Опубліковано: 21-05-2025 10:40
Офісна нерухомість України переживає період активних змін. У цьому звіті проаналізовано ціни на офіси 2025 року станом на квітень, простежено динаміку з грудня 2024 по квітень 2025, а також розглянуто регіональні відмінності та типологічні особливості ринку. Буде корисно девелоперам, ріелторам, оцінювачам, журналістам і аналітикам, а також всім, хто планує купити офіс чи займається інвестиціями в комерційну нерухомість. Наведено графіки із тенденціями та розподілом цін, а наприкінці – практичні поради для продавців, покупців та інвесторів.
Як показує графік, середня ціна продажу офісної нерухомості в Україні на початку 2025 року поступово зростала. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» у грудні 2024 середня вартість становила близько $1358/м², у січні 2025 залишалася майже незмінною.
З лютого розпочалося підвищення: у лютому – $1394/м², у березні ціни сягнули піку приблизно $1448/м². У квітні 2025 середня ціна трохи знизилася до $1419/м², що все одно вище грудневих показників.
Рис. 1: Середня ціна продажу офісних приміщень в Україні, $/м², грудень 2024 – квітень 2025.
Таким чином, за період грудень–березень спостерігалося зростання ~7%, а квітень продемонстрував невелику корекцію ринку. Це може свідчити про насичення попиту після активного першого кварталу або появу більшої кількості доступних пропозицій, що дещо знизило середню вартість.
На загальні тренди впливають і макро-фактори. Попри воєнні ризики, бізнес поступово адаптувався: частина компаній перемістила офіси в безпечніші регіони, сформувавши новий попит там. Також наприкінці 2024 – на початку 2025 року стабільність курсу гривні та пожвавлення економічної активності підтримували інтерес до комерційної нерухомості. Обсяги пропозиції зростали: кількість виставлених на продаж офісів у лютому–квітні помітно більша, ніж взимку. Висока ділова активність на початку року та очікування покращення ситуації стимулювали як продавців, так і покупців виходити на ринок.
Рис. 2: Середня ціна продажу офісів по регіонах України, квітень 2025 (доларів США за м²).
Ціни на офісну нерухомість суттєво різняться за регіонами України. Безумовним лідером є Київ: за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» у столиці середня ціна офісу в квітні 2025 становила близько $2150 за м², що значно перевищує показники інших областей. Висока столична ціна зумовлена концентрацією бізнесу, обмеженою пропозицією якісних офісів і платоспроможним попитом. Для порівняння, у більшості інших регіонів середні ціни значно нижчі. Наприклад, у квітні 2025 в західному регіоні: Львівська область – ~$1457/м², Івано-Франківська – ~$1138/м², Закарпатська – ~$1101/м². Ці області входять до числа найдорожчих після Києва, що пояснюється відносною безпечністю цих регіонів та релокацією бізнесу із зони бойових дій на Захід України.
Помітно виділяються також центральні регіони. Вінницька область демонструє середню ціну близько $1240/м², майже наздогнавши Одесу (≈$1130/м²). Вінниччина стала одним із центрів релокації підприємств, що підняло попит і ціни. Одеська область традиційно мала дорогі офіси, але через військові ризики на півдні її показник ($1129/м²) лише п’ятий в рейтингу. Тернопільська і Хмельницька області знаходяться в діапазоні ~$1000/м², що теж вище за середній рівень по країні. Це свідчить про загальну тенденцію: регіональні центри та західно-центральні області нині концентрують більшу частину попиту на офіси, що піднімає ціни.
Найдешевша офісна нерухомість – у прифронтових та окупованих регіонах. Донецька область має середню ціну лише близько $354/м² у квітні 2025. Низькі ціни також у північних та східних областях: Сумська – ~$390/м², Чернігівська – ~$636/м², Харківська – ~$762/м². Така ситуація зумовлена воєнними руйнуваннями, виїздом бізнесів і загальним спадом економічної активності на цих територіях. Цікаво, що за зиму 2024/25 в окремих із цих регіонів ціни навіть трохи зросли (наприклад, у Харківській області +5% з $724 до $762), але це скоріше локальні коливання на тлі дуже низької бази. Загалом же географія цін зараз обернена до безпеки: чим спокійніший регіон, тим вищою є вартість офісів.
Важливо зазначити, що темпи росту цін за грудень–квітень теж різняться регіонально. Львівщина додала ~+13%, Вінниччина +18%, Полтавщина навіть близько +25% (з ~$791 до $990) – очевидно, інвестори звернули увагу на ці області. Натомість у деяких регіонах ціни просіли: наприклад, Житомирська – на 6% менше, ніж у грудні. Одеський ринок був стабільним (ціна фактично не змінилась). Такі відмінності відображають міграцію попиту та капіталу по країні: гроші «голосують» за безпеку і перспективність регіону.
Тип населеного пункту, де знаходиться офісне приміщення, суттєво впливає на його ціну. У великих містах (обласних центрах) офіси значно дорожчі, ніж у невеликих містечках чи селищах. За наявними даними, середня ціна в міських територіальних громадах України у квітні 2025 року становила близько $1012/м², тоді як у селищних громадах – лише ~$609/м². Тобто офіс у райцентрі чи селищі міського типу міг коштувати вдвічі дешевше, ніж аналогічний за площею у великому місті. У сільських громадах (села, селища без міського статусу) середня ціна була близько $800/м², але вибірка таких об’єктів невелика.
Причини цього розриву зрозумілі: бізнес-активність зосереджена у містах, тому офісна нерухомість Україна дорожча саме там, де є платоспроможний попит. Маленьке місто або селище має обмежене число потенційних покупців офісів (переважно це місцевий малий бізнес), тому купити офіс там можна значно дешевше. З іншого боку, в адміністративних центрах і мегаполісах офіси – товар ліквідний, попит часто перевищує пропозицію, що підіймає ціни. Наприклад, у передмісті великого міста ціна може бути вищою за середню по області: трапляються випадки, коли в селі поблизу обласного центру офіс (фактично комерційне приміщення на продаж) виставляється за ціною понад $1000/м² – орієнтуючись на міський ринок. В цілому ж, місто диктує ціну: продавці в невеликих громадах мають закладати дисконт, аби залучити покупця.
На ринку представлені різні класи офісних об’єктів – від окремо розташованих будівель до площ в бізнес-центрах чи вбудованих приміщень. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» ціни суттєво відрізняються залежно від формату. Продаж цілої будівлі під офіс зазвичай дає нижчу ціну за квадратний метр (близько $1318/м² у середньому) порівняно з продажем дрібніших офісних приміщень. Це пов’язано з великим загальним метражем – чим більший об’єкт, тим нижча ціна за одиницю площі. Так само, офісні блоки в сучасних бізнес-центрах продавалися в середньому по ~$1290/м², тобто на рівні з окремими будівлями. Натомість невеликі офісні приміщення (наприклад, поверх чи кімната в нежитловому фонді) мали найвищу середню ціну – близько $1479 за м².
Висока вартість «офісних приміщень» пояснюється їх розташуванням і розміром. Здебільшого це об’єкти у центрі міст або в популярних ділових районах, невеликої площі, які легше продати або здати в оренду. Покупці готові платити більше за «пакетні» офіси малого метражу – ті, що готові до використання і не потребують обслуговування всіх інженерних систем будівлі. Окремий будинок під офіс – часто більший за площею, може вимагати вкладень в утримання, тому і ціна за м² дещо нижча. Щодо бізнес-центрів, цікаво, що вони не продемонстрували преміальної ціни. Ймовірно, багато продажів в БЦ у 2024–2025 роках – це або великі площі (цілий поверх чи блок, що знижує середню ціну за м²), або приміщення в бізнес-центрах, які були недобудовані/пошкоджені і продавались дешевше. Таким чином, формат об’єкта впливає на ціну в комплексі із площею та якістю: невеликі офіси в центрі дорожчі за метр, ніж цілі будівлі чи великі блоки площ.
Аналіз даних інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» показує чітку залежність ціни від розміру об’єкта. Найдорожчими в перерахунку на квадратний метр виявились офіси середньої площі (100–300 м²) – їх середня ціна перевищила $1663/м². Цей сегмент, ймовірно, включає популярні пропозиції на ринку: досить просторі офіси для середнього бізнесу, але ще не цілі будівлі. Попит на такі об’єкти високий, що і підняло середню вартість. Для порівняння, невеликі офіси до 100 м² продавалися в середньому по ~$1319/м². Хоча малі приміщення теж цінуються (їх легше придбати малому бізнесу), серед них трапляються дешевші варіанти – наприклад, крихітні офісні блоки або приміщення в спальних районах, що тягнуть середній показник вниз.
Як і очікувалося, чим більший об’єкт, тим дешевше він обходиться за метр. Офіси площею 300–500 м² мали середню ціну близько $1356/м², а у категорії 500–1000 м² – близько $1241/м². Найнижча питома ціна у великих будівлях понад 1000 м² – в середньому лише ~$1232 за м². Такий дисконт пояснюється низькою ліквідністю великих площ: коло покупців на дуже великі об’єкти обмежене, тож продавці змушені зменшувати ціну, щоб закрити угоду. До того ж, покупець великих квадратів розуміє, що доведеться інвестувати значні кошти в ремонт і утримання, тому закладає це у вартість.
Для продавців це означає: оптимізація метражу може підвищити ціну. Продаючи великий офіс частинами або розділивши будівлю на менші блоки, можна отримати вищу сумарну виручку. З іншого боку, покупці великих офісів отримують суттєву знижку за обсяг – фактично оптову ціну за метр, що може бути вигідною стратегією для довгострокових інвестицій в комерційну нерухомість.
Поверх, на якому знаходиться офісне приміщення, теж впливає на ринкову ціну. Найчастіше виділяють перший поверх, останній (мансардний) поверх і проміжні (не перший/не останній). За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» за підсумками початку 2025 року, найдорожчими виявилися офіси на верхніх поверхах – середня ціна по вибірці становила близько $1629/м², що перевищує ціни на середніх поверхах ($1329) та на перших ($1318). Така премія за останній поверх може бути пов’язана з престижними об’єктами – наприклад, продаж офісу з панорамним видом на верхньому рівні сучасного бізнес-центру. Подібні приміщення часто унікальні, інколи їх можна переобладнати під представницькі офіси або навіть під апартаменти, тому вони дорожчі.
Водночас, перший поверх має свою специфіку. З одного боку, приміщення на першому поверсі (особливо з окремим входом) затребувані під магазини, відділення банків, салони – тобто можуть використовуватися як торговельно-офісні. Це підтримує ціну. З іншого боку, перший поверх у житловому будинку під офіс може бути менш привабливим через потік людей з вулиці, шум – тому такі варіанти інколи дешевші. Наші дані свідчать, що в середньому «першоповерхові» офіси продаються трохи дешевше за інші. Втім, різниця невелика, і багато залежить від конкретного розташування: «золотий» перший поверх у центрі міста може бути дорожчим за верхній поверх на околиці.
Середні поверхи (2-й і вище, але не останній) часто сприймаються як стандартний варіант без додаткових переваг чи недоліків. Їхня ціна виявилась проміжною. Для продавців це означає, що «особливі» поверхи можуть знайти свого покупця за преміум-ціною: наприклад, мансарда з краєвидом чи перший поверх із вітринами. А покупцям варто врахувати: якщо потрібен бюджетніший офіс, пошукайте варіанти на типових поверхах – там може бути дещо дешевше при схожих умовах.
Рис. 3: Порівняння середніх цін на офіси з ремонтом і без ремонту (дані за початок 2025 р.).
Готовність приміщення до експлуатації – фактор, що суттєво впливає на вартість. За статистикою, офісні приміщення з ремонтом продаються набагато дорожче, ніж без обробки. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ціна відремонтованих офісів становила близько $1509/м², тоді як «голі стіни» оцінювалися приблизно в $1280/м². Різниця близько 18% на користь готових офісів чітко показує: покупці готові платити за час та зусилля, зекономлені на ремонті. Особливо це стосується сегменту малого та середнього бізнесу, який купує офіс «під ключ» для швидкого запуску роботи.
Для продавця інвестиція в ремонт перед продажем може значно підвищити привабливість і ціну об’єкта. Офіс з сучасним ремонтом і меблюванням продається швидше і майже завжди дорожче, ніж рівноцінний за площею, але в стані після будівельників. Звісно, важливо не перевитратити кошти: ремонт має відповідати класу будівлі і очікуванням цільового покупця. Але навіть базове оздоблення (чистова підлога, стеля, пофарбовані стіни, робочі комунікації) додає вартості.
Покупцям же варто зважити: неремонтоване приміщення хоч і дешевше, але потребуватиме вкладень і часу. Якщо у вас є ресурс і ви хочете облаштувати все «під себе», варіант без ремонту може бути вигідним – інколи різниця в ціні перекриває витрати на власний ремонт. Однак для швидкого заселення бізнесу має сенс шукати готовий офіс, навіть заплативши премію.
Ринок офісної нерухомості України станом на квітень 2025 демонструє стабільне відновлення і адаптацію до умов війни. Загальний рівень цін дещо виріс порівняно з кінцем 2024 року, що відображає поступове повернення ділової активності. Пік зростання припав на березень 2025, після чого ринок увійшов у фазу легкого коригування – можливо, як реакція на збільшення пропозиції або обережність інвесторів на тлі новин.
Регіональна структура ринку істотно змінилася: західні і центральні області стали новими «гарячими точками» для офісів, тоді як схід країни залишається депресивним сегментом через військові ризики. Київ утримує лідерство, але роль Львова, Вінниці, Дніпра та інших регіональних центрів зросла – ці міста притягують компанії і капітал.
Типологічний аналіз підтвердив класичні закономірності: найвищу ціну мають ліквідні, готові до використання приміщення оптимального розміру в містах; великі за площею або специфічні об’єкти продаються з дисконтом. Покупці готові переплатити за зручність і відсутність ризиків – це видно і на прикладі ремонту, і на прикладі вибору локації. Натомість ті, хто шукає вигідну угоду, можуть її знайти, якщо згодні на компроміси (розташування в менш престижному районі чи регіоні, стан «без ремонту», більший метраж з перспективою поділу тощо).
На 2025 рік прогнозується обережний оптимізм: якщо безпекова ситуація не погіршиться, ціни на офісну нерухомість в Україні можуть поступово підвищуватися і далі, особливо в регіонах, де зберігається дефіцит якісних офісних площ. Проте темпи росту, ймовірно, будуть помірними – ринок вже досяг певного балансу після стрибка попиту на заході країни. Інвесторам варто уважно стежити за змінами: потенційне завершення війни або навпаки ескалація миттєво позначаться на розстановці сил між регіонами і на загальних трендах.
Джерело даних: ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт".
Натисніть тут щоб переглянути інфографіку до статті.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело