти без дорогого оздоблення – такі пропозиції помітно дешевші.
Тип громади (населений пункт).
У містах та селищах міського типу орендна плата традиційно вища, ніж у сільській місцевості. Дані підтверджують, що міські територіальні громади в середньому мають ставку близько $6,5 за кв.м, тоді як у селищних громадах – близько $5,8. Водночас у категорії сільських громад спостерігається середнє значення ~$7,5; такий на перший погляд несподівано високий показник пояснюється тим, що ринок оренди у селах невеликий і зосереджений переважно в околицях міст чи в курортних зонах, де ціни вищі. Загалом, житло в великих містах (особливо обласних центрах) відчутно дорожче за периферію, тоді як у малих містечках і селищах оренда більш доступна.
Клас будівлі.
Вартість оренди різниться залежно від типу забудови й класу будинку. Елітне житло підвищеної комфортності (новобудови бізнес- і преміум-класу) здається найдорожче – у середньому близько $10,3/кв.м. Сучасні масові комплекси економ-класу (типові нові багатоповерхівки) мають лише трохи нижчу середню ставку (~$9,0/кв.м), що вказує на популярність і високий базовий рівень цін навіть у бюджетному сегменті новобудов. Історична стара дореволюційна забудова (дореволюційні будинки, «сталінки») також демонструє високий рівень – близько $8,8/кв.м, оскільки часто розташована в центральних частинах міст і приваблює орендарів атмосферою та локацією. Масова радянська забудова (типові панельні та цегляні будинки 1960–80х років) є найбільш доступною за ціною – в середньому близько $6,1/кв.м. Це пояснюється як застарілим житловим фондом (менш комфортне планування, стан будинків), так і великою пропозицією такого житла на ринку. Для орендарів економ-сегменту радянські квартири залишаються основним доступним варіантом, тоді як орендодавцям елітного сегменту вдається отримувати в 1,5–1,7 раза більший дохід з кожного метра житла.
Поверх розташування квартири.
Розташування на поверсі також впливає на орендну ставку. Найбільш популярними (і дорогими) є квартири на неперших та непослідніх поверхах – середня ціна у квітні $8,45/кв.м. Натомість перший поверх (низький рівень) оцінювався орієнтовно в $6,2/кв.м, а останній поверх – близько $6,8/кв.м. Різниця пояснюється обережністю орендарів: нижні поверхи менш приватні й можуть бути холоднішими взимку, а верхні – ризик підтікань даху, гірша теплоізоляція та проблеми з ліфтом. Тому власники квартир на 1-му або верхньому поверсі зазвичай поступаються в ціні (20–30% нижче, ніж середні поверхи). Орендарям, яких не бентежать такі особливості, вибір квартир на крайніх поверхах дозволяє заощадити на орендній платі.
Розмір та планування (кількість кімнат).
Традиційно вважалося, що невеликі квартири (гарсоньєри та 1-кімнатні) мають вищу ціну за квадратний метр, оскільки їх легше здати і попит на них високий. Нинішні дані показують більш збалансовану картину. 1-кімнатні квартири орендуються в середньому по $8,0/кв.м, 2-кімнатні – ~$7,8/кв.м, тобто майже на тому ж рівні. 3-кімнатні навіть дещо перевищують – близько $8,2 за квадратний метр. Найбільші ж помешкання (категорія 4+ кімнат) показали найвищий середній тариф – до $11,8/кв.м. Однак це зумовлено тим, що дуже просторі квартири, як правило, представлені у преміальному сегменті (пентхауси, апартаменти великої площі в новобудовах), тому й вартість їхня висока. В цілому ж, спред цін між 1-, 2- та 3-кімнатними невеликий. Для орендодавців це означає, що капіталізація площі (дохід з метра) приблизно однакова для квартир різного розміру, а от для орендарів вибір більшої квартири може бути вигідним з точки зору ціни за метр, якщо дозволяє бюджет. Наприклад, орендна плата за двокімнатну може виявитися лише на 10–15% вищою, ніж за однокімнатну, при суттєво більшому просторі.
Ринок оренди квартир в Україні у квітні 2025 року характеризується післявоєнною відновлювальною динамікою та значними регіональними контрастами. Загалом по країні спостерігається помірне зростання орендних ставок (близько 5–8% з початку року), що пов’язано з активним попитом у відносно безпечних регіонах, сезонним пожвавленням та адаптацією ринку до інфляційних процесів. Західні та деякі центральні області залишаються «дорогими» регіонами через значний притік внутрішніх переселенців і обмежену пропозицію житла, тоді як прифронтові зони мають депресивний орендний ринок – низькі ціни й невелику кількість угод. Вторинний сегмент житлової нерухомості очевидно відчув вплив масового переміщення населення: обласні центри заходу (Ужгород, Львів, Луцьк, Івано-Франківськ та ін.) вийшли на рівень або навіть випередили столицю за середньою вартістю оренди деяких типів житла. Київ же поступово відновлює лідерство у верхньому ціновому діапазоні (елітне житло), хоча в середньому ще ненабагато перевищує показники західних міст.
У розрізі характеристик житла простежується, що якість та комфорт (новизна будинку, ремонт, планування) прямо корелюють з ціною оренди. Орендарі готові платити премію за сучасні ремонти й зручності, натомість за базове житло без поліпшень – лише відносно невелику суму. Структура пропозиції також змінилася: більша частина угод припадає на міста, тоді як сільська оренда носить спорадичний характер. В регіонах, віддалених від бойових дій, поступово зростає і пропозиція, і ціни – навіть у тих, що раніше мали дуже низькі ставки (напр., Сумщина показала значне підвищення цін протягом 2024 року. Це вказує на поступове пожвавлення життя та економічної активності у цих областях.
На перспективу 2025 року експерти прогнозують відносну стабільність із можливим подорожчанням оренди на 5–10% до кінця року (особливо у містах з активним ринком праці та притоком населення). Водночас у разі покращення безпекової ситуації очікується, що частина переселенців повернеться до рідних міст, що може дещо знизити навантаження на західні орендні ринки та вирівняти ціни між регіонами. Таким чином, ринок оренди житла продовжує адаптуватися до умов воєнного часу: гнучкість та обізнаність учасників ринку (і орендодавців, і наймачів) стають запорукою прийняття оптимальних рішень в цій мінливій ситуації.
Орендодавцям (власникам житла):
Враховуйте регіональні та якісні тренди при встановленні ціни. Якщо ваша квартира розташована у популярному регіоні (столиця чи західні області) або має переваги – сучасний ремонт, новий будинок, зручна локація – ви можете обґрунтовано просити вищу ставку. Попит у цих сегментах наразі підвищений, і якісне житло здається швидко. Водночас, у регіонах зі слабким попитом (прифронтові міста) варто бути готовими до довшого пошуку орендаря та більш гнучкої цінової політики – розгляньте можливість зниження ціни або додаткових бонусів (наприклад, ремонт під орендаря, пониження застави) щоб привабити наймачів. Зверніть увагу, що інвестиції в ремонт можуть суттєво підвищити дохідність: квартира з євроремонтом чи меблями здається дорожче і швидше, ніж житло у житловому стані. За можливості, покращуйте якість житла (косметичний ремонт, оновлення техніки) – це підвищить конкурентоспроможність на ринку і виправдає себе через більшу орендну плату.
Орендарям (наймачам):
Плануючи оренду, оцініть ринкову ситуацію у конкретному регіоні. У великих містах і на заході слід очікувати відносно високих цін та конкуренції за хороші квартири – рекомендується завчасно шукати житло та, за можливості, домовлятися про довгострокову оренду, щоб зафіксувати ставку (оскільки є тенденція до підвищення цін на 5–10% до кінця року). Якщо ваш бюджет обмежений, розгляньте варіанти в менш дорогих районах чи передмістях: часто різниця в ціні суттєва, а транспортна доступність дозволяє комфортно добиратися до міста. Зверніть увагу на характеристики квартири: житло на першому або останньому поверсі, без сучасного ремонту, як правило, дешевше – це може бути шанс зекономити, якщо такі нюанси для вас не критичні. Обов’язково фіксуйте ключові умови в договорі (вартість, строк оренди, комунальні платежі, умови ремонту і т.д.), щоб захистити свої права в умовах активного ринку. Також стежте за оголошеннями: у нинішніх умовах можуть з’являтися акційні пропозиції від власників (наприклад, знижка на перші місяці) – не проґавте можливість, особливо в регіонах з надлишком пропозиції.
Інвесторам та девелоперам:
Поточні тренди орендного ринку відкривають як можливості, так і ризики для інвестицій. З одного боку, орендні ставки зростають у регіонах з притоком населення та обмеженою пропозицією, що робить вкладення в житло там привабливими з точки зору доходності. Наприклад, у західних обласних центрах та Києві орендний бізнес зараз може приносити стабільний дохід, а окупність інвестицій прискорилася завдяки підвищенню цін. З іншого боку, варто зважати на ризики: геополітична невизначеність і можливе повернення частини населення у рідні регіони можуть вплинути на попит. Тому, приймаючи рішення, диверсифікуйте ризики: розглядайте інвестування не лише у найдорожчих містах, але й у перспективних середніх (наприклад, обласні центри центральної України), де ціни ще помірні, але потенціал зростання є. Врахуйте, що найвищий дохід з метра площі приносять якісні невеликі квартири в хороших локаціях – наразі попит на 1-2 кімнатні квартири стабільно високий. У той же час великогабаритне житло та будинки орендуються довше і їхня рентабельність може бути нижчою, якщо вони не в преміум-сегменті. Девелоперам доцільно орієнтуватися на формати житла, які користуються попитом: компактні квартири в новобудовах комфорт-класу, проєкти з автономною інфраструктурою у безпечних регіонах. Загалом, інвестуючи у житло для оренди, слід бути готовим до активного управління: продумайте стратегію – від вибору локації і сегменту до плану можливого виходу з інвестиції, та уважно слідкуйте за ринковими сигналами, щоб своєчасно скоригувати підхід.
Джерело даних: ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт".
Натисніть тут щоб переглянути інфографіку до статті.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело