Опубліковано: 04-07-2025 09:59
Проаналізовано середньозважені ціни за 1 м² нерухомості в Чернігові (за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» грудень 2024 і травень 2025) у різних сегментах: вторинний ринок квартир, офіси, торгова нерухомість, промислово-складські об'єкти, домоволодіння і земельні ділянки під забудову. Розглянуто динаміку цін у доларах США за районами міста (Деснянський і Новозаводський), за типами об’єктів (розмірність, клас) та за поверховістю (де це доречно).
В сегменті продажу квартир на вторинному ринку Чернігова середня ціна 1 м² у травні 2025 була помітно вищою, ніж у грудні 2024. За даними аналізу, у Деснянському районі вона зросла з ≈801 $/м² (грудень) до ≈842 $/м² (травень), а у Новозаводському – з ≈776 до ≈837 $/м².
Рис.1. Середня ціна продажу вторинних квартир по районах Чернігова. Значення округлені.
Таким чином, за півроку ціни виросли приблизно на 5–8%. Сегмент «елітного» житла (житло підвищеної комфортності) традиційно має найвищу ціну – близько 915 $/м² у травні (зростання з ~894 $/м²), тоді як найдешевше в еквіваленті USD – «масова» забудова радянських часів (порядку 752 $/м² у травні). Щодо залежності від типу квартири, 1-кімнатні «однушки» мають найвищу ціну (≈874 $/м² у травні), а великі квартири (4+ кімнат) – найнижчу (≈756 $/м²), причому в усіх категоріях спостерігалося зростання цін за звітний період. Аналіз за поверхами показує, що «середні» поверхи традиційно дорожчі за перші й останні, а у травні їхня середня ціна сягала ≈860 $/м² проти ≈818 $/м² на першому поверсі (зростання відповідно з ≈811 та ≈779). В цілому на вторинному ринку квартир у доларовому вираженні фіксується зростання (що контрастує з прогнозами більшості експертів про стабільність цін у $).
Ринок довгострокової оренди квартир у Чернігові також демонструє помірне здорожчання. У травні 2025 середня ціна за 1 м² орендованого приміщення в Деснянському районі становила ≈4,35 $ (≈5,32 $ за 1-кімнатні квартири), що значно вище грудневого рівня (~3,93 $). У Новозаводському районі ціна склала близько 4,58 $/м².
Рис.2. Середня ціна оренди вторинних квартир по районах Чернігова. Значення округлені.
Отже, зростання в доларовому еквіваленті склало до ~16% для 1-кімнатних квартир (у гривні — більший приріст) та помірніше для більших квартир. За типом квартира менші (1‑2 кім.) дорожчі за м²: у травні 1-кімнатні – ≈5,32 $/м², 2-кімнатні – ≈3,97 $/м², у порівнянні з ≈4,57 і ≈3,52 у грудні. Загалом зростання ставок оренди в Україні у 2024–2025 рр. підтверджене й статистикою: за даними ГІС «Увекон», середня оренда житла по країні в 1 кв.2025 виросла лише незначно в доларах (до ~7,7 $/м², +3–4% р/р), що в цілому узгоджується з помірним локальним трендом у Чернігові.
В секторі офісної нерухомості помітна протилежна тенденція: середня ціна офісних приміщень у травні 2025 виявилась нижчою, ніж у грудні 2024. Зокрема, у Деснянському районі вона знизилась із ≈844 $/м² до ≈673 $/м², у Новозаводському – з 615 до 500 $/м².
Рис.3. Середня ціна продажу офісів по районах Чернігова. Значення округлені.
Такий помітний спад (порядку 20–30% за півроку) співпадає з загальним скороченням попиту на офіси поза Києвом, викликаним адаптацією бізнесу до віддаленої роботи. За типом площ найбільші офісні приміщення (>1000 м²) зберегли високу ціну (~1324 $/м²), але в сегменті менших площ (100–300 м²) середня ціна знизилась (з ≈725 до ≈423 $/м²). Щодо класу приміщень, у грудні найдорожчими були офіси в бізнес-центрах і окремих будинках (понад 1000 $/м²), а у травні – зросла відмінність: найвища ціна була зафіксована також у бізнес-центрах (~1325 $/м²), тоді як ціни на невеликі окремі будинки і «приміщення» впали до ~559–561 $/м². Поясненням є зниження активності на ринку комерційної нерухомості: за даними аналітиків, у 2025 році попит на офіси в Україні поступово падає (окрім Києва), про що свідчить і локальний спад цін у Чернігові.
Водночас оренда офісних приміщень у Чернігові подорожчала. Середня ціна у травні 2025 досягла ≈5,44 $/м² у Деснянському (до 5,14 $/м² у грудні) і залишилась 4,00 $/м² у Новозаводському (без змін).
Рис.4. Середня ціна оренди офісів по районах Чернігова. Значення округлені.
Найбільше підросли ставки в приміщеннях середнього розміру (100–500 м²) – з ≈5,3–5,4 $/м² до 6,0–6,33 $/м². Загалом підвищення цін відповідає загальноукраїнській тенденції зростання попиту на оренду офісів. З огляду на сезонні фактори аналітики очікують, що попит навесні 2025 року дещо пожвавився (особливо на певні типи офісів), хоча й залишається повільним.
Ціни на торговельні приміщення в Чернігові відчутно зросли за звітний період. Середня вартість роздрібної площі під магазин чи кафе у травні 2025 становила близько 835 $/м² у Деснянському районі (проти 726 $/м² у грудні) та 719 $/м² у Новозаводському (проти 644 $/м²).
Рис.5. Середня ціна продажу торгових приміщень по районах Чернігова. Значення округлені.
Найбільше здорожчали маленькі об’єкти: вбудовані торгові приміщення та окремі будівлі до 100 м² піднялись із ≈831 до ≈1009 $/м² за м². Загалом за всіма категоріями ціни виросли ~15–20%. Такий ріст пояснюється обмеженою пропозицією торгових площ в Чернігові; подібні тренди спостерігалися й у великих містах: наприклад, у Києві та Львові на початку 2025 року пропозицій стало менше, а ціни купівлі-тут подорожчали.
Ринок оренди комерційних площ також демонструє зростання цін. У травні 2025 середня ставка оренди торгових приміщень мала такі самі показники як у грудні (≈8,08 $/м² у Деснянському), але в Новозаводському вона піднялась з ≈8,08 до ≈10,11 $/м².
Рис.6. Середня ціна оренди торгових приміщень по районах Чернігова. Значення округлені.
Найдорожчі — великі окремі будівлі та торговельні центри: орендні ставки понад 10 $/м². При цьому вбудовані торговельні приміщення в житлових будинках (низький поверх) стали дешевшими на понад 30% (з ≈12,29 до ≈8,36 $/м²) — ймовірно, через збільшення пропозиції чи зниження попиту на обмеженій ринковій частці. Експерти не очікують кардинальних змін у найближчі місяці: сезонне пожвавлення весни 2025 може трохи підвищити попит, однак загальна ситуація залишається збалансованою.
Ринок промислових і складських об’єктів Чернігова знаходиться під впливом загальнонаціонального дефіциту якісних площ. Середня ціна продажу приміщень під виробництво чи склад у травні 2025 становила ≈186 $/м² в Деснянському і ≈179 $/м² у Новозаводському (проти 161 та 190 $/м² у грудні).
Рис.7. Середня ціна продажу виробничих приміщень по районах Чернігова. Значення округлені.
Незважаючи на деяку різноспрямованість, загальна тенденція — легке зростання (у Деснянському районі +13%). Особливо піднялися ціни на менші склади (до 500 м²) — до ≈250 $/м². Ця динаміка відповідає національним трендам: через переміщення виробництв з півдня та сходу в центральні регіони та сильний попит дефіцит якісних складів зберігається. Примітно, що середня ставка оренди складського приміщення в Україні залишалася майже стабільною у доларовому вираженні (~$2,97/м²), проте локально в Чернігові орендна плата виросла (з ≈1,14 до ≈1,85 $/м²) внаслідок підвищеного попиту. За прогнозом аналітиків, через низьку вакантність та збереження попиту ринок складської нерухомості продовжить зростати.
Ринок оренди складів у Чернігові демонструє зростання на тлі браку пропозиції. Середня орендна ставка в травні 2025 складала ≈1,85 $/м² (Деснянський, проти 1,14 $ у грудні), у Новозаводському – ≈1,00 $/м².
Найвищі ставки у категорії менших приміщень (до 500 м²) — до 1,89 $/м² (проти 1,11 у грудні). Відповідно до аналізу ринку, через рекордно низьку вакантність (≈2–3%) і потік бізнесу, багато складів здається у короткі терміни, що стимулює зростання ставок.
Ціни на індивідуальні домоволодіння (садиби, котеджі, дачі) у Чернігові дещо знизилися. У травні 2025 середня ціна продажу 1 м² будинку становила ≈470 $ (Деснянський) і ≈446 $ (Новозаводський) — це на 3–14% нижче грудневих показників (≈487 і ≈517 $).
Рис.8. Середня ціна продажу домоволодінь по районах Чернігова. Значення округлені.
Найвища вартість у сегменті «будинок»: близько 638 $/м² (травень), хоча у грудні вона була 644 $/м². Суттєво подорожчали котеджі та таунхауси (з 477 до 550 $/м² і з 522 до 579 $/м² відповідно), тоді як дачі й половини будинків — залишаються найдоступнішими (≈247–518 $/м²) і майже не змінилися. За поверховістю особливих трендів не виявлено: перші поверхи дещо дорожчі за останні. Загалом ринок домоволодінь у Чернігові залишається стабільним, і його динаміка більше залежить від загальної забудови й програми відбудови, ніж від короткострокових коливань цін (як зазначають експерти, попит у цьому сегменті досі формується переважно локальними факторами).
Ціни на приватні земельні ділянки під індивідуальне будівництво зазнали корекції у бік зниження. У травні 2025 середня ціна 1 сотки (1 ар) становила близько 1547 $ (Деснянський) і 2142 $ (Новозаводський), тоді як у грудні 2024 ці показники були 1835 $ та 3928 $ відповідно.
Рис.9. Середня ціна продажу земельних ділянок по районах Чернігова. Значення округлені.
Зниження є значним (до –45% у Новозаводському), зокрема в усіх категоріях за площею: навіть невеликі ділянки (до 15 соток) подешевшали з ≈1917 до ≈1621 $/ар. Це може бути пов’язано з перепакуванням частини попиту (інвестори переключаються на новобудови чи городи) і загальною економічною невизначеністю. За обсягами пропозиції ринок земель Чернігова менший, і тренди щодо цін тут більш волатильні, ніж у великих містах.
Проведений аналіз показує, що за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» за останні півроку ринок нерухомості Чернігова відзначився зростанням цін у більшості комерційних та житлових сегментів (насамперед у доларовому еквіваленті вторинки й оренди), що відображає поступове відновлення попиту після шоків війни. При цьому деякі сегменти (особливо земля під забудову та частини будинків) демонструють зворотний тренд. Для експертів і учасників ринку ці дані створюють інформаційну базу для стратегії розвитку, а у поєднанні з національними прогнозами (які передбачають помірний ріст ринку нерухомості у 2025 році) дозволяють приймати зважені рішення щодо інвестицій і операцій купівлі-продажу.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – травень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Чернігів.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело