Про інструмент

«Калькулятор оцінювача» - вбудований в програмне середовище геоінформаційної системи «Увекон» інструмент, метою впровадження та застосування якого є допомога користувачу системи шляхом введення певного набору даних про стан об’єкта нерухомості оперативно та якісно здійснити оцінку та отримати інформацію про його ринкову вартість станом на дату запиту.

Методика розрахунку вартості ґрунтується на результатах аналізу цін продажу (пропозиції) подібного майна та передбачає застосування порівняльного підходу оцінки майна.

«Калькулятор оцінювача», наразі, може допомогти користувачу провести оцінку квартири, комерційної нерухомості, земельної ділянки.

Алгоритм роботи інструменту повністю базується на засадах Національних стандартів оцінки майна, а саме:

Етап пошуку та відбору аналогів передбачає порівняння характеристик об’єктів нерухомості відповідно значенням критеріїв подібності, при цьому процедура порівняння є циклічною та у визначеному порядку здійснюються для кожного рівня географічної віддаленості об’єктів-аналогів від оцінюваного об’єкта.

Для коректного зіставлення оцінюваного об'єкту з вибраними об'єктами порівняння алгоритм роботи «Калькулятора…» передбачає застосування процедури коригувань вартості подібних об’єктів на відповідні коефіцієнти, які відображають вплив ціноутворюючих характеристик об’єктів нерухомості що порівнюються на їхню вартість.
Розмір коригуючого коефіцієнта для кожного ціноутворюючого фактору може бути обраний користувачем самостійно або шляхом застосування відповідних коефіцієнтів ГІС «Увекон». Для розрахунку величин коефіцієнтів коригувань ГІС «Увекон» використовується статистична модель яка охоплює накопичені геоінформаційною системою дані про характеристики та цінові параметри подібних за більшістю ціноутворюючих факторів та територіальним розташуванням об’єктів нерухомості.
Достатність інформації для коректної структури побудованої статистичної моделі забезпечується репрезентативністю вибірки, на підставі якої розраховуються значення коефіцієнтів коригувань. Для формування репрезентативної вибірки розрахунок величини коефіцієнтів для кожного ціноутворюючого критерія здійснювався на масиві даних про цінові параметри у кількості - не менше ніж 200 подібних об’єктів нерухомості.
Достатність вибіркових даних для розрахунку коефіцієнтів коригувань для ціноутворюючих критеріїв в окремих населених пунктах де активність ринку дуже низька забезпечується застосуванням методів геостатистичного моделювання, а саме Емпіричного байєсівського крігінгу (EBK, Empirical Bayesian kriging) - методу просторової інтерполяції, застосування інструментів якого дозволило побудувати безперервні «вартісні» поверхні для регіонів України із низькою активністю ринку комерційної нерухомості, та отримати ринкову вартість об’єктів нерухомості.
Достовірність інформації щодо «коефіцієнтів Увекон», визначених на основі обробки даних, може бути оцінена по ширині довірчого інтервалу відповідних параметрів. Всі розраховані чисельні значення цінових параметрів є середнім значенням даних вибірки в межах довірчого інтервалу величина якого (з довірчою ймовірністю - 0,95) знаходиться в межах від 2 до 8%%.
Етап коригування аналогів на ціноутворюючі фактори передбачає застосування, так званого, «Коефіцієнту торгу» який представляє собою розмір поправки для приведення вартості об'єктів - аналогів, що зазначена в оголошенні, до ринкової.Коефіцієнт розраховано із застосуванням даних бази ГІС "Увекон" та даних Асоціації спеціалістів з нерухомості України про реальні продажі.

Експорт результату оцінки може бути здійснений у вигляді стислої довідки, шаблону звіту про оцінку майна або висновку про верифікацію звіту.

«Калькулятор оцінювача» надає можливість сформувати та експортувати шаблон звіту "Про оцінку майна", форма та зміст якого у повній мірі враховують вимоги Національного стандарту оцінки майна №1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав» та Національного стандарту оцінки майна №2 «Оцінка нерухомого майна». Шаблон звіту містить усю інформацію, яка передбачена нормативними документами Фонду Державного майна України, у тому числі розділ "Аналіз ринку", формування якого здійснюється автоматично. Форма дозволяє внести корективи та роздрукувати або зберегти її у файлі форматів: Microsoft Word або pdf.

Вбудований шаблон "Висновок про верифікацію вартості майна, визначеної під час здійснення оцінки майна як зовнішнім, так і внутрішнім оцінювачем" має стати у нагоді банківським фахівцям для забезпечення виконання вимог Положенням про організацію системи управління ризиками в банках України та банківських групах, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 11.06.2018 № 64. Структура шаблону розроблена спільно із провідними фахівцями Національного банку України та комерційних банків. Пропонується у якості типової. Форма висновку також дозволяє внести корективи та зберегти її у файлі форматів: Microsoft Word або pdf.

Важливе місце при розробці «Калькулятора оцінювача» приділялося питанням забезпечення можливості підтвердження та перевірки всієї наведеної інформації. З цією метою інструментарієм сервісу передбачено можливість доступу користувача через відповідні посилання до безпосередніх оголошень на WEB сторінках агенцій нерухомості, їхнє завантаження та друк.