Опубліковано: 02-06-2025 12:00
За грудень 2024 - квітень 2025 р. ринок земельних ділянок під індивідуальну забудову в Україні продовжував стабільно функціонувати з поступовим пожвавленням. У 2024 році введено в експлуатацію 9,76 млн. м² житла (на 21% більше, ніж у 2023) – це збільшило попит на ділянки поблизу міст.
У квітні 2025 року ринок земельних ділянок для індивідуальної забудови в Україні демонстрував помірне зростання порівняно з кінцем 2024 року. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна по країні становила близько $2 500 за 1 ар (100 м²) (≈103 тис. грн), що дещо перевищує показник грудня 2024 року. Одночасно девальвація гривні утримує відчутну розбіжність між гривневим і доларовим еквівалентами – у перерахунку в нацвалюті ціни зросли від помірного рівня у 99–104 тис. грн/ар у грудні до близько 108 тис. грн/ар у квітні (через інфляцію та девальвацію). Відповідно, динаміка цін показує загальну стабільність з легким підвищенням у весняні місяці.
За грудень 2024 – квітень 2025 р. ринок земельних ділянок під індивідуальну забудову в Україні продовжував стабільно функціонувати з поступовим пожвавленням. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» найвищі ціни за пропозиціями землі під забудову фіксуються у м. Києві (≈$12 426 за ар) та Одеській області (≈$5 419 за ар). У західному регіоні також спостерігаються традиційно високі показники: у Закарпатській області середня ціна становить близько $2 425/ар, у Львівській – ≈$2 349/ар. У Київській області, завдяки близькості до столиці, середня пропозиція сягає $2 581/ар (у діловому окрузі Києва – понад $12 000/ар). Натомість на півночі та у центрі країни (Чернігівська, Сумська, Полтавська області) середні ціни найнижчі – орієнтовно $840–920 за ар. Такі розбіжності відображають нерівномірний розвиток інфраструктури, транспортної доступності та безпекові чинники: в областях, де боєві дії або загроза ведення активної війни більш відчутна, попит на землю менший.
Рис.1 Середні ціни продажу земельних ділянок під забудову в Україні (квітень 2025) за регіонами у доларовому еквіваленті. У лідерах – Київ, Одещина, Західні області; найнижчі – на півночі й у центрі (за даними ГІС «Увекон»).
Дані за типами територіальних громад демонструють, що найбільша вартість ділянок зосереджена в міських громадах – головним чином навколо обласних центрів і великих міст. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ціна в міських громадах у квітні 2025 року становила близько $2 627/ар, тоді як у селищних громадах – близько $1 684/ар, а в сільських – $2 179/ар. Перевищення вартості у містах пояснюється розвитком інфраструктури (дорогами, комунікаціями, соцоб’єктами) та близькістю до ринку праці. Селищні громади зазвичай поступаються містам за ціною через меншу насиченість інфраструктурою, тоді як при цьому дорожчі за віддалені села завдяки більшій доступності до міст.
Наприклад, під забудовою на околицях міст (Києва, Львова, Харкова) ціни нижчі, ніж у престижних столичних районах, але вищі за периферійні села.
Рис.2 Порівняння середніх цін на землю під забудову за типами громад (міські, селищні, сільські) у доларах США (квітень 2025).
Аналіз залежності ціни від площі показує, що менші ділянки котируються дорожче за сотку, ніж великі. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ціна за ар ділянок до 15 соток склала близько $2 783, тоді як ділянок понад 30 соток – близько $1 833/ар. Цей ефект зумовлений підвищеним попитом на невеликі лоти (зокрема для котеджної забудови), які легше розподілити і продати; навпаки, великі за площею ділянки пропонуються з дисконтом (нижча ціна за квадратний метр) через меншу кількість потенційних покупців.
Рис.3 Вплив розміру ділянки на ціну: у квітні 2025 р. дрібні лоти (≤15 соток) мають вищу ціну за сотку ($2 783) порівняно з великими ділянками (>30 соток, $1 833/ар).
На ринку земельних ділянок одночасно діють макроекономічні та геополітичні чинники. З одного боку, інфляція витрачається на дорожчання будівництва, що штовхає ціни вгору. З іншого – девальвація гривні робить доларовий сегмент ринку вразливим, тому в доларовому еквіваленті зростання обмежене.
Безпекові чинники: війна призводить до нерівномірного розподілу попиту: частина територій (окупованих чи замінованих) фактично «вибувається» з ринку, тому покупці переорієнтовуються на безпечні регіони – насамперед центрально-західні області та субурбаністичні зони великих міст. Цей «перетік» покупців стимулює подорожчання ділянок у порівняно безпечніших областях. Крім того, велика частина населення виїхала за кордон: за оцінками ООН, понад 6 млн українців перебувають під тимчасовим захистом в ЄС, що також підсилює попит на житло й землю у більш стабільних регіонах країни.
Інфраструктура та транспорт: інвестиції в розвиток доріг і комунікацій одразу відображаються у вартість ділянок поруч. Будівництво чи ремонт автошляхів підвищує ціну землі у прилеглих громадах. Наприклад, ділянки поруч із магістральними трасами чи залізничними вузлами дорожчі завдяки кращим умовам логістики. Розвиток шкіл, медзакладів і інших об’єктів соцінфраструктури також підвищує привабливість прилеглих ділянок, особливо в містах та агломераціях.
Інші чинники: попит концентрується ближче до великих міст і транспортних артерій, що відображається у більш високих цінах на периферії міст. Також очікується довгостроковий ефект від програм реконструкції та державних ініціатив (наприклад, іпотечних програм на купівлю житла), які у перспективі можуть додатково підвищити попит на землі під забудову.
Покупцям:
слід орієнтуватися на перспективні, але безпечні регіони. Райони з розвиненою інфраструктурою (добрим дорожнім сполученням, комунікаціями, школами) оцінюються дорожче, але забезпечують кращі умови для будівництва. Якщо є можливість, розглядайте ділянки біля обласних центрів або поблизу великих міст – попит на них залишається високим. Водночас не завадить враховувати девальваційні очікування: в умовах невизначеності можлива фіксація ціни в доларах або оцінка в гривні з урахуванням курсового ризику.
Продавцям:
варто наголошувати на перевагах локації та інфраструктури вашої ділянки. Підкресліть близькість до транспортних артерій, наявність зручних під’їздів та розвитку інфраструктури в громаді. Якщо ділянка належить до малої площі (до 15 соток), це можна подати як «преміальний» товар, адже такі лоти швидко купуються. Разом з тим слід вказувати ціну адекватно ринковим умовам: внаслідок підвищеної кількості пропозицій конкуренція посилюється, тож надмірне завищення ціни може відлякати покупців.
Інвесторам:
для довгострокових вкладень перспективними виглядають землі поблизу вже збудованого або планованого житлового фонд у регіонах з позитивною демографічною тенденцією. Приділіть увагу західним регіонам і субурбаністичним зонам великих міст, де попит зростає. Також слід враховувати планові відбудовні проєкти: інвестиції в райони з подальшою підтримкою держави (відновлення пошкоджених територій, іпотечні програми) можуть забезпечити приріст капіталу. Не забувайте про можливість отримувати дохід від оренди земельних паїв – ставка прив’язана до нормативно-грошової оцінки (мінімум 12% НГО) та може підвищуватися слідом за ринковими цінами.
Загалом аналіз ринку землі України за квітень 2025 року свідчить про стабільне зростання цін і посилення активності попиту в умовах війни. Незважаючи на складну безпекову ситуацію, попит на землю для індивідуальної забудови тримається на доволі високому рівні, особливо у найбільш забезпечених інфраструктурою регіонах. Водночас нестабільність валютного курсу та геополітичні ризики диктують обережність: покупцям і продавцям варто ретельно аналізувати локальні тренди й уникати «перегріву» цін, а інвесторам – орієнтуватися на середньострокові вигоди та диверсифікацію портфеля.
Джерело даних: ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт".
Натисніть тут щоб переглянути інфографіку до статті.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело