Опубліковано: 28-05-2025 13:21
Український ринок торговельної (комерційної) нерухомості наприкінці 2024-на початку 2025 року демонстрував стійкість пропри складні обставини. Середні орендні ставки торгових площ у І кварталі 2025 зросли приблизно до ₴374 за м² (≈$9) – це на 11% більше у гривні, ніж рік тому, хоча в доларах зміни мінімальні. У кінці 2024 року спостерігалося певне уповільнення зростання цін (через сезонність та укріплення гривні), але навесні 2025-го орендні ставки відновили підйом у більшості сегментів. Водночас пропозиція скорочувалась: кількість оголошень про оренду по країні зменшилася приблизно на 22% (а в Києві – аж на 42%).
Це означає, що власники нерухомості пропонували менше об’єктів, а орендарі стали обережніші у виборі. Попри війну та економічну невизначеність, ринок залишається адаптивним: орендні ставки фактично досягли рівнів 2021 року, а на український ринок повертаються великі міжнародні ритейлери (наприклад, Inditex).
Рис. 1. Середні орендні ставки в динаміці по Україні та м.Київ
Нижче проаналізовано помісячну динаміку цін оренди торговельної нерухомості за грудень 2024 – квітень 2025 у різних розрізах: регіони, типи громад, формат і розмір площ, поверх розташування та наявність ремонту. Також наведено практичні поради для орендарів, орендодавців та інвесторів на цьому ринку.
Орендні ставки суттєво різняться за регіонами країни і їх динаміка у зазначений період була нерівномірною.
Рис. 2. Середні орендні ставки в регіонах Україні
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» Західні та центральні області України виявили найбільш активне зростання орендних цін, адже саме туди перемістився бізнес і багато внутрішньо переміщених осіб. За рік (квітень 2024 – квітень 2025) середня вартість оренди в окремих західних регіонах піднялася на 20–25%.Наприклад, Волинська, Рівненська та Чернігівська області показали близько чверті приросту. Натомість південні та східні області через воєнні ризики мали обмежений попит і стагнацію цін. У прифронтових зонах спостерігалося навіть різке падіння: так, у Херсоні середні орендні ставки торгових об’єктів у кінці 2024 – на початку 2025 року впали до майже половини довоєнного рівня. Для прикладу, середня ставка в Харкові знизилася з ≈$8,21/м² наприкінці 2024-го до ~$7,06 на початку 2025-го, а в Херсоні – з ~$5,92 до ~$3,75. Україна фактично сегментувалася на «дорожчий» безпечніший захід і центр та «дешевший» ризикований схід: західні області стали осередками росту, тоді як прифронтові регіони стримуються безпековим фактором.
Київ залишається найдорожчим ринком: у столиці на початку 2025 року середня орендна плата за торгові приміщення становила близько $17 за м² (≈ ₴714). Для порівняння, в інших великих містах середні ставки були помітно нижчими: у Львові – близько $11/м², Одесі – ~$10, Дніпрі – трохи більше $10. Натомість у Донецькій та Луганській областях, а також на звільнених територіях Херсонщини, показники значно нижчі – порядку $5–6 за м².В результаті столиця утримує статус найдорожчої локації, хоча темпи зростання цін у регіонах інколи випереджають Київ. За даними інших досліджень, у Дніпрі медіанна орендна плата за торгові площі станом на березень 2025 зросла найбільше – на 52% за рік, тоді як у Харкові вона не змінилася. Загалом регіональні тенденції такі: захід і центр України демонструють пожвавлення ринку та підвищення орендних ставок, тоді як схід і південь через війну відстають. В самому Києві теж помітна внутрішня різниця: центральні райони традиційно дорожчі, хоча під час війни частина попиту змістилася на західні околиці столиці та в передмістя.
Орендна плата суттєво залежить від типу населеного пункту – міського чи сільського. Як і очікувалося, міські громади мають найвищі ставки, адже в містах зосереджена платоспроможна аудиторія та краща інфраструктура. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ціна оренди торговельної нерухомості в міських громадах у I кв. 2025 становила близько ₴376/м² (≈$9). Для порівняння, у селищних громадах (містечках) середній рівень – приблизно ₴291/м² (~$7), а у сільських громадах – ~₴361/м² (≈$8.5). Тобто найвищі ставки спостерігаються у великих містах, найнижчі – у невеликих містечках, а сільські райони займають проміжне положення. Це зумовлено різницею в купівельній спроможності населення та прохідності локацій: у селах і селищах об’єкти біля трас чи поблизу мегаполісів можуть здаватися відносно дорого, але загалом середні показники там нижчі, ніж у містах.
Рис. 3. Динаміка середніх орендних ставок у міських, селищних та сільських громадах (грудень 2024 – квітень 2025). Міські громади стабільно мають найвищу середню ціну оренди за м², тоді як у містечках тарифи найнижчі. Видно, що з січня по квітень 2025 року ставки у містах дещо зросли, тоді як у сільській місцевості коливались, але також продемонстрували зростання до квітня. У селищних громадах після піку взимку спостерігалося невелике просідання на початку весни з подальшим відновленням у квітні.
На ринку торговельної нерухомості орендні ставки різняться залежно від формату приміщення (класу забудови). За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» найвищі тарифи фіксуються для дрібних автономних об’єктів – зокрема, для МАФів (малих архітектурних форм, кіосків, роллетів). У першому кварталі 2025 року середня ціна оренди кіосків сягала ~$18 за м², що пояснюється їхнім розташуванням у місцях із інтенсивним потоком людей. Окремі будівлі (stand-alone будівлі під магазини) орендувалися в середньому по ~$10–10.5 за м², вбудовані приміщення (у житлових будинках чи комплексах) – близько ~$9 за м. Найнижчі ставки – у площ в рамках торговельних центрів (ТРЦ): орендна плата в середньому становила лише ~$6–7 за м². Таким чином, стріт-рітейл та малі формати є «преміальними» за ціною, а великі магазини у ТЦ – дешевшими за квадратний метр. Динаміка за рік показала зростання вартості оренди окремих будівель (з ~$9.3 до ~$10.3), тоді як по вбудованих приміщеннях і МАФах спостерігалось незначне зниження або стагнація. Це може бути пов’язано з тим, що у 2024 році кіоски та прибудовані площі вже мали високі ставки, тож далі зростати їм складніше, на відміну від більших об’єктів.
Рис. 4. Динаміка середніх цін оренди залежно від класу торговельного об’єкта (грудень 2024 – квітень 2025). МАФ/роллети стабільно лідирують за рівнем орендної ставки (жовта лінія) і протягом зими-весни 2025 коливалися в діапазоні $17–18/м². Окремі будівлі (помаранчева лінія) утримували планку близько $10 за м² із плавним підвищенням ближче до квітня. Вбудовані приміщення (червона лінія) на початку 2025 року мали просідання до $9 і почали відновлюватися навесні. Площі у торгових центрах (рожево-фіолетова лінія) у січні показали найнижчий рівень ($6.5), після чого спостерігалося поступове зростання до ~$8+ у квітні. Ці тренди відображають перевагу ринку до невеликих автономних форматів з високою прохідністю та дещо менший попит на великі ТРЦ-формати.
Дані показують обернену залежність: що менша торговельна площа, то вища орендна ставка за квадратний метр. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» невеликі магазини та бутики (до 100 м²) у середньому найдорожчі – близько $11–12/м². Натомість великі об’єкти (>1000 м²), такі як супермаркети чи якорі в ТРЦ, орендуються значно дешевше – на рівні ~$8–9 за м². Середні за розміром приміщення (300–500 м², 500–1000 м²) мають ставки близько $8.5, тобто теж нижчі за «малий» формат. Причина – малі локації стріт-рітейлу в центрі міста чи жвавих районах є найбільш привабливими і дефіцитними, тоді як великі площі доступніші (пропозиція ширша, конкуренція між орендодавцями за орендарів вища). Упродовж зими-весни 2025 тенденція зберігалася: тарифи на невеликі приміщення залишалися на верхньому рівні і навіть трохи підросли до квітня, тоді як по великих об’єктах зміни були незначними.
Рис. 5. Динаміка цін оренди за розміром торговельної площі (грудень 2024 – квітень 2025). Видно, що найвищі ставки – у категорії об’єктів «До 100 м²» (жовта лінія), і за досліджений період вони зросли з ~$11.2 до $11.8 за м². Великі приміщення «Більше 1000 м²» (блакитна лінія) мають нижчу ціну ($9) та демонстрували коливання без чіткого тренду. Площі 100–300 м² (помаранчева лінія) знаходяться на рівні ~$9.5–9.8, 300–500 м² (червона) – ~$8.3–8.7, 500–1000 м² (рожева) – ~$8.5–8.9 за м². Це підтверджує: дрібні об’єкти дорожчі, бо вони зазвичай розташовані в найпривабливіших для бізнесу місцях, тоді як великі площі часто здаються дешевше через їхню відносну надлишковість на ринку та меншу конкуренцію серед орендарів великих форматів.
Поверх, на якому розміщене торгове приміщення, також може впливати на орендну ставку, хоч цей ефект менш виражений порівняно з локацією чи розміром. Зазвичай найбільш дорогими вважаються приміщення на першому (наземному) поверсі – через прямий доступ для покупців з вулиці. Однак за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» аналіз середніх цін показав цікавий результат: у I кварталі 2025 найвищу середню ставку мали об’єкти на проміжних поверхах (не перший і не останній) – близько $11–12/м². Для порівняння, перший поверх давав ~$10.5/м², а останній поверх (мансарда чи верхній рівень будівлі) – найдешевший, лише ~$8–9 за м². Така різниця може пояснюватися структурою вибірки оголошень: багато доступних пропозицій на перших поверхах знаходяться у менш привабливих локаціях (наприклад, у спальних районах або невеликих населених пунктах, що знижує середню ціну), тоді як “проміжні” поверхи найчастіше зустрічаються у сучасних торгових центрах та великих містах, де загальний рівень ставок високий. В цілому, розрив між першим і другим поверхом невеликий, а останні поверхи стабільно дешевші через меншу прохідність та зручність для роздрібної торгівлі.
Рис. 6. Динаміка середньої орендної ставки залежно від поверху розташування (грудень 2024 – квітень 2025). Проміжні поверхи (помаранчева лінія) протягом більшості місяців демонстрували найвищий середній рівень ~$11–12, хоча наприкінці 2024 – на початку 2025 він тимчасово знизився до ~$10.5, а у квітні знову піднявся майже до $12/м². Перший поверх (жовта лінія) тримався близько ~$10–10.8 і до кінця періоду також зріс. Останній поверх (червона лінія) найменш дорогий – близько $8 на початку 2025 з підвищенням до ~$8.3 у квітні, що логічно, адже верхні рівні будівель є найменш привабливими для торговельних орендарів.
впливають на орендні ставки досить неоднозначно. Здавалося б, відремонтовані, готові до експлуатації магазини мали б коштувати дорожче. Проте за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» статистика свідчить про протилежне: середня ставка оренди приміщень з ремонтом в I кв. 2025 виявилася нижчою ($10.1/м²), ніж у об’єктів без ремонту ($11.7/м²). Така ситуація може пояснюватися тим, що власники відремонтованих торгових площ часто трохи знижують ціну для швидкого залучення орендарів (конкурентна перевага – “заходь і працюй”), тоді як серед об’єктів без ремонту багато зовсім невеликих чи «вбитих» приміщень у дорогих локаціях, які все одно тримають високу ціну за рахунок місця розташування. Тобто відсутність ремонту не завжди означає дешевизну – інколи це свідчення центральної локації (коли орендар готовий самостійно зробити ремонт під себе). В цілому ж, у першій половині 2025 року обидві категорії (“з ремонтом” і “без”) показали незначне зростання ставок, зберігаючи різницю приблизно $1.5–2 на користь більш високої ціни у сегменті без готового ремонту.
Рис. 7. Динаміка середньої орендної ставки для приміщень з ремонтом і без ремонту (грудень 2024 – квітень 2025). Як видно, безремонтні площі (жовта лінія) стабільно мають вищу ціну за рахунок фактору локації; їх середня ставка зросла з ~$11.2 у грудні 2024 до ~$11.8 у лютому–березні 2025 (пік), потім трохи знизилася і закріпилася на рівні ~$11.6 у квітні. Відремонтовані об’єкти (помаранчева лінія) в середньому дешевші – близько $10 за м²; їхній ціновий тренд більш плавний: поступове зростання взимку, невеликий спад у березні та знову підйом до ~$10.3 у кінці періоду. Різниця між двома сегментами чітко простежується на графіку і становить ~15% на користь «голих» стін.
Поточні тренди на ринку оренди торговельної нерухомості формують різні виклики і можливості для учасників ринку. Нижче наведено кілька практичних рекомендацій для тих, хто знімає приміщення, здає їх в оренду або планує інвестувати в комерційну нерухомість:
Враховуйте регіональні відмінності цін та динаміку у своєму стратегічному плануванні. Якщо ваш бізнес не критично залежить від центральної локації, розгляньте можливість оренди у західних областях чи передмістях, де можна знайти вигідніші умови при достатньому клієнтському попиті. При виборі приміщення звертайте увагу на формат і розмір: невеликі площі у прохідних місцях дають більший виторг, але й коштують дорожче за м² – можливо, варто орендувати трохи більший об’єкт у менш людному місці, якщо бюджет обмежений. Обов’язково торгуйтеся щодо ремонту: приміщення без оздоблення часто здаються дорожче, тож ви можете попросити власника про ремонт або про канікули на ремонт (період без орендної плати на час облаштування). В умовах зниження загальної кількості пропозицій на ринку варто оперативно приймати рішення щодо привабливих варіантів – найкращі локації швидко займаються навіть зараз.
Щоб успішно здати торгове приміщення, орієнтуйтеся на актуальні ринкові ставки у своєму сегменті. Не завищуйте ціну в регіонах з низьким попитом (схід, прифронтові зони) – краще отримати надійного орендаря за нижчою ставкою, ніж тримати об’єкт порожнім. Водночас у популярних локаціях (центр міста, ТЦ біля метро) можна встановлювати конкурентну орендну плату, адже попит на такі об’єкти залишається навіть за умов загального спаду. Приділіть увагу стану приміщення: як показує практика, зроблений ремонт прискорює здачу навіть якщо ставка трохи нижча – багато орендарів віддадуть перевагу готовому магазину, щоб одразу почати діяльність. Використовуйте це як перевагу: інколи варто вкластися в базовий ремонт чи модернізацію (наприклад, фасаду, комунікацій) для підвищення привабливості об’єкта. Також будьте гнучкими в умовах договору: пропонуйте довгострокові контракти з фіксацією валютного курсу або знижками, щоб утримати якісних орендарів на тлі їх дефіциту.
Ринок торговельної нерухомості у 2024–2025 рр. демонструє відносну стійкість, тому інвестиції в цей сегмент можуть бути привабливими за правильного вибору об’єкта. Зверніть увагу на малі формати в містах – стріт-рітейл локації (кіоски, магазини на 1 поверсі в центрі) приносять найвищу орендну плату за квадратний метр. Проте й конкуренція за них висока, а ризики (простій, пошкодження внаслідок війни) теж треба враховувати. Перспективним може бути інвестування у західні та центральні регіони – там ціни ростуть швидше, попит підтримується переміщеним бізнесом. В той же час у прифронтових областях активи сильно знецінились; ризикові інвестиції у дешеву нерухомість на сході можуть принести надприбуток у разі стабілізації ситуації, але потребують довгого горизонту і стійкості до ризику. Рекомендується диверсифікувати портфель: поєднати об’єкти з високим доходом (малі торгові площі) та більш стабільні (площі в ТРЦ чи супермаркети з довгостроковими якорями). Також варто стежити за приходом міжнародних ритейлерів і розвитком нових торгових центрів – це індикатори, що ринок оживає, і вдалий момент увійти в нього з інвестиціями.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – квітень 2025) та внутрішня база пропозицій продажу комерційної нерухомості. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж комерційних об'єктів торгового призначення по всій Україні.
Натисніть тут щоб переглянути інфографіку до статті.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело