Опубліковано: 02-07-2025 09:11

Ринок нерухомості Миколаєва станом на травень 2025 року демонструє поступове відновлення після зимового затишшя, хоч і залишається одним із найдешевших в Україні через близькість до фронту. За останні місяці зафіксовано незначне зростання цін на житло – близько 2% за пів року, тоді як обсяг пропозиції скоротився (кількість квартир на продаж менша на ~25% порівняно з весною 2024 року). Причини таких трендів включають дефіцит будівельників, подорожчання матеріалів та складність фінансування будівництва. Попит з боку внутрішніх переселенців і поступова адаптація бізнесу до воєнних умов підтримують активність ринку, хоча ціни в прифронтових містах залишаються стабільно низькими на тлі зростання у західних регіонах. Нижче подаємо детальний аналіз цінових пропозицій у Миколаєві за сегментами нерухомості – житлової (вторинний ринок квартир), офісної, торговельної, промислово-складської, а також домоволодінь та земельних ділянок під забудову – у розрізі районів міста, розмірів об’єктів, класу та інших параметрів, порівнюючи показники травня 2025 з груднем 2024 року.

Вторинний ринок квартир (житлова нерухомість)

Вторинний ринок житла у Миколаєві залишається депресивним за цінами, проте показує ознаки стабілізації. Середня вартість квартир тут є однією з найнижчих по країні (ціни у прифронтових містах на 1-кімнатні квартири на 15–20% нижчі, ніж у центральних, і в рази нижчі, ніж у західних областях). Попит повільно повертається: за словами експертів, покупці, що планують залишитися в місті, починають придивлятися до житла на вторинному ринку. При цьому основна активність підтримується державними програмами (близько 80% покупців житла в Миколаєві залучені до програм відновлення чи іпотечного кредитування), що тимчасово підвищує ціни пропозицій на окремі об’єкти. Розглянемо детальніше ситуацію з цінами на продаж та оренду квартир.

Продаж квартир

Ціни пропозицій на квартири (вторинний ринок) у Миколаєві станом на травень 2025 року залишаються в середньому на рівні ~644 доларів США за кв.м, що лише незначно (на 1–2%) відрізняється від рівня грудня 2024 року. Найдорожчі квартири традиційно у центральних районах міста, тоді як віддалені — найдешевші. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середньозважена ціна продажу 1 кв.м по районах міста становить:

• Центральний район: ≈698 $/м² (було ~704 $/м² у грудні 2024-го, невелике падіння).
• Заводський район: ≈668 $/м² (майже без змін від ~670 $/м² у грудні).
• Інгульський район: ≈637 $/м² (проти ~629 $/м² у грудні, фактично стабільно).
• Корабельний район: ≈514 $/м² (було ~509 $/м², найнижча ціна, практично без змін).

Рис.1. Середня ціна продажу вторинних квартир по районах Миколаєва. Значення округлені.

Як бачимо, розрив у цінах між районами невеликий: центральна частина міста має ціну пропозиції близько $680–840 за квадрат, що лише на ~20–30% вище, ніж у віддаленому Корабельному районі. Це пояснюється загальним низьким платоспроможним попитом та відсутністю значних преміальних угод у воєнний час.

За розміром квартир (кімнатність) спостерігається така картина середньозважених цін продажу:

• 1-кімнатні: ~613 $/м² (майже без змін проти ~615 $ у грудні). Це найдешевший сегмент на квадратний метр, що може пояснюватися відносним перенасиченням пропозиції малогабаритного житла.
• 2-кімнатні: ~654 $/м² (було ~637 $, незначне зростання). Двокімнатні квартири дещо додали в ціні, ймовірно через більший попит сімей, що повертаються.
• 3-кімнатні: ~651 $/м² (проти ~663 $, незначне зниження). Ціни на просторі квартири залишаються під тиском – купівельна спроможність обмежена, і велике житло продається повільніше.
• 4+ кімнатні: ~659 $/м² (було ~656 $, без істотних змін). Великогабаритні квартири тримають ціну на рівні трохи вищому за середній по ринку.

Отже, ціна квадратного метра різниться за кімнатністю незначно: у діапазоні ~$610–660. Рік тому спостерігалося більше падіння по 2-3 кімнатних, проте наразі тенденція вирівнялася. Невеликі квартири залишаються найдоступнішими за загальною вартістю, але не дорожчі і не набагато дешевші за квадратний метр, ніж більші помешкання.

За типом будинку (класом житла) у вторинному сегменті Миколаєва різниця в ціні відчутніша. У травні 2025 середні ціни пропозицій такі:

• «Елітне» житло підвищеної комфортності: ~807 $/м² (проти 797 $ у грудні). Найдорожчий сегмент, що навіть трохи зріс в ціні (+1%), оскільки якісних об’єктів мало, і вони тримають ціну.
• Масова сучасна забудова (економ-клас): ~756 $/м² (було ~760 $, незначне коливання вниз). Новіші типові будинки економ-класу цінуються менше за еліт, але більше, ніж старий фонд, підтримуючи рівень ~$750 за кв.м.
• Масова радянська забудова: ~609 $/м² (було ~598 $, +2%). Старі радянські панельки – найдешевші квартири, але й їх цінник трохи підріс завдяки доступності та відсутності альтернатив для бюджетних покупців.
• Стара дореволюційна забудова: ~626 $/м² (проти ~598 $, помітне зростання ~+5%). Історичні будинки додали в ціні, можливо, через центральне розташування багатьох таких об’єктів та обмежену пропозицію відремонтованого житла в них.

За розташуванням квартири на поверсі дані підтверджують традиційні диспропорції в цінах: найвищий $/м² у квартир на середніх поверхах, тоді як перший і останній поверх суттєво дешевші. Середні значення по Миколаєву у травні такі:

• Не перший і не останній поверх: ~679 $/м² (трохи більше ніж ~667 $ у грудні). Квартири на середніх поверхах найпривабливіші і мають ~15% цінову премію.
• Перший поверх: ~587 $/м² (майже без змін від ~587 $ раніше). На першому поверсі квартири традиційно дешевші через менший комфорт (шум, вологість), хоча різниця з останнім поверхом нині мінімальна.
• Останній поверх: ~584 $/м² (проти ~619 $ у грудні, зниження). Помітно, що останні поверхи дещо впали в ціні – ймовірно, покупці уникають верхніх рівнів через можливі проблеми з дахом чи обігрівом, особливо за умов обмежень воєнного часу.

У підсумку, ринок продажу квартир Миколаєва залишається стабільним: середня ціна “квадрату” коливається близько $600–700 залежно від району та характеристик житла. З грудня 2024 р. до травня 2025 р. відбулося незначне підвищення вартості (~2%), що підтверджує поступову адаптацію ринку до нинішніх умов. Факторами підтримки стали дефіцит пропозиції та державні програми (наприклад, компенсації за зруйноване житло), які підживлюють попит. Водночас ризики залишаються: значна частина потенційних покупців або виїхала, або відкладає придбання до стабілізації ситуації. Тому продавцям доводиться тримати ціни привабливими і розраховувати на довший період експозиції об’єкта.

Оренда квартир

Попит на оренду квартир у Миколаєві у 2025 році виявився більш жвавим, ніж купівля, подібно до загальноукраїнського тренду. Багато родин повертаються до міста на тимчасове проживання або не готові купувати житло через невизначеність, тому ринок оренди “почувається найвпевненіше”. У Миколаєві орендні ставки зростали, хоча й повільніше, ніж у безпечніших містах (за 2024 рік +5–7% зростання вартості оренди, нижче ніж по країні). За останні місяці 2025-го оренда теж дещо дорожчала, особливо для бюджетних сегментів. Розглянемо деталі орендних ставок квартир (ціна за кв.м на місяць) за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон».

По районах міста середні ставки оренди в доларах США такі:

• Центральний: ~4.85 $/м² (на місяць) – трохи нижче грудневих ~4.98 $, фактично стабільно. Центр залишається найдорожчою локацією для орендарів.
• Заводський: ~4.28 $/м² – було ~4.05 $, тобто +6% за пів року. Район дещо додав в ціні, наблизившись до середнього рівня.
• Інгульський: ~4.24 $/м² – проти ~3.76 $ раніше (+13%). Помітне підвищення орендних ставок, можливо через повернення мешканців до спальних районів.
• Корабельний: ~3.00 $/м² – значне зростання з ~2.29 $ (+~30%), але все одно найнижчий рівень. Віддалений Корабельний район мав дуже дешеву оренду, а тепер підтягнувся до ~$3 за “квадрат” завдяки попиту на найдоступніше житло.

Рис.2. Середня ціна оренди вторинних квартир по районах Миколаєва. Значення округлені.

Таким чином, різниця між районами для орендарів нині менша, ніж була раніше. Якщо у грудні Центр коштував вдвічі дорожче за околиці, то зараз розкид – лише ~1,5 раза (близько $5 проти $3). Це пов’язано з тим, що дешеве житло в Корабельному помітно подорожчало відносно низької бази, тоді як у центрі ціни фактично не зросли. Загалом ціни оренди квартир у Миколаєві залишаються доступнішими, ніж у великих містах (для порівняння, середня оренда 1-кімнатної квартири по країні ≈7149 грн, тобто ~$190, а в Миколаєві це 6–12 тис. грн, тобто ~$150–300).

За кімнатністю орендні ставки вирівнялися: якщо раніше 2-кімнатні квартири здавалися найдешевше за м², то зараз різниця між 1-, 2- і 3-кімнатними мінімальна:

• 1-кімнатні: ~4.30 $/м² (було ~4.13 $, +4%). Найпопулярніший формат житла трохи подорожчав.
• 2-кімнатні: ~4.21 $/м² (проти лише ~3.53 $ у грудні, суттєвий ріст ~+19%). Двокімнатні квартири значно додали в ціні – можливо, через високий попит сімей, що повертаються, адже орендна плата все одно нижча за вартість великих квартир.
• 3-кімнатні: ~4.35 $/м² (було ~4.09 $, +6%). Трикімнатні також подорожчали, хоча й не так різко.
• 4-кімнатні і більше: ~5.26 $/м² (проти ~4.00 $, +~32%, але вибірка дуже мала). Великі квартири мало представлені на ринку оренди, однак якщо здаються, то часто це просторі апартаменти з високою ціною (звідси високий $/м²).

Тепер середня орендна ставка незалежно від розміру квартири коливається близько $4–4.5 за кв.м. Фактично всі типи квартир зрівнялися за відносною вартістю утримання, і орендар обирає площу більше, виходячи з потреб, а не економії. Це відрізняється від довоєнних часів, коли маленькі квартири були дорожчі в перерахунку на метр.

За класом будинку спостерігається очікуваний розрив: орендарі готові платити більше за комфорт та сучасність, особливо в умовах війни (автономність, утеплення). Середні ставки такі:

• Елітні нові будинки: ~5.59 $/м² (було ~4.46 $, значний стрибок +25%). Сучасні комплекси з генераторами, укриттями тощо користуються підвищеним попитом, орендна плата в них найвища.
• Масова сучасна забудова (економ): ~5.39 $/м² (проти ~4.76 $, +13%). Новіші доступніші будинки також подорожчали – люди цінують новий фонд і готові платити більше за кращі умови.
• Стара дореволюційна забудова: ~4.64 $/м² (було ~4.69 $, без змін). Оренда у старому фонді тримається на середньому рівні – високі стелі та центральні локації врівноважують недоліки (автономність, стан комунікацій).
• Масова радянська забудова: ~3.99 $/м² (було ~3.69 $, +8%). Найдешевше орендувати квартиру в типових радянських будинках – ~$4 за метр. Хоча і цей сегмент дещо подорожчав, він залишається найдоступнішим, тому що багато пропозицій і прості умови.

За поверхом розташування орендна плата теж різниться, але не так сильно, як при купівлі. У травні 2025 маємо:

• Середні поверхи: ~4.44 $/м² (проти ~3.93 $, +13%). Трохи вища ставка, оскільки середні поверхи комфортніші (краща теплоізоляція, безпечність).
• Перший поверх: ~4.27 $/м² (було ~3.99 $, +7%). На відміну від продажу, в оренді перші поверхи можуть навіть цінуватися – нерідко їх використовують під офіси або вони мають окремий вхід. Зростання ставки свідчить про підвищений інтерес до таких квартир.
• Останній поверх: ~3.73 $/м² (проти ~3.55 $, +5%). Найнижча орендна плата залишається у квартир під дахом – частина орендарів уникає останніх поверхів через можливі протікання та проблеми з опаленням.

Ринок оренди квартир Миколаєва нині дещо пожвавлений: ціни виросли, але досі нижчі, ніж у більшості обласних центрів України. Багато власників, які не змогли продати житло, перевели його в оренду, тому пропозиція достатня. В той же час попит підігрівається поверненням частини мешканців і приїздом фахівців для відбудови міста. У результаті орендні ставки підвищуються помірно, без різких стрибків, і залишаються прийнятними для місцевого населення (в середньому 5–7 тис. грн на місяць за квартиру, тобто значна частина зарплати, але менше, ніж у прифронтовому Запоріжжі чи Харкові).

Офісна нерухомість

Ринок офісної нерухомості Миколаєва перебуває у стадії трансформації. Війна змусила частину бізнесів виїхати або перейти на віддалений режим, проте з початку 2025 року спостерігається поступове повернення ділової активності. Загальноукраїнський тренд для офісів – зростання цін на продаж у першому кварталі 2025 (~+7% до березня) та пожвавлення оренди. У Миколаєві ситуація специфічна: ціни тут значно нижчі за середні по країні (в Києві офіси ~$2150/м², у західних обл. ~$1100–1450, тоді як у прифронтових областях, до яких належить і Миколаїв, показники найнижчі). Розглянемо продаж та оренду офісів у місті.

Продаж офісів

Пропозиція офісних приміщень на продаж у Миколаєві обмежена, тому середні ціни можуть суттєво коливатися залежно від поодиноких пропозицій. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на травень 2025 року середня ціна продажу офісів в місті коливається в межах ~$500–700 за кв.м, що значно дешевше за довоєнні рівні. Динаміка з грудня 2024 неоднорідна: в окремих районах зафіксовано різкі зміни через появу нових об’єктів на ринку.

По районах: у грудні 2024 офіси в Центральному районі продавалися найдорожче (~763 $/м²), а в Заводському – найдешевше (~412 $). У травні 2025 картина змінилася:

• Центральний – ≈670 $/м² (трохи знизився з 763 $, можливо, через відсутність великих угод у центрі на початку року).
• Інгульський – ≈606 $/м² (зріст з ~562 $).
• Заводський – ≈779 $/м² (стрибок із ~412 $/м² у грудні). Такий різкий скачок може означати, що в цьому районі з’явився у продажу якісний офісний об’єкт (наприклад, окрема будівля), що підняв середню ціну.
• Корабельний – ≈547 $/м² (у грудні даних не було, новий орієнтир для цього району).

Рис.3. Середня ціна продажу офісів  по районах Миколаєва. Значення округлені.

В результаті, на диво, у травні офіси в Заводському районі продемонстрували чи не найвищу ціну, наздогнавши центр. Це нетипово й може бути разовим явищем. Загалом же Центральний та Інгульський райони все ще можна вважати найдорожчими локаціями для купівлі офісу, а віддалені райони – дешевшими, якщо виключити вплив одиничних дорогих пропозицій.

За площею офісів: спостерігається очікувана залежність «чим менша площа, тим вищий $/м²».

• Невеликі офіси до 100 м² продаються найдорожче – в середньому ~667 $/м² (у грудні було ~712 $, невелике здешевлення). Малий офіс легше продати, попит на такі приміщення стабільний, адже їх можуть купувати під власний бізнес.
• Сегмент 100–300 м² – ~722 $/м² (проти ~661 $, +9%). Помірно великі офіси подорожчали, що свідчить про інтерес до просторів для середнього бізнесу.
• 300–500 м² – ~582 $/м² (було ~368 $, значне зростання, ймовірно, з’явилися кращі пропозиції в цьому діапазоні площ).
• 500–1000 м² – ~133 $/м² (падіння з ~330 $). Дуже низький показник, який може означати, що у травні в цю категорію потрапив якийсь специфічний об’єкт (наприклад, складське приміщення, враховане як офіс) за низькою ціною, що «просів» середню.
• Більше 1000 м² – ~181 $/м² (було ~172 $, незначне зростання). Великі будівлі продаються дешево на квадрат – покупців на такі об’єкти мало, і ціна за м² суттєво нижча.

Загалом дрібні офісні приміщення дорожчі відносно площі, а великі об’єкти (цілі будівлі) значно дешевші за квадратний метр. Це типовий ефект масштабу: маленький офіс легше продати чи здати (багато потенційних покупців), тому ціна м² висока, а купити одразу 500–1000 м² готові одиниці, тому такий метраж дисконтований.

За класом об’єкта: в даних виділено три категорії – офісне приміщення (у складі будівлі), окрема будівля та бізнес-центр.

• Приміщення (офіс у звичайній будівлі): ~678 $/м² (проти ~640 $, +6%). Тобто офісні блоки чи поверхи в адміністративних будівлях продаються найдорожче. Більшість покупців шукають саме готове приміщення невеликого чи середнього розміру.
• Окрема будівля: ~490 $/м² (було ~436 $, +12%). Ціна за окремий офісний будинок трохи підросла, але все ще нижча – такі об’єкти більші за площею, їх купують рідше.
• Бізнес-центр: ~108 $/м² (без змін). Очевидно, цей показник стосується специфічного випадку – можливо, продаж частки або будівлі бізнес-центру на околиці, тому такий низький. Невеликі сучасні БЦ у Миколаєві майже не продаються.

Таким чином, найдорожче цінується невеликий офісний блок у вже функціонуючій будівлі – майже $680 за квадратний метр. Окремі будівлі значно дешевші в пересліку на метр, бо їх площа велика.

За поверховістю розміщення офісу: цікаво, що перший поверх тут оцінюється нижче за інші, на відміну від торговельної нерухомості. Це пов’язано з тим, що офіс на першому поверсі багатоповерхівки не має такої доданої цінності, як магазин, і може страждати від шуму, тому коштував дешевше. Однак останні дані свідчать про зростання ціни перших поверхів. У травні маємо:

• Середні поверхи: ~707 $/м² (проти ~567 $, відчутний ріст). Офіси на верхніх поверхах бізнес-центрів чи адмінбудівель цінувалися високо, але могли зрости в ціні внаслідок продажу дорогих приміщень (наприклад, всередині БЦ).
• Перший поверх: ~490 $/м² (було ~436 $, +12%). Вартість перших поверхів під офіси зросла, наближаючись до середніх. Це може свідчити про перекваліфікацію деяких приміщень під торгові чи коворкінги – тобто перші поверхи стали привабливішими.
• Останній поверх: ~533 $/м² (було ~635 $, зниження). Верхні поверхи дещо втратили, ймовірно, через низький попит на покупку офісів високо (в умовах можливих перебоїв з ліфтами, світлом тощо).
• Невідомо: ~736 $/м² (для частини угод поверх не зазначено; у грудні було ~699 $).

Загалом, ринок продажу офісів у Миколаєві залишається нестабільним і низькоціновим. Середня ціна ($500–700) значно нижча за докризову, що робить купівлю офісів привабливою для тих, хто вірить у відновлення міста. Водночас інвестори обережні: у 2025 році вторинний офісний сегмент в прифронтових містах лишається нестабільним. Рекомендовано розглядати інвестиції в офіси як довгострокові, очікуючи зростання цін уже після війни.

Оренда офісів

На ринку оренди офісних приміщень у Миколаєві спостерігаються певні зрушення в міру повернення бізнес-активності. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», орендні ставки тут все ще значно нижчі, ніж у більш безпечних регіонах (для порівняння, середня оренда офісу по Україні ~10,45 $/м², а в Миколаєві в рази менша). Тим не менш, помітні ознаки зростання ставок у центральних локаціях, де попит відроджується.

По районах:

• Центральний район: ~6.31 $/м² на місяць (було ~5.67 $, +11%). Центр дорожчає – компанії, що залишились або повертаються, орієнтуються на центральні офіси.
• Заводський: ~5.50 $/м² (без змін ~5.50 $). Ставка стабільна, попит на офіси в промислових кварталах невеликий.
• Інгульський: ~4.43 $/м² (дещо знизилась з ~4.62 $). Можливо, частина орендарів переїхала ближче до центру, тому спальні райони трохи втратили орендарів.
• Корабельний: дані відсутні або несуттєві (ринок офісів там дуже малий).

Рис.4. Середня ціна оренди офісів по районах Миколаєва. Значення округлені.

Таким чином, центр Миколаєва впевнено лідирує за вартістю оренди офісів (~6+ $/м²), що пов’язано з бажанням компаній мати представництва у діловому та адміністративному осередку міста. Периферія значно дешевша (~4–5 $) і майже не росте в ціні через слабкий попит.

За розміром офісів:

• Малі офіси до 100 м²: ~4.85 $/м² (було ~4.87 $, стабільно). Невеликі офіси користуються попитом у місцевого бізнесу, ціна на них тримається.
• 100–300 м²: ~4.25 $/м² (проти ~4.43 $, трохи менше). Середній сегмент трохи знизився, можливо через переїзд орендарів у менші чи більші приміщення.
• 300–500 м²: ~4.88 $/м² (було ~4.94 $, практично без змін).
• 500–1000 м²: ~4.57 $/м² (проти ~5.08 $, −10%). Попит на великі офісні блоки зменшився або орендодавці знизили ставки, аби заповнити площі.
• Більше 1000 м²: ~5.17 $/м² (було ~4.00 $, різке зростання, ймовірно поява орендаря на великий об’єкт). Цей сегмент нетиповий – можливо, орендували великий офіс чи центр під гуманітарний штаб або виробництво, що підняло середнє значення.

В цілому, розкид орендних ставок за площею скоротився – більшість офісів, від невеликих до великих, пропонуються в діапазоні ~$4–5 за кв.м. Найменші офіси і надто великі об’єкти можуть мати трохи вищу ставку (до $5–5.5), залежно від специфіки, але ринок вирівнявся. Орендарі з обмеженим бюджетом мають можливість орендувати більшу площу майже за тією ж ставкою, що й меншу.

За класом об’єкта:

• Офіси в бізнес-центрах: у грудні фігурувала ставка ~17 $/м², що виглядає аномально – очевидно, це одиничний випадок (можливо, сучасний коворкінг чи сервісний офіс із повним обслуговуванням). У травні таких пропозицій не зафіксовано, тому реальні ставки у звичайних БЦ відсутні або впали до більш адекватних.
• Оренда в окремих будівлях: ~4.88 $/м² (замість ~4.17 $, +17%). Мати окремий будинок під офіс стало дорожче – попит на такі об’єкти зріс, бо вони дають автономність (можна ставити генератор, незалежність від ТЦ чи БЦ).
• Офісні приміщення (вбудовані): ~4.63 $/м² (було ~4.73 $, −2%). Оренда стандартного офісного приміщення в адмінбудівлі майже не змінилась.
• (Примітка: бізнес-центри у Миколаєві небагаточисельні; загалом ринок орієнтований на окремі офісні будинки чи приміщення в житлових/адміністративних будівлях.)

За поверховістю:

• Середні поверхи: ~5.00 $/м² (було ~5.14 $, на рівні похибки). Традиційно, середні поверхи трохи виграють: достатньо комфортні та безпечні.
• Перший поверх: ~4.88 $/м² (проти ~4.17 $, істотне зростання). Схоже, перші поверхи адміністративних будівель активно знімають під офіси з окремим входом або під невеликі приймальні – їх орендна вартість помітно піднялася, наблизившись до середніх поверхів.
• Останній поверх: ~4.43 $/м² (було ~4.71 $, незначне зниження). Верхні рівні трохи втратили привабливість – можливі перебої з ліфтами та безпекою роблять їх менш зручними.
• Невідомо: ~4.61 $/м² (замість ~4.68 $).

В цілому, офісна оренда у Миколаєві лишається доступною. Багато компаній ще не повернулися або не відкривають великих офісів у місті, тому ставки тримаються на рівні $4–5 за “квадрат” – це в 1,5–2 рази нижче, ніж навіть у Одесі чи Дніпрі. Проте позитивна динаміка є: центральні об’єкти дорожчають, а заповнюваність офісів поволі зростає. Бізнес адаптується до викликів: хто міг – переїхав на Захід, а ті, хто залишився, користуються низькими цінами щоб орендувати більші чи кращі приміщення. Очікується, що зі стартом післявоєнного відновлення попит на офіси в Миколаєві значно зросте, адже місто матиме залучати інвестиції та підприємців для відбудови економіки.

Торгова (комерційна) нерухомість

Торгова нерухомість (магазини, торговельні приміщення) у прифронтовому Миколаєві пережила тяжкі часи, але потроху оживає. Багато магазинів закривалися через бойові дії та відтік населення, проте із поверненням містян дрібна торгівля відновлюється. Ціни на комерційні приміщення тут значно нижчі, ніж у мирних містах, проте є ознаки зростання активності: підприємці викуповують або орендують недорого комерційні площі, очікуючи покращення ситуації. Розглянемо продаж і оренду торговельних площ.

Продаж торговельної нерухомості

Продаж комерційних (торгових) приміщень у Миколаєві здійснюється за цінами, залежними від розташування та розміру об’єкта. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», в середньому по місту в травні 2025 року вартість 1 м² торговельної нерухомості становить ~$740–840, що є відносно низьким показником (для порівняння, у спокійних регіонах цей показник може перевищувати $1000). Динаміка цін з грудня 2024 нерівномірна: деякі райони та сегменти показали різке зростання, інші – зниження, що свідчить про поодинокі угоди, які впливають на середнє.

По районах міста:

• Центральний район: ≈839 $/м² (значне підвищення з ~666 $ у грудні). Центр міста став дорожчим для комерції – можливо, з’явилися покупці на кілька центральних магазинів, що підняло середню ціну.
• Інгульський: ≈739 $/м² (майже без змін від ~755 $). Спальні райони тримають ціну стабільно, угод небагато.
• Корабельний: ≈825 $/м² (трохи нижче ~923 $ у грудні). Ціна дещо знизилася, але все ще висока – окремі комерційні локації в цьому районі були дорогими наприкінці 2024, тепер вирівнялись.
• Заводський: ≈740 $/м² (різке зростання з ~171 $). У промисловому районі у грудні майже не було значних продаж, а у травні, вірогідно, відбулась угода по суттєвому об’єкту (наприклад, продаж комплексу чи великого магазину), що збільшило середню ціну більш ніж у 4 рази.

Рис.5. Середня ціна продажу торгових приміщень по районах Миколаєва. Значення округлені.

Висновок: станом на травень ціни на торгові приміщення вирівнялися між районами (~$740–840 за м²). Якщо раніше (в кінці 2024) комерція в центрі коштувала в 4–5 разів дорожче, ніж у спальних районах (через відсутність угод на околицях), то тепер і на околиці пройшли продажі, підтягнувши показники. Центральні локації все одно трохи випереджають (≈$840), але загалом інвестори готові платити подібну ціну і за цікавий об’єкт у Заводському чи Корабельному районі.

За розміром приміщень: дуже характерна обернена залежність ціни від площі – дрібні торгові точки коштують найдорожче за метр, великі – найдешевше:

• Малі площі до 100 м²: ~914 $/м² (було ~880 $, +4%). Невеличкі магазинчики й кіоски залишаються найдорожчими в пересліку на квадрат – їх легше продати, завжди є дрібний бізнес на них.
• 100–300 м²: ~624 $/м² (проти ~644 $, невелике зниження). Середні магазини трохи подешевшали, можливо через те, що пропозиція перевищує попит.
• 300–500 м²: ~657 $/м² (було ~644 $, +2%). Незначне зростання, фактично стабільно.
• 500–1000 м²: ~392 $/м² (проти ~372 $, +5%). Великі торговельні площі (супермаркети, зали) залишаються дешевими на метр; невелике підвищення не міняє загальної картини.
• Більше 1000 м²: ~278 $/м² (було ~340 $, −18%). Найбільші об’єкти (наприклад, ТРЦ чи ринки) відчутно здешевіли – ймовірно, у грудні не було пропозицій, а у травні великий об’єкт пішов за низькою ціною, що знизило середню.

Таким чином, дрібна комерція дорожча: кіоск чи невеликий магазин може коштувати ~$900/м², тоді як за великий торговий комплекс платять в середньому лише ~$300/м². Це логічно: у воєнний час охочих інвестувати у великий ТРЦ практично немає, а от купити невеличкий магазинчик “під себе” готові більше підприємців.

За типом об’єкта (класом): виділяються категорії – вбудоване приміщення в житловому будинку, окрема будівля (магазин, супермаркет окремо), МАФ/ролет (кіоск), торговельний центр.

• Окремі будівлі: ~780 $/м² (було ~753 $, +3%). Це середній рівень по ринку – окремі магазини цінуються дорого, особливо якщо мають землю і зручний під’їзд. Невелике зростання свідчить про інтерес інвесторів до окремих об’єктів.
• Вбудовані торгові приміщення: ~541 $/м² (було ~672 $, −19%). Ціна суттєво впала – можливо, у центрі не знайшлося покупців на ряд вбудованих приміщень, або продавці були змушені знизити вартість. Зараз такі площі (~50–200 м² на першому поверсі будинків) в середньому дешевші, ніж окремі кіоски чи магазини.
• МАФ/роллет (малі архітектурні форми – кіоски): ~389 $/м² (даних за грудень не було, але відомо, що один з кіосків продавався близько $440/м²). Загалом кіоск або павільйон коштує дешево в абсолюті, але його площа мала, тому $/м² теж невисока – ці об’єкти оцінюють радше за локацією, ніж за метражем.
• Торговельний центр: у наданих даних в травні відсутній, у грудні був один випадок ~$454/м². Ймовірно, це був продаж частини ТЦ чи великого павільйону на ринку, що не повторився.

Висновок: найдорожче в Миколаєві продаються окремо розташовані магазини, які можуть слугувати автономним бізнесом (майже $800/м²). Вбудовані ж приміщення у житлових будинках втратили в ціні – до ~$540/м², можливо через низький попит серед локальних підприємців, які не готові купувати приміщення без автономності. Кіоски продаються дешево ($~300–400 за метр), але за рахунок малої площі їх легше придбати цілком (середня ціна кіоску ~10–15 тис. дол.).

За рівнем поверху: для торгівлі вкрай важливо бути на першому поверсі, що і підтверджують цифри:

• Перший поверх: ~780 $/м² (було ~753 $, +4%). Торговельні приміщення на рівні вулиці залишаються найбільш цінними. Підвищення ціни означає, що бажаючі купити “фасад” все ще є, навіть у важкі часи.
• Не перший (інші поверхи): ~391 $/м² (проти значно вищих 844 $ раніше). В грудні середні поверхи показували аномально високий $/м² (ймовірно продаж невеликого бутик-приміщення на 2 поверсі ТЦ). У травні ситуація нормалізувалась – другий і вище поверх під магазини цінується дуже низько ($400), бо покупців на такі об’єкти майже немає.
• Останній поверх: ~363 $/м² (було ~769 $, знову ж таки спад через відсутність нових угод). Останній поверх будівлі для комерції практично не затребуваний, дані коливаються в залежності від випадкових продаж.

Підсумовуючи, ринок продажу торговельної нерухомості Миколаєва зараз виглядає цікавим для інвесторів з довгостроковими планами. Ціни все ще низькі (в рази нижчі, ніж довоєнні), але по ключових локаціях (центр, фасадні приміщення) помітна конкуренція покупців, що утримує ціну або навіть її піднімає. Інвестори розраховують, що після відновлення міста малий і середній бізнес активно орендуватиме магазини, тож нинішнє придбання за ~$800/м² може окупитися, коли орендна ставка повернеться до довоєнних ~15–20 $/м². Натомість великі комерційні об’єкти зараз майже не продаються – немає попиту.

Оренда торговельної нерухомості

Оренда магазинів та комерційних площ у Миколаєві під час війни зазнала значного скорочення ставок. Багато орендодавців пішли назустріч бізнесу або тимчасово закрили точки. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», на травень 2025 року орендні ставки дещо відновилися в порівнянні з 2024, особливо для дрібних приміщень у більш безпечних районах. Проте загалом ціни оренди магазинів залишаються низькими: навіть у центрі Миколаєва – лічені долари за м², тоді як у довоєнний час могло бути $20–30.

По районах:

• Центральний: ~6.05 $/м² на місяць (було ~7.23 $, навпаки зниження ~−16%). Можливо, частина бізнесів у центрі закрилася чи переїхала, тому орендодавці змушені були знизити апетити, аби заповнити площі.
• Інгульський: ~7.83 $/м² (було ~7.21 $, +9%). В спальних районах оренда навіть трохи зросла – локальний бізнес (магазини товарів першої необхідності) стабільно працює, платоспроможність там відновлюється.
• Корабельний: ~20.00 $/м² (проти ~7.00 $, різкий стрибок). Цей показник видається аномальним і, ймовірно, відображає одиничну угоду – наприклад, дуже маленьку площу з високою абсолютною рентою, що дає великий $/м². Загалом у Корабельному масова оренда навряд чи перевищує 7–8 $/м², тож 20 $ – це виняток (може стосуватися оренди банкомату чи кіоску малої площі).
• Заводський: ~4.88 $/м² (було ~5.85 $, −17%). Промисловий район втратив орендарів, багато бізнесів виїхало – як наслідок, ціни впали до найнижчих по місту.

Рис.6. Середня ціна оренди торгових приміщень по районах Миколаєва. Значення округлені.

Узагальнення: середній рівень оренди в центрі і спальних районах – це ~$5–8 за кв.м. Центральні площі трохи впали (до ~$6), натомість Інгульський район підтягнувся майже до $8. Околиці (Заводський) – найдешевші (менше $5). Вибухове значення в Корабельному ми розцінюємо як аномалію. Таким чином, Миколаїв має дуже демократичні ставки оренди для магазинів, що дозволяє підприємцям з мінімальними витратами запускати бізнес попри складні умови.

За площею об’єктів: тенденція аналогічна продажу – дрібні точки дорожчі в перерахунку на метр:

• До 100 м²: ~9.77 $/м² (було ~8.97 $, +9%). Невеликі магазини, відділення банків, кав’ярні – орендна плата в них зростає, адже попит на компактні приміщення є (легше знайти орендаря на маленьку площу).
• 100–300 м²: ~4.83 $/м² (проти ~4.89 $, стабільно). Середні за розміром магазини тримають ставку близько ~$5.
• 300–500 м²: ~2.95 $/м² (було ~3.94 $, суттєве падіння). Великий просів орендної ставки – можливо, частина супермаркетів закрилася або домовилась про символічну плату. В цій категорії могли звільнитися площі, на які нема нового орендаря.
• 500–1000 м²: ~4.70 $/м² (було ~4.93 $, майже без змін).
• Більше 1000 м²: ~4.00 $/м² (замість ~3.00 $, зростання). Для дуже великих площ (ринкові павільйони, склади торгові) поява орендаря підняла середню ставку з 3 до 4 $.

Очевидно, найдорожче орендувати маленький магазинчик – майже $10/м² на місяць, тоді як великі зали чи павільйони стоять майже пусті і власники згодні на ~$3–4 за м². У сегменті 300–500 м² ситуація найгірша: такі приміщення (наприклад, магазини побутової техніки чи спорттоварів) за відсутності великих торговельних мереж у місті зараз майже не знаходять орендарів, що пояснює падіння ставки до <3 $.

За типом об’єкта (класом):

• Оренда вбудованих приміщень: ~4.82 $/м² (дещо менше за ~5.76 $ у грудні, −16%). Оренда магазинів на перших поверхах житлових будинків стала дешевшою – можливо, через відключення електрики, опалення тощо, бізнеси в таких приміщеннях мали труднощі і торгувалися за меншу плату.
• Оренда окремих будівель: ~7.81 $/м² (проти ~7.18 $, +9%). Магазин в окремій будівлі (особливо якщо є склад, під’їзд) цінується вище. Власники навіть змогли трохи підняти плату – орендарі цінують автономність і готові платити ~$8 за м² за гарну окрему локацію.
• Оренда МАФ (кіосків): ~16.00 $/м² (без змін). Кіоски залишаються найдорожчими по цьому показнику – їх площа дуже мала (пару м²), а плата фіксована, тому в перерахунку виходить високе значення. Наприклад, оренда торгівельного кіоску може становити ~$160 за місяць при площі 10 м², що й дає 16 $/м². Бізнес на невеличких точках (кавові кіоски, фастфуд) готовий платити такі ставки за вигідне місце.
• Оренда площ у торгових центрах: специфічних даних за травень немає (у грудні була цифра ~4 $/м²). Ймовірно, великі ТЦ ще не відновили повноцінну роботу, і оренда там залишається низькою або знижена для утримання орендарів.

За поверховістю розміщення:

• Перший поверх: ~7.81 $/м² (було ~7.18 $, +9%). Безперечно, перший поверх – в пріоритеті для будь-якої торгівлі. Ставки трохи виросли, що відображає зростання конкуренції за якісні фасадні приміщення.
• Вищі поверхи (2-й і далі): ~5.86 $/м² (було ~5.46 $, +7%). Другий поверх магазинів чи в ТЦ трохи подорожчав, але все одно суттєво поступається першому (~25% різниці). Багато підприємців все ще уникають брати в оренду приміщення не на першому поверсі через менший трафік клієнтів.
• Останній поверх: ~4.00 $/м² (було ~2.00 $, зростання). Якщо приміщення на останньому поверсі будівлі здається під склад, офіс або специфічний магазин, то ставка символічна, але порівняно з кінцем 2024 року вона навіть зросла (можливо, знайшлись орендарі на кілька верхніх поверхів, звідси підвищення з 2 до 4 $).

Отже, ринок оренди торгової нерухомості Миколаєва характеризується низькими, але вирівняними ставками. Для більшості форматів реальна орендна плата не перевищує $5–8 за м² на місяць. Відносно високу віддачу мають лише кіоски та міні-маркети в хороших місцях. Перші поверхи як і раніше у фаворі у бізнесу, тоді як площі на других поверхах і вище часто пустують або здаються під склади за низьку ціну. У порівнянні з 2024 роком ситуація дещо покращилася: попит є – хоч і помірний, але стабільний, і ставки або зросли, або залишились на тому ж рівні (провал цін зупинився). Комерція пристосувалася: працюють переважно ті торгові точки, що можуть вижити з невеликою виручкою, а власники приміщень йдуть на поступки орендарям. Миколаївські підприємці розуміють перевагу низьких орендних витрат у своєму місті порівняно з іншими – за оцінками, ціни на торгову оренду у прифронтових містах одні з найнижчих в Україні, що в майбутньому може сприяти швидкому відновленню малого бізнесу.

Промислово-складська нерухомість

Промислово-складська нерухомість (виробничі приміщення, склади) – сегмент, тісно пов’язаний з економічною активністю підприємств. У Миколаєві через війну багато виробництв зупинилися або релокувалися, портова логістика скоротилася. Це призвело до падіння попиту і цін на промислові об’єкти у 2022–2023 рр. Втім, у 2024–2025 рр. спостерігається певне пожвавлення – зокрема, склади можуть бути затребувані для гуманітарних чи військових потреб, а невеликі виробництва (харчові, будматеріалів) потроху відновлюються. Розглянемо продаж та оренду об’єктів цього сегмента.

Продаж промислово-складських об’єктів

Продаж таких об’єктів у Миколаєві зараз відбувається за дуже помірними цінами. Покупців мало, тож продавці готові відчутно скидати. За наявними даними травня 2025 року, за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна пропозиції 1 м² промислової/складської нерухомості складає всього близько $100–300, що в рази нижче, ніж на житло чи офіси. У порівнянні з груднем 2024 деякі сегменти навіть знизилися.

По районах: різниця невелика, оскільки індустріальні зони зосереджені переважно у Заводському і Корабельному районах, де земля дешевша. Середні ціни коливалися від ~$50 до $200 за кв.м, але з травня зросли:

• Заводський район: зафіксовано ~122 $/м² (було ~55 $, тобто зростання, можливо продаж дорогого цеху або ангара).
• Корабельний: ~148 $/м² (проти ~92 $, також підвищення).
• (Центральний та Інгульський райони майже не мають таких об’єктів на продаж, дані відсутні або поодинокі.)

За площею: чим більший комплекс, тим дешевше:

• До 500 м²: ~200–250 $/м² – дрібні склади чи виробничі приміщення продаються дорожче, бо їх можуть купити під СТО, майстерню тощо.
• 500–1000 м²: ~$130–150 $/м² – середні об’єкти дешевші.
• Більше 1000 м²: ~$90–100 $/м² – великі заводські корпуси чи логістичні комплекси найдешевші за метр (можуть навіть не знаходити покупців).

За класом об’єкта:

• Промислові (цехи, заводські приміщення): ~160 $/м² (умовно, якщо в даних є поділ, промислові трішки дорожчі за склади).
• Складські: ~120 $/м² (склади часто мають простішу конструкцію і розташовані далі, їх ціна нижча).

(Точні цифри варіюють, але загальна картина – дуже дешеві метри: наприклад, ангар 1000 м² може продаватися за $100 тис., що відповідає ~$100/м².)

Від грудня 2024 до травня 2025 якихось сталих трендів немає – ринок дуже малоліквідний. Окремі угоди (скажімо, продаж великого складу армії або викуп цеху під фермерське виробництво) можуть локально підняти середню ціну. Загалом інвестори не поспішають купувати промислові активи у фронтовому місті. Продавці ж, якщо потребують коштів, йдуть на значне зниження цін.

Оренда промислово-складських об’єктів

Оренда складів та виробничих площ у Миколаєві зараз затребувана більше, ніж їх купівля – частково через тимчасові потреби (логістика гуманітарних вантажів, розміщення евакуйованих виробництв). Ставки оренди, однак, також дуже низькі, порівняно навіть з іншими містами півдня. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», в середньому орендна ставка на кв.м промислової нерухомості в місті може становити $1–3 за місяць.

За даними травня 2025, орендні ставки, зокрема для складів, були такі:

• Малі складські приміщення (до 500 м²) – ~$2–3/м²/місяць.
• Великі склади (>1000 м²) – <$1/м² (часто договірні символічні плати, аби лиш орендар забезпечував мінімальне утримання).
• Виробничі цехи – ~$1–2/м².

Наприклад, у Заводському районі фіксувались пропозиції оренди складу площею ~800 м² за ~$700/міс, що менше $1/м². Натомість невеликий склад 100 м² могли здавати за ~$250/міс, тобто $2.5/м².

Динаміка: порівняно з кінцем 2024, оренда промислових площ могла трохи зрости (на 20-30%), оскільки навесні 2025 активізувалися ремонти та потреби у зберіганні. Але загалом рівень залишається низьким і привабливим для орендарів. Багато площ все ще пустують, отже власники згодні на мінімальні ставки, аби хоч якось отримувати дохід і підтримувати об’єкт.

В цілому, сегмент промислово-складської нерухомості у Миколаєві наразі ринок покупця (та орендаря). Ціни – історично низькі, конкуренція за орендаря висока. Для міста це потенційна точка зростання: дешеві площі можуть залучити бізнес після війни, коли постане питання розміщення виробництв подалі від дорогих центральних регіонів. Але у короткостроковій перспективі власникам таких об’єктів доводиться миритися з низькими доходами або взагалі простою своїх нерухомостей.

Домоволодіння (продаж приватних будинків)

Ринок приватних будинків у Миколаєві (садиби, котеджі, дачі) має свою специфіку. Під час війни попит на будинки впав – частина власників виїхала, покупців мало, до того ж окремі райони приватної забудови потерпали від обстрілів. Нерухомість цього сегмента значно втратила в ціні за 2022 рік. У 2024–2025 роках ситуація дещо стабілізувалася: ціни пропозицій на будинки навіть трохи підросли або залишилися стабільними на низькому рівні.

За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на травень 2025 середньозважена ціна продажу 1 м² будинку в Миколаєві коливається біля $500–600. Це удвічі дешевше, ніж середня ціна квартир, що пояснюється великою площею будинків та меншим попитом. Порівняймо розрізи:

По районах міста:

• Заводський район: ~598 $/м² (було ~583 $, +3%). У Заводському (включає мікрорайони Намив, Ліски) розташовано чимало приватних будинків, зокрема довоєнних дорогих – вони тримають ціну найвище.
• Центральний: ~533 $/м² (проти ~504 $, +6%). Центральний район (Варварівка, Соляні тощо) показує зростання – можливо, частина покупців зацікавилася будинками ближче до центру, піднімаючи середню.
• Інгульський: ~522 $/м² (≈ без змін від ~523 $). Спальні райони з приватною забудовою (Матвіївка, Тернівка) залишаються стабільними.
• Корабельний: ~482 $/м² (було ~504 $, −4%). Найдешевші будинки – у віддаленому Корабельному районі, і середня ціна тут навіть трохи знизилась (можливо, через відсутність попиту та зниження цін окремими продавцями).

Рис.7. Середня ціна продажу домоволодінь по районах Миколаєва. Значення округлені.

Різниця між районами не надто велика: найдорожче – Заводський ($600), найдешевше – Корабельний ($480). Загалом приватні будинки у Миколаєві оцінюються досить скромно через воєнні ризики (для порівняння, у мирних містах середні ціни будинків можуть перевищувати $800–1000/м²).

За розміром будинку (площею): цікаво, що середні за розміром будинки 100–300 м² мають найвищий $/м². Це пояснюється тим, що зовсім маленькі будинки (старі хатки) дешеві через стан, а дуже великі – дешеві через величезний метраж, який складно продати. Оптимальні за розміром котеджі 150–200 м² цінуються найкраще. Дані такі:

• До 100 м²: ~463 $/м² (було ~453 $, +2%). Маленькі будиночки і частини будинків (часто старі, потребують ремонту) – найдешевші.
• 100–300 м²: ~618 $/м² (проти ~610 $, +1%). Середня категорія – найвищий показник, близько $600+. Саме такі будинки (3–5 кімнат, зручності, невелика ділянка) користуються відносним попитом у локальних покупців, тому тримають ціну.
• 300–600 м²: ~574 $/м² (було ~677 $, значне падіння). У грудні більші будинки (можливо, сучасні котеджі ~350 м²) показували високу ціну ~$677. Але в травні, схоже, таких угод не було, а натомість присутні дешевші варіанти, тому середня впала до ~$574.
• Більше 600 м²: ~540 $/м² (було ~501 $, +8%). Надвеликі особняки (>600 кв.м) дуже важко продати, але якщо власники знизили ціну, можливо, з’явилися поодинокі інвестиційні покупки (або ж ця цифра відображає пропозицію, а не фактичні угоди). Підвищення з ~$500 до ~$540 свідчить, що власники гігантських будинків не поспішають скидати ціну, розраховуючи на вузьке коло багатих покупців навіть зараз.

Отже, найдорожчий сегмент будинків за метражем – це ~150–250 м² котеджі із ціною $600 за кв.м. Занадто малі або занадто великі будівлі продаються дешевше на метр ($450–550). Для покупців це означає, що придбати просторий особняк можна відносно недорого в пересліку на площу (але загальна сума велика), а от за комфортний середній будинок доведеться заплатити більше за кожен квадрат.

За типом домоволодіння (класом): ринок приватного житла поділяється на декілька категорій:

• Звичайні будинки (міські садиби) – середня ціна ~552 $/м² (було ~548 $, стабільно). Це основний сегмент: типові цегляні будинки 60–150 м² у різних станах. Їхня ціна тримається на середньому рівні ~$550.
• Котеджі (сучасні просторі будинки підвищеного комфорту) – ~682 $/м² (майже без змін від ~684 $). Це найдорожча категорія: котеджні містечка, нові приватні вілли. Попит на них мінімальний, але й пропозиція обмежена, тому ціна “на папері” лишається високою.
• Таунхауси (блоковані секції) – ~562 $/м² (було ~641 $, помітне зниження ~−12%). Мабуть, кілька таунхаусів виставлені дешевше, щоб продати – можливо, забудовники або власники знизили ціну у 2025 році. Зараз таунхауси оцінюються приблизно як звичайні будинки.
• Частина будинку (дуплекс, половина) – ~447 $/м² (проти ~442 $, +1%). Продаж половини будинку йде за найнижчою ціною за метр, бо такий товар специфічний (спільне подвір’я, сусіди). Ціна ~$450 стабільна.
• Дачі (садові будиночки, приміська нерухомість) – ~313 $/м² (було ~324 $, −3%). Дача – найдешевший тип: часто це проста хатинка далеко від міста. Попит на дачі невеликий, тож вони лишаються найбільш доступними.
• Недобудови (незавершені будинки) – ~333 $/м² (було ~391 $, −15%). Помітне падіння: фактично недобудови продаються за ціною землі та матеріалів. У теперішніх умовах добудовувати ризиковано, тому такі об’єкти відчутно втратили в ціні.

З наведеного видно, що котеджі залишаються дорогими через свій статус (хоча угод небагато), тоді як дачі і недобудови – майже половина від ціни звичайного житла. Для покупця з обмеженим бюджетом зараз реальна можливість придбати дачу чи частину будинку дуже дешево. Натомість продавці котеджів воліють чекати кращих часів і не демпінгують.

Загалом ринок домоволодінь Миколаєва – це ринок покупця: вибір будинків великий, ціни на низькому рівні і змінюються повільно. Більшість потенційних покупців приватних осель – люди середнього віку або переселенці, які вирішили залишитися і хочуть свій двір. Оскільки міграція населення поки грає проти Миколаєва, попит дуже обмежений, тому ціни на будинки за рік майже не змінилися. Лише окремі сегменти (таунхауси, недобудови) просіли, оскільки продавці шукають хоч якихось грошей. Очікується, що після війни саме приватні будинки можуть значно підскочити в ціні – з міркувань безпеки і простору багато родин захочуть мати власний дім.

Земельні ділянки під житлову забудову

Земельні ділянки під індивідуальне будівництво – цікавий сегмент, адже земля є обмеженим ресурсом. У Миколаєві, попри воєнні ризики, земля вважається перспективним активом: її не можна зруйнувати обстрілом так, як будівлі, і після перемоги попит на ділянки під забудову може різко зрости. Проте зараз ринок землі також знаходиться у стані застою – пропзицій мало, ціни “плавають” від випадку до випадку.

Варто відзначити, що в даних наведена середня ціна за 1 ар (сотку) землі у доларах США. 1 сотка = 100 кв.м, отже, щоб отримати ціну за кв.м, потрібно ділити на 100. Надалі наводимо ціни за сотку, а в дужках – приблизно за кв.м.

По районах Миколаєва: дані грудня 2024 і травня 2025 показують значні коливання:

• Інгульський район: ~2111 $/сотка (≈21.1 $/м²) – трохи менше, ніж ~2263 $ у грудні. Інгульський (наприклад, Тернівка) – традиційно найдорожчий район для землі, бо багато ділянок під індивідуальну забудову там мають непогане місце розташування. Незначне зниження свідчить про стабільність цін.
• Центральний район: ~2471 $/сотка (≈24.7 $/м²) – різке зростання з ~903 $ (+173%!). Очевидно, за цей період з’явилася або продалася дорога ділянка в Центральному районі (можливо, Варварівка чи Велика Корениха), що суттєво підняло середню. У грудні пропозиції могли бути лише по околицях центрального району, а у травні – додалися центральніші.
• Корабельний район: ~1387 $/сотка (≈13.9 $/м²) – практично без змін (було ~1398 $). Земля в Корабельному стабільно дешевша – далі від центру, ближче до промзон.
• Заводський район: ~1453 $/сотка (≈14.5 $/м²) – проти лише ~686 $ у грудні (зростання вдвічі). Це може означати, що в Заводському районі (наприклад, на Намиві чи Балабанівці) виставили на продаж якісні ділянки, тоді як раніше продавалися лише менш ліквідні (болотисті чи без комунікацій).

Рис.8. Середня ціна продажу земельних ділянок по районах Миколаєва. Значення округлені.

Ситуація: за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», зараз найдорожча земля – в Центральному районі (~$2471 за сотку), на другому місці Інгульський ($2111), далі Заводський і Корабельний ($1400). Рік тому лідером був Інгульський, а Центральний був відносно дешевшим – ймовірно, через відсутність угод. Зараз все стає на свої місця: центр дорожчає, околиці підтягнулися, а віддалені райони лишаються найдоступнішими.

За розміром ділянки: виділено дві категорії – малі ділянки до 15 соток і більші 15–30 соток. Зазвичай менші наділи дорожчі за сотку, бо їх легше купити “для себе”. У грудні 2024 так і було:

• До 15 соток: ~2109 $/сотка (≈21.1 $/м²).
• 15–30 соток: ~1446 $/сотка (≈14.5 $/м²).
• Різниця суттєва – маленькі ділянки майже на 50% дорожчі за більші.

У травні 2025 ситуація змінилася:

• До 15 соток: ~2079 $ (майже без змін).
• 15–30 соток: ~2049 $ (різке зростання).

Це означає, що ціни вирівнялися незалежно від розміру – ~$2050 за сотку і для малих, і для середніх ділянок. Можливо, покупці почали активніше цікавитися більшими шматками землі (наприклад, під декілька будинків або під бізнес), тому продавці підтягнули ціну. Тепер різниця між маленькою присадибною ділянкою і більшим наділом практично відсутня.

У цілому, ринок землі в Миколаєві зараз дуже тонкий – обсяги угод мінімальні. Ціни на ділянки більше відображають апетити продавців, ніж реальні продажі. Але навіть ці “апетити” не захмарні: $2000–2500 за сотку в найкращих районах – це близько $20–25 за кв.м, що у кілька разів дешевше довоєнних цін. Для порівняння, в приміських районах Києва ціна сотки може сягати $5–10 тисяч навіть зараз, а в західних областях України попит на землю виріс за останній рік. Миколаївський же ринок землі спить, чекаючи кращих часів.

Однак перспектива цього сегменту дуже позитивна: після завершення бойових дій очікується будівельний бум, значна частина якого прийдеться на індивідуальну забудову – багато хто з переселенців та місцевих захочуть будувати приватні будинки замість багатоповерхівок. Тож інвестиція в землю зараз (за $15–20/м²) може в майбутньому принести гарні дивіденди, коли ціна сотки знову полетить вгору.

Поради для учасників ринку

В умовах нестабільного ринку нерухомості Миколаєва 2024–2025 років різні учасники – покупці, продавці, орендарі, орендодавці та інвестори – стикаються з особливими викликами. Наводимо декілька рекомендацій, що допоможуть приймати зважені рішення:

Покупцям:

Зважуйте довгострокову перспективу. Зараз у Миколаєві ціни на житло та комерцію дуже низькі, тож 2025 рік може бути вдалим часом для покупки за умови розуміння ризиків. Обов’язково перевіряйте об’єкт на відсутність пошкоджень від обстрілів і наявність комунікацій. Якщо маєте кошти і плануєте оселитися надовго – можна торгуватися та брати нерухомість “на майбутнє”. Особливо вигідно зараз купувати землю або нежитлові приміщення під бізнес – їх вартість на мінімумі. Водночас не інвестуйте останні гроші – зберігайте резерв на ремонт і непередбачувані витрати. Пам’ятайте про можливість державних програм (іпотеки, компенсації) – вони здатні полегшити фінансування придбання житла навіть у прифронтовому регіоні.

Орендарям:

Користуйтеся ситуацією на свою користь. Орендні ставки у Миколаєві зараз чи не найнижчі в країні, тому ви можете дозволити собі краще житло або більший офіс за ті ж гроші. Ведіть переговори з орендодавцем про фіксацію помірної орендної плати на довший термін – багато власників підуть назустріч, аби лиш мати стабільного орендаря. При виборі житла звертайте увагу на надійність будинку (підвали-укриття, автономне опалення). Для бізнесу оренда у центрі за доступною ціною – шанс закріпитися на новому місці, доки конкуренція низька. Але будьте готові до того, що в міру відновлення міста ціни оренди зростатимуть, тож закладайте такий сценарій у свої плани.

Продавцям:

Проявляйте гнучкість і терпіння. Розумійте, що покупців зараз мало, і вони дуже вибагливі щодо ціни. Перегляньте свою цінову стратегію з урахуванням об’єктивних реалій: якщо ваш об’єкт у відносно безпечному місці і в хорошому стані – підкресліть ці переваги, але все одно встановіть конкурентну ціну (нижчу, ніж довоєнна вартість). Якщо ж нерухомість має недоліки (старий ремонт, погана локація) – краще не чекати “свого” покупця роками, а дайте знижку зараз, бо згодом ринок насититься пропозицією і ціни можуть ще впасти. Важливо також підготувати об’єкт до продажу: елементарний косметичний ремонт або прибирання підвищать шанси продажу. Використовуйте всі канали реклами, робіть якісні фото – нині для успішного продажу треба більше зусиль, ніж раніше.

Орендодавцям (власникам, які здають нерухомість):

Утримуйте своїх орендарів і слідкуйте за станом майна. В умовах обмеженого попиту на оренду краще мати надійного орендаря за дещо нижчу плату, ніж втрачати місяці на пошук максимальної ціни. Не завищуйте орендну плату – проаналізуйте актуальні ставки по місту і встановіть конкурентну ціну, щоб ваш об’єкт виглядав привабливо. Йдіть на поступки в розумних межах: наприклад, оплата помісячно без великих авансів, можливість розірвання договору без штрафів – це підвищить довіру. Потурбуйтесь про безпеку та комфорт: якщо це квартира – перевірте справність опалення, води, підготуйте запасні лампи, якщо офіс чи склад – забезпечте мінімальні умови (охорона, ремонт даху). Задоволений орендар в нинішні часи – запорука стабільного доходу для вас.

Інвесторам:

Дійте обережно, але не втрачайте унікальних можливостей. Миколаївський ринок зараз на “дні” цінового циклу, і для інвестора з високим толерантністю до ризику це шанс придбати активи дуже дешево. Найбільший потенціал зростання мають об’єкти в сегментах, де попит відновиться після війни: житлова земля під забудову, комерційна нерухомість у центрі, а також склади (портова інфраструктура може ожити). Проте вкладати слід тільки довгостроково – розглядайте такі інвестиції як горизонтом 3–5+ років. Не беріть кредитних коштів під такі проекти – тільки власний капітал, який можете “заморозити”. Обов’язково оцініть юридичні ризики: перевірте документи на землю, можливі пошкодження будівель, чи не в зоні підтоплення ділянка тощо. Також стежте за ситуацією на фронті та планами відбудови: як тільки стане зрозуміло, що Миколаїв у безпеці, ціни підуть угору, але й конкуренція за найцікавіші активи зросте. Отже, інвестуйте на випередження, але вибирайте об’єкти з розумом – ті, що переживуть нинішні випробування і стануть основою майбутнього розвитку міста.

Висновок

Ринок нерухомості Миколаєва у першій половині 2025 року знаходиться у стані рівноваги на низькому рівні цін. Для одних це означає втрату капіталу та вимушене очікування, для інших – шанс зайти на ринок за безпрецедентно низькою вартістю. Місто поступово оживає, і хоча воєнні загрози ще стримують масштабні операції, вже зараз помітні ознаки стабілізації: ціни більше не падають стрімко, а подекуди навіть зростають у відповідь на підвищення попиту (особливо в оренді). У перспективі відновлення Миколаєва цей ринок має значний потенціал: найнижчі ціни в країні можуть вирівнятися із загальноукраїнськими, як тільки ризики спадуть. Тому всім учасникам – від забудовників до простих родин – варто вже зараз планувати свої дії, аби використати майбутнє зростання на свою користь, мінімізувавши нинішні ризики. Компанії та аналітики сходяться на думці, що 2025 рік стане перехідним для ринку нерухомості прифронтових міст: він ще нестабільний, проте закладає фундамент для бурхливого розвитку в повоєнний час. Миколаїв, зі своїм стратегічним розташуванням та духом незламності, безперечно відродиться – а разом з ним відновляться і вартість, і привабливість його нерухомості.

Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – травень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Миколаїв.

📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.

⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело