Опубліковано: 23-05-2025 11:47
Ринок офісної нерухомості України демонструє поступове відновлення та адаптацію до умов війни у першій половині 2025 року.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» на квітень 2025 року, середня ціна оренди офісу в Україні становить близько $10,45 за м² на місяць, що трохи вище рівня грудня 2024 (~$10,32) – тобто спостерігається незначне зростання на ~1–1,5%. Протягом січня-лютого 2025 року орендні ставки залишалися відносно стабільними, а у березні зафіксовано короткочасний пік (в середньому до $10,67/м²), після чого в квітні ринок дещо скоригувався вниз (див. графік вище). Така динаміка свідчить про стабілізацію цін на оренду офісів 2025 року з незначними сезонними коливаннями.
Рис. 1: Динаміка середніх цін оренди офісів в Україні (грудень 2024 – квітень 2025)
Війна суттєво змінила поведінку ринку: після початкового шоку 2022 року офісний сегмент почав поступово відновлюватись. Зокрема, масовані відключення електроенергії восени 2022-го несподівано повернули співробітників до офісів – компанії стали орієнтуватися на бізнес-центри з автономним живленням (генератори, Starlink) для безперервної роботи. За даними досліджень, протягом перших місяців вторгнення орендні ставки просіли до 10–15% довоєнного рівня, але до кінця 2022 року відновилися до ~50–70% від довоєнних значень. У 2023 році тенденція стабільного відновлення зберігалася: вакантність офісних площ, що сягала 30% під час пандемії, наприкінці 2022 знизилась до ~15–20% і продовжує скорочуватися. На початку 2025 року бізнес активно адаптується до нових умов – оренда офісів в Україні залишалася відносно стабільною, а попит концентрується на якісних та безпечних об’єктах.
Варто зазначити, що компанії переглянули підходи до організації роботи. Після пандемії та під час війни популярними залишаються гнучкі офісні простори та коворкінги – бізнес нерідко обирає оренду менших приміщень з можливістю розширення за потреби замість великих традиційних офісів. Також зріс попит на сучасні бізнес-центри з автономними інженерними системами (резервне електроживлення, незалежне опалення тощо) – орендарі готові платити премію за надійність і безперебійність роботи. Одночасно триває районування ринку: якщо попит на офіси в центрі великих міст залишається стабільним, то все більшої ваги набувають бізнес-кластери у спальних районах та передмістях. Таким чином, загальні тренди можна охарактеризувати як стабілізацію з поступовим зростанням попиту, структурування ринку за якістю та локацією об’єктів і підвищення вимог до офісів (безпека, автономність, технологічність). Сегмент оренди приміщень для бізнесу увійшов у 2025 рік більш стійким, з помірним збільшенням активності орендарів.
Рис. 2: Середня вартість оренди офісів за регіонами (квітень 2025 року), $/м² на місяць
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» регіональний аналіз виявляє суттєві відмінності у рівні орендних ставок та динаміці їх змін. Найдорожчим ринком традиційно залишається Київ: середня комерційна оренда в Києві у квітні 2025 року становила близько $14/м² на місяць. Столиця впевнено лідирує з помітним відривом – для порівняння, Львівська область (включно зі Львовом) на другому місці має близько $10,7/м², а Одеська область – близько $8,3/м². Тобто, оренда офісу у Києві майже вдвічі дорожча, ніж в середньому по країні, і значно перевищує показники інших регіонів. До групи відносно високих ставок також належать західні та деякі центральні області: окрім Львівщини, це Вінниччина ($7,8), Закарпаття ($7,7), а також Київська область (передмістя столиці, $7,1) та Дніпропетровщина ($6,8). У більшості інших регіонів середня вартість оренди офісів коливається в межах ~$5–6 за квадратний метр.
Найнижчі ставки спостерігаються в областях, що найбільше постраждали від бойових дій або близькі до зони активних дій. Зокрема, у квітні 2025 року Херсонська область мала середню ціну лише близько $2,0/м², Сумська – $3,9, Харківська – $4,3. Подібним є рівень і на підконтрольних Україні територіях Донецької ($4,8) та Запорізької ($4,5) областей. Низькі показники тут обумовлені як слабким поточним попитом (бізнес частково евакуйований або скорочений), так і високими ризиками для орендарів. Для порівняння, у відносно безпечних західних регіонах (які стали притулком для багатьох релокованих компаній) ставки тримаються на значно вищому рівні, хоча дещо поступаються столиці. Таким чином, регіональний ринок оренди офісів дуже поляризований: столиця та захід – дорогі і відносно активні, схід та прифронтові зони – дешеві через обмежений попит.
Динаміка з грудня 2024 по квітень 2025 року в розрізі регіонів за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» вказує на переважно помірне зростання орендних ставок майже всюди, за винятком окремих випадків. У Києві за цей період середня ставка підвищилась на ~2% (з ~$13,9 до $14,2 за м²). На заході країни фіксувалася стабільність: Львівщина +~1%, Закарпаття без змін (легке коливання -0,8%), Чернівеччина -0,4% (незначне зниження). Натомість у деяких центральних і північних областях спостерігалося відчутніше зростання: Волинська область показала найбільший стрибок (+23% за вказаний період, з ~$5,0 до $6,2), Кіровоградська +16%, Чернігівська +19%, Черкаська +13%. Це може свідчити про пожвавлення локального бізнесу та запізніле коригування цін з дуже низької бази кінця 2024 року. Одеський регіон також додав близько +4% за рахунок поступового повернення активності в портовому місті. Серед промислових центрів сходу помітне зростання у Дніпрі (Дніпропетровська обл. +~5%) та Запоріжжі (+13%), що може вказувати на часткове відновлення роботи підприємств і попиту на офіси там.
Варто зауважити декілька нестандартних трендів. По-перше, деякі області, які були перевантажені релокованими компаніями на початку війни, зараз демонструють певну цінову корекцію вниз. Наприклад, на Івано-Франківщині середня ставка знизилась на ~5,5% (з ~$8,25 до $7,8), а на Тернопільщині – на ~8% (з $6,1 до $5,6). Ймовірно, це пов’язано з тим, що частина бізнесів, тимчасово переміщених у глибокий тил, поступово повертається до столиці чи інших міст, або ж на ринку цих областей зросла конкуренція між об’єктами. По-друге, різке падіння відбулося на вже згаданій Херсонщині (-27% за період) – ситуація там нестабільна, і навіть після деокупації міста Херсона бізнесове життя відновлюється повільно, що відобразилося у падінні цін наприкінці зими та навесні 2025 року. В цілому ж, регіональний зріз підтверджує: “ціни на оренду офісу 2025” залежать від близькості до центрів бізнес-активності та безпеки. Ринки Києва та великих міст на заході і в центрі країни стабільно тримають ціни або навіть їх підвищують, тоді як прифронтові та віддалені регіони залишаються в стані депресії, хоча подекуди і там помітне певне пожвавлення.
Особливості адміністративно-територіальної структури України теж позначаються на ринку оренди офісів. У даних аналізу сегментованого за типом територіальної громади (міська, селищна чи сільська) чітко видно, що основна бізнес-активність зосереджена в містах. Абсолютна більшість угод оренди офісних приміщень припадає на міські територіальні громади – обласні центри, великі міста та громади міського типу.
Рис.3: Вплив типу громади розташування офісного об’єкта на середню орендну ставку (квітень 2025)
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня орендна ставка у міських громадах станом на квітень 2025 року становила близько $7,1 за м², але ця цифра усереднює дуже різні ринки – від Києва ($14) до малих міст. Для порівняння, у селищних громадах (малі містечка, селища міського типу) середня ціна оренди офісів значно нижча – близько $5,3/м². Це логічно, адже оренда приміщень для бізнесу у невеликих населених пунктах має обмежений попит: здебільшого це локальний малий бізнес, представництва банків чи держустанов, які орендують невеликі офіси за невисокими ставками.
Дещо несподіваний результат спостерігається для суто сільських громад – середня ставка там виявилась на рівні ~$7,1/м², майже як у містах. Однак цей показник статистично менш надійний через дуже малу кількість угод. Офісна нерухомість у сільській місцевості – явище нетипове; ті поодинокі випадки оренди, що фіксуються в селах, часто пов’язані зі специфічними об’єктами (наприклад, офіси агропідприємств, склади з офісними приміщеннями поблизу трас чи обласних центрів). У таких випадках ставки можуть бути близькими до міських через близькість до інфраструктури або унікальність пропозиції, що й підтягує середню цифру вгору при малому числі транзакцій. Загальний висновок: офісна оренда – переважно міський ринок. Для орендарів це означає, що за межами міст вибір офісів обмежений, хоча й дешевший; а для девелоперів – що вкладатися в офісну нерухомість має сенс у центрах економічної активності, де є стабільний попит.
На вартість оренди впливають не лише локація, але й характеристики самого об’єкта: тип і клас будівлі, площа офісу, поверх розташування, наявність ремонту тощо. Розглянемо ключові типологічні фактори оренди офісів та їх вплив на ціну.
Офісні приміщення умовно поділяються на три категорії: бізнес-центри, окремі будівлі та окремі офісні приміщення (вбудовані або розміщені в нежитловому фонді, поза професійними БЦ).
Рис. 4: Вплив класу офісного об’єкта на середню орендну ставку (квітень 2025)
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» у квітны 2025 найдорожчими є офіси у бізнес-центрах – в середньому близько $12,9 за м². Це пояснюється тим, що сучасні бізнес-центри (особливо класу A і B) надають орендарям якісну інфраструктуру: сучасні інженерні системи, охорону, паркінг, презентабельні місця загального користування, нерідко генератори та автономність. Відповідно, компанії готові платити більше за розміщення в престижному бізнес-центрі з усіма зручностями. На другому місці за ціною – офісні приміщення у складі інших будівель (наприклад, в житлових або адміністративних будівлях, торгово-офісних центрах тощо), із середньою ставкою ~$10,5/м². Вони трохи дешевші за бізнес-центри, але все ж можуть мати хороші локації в центрі міста або інші переваги. Найдешевшим типом є окремі будівлі під офіс – у середньому близько $9,7/м². Оренда цілої будівлі часто коштує менше в перерахунку на метр, оскільки такі об’єкти можуть знаходитися далі від ділового центру, або бути старішими, чи мати більшу площу, яку складніше здати одній компанії. Таким чином, “офіс у бізнес-центрі” = дорожче, “офіс у власній будівлі” = дещо дешевше. Для орендарів вибір залежить від бюджету та потреб: представницькому офісу варто розглядати бізнес-центр, а для бек-офісу чи невеликої фірми підійде і окрема будівля або приміщення в більш простому об’єкті.
Вартість квадратного метра часто залежить від загальної площі офісу. Цікаво, що за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» у квітні 2025 найвищі середні ставки спостерігаються для офісів великої площі.
Рис. 5: Вплив розміру офісного об’єкта на середню орендну ставку (квітень 2025)
Зокрема, об’єкти площею 500–1000 м² мали в середньому ~$13,4/м², а офіси понад 1000 м² – близько $12,5/м². Трохи нижчі показники у сегменті 300–500 м² ($12,3) та 100–300 м² ($11,4). Натомість найменші офіси (до 100 м²) виявились найдешевшими – в середньому лише ~$8,7 за м². На перший погляд, це зворотна залежність (звично очікується, що більша площа орендується дешевше за м²). Однак тут позначається структура пропозиції: великі офісні блоки зазвичай пропонуються у сучасних бізнес-центрах і в крупних містах, тому їх ціна за метр висока. Натомість безліч маленьких офісів доступні на ринку в менш престижних будівлях (або в меншому місті), часто це перероблені квартири або дрібні приміщення, що й тягне середню ціну вниз. Іншими словами, крупний офіс – це скоріше атрибут великої компанії у дорогому БЦ, а маленький офіс – часто компромісний варіант для малого бізнесу у дешевшій локації. Практично це означає: якщо компанії потрібна велика площа (open-space на весь поверх і більше), їй доведеться платити високу ставку за метр, бо такі площі доступні переважно у преміальних об’єктах. Зате невеликі офіси можна знайти за помірними цінами, особливо поза центром мегаполісу.
Фактор поверху, на якому знаходиться офіс, також впливає на орендну ставку. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» найдорожчими виявилися офіси на верхніх (останніх) поверхах будівель – у квітні їх середня ціна становила ~$10,9/м², тоді як офіси на середніх поверхах (не перший і не останній) мали близько $10,0/м².
Рис. 6: Вплив поверху розташування офісного об’єкта на середню орендну ставку (квітень 2025)
Перші поверхи в середньому були найдешевшими – ~$9,7 за м². Така картина може здаватись незвичною, адже у випадку торговельної нерухомості перший поверх зазвичай цінується найдорожче. Проте для офісів діють інші закономірності. Перші поверхи нерідко займають дрібні офіси з окремим входом, які можуть використовуватись під приймальні, відділення сервісних компаній чи навіть тихий ритейл – багато з них розташовані в житлових кварталах і пропонуються за відносно низькими ставками. Натомість верхні поверхи здебільшого присутні в бізнес-центрах: наприклад, пентхаус-поверх з терасою та гарним видом може здаватися дорожче як статусний офіс для керівництва. До того ж, у нових БЦ верхні рівні часто найбільш престижні (під офіси топ-компаній). Таким чином, офіс на останньому поверсі може бути “преміальною пропозицією”, тоді як перший поверх – або найдешевший офіс у будівлі, або приміщення під інший формат бізнесу. Для орендарів це означає, що варто враховувати призначення офісу: якщо потрібен презентабельний штаб – варто дивитися і на високі поверхи, а якщо важлива окрема вхідна група чи доступність – перший поверх може бути вигіднішим по ціні.
Ще одним важливим чинником ціноутворення є стан приміщення – чи пропонується офіс з ремонтом, готовим до в’їзду, чи без ремонту (стан після будівельників або приміщення, що потребує значного доопрацювання).
Рис.7: Вплив ремонту офісного об’єкта на середню орендну ставку (квітень 2025)
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» у квітні 2025 року офіси з готовим ремонтом мають середню ставку близько $10,9/м², тоді як приміщення без ремонту – близько $10,3/м². Різниця складає приблизно 6% на користь відремонтованих об’єктів. Цей «ремонтний» бонус відносно невеликий у відсотках, але може бути вирішальним для багатьох орендарів. Готовий офіс дозволяє одразу заселитися і почати роботу, не витрачаючи час та кошти на ремонт – тому власники правлять за такі приміщення трохи вищу ціну. Водночас частина орендарів готова взяти shell&core (без обробки) за нижчою ставкою, якщо приміщення підходить їм за локацією і вони планують довгостроково облаштовувати його під себе. Для власників нерухомості це чіткий сигнал: якісний ремонт підвищує конкурентоспроможність та ціну офісу, хоча й не кратно, але дає ~5–10% додаткового доходу. Для орендарів – якщо знайдете вигідну пропозицію без ремонту і маєте ресурси зробити його самостійно, можна зекономити на місячних платежах; втім, більшість бізнесів віддає перевагу готовим рішенням, особливо при короткостроковій оренді.
Аналіз ринку оренди офісної нерухомості України за даними інструменту "Інтерактивний звіт"від ГІС «Увекон» станом на квітень 2025 року показує стабілізацію зі знаками оздоровлення. Після потрясінь 2022 року ринок навчився працювати в умовах війни: орендні ставки в доларовому еквіваленті залишаються відносно сталими, із тенденцією до повільного зростання, компенсуючи інфляцію та підвищений операційний ризик. Загальний рівень цін (~$10–11 за м²) все ще помірно нижчий за довоєнний, однак відновлення помітне і підкріплюється поступовим поверненням попиту. Бізнес пристосувався: орендарі оптимізують площі, обирають більш безпечні та забезпечені ресурси локації, активно користуються гнучкими форматами офісів. Вакантність в ключових ділових центрах повільно зменшується, хоча залишається вищою за докризову – нагадаємо, у Києві вона була близько 15–20% станом на кінець 2022 року і в 2024–2025 знижувалась іще, але “вільного” офісного простору досі достатньо, щоб стримувати різкі стрибки цін.
Регіональний розріз підтверджує значний розрив між різними частинами країни. Комерційна оренда Києва та західних міст тримається на високому рівні завдяки концентрації бізнесу і відносній безпеці, тоді як прифронтові області мають слабкий ринок із мінімальними ставками. Втім, навіть у цих регіонах помітні ознаки життя: деякі компанії повертаються, відкриваються нові представництва, що піднімає середні ціни з повоєнного «дна». У центральних областях (Вінниця, Дніпро, Полтава та ін.) ставки потроху зростають синхронно з пожвавленням економічної діяльності. Отже, географія офісної оренди 2025 продиктована як довоєнними факторами (економічний потенціал міст), так і поточною ситуацією безпеки.
За типологією об’єктів, ринок стає все більш вибагливим до якості. Орендарі цінують бізнес-центри з їхніми зручностями – і готові платити більше за комфорт і надійність. Водночас пропозиція великих офісних блоків обмежена топовими будівлями, тому ціни на великі та маленькі офіси різняться не лінійно. Якісний ремонт та автономні комунікації (генератор, інтернет) перетворилися з «бажаних опцій» на обов’язковий атрибут конкурентного офісу. Ринок оренди офісів в Україні продовжує адаптуватися: він вже не той, що був до війни, проте знайшов нову рівновагу. У 2025 році можна говорити про обережний оптимізм – бізнес поступово повертається до офлайнової роботи, відкриваються нові локації, а отже попит на офісні приміщення є і буде зростати по мірі стабілізації ситуації в країні.
Поради орендарям (компаніям-наймачам офісів): У поточних умовах орендарям варто чітко визначити свої пріоритети щодо офісного простору. Якщо для бізнесу критична надійність інфраструктури – обирайте офіси у будівлях з автономними системами: генератором, резервним зв’язком, укриттям. Це особливо актуально в осінньо-зимовий період і для регіонів, що можуть страждати від відключень електроенергії. Такі опції можуть дещо підвищувати орендну плату, але забезпечують безперервність роботи колективу. Якщо бюджет обмежений, розглядайте офіси поза центральними діловими районами – у спальних районах чи передмістях оренда дешевша, а сучасні бізнес-кластери там активно розвиваються. Крім того, зважайте на реальну потрібну площу: оптимізація розміру офісу (зменшення зайвих площ) дозволить заощадити, адже маленькі офіси (до 100 м²) у середньому найдоступніші за ціною. У 2025 році багато компаній практикують гібридний формат роботи, тому варто орієнтуватися на гнучкість – можливо, замість довгострокової оренди великого офісу доцільніше орендувати коворкінг чи кілька невеликих приміщень з коротким контрактом. Орендодавці зараз більш зговірливі щодо умов, тож обов’язково ведіть перемовини про орендні канікули чи знижки – при високій вакантності ринку є шанс отримати вигідніші умови, особливо для надійних довгострокових орендарів.
Поради орендодавцям (власникам офісної нерухомості): Для успішного здавання офісів в оренду у 2025 році найважливіше – підвищити конкурентоспроможність об’єкта. Якщо ви власник бізнес-центру чи будівлі, інвестуйте в автономність: встановіть генератор, забезпечте безперебійний інтернет (наприклад, через декількох провайдерів або Starlink), облаштуйте бомбосховище чи безпечне укриття. Такі вкладення окупляться меншим простоєм площ і вищою орендною ставкою, адже після пережитого досвіду орендарі віддають перевагу “офісам, де світло не вимикають”. Друге – гнучкість у площах і умовах. Розгляньте можливість поділу великих поверхів на менші блоки, оскільки нині підвищеним попитом користуються офіси 50–200 м². Пропонуйте орендарям різні варіанти договорів – із покроковим підвищенням ставки, з можливістю дострокового розірвання чи продовження – бізнес цінує лояльність і прогнозованість. Третє – стан і комфорт приміщень. Офіс з сучасним ремонтом і готовими меблями легше і дорожче здається, ніж «голі стіни». Якщо об’єкт пустує, варто зробити базовий косметичний ремонт, подумати про концепцію коворкінгу чи гнучкого офісу у ваших приміщеннях, щоб залучити ширше коло клієнтів (наприклад, стартапи чи фрілансерів на короткий термін). Не забувайте про маркетинг – якісні фотографії, розміщення оголошень на популярних платформах, акції (перші місяці зі знижкою тощо) допоможуть виділити вашу пропозицію на тлі інших.
Поради інвесторам: Попри воєнні ризики, комерційна нерухомість України залишається привабливою для стратегічних інвесторів, особливо напередодні повоєнного відновлення економіки. Найперспективнішим напрямком зараз є сучасні офісні простори преміум-класу у Києві та великих містах. Попит на офіси класу “А” вже почав зростати – міжнародні компанії та ІТ-сектор поступово повертаються, а їхні вимоги високі. Інвестиції у будівництво або реконструкцію бізнес-центрів з сертифікацією BREEAM/LEED, енергоефективними технологіями та автономною інфраструктурою позиціонують об’єкт в сегменті, де орендні ставки максимальні і будуть рости. Також варто придивитися до ринків західних областей: Львів, Ужгород, Чернівці стали хабами для релокованого бізнесу, і навіть після перемоги ці міста можуть зберегти статус регіональних бізнес-центрів – отже, інвестиції в офісну нерухомість там можуть принести добрий дохід. Не випускайте з уваги і формат гнучких офісів/коворкінгів – тренд на гнучкість залишиться, багато компаній прагнуть зменшити капітальні витрати на офіси і орендувати “простір як сервіс”. Інвестиція в мережу коворкінгів або мультифункціональних бізнес-просторів може стати вигідною нішею. Звичайно, варто оцінювати ризики: поки триває війна, потрібно бути готовим до коливань попиту в окремих регіонах, закладати резерви під простої та страхувати об’єкти. В цілому ж, ринок комерційної оренди має потенціал для зростання: експерти прогнозують пожвавлення ділової активності в Україні, а значить і потреби в офісних приміщеннях, з прискоренням вже у 2025–2026 роках. Інвесторам, які зайдуть зараз, важливо діяти продумано і довгостроково – і тоді вигоди не забаряться.
Джерело даних: ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт".
Натисніть тут щоб переглянути інфографіку до статті.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело